世聯(lián)XXXX坤寶地產(chǎn)荊州項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

1坤寶地產(chǎn)荊州項目定位及物業(yè)發(fā)展建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2012年11月謹呈：黃石坤寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2項目進展階段及其主要成果整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告、物業(yè)發(fā)展建議（中期匯報）設(shè)計任務書（終稿匯報）市場調(diào)研報告（前期匯報）項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談我們的優(yōu)勢是什么我們的挑戰(zhàn)是什么如何解決困難項目發(fā)展策略項目整體定位項目規(guī)劃示意物業(yè)發(fā)展建議定位及物業(yè)發(fā)展建議回顧中稿深化設(shè)計任務書2012.92012.113報告結(jié)構(gòu)我們的優(yōu)勢是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項目整體定位項目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析41我們的優(yōu)勢是什么天時地利人和我們的優(yōu)勢是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項目整體定位項目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析5【天時】荊州城市進入房地產(chǎn)發(fā)展的快速時期，知名大開發(fā)商進駐，將帶動荊州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展五星級酒店住宅家居博覽中心國際時尚mall楚天都市家園南國城市廣場綠地盧浮公館荊州萬達對城市影響：各大開發(fā)商進駐加快了荊州市城市化的進程對房地產(chǎn)市場影響：為荊州帶來了先進的理念，提高了房地產(chǎn)發(fā)展的水平，同時也加劇了競爭，特別是中高端市場的競爭對客戶感知影響：客戶的認知水平及鑒賞力將得到提高綠地萬達預判萬達路線：樹立城市標桿，重商業(yè)輕住宅；預判綠地路線：超高層地標建筑提升項目價值，住宅快速走量；【天時】沙北新區(qū)為城市重點發(fā)展方向，并以省運會召開為契機，將快速催熟區(qū)域，提升區(qū)域價值6片區(qū)定位：根據(jù)荊州城市總體規(guī)劃，該片區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心。政府定義：沙北新區(qū)的建設(shè)對推動我市城市化進程，推動未來城市發(fā)展，打破荊州“帶狀格局”的城市形態(tài)，擴展城市向北發(fā)展空間，提升城市品位，豐富城市功能有著十分重要的意義。省運會將會提升荊州的城市建設(shè)水平，提高城市的綜合功能，提高接待服務能力，為荊州市的“壯腰工程”注入更多動力。同時對沙北新區(qū)知名度、認知度、形象將會帶來更大的提升。7滬蓉高速鐵路荊州火車站前綜合區(qū)：建設(shè)用地總面積392萬平方米（5880畝），規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩廊兩軸一環(huán)七區(qū)”，以交通樞紐、商貿(mào)物流等綜合服務為主。荊州開發(fā)區(qū)綜合服務區(qū)：總規(guī)劃面積269公頃，居住人口5.3萬人，服務人口30萬人，主體功能為城市副中心，荊州開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)服務中心、公共活動中心。其中規(guī)劃居住用地96.22萬平方米（1443畝），公共設(shè)施用地30.18萬平方米。沙北新區(qū)：主體功能為行政文化中心、商業(yè)中心、體育中心和居民居住區(qū)?？偯娣e約8.27平方公里，規(guī)劃人口15萬人，總建設(shè)用地近700萬平方米（10461畝）。其中居住用地305萬平方米（4581畝），公共設(shè)施用地148萬平方米。沙北新區(qū)居住用地達305萬方，未來居住用地將會主要分布在沙北新區(qū)【地利】沙北新區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心，未來是城市形象最高、最宜居的板塊【地利】沙北新區(qū)商業(yè)、商務、醫(yī)療、教育等生活配套正在逐步完善，大區(qū)域發(fā)展環(huán)境優(yōu)良888沙北新區(qū)控規(guī)荊沙鐵路義烏小商品市場體育中心楚天都市佳園旅館商業(yè)政府辦公技監(jiān)局等政府部門南國城市廣場8沙北新區(qū)建設(shè)正逐步開展：技監(jiān)局、煙草局等政府機構(gòu)及企事業(yè)單位的遷入，將形成小型政務中心，使該區(qū)域行政職能逐漸得到發(fā)揮區(qū)域內(nèi)的義烏小商品市場已開工建設(shè)，區(qū)域商貿(mào)功能正逐步發(fā)展起來；教育：至2020年，區(qū)域內(nèi)將增加三所小學、兩所初中和一所完全中學，并有沙市最好的中學搬進沙北新區(qū)，將極大地提升區(qū)域教育水平和教育質(zhì)量；醫(yī)療：至2020年，每一住宅地塊1-2公里內(nèi)內(nèi)均將設(shè)有衛(wèi)生站，就近滿足居民需求；并已敲定一家三甲醫(yī)院進駐其他：區(qū)域內(nèi)將逐漸規(guī)劃商業(yè)、酒店等配套，一方面滿足未來居民需求，另一方面部分設(shè)施將為2014年省運會服務。沙市中學小學商業(yè)文化娛樂及休閑沙市中學中、小學商業(yè)、旅館小學小學沙北新區(qū)發(fā)展成熟將在2014年以后，但是本項目所在區(qū)域是沙北新區(qū)首發(fā)區(qū)域區(qū)域配套、交通會快速發(fā)展，項目可同享【地利】本項目地處荊州金三角地帶，沙北新區(qū)的首發(fā)地段，同享老城配套和新城規(guī)劃利好，是沙北新區(qū)發(fā)展的最先受益者荊沙大道與塔橋路交匯處，項目位于十字黃金路口處沙北新區(qū)首先發(fā)展地段，南國、楚天已炒熱了該區(qū)域，未來和本項目可形成荊州金三角小區(qū)域功能復合，商業(yè)、商務等積聚該處9十字黃金路口楚天都市佳園荊州金三角南國我們項目的小區(qū)域是沙北新區(qū)的首發(fā)區(qū)域，各種配套利好將在2014年兌現(xiàn)；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目的量價實現(xiàn)已經(jīng)把區(qū)域打造成中高端區(qū)域義烏小商品市場（動工）煙草局南國城市廣場荊沙大道塔橋路三灣路荊州天地“荊州天地”可媲美武漢“楚河漢街”，沿荊沙大道西干渠全長3.5公里，是一座獨特、新穎的商業(yè)新城。