香港公司曦陽(yáng)山莊策劃報(bào)告書(shū)2

羲陽(yáng)山莊策劃書(shū)香港IMA陽(yáng)晨物業(yè)二00二年四月策劃綱要目錄第一部份前言炒市場(chǎng)調(diào)查分癥析：當(dāng)1：市場(chǎng)環(huán)授境調(diào)查更2：人口和厭消費(fèi)調(diào)查莫3：居民文巡化調(diào)查肌4：市場(chǎng)內(nèi)膽容調(diào)查守5：消費(fèi)群慌行為分析裳6：近郊市麥場(chǎng)分析前言困1逃、2001冰年貴陽(yáng)市宏苗觀(guān)經(jīng)濟(jì)概況辣2001年壩貴陽(yáng)市國(guó)內(nèi)炸生產(chǎn)總值準(zhǔn)237.5粱9爸億元，創(chuàng)造暗了比200府0年增長(zhǎng)遇8.3%徐的新業(yè)績(jī)，茅高于全國(guó)平懶均水平，超錘額完成了全做年的計(jì)劃目才標(biāo)，全市整膏體經(jīng)濟(jì)狀況你呈現(xiàn)出快速餐、健康的良酬好的增長(zhǎng)勢(shì)皆頭。200喝1年實(shí)際完嘆成固定資產(chǎn)估投資組77.81濁億，比20全00年增長(zhǎng)事22.6%舅，其中鍬38%孩投向城市基刮礎(chǔ)設(shè)施，爭(zhēng)24%摧投向房地產(chǎn)贊開(kāi)發(fā)，固定蹈資產(chǎn)投資同覆比比害1998媽年增長(zhǎng)了妥53.1%地。同全國(guó)一眼樣，貴陽(yáng)市鵝2001年型加大對(duì)固定勝資產(chǎn)投資的毯力度，有力虛地拉動(dòng)了全親市經(jīng)濟(jì)的增磁長(zhǎng)，同時(shí)也新促進(jìn)了房地務(wù)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定紙和發(fā)展。蜂2、200蘋(píng)1年貴陽(yáng)市徹房地產(chǎn)市場(chǎng)果總體情況數(shù)近年來(lái)貴陽(yáng)皂市房地產(chǎn)市囑場(chǎng)隨著貨幣夕化分房、存逆量補(bǔ)貼，長(zhǎng)禍年銀行按揭混等一系列利竄好政策的逐膜步實(shí)施，市用民置業(yè)意識(shí)鄰的加強(qiáng)，房辮地產(chǎn)特別是脖商品房呈現(xiàn)滴勃勃生機(jī)，評(píng)目前貴陽(yáng)市但有400余辰家開(kāi)發(fā)商，川數(shù)百個(gè)項(xiàng)目齒啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，聽(tīng)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料征顯示，至今企年上半年，尚貴陽(yáng)市商品恥房在建量已千超過(guò)多800婚萬(wàn)㎡。圣在為市場(chǎng)發(fā)蠶展感到歡欣過(guò)鼓舞的同時(shí)警，我們還必懂須有一些幫“如冷悉”岡思考，比如駱“防市場(chǎng)供給量弄與市場(chǎng)需求趴量問(wèn)題刪”付，從市場(chǎng)發(fā)倡展來(lái)看，雖壤然益800大萬(wàn)平方米的百供給量并不看可怕，但不板可回避的問(wèn)作題是：這一扇供給量都將芽在將近喉3—5救年內(nèi)甚至鐵2—3鞏年相繼面市癥，無(wú)疑會(huì)對(duì)股市場(chǎng)需求形掙成強(qiáng)大的壓側(cè)力。按目前影市場(chǎng)年購(gòu)買(mǎi)筑力及響應(yīng)增總長(zhǎng)速度，近劃年內(nèi)還不足顫以支撐這么隨大的市場(chǎng)供追給量，這種甩矛盾對(duì)后期活市場(chǎng)產(chǎn)生較羽大的影響，擠無(wú)論是開(kāi)發(fā)肉商開(kāi)發(fā)信心仍還是消費(fèi)者滾信心。螞盡管壓力存舉在，但目前持貴陽(yáng)市的房瘋地產(chǎn)發(fā)展尚蠢處于尼“保上升階段和稼不成熟的市爪場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期感階段，發(fā)展污有較大的空鈔間，問(wèn)題也傲是存在的。鳥(niǎo)一個(gè)城市的防房地產(chǎn)發(fā)展浸大抵會(huì)經(jīng)過(guò)灣”偵盲目躁動(dòng)畢——納穩(wěn)步調(diào)整季——愁逐步成熟.青據(jù)統(tǒng)計(jì)資料書(shū)數(shù)據(jù)顯示，歡2000淺年貴陽(yáng)市房逝地產(chǎn)價(jià)格水亞平處于一種特上升趨勢(shì)，顫同比表明，藍(lán)1998漆年比勵(lì)1997域年企1貨季度房地產(chǎn)崇價(jià)格指數(shù)上狐漲的0.6%平，終1999棍年健1食季度比上年梢同期增長(zhǎng)綢3%峰，抗2000營(yíng)年濟(jì)1村季度同比增湖長(zhǎng)傭3.7%沿，廢2哨季度貴陽(yáng)房猴地產(chǎn)價(jià)格指足數(shù)僅次于寧會(huì)波和杭州。余從商品房供熔給結(jié)構(gòu)來(lái)看困，住宅占供毒給量煮75.4%皮年份賓逢指標(biāo)靜符2000年解2001年托刃歲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)俯投資款14.73課億元愁22.55饑億元樂(lè)商品房施工偵面積夾36371狹09閱平方米犯44963善64緒平米滴商品房竣工烏面積粒10014溪74村平方米裂15550詢(xún)79從平方米駛商品房現(xiàn)售靠57479舌3兵平方米返86358蛋6倘平方米俘商品房銷(xiāo)售雖收入本93555爆萬(wàn)元幅13976門(mén)3漢萬(wàn)元似商品房空置靜面積楊26643辣6喉平方米第42076迅0責(zé)平方米櫻市場(chǎng)調(diào)查分檔析：閱1：市場(chǎng)環(huán)適境調(diào)查終貴陽(yáng)市政府甚規(guī)定在未來(lái)染五年中將不散再增加和通蘭過(guò)市內(nèi)住宅牽用地，居住小小區(qū)在城市康規(guī)劃中將從的市內(nèi)逐步轉(zhuǎn)啊向郊區(qū)建設(shè)賭，逐步形成階住宅郊區(qū)化封。嘴一方面：帶勢(shì)動(dòng)郊區(qū)各種傘發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)第展。許另一方面：留逐步緩解市驕內(nèi)居住壓力婦，其中郊區(qū)拳建設(shè)范圍以素金陽(yáng)新區(qū)、舞白云區(qū)和烏勵(lì)當(dāng)區(qū)為主。迷在開(kāi)發(fā)商向降銀行貸款時(shí)忌，銀行將加記大其審查力扣度，以防止照惡性貸款的傾發(fā)生，另一我方面，銀行存將進(jìn)一步下仁調(diào)住宅貸款時(shí)利率，使消美費(fèi)者能更好矮的改善本身績(jī)的住宅環(huán)境銹和居住品質(zhì)司?？偟膩?lái)說(shuō)列，貴陽(yáng)房地米產(chǎn)市場(chǎng)的一轟些有利因素騙是否目前貴陽(yáng)市蠢有關(guān)部門(mén)作算出決定，在五兩城區(qū)將不態(tài)在批準(zhǔn)新的究地皮搞房建秧，這意味著舊以前已批準(zhǔn)您的和已建的述樓盤(pán)存在升感值潛能；蹦市場(chǎng)需求加抬大，隨著城艇市人口的增朋長(zhǎng)，人們對(duì)類(lèi)物質(zhì)文化水澤平需求的提傘高，潛在需癥求量很大；風(fēng)房改政策的倡刺激，特別償是2001字年5月以來(lái)再存量補(bǔ)貼的冒逐漸兌現(xiàn)，縫刺激了工薪珠層長(zhǎng)期受壓揉抑的購(gòu)房欲潮望；獄金融系統(tǒng)的拌介入，特別它是銀行利率而的下調(diào)，使慈老百姓更愿洋意在住房上指進(jìn)行投資；讓2：人口和爹消費(fèi)調(diào)查集據(jù)城市家庭閣的調(diào)查：層A鋼:白60年代這褲一階段平均躺為2.58卷年，第一個(gè)下孩子出生到送最后一個(gè)孩蹤子出生，平廊均長(zhǎng)達(dá)18研－20年。未B:俊70年代以事來(lái)，特別是磚90年代，罵由于社會(huì)經(jīng)默濟(jì)額發(fā)展，欲晚婚晚育政捆策的實(shí)行，刷家庭生命周撐期延長(zhǎng)，平圍均為3－4線(xiàn)年，由于推尿行了獨(dú)生子慣女政策，家相庭生育階段駁集中在1－辜5年。隱所以購(gòu)房者章趨向年輕化呆，年輕人成務(wù)為最有力的延消費(fèi)群體，金購(gòu)房者年齡申構(gòu)成中20五－24、2尚5－29、預(yù)30－34索、35－3謎9、40－嚇41、45絕－49、5總0以上各年跳齡組人數(shù)分芽別占4.5象5%、21豎.07%、斧28.16鐵%、11.什88%、1逃5.7%、名8.53%鋪、10.1梨1%，即3績(jī)5歲以下年尸齡組占53另.8%。脖c;北這就屠表明年輕、滿(mǎn)富有、高學(xué)滿(mǎn)歷的一代已宰成為最具購(gòu)玉買(mǎi)力的消費(fèi)趴。贈(zèng)3：居民文格化調(diào)查裝a:密貴陽(yáng)市目前啄的居民文化析水平基本在怖高中以上，陽(yáng)他們觀(guān)念超桶前，經(jīng)濟(jì)負(fù)陽(yáng)擔(dān)相對(duì)平衡孝，對(duì)賺錢(qián)信斯心十足，有倉(cāng)勇氣貸款購(gòu)萄房，大部分崇居民也有還橫款能力奪.懸b:姥生活追求時(shí)往尚，其審美瘦觀(guān)點(diǎn)也由簡(jiǎn)以單轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)崖雜。披C:羨消費(fèi)也逐步銹轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇蕴瓜M(fèi)，買(mǎi)房西時(shí)很會(huì)精打辛細(xì)算并注重喜每一個(gè)細(xì)部膀.彩d:草他們對(duì)自身朝的居住環(huán)境結(jié)有一定要求灣，更要求房繭開(kāi)商提供更刑好的服務(wù)。周e:糊目前，購(gòu)房猜仍是筑城居驕民家庭首選艱的最大的消產(chǎn)費(fèi)需求，根巡據(jù)統(tǒng)計(jì)貴陽(yáng)肝市就業(yè)勞動(dòng)屯者收入在2斬000年就尖超過(guò)100梯00元，再湯加上存量補(bǔ)左貼，各家銀靜行積極推行國(guó)按揭貸款一畢系列措施，態(tài)使購(gòu)置商品恰房成為居民誘家庭首選的粱最大的消費(fèi)察和長(zhǎng)期投資賄需求，有8切8。2%的茄人表示有購(gòu)剖房的意愿。壺4：市場(chǎng)內(nèi)雹容調(diào)查挨市場(chǎng)需求調(diào)淘查：忌籮A:聯(lián)購(gòu)房趨勢(shì)：翼a精:桿斧家庭結(jié)構(gòu)核帽心化，住房積理念趨于理裁性化，使人溪們追求高質(zhì)腳量的生活環(huán)甘境是必然的饑；紗b居:邁彈地段是購(gòu)房煌者關(guān)注的焦篇點(diǎn)之一；切c孩:疾阿注重房屋的裁實(shí)用性、合壞理性、最主襖要要求：戶(hù)曠型面積不宜獅過(guò)大，廳、總房面積要適骨中。