城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)

城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場(chǎng)柏蘭芝北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心一、導(dǎo)論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國(guó)脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動(dòng)的市場(chǎng)例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會(huì)--企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開(kāi)發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（1）以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的四條主要來(lái)源:

自有資金，銀行貸款，資本市場(chǎng)融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。

在目前國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的說(shuō)法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對(duì)30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開(kāi)發(fā)商很少。

信用中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評(píng)的238家開(kāi)發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開(kāi)發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開(kāi)始對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查

銀行界的反應(yīng)：

惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。

光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對(duì)于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭(zhēng)取項(xiàng)目。中國(guó)工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。

中國(guó)建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂(lè)得家”品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（5）與對(duì)開(kāi)發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火

個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

個(gè)人住房貸款截至今年10月底，中國(guó)工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長(zhǎng)了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國(guó)工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（6）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少

商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）間接融資和直接融資國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％，在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道目前，我國(guó)2.5萬(wàn)余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資

但，上市是答案嗎？II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）

物理特征1）

不可移動(dòng)性：各地市場(chǎng)是分散的地方市場(chǎng)/全國(guó)/國(guó)際2）

獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）經(jīng)濟(jì)特征1）

稀缺性2）

經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)3）

改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值4）

situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)市蛾場(chǎng)的特點(diǎn)榨：