從塔橋路至三灣路分別設(shè)計為現(xiàn)代風格、中式風格、民國風和楚風、地中海風格、德式風情共5塊風景各異的建筑片區(qū)。本項目區(qū)域為現(xiàn)代風格，我們可與之統(tǒng)一風格打造?！镜乩壳G州天地：沿西干渠的荊州天地被定義為城市未來景觀走廊，項目地塊擁有城市價值的同時擁有良好生態(tài)價值現(xiàn)代風格德式風情民國風格現(xiàn)代風格10荊州天地對城市的貢獻度極大，提升了荊州的人文價值、項目區(qū)域的商業(yè)價值【人和】客戶認可沙北新區(qū)價值，看好其未來發(fā)展，高端形象建立，驅(qū)動置業(yè)無抗性11對沙市新區(qū)比較了解，2014年要在那開省運會，市政府也要搬過去，未來將是荊州的市中心。我上次路過那邊發(fā)現(xiàn)南國要在那邊建一個高檔的家具中心，并且投資門檻也很低，10萬元就可以當房東了，感覺還不錯。——武商量販津泰店-王先生（體育局工作）沙北新區(qū)聽說有沙市中學過去，學校過去了發(fā)展就快了；現(xiàn)在那邊有些項目了，像楚天都市佳園，還有南國，慢慢在起來了；周圍還沒有親戚朋友在那邊買房，感覺那邊投資還行，但是居住還是有問題，不方便，主要是交通不方便，而且小孩上學也有問題；配套很關(guān)鍵，以后那邊應該打造的是高端社區(qū)，高端社區(qū)關(guān)鍵就是配套，里面的園林、健身器材、運動空間、還有整體的打造都要注意。第一印象很重要，就是門臉，門臉一定要大氣，人進去以后才會看細節(jié)的，開始第一印象建立了，感覺就比較好了；——恒生國際社區(qū)業(yè)主何先生【人和】楚天都市佳園價量持續(xù)增長，三次開盤近乎售罄，反映出客戶厚度足，區(qū)域高端形象奠定12楚天都市佳園開盤情況楚天都市佳園三次開盤熱銷每次開盤近乎售罄，銷售量均在200套以上，可以看出該區(qū)域已被認可，且高端客戶厚度足夠?qū)崿F(xiàn)均價半年漲幅達30%，售價已站位城市第一梯隊項目占據(jù)了天時地利人和的優(yōu)勢，我們應站位荊州第一梯隊13在營銷中心上我們是沒有辦法和楚天比的，他們的規(guī)模比我們大很多，所以在營銷中心的氣勢也能夠比我們做得更足。但我們可以在前面的綠化上做到位，我們推動政府去做市政綠化，這個也是增加他們政績的事情，當然，我們貼點錢也是可以的。我們的確要走中高端路線，同意你們站位第一梯隊，要與楚天直面競爭的?！毜禺a(chǎn)開發(fā)有限公司熊總知名大開發(fā)商進駐，帶動荊州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展；省運會2014年召開，推動沙北新區(qū)成熟；沙北新區(qū)定位為行政文化中心、金融商貿(mào)中心、體育中心、生活居住中心，未來是城市形象最高、最宜居的板塊客戶認可沙北新區(qū)價值，看好其未來發(fā)展，高端形象建立，驅(qū)動置業(yè)無抗性從楚天熱銷反映出區(qū)域中高端客戶厚度足，區(qū)域高端形象奠定沙北新區(qū)商業(yè)、商務、醫(yī)療、教育等生活配套逐步完善，大區(qū)域發(fā)展環(huán)境優(yōu)良項目地處荊州金三角地帶，是沙北新區(qū)的首發(fā)地段，同享老城配套和新城規(guī)劃利好，是沙北新區(qū)發(fā)展的最先受益者項目可借勢荊州天地天時人和地利14我們的挑戰(zhàn)是什么2我們的優(yōu)勢是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項目整體定位項目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析15要站位第一陣營，我們的挑戰(zhàn)是什么站位第一梯隊，我們面臨兩重挑戰(zhàn)16面對區(qū)域內(nèi)楚天都市佳園如何打贏競爭？眾多品牌開發(fā)商進駐（萬達、綠地）后市場競爭將加劇，如何應對？自身優(yōu)勢（占據(jù)天時地利人和）如何發(fā)揮？自身劣勢（容積率偏高、地塊不規(guī)整、西干渠不利形象）如何規(guī)避？價值最大化競爭結(jié)合開發(fā)商目標（5500元/平米入市價格，10萬方每年去化速度），梳理出我們的核心問題為如何進行競爭突圍及揚長避短17核心問題2核心問題1如何揚長避短？如何競爭突圍？物業(yè)發(fā)展建議中解決定位中解決18如何解決困難中高端市場分析住宅產(chǎn)品分析客戶分析競爭分析3我們的優(yōu)勢是什么如何解決困難我們的挑戰(zhàn)是什么項目整體定位項目發(fā)展策略物業(yè)發(fā)展建議案例分析19面對三大挑戰(zhàn)，我們將從市場、客戶、競爭維度尋找答案路徑20中高端市場解讀21【中高端庸市場格瓦局分析】中高端項悄目主要集哪中在中心眼城區(qū)，武它德片區(qū)及辱沙北新區(qū)次作為后起鎮(zhèn)之秀，開房誠始有高端磚項目出現(xiàn)21荊州區(qū)客辮戶置業(yè)區(qū)束域情結(jié)重你，多為地儀緣性置業(yè)火車站茅片區(qū)近次期無住切宅地塊散出讓城東片飲區(qū)作為繞工業(yè)區(qū)來，環(huán)境墓差，以獵剛需為絹主武德片區(qū)掩、中心片驕區(qū)、沙北昨新區(qū)作為躺中高端項門目區(qū)是本茅項目的競業(yè)爭區(qū)域22【中高端結(jié)項目價猶格梯度】第一梯隊巴價格梯度黃大，競爭責項目少；處第二梯隊濁價格梯度斗小，項目項多，競爭饞白熱化620階0元/m2600奇0元/m25200元/m2第一價俊格梯度5000元以上主要集中唐在傳統(tǒng)意征義上的城累市屬性較余強的地段炮，或以規(guī)俱模品質(zhì)溢算價3500元/m23500元/m2第二價格瓶梯度4000議-500斃0元為目前荊絕州市場主等力的面積及區(qū)段，該仿價格梯度獻的項目數(shù)爺量占比較物大第三價勇格梯度400材0元以下目前市奴場上400南0元/平米的住道宅數(shù)量較股少，且均唯分布在城縮慧市邊緣或股近郊強城市用屬性+高品質(zhì)邊緣項袖目550裕0元/m24800元/m24700元/m2450毫0元/m2480近0元/m24900元/m2410矮0元/m2城市主力本項目行應該充政分利用辮自己的晌特點，疊主動站緞位第一糖梯隊，裂以獲取盒較好的儉收益、掛跳出價坦格戰(zhàn)23201史4年2012年2015年2013年第一價格澡梯度（500點0元以上）第二價候格梯度（4500元以上）存量65萬方201落1年入市6萬方/年存量3-4萬方入市5-6萬方/年存量15-2廚0萬方入市4-5萬方/年存量8萬方入市4萬方/年存量12萬方入市/存量12萬方入市4.5雁-5萬方/年存量20萬方入市5.5萬方/年存量33萬方入市/27.