錢(qián)56％的市駕民表示總建嶺筑面積在8趨0－110賞平方米為宜額。狼E世:搭振近30%的科購(gòu)房者在市蕉區(qū)內(nèi)愿意選脾擇價(jià)格為2輕000元/衫㎡，58.撿2%的愿意呈選擇價(jià)格為慰1500元式/㎡薪.桌另一方面市霉區(qū)多層商品攤房的平均價(jià)嬌格是221尺0。5元/定㎡，高層商困品房的平均儀價(jià)格是29玻51。8元竹/㎡豬.閱f:子(1)、低購(gòu)房消費(fèi)者定對(duì)商品房的既實(shí)際承授價(jià)亡格都高于意圣愿承授價(jià)格難，高出的數(shù)昌值在100答元/㎡左右陸，但隨著就磁業(yè)和收入的振增加，該差津距將逐步縮買(mǎi)小，據(jù)調(diào)查敏云巖，南明斃已完工的高建層商品房已斤達(dá)50%的永銷(xiāo)售，貴陽(yáng)嘉人均住房與扒全國(guó)平均2荒0㎡/人還井有差距，這棕就為發(fā)展提宏供了政策空洗間，從消費(fèi)愛(ài)者看70年殺代末80年毒的年青一代澤正進(jìn)入婚育喜年齡，需要予大量商品房存。葛、偏愛(ài)現(xiàn)材代合理的居譜住空間設(shè)計(jì)拌，人們的家狠居理想是波“梯住得更好暢”赴。略5：消費(fèi)群粥行為分析傭在目前貴陽(yáng)狐的市場(chǎng)上，史客戶(hù)有充分勺的選擇自由妻，只有最接宿近客戶(hù)需求點(diǎn)且有最佳滿(mǎn)隸足性能價(jià)格幫比的樓盤(pán)，嬸才能被客戶(hù)刮選中，過(guò)去獸，客戶(hù)對(duì)住姿宅要求單一獄，而現(xiàn)在，選客戶(hù)需求一甲方面趨于個(gè)慮性化，另一輕方面又處于此快速變化中艷，而客戶(hù)不隊(duì)僅要見(jiàn)到樓懼盤(pán)的各個(gè)功劃能特性的展鎮(zhèn)現(xiàn)，更多的席時(shí)候還要有例樓盤(pán)個(gè)性的成體現(xiàn)，才能衣在眾多的樓和盤(pán)中留住客堂戶(hù)。輩6：近郊市妙場(chǎng)分析離貴衡陽(yáng)房地產(chǎn)市便場(chǎng)現(xiàn)主要集瞧中在白云區(qū)遼、烏當(dāng)區(qū)、轎小河開(kāi)發(fā)區(qū)布：白云區(qū)路A:桃房?jī)r(jià)在80役0－120托0元/平方棟米左右摘.途B:支市政建設(shè)比貧較完善,已崖經(jīng)形成貴陽(yáng)播住宅郊區(qū)化余的亮點(diǎn),包聰括貴陽(yáng)每年胃舉辦一次的貝風(fēng)箏節(jié),也崇都在白云區(qū)艱舉行,在一渴定程度上也組說(shuō)明了政府策對(duì)白云區(qū)開(kāi)勞發(fā)的支持和壩肯定。爺C:脊它的優(yōu)勢(shì)在誓于市政配套闊齊全，已形罩成了住宅區(qū)洗的規(guī)模，在瓣2002年叢市政府將遷罰至白云區(qū)，睡在一定程度功上將會(huì)加快擱白云區(qū)的建謀設(shè)與發(fā)展，鉤有相當(dāng)大的滲升值潛力跨.道D:盈缺點(diǎn)在于它酒離市區(qū)較遠(yuǎn)異.矛在一定程濃度上將限制原客戶(hù)的數(shù)量憤。長(zhǎng)交通：屢交通道路網(wǎng)瓶還沒(méi)完善，柴只有白云大逮巴通往市區(qū)烈。因房?jī)r(jià)：頭1998年尊在每平方5惹50元，升偵值到每平方晉1200元沃,稱(chēng)電梯房較少套，一般為多棚層建筑。槍市政配套：撥市政配套齊易全。句戶(hù)型和綠化紋：艷均有平層、弄錯(cuò)層、躍層道可供選擇，數(shù)綠化率較高愉。涌環(huán)境：許道路寬敞，塊人口密度與線(xiàn)人車(chē)流量較靜少，地勢(shì)平絮緩，無(wú)工業(yè)式污染，環(huán)境永較好。也小河開(kāi)發(fā)區(qū)任：離小河總體開(kāi)芽發(fā)量高達(dá)9省0多萬(wàn)㎡。察A:扶每平方15斗00元。誼B:動(dòng)市政建設(shè)完閉善，已成為暢市政府重點(diǎn)塘開(kāi)發(fā)的郊區(qū)眼住宅，經(jīng)過(guò)混兩年的建設(shè)袍，小河住宅膊區(qū)已成為貴惜陽(yáng)市民和附莖近城市顧客互所接受的住墾宅區(qū)，現(xiàn)在繩小河共有2竭4個(gè)樓盤(pán)，做這就已經(jīng)說(shuō)武明小河已是碗一個(gè)成熟的婚住宅區(qū)了。脅有19中，鋼1中，44口醫(yī)院，銀行飾，郵電，小伴學(xué)，商場(chǎng)較蘋(píng)少，無(wú)星級(jí)室賓館，大形返購(gòu)物超市。帆C:柳交通：膠交通道路網(wǎng)汁目前已基本晨成熟，大巴倉(cāng)有11、1極3、21、扇24、20泰4、214暴、215等脆通往市區(qū)各忘主要站點(diǎn)，掘中巴有85協(xié)路，計(jì)程車(chē)桑很少出入小嘆河。嘴D:教戶(hù)型和小區(qū)繪內(nèi)配套設(shè)施異：竊均有平層、地錯(cuò)層、躍層腹可供選擇，觸通風(fēng)、采光封更為合理，背綠化率較高凈，配套設(shè)施銜較完善，但啞配套越齊全靜，房?jī)r(jià)越貴絕。矮E:陣環(huán)境：辨道路寬敞，丘人口密度與比人車(chē)流量少交，主要以發(fā)翁展低污染的圈高科技企業(yè)鄭為主，樓盤(pán)析多集中在南角明河上游兩申岸。倒優(yōu)勢(shì)：免對(duì)與貴陽(yáng)市劑民來(lái)說(shuō)，真略正的誘惑還按是價(jià)格，同證樣的價(jià)格在嬌小河可以買(mǎi)沙到更好的房貝子，市政配饞套較齊全，介已是一個(gè)成汪熟的住宅區(qū)跌。但缺點(diǎn)：辯小河的房?jī)r(jià)下不斷上漲，隱目前總體開(kāi)叼發(fā)量高達(dá)9乓0多萬(wàn)㎡，遇但年需求量否不到30萬(wàn)否㎡。練策劃綱要目顏錄第二部份項(xiàng)目解析勞1：項(xiàng)目現(xiàn)越狀跟2：主要建受筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)音指標(biāo)和規(guī)劃淡設(shè)計(jì)特點(diǎn)清3：項(xiàng)目建貧議桃4：地塊解媽析錢(qián)5：項(xiàng)目竟離爭(zhēng)對(duì)手分析靈6：項(xiàng)目發(fā)粥展機(jī)會(huì)璃7：項(xiàng)目?jī)?yōu)勝劣分析兔8：目標(biāo)客上戶(hù)分析例1：項(xiàng)目現(xiàn)類(lèi)狀森未（跨圖片）盟（1）、項(xiàng)斧目的東面：昏顯綠化林（圖片）諷（2）、項(xiàng)抗目的南面：寸綠化林（圖片）恨（3）、項(xiàng)銷(xiāo)目的西面：孔小區(qū)出口通稱(chēng)道，連接黃擔(dān)山?jīng)_居委會(huì)惱和交警一大灘隊(duì)。（圖片）貍（4）、項(xiàng)緊目的北面：少主要為萬(wàn)江節(jié)經(jīng)濟(jì)適用住浴宅小區(qū)，現(xiàn)拘已修建、銷(xiāo)趕售完畢，小撇區(qū)將有道路止聯(lián)通。（圖片）恐（5）藍(lán)、槽景觀(guān)資源翅籍緞（圖片）饑山體環(huán)繞，掩綠樹(shù)成蔭，乞鳥(niǎo)語(yǔ)花香相帝對(duì)于本項(xiàng)目金，我們理所寸當(dāng)然將此作干為本項(xiàng)目亮壓點(diǎn)，作為項(xiàng)角目自身的自挖然景觀(guān)資源雀，成為項(xiàng)目嬌質(zhì)素的一個(gè)顧強(qiáng)力支撐點(diǎn)麻。蛋本項(xiàng)目位于暗楊柳灣，屬惜大營(yíng)坡片區(qū)蹲，附近樓盤(pán)坑有中天花園氏、星竹苑、影萬(wàn)東花園等雖，它屬于近薄郊樓盤(pán)離市和中心大約8雀分鐘車(chē)程，連和郊區(qū)樓盤(pán)杜相比有一定沒(méi)的優(yōu)勢(shì)：昌交通：孔有73、7盒6、82、鎖83、17奉路等大巴車(chē)迅與中巴車(chē)到侍達(dá)市內(nèi)各降站點(diǎn)，交通己道路網(wǎng)已基組本成熟。譜房?jī)r(jià)：頑住房以小區(qū)碧形式相對(duì)集溜中，均價(jià)1余600元/固㎡左右。五市政配套：蟻市政配套齊暗全，中學(xué)有倒6中、實(shí)驗(yàn)償小學(xué)、醫(yī)學(xué)碼院附院、安順寧醫(yī)院、第虎五人民醫(yī)院勸、工商銀行在、農(nóng)行等。暴戶(hù)型及小區(qū)螺內(nèi)配套設(shè)施載：侄均有平層、廢錯(cuò)層、躍層票可供選擇，距小區(qū)內(nèi)配套茅完善，戶(hù)型扁較為合理，惹綠化率較高記。策曦陽(yáng)山莊戶(hù)歲型一覽表啟項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)物：趕a;術(shù)自然環(huán)境有汁著得天獨(dú)厚碼的優(yōu)勢(shì)，空鋸氣質(zhì)量好，旬居住環(huán)境較耕好；買(mǎi)b;繳自然環(huán)境達(dá)困到了完美和懶諧的統(tǒng)一，瞧“恭山或”逆、零“宵水煩”悉、齊“尤人紅”企、解“眉樹(shù)底”圈、怪“質(zhì)鳥(niǎo)底”膏比較適合現(xiàn)禾代追求自然讓、環(huán)保的生脅活方式。圍c:型項(xiàng)目規(guī)劃充股分考慮與周惱圍的景觀(guān)和暴環(huán)境的協(xié)調(diào)佩（圍合式的灑規(guī)劃設(shè)計(jì)）鹿，能形成良神好的視覺(jué)效蔥果?？薲;突項(xiàng)目立意旨求在通過(guò)優(yōu)美掉的居住環(huán)境楊，引導(dǎo)人們揮形成與自然念和諧共生、近社區(qū)氛圍，自充分體現(xiàn)了閱“私以人為本炕”夏的設(shè)計(jì)理念蒜，符合現(xiàn)代墨人對(duì)居家條鄉(xiāng)件的追求，局具有前瞻性揉。諸e;扯戶(hù)型大部分亮為三室二廳馬二衛(wèi)，宴100M2后左右（占戶(hù)漿型比例各70%怖以上），為教貴陽(yáng)追求中它高檔樓盤(pán)消寺費(fèi)群最為接鵝受。暖f:思小區(qū)為圍合粒式，居住極涼具安全感。漂g:奧三力公司為喚較有實(shí)力的欲發(fā)展商，加桂之公司以回繁報(bào)社會(huì)（老咱年公寓）的栽經(jīng)營(yíng)理論，登易獲得市場(chǎng)忠的認(rèn)同。項(xiàng)目的劣勢(shì)至A：緞交通不是十皇分便利，對(duì)外出行帶來(lái)不享便。勢(shì)B粥：周邊配套像尚未完全產(chǎn)代生，生活基邁本條件（如攏超市、市場(chǎng)挨、商場(chǎng)、郵紗電、電信等澤）不足。抵C呼：現(xiàn)代人對(duì)潮自身健康及旅子女教育等徒問(wèn)題都較重俗視，而本項(xiàng)線(xiàn)目離高檔次蓋品位的醫(yī)院乳、學(xué)校等生膊活設(shè)施都較菜遠(yuǎn)。濃D艇：從新添大滲道到小區(qū)處嘴道路條件較肢差。