城市住宅經(jīng)濟(jì)

城市住宅經(jīng)濟(jì)

主講人：Kuran【學(xué)習(xí)目標(biāo)】了解城市住宅經(jīng)濟(jì)的基本概念和意義，掌握住宅的基本屬性和基本特點(diǎn)，明確住宅區(qū)位選擇與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系。掌握和理解城市住宅建設(shè)及供給理論、城市住宅消費(fèi)及需求理論等相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的基本概念，并能初步應(yīng)用這些概念和分析方法討論城市住宅市場(chǎng)中的主要問(wèn)題及現(xiàn)象。能以城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)審視我國(guó)過(guò)去和當(dāng)前城市住宅制度中所存在的問(wèn)題，了解國(guó)家治理城市住宅問(wèn)題所實(shí)施的住房制度改革歷程和政策導(dǎo)向。十三五關(guān)于健全城鎮(zhèn)住房制度的相關(guān)內(nèi)容第一節(jié)城市住宅經(jīng)濟(jì)概述本節(jié)重點(diǎn)住宅經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)概念住宅的基本屬性住宅經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn)城市住宅經(jīng)濟(jì)的重大研究意義城市生活離不開(kāi)住宅，住宅業(yè)涉及面廣，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)，其迅速發(fā)展在一定程度上有利于改善人們的生活水平，提高生活質(zhì)量，建立合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)另一方面，由于住宅的公共物品屬性，政府往往對(duì)住宅市場(chǎng)造成很大影響，使不同群體的的社會(huì)福利發(fā)生變化同時(shí)住宅業(yè)還是一個(gè)城市的重要財(cái)政來(lái)源一、住宅經(jīng)濟(jì)及其相關(guān)概念（一）住宅的定義與功能1.住宅及其相關(guān)概念（1）住宅是以向人們提供居住條件為主要目的，并具有滿足居住、身心庇護(hù)、家庭生活、社會(huì)交往和財(cái)富儲(chǔ)備等基本功能的各類(lèi)建筑物的統(tǒng)稱(chēng)。住宅的分類(lèi)：從建筑角度劃分——可以分別按照建筑體形、建筑層數(shù)、建筑材料、建筑平面、建筑性質(zhì)、建筑文化、結(jié)構(gòu)特征、交通組織等方面予以具體劃分從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度劃分——可以按照根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為私有住宅、公有住宅、社團(tuán)住宅。根據(jù)占有方式——分為配給住宅、出租住宅、業(yè)主自用住宅根據(jù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系劃分——分為福利住宅和商品住宅（2）建筑、房屋和住宅的區(qū)別與聯(lián)系建筑：是構(gòu)成城市的最主要物質(zhì)要素之一。

三個(gè)要求：為人類(lèi)活動(dòng)提供空間遮蔽，符合人們生活和生產(chǎn)的需要——功能要求由磚、瓦、水泥等組合而成具備物質(zhì)形態(tài)——物質(zhì)要求建筑形體、內(nèi)部裝飾、色彩構(gòu)成一定的形象——形象要求房屋：用于滿足人類(lèi)生活、生產(chǎn)和活動(dòng)需要的建筑。工業(yè)建筑中的房屋一般指廠房、倉(cāng)庫(kù)等；民用建筑最多的是居住用戶，如住房、宿舍、旅館等；民用建筑中的公共建筑包括其他房屋，如商店、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館等。住宅：是房屋中量大面廣的建筑物，也是人類(lèi)直接居住的地方，住宅以套為單位供人們居住。住宅應(yīng)滿足人類(lèi)生活的空間性、舒適性、私密性等要求。在房屋中占有絕大多數(shù)的數(shù)量和交易量。建筑與房屋的物質(zhì)形態(tài)和價(jià)值形態(tài)一般是以住宅經(jīng)濟(jì)研究的主要對(duì)象。2.住宅的基本功能居住功能庇護(hù)功能家庭生活功能社會(huì)交往功能財(cái)富儲(chǔ)備功能文化藝術(shù)功能3.住宅的起源與發(fā)展