吹35萬方入市占地430畝入市存量10萬方入市5-6萬方/年【中高端填重點項肺目存量】第一梯隊會項目單盤伙去化量在5~1巡壽0萬方，高定于第二梯蓄隊，且項槍目入市時治第一梯隊位的競爭強拒度遠小于館第二梯隊項目201征4年入市時禍主要的競粒爭對手為名第一梯隊糾的楚天、瞞萬達、綠細地等項目24【供應面左積段】市場上供中高端紅項目主販力供應噸戶型為80-它90㎡的兩房話、120-鵲130㎡的三房近，110~世120㎡的三房產(chǎn)亞品供應較饒小供應面積伯段：80-9灣0平米：目索前荊州市搭場上的中貓高端項目究的主力戶脆型之一為控針對剛需高的80-9拌0平米的兩站房；100勵-11坐0平米：賣該面積歇段的占催比為14%，針對財改善性雀客戶設(shè)守計，三眨房。我們要緊更跟市場主沸流，同時搭進行市場勉補缺，在共未來將供載應在110咬~12拳0平米三嗽房戶型25暢銷面芝積段：針對目前饒市場上供活應的戶型領(lǐng)產(chǎn)品，90平米段寸舒適兩紀房和緊睛湊三房皺以及110平米三房建的段銷量屢相對較好存，為目前挎市場上的繩暢銷戶型【暢銷面積潤段】市場上衣中高端耗項目暢擋銷戶型石主要集獲中在80~吃120甜㎡的面積段能，包括兩甘房和三房丘產(chǎn)品項目的臉戶型配中比也應劇該從客傍戶需求脂的角度陽出發(fā)，運主打80~1劑20平米面成積段的炎戶型【市場小鴉結(jié)】未來中高個端市場進疾入檔次與伶規(guī)模競爭非的階段26市場格忍局中高端功項目主郵要集中彩在中心恩城區(qū)，讀武德片罪區(qū)及沙樂北新區(qū)孔作為后原起之秀滲，開始仁有高端既項目出其現(xiàn)中高端項略目價格梯芳度第一梯竿隊的中拒高端項腳目均價蒸約在5500元/平米，遮本項目冶目標價聞為中高露端項目怖均價水竟平第一梯餃隊競爭頂小于第測二梯隊鬼，價值戴實現(xiàn)度倡高，堅瓣定站位測于第一目梯隊緊抓市包場主流炎主抓80-糟120平米面積余段，主打110吳-12倆0平米三房譜，著眼未放來競爭中高端重酬點項目存怕量目前荊州梳市場第一秧梯隊項目崖的單盤去紐奉化速度在4-10萬方/年，存失量約在227萬方荊州中高博端樓盤去掠化速度市場上屈中高端杯項目銷響售情況榜良好，甜年去化豈量在5-10萬方，荊吩州中高端喝客戶厚度列大，第二拔梯隊去化蓋速度慢，平約在4-6萬萬方/年，競理爭白熱莊化供應面積午段市場上中膽高端項目戲主力供應馳戶型為80-9捉0㎡的兩房、110-半120㎡的三房以錢及130占㎡以上的四胖房暢銷面蜓積段市場上中植高端項目古暢銷戶型滾主要集中警在110那㎡的三房27住宅產(chǎn)雀品分析28【建筑風胞格】荊州現(xiàn)有廁產(chǎn)品建筑食風格趨于篩多元化，漿風格各異遲，百花齊優(yōu)放，不乏甜精品，中件高端樓盤億均采用新閘古典主義晶葳公館太陽新城新城國際中央華蠢府荊州市場眨上建筑形舍象各異，穩(wěn)簡歐風格際、新古典薪主義、中警式風格、烏現(xiàn)代風格賴等應用極架為廣泛，處應用水平參差尋不齊。市場上帥目前各會種建筑鼻風格打造均忠不純粹，品質(zhì)惹感體現(xiàn)訂不足?！緢@林展訂示】中高端項駝目開始注跟重實景園隸林展示，疏對客戶有觸很大的吸游引力，特握色風情比褲較突出美林湖愿畔美林湖鞠畔楚天都市茂佳園楚天都其市佳園荊州第一歲代園林展欠示荊州第二察代園林展字示園林打墨造是項抓目前期若展示的舞核心要士素，能愉提升客違戶對項沉目的價讓值感知套，本項巡壽目可在哪展示園白林風情歡化方面得要跟隨可市場主滑流29【外立面申設(shè)計】現(xiàn)有樓園盤外立惜面設(shè)計鑰水平參床差不齊飽，空調(diào)圾位、管租線、電午梯等方堤面精細覆化程度申不夠天燃氣管具道外包一財層PVC套市場創(chuàng)辯新，觀釣光電梯某，增加其趣味性空調(diào)機位今外露，影線響美觀金江寶楚坻中央華府中央華府客戶愿意憐為合理的廚產(chǎn)品設(shè)計個埋單3031【戶型設(shè)銀計】開始注霉重產(chǎn)品思贈送，賤部分產(chǎn)充品出現(xiàn)矩設(shè)備平營臺、入妖戶花園漂、空中遞花園等括大面積秀贈送31楚天都市佳園設(shè)備平臺入戶花園空中花園景湖美林湖畔當?shù)禺a(chǎn)品宮創(chuàng)新以贈摔送為主，稅一般有陽恰臺面積一彎半贈送；部分產(chǎn)項品出現(xiàn)咽了入戶縣花園、暑空中花排園等贈籍送，可煙改造為殊功能空耽間，實唱用性較屑強。面積贈送白作為荊州偶房地產(chǎn)市泛場的加分淺項已經(jīng)得曲到客戶追辛捧【小結(jié)】細節(jié)決定偏成敗，我研們可在客惡戶強感知姓產(chǎn)品細節(jié)停上入手，迅進行市場罰超越32建筑風格產(chǎn)品細節(jié)園林展修示產(chǎn)品設(shè)計戶型設(shè)計市場上風權(quán)格多樣化菌，中高端志項目以新毛古典主義競為主中高端姓項目開鹽始注重但實景園辱林展示繼，對客到戶有很六大的吸地引力，不但缺乏碼特色風補情。中高端項紋目產(chǎn)品設(shè)窮計水平參輪差不齊，傭部分細節(jié)愛精細化程霧度不夠注重面夢積贈送場，出現(xiàn)入穩(wěn)戶花園羊、空中品花園等恭大面積涉贈送突破點我們采用茫新古典主瞇義緊跟市納場主流我們結(jié)噸合西干拋渠，打法造自身旅特色風右情園林注意客芝戶可感撐知的細金節(jié)設(shè)計侍，如外相立面、干空調(diào)機株位做設(shè)備平訓臺、入戶雞花園贈送33湖北·荊掏州201葵2-09-1塵2客戶分析34荊州市押場客戶投資類客拿戶極少，扔占比不到10%；各樓盤自住客戶清占比普遍擔在90%以上，主要水包括以甲下類型羽：荊州本地檔客戶：此沉類客戶占克比約55%，以公務屋員、事業(yè)傭單位群體旦、生意人齊、企業(yè)人董員等較有趙實力的客棉戶為主；返鄉(xiāng)置易業(yè)群體葬：此類刷客戶占鍵比約30%；進城客戶恥：此類客系戶占比約15%，包括荊欣州下屬松磚滋、公安法、江陵等短縣居民【荊州中高笛端客戶情歷況】以自住貌客戶為躬主，投焦資客處打于萌芽足階段，侵中高端殺客戶主館要來源號于效益嘴好的企星事業(yè)單撤位、公脂務員以睡及私營猜業(yè)主、葛小生意盈人34【荊州銜中高端度客戶敏訂感點】中高端客護戶置業(yè)敏圖感點為：竄地段>配城套>園林祥>物業(yè)服稅務35購房因得素分析靜：周邊配套懸、小區(qū)環(huán)著境是大部走分居民購疑房時首要歐考慮的因倍素；地段、努升值潛蘇力為居睡民投資扶購房的舉關(guān)鍵考斗慮因素登，而非協(xié)居住性懸購房的霜重要影甩響點；物業(yè)服狗務，越耗來越受岔到居民爆的關(guān)注脫，老社喪區(qū)物業(yè)血服務不房誠到位，閉催生了射部分居史民對未獎來居住區(qū)社區(qū)物獨業(yè)服務巴的高要哄求。地段：我們是溝位于荊反州金三株角地帶旅，交通鈴便利配套：我們是伴新老城叛交匯處鋼，既享萍老城配圓套又有身新城利沾好園林：我們擁黃有西干君渠市政想公園，瀉項目內(nèi)該部的組插團景觀至園林物業(yè)服務仰：我們后期煮可引進知錫名物管公縮慧司我們擁嚼有什么綿，是否膀可承接策？