兩2：主要建烈筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)叮指標(biāo)和規(guī)劃徑設(shè)計(jì)特點(diǎn)暫本項(xiàng)目規(guī)化園用地面積土26200削平方米，建棵筑總面積約枕52400刷平方米，容刊積率為昆2.0喘，綠化率達(dá)依60%創(chuàng)以上件，建筑密度功26連％防規(guī)劃設(shè)計(jì)特巴點(diǎn)當(dāng)規(guī)化設(shè)計(jì)了脆5幟棟連體住宅找，博22徐個(gè)單元，戶(hù)只型面積氧76.7評(píng)－川163頸平方米。小落區(qū)配套有大敢型地下車(chē)庫(kù)繪、會(huì)所、廣掛場(chǎng)、醫(yī)院、謊商場(chǎng)等設(shè)施叛，園內(nèi)地下至室停車(chē)，實(shí)權(quán)現(xiàn)驚“環(huán)人車(chē)分流押”旬，是較為理藏想規(guī)劃方案肆規(guī)劃前瞻：挽老年公寓與胸家庭住宅相投結(jié)合的住宅驕小區(qū)；猜3：項(xiàng)目建乳議健通過(guò)瓶對(duì)住宅需求叉特性趨勢(shì)分漂析以及本項(xiàng)鉤目競(jìng)爭(zhēng)性、嗽對(duì)比性分析條，從中得出縫項(xiàng)目銷(xiāo)售需京具備的市場(chǎng)杰支撐點(diǎn)，并綿據(jù)此建議項(xiàng)蹤目之發(fā)展。行項(xiàng)目配套的任加強(qiáng)，飾會(huì)所的理念壯要加強(qiáng)和細(xì)期化，以及會(huì)恭員制形式對(duì)旁會(huì)所進(jìn)行經(jīng)忍營(yíng)管理，可最考慮功能設(shè)嶺置為：會(huì)務(wù)中心爭(zhēng)舉辦各種沙冠龍、學(xué)術(shù)、臭藝術(shù)、家政霜講座，提高懷商務(wù)服務(wù)。陶然中心佳兒童游戲室陶、兒童閱覽艷室、各類(lèi)棋俗類(lèi)室、網(wǎng)吧洪、書(shū)吧、酒密吧。健康中心政健康咨詢(xún)、警定期醫(yī)療健恩康顧問(wèn)、緊蛇急救護(hù)。美容中心王引進(jìn)國(guó)際名包牌設(shè)備及專(zhuān)購(gòu)業(yè)護(hù)理。健身中心佛健身室、壁剪球室、乒乓盞球室、臺(tái)球懼室、羽毛球培室。美食中較心、中西風(fēng)據(jù)情餐廳。財(cái)項(xiàng)目質(zhì)素的軟提高浮A、智能化吹設(shè)施的必備薪性，雖然智胡能化在貴陽(yáng)掛樓市中的運(yùn)蹤用較少，慨合念較模糊，外但考慮物業(yè)嶺的現(xiàn)代性和援前瞻性，也虜必須設(shè)置安哄防報(bào)警系統(tǒng)輩，閉路監(jiān)控栽系統(tǒng)，數(shù)據(jù)臂網(wǎng)絡(luò)接口、通樓宇自控系蜓統(tǒng)等基本的風(fēng)智能化設(shè)施熱。乓B、物業(yè)管特理顧問(wèn)提前怎介入。盡管斃貴陽(yáng)市目前初大多數(shù)樓盤(pán)男都是開(kāi)發(fā)商脊自己管理，瘋但管理的檔蜻次較低，沒(méi)盜有真正理解烈物業(yè)管理，付而不僅僅是疤收費(fèi)管理和稀樓宇清潔。邁因此徑“嚷物業(yè)管理是綠服務(wù)而不僅革僅是管理瞞”俘為宗旨。具饞體可以從家療政服務(wù)，維錯(cuò)修服務(wù)，代衫辦服務(wù)等方惱面設(shè)置服務(wù)雖項(xiàng)目，但更珠重要的是一瞇種現(xiàn)代化的遷物業(yè)管理理娘念。而提前扯介入，更能戲夠增加客戶(hù)奉的信任度和許認(rèn)同感。憑4：地塊解慢析餐a萌：繁該項(xiàng)目位于才比較成熟的課社區(qū)大營(yíng)坡狂新添大道黃兄山?jīng)_，根據(jù)腹貴陽(yáng)市對(duì)城瘦市規(guī)劃的要瘦求，貴陽(yáng)市紛繁華區(qū)將逐才漸北移，大汪營(yíng)坡的發(fā)展疤態(tài)勢(shì)將是樂(lè)揚(yáng)觀(guān)的滋.良b:莖緊臨萬(wàn)江小真區(qū)、交警一泛大隊(duì)，其地酷理位置具有蹤相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)巡，它是連接嗓新天寨與貴質(zhì)陽(yáng)市內(nèi)城區(qū)欺的要道有段6勾7、2憑0刷、82、7禮5路等數(shù)余恩路公交車(chē)穿學(xué)梭其間，通泉往市內(nèi)出噴水池僅須黃8分鐘歸，特別是新滅添大道建成饑通車(chē)后將對(duì)溝本項(xiàng)目有一污定的促進(jìn)作貢用。低e;吊隨著基礎(chǔ)設(shè)葬施的進(jìn)一步甩完善，該項(xiàng)俯目所處區(qū)域臭將逐漸成為罷中高檔居住但區(qū)。其周邊戀項(xiàng)目（方圓肆1公理以?xún)?nèi)濤）主要有澇“虛新聯(lián)小區(qū)遷”樣、信“列萬(wàn)江小區(qū)令”界、疾“秧沙河花園蓮”驕、調(diào)“諒景藤堡周”釋、里“村萬(wàn)東花園鼻”州、村“演星竹園候”奴、敞“彼銀佳花園餃”輸?shù)?。?：項(xiàng)目竟融爭(zhēng)對(duì)手分析中天花園：提位置：婦位于茶店；攏開(kāi)發(fā)商：由性實(shí)力雄厚的腥中天集團(tuán)開(kāi)都發(fā)；字規(guī)劃前瞻：茶大型高尚住郊宅小區(qū)；雙交通：交通攀便利；好環(huán)境景觀(guān)：斤靠森林，自煎身設(shè)備景觀(guān)隸多；撫內(nèi)部配套：渠小區(qū)生活及乏商業(yè)設(shè)備齊麗全；險(xiǎn)規(guī)模：87稠萬(wàn)平放米；滿(mǎn)主力戶(hù)型：診多層、10阻1.8平方賽米、118滿(mǎn).2平方米敏、143.屬54平方米耳；塔銷(xiāo)售情況：懸90%富價(jià)格：一期毫均價(jià)235嘉0元/㎡，勻二期均價(jià)2穴450元/棒㎡。棟優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)現(xiàn)商有一定的棋知名度、客妨戶(hù)積累較多曉、小區(qū)已成籃規(guī)模、設(shè)施它齊全、整體營(yíng)外觀(guān)好、環(huán)銅境較好；袋劣勢(shì)：房?jī)r(jià)摔偏高、離市納中心較遠(yuǎn)；萬(wàn)東花園洽位置：臨筑勻新路；；由規(guī)劃：大型配住宅小區(qū)；叨交通：交通禾便利；蹦環(huán)境景觀(guān)：攤背靠森林，蜘自身景觀(guān)較布多；院內(nèi)部配套：包小區(qū)生活及廣商業(yè)配套完盼善；芹規(guī)模：6萬(wàn)哪平放米；嫁主力戶(hù)型：漢80.88丹—枝133.2廟3平放米、鴉128.0厭2強(qiáng)—規(guī)217.4這4平放米；玉銷(xiāo)售情況：街小戶(hù)型已賣(mài)醋完；80%腦價(jià)格：均價(jià)赴2180元鄭/㎡。票優(yōu)勢(shì)：小區(qū)莊建筑架空底創(chuàng)層，降低了絮容積率，戶(hù)恭型較為齊全狐；避劣勢(shì)：小區(qū)智外部環(huán)境較慌雜，居住人艘群素質(zhì)較低也；斥其它樓盤(pán)的坊主要銷(xiāo)售情偷況如下：悼名稱(chēng)懇位置蹲主要戶(hù)型趁銷(xiāo)售提價(jià)格貍欣歆園說(shuō)蠻坡糊80亦—腐96㎡、9辱0紫—堆138㎡善80%電1800元暴/㎡搬天利家園在汪家灣齡80.47斤—煙140.3林6㎡睜60%飄1650元傍/㎡平星竹苑購(gòu)筑新路蘋(píng)62索—只183㎡陶80%境2380元遼/㎡涌順興花園急茶店漏87.46削㎡、108造.34疊—生123.4迎6㎡殃85%肚1280元影/㎡分6：項(xiàng)目發(fā)路展機(jī)會(huì)決該項(xiàng)目有良膨好的居住恰“婦環(huán)境浮”吹以及和諧的葵社區(qū)文化，砌對(duì)一部份追畢求居住環(huán)境貝、講究生活姻質(zhì)量的人士番有吸引力。姿市政府加大健力度大營(yíng)坡窩及新添大道費(fèi)的治理，對(duì)標(biāo)本項(xiàng)目大環(huán)蒙境有進(jìn)一步釘?shù)牧己脿I(yíng)造百。即大營(yíng)坡外來(lái)真人口多，大欠部分是租房紐住家，有購(gòu)懸房之可能。車(chē)該項(xiàng)目周邊夕的商業(yè)環(huán)境善正逐漸形成透，周邊的個(gè)治體戶(hù)有望購(gòu)悟買(mǎi)本項(xiàng)目作評(píng)為居住的可錯(cuò)能。局周邊有一部圖分破舊之民勝宅，此類(lèi)住嚷家有換房的殿可能。您周邊在售項(xiàng)疾目的面積偏燕大，本項(xiàng)目諷若能根據(jù)市擇場(chǎng)準(zhǔn)確定位氧，將是一大全優(yōu)勢(shì)。很該區(qū)域推出胖的樓盤(pán)數(shù)量刺不多，區(qū)域國(guó)內(nèi)削“徑中天花園企”首的較成功運(yùn)增作，已將本桐區(qū)域定位為道中高檔居住游區(qū)。摩由于房地產(chǎn)患二級(jí)市場(chǎng)放桃開(kāi)及房改措時(shí)施的干進(jìn)一套步完善和落貼實(shí)，周邊本桂地區(qū)居民有竄換房的可能蕩。欠隨著金陽(yáng)新厘區(qū)的建設(shè)以獻(xiàn)及市政府大波手筆的招商雨引資和國(guó)家貿(mào)西部大開(kāi)發(fā)論的實(shí)施，帶丸來(lái)的巨大效陷應(yīng)使貴陽(yáng)市員的全園性，仗全球性知名虜度美譽(yù)大大禿提高吸引外芬省目標(biāo)客戶(hù)回成為可能。唱項(xiàng)目面臨的嶄威脅柱本區(qū)域無(wú)論啦是高中檔商磁品房都較多型，競(jìng)爭(zhēng)大。斃區(qū)域內(nèi)同質(zhì)坡量的可比樓恩盤(pán)較多，如掠：密“貌中天花園肢”橫、盜“鞏天利一方橋”要、誓“寸創(chuàng)力花園鉤”艷、陪“覺(jué)欣歆園某”掙等對(duì)本項(xiàng)目愁沖擊巨大。明相當(dāng)時(shí)間內(nèi)鍵周高檔次生斯活配套大環(huán)測(cè)境（主要是質(zhì)名牌中小學(xué)礎(chǔ)、體育場(chǎng)館乎、圖書(shū)館等舟文體設(shè)施）闊不會(huì)有明顯偽改善。仗相當(dāng)一段時(shí)確間內(nèi)周邊高莊檔次生活配軟套（特別如趁名牌中、小案學(xué)校、體育趴場(chǎng)館、圖書(shū)陜館等文體設(shè)伶施）不會(huì)有邪明顯改善。擠樓盤(pán)包裝宣葬傳推廣引入訓(xùn)“哈外腦踢”絡(luò)也會(huì)加入競(jìng)枯爭(zhēng)激烈程度躲。皮7：樓盤(pán)優(yōu)貪劣分析獅優(yōu)勢(shì)：叮a獸、地理位置送較好，臨新拼添大道；勻b田、首次開(kāi)發(fā)拖大型老年公碧寓，滿(mǎn)足市頂場(chǎng)老年住宅鹿的需求；足c烈、交通狀況搏良好，交通斬較為便利；足d結(jié)、環(huán)境景觀(guān)漏良好，依森違林而建，環(huán)撥境優(yōu)勢(shì)明顯祥；躍e趕、具有文化借內(nèi)涵，居住西人群有一定伯文化底蘊(yùn)；嘆f曉、戶(hù)型設(shè)計(jì)咳合理，充分造利用每一空撫間，通風(fēng)、希采光良好；瘡g秧、首創(chuàng)貴陽(yáng)墻市八層帶電堤梯的多層建狐筑墊h鼻、小區(qū)生活膛及醫(yī)療設(shè)備奔齊全哨I覺(jué)、毛中天花園二野期將帶動(dòng)本搞項(xiàng)目的銷(xiāo)售項(xiàng)。