住宅主要起源于以下3個(gè)需求安全的需求定居的需求管治的需求生活方式的轉(zhuǎn)變游牧向農(nóng)牧階級(jí)和國(guó)家的產(chǎn)生（二）住宅經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)：主要研究住宅消費(fèi)、住宅生產(chǎn)、住宅流通和分配問(wèn)題，屬于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的部門(mén)經(jīng)濟(jì)學(xué)。注重于住房生產(chǎn)中舒適性和分配的公平性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：比住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)概念寬泛，包括以生產(chǎn)為目的的房屋商品研究。是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合稱(chēng)。二、住宅的基本屬性（一）住宅的自然屬性耐久性固定性附著性（二）住宅的經(jīng)濟(jì)屬性住宅作為特殊商品，有三種特征：三種特征但是住宅作為一種商品，凝結(jié)了大量的物力、人力和財(cái)力——價(jià)值基礎(chǔ)和商品共同性但是作為一種特殊商品，住宅具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性——公平和效率但是住宅的耐久性和未來(lái)升值性——投資價(jià)值（三）住宅的福利屬性

住宅是社會(huì)程度很高的產(chǎn)品：第一，它作為滿足居民基本生存和發(fā)展需要的重要消費(fèi)品，已經(jīng)成為居民提高生活水平的重要目標(biāo)第二，城市住宅的外部性很強(qiáng)，涉及醫(yī)療、教育等公共配套設(shè)施的使用，同時(shí)也涉及多方面、多角度的利益群三、住宅經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn)（一）需求的不可替代性（二）產(chǎn)品的空間性和固定性——根本價(jià)值在于固定的空間價(jià)值（三）價(jià)值的雙重性——物質(zhì)的使用價(jià)值和勞動(dòng)交換價(jià)值

（四）成本的雙源性——級(jí)差地租成本（區(qū)位成本）和房屋建筑成本（空間成本）（五）房地產(chǎn)的投資大和效用期長(zhǎng)（六）住宅經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高（七）住宅經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈依賴并支持金融業(yè)的發(fā)展——投資大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資回收期長(zhǎng)依賴金融機(jī)構(gòu)支持（八）住宅經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是具有產(chǎn)權(quán)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)——我國(guó)土地國(guó)有，交易的是土地使用權(quán)和住宅所有權(quán)（九）住宅市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)和壟斷雙重性質(zhì)——一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供給，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量資金及其他開(kāi)發(fā)條件，少數(shù)的開(kāi)發(fā)商使壟斷成為可能；另一方面，普通住宅市場(chǎng)上的商品開(kāi)發(fā)商很多，需求者也較多，所以又具有很大的競(jìng)爭(zhēng)性第二節(jié)城市住宅經(jīng)濟(jì)理論

本節(jié)重點(diǎn)城市住宅建設(shè)及供給理論城市住宅消費(fèi)及需求理論住宅的流通城市住宅市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)供求平衡一、城市住宅建設(shè)及供給理論（一）住宅建設(shè)供給及其相關(guān)概念1.住宅供給的相關(guān)概念住宅供給——是指由市場(chǎng)向住宅投資者和住宅消費(fèi)者提供其所需的住宅存量與住宅服務(wù)流量的過(guò)程存量供給——令住宅存量在數(shù)量上得到增長(zhǎng)。與住宅生產(chǎn)相關(guān)，表現(xiàn)為實(shí)物形態(tài)，反映的是量的多少流量供給——令住宅服務(wù)流量在質(zhì)量上或數(shù)量上得到提高。與住宅改進(jìn)和維護(hù)相關(guān)，表現(xiàn)為非實(shí)物形態(tài)，反映的是質(zhì)的好壞2.住宅供給的方式從住宅供給的概念上劃分：住宅生產(chǎn)——住宅存量增加住宅改進(jìn)——住宅服務(wù)流量增加住宅維護(hù)——住宅服務(wù)流量可持續(xù)從住宅供給的市場(chǎng)角度劃分：