我們具備惰條件迎合帆客戶敏感摔點，承接把需求【中高名端客戶深需求面刊積分析躬】中高端菌客戶需班求集中跌在10粥0-1務20平婚米戶型36戶型面積燃段傾向：100藝-12前0平米為目很前居民的線主力需求陜面積段（33%）；其次為90-泥100平米的面叨積段占比蝕達到了21%；部分客戶園對120-拍140平米面之積段也頭有部分搞客戶需谷求；深度訪談紐奉：換房的話攜，120平米的麻兩房、沒三房就世差不多緣瑞了，現(xiàn)哲在我們鳴這樣的進家庭就觀這樣的貧面積三腥個房就膛夠了；——公務員斃張先速生50歲在滿足90/棄50限制條繩件下，撒盡可能建的增加100-蝕120平米戶蠢型，適宿當設(shè)置90-晴100和120訴-14嶄0平米的留戶型【需求劈燕產(chǎn)品分倦析】中高端客緣瑞戶明顯對悼舒適度指大標：客廳每（29%垮）和陽臺自（28%碗）有較大雕的關(guān)注，闊而對臥室虛、書房等仇的大小并剛無面積要載求，僅為如功能性考貍慮37深度訪談左：客廳大一件點，臥室辭大不大倒算無所謂，議可能年輕炮人希望主局臥大一點臟吧。陽臺浴肯定要有恥，要大一躬點，可以緞在陽臺上逃面曬太陽脂看風景就蜘很好…——劉女士40歲（住我荊州區(qū)）空間優(yōu)蓬化：大陽臺和陰客廳寬敞是絕大部診分荊州市潛民的敏感丈點；而臥室主第要為功能探性布局，族對面積大飛小并不太嶄關(guān)心；盡量擴大強客廳及陽估臺的尺度孕，同時滿姑足臥室等乏空間的功咸能性需求【小結(jié)綁】緊抓中飼高端客衫戶，迎號合客戶漂敏感點38中高端客蜘戶情況客戶中高端夫客戶敏焦感點需求面積需求產(chǎn)品以自住客飽戶為主，潑投資客處蒼于萌芽階汁段，中高副端客戶主綿要來源于士效益好的脊企事業(yè)單乘位、公務巴員以及私寄營業(yè)主、脖小生意人地段>配套>園林>物業(yè)服務中高端墨客戶需貞求集中迅在100-窯120平米戶治型對產(chǎn)品堵功能性嗓需求：簡客廳>陽臺>臥室>書房突破點企事業(yè)評單位、懸公務員豈以及私速營業(yè)主野、小生丘意人是短我們的慮主抓客港戶做精致娃園林，偽提供給魔客戶高朱品質(zhì)物賴管在90/5糕0限制下，膊盡可能增宰加100幣-12簽0平米戶型戶型設(shè)雜計上突奏出大客嗽廳的設(shè)抽計39湖北·栗荊州201常2-09-1芝2競爭分析【競爭圈種層界定】站位第左一梯隊鐘，我們娛的競爭右對手為昂楚天都啦市佳園摸及外來斯品牌開蓮發(fā)商（必萬達、姓綠地、謎恒大）40楚天都市佳園競爭對手競爭點：與本項目一路之隔目前人氣旺大規(guī)模開發(fā)項目綠地恒大競爭點：走高性價比路線極致化外豪對三四線城市客戶殺傷力大競爭點：具備江景資源高端項目萬達競爭點：強城市屬缸性多物業(yè)捏復合驅(qū)執(zhí)動競爭點：規(guī)模大獲，共430畝城市綜范合體高處端項目競爭樓宮盤選擇乞維度：裝開發(fā)周鑄期重疊偽、價值開站位類痕似、區(qū)郵域有競高爭關(guān)系襄陽綠地宜昌恒綁大41楚天都市慢佳園競爭筆策略第一劍豎—“足粒”展示打造由享營銷中鋸心、噴喚泉廣場毫、永久病園林、顯西干渠窮市政公烈園形成摩的前期拔展示區(qū)險，將大氣洋恢弘的醋園林先個展示出紀來，在辭客戶中抹建立項權(quán)目的高抖價值感步知；42園林展示姐區(qū)我當時悠開車經(jīng)沒過這邊蒼時就被駛楚天都松市佳園請大氣的記展示所擋吸引了鞭，然后量在周末次抽空過搶來，這抽邊的銷斗售帶我伏看了下聯(lián)園林，慌我也覺裳得不錯蜻，小孩灘子也可額以有娛立樂設(shè)施緒玩?！於荚斒屑褕@愉何女士關(guān)鍵點飽：1、打造么項目高露品質(zhì)感降，適度轟超越楚宋天都市貢佳園展母示區(qū)2、后期宣她傳突出項蓋目園林永板久保留，狼利用永久性打睛壓楚天臨垃時性第二劍金—“大油”園林采用組團蛛式規(guī)劃布捷局，組團俯間形成圍名合式強風表情感的集濱中公園綠話地，使其細成為項目跟的標簽，轎并且為每狠期開盤打糾造亮點43關(guān)鍵點檢：1、組團式佛布局，圍老合式組團靈園林2、打造容項目標商簽——歐陸風樂情公園銷地產(chǎn)羅馬組團倫敦組怒團巴黎組驢團玫瑰公盡園米蘭公園凡爾賽公越園44第三劍—迎“優(yōu)”戶晨型通過贈送碎和面積控星制兩個方沾法，在保論證功能性記和舒適性姥的前提下炭，做到產(chǎn)洲品總價小傅于楚天都損市佳園戶爺型關(guān)鍵點：1、戶型迎補缺，嘆項目增峽加75平米兩房銷和110~惰115平米左右膽三房產(chǎn)品2、90平米兩輸房通過羞贈送做李到2+1，向楚擇天看齊粘，邊套孝的戶型鞠要南北飼通透3、110~楊115平米左驢右三房肯突出功糕能性，隆做到南盡北通透罰，面積積小于楚么天三房4、130溉~14夫0平米三房錫通過贈送蓮做到四房階，與楚天4房相比壯舒適性午高，且揉面積小5、160平米舒適臣四房，舒獵適性強與誦楚天，且致數(shù)量少，雅后期銷售民難度小楚天都市逃佳園戶型丟受90/5薯0限制，饑前期以90平米2+1房為主獻，后期男推出的硬戶型以夫三房和體四房為畢主，將戲會出現(xiàn)茄部分160平米大戶炸型；項目201盤4年入市時甩，將先推表中小戶型量，與楚天抬形成差異滋化，后退芽大戶型；45第四劍—“廣”宣般傳施工階段瞇充分利用燦圍擋宣傳咐項目綜合盟體的城市訪屬性，通雁過各類媒暈體廣告持壘續(xù)宣傳項拳目，全城罰造勢，為騙項目開盤涉熱銷創(chuàng)造邀條件關(guān)鍵點舒：1、施工忘圍擋和攪戶外廣獻告時換掙時新；2、電視掩、報紙續(xù)廣告全載年不斷未；3、分別于針對不戚同節(jié)點稼釋放及沿時信息哥，保證爭項目市堡場熱度振。46第五劍—“精”落樣板房項目內(nèi)會典型戶廚型均做輸一套樣留板房，抓裝飾精堵細化，旨實景展植示未來陶生活場棍景，提濤高客戶降感知度中，與楚校天形成贏差異化關(guān)鍵點仆：1、本項目鋒精裝修樣私板房，打嚇贏針楚天虛都市佳園精無樣板房螺；2、每一個偽組團的樣西板房風格霧選取結(jié)合噴當期園林丙特點，打抓造優(yōu)美居退住氛圍；47【楚天都閱市佳園純競爭策抄略小結(jié)】在與楚岸天都市堤佳園貼雜身競爭案中，從蒸規(guī)劃、斯園林、辦營銷、術(shù)產(chǎn)品中嗽發(fā)力，慮打造自蜻身亮點閑，做到躬人無我場有，人筒有我優(yōu)須，在未狂來競爭叫中取勝1、本項目注精裝修樣遼板房，打役贏針楚天喂都市佳園宗無樣板房濟；2、每一個帽組團的樣懇板房風格優(yōu)選取結(jié)合椅當期園林機特點，打獄造優(yōu)美居姿住氛圍；打造項殖目特點你無我有你有我優(yōu)超越楚泊天【萬達忘競爭策限略1】根據(jù)萬達淋進入三四賄線城市的誓規(guī)律，定雷位于中高疲端，走城鑰市綜合體釣路線，重猴商業(yè)輕住劫宅48宜昌萬達萬達依鳳托成熟惰的城市汁配套及攝其商業(yè)肺運營能理力，重酸商業(yè)，含輕住宅春，住宅腫品質(zhì)度鏡一般，秩我們可較在產(chǎn)品魯細節(jié)上綠超越，盟主打品識質(zhì)襄陽萬美達【萬達冠競爭策息略2】住宅架在柄商業(yè)上面敬，環(huán)境嘈襖雜，居住喚環(huán)境不純流粹，我們看可打造優(yōu)識美生態(tài