食劣勢(shì)：撈a落、入市較早箏，但消費(fèi)者累對(duì)樓盤(pán)認(rèn)知潛力較晚?yè)P(yáng)b享、有限制政污策，按揭及碎許可證壓力腔明顯孤c爐、鍋小區(qū)規(guī)模不皮大，難以形丸成與中天花縣園、萬(wàn)東花避園對(duì)各種配因套設(shè)施的完餓善。掉d:兄現(xiàn)代人對(duì)自蹤身健康及子僻女教育等問(wèn)響題都較重視憤，而本項(xiàng)目靈離高檔次品民位的醫(yī)院、戰(zhàn)學(xué)校等生活幅設(shè)施都較遠(yuǎn)狡。泉d君、公攤面積穴較大，開(kāi)發(fā)匹投入成本較恥大匙E、自我賣(mài)量點(diǎn)分析：仿湖飼孝環(huán)境：盒10000滾㎡的森林環(huán)蠶繞，綠化率莫80%以上比。東弟度位置：桂位于離貴陽(yáng)龍市中心最近志的習(xí)山水至樓盤(pán)，到市林中心僅8分柿鐘。辦患復(fù)垃交通：晶十分便利和祥暢順。爺桶嘩戶(hù)型：祝戶(hù)戶(hù)通風(fēng)采懂光、結(jié)構(gòu)合棒理。囑問(wèn)文化生活：兔5+2的生貪活方式，3帶65天的休存閑生活，3俊65天的閑氧情逸致。謊8：目標(biāo)客學(xué)戶(hù)分析除A葉、客戶(hù)群心豈理分析殘依據(jù)香港陽(yáng)齒晨物業(yè)對(duì)貴隔陽(yáng)市商品住聽(tīng)宅消費(fèi)群體嫩的分析遍,搞目前購(gòu)房客叼戶(hù)大體分為晚三種類(lèi)型嫌,朽即陜實(shí)際用家型廣、投資型、哥投機(jī)型拼。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人羽員構(gòu)成等方膚面各有側(cè)重袖及特點(diǎn)，現(xiàn)蔥分述如下：鴿a;懷實(shí)際用家型幣購(gòu)房目的主越要為滿(mǎn)足實(shí)廟際居住的需飼求，如自住疑．給親人住嫩或養(yǎng)老渡假呆等，他們購(gòu)瓶房并非一時(shí)境沖動(dòng)，而是家一直在市場(chǎng)招上尋找合適枝其條件的物農(nóng)業(yè)，故對(duì)物黃業(yè)要求較多援，亦會(huì)考慮籌很多細(xì)節(jié)問(wèn)脊題，如：活物業(yè)素質(zhì)即――淹包括位置．芽采光．朝向僑．裝修標(biāo)準(zhǔn)并．自身配套乒．實(shí)用率．訊物業(yè)管理等中；斗周邊配套情位況稱(chēng)――蛙包括有交通嫁狀況．學(xué)校似．醫(yī)院．菜已市、超市等臥；磚價(jià)格低――壩實(shí)際用家大款都有預(yù)算之培后才購(gòu)房，帳購(gòu)房款多是釘他們儲(chǔ)蓄資篩金的大部分艱，故一般而俘言，他們對(duì)尤價(jià)格比悄較看重，常低常針多方搜宣集資料．反厭復(fù)比較，盡暢管不同用家表對(duì)物業(yè)管理黑等有著不同哈感性?xún)A向，神但挪“穩(wěn)價(jià)廉物美塵”悟始終是其共兔同追求的目區(qū)標(biāo)；球升值潛力臟――強(qiáng)非最主要考與慮因素，除復(fù)非買(mǎi)家自身紛考慮短期內(nèi)攀換樓。延總體而言，衫實(shí)際用家是削較理性的消搞費(fèi)者，一般辜的購(gòu)房考慮蒼時(shí)間較長(zhǎng)，板下定速度慢糧，偏向選擇敗現(xiàn)樓和短期跨樓花物業(yè)。b:投資型欠購(gòu)房主要出厚于看好物業(yè)港前景宗,扶希望作長(zhǎng)線(xiàn)肝收租或?qū)?lái)憑（入伙之后何）樓價(jià)升值致之目的，而刷非自住。大券多數(shù)皆為在窗外工作與貴越陽(yáng)有急“協(xié)三緣私”咬關(guān)系的人仕汁，這其中有排專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投臨資人士，亦觸有部分個(gè)體鈴小老板或退傳休人士。他辛們的主要考艘慮因素有：宵物業(yè)升值潛信力濟(jì)——換位置．交通曲．用料．配濤套．檔次情只況．欠發(fā)展商背景楊．宏觀(guān)投資深環(huán)境等皆為營(yíng)反映物業(yè)升立值潛力主要執(zhí)因素。米物業(yè)租金回鑄報(bào)率竭——火高回報(bào)可減慮輕部分貸款帖利息，亦有誦利于長(zhǎng)線(xiàn)投版資，故物業(yè)巖若能提供可溜觀(guān)的租金回筐報(bào)，對(duì)投資窩者的吸引力市較大。守前期投入資浮金因——讀即按揭貸款兔額度，一般覽投資者都抱敢著分散投資撞的心態(tài)入市首，他們不愿洲意將大量資儲(chǔ)金積壓于一短個(gè)投資項(xiàng)目壘上，寧可付菠出利息亦不甚希望前期投墾入資金過(guò)多蕉，故按揭成吸數(shù)愈大，愈樂(lè)能使其盡快桌下定認(rèn)購(gòu)。c;投機(jī)型泰購(gòu)房目的為慎看好物業(yè)前齒景，唯要求揪于物業(yè)入伙技前轉(zhuǎn)讓圖利柴，注重貼“探短線(xiàn)炒作慕“柱。相對(duì)而言方，其比投資紗者所冒的風(fēng)相險(xiǎn)更大。其洗購(gòu)房考慮的乓主要因素有神：殿低價(jià)位膏――薪即俗稱(chēng)的歸“債水位怪”偵系，如物業(yè)開(kāi)夫盤(pán)前內(nèi)部購(gòu)窮期的優(yōu)惠折牲扣，較同區(qū)宣同類(lèi)型物業(yè)譯便宜的價(jià)格吐等，最能吸肉引此類(lèi)短期蹄炒家入市。烘羊群心態(tài)暢――才純低位不足貿(mào)以吸引投機(jī)定者入市，他謹(jǐn)們一般填“柴買(mǎi)升不買(mǎi)跌敢“拉，如果物業(yè)抖價(jià)格上升，拆首先要有大鑒需求及壓迫董性，如展銷(xiāo)糠會(huì)進(jìn)營(yíng)造人竿山人海的熱唐鬧氣氛，開(kāi)蘿盤(pán)時(shí)排隊(duì)認(rèn)絕購(gòu)、抽簽認(rèn)垮購(gòu)等，均能病直接刺激此笑類(lèi)買(mǎi)家入市冷。悶前期投入少土、付款期長(zhǎng)砌－同投資者鏟相似，投機(jī)遷者一般要求裹前期投入的蘿資金要盡可院能少，且付笨款周期可能游長(zhǎng)，以便于裕他們于短期疼內(nèi)炒賣(mài)有足竭夠，并因此充達(dá)到以小搏狡大．獲取利賴(lài)潤(rùn)的終目的憶；怒物業(yè)升值潛負(fù)力綠――焦影響投機(jī)者值認(rèn)購(gòu)物業(yè)至槽為關(guān)鍵的要蛙素，因?yàn)槿粑课飿I(yè)條件上候佳，內(nèi)短期維升幅效應(yīng)更雞顯著，大大燭降低投機(jī)風(fēng)獄險(xiǎn)；懸購(gòu)房考慮時(shí)脈間勻――逝投機(jī)者購(gòu)房檔不會(huì)考慮諸糊多細(xì)節(jié)問(wèn)題蠟，較之用家粱而言，下定該速度較快。嫩B吃、目標(biāo)客戶(hù)塘群需求分析簽綜合該項(xiàng)目氏各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)尚定分析，香干港陽(yáng)晨建議在，該項(xiàng)目的濱目標(biāo)客戶(hù)群脅以滿(mǎn)足家庭矮居住需求的晌實(shí)際用家為變主，以投資洪、投機(jī)者為博輔，預(yù)計(jì)比喬例為循攏蘇實(shí)崇際用家：投新資、投機(jī)者貫＝8：2延主要針對(duì)二窄次以上置業(yè)且者乞年齡介乎于硬３5－5０有歲之間握而本項(xiàng)目的櫻實(shí)際用家主躲要可再細(xì)分權(quán)為下列三大湯類(lèi)型：第一類(lèi)：她經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎砍實(shí)、收入豐懲厚，尤其是件部分先富裕輝起來(lái)的人士銷(xiāo)；已家庭年收入勇5萬(wàn)以上的含管理人士；屆營(yíng)商有成的免私營(yíng)企業(yè)老側(cè)板、個(gè)體經(jīng)辣營(yíng)者；電來(lái)筑創(chuàng)業(yè)，盟并取得一定墾成就的外地話(huà)成功人士；甘不滿(mǎn)足原有貝物業(yè)，或?qū)⒎试形飿I(yè)轉(zhuǎn)庫(kù)手獲利，擬喪作二、三次堵置業(yè)之人士吸；膚熟悉本項(xiàng)目添地域的政府席機(jī)關(guān)、事業(yè)爆單位的公務(wù)冷員；橫因城市改造俘而得到貨幣謀補(bǔ)償?shù)牟疬w性戶(hù)；第二類(lèi)：擋長(zhǎng)期居住本菠地的居民，劈擬作擊“躲小屋換大屋繪”迅進(jìn)一步提升昂生活質(zhì)素；而擬將房改房來(lái)上市交易，梨“竟以樓換樓兔”睜改善居住環(huán)舅境的機(jī)關(guān)事局業(yè)單位干部陶。第三類(lèi)：進(jìn)為直屬親人糕置業(yè)的外地穴人士；誠(chéng)回內(nèi)地工作竿、定居的人秤士；背對(duì)目標(biāo)客戶(hù)舉應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售白的不同階段彈依次鎖定。叛３、目標(biāo)客泰戶(hù)的特征：次這些人一般哨具有以下特朵征：螺（塊1未）財(cái)富積累拖到一定的水暖平。何（微2凱）他們非常嗎熟悉項(xiàng)目所四在區(qū)域，他峰們的活動(dòng)范煎圍經(jīng)常在瞧周邊慶1子公里的范圍藏之內(nèi)。擱（雞3吧）他們的其盾它具有較大嗽的兼容性鬼（姜4遇）年齡范圍賠：葬3想7杰—究50歲帽準(zhǔn)確把握目付標(biāo)客戶(hù)，才嗎可以做到有吼的放矢，針拜對(duì)他們的喜劇好，確定物古業(yè)的包裝（尊含現(xiàn)場(chǎng)和宣晚傳品）及主戚題和表現(xiàn)形鬼式，從而實(shí)榨現(xiàn)項(xiàng)目的最樸大利潤(rùn)?；\策劃綱要目坑錄第三部分項(xiàng)目定位若1：總體定遙位臉2：項(xiàng)目?jī)r(jià)鐵格定位部3：推廣主違題與階段性濤主題愿4:小區(qū)景開(kāi)觀(guān)建議沾5:小區(qū)樓啟宇命名建議激6:物業(yè)管晉理建議牲1:興總體市場(chǎng)定羊位：為貴陽(yáng)拼人定造的市羽區(qū)山水樓盤(pán)汁—————磨—鵲都市中的綠能洲根曦陽(yáng)山莊項(xiàng)奧目與洗“趙5+2”肥居住理念慮稻本項(xiàng)目建筑去設(shè)計(jì)獨(dú)具魅仍力，曦陽(yáng)山覽莊項(xiàng)目的策生劃理念可從員單純的建筑層設(shè)計(jì)模仿中炎找到其內(nèi)涵惡生命力的源意泉。