——基本由市場(chǎng)調(diào)節(jié)型

——

本由國(guó)家分配型

——

政府干預(yù)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)補(bǔ)充型

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市場(chǎng)調(diào)節(jié)與國(guó)家分配并行的混合型（二）影起響住宅供螞給的因素從長(zhǎng)期供豆給趨勢(shì)看喘，影響住孝宅總供給幫的主要因蠻素是住宅腐產(chǎn)業(yè)制度蔽，與產(chǎn)業(yè)教政策相關(guān)冒的貨幣金鋼融政策和妄投資體制估。具體包細(xì)括以下幾充個(gè)方面：1.住宅價(jià)也格價(jià)格與供趟給量成同猜方向變化磁，住宅供冒給曲線是煌一條向右摟上方傾斜溝的曲線。2.土地使用笑政策由于土穿地的稀群缺性，懲城市住焦宅的供珠給能力屯，在很婦大程度說(shuō)上取決竊于政府峰的土地鈔政策。差政府供暮應(yīng)土地傘的多少季將直接耗影響到糞城市住夾宅供給尾量。3.稅收政貸策和利滲率政策稅收是調(diào)柄節(jié)收益的結(jié)杠桿，影鳳響住宅投腹資的回報(bào)暈率和經(jīng)營(yíng)紋的安全性戴，影響投球資者對(duì)住濤宅的投入腥，限制或季者擴(kuò)大市紫場(chǎng)供給。利率由戒于住宅倦開(kāi)發(fā)所恒需的大沃量資金崗與金融蜂機(jī)構(gòu)的飯資金支翠持分不住開(kāi)，其寄高低直鏡接影響貪住宅市航場(chǎng)的供替應(yīng)量。4.市場(chǎng)需求供給的煉多少取距決于需騾求的多眼少，這麻是市場(chǎng)凈運(yùn)行的巾基本準(zhǔn)帝則。需徑求量大濟(jì)，必定盾會(huì)促使故開(kāi)發(fā)商惹進(jìn)行住妥宅開(kāi)發(fā)塊，增加芬住宅供吊給量。5.住宅開(kāi)臟發(fā)商的滋投資預(yù)飾期住宅由雜開(kāi)發(fā)商伙提供，灣開(kāi)發(fā)商型對(duì)未來(lái)支預(yù)期的韻好壞會(huì)努影響住嗓宅的供笑給。另外，經(jīng)打濟(jì)形勢(shì)、藍(lán)政府支持暴、建筑技塑術(shù)等也影漫響城市住刻宅的供給。二、城選市住宅付消費(fèi)及饅需求理辰論（一）住往宅需求及匪其相關(guān)概駱念1.住宅需求埋的概念住宅需求——是指在鋸各種可皺能的價(jià)搬格水平睬下，消飛費(fèi)者愿誦意并且滲有能力浩購(gòu)買(mǎi)的門(mén)住宅服走務(wù)的數(shù)哀量。取決于消野費(fèi)者對(duì)住胞宅的消費(fèi)劍欲望與其反財(cái)政資源須。2.住宅需求似的類(lèi)別住宅需求家可以按照貨不同的角樸度劃分以程下幾類(lèi)：（1）從需求世時(shí)效上劃警分有效需求——在當(dāng)前她時(shí)期已邁經(jīng)表現(xiàn)偶出來(lái)的灑、有居啟民購(gòu)買(mǎi)認(rèn)力為后縣盾的現(xiàn)返實(shí)需求盲。潛在需獄求——在當(dāng)前時(shí)鎖期尚未表耕現(xiàn)出來(lái)的析、缺乏購(gòu)撕買(mǎi)力基礎(chǔ)勇，但很有抖可能在今盞后的某一槍段時(shí)間逐語(yǔ)漸形成的搭未來(lái)需求蹦。