)環(huán)害境社區(qū)，乎打造居住秀典范社區(qū)49住宅架在穩(wěn)商業(yè)上面峰，居住氛進圍不純粹走客群文差異化躲路線，仍我們主厘抓環(huán)境鹽敏感型新客戶，買對環(huán)境伍、產(chǎn)品論舒適性濾有追求暮的客戶俊，樹立堡居住典碰范無組團飛式園林導布局【萬達活競爭策帳略3】萬達產(chǎn)于品系面咽積較大遼，90拖~10絲式0平米聰?shù)膬煞跨P、12柱0~1尾40平舊米三房餡、16伸0平米邁四房，衛(wèi)我們的耽戶型應療該和其跑差異化50139m2三房三房139m2三房166m23+1房166m23+1房121m2三房119m2三房102m2二房89m2二房我們可貍以與萬訓達在戶店型配比豆上進行駛差異化禽設(shè)置，翅增加100視~12志0平米三頓房產(chǎn)品轟，控制譯兩房和是四房產(chǎn)挖品的面艘積段宜昌萬燙達【萬達競山爭小結(jié)】抓住萬達累輕住宅的燙弱點，打鉤造純粹居夢住典范社疼區(qū)，產(chǎn)品屈的戶型進厲行差異化葛設(shè)置51打擊弱點根據(jù)萬詳達進入帽三四線雷城市的粗規(guī)律，獵定位于攤中高端蛾，走城搶市綜合端體路線伙，重商料業(yè)輕住輛宅；萬達住其宅品質(zhì)隊一般，擁我們可確提升項圍目品質(zhì)儉進行超遣越打造居汪住典范彩社區(qū)住宅架在拒商業(yè)上面里，環(huán)境吵握鬧，居住臨環(huán)境不純厘粹，我們竊可打造優(yōu)內(nèi)美生態(tài)環(huán)攀境社區(qū)走客群差控異化路線爬，我們主驅(qū)抓環(huán)境敏須感型客戶翁，對環(huán)境稻、產(chǎn)品舒令適性有追梳求的客戶突破點園林：組團式PK無集中授園林展蹄示居住舒虛適度：宜居社鎮(zhèn)區(qū)PK鬧市商業(yè)逢居住區(qū)戶型：與萬達蛇在戶型幸配比上接進行差饞異化設(shè)駝置，增崗加100~完120平米三房偽產(chǎn)品，控描制兩房和零四房產(chǎn)品揮的面積段【綠地競趨爭策略1告】綠地以緣瑞超高層何地標建臘筑提升惱項目價澡值，寫賞字樓驅(qū)占動的綜擔合體帶難動銷售宋，但其濟周邊環(huán)在境差、請配套不驚成熟，采我們可斥超越52我們應打腐造環(huán)境舒餅適型居住石社區(qū)，整踐合周邊配寧套（科教侵文衛(wèi)資源籍）【綠地戶競爭策運略2】綠地產(chǎn)品臨線注重產(chǎn)徐品舒適性猴，一房為狡60平米陷，兩房面析積為90醒~100知平米，三小房產(chǎn)品面毀積為13怕0~14派0平米，天四房面積婦為170廚平米53增加100~聲120平米三房剝產(chǎn)品，控水制兩房和津四房產(chǎn)品夏的面積段碌，不做一酒房產(chǎn)品【恒大競盤爭策略】恒大進入邁三四線策殖略為城郊掃拿地+純藥住宅+偽廊豪+精裝騎修+低價拉，走性價油比路線，灣快速走量典，我們可欠利用自身客配套打贏基競爭54我們盡總享老城征配套及傘新城利蜓好，未截來區(qū)域跟商業(yè)及鏟生活配飽套成熟競，可整泥合周邊寫資源打靜贏競爭逆！宜昌恒大僑綠洲宜昌中心儲區(qū)恒大綠洲宜昌郊佩區(qū)【恒大競陵爭策略2懷】戶型面積貿(mào)兩頭大、波中間小，葵大戶型1跑50-4樸10平米播及小戶型羅79-9澇0平米，映緊湊戶型寇僅119丹平米三房55戶型差異齡化，增加110平米左圈右緊湊礙三房產(chǎn)駁品，控糾制兩房喇和四房粗產(chǎn)品的先面積段【綠地、誓恒大競爭搜小結(jié)】在區(qū)域瓣區(qū)位、巴配套、縫戶型結(jié)京構(gòu)上打霧贏競爭56區(qū)位恒大、綠頃地以城郊煮拿地居多扔，區(qū)位條昂件一般突破點區(qū)位：蜻在營銷咱上強化另自身區(qū)廊位條件在，荊州董金三角純地帶配套：整揉合周邊配革套資源（鴉商業(yè)、科已教文化資束源）戶型結(jié)腰構(gòu)：增束加100~把120平米三汽房產(chǎn)品讀，控制繩兩房和龍四房產(chǎn)忘品的面鉗積段，藍不做一面房產(chǎn)品配套城郊地中帶配套釀成熟度訴低，檔棍次低戶型結(jié)構(gòu)均以大抖戶型為誓主，小貿(mào)戶型較略少緊湊小漫三房較殺少57【競爭層味面小結(jié)】體七傷拳打擊對手蔑，引領(lǐng)未飽來10年蕩荊州居住記典范，重升塑城市價凈值七傷拳園林風諒情化規(guī)劃組霧團化產(chǎn)品設(shè)悶計精細成化戶型設(shè)胖計差異牽化營銷一體鏡化做組團面式布局來，形成漏集中的鉗組團園睜林，提堂高項目含居住品握質(zhì)迎合客戶雙敏感點，繪做足園林懸展示，做朵永久性的于風情園林注意外恩立面的謊設(shè)計，昆隱藏空鑄調(diào)機位收、天然豎氣管道折等細節(jié)策處理補缺市更場100-期120平米緊湊孩三房戶型奪；控制兩房井和四房產(chǎn)層品面積段抬，不做一場房產(chǎn)品以綜合體綱形象引爆濫市場，住姜宅做體驗蒸式樣板房配套齊全伍化沙北新茂區(qū)配套釀資源、略周邊商束業(yè)資源寫、政府極資源、哪教育資襲源、西擱干渠資基源等戶型設(shè)屑計舒適擦化進行戶型灶創(chuàng)新，做昏雙陽臺或諷三陽臺大戶型以T2、T4為主，疏保證產(chǎn)角品舒適棋性，并膨布置在餃景觀價驕值最高殲處58案例分析黃岡保利湊一號金家新都中匯宜昌紫晶劃城4我們的優(yōu)停勢是什么如何解尸決困難我們的挑換戰(zhàn)是什么項目整證體定位項目發(fā)噴展策略物業(yè)發(fā)展獸建議案例分寧析59案例選取縱的原則：在三四線宿城市中，均標桿項目打造領(lǐng)先嫂型產(chǎn)品，葵實現(xiàn)高價宴高速案例研究改的切入點殃：在當?shù)厥∈袌鎏幋诔跫壞嚯A段的誼情況下鉛，如何桂打造領(lǐng)害先型的烤產(chǎn)品，霧實現(xiàn)高仔價高速案例研究——通過對三瓜四線城市使標桿項目翼的研究，尋探尋標桿賣項目打造渡關(guān)鍵點601、價格綿實現(xiàn)：實現(xiàn)均叮價4605元/㎡，全市價您格標桿高于黃秋岡201鴨1年整體均護價342岡2元/㎡約1183元/㎡2、銷售選實現(xiàn)：2011年年去化3.17萬方，全小市排名第懶五3、品牌實絕現(xiàn)：建立保咱利在三恢、四線械城市的盜高端、泉絕對領(lǐng)丈導者地被位；為徐保利后哭續(xù)進入徹其他三皇四線城鍋市打下翻堅實的咐基礎(chǔ)黃岡保利占一號611、地段疲——項目保位于兩條罰市政干道冊交匯處，滿且處于城柜市發(fā)展主冠軸上，目墊前為黃岡棗主流商務決圈壹號公館呈占據(jù)城市染核心地段糟，具有不澤可復制的提中心區(qū)位糠優(yōu)勢：兩條市政貫主干道：化黃岡大道灣和東門路鉗為黃岡主托要是市政衰干道，項涉目位于干漠道交匯處殼，交通通擺達性良好晌；城市發(fā)展而主軸：黃射岡城市規(guī)嬸劃沿東門補路向東發(fā)找展，項目咳位于東門俗路上，坐卵享城市發(fā)嶼展機遇；核心商圈右：項目位瓶于黃商背慢后，緊靠仁武商量販償、通訊廣獻場、中商編百貨、奧庸康步行街狼，為黃岡窮核心商圈廁。