完全巨競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)暴不可能存速在信息的步獲取較置困難，嘗成本較筆高，需伙要經(jīng)紀(jì)查人和評(píng)碑估師等鑄專業(yè)人許員讓市哭場(chǎng)有效笛運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施故影響大E.g靈.污恢染，軌調(diào)道交通不動(dòng)產(chǎn)貧的產(chǎn)品1)空間2)不動(dòng)產(chǎn)堅(jiān)資本市鞋場(chǎng)：70年代以傅來(lái)逐漸姿成熟（中國(guó)下的地產(chǎn)更基金？飯）產(chǎn)品特性--使用咬價(jià)值和交限換價(jià)值--“耐愿久消費(fèi)品要”vs.“是權(quán)利友，不是商泳品”總之很趨貴,需要政脆府不同哨形式/程度的介茶入國(guó)際上晶，房?jī)r(jià)浮和居民軟年收入紗之比一唐般在4嘆到6倍扣，而我焦國(guó)許多遼地區(qū)已踏經(jīng)超過(guò)罷了8倍借：北京功（11奸.0）插、云南增（10遼.6）謙、上海票（9.熊9）、首天津（象8.9漲）、海班南（8穴.9）繩、吉林鮮（8.矛1）、括黑龍江者（8.蠅1）、蛾廣東（瓜8.0砍）、陜污西（8冶.7）瓦和寧夏繪（8.夸6）。不動(dòng)產(chǎn)的峽供需需求1)為不動(dòng)產(chǎn)喚既是消燒費(fèi)品，千又是資別本品。2)吊有效需暖求供給1）時(shí)間:僅建筑期悼間造成屋的滯后如，奧運(yùn)駐，sar檔s2）地點(diǎn)：不棄可移動(dòng)性3）轉(zhuǎn)換孔：如，深誤圳華強(qiáng)北，北京戚大山子市場(chǎng)中的惹個(gè)人和機(jī)蹈構(gòu)參加者偉包括--使廚用者、際消費(fèi)者頂，包括信所有者結(jié)和租戶--提莊供者，嗎建筑工熱人、建弱筑師、預(yù)工程師失、測(cè)量容員、開(kāi)樸發(fā)商、響投資者--中央遇和地方政杰府，各級(jí)鳴代理機(jī)構(gòu)碑，法院--其筆他輔助灶使用者柔或提供脆者的相插關(guān)專業(yè)瓦人員，懸對(duì)市場(chǎng)折運(yùn)作起士關(guān)鍵作躺用：如喉，中介掛、咨詢削、物業(yè)殿管理細(xì)看投資墻者1）個(gè)人2）公司：帆CEO墊—財(cái)務(wù)均經(jīng)理/各不動(dòng)產(chǎn)組經(jīng)理3）機(jī)構(gòu)投資疤者（國(guó)內(nèi)優(yōu)/國(guó)外）--80炕年代后的直顯著趨勢(shì)--銀真行、養(yǎng)筋老基金俱、人壽婚保險(xiǎn)公晃司房地產(chǎn)變對(duì)經(jīng)濟(jì)獅的作用作為生轉(zhuǎn)產(chǎn)要素偷：為經(jīng)綁濟(jì)和生疊產(chǎn)活動(dòng)氧提供空窮間反過(guò)來(lái)說(shuō)王，經(jīng)濟(jì)和問(wèn)生產(chǎn)活動(dòng)速的內(nèi)容影決響需求的摔內(nèi)容）作為公司悶財(cái)產(chǎn)：是脊公司資產(chǎn)婆負(fù)債平衡情表中重要綱的資產(chǎn)項(xiàng)部目，和公版司負(fù)債相肥對(duì)應(yīng)作為投資勁工具：是暗個(gè)人投資灣者的主要警投資工具獲，是金融郵機(jī)構(gòu)，基陸金和保險(xiǎn)宜金的主要軍收入來(lái)源—當(dāng)然，狀每個(gè)國(guó)懷家/地區(qū)的種情況有螺別。房地產(chǎn)和柳經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)是脫世界各國(guó)余經(jīng)濟(jì)發(fā)展廈的重要組炎成部分，趨并分別在鄭一些國(guó)家瓦的國(guó)民生綠產(chǎn)總值中榆占有3％橡至12％趁的不同比犁重。英、芹德、日、朋美等國(guó)家丙在經(jīng)濟(jì)起齡飛時(shí)期，特房地產(chǎn)投梯資占全國(guó)壁投資比例懸曾高達(dá)4捐0％以上淺。美國(guó)的首房地產(chǎn)同和經(jīng)濟(jì)美國(guó)G散DP每敵年6萬(wàn)遲億美元尊以上。畜人均約黎2萬(wàn)4色千?？倐黧wGD怪P中，店個(gè)人消獸費(fèi)近2尼/3，檢政府購(gòu)胡買20間%多一逗點(diǎn)，私僵人投資砌大概1躍5-1劫6%。意每年國(guó)刮內(nèi)私人寇投資一枕半左右腿投資于拾不動(dòng)產(chǎn)噴，其中咳又有一衫半以上芝（即總督量的1穩(wěn)/4）下投資于酒住宅。近幾年繩，中國(guó)步的房地當(dāng)產(chǎn)同樣撈有了重留大的發(fā)以展，從協(xié)197級(jí)8年之消前的平聚均占國(guó)椒民生產(chǎn)功總值的粗0．5得％至1齒．5％章上升到腔199漫3年之悅后的平匯均超過(guò)搖7．5垃％的水彩平，高尊峰時(shí)接典近占固肌定資產(chǎn)貨投資中咐的30吩％。近竊幾年房勉地產(chǎn)銷閉售額約墾占全社尺會(huì)消費(fèi)贈(zèng)品零售羽總額的類5％至里7％，邁房地產(chǎn)然同時(shí)在腦拉動(dòng)其桶他消費(fèi)刻上和生盆產(chǎn)上起取到極大常的作用乒。歷年建筑姑業(yè)產(chǎn)值數(shù)朱據(jù)列表況(單位侮:萬(wàn)元貝)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國(guó)100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬(wàn)元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)關(guān)構(gòu)1.城忽市和區(qū)溝域經(jīng)濟(jì)溫如何影細(xì)響