（2）從需緊求成因稱(chēng)上劃分新增需求——從無(wú)到載有地增汽加的那世部分需站求，包林括新增勇人口（嘴本地新蓮生或異兆地遷入)和新增家啄庭（大家糖庭裂解成豆小家庭）晉進(jìn)入社會(huì)若所提出的內(nèi)住宅需求擴(kuò)張需求——因原有住蒸戶從少到妨多，從劣港到優(yōu)地增允大住宅消下費(fèi)所追求音的那部分軍需求（3）從住宅吃需求的階多段劃分溫飽階段強(qiáng)調(diào)公平，滿足基本的住宅需求，即“住的下”的問(wèn)題小康階段強(qiáng)調(diào)文明，滿足對(duì)住宅的基本安全和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，即“住的對(duì)”的問(wèn)題富裕階段強(qiáng)調(diào)享受，滿足對(duì)住宅寬敞，舒適美觀及私密性要求，即“住得好”問(wèn)題（4）從需求列性質(zhì)上劃旋分消費(fèi)需悔求——完全出于錘自我居住巧目的而購(gòu)盲買(mǎi)或租賃典住宅的行梳為投資需鉤求——不以或講不完全麻以自我歸居住為視目的，機(jī)而是把何住宅當(dāng)拌作一種充固定資像產(chǎn)和投外資手段葉，出于它保值增跳值或合企理避稅抓的需求誼才購(gòu)買(mǎi)糊住宅的閃行為3.住宅需求司的特點(diǎn)（1）個(gè)別夾性是指在不豈同的人在彼不同階段植對(duì)于住宅飄的需求是秋不一樣的墳，即溫飽克階段和富賓裕階段追傳求的住宅壤是不一樣雞的（2）漸變性性“家庭棟生命周撓期”來(lái)委反映，江即指一胳個(gè)以家謝長(zhǎng)代表吹的家庭宏，從開(kāi)地始建立皂到家長(zhǎng)坊死亡或億并入小捆家庭的襯全過(guò)程松，在這州個(gè)過(guò)程客中家庭稼對(duì)于住槳宅的需佛求顯然桂是變化游的（3）復(fù)合性對(duì)住宅搏的需求鎖可能包赴含兩種米需求對(duì)肥象（住塞宅存量詳與住宅童服務(wù)流其量）、齡對(duì)應(yīng)三題種實(shí)現(xiàn)巾手段（呈前者通克過(guò)住宅位投資與島業(yè)主自屈用來(lái)實(shí)挨現(xiàn)，后建者通過(guò)淡業(yè)主自彈用和住謙宅消費(fèi)茂來(lái)實(shí)現(xiàn)顏）（4）效用盞調(diào)節(jié)性這是住宅陜商品的顯愧著特點(diǎn)，駝其效用大敘小主要取柿決于消費(fèi)顏者的偏好沒(méi)?？赡軙?huì)若因?yàn)榈囟窝?，具體朝汁向，樓層忽等外在因閘素導(dǎo)致選孔購(gòu)興趣上塔的差異（二）追住宅需芳求的影蔑響因素1.價(jià)格的影纏響（1）住宅價(jià)剩格對(duì)住宅都需求的逆疏向調(diào)節(jié)住宅價(jià)腰格越高膨，需求拖就越少（2）其他商難品和服務(wù)電價(jià)格對(duì)住敬宅需求的鉛間接調(diào)節(jié)住宅作為鄉(xiāng)豐生活必需逆品，與其晶他商品和歉服務(wù)之間藏的替代性霉彈性數(shù)值夕不大，所洗以這種調(diào)巨節(jié)能力甚油微（3）住宅畢需求的陜價(jià)格彈精性住宅需挖求的價(jià)魯格彈性村價(jià)格變段化（△R/R）引起的拋?zhàn)≌枨罄@變化（拋△Q/Q)的幅度Ep來(lái)加以說(shuō)抱明。歐美國(guó)家研究表明，住宅需求價(jià)格彈性取值主要分布在0.6-0.8之間的范圍內(nèi)，顯然家庭在決定住宅消費(fèi)時(shí)會(huì)有一些顧慮，但是卻對(duì)住宅的價(jià)格變動(dòng)不明感。這表明住宅是缺乏彈性的不可或缺的必需品。也就是說(shuō)無(wú)論收入怎樣變動(dòng)，人們都不可能不消費(fèi)它。而缺乏彈性的商品。若價(jià)格下降會(huì)導(dǎo)致收入的下降，這也正是開(kāi)發(fā)商寧愿空置商品房也不愿降價(jià)的原因。2.收入的影謠響（1）收入抗的構(gòu)成咱與選擇通常把道住戶的頃當(dāng)前收吸入Y分成兩個(gè)公部分：較意為固定的棗永久性收鮮入Yp——基于個(gè)猶人在過(guò)車(chē)去的長(zhǎng)醒期所得鉆和對(duì)未您來(lái)的預(yù)儲(chǔ)期而作搬出的判團(tuán)斷，如越工資薪鞠酬收入變化莫測(cè)群的臨時(shí)性默收入Yt—戰(zhàn)—短暫的寫(xiě)非正常負(fù)的、非器持續(xù)的電經(jīng)濟(jì)現(xiàn)懼象，即軋可能是性盈利也涉可能是早虧損，隆一般無(wú)螞法事先譜評(píng)估，收如股市圖猛漲或露者大跌住宅消沈費(fèi)作為臂一種長(zhǎng)融期的永呈續(xù)行為遲，只能絲式與Yp相關(guān)，菌而與難求預(yù)測(cè)的Yt無(wú)關(guān)。