黃岡大道東門路核心商圈622、品牌狂——上市拴央企，實敬力雄厚；波全國布局譯，開發(fā)理義念先進保利地產(chǎn)銀的品牌價恐值體現(xiàn)：企業(yè)榮譽體：大型國金有房地產(chǎn)摟企業(yè)，國撇家一級房幼地產(chǎn)開發(fā)隱資質(zhì)企業(yè)敲。國有男房地產(chǎn)企蒙業(yè)綜合實灰力榜首，休并連續(xù)四患年蟬聯(lián)央企房地俊產(chǎn)品牌價食值第一名。品牌價赴值：“卷中國房劑地產(chǎn)T梳OP1屆0”項嘉目組最煎新發(fā)布驢的研究繩成果，壇201句0年?？祭禺a(chǎn)崖品牌價雙值達到136械.89路億元，同比增淋長51%嘉，成為“跨行業(yè)領(lǐng)導欣力品牌”隙。品牌理念悔：“和者蜓筑善”，從關(guān)注尚產(chǎn)品和業(yè)滴主生活層域面向更深耀廣的企業(yè)合社會責任稠、企業(yè)使圾命、企業(yè)蓄文化和價戰(zhàn)值觀的層鞭面延展。黃岡201救0上市房企淘排名十八年算，二十呆五城633、規(guī)劃適建筑——哥圍合式布豎局，締造姜現(xiàn)代鄰里么空間本項目因盟地制宜，軌采取圍合臺式建筑布據(jù)局，建筑尿圍繞中心廳環(huán)境而設(shè)肯計，其優(yōu)它勢為：能形成攜有效的炒社區(qū)邊材界，創(chuàng)豬造領(lǐng)域巾感和歸練屬感，鍋符合人叫對家的很心理需蛇求；拔高建筑份，形成大吐尺度樓間突距，以打牙造高檔園厭林景觀；建筑圍突繞中心鄉(xiāng)豐園林分蘆布，保會證戶戶堤有景，綿資源均環(huán)好；有利于屬安全和汽管理。4、園林弊景觀——曠中央園林柔景觀設(shè)計瓜，充分利帥用景觀資雪源，擴大曬觀景視野厘，保證戶胞戶臨景，罵戶戶觀景64中央景觀5、產(chǎn)壩品——嘩戶型設(shè)煤計方正造，南北條通透，威功能分個區(qū)合理籍且具有扮變換性杏，贈送趨面積較瘋多，實伍用率高6585㎡B稻2：戶型方優(yōu)正，動單靜功能蝴分區(qū)無過長毫的過道嬌產(chǎn)生空旬間浪費仰，實用問率較高主臥和客箭廳能保證是南向設(shè)置120㎡逆D1：南北通透主臥的尋轉(zhuǎn)角窗酒擴大觀炕景視野北向獨朋立的工擁人房可殺作為儲懸藏間或浩和陽臺懸配合使田用形成稈一個多探變功能浸的空間123㎡堪C1：大面寬間短進深移有利于隆房間的夕通風采促光主要功能萌分區(qū)全南煌向設(shè)置，升使最大功暗能南向化空中花狂園的設(shè)符計,三房變四己房150江㎡C闖1：擁有獨立逆的電梯廳哲，雙入口澇設(shè)置南北通透房間主家要功能脅分區(qū)南潛向設(shè)置增送面積旅大，能夠役達到95%的得房露率功能空間貞尺度把握奶較好666、外立鋤面——A辮rt-匯Dec觸o建筑風滲格，呈順現(xiàn)出前困所未有煉的莊重陰與典雅別，成為相黃岡名款副其實箱的恒久沉地標7、商鞏業(yè)配套野——異蘇域風情楚商業(yè)街骨，引進鄙知名商鍋業(yè)品牌歌，填補煉黃岡商質(zhì)業(yè)市場特空白點67每一座芬城市，滾都有一胃個街區(qū)寶為之代檔言保利一號晃公館，打忙造黃岡商惠業(yè)風向標品牌商業(yè)它強勢進駐咳，開創(chuàng)新覺的商業(yè)街辟區(qū)發(fā)展時足代……688、極致展醒示——異域風情煮商業(yè)街、束地標性精環(huán)神堡壘、擊住宅園林僅、樣板間浮、營銷中腹心，給客城戶前所未籃有視覺沖氣擊精神堡壘風情商業(yè)落街園林園林樣板間營銷中集心699、物業(yè)礙服務——姥保利品牌步物業(yè)直管紋，為項目塑保值、增僚值保利物業(yè)肉：國家一五級資質(zhì)惡物業(yè)管恰理企業(yè)關(guān)、高端礦物業(yè)運仍營服務難專家、成中國物忙業(yè)管理別行業(yè)百羅強企業(yè)褲、最具換綜合實囑力物業(yè)猛管理企愈業(yè)、業(yè)袍主最滿瓣意物業(yè)炕管理企雙業(yè)、中耽國百強箱物業(yè)十掛大創(chuàng)新托管理優(yōu)宰秀企業(yè)五……業(yè)務范襯圍：主要分骨布在長就三角和擱珠三角粉兩大區(qū)弱域，除宗管理保皇利自有終項目外愿，全委蜂及顧問俱項目6縫0余個永，其中撞，僅全尊委項目仔的管理喂面積就地達到了培800甘多萬平豬方米浩；服務特參色：引入資把產(chǎn)管理場專家理甚念，在巷物業(yè)管里理服務總區(qū)域內(nèi)做，通過自各種方悠法，全深方位3訴60度瓣個性化縮慧服務，佳使該物證業(yè)保值劫、增值吳。保利文化廣場中信星光名庭保利山水城70①：成熟泰地段，委區(qū)域價諒值突出②：保利造，歇品牌極具春影響力③：強感知科顯性因竄素極致奪展示，討突顯社洞區(qū)高品社質(zhì)圍合式布按局，形成鑰中心園林把景觀，成碌就超大樓室間距高舒適蓋度、高苦贈送、勒高實用便率戶型Art普-De受co建筑風敏格，呈俘現(xiàn)出前彎所未有溝的莊重回與典雅脂，成為搏黃岡名亞副其實增的恒久圓地標樣板間傻、風情許園林、瓦售樓中名心極致躬展示，送給予客懼戶強力挽的視覺轉(zhuǎn)沖擊及造品質(zhì)感寫知東門路，胡黃商購物徑中心旁，坐黃岡的商以業(yè)中心地怪段，區(qū)域盤價值市場牌認可度高央企實力沾開發(fā)商，鉛品牌牽引衫力極高區(qū)域|品牌|產(chǎn)品|展示|配套，工具備城逮市高端下豪宅元擋素，有縱較好的敵市場牽婚引力④：高端、精塑致的配套澡服務精致風情吹商業(yè)街，敏引進屈臣凍氏等高端跟品牌店保利品牌牽物業(yè)直管黃岡保利漁一號成功迎點小結(jié)711、價格實錘現(xiàn)：實現(xiàn)均價500瞎0元/㎡，蔡甸價押格標桿高于周戶邊項目1200丘—190寇0元/平米2、銷售銹實現(xiàn)：年去化約5.5萬方，去兇化速度居投蔡甸前列金家新都蹄匯7272占地面根積:200鈴96平方米建筑面灰積:104注888平方米輪（其中，描商業(yè)1.5萬方）容積率：4.5綠化率：45%總戶數(shù):701戶停車位:337個項目地址：蔡甸新城菌區(qū)蔡甸廣怕場以南開發(fā)商：武漢金連家房地氧產(chǎn)開發(fā)達有限公援司物業(yè)管販理公司：武漢市安額家物業(yè)管違理有限公膽司蔡甸首怒個打造唐地中海捷精致園柏林、引蓋入分戶叫式新風覺系統(tǒng)和扒地板采對暖的項嗎目，全陳面提升餃居者舒蒙適感營銷中獲心蔡甸廣勢場項目位置效果圖731、園林：得直接拷貝桂萬科高爾乘夫地中海負風情園林赴，打造區(qū)醋域內(nèi)絕無程僅有的精筆致中心泳饞池景觀，緞拔升項目女高端形象742、高科吃技材料便：地暖漸、新風掉系統(tǒng)、須智能信旺報箱在納項目中維的應用港，在蔡艙甸尚屬鎮(zhèn)首例，娃給項目失打上了持高科技胳的烙印翼，奠定邁了高端駝樓盤的抵基調(diào)地暖新風系統(tǒng)智能信報箱753、展示：遲通過合理腹的樣板間普設(shè)計，給省客戶展現(xiàn)胸未來便利慎溫馨的生老活場景，箏通過細節(jié)款展示促使蠻購房者產(chǎn)崗生購房沖待動樣板間概開放時裕，邀請饞業(yè)主脫宣鞋走上僻地板，萄親自感舊受新生汗活的愜親意。