可與自賤然協(xié)調(diào)的；窮鄰里關(guān)系溝盟通和睦的；古山影、樹(shù)影異、云影、花拼影，水聲、顛鳥(niǎo)聲、風(fēng)聲射、蟬聲相互可交融的社區(qū)額景象，這與孝曦陽(yáng)山莊開(kāi)蘭拓者的大社吼區(qū)思想不謀織而合羅項(xiàng)目?jī)r(jià)格定亞位咐狹平面套房玻均價(jià)軋：集1600喜元扶/M臭2道，尋電梯房均后價(jià)1800譜元惑/M章2三項(xiàng)目目標(biāo)客蘆戶(hù)定位只渴望生活本使質(zhì)，享受自受然山水，擁借有未來(lái)生活式質(zhì)素及注重螺文化人士戴項(xiàng)目總體定帝位判發(fā)現(xiàn)都市中塵的后花園律形象推廣定汗位簡(jiǎn)躍裕倦師羊周糾湊想座擁山谷、擇位處森林；綠富有現(xiàn)代氣揚(yáng)息、智能環(huán)飯保；彰顯人誼文魅力的綠仍色家園跨車(chē)淹辯窗甲廣告語(yǔ)定位仍步臉率斤顯離自然很近喉，離繁華不顧遠(yuǎn)故能根循須鳥(niǎo)碧元蝶佛消發(fā)現(xiàn)都市中燥的綠洲鮮氧中的家助2蹤：項(xiàng)目?jī)r(jià)格竿定位應(yīng)1、概念說(shuō)潤(rùn)明：折后均蛋價(jià)：項(xiàng)目銷(xiāo)囑售后發(fā)展商冊(cè)能實(shí)際得到鏟的每平方米損平均收入蘭目標(biāo)均價(jià)：妻項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)跪目表的每平大方米均價(jià)價(jià)襖格：極折后均價(jià)：做目標(biāo)均價(jià)處×資實(shí)際平均折尾扣口2、貴陽(yáng)市神住宅類(lèi)型及裳價(jià)格胡貴陽(yáng)市住宅向類(lèi)型主要供凳應(yīng)分為三種熟：翁一：是單體用的高層商住嶺樓，裙樓為淹商辦項(xiàng)目，忌主樓為住宅食，此類(lèi)項(xiàng)目械大多集中在醬交通便利、牙市政配套完河善的商業(yè)中黨心區(qū)，如：鞏“誤天恒城市花陣園釘”熄、妥“盟龍港中心失”恒。洲二：是由數(shù)緞幢多層項(xiàng)目蚊組成的封閉位式住宅小區(qū)里，如：憐“恰萬(wàn)東花園魯”功、求“虛錦繡家園磨”遺；三、是由捧幾幢高層或懼小高層圍合鈴式住宅小區(qū)及，此類(lèi)住宅葵以自然景觀(guān)談和小區(qū)內(nèi)部該景觀(guān)以及項(xiàng)競(jìng)目自身素質(zhì)說(shuō)為賣(mài)點(diǎn)，在胳市場(chǎng)中取得凍認(rèn)同，如：橫“聰興隆城市花老園連”“央中天花園竿”等、僑“哪中天星園啞”為仔細(xì)分析有辯以下因素：聯(lián)1：是開(kāi)發(fā)者商基于價(jià)格旬的定位，是緊在開(kāi)發(fā)商加平大成本的投義入，壓縮了攝利潤(rùn)的空間擱，而提高價(jià)予格達(dá)到收益銅平衡謎2：是目前毫大部分項(xiàng)目親銷(xiāo)售處于項(xiàng)溉目強(qiáng)銷(xiāo)期，卵其價(jià)格水平吹處于最高點(diǎn)咬。陶因此上圖的須價(jià)格表僅能陪作為參考，增不能完全照奔搬。伸3：價(jià)格制姐定原則或依恥據(jù)：葵★娛貴陽(yáng)市的經(jīng)探濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀瞇及貴陽(yáng)市住躍宅整體市場(chǎng)雪狀況踩★圖周邊樓盤(pán)的窄價(jià)格和銷(xiāo)售及情況逮★否項(xiàng)目自身質(zhì)偷素鎖★媽營(yíng)銷(xiāo)操作及圓銷(xiāo)售進(jìn)度的盜安排橋★柳發(fā)展商目標(biāo)徑價(jià)格水平哈因此，我司氣在擬定價(jià)格退時(shí)就以上述妨為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)速行定價(jià)，同律時(shí)考慮以中疏、低等價(jià)位剃面市，引起盤(pán)市場(chǎng)關(guān)注，壺低開(kāi)高走，近逐步提高價(jià)都格。紐4、價(jià)目表套制定奮：礦鈴設(shè)定價(jià)目霸表銷(xiāo)售均價(jià)科（定價(jià)）為喝1600元置/M疊2速，并依據(jù)朝是向、樓層、顫戶(hù)型面積大料小、客戶(hù)購(gòu)罰買(mǎi)心理等因醬素制定具體釣價(jià)目表。良5、銷(xiāo)售起戚價(jià)哄：牌為聚集國(guó)人氣，但又屆考慮價(jià)格對(duì)言市場(chǎng)大眾的痛心理瓜以及乒項(xiàng)目形象，燃我司建議以臣1600元春/M掠2裙為銷(xiāo)售起價(jià)扛?；?、項(xiàng)目各解階段綜合價(jià)醫(yī)格說(shuō)明遭：儀本策劃銷(xiāo)售杜價(jià)目表平均氏定價(jià)為16悠00元/M傍2，內(nèi)部認(rèn)擇購(gòu)期平均折摧扣為9折，豆銷(xiāo)量為15跟%；正式銷(xiāo)嫌售期平均折泉扣為羅9.5漁折，銷(xiāo)控期騙平均折扣為湖9曠.8數(shù)折，銷(xiāo)售量隙不低于35內(nèi)%，尾盤(pán)銷(xiāo)嗽售折扣為9票5折，銷(xiāo)控暢量為25%霜，各階段綜奶合銷(xiāo)售折后厚價(jià)（甲方實(shí)麻收價(jià)）為拖元/M雞2，附價(jià)目殲表如下：屆耗價(jià)格稿表敗算戶(hù)禿型毫房號(hào)殊A單元臺(tái)B單元隱C單元裁D單元達(dá)E單元掀戶(hù)型犬戶(hù)型嗓戶(hù)型顏戶(hù)型壯戶(hù)型答A營(yíng)B役C砌C印C要C榜C艇C徹D綱D撞建筑面積蹲(M堵2責(zé))音復(fù)式榆平唯層恐、暮小駝錯(cuò)駱層支8患7留6拜5削4捉3溪2贈(zèng)1歸聾猛浸繞欣向匯燈游銷(xiāo)控晌表雞價(jià)格表定價(jià)槳（胸A嚴(yán)）榜銷(xiāo)售比例（斥B嘉）委折扣率（昨C紀(jì)）經(jīng)合計(jì)（尚A*B*C復(fù)）家內(nèi)部認(rèn)購(gòu)斗15%誠(chéng)0.88摔正式銷(xiāo)售考25%程0.95嗚強(qiáng)力銷(xiāo)售刪35%醒0.98帶尾盤(pán)銷(xiāo)售僻25%測(cè)0.95秩合計(jì)確錯(cuò)層總價(jià)繳錯(cuò)層面積留錯(cuò)層均價(jià)餐復(fù)式總價(jià)徐復(fù)式面積傻復(fù)式均價(jià)己總價(jià)粥面積見(jiàn)均價(jià)葉樓層差（詢(xún)3-9巡層）求20悄元唉/擺（由10使以上）域30堵元芝一單元圖二單元流三單元壩四單元挽五單元軟六單元騎七單元煙八單元雀戶(hù)型亂戶(hù)型齊戶(hù)型誼戶(hù)型揉戶(hù)型詞戶(hù)型阻戶(hù)型遮戶(hù)型埋A泉B液C鉗C構(gòu)C逗C息C偵C章D室D氣D踢D粉D秘D望D呆E蕩平層差（元冠）貼60居30擇10誠(chéng)10郊0飯0耳0購(gòu)0當(dāng)0棒0泉10凡10監(jiān)10棕10晝10展30糖3吉：推廣主題隊(duì)與階段性主駛題接本項(xiàng)目推廣虛主題應(yīng)從目梅前的筐“撕森林環(huán)境祥”截引深到拳“肢社區(qū)文化提”饑。從實(shí)物?！澳h(huán)境景觀(guān)運(yùn)”黃抽象整合到確“掃人文略”齡的高度，從述而讓本項(xiàng)目惰更具形“肆內(nèi)涵賠”跌、形“插品味啦”燈、是“課希缺性此”嶄、夕“經(jīng)個(gè)性易”竟和役“謀唯一性刊”漸。蔽“覆社區(qū)文化府”——才涵蓋項(xiàng)目環(huán)襖境與建筑風(fēng)禿格、物業(yè)管忽理與業(yè)主文暖化、彈性與旬價(jià)格等方面顏來(lái)詮釋?zhuān)瑧?yīng)閣作為始終如慶一的主題來(lái)徑推廣。見(jiàn)階段性推廣冤可分為4個(gè)懂豎向階段：北（1）、在棵內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階冠段是如何尋奸找目標(biāo)客戶(hù)深并告知倉(cāng)“倍曦陽(yáng)山莊會(huì)——螺都市綠洲重”搬這一信息貞以從發(fā)現(xiàn)都市中農(nóng)的綠洲泄開(kāi)篇。叫漠什以丙選擇細(xì)曦陽(yáng)山莊把——課生活在森林增稍后推出。音（2）、正歲式銷(xiāo)售階段議告訴目標(biāo)曦霞陽(yáng)山莊新的住信息半——暑從老人入手惱聯(lián)系大人蜓以《胸夕陽(yáng)紅摸——渴老年人的未諒來(lái)生活零》開(kāi)篇。聲組織溜《各種家庭觸方式的大社灑區(qū)環(huán)保文化栗活動(dòng)》聞持續(xù)源（3）、強(qiáng)星力銷(xiāo)售階段敘針對(duì)觀(guān)望的捕人們展示曦蚊陽(yáng)山莊內(nèi)涵津以威《寧?kù)o篇日——淡森林在低訴懇》、泡《花蝶篇踢——壤鮮花率和生慮態(tài)》、緒《質(zhì)素篇棕——度會(huì)所、廣場(chǎng)例與內(nèi)部設(shè)施揮》、諷《天昂倫章篇麥——住社區(qū)管理、京和睦與安全們》、濾《家庭篇高——吐物業(yè)管理為吃老人們服務(wù)狠》、沈《都市慰e咳站娛——邪網(wǎng)絡(luò)篇》齊，對(duì)最后以岸《放飛綠色青的都市綠洲羅暢想》頌結(jié)束。惰（4）、尾左盤(pán)銷(xiāo)售階段蘋(píng)以入伙為訴辦求普以稍《自然和諧壓生活從今天淘開(kāi)始》術(shù)開(kāi)篇，逐一帆展示業(yè)主的腎美好生活，墳使人不禁神數(shù)往。呢強(qiáng)調(diào)小區(qū)的喪品質(zhì)。糾4:小區(qū)景博觀(guān)建議視1：太陽(yáng)廣癥場(chǎng)猴微2：木岸黨聽(tīng)瀑伏啦居3：椰島愈綠影央界4：舞層村疊翠棄攤跳5:花語(yǔ)回歡廊況夠6：墊魚(yú)戲蓮臺(tái)泰7：天籟之瓣音最宏8：花識(shí)間流水疫諸瘋9：藝茶園鉛當(dāng)謙10撥:金彎盈岸分丟楊11：自由花島綿傳浸12：健康獨(dú)跑道決13：雕塑擊水景暗評(píng)1秘4：童趣樂(lè)糕園海營(yíng)寧15：養(yǎng)生罰樂(lè)園達(dá)孩號(hào)16：桃花接源抵伯17：香痰格里拉廣場(chǎng)賠碎1泳8：綠色養(yǎng)桌生健康所往19：網(wǎng)球艷場(chǎng)零棒玻20：羽煉毛球場(chǎng)侍咬沈21：綠色搭健康泳池潛5:小區(qū)烏樓宇命名建膛議桃源軒躁捷恢明翠軒凡問(wèn)乳怡翠軒膀磁花影軒呀綠海軒鳴道鞏美林軒山窮曦景軒摔6:物業(yè)怪管理建議耐曦陽(yáng)山莊小歲區(qū)內(nèi)的配套漁設(shè)施較為完攪善，在滿(mǎn)足早小區(qū)智能化閑管理的同時(shí)及，也依據(jù)小涉區(qū)客戶(hù)群的跪日常生活需躺要，興建了辭響應(yīng)的配套輸設(shè)施及服務(wù)脫場(chǎng)所，從而巴，提高了小叢區(qū)物業(yè)的應(yīng)忌有品牌及應(yīng)殺有價(jià)值。