即呀住宅需求享取決于住連戶當(dāng)前收贏入中的永踏久性收入脊。（2）住宅需區(qū)求的收入晝彈性住宅需顧求的收礙入彈性矛是指收賓入的變濁化（△Y/Y）引起恥的住宅嘗需求的炒變化（燥△Q/Q）的幅盈度Em，來(lái)加致以說(shuō)明州。Em濱=1檢,為單一彈嘆性,說(shuō)明需求竄與收入等忙比例變動(dòng);Em>蔬1,為富有彈鉛性,說(shuō)明一揮個(gè)單位額的收入肢變動(dòng),會(huì)引起藏大于一翻個(gè)單位語(yǔ)的需求弓變動(dòng);Em<傅1,為缺乏彈栽性,說(shuō)明一個(gè)盞單位的收尊入變動(dòng),會(huì)引起呼小于一抗個(gè)單位康的需求浮變動(dòng)。研究表服明：住勿宅需求被收入彈繩性取值蜂大多集妨中在0.5摘-1.爸5區(qū)間內(nèi)。勇顯然，住旺宅需求收庭入彈性與向家庭收入儉的高低有竊關(guān)：當(dāng)家?guī)r庭收入水尤平較低時(shí)鏡，住宅主香要是一種烤生存資料芝，人們對(duì)墊它沒(méi)有額葉外需求，海也不能減腸少基本的孫生存空間朋，這個(gè)階御段的Em正<1，屬于缺泉乏彈性；范收入水平材較高時(shí)，尚人們會(huì)對(duì)塞住宅有額洋外的需求咳，比如保餓值增值或耀投資，這這個(gè)階段Em>撐1，屬于對(duì)富有彈津性。對(duì)于租房項(xiàng)者而言，票收入的需翼求彈性小保于購(gòu)房者3.人口的影確響人口規(guī)模人口構(gòu)成人口流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)因素城市化的發(fā)展4.家庭的告影響當(dāng)人口偽規(guī)模一思定時(shí)，腥家庭類(lèi)娘型結(jié)構(gòu)需便成為幼決定家完庭總量矩，進(jìn)而葡決定住蜓宅需求鴨總量的才關(guān)鍵因敞素。一退般來(lái)說(shuō)聽(tīng)，在經(jīng)棵濟(jì)發(fā)達(dá)章地區(qū)、咬沿海地門(mén)區(qū)和大谷中城市例的家庭愛(ài)結(jié)構(gòu)中塘，單親鈴家庭和誓一代或冒一人家夏庭等非崇傳統(tǒng)家也庭的比漿例要高來(lái)于欠發(fā)偷達(dá)地區(qū)展、內(nèi)陸啄地區(qū)和屠小城鎮(zhèn)熟，以至勁于戶均骨人口更翅少、同高等人口玩規(guī)模下黎的家庭淺數(shù)目更冰多，因插此對(duì)住虧宅的需惡求也高赤。此外，席城市居熟民的消屑費(fèi)結(jié)構(gòu)厚與消費(fèi)撇偏好、顛人們的蒸居住傳稈統(tǒng)與行峽為方式穗、住宅束市場(chǎng)的即發(fā)育與友金融支咽持等，愉也都不廚同程度找的影響禍著城市嘗住宅需公求量。三、住征宅流通1.住宅的固流通方令式主要由烤以下幾雖種：差價(jià)互帝換自建自用配給租賃購(gòu)買(mǎi)2.住宅的租取金與售價(jià)（1）住宅狂租金的拔構(gòu)成住宅租金靜就是住宅右服務(wù)流量縫的價(jià)格，同實(shí)質(zhì)上也虎是住宅所況有者零星浸出賣(mài)住宅亂所有權(quán)的乎價(jià)格。主科要由以下鄰幾個(gè)方面跪構(gòu)成：地租住宅租金必須有地租，即土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地使用費(fèi)等。這些土地費(fèi)用雖然在房產(chǎn)所有者身上，但在租賃行為中，房東必將地租轉(zhuǎn)化為房租的一部分轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。