樣板間劇內(nèi)部通演過細節(jié)態(tài)勾勒未飄來居住枯夢想，恒使購房更者感受飾到尊貴峰服務品錘質(zhì)。76認知途徑54%3%1%8%3%2%17%6%3%3%朋友介紹短信派單路過住附近戶外廣告早知老業(yè)主外展其他金家會”找啟動儀式秀暨業(yè)主答然謝會金家會LOG解O發(fā)布、金釀家會權(quán)益鋒介紹；金家新燙品世紀芽廣場簡誼介；金家業(yè)配主答謝道晚宴。金家新都航匯：朋友剖介紹是來撥訪第一認芹知途徑。金家會系列活動鄰里節(jié)系列活假動，如扶社區(qū)文舊化節(jié)、黎中秋燈遲謎會、蠅圣誕狂頑歡嘉年哭華等，禾是蔡甸便區(qū)最具詠影響力雁的社區(qū)賢文化節(jié)挪之一；建立“金家雨蔡甸同炕鄉(xiāng)會”，利用糟節(jié)假日，牲舉行圈層硬活動，如賣端午聯(lián)歡滲會、中秋屈茶話會等陶；活動期潑間，同鄉(xiāng)怒會會員購衛(wèi)房時，可抗申請一個嚴點的同鄉(xiāng)童會會員團楊購優(yōu)惠。鼓勵商戶律加入金家會員魚店，利用爺商業(yè)建逼立業(yè)主箏專享的駱折扣服氏務，給驚業(yè)主優(yōu)皮惠的同枕時促進陶業(yè)務的銅增長；建立老帶新臥爬坡機碎制，鼓勵老火帶新。4、圈層座效應：動成立金賣家會，敞充分挖溪掘老業(yè)丘主，利聯(lián)用口碑井傳播提腐升項目版品牌知沖名度77①：園林②：高科技慢材料③：展示合理的凈樣板間床設(shè)計，敵通過細隙節(jié)展示勞促使購或房者產(chǎn)居生購房攪沖動地中海風破情園林，變打造區(qū)域庭內(nèi)絕無僅閥有的精致眼中心泳池鞭景觀，拔么升項目高偶端形象地暖、新旦風系統(tǒng)、匠智能信報喚箱的應用涌，給項目耗打上了高香科技的烙猴印園林|科技|展示|營銷，連奠定城艦市高端碗豪宅形胞象④：圈層效應利用口劫碑傳播責提升項摟目品牌模知名度滿足三暢四線城饅市客戶松的面子判感，圈輸層感的撒需求金家新都努匯成功點齒小結(jié)781、價格姿實現(xiàn)：實現(xiàn)均價950煤0元/㎡，宜昌皇價格標攜桿2、品牌擇實現(xiàn)：奠定了三趟江在三四早線城市標類桿的影響腐力宜昌紫盟晶城79位于宜束昌市傳乎統(tǒng)老商沿業(yè)區(qū)西移陵區(qū)，薄座落于栗宜昌百胞年老街——解放路，混地處宜昌初老解放路骨商圈的核痛心地段，負周邊圍繞鄉(xiāng)豐云集路、芽解放路、準環(huán)城南路掠、中山路春、沿江大寨道等，堪挎稱宜昌的頁百年龍脈明吉地,承接風嬌水地緣剪。一線臨江違，享受城辜市中心價辯值的同時及，擁有強摟勢自然景紡觀資源。1、地段——踞城市龍困脈，項目均位于百年挎老街解放海路，地處厭核心地段糕，坐擁城異市繁華，圖且一線臨片江802、園林魂：特邀孫數(shù)十位傷國際知許名設(shè)計前師，打劣造5000舌㎡超大空耳中花園櫻，為業(yè)鉤主營造理出城市技中心住啄宅難能后可貴的厭豐富的顯社區(qū)自蕉然景觀8181134㎡三房：戶型方正見，功能分舅區(qū)合理無過長游的過道變產(chǎn)生空初間浪費胖，實用鳳率較高大觀景去陽臺98㎡刮C1：大面寬臣短進深束有利于稍房間的項通風采堪光戶型方四正，動餓靜分區(qū)大觀景臉陽臺87㎡津C1：戶型方摘正實用開，得房柔率較高功能空間燈尺度把握參較好3、戶型骨：戶型溝設(shè)計科若學合理映，方正尼實用，損戶內(nèi)無捏死角，礎(chǔ)得房率辟高達86.權(quán)2%以上82墻體使用億陶泥空心融磚，部分項墻體加厚津，全保溫課設(shè)計面板采用懶擠塑聚苯父板，可阻偷隔熱量門窗采用扛斷橋隔熱灣真空玻璃罰制作最大壇限度降低融噪音玻璃使恰用隔音潮隔熱防懷紫外線絨的高檔糟雙層中窩空LOW輔-E玻璃LOW-次E玻璃斷橋真某空玻璃擠塑聚園苯板4、建筑用溜材：高檔圾建筑材料團的選用，極給予客戶草高舒適性暗居住的同凱時，制造樣營銷噱頭835、樣板間：通過失合理的換樣板間墳設(shè)計，墨給客戶禽展現(xiàn)未成來便利盜溫馨的鴉生活場族景，通習過細節(jié)鈴展示促釋使購房沒者產(chǎn)生詢購房沖述動84①：地段③：戶型④：用材高檔建筑異材料，給咸予客戶高亂舒適性居激住的同時澡，制造營前銷噱頭500潮0㎡超大空中彩花園，打仇造城市中剝心住宅難涌能可貴的摸豐富的社罵區(qū)自然景埋觀戶型方正秩實用，高亡得房率區(qū)域|景觀|園林|科技|展示|營銷，成傳就高端豪澆宅形象5：展示樣板間屢展示，亦通過細互節(jié)展示劃促使客肌戶產(chǎn)生梯購房沖棄動宜昌紫悠晶城成塊功點小掠結(jié)②：景觀一線江夾景，城擾市稀缺伏的強勢剛自然景米觀資源地處城市任百年老街陽，解放路蠟，屬于城膨市核心地綁段，區(qū)域抹價值認可久度高85標桿項目焰成功點與娃本項目進具行匹配，茅找出本項吵目可發(fā)力娘點86規(guī)劃方面規(guī)劃：句圍合式栽布局，打造組歡團式中心秧景觀，超管大樓間距商業(yè)配套鎮(zhèn)：風情式商高業(yè)街區(qū)，鵝引領(lǐng)全市漢商業(yè)走向?qū)⒌母叨松讨硺I(yè)物管服變務：專業(yè)、貼巧心的物業(yè)區(qū)管理團隊柴，提升軟鞭性服務質(zhì)鉗量，為項較目保值、騾增值產(chǎn)品方面產(chǎn)品：在滿足濁基本功攀能需求鏟的同時門，強調(diào)惑戶型的舒適性高科技創(chuàng)：少量高科技夏材料的運用派，如新船風系統(tǒng)義、地板訪采暖、長無線上池網(wǎng)，制反造可以燥炫耀的忌噱頭建筑外連立面：寬品質(zhì)感增的外立橋面，不建繡議用涂彼料，建錫議使用塞面磚，樣客戶實潔現(xiàn)所見白范圍內(nèi)魚采用干車掛石材樸，以提喂升品質(zhì)量感的直咽接感知妥力營銷方面展示：極致展示典（風情感、符號感強實景園丈林、樣板粒間等），胳打造全市最殿牛的營銷中耐心展示：精仔裝酒店式牲入戶大堂，營每造房子以壞外的第二齊客廳圈層傳播：充分句利用圈蔽層客戶尾的口口束相傳，灶傳播項懸目價值梨，滿足董三四線霸城市客占戶的面綢子感，控圈層感味的需求三四線渾城市客融戶注重伍項目給凱他們帶雨來的面墻子感，翠標桿項翻目的發(fā)扁力點通鉛常是能想給予客愿戶強烈醒感知的筋外豪因您素87項目發(fā)世展戰(zhàn)略5我們的咱優(yōu)勢是性什么如何解決村困難我們的配挑戰(zhàn)是口什么項目整體悠定位項目發(fā)展排策略物業(yè)發(fā)展錦建議案例分膝析項目整體欄發(fā)展戰(zhàn)略約推導項目解摘讀目標客戶畜界定項目發(fā)巷展戰(zhàn)略核心問彎題如何競爭萌突圍？如何揚奸長避短計？未來荊州住城市的發(fā)展主放軸，具有醉強勁發(fā)敗展勢頭概的政府主姨導型區(qū)風域。荊州重點狼打造區(qū)域飲，屬于老析城進入新則城和城外附進入城內(nèi)居的門戶地桐段，未來熱襯點區(qū)域主惰干道旁，策無強勢景報觀資源的忽中等規(guī)模針項目中高端改泰善客戶作邀為項目的鴿核心客戶墓，實力剛射需客戶為款重要客戶爭，少量投要資客戶為剩偶得客戶整體戰(zhàn)略——總體占位應及實施措企施站位市場蓮第一梯隊通過形象鄰、品質(zhì)展紋示項目外豪的特點，同利用市政盤公園、園艷林、戶型鹿提供給客泡戶有面子感、向居住舒適的產(chǎn)品觀；——引領(lǐng)未光來10年荊州居筍住典范，齊重塑城市音價值整體戰(zhàn)略項目占位項目如何越吸引中高脾端客戶？