房青地產(chǎn)市屠場(chǎng)發(fā)展月方向城市和區(qū)踐域的興衰產(chǎn)業(yè)和不炊動(dòng)產(chǎn)需求2.公別共政策議和城市蟲(chóng)規(guī)劃決洲定了房企地產(chǎn)市彼場(chǎng)的構(gòu)弄架（教科書(shū)候的用途）III.森不動(dòng)產(chǎn)市薦場(chǎng)概況—中美比番較為什么送要研究踐美國(guó)和秤其他國(guó)誓際環(huán)境觀中房地跨產(chǎn)的操俱作慣例竟？對(duì)中外踏不同慣雙例的研御究是有薪啟發(fā)性眨和有趣叼的為吸引國(guó)億外投資，蟻有必要了櫻解投資者鉆的思維方蠅式一個(gè)了解輛其他市場(chǎng)楚如何操作貿(mào)的機(jī)會(huì)加入世界富貿(mào)易組織桂之后的中甜國(guó)市場(chǎng)將像日益向國(guó)池際市場(chǎng)靠示攏2006灘年,外旗國(guó)商業(yè)銀行行將可以壓進(jìn)入中國(guó)溉市場(chǎng)簡(jiǎn)介影響美切國(guó)房地再產(chǎn)業(yè)發(fā)梁展

的技因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使哨用模式貢/城市型化金融體受系房地產(chǎn)類片型開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介不同的北經(jīng)濟(jì)要鋸素如何荷影響房勺地產(chǎn)類驗(yàn)型？住宅受家庭組煩成速度的籌影響辦公樓受新創(chuàng)赤造的就雄業(yè)機(jī)會(huì)蠢和從制考造業(yè)經(jīng)見(jiàn)濟(jì)向服直務(wù)經(jīng)濟(jì)什轉(zhuǎn)變的困影響酒店受國(guó)民生示產(chǎn)總值的蛇影響零售受消費(fèi)矛者信心李的影響美國(guó)人口封趨勢(shì):199炭5-2竭010穩(wěn)定的人嗽口增長(zhǎng)凳(由于移貧民)人口老齡門化復(fù)雜的捎細(xì)分市史場(chǎng)人口統(tǒng)封計(jì)學(xué)美國(guó)總席人口信息來(lái)源手:美國(guó)珠統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)杯計(jì)學(xué)人口按性援別和年齡童分類1970200誓0信息來(lái)茄源:針美國(guó)統(tǒng)栽計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)揮學(xué)合法移能民美國(guó)畏的人數(shù)人口統(tǒng)計(jì)毒學(xué)信息來(lái)甜源:攀美國(guó)統(tǒng)盒計(jì)局家庭組犁成的變節(jié)化信息來(lái)嘩源:云美國(guó)統(tǒng)屋計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)聯(lián)學(xué)有子女的孝已婚婦女噴加入勞動(dòng)抓力大軍中國(guó)人口括增長(zhǎng)（單位：蛇萬(wàn)人）中國(guó)人打口趨勢(shì)人口老齡趨化中國(guó)6質(zhì)5歲及激以上人挽口從1疾990濱年的6邊299貞萬(wàn)增加輔到20影00年軌的88妖11萬(wàn)字，占總延人口的宏比例由藏5.5記7%上摧升為6鉗.96尺%。預(yù)浙計(jì)到2旅040染年，該妨比例將孝超過(guò)2焦0%。北京現(xiàn)已稀有老年人煮口188言萬(wàn)，約占即北京人口芹總數(shù)的1稅5％，并種且以每年襯5％的速鍵度遞增。中國(guó)婦女調(diào)從業(yè)比例弟對(duì)

住房部需求的影海響？中國(guó)家庭壩戶規(guī)?？s仆小

對(duì)住奸房需求的肉影響計(jì)劃生育淹政策的實(shí)婦施導(dǎo)致家很庭戶規(guī)模廳的縮小1997裙年，全國(guó)奶家庭戶規(guī)償模3.6快4，北京刷3.13顫.1999變年，全國(guó)黎家庭戶規(guī)術(shù)模3.5昌8，北京撥3.05鴨。2000效年，全國(guó)捆總計(jì)城鎮(zhèn)