折舊費(fèi)是逐漸專(zhuān)一的住宅商品原值的貨幣形態(tài)，是在零售過(guò)程中按照住宅的使用壽命和磨損程度來(lái)逐年分期回收住宅的原始造價(jià)經(jīng)營(yíng)成本房產(chǎn)者出租的經(jīng)營(yíng)成本，其中主要包括貸款利息（建房或購(gòu)房時(shí)從銀行獲取貸款的利息）、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、房東利潤(rùn)等（2）住宅售扒價(jià)的構(gòu)成住宅售穴價(jià)就是昌住宅存傲量的價(jià)普格。其構(gòu)成抗包括以賠下8各部分效用調(diào)節(jié)利潤(rùn)稅金利息管理費(fèi)建筑安畜裝工程塘費(fèi)公共配套防設(shè)施及基削礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)土地征用蒼費(fèi)我國(guó)目翻前的商田品房?jī)r(jià)涼格主要腹包括已古下幾個(gè)構(gòu)方面：效用調(diào)系節(jié)企業(yè)利雨潤(rùn)稅費(fèi)管理成本資金成的本建設(shè)成本拆遷成本土地成幸本它實(shí)際上陸是住宅使仆用權(quán)的一葉次性批發(fā)床價(jià)與分期潔性零售價(jià)診之比?？寄龖]到住宅湖的使用壽江命一般在50年以上破，因此η的正常詞取值范到圍應(yīng)在20-仇40之間，也竄就是20-4哨0年的租疼金收入魯大體上迎相當(dāng)于母當(dāng)前的讀銷(xiāo)售收義入。若η過(guò)小亦，說(shuō)明售侄價(jià)偏低，沸租金偏高呀，人們會(huì)縮慧傾向于買(mǎi)華房而不租旅房；若η過(guò)大釘，說(shuō)明售權(quán)價(jià)偏高，留租金偏低沉，人們會(huì)黎傾向于租欠房而非買(mǎi)冠房；只有η吉取值在委正常范本圍內(nèi)，鄉(xiāng)豐人們才尿會(huì)根據(jù)失自己的兆消費(fèi)偏往好和經(jīng)遲濟(jì)實(shí)力仁做出正覺(jué)確的選狠擇。四、城市肢住宅市場(chǎng)燈的動(dòng)態(tài)供喇求平衡（一）徒住宅市堪場(chǎng)及其侵概念1.住宅市場(chǎng)茶的概念及誕其功能廣義概死念狹義概念是指以住圓宅存量和琴服務(wù)流量繩以及與住爺宅相關(guān)的順生產(chǎn)要素液為流通對(duì)帖象，在住礎(chǔ)宅需求者鄰與供給者望之間提供產(chǎn)溝通機(jī)會(huì)功和便利條擦件，以促驚成住宅商夸品完成交療易的場(chǎng)所游或機(jī)制是指進(jìn)行梨住宅買(mǎi)賣(mài)替和租賃行返為的經(jīng)濟(jì)摟組織住宅市場(chǎng)堂的功能主雨要表現(xiàn)在災(zāi)以下幾個(gè)褲方面：信息傳遞功能住宅的供給和需求的信息，通過(guò)市場(chǎng)可以快速全面的反映出來(lái)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能住宅的價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，其規(guī)律變動(dòng)主要是通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)公開(kāi)、公平、工正的競(jìng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)住宅的合理價(jià)格住宅資源優(yōu)化配置和生產(chǎn)消費(fèi)應(yīng)到功能通過(guò)價(jià)格杠桿，使消費(fèi)者選擇適用的住房，生產(chǎn)者供應(yīng)市場(chǎng)需要的土地和房屋，使房地資源得到合理的利用交易實(shí)現(xiàn)功能土地房屋屬于大宗物品，價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，所以需要通過(guò)權(quán)威的機(jī)構(gòu)和公開(kāi)的場(chǎng)所辦理交易手續(xù)2.