小俘區(qū)的物業(yè)管臺(tái)理將嚴(yán)格按郊ISO90盈00進(jìn)行規(guī)喉范運(yùn)作，真俘正地讓每一小位業(yè)主享受急到莊“茶酒店冶”扶式的服務(wù)，餐敝司現(xiàn)提交茄一份組織機(jī)墨構(gòu)圖及日常懷運(yùn)作流程圖噸，供參考：物業(yè)總經(jīng)理蠢1:疫組織機(jī)構(gòu)圖物業(yè)總經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理夠顛顫袋口財(cái)務(wù)經(jīng)理人力資源經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理人力資源經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理財(cái)務(wù)部主管物資采購(gòu)部主管人事培訓(xùn)部主管客戶(hù)服務(wù)部主管工程維修部主管財(cái)務(wù)部主管物資采購(gòu)部主管人事培訓(xùn)部主管客戶(hù)服務(wù)部主管工程維修部主管財(cái)務(wù)出納財(cái)務(wù)出納財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)采購(gòu)倉(cāng)庫(kù)保管員財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)采購(gòu)倉(cāng)庫(kù)保管員日常維修組清潔綠化員日常維修組清潔綠化員司機(jī)人事培訓(xùn)專(zhuān)員日常維護(hù)組司機(jī)人事培訓(xùn)專(zhuān)員日常維護(hù)組篇2卵、惡部門(mén)設(shè)置說(shuō)駕明：摔（部門(mén)分工咳及責(zé)任劃分律）叨：醫(yī)“呆曦陽(yáng)山莊且”浩物業(yè)管理公渠司實(shí)行總經(jīng)嘗理負(fù)責(zé)制。榨物業(yè)經(jīng)理、查人力資源部怪經(jīng)理、財(cái)務(wù)煌部經(jīng)理對(duì)物斬業(yè)總經(jīng)理負(fù)裹責(zé)；客戶(hù)服蓮務(wù)部主管、士工程維修部特主管、安全羨管理部主管鍬直接對(duì)物業(yè)辣經(jīng)理負(fù)責(zé)；虜行政管理部朱及人事培訓(xùn)月部直接對(duì)人征力資源部經(jīng)補(bǔ)理負(fù)責(zé)；財(cái)活務(wù)部主管及慰物資采購(gòu)部腫主管對(duì)財(cái)務(wù)扭經(jīng)理負(fù)責(zé)。薄物業(yè)公司在販接受市物業(yè)苦管理主管部旨門(mén)的監(jiān)督、植指導(dǎo)及總公記司領(lǐng)導(dǎo)下，凈借助計(jì)算機(jī)午管理為輔助松手段，推行叔計(jì)劃目標(biāo)管伯理及量化指著標(biāo)考核管理切的方法，保企證管理體制腸有效的運(yùn)作?。ㄒ部砂慈覀€(gè)部門(mén)劃分稈客戶(hù)服務(wù)、滅工程維修、誕安全管理為跡業(yè)務(wù)部，行攜政管理、人拐事培訓(xùn)為行循政人事部，慨財(cái)務(wù)及采購(gòu)紫為財(cái)務(wù)部）權(quán)。個(gè)（1），部馬門(mén)劃分如下耗：暮客戶(hù)服務(wù)部飯工作范圍：紹負(fù)責(zé)編制物亦業(yè)管理方面儲(chǔ)的運(yùn)行文件岡；接待業(yè)主脖、投訴受理姿、信息收集析和統(tǒng)計(jì)；協(xié)鋪調(diào)公司各部堵門(mén)工作，辦己理業(yè)主入伙護(hù)、收集裝修交申請(qǐng)、其他喂服務(wù)的申請(qǐng)灣，負(fù)責(zé)小區(qū)漢內(nèi)社區(qū)文化瓦活動(dòng)的開(kāi)展評(píng)、組織。同鍵時(shí)負(fù)責(zé)小區(qū)瞎清潔、綠化怎、消殺工作袖；哪工程維修部此工作范圍：丹負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)藥主、住戶(hù)的抹室內(nèi)維修工剖作；小區(qū)內(nèi)慣的配套設(shè)施斗、設(shè)備的維嫌修養(yǎng)護(hù)；句安全管理部怨工作范圍：蠻負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)神的消防、保晚安監(jiān)控、車(chē)脖輛保管、盟維護(hù)小區(qū)居駐民人生安全妥及財(cái)產(chǎn)及小賣(mài)區(qū)內(nèi)的治安百巡邏工作；柔行政管理部規(guī)工作范圍：滴負(fù)責(zé)與政府輩協(xié)調(diào)、溝通滾及公司文件束組織編寫(xiě)工更作；撿人事培訓(xùn)部窗工作范圍：漁負(fù)責(zé)公司人戲員招聘及培亮訓(xùn)工作；兔財(cái)務(wù)部工作突范圍：負(fù)責(zé)童小區(qū)內(nèi)的各倉(cāng)項(xiàng)費(fèi)用收取撿、核算工作狐；望物資采購(gòu)部毛工作范圍：惕負(fù)責(zé)公司各徑種物資采購(gòu)廚工作；洲（2）、日槍常工作流程錘圖：猶（1）．日擇常投訴處理露流程（分有料效、無(wú)效投灘訴）：業(yè)主、住戶(hù)上門(mén)投訴來(lái)電投訴業(yè)主、住戶(hù)上門(mén)投訴來(lái)電投訴客戶(hù)部：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)有何需要幫助或接待就坐，同時(shí)請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)稍安勿躁，及時(shí)了解情況，或請(qǐng)示主管客戶(hù)部：詢(xún)問(wèn)客戶(hù)有何需要幫助或接待就坐，同時(shí)請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)稍安勿躁，及時(shí)了解情況，或請(qǐng)示主管經(jīng)了解后與業(yè)主解釋?zhuān)Ｍ玫秸徑?。如業(yè)主不滿(mǎn)意，或請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決或?qū)ｎ}會(huì)議討論，再作答復(fù)，直到滿(mǎn)意為止。請(qǐng)客戶(hù)留下經(jīng)了解后與業(yè)主解釋?zhuān)Ｍ玫秸徑?。如業(yè)主不滿(mǎn)意，或請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)出面解決或?qū)ｎ}會(huì)議討論，再作答復(fù)，直到滿(mǎn)意為止。請(qǐng)客戶(hù)留下盡快回復(fù)，認(rèn)真進(jìn)行記錄在案將情況反饋給客戶(hù)，另其滿(mǎn)意為止客戶(hù)部上門(mén)將處理意見(jiàn)及處理結(jié)果反饋給業(yè)主、住戶(hù)將情況反饋給客戶(hù)，另其滿(mǎn)意為止客戶(hù)部上門(mén)將處理意見(jiàn)及處理結(jié)果反饋給業(yè)主、住戶(hù)，盡快安排人員處理。詢(xún)問(wèn)客戶(hù)還有其他可幫助嗎？安排人員上門(mén)為業(yè)主、住戶(hù)服務(wù)詢(xún)問(wèn)客戶(hù)還有其他可幫助嗎？安排人員上門(mén)為業(yè)主、住戶(hù)服務(wù)掛機(jī)，歡迎再來(lái)電，再見(jiàn)！Bye-Bye!掛機(jī)，歡迎再來(lái)電，再見(jiàn)！Bye-Bye!維修完畢后，請(qǐng)業(yè)主簽名?；卦L(fǎng)及上門(mén)回訪(fǎng)，征求意見(jiàn)或建議回訪(fǎng)及上門(mén)回訪(fǎng)，征求意見(jiàn)或建議劇（3）業(yè)主捧、住戶(hù)報(bào)修劉處理流程（弊分保修期內(nèi)肯或外）：業(yè)主、住戶(hù)向物業(yè)公司提出報(bào)修申請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)向物業(yè)公司提出報(bào)修申請(qǐng)客戶(hù)服務(wù)部發(fā)單給工程維修部客戶(hù)服務(wù)部發(fā)單給工程維修部一時(shí)安排不了人員上門(mén)維修或由于技術(shù)原因，要討論專(zhuān)題方案再安排維修。立即安排人員解決一時(shí)安排不了人員上門(mén)維修或由于技術(shù)原因，要討論專(zhuān)題方案再安排維修。立即安排人員解決將討論方案告知業(yè)主，如采納，工程部安排人員實(shí)施將討論方案告知業(yè)主，如采納，工程部安排人員實(shí)施維修完畢，請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)簽單驗(yàn)收，同時(shí)到財(cái)務(wù)交費(fèi)（保修期內(nèi)不需要）維修完畢，請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)簽單驗(yàn)收，同時(shí)到財(cái)務(wù)交費(fèi)（保修期內(nèi)不需要）隔斷時(shí)間，客戶(hù)服務(wù)部進(jìn)行回訪(fǎng)，并收取業(yè)主意見(jiàn)及建議隔斷時(shí)間，客戶(hù)服務(wù)部進(jìn)行回訪(fǎng)，并收取業(yè)主意見(jiàn)及建議塑（4）、有于線(xiàn)電視、電常話(huà)、煤氣管黎道申請(qǐng)流程年：業(yè)主、住戶(hù)向物業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)部提出相關(guān)的申請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)向物業(yè)公司客戶(hù)服務(wù)部提出相關(guān)的申請(qǐng)客戶(hù)服務(wù)部將相關(guān)的表格交業(yè)主、住戶(hù)填寫(xiě)，并留下客戶(hù)相關(guān)證件的復(fù)印件客戶(hù)服務(wù)部將相關(guān)的表格交業(yè)主、住戶(hù)填寫(xiě)，并留下客戶(hù)相關(guān)證件的復(fù)印件按照政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求業(yè)主、住戶(hù)到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部繳交開(kāi)戶(hù)費(fèi)、工本費(fèi)等相關(guān)的費(fèi)用按照政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求業(yè)主、住戶(hù)到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部繳交開(kāi)戶(hù)費(fèi)、工本費(fèi)等相關(guān)的費(fèi)用政府部門(mén)將在期間內(nèi)，通知客戶(hù)部交費(fèi)，辦理開(kāi)通手續(xù)政府部門(mén)將在期間內(nèi)，通知客戶(hù)部交費(fèi)，辦理開(kāi)通手續(xù)由客戶(hù)服務(wù)部安排在約定的時(shí)間內(nèi)，到業(yè)主、住戶(hù)單元實(shí)施開(kāi)通工作由客戶(hù)服務(wù)部安排在約定的時(shí)間內(nèi)，到業(yè)主、住戶(hù)單元實(shí)施開(kāi)通工作工作完畢后，請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)簽名驗(yàn)收工作完畢后，請(qǐng)業(yè)主、住戶(hù)簽名驗(yàn)收率（5）．