突破點園林風情向化規(guī)劃組團陡化產(chǎn)品設(shè)計衰精細化戶型設(shè)計具差異化營銷一體輩化展示外迅豪化戶型設(shè)計徒舒適化90項目整霉體定位5我們的優(yōu)濕勢是什么如何解決冷困難我們的鞏挑戰(zhàn)是驚什么項目整體通定位項目發(fā)展柳策略物業(yè)發(fā)孕展建議案例分析項目定芳位推導邊：結(jié)合項目昌自身特質(zhì)稍、普適性愚客戶敏感族點、競爭頂突破點及漁戰(zhàn)略導出各項目定位91占據(jù)天時地利人和擁有西干渠資源，上蓋市政公園可與項目接駁外豪：園林，入口，外立面戶型舒適性以高形象、高品質(zhì)展示給客戶；以舒適戶型、組團園林、便捷交通提供給客戶最宜居的產(chǎn)品；引領(lǐng)未來10年荊州居住典范，重塑城市價值客戶敏感點項目特質(zhì)競爭突破點戰(zhàn)略配套齊全拌化、園林爪風情化、朗規(guī)劃組團校化、產(chǎn)品排設(shè)計精細蛋化、戶型崖設(shè)計差異摸化、舒適施化、營銷埋一體化荊州首由席城市唇公園地澆產(chǎn)92將開啟拼荊州全端新生活呈方式、李開啟一希座城市逐的宜居轟傳奇整體定位93巴黎盧霉森堡公禽園美國中體央公園東京上娛野公園悉尼海德承公園巴黎盧森眠堡公園放眼全比球，任香何一個礙城市的災中央公狼園都是識城市價知值與生福態(tài)價值列的極致曲化融合!公園地產(chǎn)湖作為城市角與居住的療載體方興羞未艾……案名建議荊州中距央公園桿（荊州謹長橋郡紡）94與自然疼融合的允默契，才是對節(jié)城市建蓄筑思想術(shù)的最高巧表達！95形象定位長橋為界斗，原著歐銅洲…風情園凝林，都皇市且收贈藏……公園藏翻深邸，銳一府冠屋荊州！96公園地產(chǎn)/歐陸風映情/皇家尊崇純正歐陸也風情，感狹受皇家尊未崇，有一予種享受，非從此與生叢俱來。97都會秘境霉，見隱貴……98荊州天價地商業(yè)罵街/省運會杠體育中梁心/沙市中學/南國家居MAL堆L/五星級涂酒店荊州天鹽地休閑俗商業(yè)體替驗街，判感受不療一樣的慕異域風腥情。繼絹承家族創(chuàng)榮耀，氏從孩子核開始，波知名教惜育體系滔，鋪設(shè)木錦繡前具程。運動，醫(yī)周療，教育稠，成熟生乒活配套，甘成就完美找人生。優(yōu)質(zhì)配褲套，成汽熟生活咳之美客戶定程位荊州市簽各購房舅階層特筑點如下躍：自主/討企業(yè)會赤所/養(yǎng)狼老度假職業(yè)特征改善型居摩住（環(huán)境畏/品質(zhì)）剛需/校首改剛需頂端產(chǎn)品朗，如晶葳鳳公館、中橋央華府、中高端樓鄉(xiāng)豐盤，如新恥城國際中等價例位樓盤乎，如佳撐境尚城低檔價位章樓盤，如遵菁菁家園大中型企煌業(yè)老板、商董事私營業(yè)禾主、企鹽業(yè)中層踩、返鄉(xiāng)巷置業(yè)白領(lǐng)、令泛公務絕員群體翅、進城廉客戶普通工置人20萬陷以上10-辛20萬5-10莫萬5萬以悅內(nèi)上中產(chǎn)羞階層高級財富競階層中等收開入階層普通收懼入階層收入水平置業(yè)目獨的選擇產(chǎn)品【購買力】荊州存在者的大量以袋私營企業(yè)憂主為主的成財富階層異，購買力忌相對較強肉勁，成為醉高端消費病的主力軍根據(jù)客戶耗關(guān)注因素訪及本項目戴特點，建嫌議重點鎖警定中產(chǎn)及釀中等收入挨階層客戶上中產(chǎn)階虎層頂級財富階層中等收俊入階層普通收入欺階層對環(huán)境技、服務吼的關(guān)注病度對交通、仇配套的關(guān)書注度根據(jù)本項掙目稟賦及非條件，建列議鎖定上金中產(chǎn)和中父等收入階乏層，并適租度抓住少蠢量高收入練的投資客刷戶，以擴壤大客群厚戴度?？蛻魧诱臣壴礁啉f，對環(huán)常境和服語務的關(guān)成注度越根高；客蓄戶層級孕越低，兵對交通貢、配套園的關(guān)注具度越高謎。【客戶定匆位】精準鎖晚定與本鍵項目所野在區(qū)域鄰實力三錄緣性關(guān)殺系的客瞞戶，重辛點關(guān)注忍外地返屋鄉(xiāng)置業(yè)劍以及進取城客戶瞇人群，情適當關(guān)忠注高端禍投資客令戶102邊緣客戶實力三緣征性客戶（65%）客戶特藏點：以周邊公樓務員、事敵業(yè)單位及緒生意人、票為子女購趨買新房的泳年長客戶齒為主，包怒括沙市中殃學、煙草雙局、國土社局等事業(yè)掉單位的競卡爭區(qū)域內(nèi)系的婚房置誘業(yè)客戶敏感點：品質(zhì)、暴區(qū)位配剖套、居門住環(huán)境需求產(chǎn)懂品：85-90㎡、11啄0-115㎡荊州投塔資客戶男（5%稍）客戶特染點：跟隨核心鬼客戶與重虜點客戶，丙看重升值胞潛力敏感點：投資客戶盒：升值潛會力、價格煎、產(chǎn)品形以態(tài)需求產(chǎn)送品：70-魯75㎡核心客戶重要客戶返鄉(xiāng)置業(yè)策、進城客棕戶（30%）客戶特點津：從一、二轉(zhuǎn)線城市返懶鄉(xiāng)，能認島同綜合體留的價值，益了解新區(qū)傅的未來發(fā)陰展價值，濱置業(yè)的主慕要目的是衡自住，同臘時有一定懼投資意識職、進城客備戶：對進顏城有一定也需求，價背格承受力泥有限，具顧有較強的躬面子感；敏感點：價格、子決女上學、呀功能、生糞活便利性產(chǎn)品：85-9掌0㎡、11轎0-12類0㎡核心客戶診為和本項領(lǐng)目所在區(qū)撈域產(chǎn)生三醫(yī)緣性關(guān)聯(lián)舟的客戶，與他們首要星考慮地段記、居住環(huán)土境、配套告服務該層次客汗戶屬于荊遵州的上中易產(chǎn)階層階漆段，希望喂擁有與當貸前收入匹其配的住宅帳環(huán)境，置蓮業(yè)驅(qū)動力謊為改善居扔住環(huán)境地段>>客戶敏類感點配套服務居住環(huán)咱境重要客詢戶為外走地返鄉(xiāng)哥置業(yè)以司及進城暮客戶群乏體，他躬們考慮框總價的蠅控制，毛生活配離套的完狗善以及餃未來的摔升值潛救力外地返鄉(xiāng)導與進城客漆戶在荊州幅屬于中高進端客戶，將和荊州城褲內(nèi)客戶相暴比，具有宜更高的支剖付能力，姜但他們一祥般會在整確個城市進季行選擇，森而不僅僅椅在區(qū)域范央圍內(nèi)部總價配套升值潛份力>>客戶敏感牙點價格投資客斤戶體是踩本項目康邊緣客儀戶，他訪們主要慌看重的穗是荊三角袋的未來能利好以朽及升值西潛力投資客戶僻和進城客于戶都屬于杠較有實力友的人群，冠但由于項弟目所在區(qū)須位不屬于局下屬縣市嘗的輻射區(qū)輝域以及整麥個荊州投夸資客戶比餐例較低，優(yōu)故只能成瓜為邊緣客沫戶群體；升值潛力產(chǎn)品形態(tài)>>客戶敏陽感點產(chǎn)品定位【產(chǎn)品經(jīng)定位原品則】綜合考哀量市場貪銷售、萌客戶需道求、競騎爭分析申和項目然本體情嶺況，來瞇進行合籍適的產(chǎn)匯品戶型骨配比107客戶需竟求分析項目本籌體情況市場上主理力戶型為80-別