業(yè)漏主入伙流程測(cè)圖業(yè)主：提交入伙通知書(shū)及收樓證明書(shū)業(yè)主：提交入伙通知書(shū)及收樓證明書(shū)客戶(hù)服務(wù)部：驗(yàn)明業(yè)主身份證明及購(gòu)樓相關(guān)的文件；客戶(hù)服務(wù)部：驗(yàn)明業(yè)主身份證明及購(gòu)樓相關(guān)的文件；個(gè)人辦理：驗(yàn)通知書(shū)、證明書(shū)、售樓合同、身份證原件等，并留相關(guān)原件和復(fù)印件公司辦理：驗(yàn)通知書(shū)、證明書(shū)、售樓合同、法人代表委托書(shū)、委托人身份證原件等，并留相關(guān)原件和復(fù)印件和復(fù)印件財(cái)務(wù)部：業(yè)主繳交相關(guān)的應(yīng)交費(fèi)用財(cái)務(wù)部：業(yè)主繳交相關(guān)的應(yīng)交費(fèi)用客戶(hù)服務(wù)部：要求業(yè)主簽定相關(guān)的文件客戶(hù)服務(wù)部：要求業(yè)主簽定相關(guān)的文件客戶(hù)服務(wù)部：安排工程部人員陪同業(yè)主驗(yàn)樓，對(duì)樓宇的問(wèn)題記錄在案，整改后再約定時(shí)間驗(yàn)收客戶(hù)服務(wù)部：安排工程部人員陪同業(yè)主驗(yàn)樓，對(duì)樓宇的問(wèn)題記錄在案，整改后再約定時(shí)間驗(yàn)收客戶(hù)服務(wù)部或工程部：與業(yè)主交接單元鑰匙客戶(hù)服務(wù)部或工程部：與業(yè)主交接單元鑰匙入伙手續(xù)辦理完畢入伙手續(xù)辦理完畢跟（6）．業(yè)趁主裝修申請(qǐng)牢流程：業(yè)主：提出裝修申請(qǐng)業(yè)主：提出裝修申請(qǐng)客戶(hù)服務(wù)部：知會(huì)業(yè)主需要辦理那些手續(xù)，并準(zhǔn)備裝修方案客戶(hù)服務(wù)部：知會(huì)業(yè)主需要辦理那些手續(xù)，并準(zhǔn)備裝修方案客戶(hù)服務(wù)部：驗(yàn)明業(yè)主身份證明及收樓相關(guān)的文件；客戶(hù)服務(wù)部：驗(yàn)明業(yè)主身份證明及收樓相關(guān)的文件；個(gè)人辦理：驗(yàn)售樓合同、身份證原件、裝修方案等，并留相關(guān)原件和復(fù)印件公司辦理：驗(yàn)售樓合同、法人代表委托書(shū)、委托人身份證原件、裝修方案等，并留相關(guān)原件和復(fù)印件和復(fù)印件財(cái)務(wù)部：業(yè)主繳交相關(guān)的應(yīng)交費(fèi)用財(cái)務(wù)部：業(yè)主繳交相關(guān)的應(yīng)交費(fèi)用客戶(hù)服務(wù)部：要求業(yè)主簽定相關(guān)的文件客戶(hù)服務(wù)部：要求業(yè)主簽定相關(guān)的文件客戶(hù)服務(wù)部或工程部：共同審核該單元裝修方案客戶(hù)服務(wù)部或工程部：共同審核該單元裝修方案客戶(hù)服務(wù)部：與業(yè)主協(xié)商裝修方案客戶(hù)服務(wù)部：與業(yè)主協(xié)商裝修方案客戶(hù)服務(wù)部：發(fā)放裝修許可證。并通知工程部接送水、電源客戶(hù)服務(wù)部：發(fā)放裝修許可證。并通知工程部接送水、電源裝修手續(xù)辦理完畢，可以進(jìn)場(chǎng)裝修裝修手續(xù)辦理完畢，可以進(jìn)場(chǎng)裝修長(zhǎng)（7）．智喬能化配置建自議漠——饞提升物業(yè)的蒜附加值：陣態(tài)在鄉(xiāng)智能網(wǎng)絡(luò)貸化示意圖智能網(wǎng)絡(luò)化智能網(wǎng)絡(luò)化樓宇自控系統(tǒng)通訊系統(tǒng)安防系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)通訊系統(tǒng)安防系統(tǒng)出入口控制自動(dòng)照明系統(tǒng)語(yǔ)音系統(tǒng)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接口閉路監(jiān)控系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)照明控制系統(tǒng)出入口控制自動(dòng)照明系統(tǒng)語(yǔ)音系統(tǒng)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接口閉路監(jiān)控系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)自動(dòng)照明控制系統(tǒng)出入口控制卷策劃綱要目榮錄第四部份摧營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)怕劃矩1：營(yíng)銷(xiāo)困眨難點(diǎn)和機(jī)會(huì)愚點(diǎn)度擾2：銷(xiāo)售時(shí)浴期貨3：策略構(gòu)糧想真4：銷(xiāo)售執(zhí)娘行構(gòu)想逼5：銷(xiāo)售計(jì)探劃建議處6:銷(xiāo)售組抓織和控制反咬饋趕7辱:銷(xiāo)售培訓(xùn)霸綱要懲1：營(yíng)銷(xiāo)困父難點(diǎn)和機(jī)會(huì)悅點(diǎn)偽營(yíng)銷(xiāo)推廣困饑難點(diǎn)：咬A：大營(yíng)坡渣片區(qū)將增大硬開(kāi)發(fā)量，會(huì)紙有一定的價(jià)矛格戰(zhàn)。鞠B根：物價(jià)波動(dòng)遲，影響工資食，土地成本有拉高，影響多建筑成本。奴C喝：大量的房役市買(mǎi)賣(mài)將加巧大購(gòu)房者觀(guān)弓望的心態(tài)。燒D帳：樓盤(pán)項(xiàng)目背多，將造成真一窩蜂的推扭銷(xiāo)各案，造巷成價(jià)格波動(dòng)箱，銷(xiāo)售吃力讀。機(jī)會(huì)點(diǎn)：添A：三力公鋸司財(cái)力雄厚艱，加上千禧順苑的成功，處將加大購(gòu)房芝者的信心。礙B交：不少房屋國(guó)專(zhuān)案推出市累場(chǎng)后反應(yīng)熱房烈，銷(xiāo)售高白達(dá)80%以乖上。肢C滅：10月推憲出正是佳節(jié)媽?zhuān)康禺a(chǎn)市治場(chǎng)可能再起爬高潮。觀(guān)D：價(jià)格，保戶(hù)型將占很如大優(yōu)勢(shì)。癢2：銷(xiāo)售時(shí)互期相銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的雁選擇：倦根據(jù)本案的璃工作進(jìn)度推暢出時(shí)機(jī)考慮緊10月推出醬對(duì)外銷(xiāo)售，搶10月是國(guó)柔家慶典，各息單位將有長(zhǎng)堂假，可留給絹購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)貧看房的時(shí)間眼，若此時(shí)推邪出，一來(lái)準(zhǔn)丑備較充足，烘所有廣告必真能充分配合路，二來(lái)10和月房地產(chǎn)市由場(chǎng)漸能穩(wěn)定攀。汪3：策略構(gòu)噸想六A：超越的電：本樓盤(pán)在食市區(qū)是獨(dú)一掩無(wú)二的綠色串家園，針對(duì)既客戶(hù)需琴求，務(wù)必使巧樓盤(pán)能是突舞破性的，超豈越性的。脖B吉：榮耀的距：心理的榮亞耀感，比任舉何商品特色偏來(lái)得強(qiáng)而有弟力，因此本情樓盤(pán)定位將孤超出一般水資平。繭C慨：安全的：閣追求安全是犬人類(lèi)的天性陷。臘D通：利潤(rùn)的：啊制定合理的罷銷(xiāo)售價(jià)位是燃商品策略的痛重點(diǎn)。壇4：銷(xiāo)售執(zhí)全行構(gòu)想執(zhí)行方案：摘執(zhí)行擔(dān)——蔥反饋穗——與分析蠶——滅調(diào)正盡——吉再執(zhí)行測(cè)——躍………收銷(xiāo)售執(zhí)行策雙略構(gòu)想：膏A：告知階毯段：秤工地已搭建瘡圍墻，樣品俘房，指示牌觀(guān)，戶(hù)外廣告勞等，都將引丑起路人的注朵意。遍B：?jiǎn)酒鹳?gòu)悉買(mǎi)者需求階帝段：寨此階段先行魚(yú)采用拉式策者略，運(yùn)用廣祖告宣傳，喚丙起目標(biāo)客戶(hù)針的關(guān)切與需訂求。慣選定意想客什戶(hù)，直接寄走發(fā)商品信息顯。勾接待中心實(shí)奇施銷(xiāo)售任務(wù)晃。著說(shuō)明書(shū)，簡(jiǎn)對(duì)介書(shū)的媒介此作用。蛇C：促成購(gòu)新買(mǎi)階段：針人員銷(xiāo)售集葬中攻勢(shì)，以犧促成購(gòu)買(mǎi)。終配合SP活月動(dòng)，再刺激刃銷(xiāo)售高潮。被公開(kāi)活動(dòng)舉俯行，再肯定掙本樓盤(pán)，促祖成成交。樂(lè)5：銷(xiāo)售計(jì)菜劃建議：速A:融本方案的模貌式為：產(chǎn)品柏最大程度的趙市場(chǎng)化，形腐象不斷追求驢立體化，銷(xiāo)馬售始終強(qiáng)調(diào)賢可信度，核夜心是以銷(xiāo)定夕產(chǎn)。銀第一階段：鹽形象品牌推決廣：（告知堤階段）（時(shí)壁間：）筑戶(hù)外看板：做看板設(shè)置與落交通量較大念的地帶，作勸為大區(qū)域明莊顯喘未的引導(dǎo)廣發(fā)告。縮現(xiàn)場(chǎng)：與工期地搭設(shè)圍墻奴看板，塑造無(wú)現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及束銷(xiāo)售氣氛。報(bào)紙廣告。鋤裝飾銷(xiāo)售部押：切A:鞭售樓部：突約出樓盤(pán)特性粗，設(shè)樣板房縮，資料，模聞型等。落B：廣場(chǎng)園幫藝造景：創(chuàng)訴造美好形象閉，促進(jìn)銷(xiāo)售童。絨C含：空飄氣球港：現(xiàn)場(chǎng)空飄禁氣球，加上碗布條廣告，員以控制高點(diǎn)腸，制造明顯守目標(biāo)，以利癥引導(dǎo)客戶(hù)。推廣主題：掉訴求要點(diǎn)：其突出羲陽(yáng)山撇莊的優(yōu)越地占理，強(qiáng)調(diào)第扮一個(gè)城市綠沈洲，從而引這導(dǎo)客戶(hù)注重階-----征-----摧有質(zhì)量的生冶活。魯主題：現(xiàn)代樹(shù)都市之夢(mèng)棒————浩羲陽(yáng)山莊戴示例：略假第二階段：圖市場(chǎng)預(yù)熱期城：貴訴求要點(diǎn)：瓦突出羲陽(yáng)山辛莊的環(huán)境條咬件，爭(zhēng)取客觀(guān)戶(hù)對(duì)品牌的杏好感和認(rèn)同早。潔主題：早安照，綠洲。示例：略遷第三階段：霜開(kāi)盤(pán)期：翠戶(hù)外廣告的嗚推出：績(jī)加大廣告推通出。堂訴求要點(diǎn)：鍬全面演示羲憲陽(yáng)山莊班——造一個(gè)都市綠養(yǎng)洲的生活場(chǎng)承剩景，形態(tài)油，完全說(shuō)明擦羲陽(yáng)山莊的噴生活理念窯————毅過(guò)有質(zhì)量的免生活，塑造驚品牌鮮明的答形象。尼主題：早安便，羲陽(yáng)山莊限。示例：略拌第四階段：擴(kuò)延續(xù)期：控正式銷(xiāo)售一怖段時(shí)期后，帽客戶(hù)對(duì)本樓向盤(pán)已有認(rèn)識(shí)匆，銷(xiāo)售人員姓應(yīng)配合廣告目重點(diǎn)追蹤。歸利用已購(gòu)客禍戶(hù)做為活廣儀告。純回頭客戶(hù)要蓋積極把握。疑訴求要點(diǎn)：嘩解決客戶(hù)交取通顧慮，突習(xí)出羲陽(yáng)山莊政與外界溝通滿(mǎn)的順暢，展體現(xiàn)和深化品緞牌的生活理私念，提升價(jià)觸值品位。逆主題：早安將，貴陽(yáng)。示例：略皆B:秒正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)醫(yī)售期港時(shí)間：20謀02的月象日（根據(jù)給工程進(jìn)度而售定）運(yùn)作設(shè)想：后★稼開(kāi)盤(pán)當(dāng)天：回舉行開(kāi)盤(pán)秀仔（SHOW鐘），門(mén)“躲開(kāi)盤(pán)秀獎(jiǎng)”寬方案在貴公朽司協(xié)商后，憂(yōu)由我司在下扣階段出具執(zhí)的行方案。點(diǎn)主要目的為問(wèn)聚集人氣，挑現(xiàn)提出以下紹可考慮執(zhí)行眉方案：嫁★勢(shì)如新老業(yè)主不答謝會(huì)，內(nèi)爛部認(rèn)購(gòu)期交摩納誠(chéng)意金客慧戶(hù)的現(xiàn)場(chǎng)交縱款，以制造鼻項(xiàng)目銷(xiāo)售良捕好的氣氛，境表演秀和音嗎樂(lè)會(huì)，以表謙現(xiàn)為主在曦晴陽(yáng)山莊各個(gè)白時(shí)期的美好斗，幸福生活總。攏★鬧主推中低層悼單位，并有蝕少量高層景拿觀(guān)朝向好的怪單位，使客舒戶(hù)產(chǎn)生樓價(jià)戲上漲的印象猜，造成項(xiàng)目抽銷(xiāo)售良好并音有價(jià)格上漲裂的市面形象袍，樹(shù)立客戶(hù)稅信心，為下柳一步提價(jià)預(yù)屠留通道。翅★彈據(jù)銷(xiāo)售反饋粗，有針對(duì)性襲提出促銷(xiāo)策如略，推出幾店個(gè)主題銷(xiāo)售隱周。稍★甚對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)濾期內(nèi)的意向岔性客戶(hù)進(jìn)行初公關(guān)活動(dòng)。過(guò)★份所應(yīng)具備的奇銷(xiāo)售條件：皺★猛樓書(shū)、折頁(yè)討等宣傳資料艷設(shè)計(jì)印刷到卸位，貨★補(bǔ)物業(yè)管理公杰司的確定帖★康各項(xiàng)銷(xiāo)售手巾續(xù)齊全亦★斗正式銷(xiāo)售價(jià)汪格表由雙方廊協(xié)商確定，天并由貴公司套簽字確認(rèn)徐★蠻各種報(bào)紙廣頁(yè)告、戶(hù)外廣麥告、電臺(tái)廣愛(ài)告的準(zhǔn)備就碧緒雷★霸現(xiàn)場(chǎng)包裝的舟進(jìn)一步到位厲★愈中庭花園劑廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)哀、施工到位菜確定小區(qū)通仁往新添大道貪的道路清理脈時(shí)間泊★書(shū)強(qiáng)力銷(xiāo)售期舞：欣時(shí)間：艘（依工諷程進(jìn)度待定叉）砌磨趁習(xí)給★盞運(yùn)作設(shè)想血：替經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)餡購(gòu)和正式銷(xiāo)演售一段時(shí)間慢后，我司相賓信由于有前瓣期的銷(xiāo)售業(yè)瞞績(jī)和客戶(hù)積敏淀的支撐，溪熱銷(xiāo)氣氛基腸本形成，可屢以將價(jià)格逐避步提升。雕★報(bào)基本上將所辣有單位全部貼推出，僅僅煤保留少量復(fù)舒式單位。悅★槳擬定階段性圣的促銷(xiāo)主題淋，盡可能每煩半月有一主塵題，如森林優(yōu)（都市綠洲粉）的低訴、扭會(huì)所、廣場(chǎng)短的設(shè)施，化若、智能化等險(xiǎn)。反★性意向性客戶(hù)暴的直接上門(mén)局拜訪(fǎng)，公司滑高層的直接雁洽談。叫★袍我司希望擁鈴有的銷(xiāo)售條喂件：土★溝貴公司的全點(diǎn)力支持和配托合，盡可能伴在工程進(jìn)度梯上給予保障蓋★估樣板房的設(shè)洞計(jì)裝修完畢班并向客戶(hù)開(kāi)乒放嬸★寄物管公司的麗到位，并告秤知初步物管刻內(nèi)容隱★出看通道裝修防完畢，置★壇會(huì)所的裝修去完畢厚★煎小區(qū)通往新回添大道的道序路環(huán)境與工太期的配合。炭碎尾盤(pán)期：輕時(shí)間：紋借有赴扁★餓運(yùn)作設(shè)想：選經(jīng)過(guò)強(qiáng)力銷(xiāo)劃售期、暫時(shí)鑒封盤(pán)15天莊，作為調(diào)整立期，勒從新開(kāi)盤(pán)以屢[甜蜜生活海從今天開(kāi)始觀(guān)]開(kāi)篇，逐未一展示業(yè)主護(hù)在周“磁曦陽(yáng)山莊貨”框的美好生活莊。老這一階段會(huì)揚(yáng)出現(xiàn)銷(xiāo)售的儀難點(diǎn)戶(hù)型，叮我們的策略憂(yōu)是：推出特惱房特價(jià)，一忽口價(jià)策略等擔(dān)措施；區(qū)域窩銷(xiāo)售策略等豆。有針對(duì)性牌地各個(gè)突破盟，以期實(shí)現(xiàn)監(jiān)整體銷(xiāo)售目緩標(biāo)。麥B、廣告策恩劃（廣告策吐略）失：詠在銷(xiāo)售過(guò)程澇中，以形象診廣告和售賣(mài)止廣告兩條主熱線(xiàn)，根據(jù)施倘工進(jìn)度和銷(xiāo)步售進(jìn)度交織井組合進(jìn)行宣悟傳。作1、象廣告紗：著力宣傳傅“套座擁山谷、甜位處森林；趁富有現(xiàn)代氣挺息、智能環(huán)致保；彰顯人尊文魅力的都諸市綠洲凈”陷的物業(yè)形象續(xù)。腔2、售賣(mài)廣爆告：各種銷(xiāo)顫售信息，促歪銷(xiāo)信息，樓舊盤(pán)質(zhì)素細(xì)節(jié)局的顯示。對(duì)遇樓盤(pán)的景觀(guān)吹、環(huán)境、社怎區(qū)文化，會(huì)樂(lè)所，配套，戲花園廣場(chǎng)，鴨物管及其附雖加價(jià)值一一藍(lán)突顯出來(lái)?？?、廣告表革現(xiàn)：雖以硬性廣告橋和軟性廣告疫將樓盤(pán)銷(xiāo)售竄賣(mài)點(diǎn)及樓盤(pán)井質(zhì)素細(xì)節(jié)，煌分不同的系惑列，即[文孩化篇][教側(cè)育篇][居果住篇]質(zhì)素捷篇][區(qū)位復(fù)篇][形象嗚篇]通過(guò)富般有創(chuàng)意而又至理性的廣告敏畫(huà)面表現(xiàn)出怠來(lái)。華4、媒介策郊略：渾★警形象廣告主煮要以戶(hù)外廣滑告為主（包談括路牌、燈熄箱廣告、車(chē)斃體廣告、現(xiàn)欄場(chǎng)燈桿旗等耗），集中在鬧項(xiàng)目區(qū)域2銷(xiāo)公里內(nèi)，如漆成本允許可僑制作VCD習(xí)和電視廣告績(jī)片。換售賣(mài)廣告主欄要以報(bào)紙廣維告為主，分局軟性廣告和朝硬性廣告的鴿售賣(mài)信息發(fā)訴布廣告，一慣般選擇周五菊版。壤5、廣告語(yǔ)屬構(gòu)思：緊★句在娘“叛曦陽(yáng)山莊管”赴窗前呼吸自撈然。技★基發(fā)現(xiàn)都市綠賓洲?！镅蜿仃?yáng)山莊甜——灘陽(yáng)光燦爛的拳日子紅★考這里有什么犯不一樣盤(pán)★宗一切為了健影康蛙曦陽(yáng)山莊掩——集一個(gè)進(jìn)化的職世外桃源旨都市里體會(huì)拜寧?kù)o的心情籍6:銷(xiāo)售蒸組織和控制值反饋他銷(xiāo)售組織程遺序，銷(xiāo)售反絨饋：阻在銷(xiāo)售期間司，每月由發(fā)麗展商，我公捆司項(xiàng)目部主低持召開(kāi)銷(xiāo)售節(jié)會(huì)議，與銷(xiāo)濁售人員共同托總結(jié)，并相港應(yīng)調(diào)整銷(xiāo)售鵝策略。曠每日下班前徒現(xiàn)場(chǎng)售樓人罪員應(yīng)將當(dāng)日刪來(lái)人來(lái)電資駕料填好，交候由銷(xiāo)售主管利審查，并于資次日交還銷(xiāo)買(mǎi)售人員，于樓晨間會(huì)議討室論，對(duì)各種桂情況和有望緞客戶(hù)追蹤，兇提出應(yīng)變措攔施。蜓隨時(shí)注意同糕質(zhì)素樓盤(pán)價(jià)蠟格走勢(shì)，適州當(dāng)進(jìn)行價(jià)格彩的調(diào)整。譜銷(xiāo)售人員的烏服裝，儀容珠、修養(yǎng)、態(tài)晴度、服務(wù)、肯情緒等的指譽(yù)導(dǎo)，工地現(xiàn)剩場(chǎng)的管理，疏維護(hù)和優(yōu)美涉環(huán)境的保持蘿。齊促銷(xiāo)形成決采策機(jī)制綱每周一，由利銷(xiāo)售部門(mén)和煙策劃部門(mén)與卡發(fā)展商舉行奔議會(huì)，總結(jié)沃上周工作情修況，討論本醋周廣告媒體洲策略，促銷(xiāo)案活動(dòng)項(xiàng)目和齊銷(xiāo)售策略并陸報(bào)貴公司審暢批以及對(duì)銷(xiāo)涌售成果進(jìn)行宿總結(jié)匯報(bào)。狼若有促銷(xiāo)活嫌動(dòng)則需提前槽一天準(zhǔn)備，衰讓有關(guān)人員適了解當(dāng)日活貪動(dòng)策略及如租何配合。項(xiàng)目包裝：陵A秧、形象包裝VI系統(tǒng)知★吊主體包括：祥L(zhǎng)OGO軟設(shè)計(jì)及其一莖系列應(yīng)用系尖統(tǒng)（工作牌芬、名片、指宋示系統(tǒng)以及況在其它展示揉系統(tǒng)中的應(yīng)特用），這將壓對(duì)項(xiàng)目的整段體展示系統(tǒng)家有規(guī)范性作吩用。如果展辰示到位，我玩司相信不僅翅僅是對(duì)本項(xiàng)病目銷(xiāo)售促進(jìn)節(jié)作用，更是講貴公司在貴繼陽(yáng)地產(chǎn)界的毛一種形象展婦示。插充分理解命際名內(nèi)涵，給蠟客戶(hù)充分的毫想象空間，感同時(shí)簡(jiǎn)潔明晚了，富有現(xiàn)況代氣息，具社有強(qiáng)烈的視廢覺(jué)沖擊力。貫★儲(chǔ)展示系統(tǒng)：易★坡樓書(shū)：律從內(nèi)容上看挪，樓書(shū)對(duì)項(xiàng)鍵目的展示功咐能較強(qiáng)，對(duì)握項(xiàng)目展示的輝把握能力較紙大，樓書(shū)使腥用者對(duì)項(xiàng)目洞的了解程度勢(shì)較高，因此應(yīng)從樓書(shū)中對(duì)舟項(xiàng)目質(zhì)素有犬初步了