住宅市搖場(chǎng)的分瞞類(lèi)（1）根據(jù)晴交易對(duì)腿象劃分泄：住宅辜存量市仔場(chǎng)和住膚宅服務(wù)喉流量市揪場(chǎng)住宅存量漂市場(chǎng)住宅服盼務(wù)市場(chǎng)表現(xiàn)為住失宅單元的唇數(shù)量，由請(qǐng)建筑材料坡、占有的患土地和投都入的活勞防動(dòng)組成單位時(shí)互間里住濁宅向居于住者提含供的服該務(wù)的數(shù)旁量，由遺住宅存紅量、人鳴員勞動(dòng)國(guó)以及使乏住宅正榨常運(yùn)行接的必備例條件組鮮成（2）根據(jù)權(quán)揀益關(guān)系劃?rùn)诜肿≌瑯I(yè)權(quán)繳市場(chǎng)——以住宅業(yè)憶權(quán)為標(biāo)的混物進(jìn)行交壁易，通過(guò)敬售賣(mài)與差彈價(jià)互換的賣(mài)方式進(jìn)行畢交易住宅租賃些市場(chǎng)——以住宅使雪用權(quán)為標(biāo)貞的物，通佩過(guò)租賃的任方式進(jìn)行哭市場(chǎng)交易住宅信托膜市場(chǎng)——以住宅使旦用權(quán)為標(biāo)借的物，住摩宅業(yè)主將辨住宅的經(jīng)牢營(yíng)、管理墳、維修等他活動(dòng)，委塔托給專(zhuān)業(yè)稻機(jī)構(gòu)去操霜作而付給險(xiǎn)服務(wù)費(fèi)（3）根據(jù)市黎場(chǎng)體系劃監(jiān)分住宅一級(jí)市場(chǎng)——以新建住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進(jìn)行交易的市場(chǎng)住宅二級(jí)市場(chǎng)——以舊有住宅業(yè)權(quán)為標(biāo)的物進(jìn)行交易住宅三級(jí)市場(chǎng)——以住宅使用權(quán)為交易對(duì)象的市場(chǎng)，包括私人住宅的租賃、轉(zhuǎn)租等3.住宅市顫場(chǎng)的過(guò)拴濾現(xiàn)象伯吉斯最早提出住宅區(qū)位“過(guò)濾倫”家庭收入越高，居住地離市中心越遠(yuǎn)，最貧窮的家庭居住在舊房中，最后舊住宅被商務(wù)區(qū)取代海爾布倫定義為：它發(fā)生在當(dāng)較高收入者遷出，使得遺留的原住宅對(duì)于較低收入者能夠以較低成本入住的過(guò)程。形成“住宅鏈”費(fèi)爾斯通“住宅鏈”并非都是正好吻合的建成新住宅后，最高收入階層到最低收入階層，住宅情況將獲得改善過(guò)濾效應(yīng)皂的成因：港第一，收唯入提高；逆第二，供述給擴(kuò)大4.住宅市場(chǎng)小的空置現(xiàn)鳳象（1）商品尚空置房厲辨析歐美國(guó)家丙：將現(xiàn)狀族未被居用濁的住宅稱(chēng)擾為空置住到宅。造成永原因：房祝東主觀因透素閑置不籮用，或是司市場(chǎng)客觀遺因素空屋責(zé)以待。我國(guó)：繳空置商稿品房包今括三類(lèi)性：待售商品淹房——建成竣振工時(shí)間餅在一年賀以內(nèi)的迎待售商件品房滯銷(xiāo)商品敘房——建成時(shí)間制一年以上膀、三年以憲內(nèi)的滯銷(xiāo)艦商品房積壓商品庫(kù)房——建成竣工捷時(shí)間三年粗以上的積國(guó)壓商品房顯然，真源正的空置晌商品房是弄指建成竣果工達(dá)一年睬及以上而莫仍未售出侍或者租出死的商品房串。V為商品房錫空置率，At為商品貍房空置肉面積，Qt為商品房傳竣工面積知，t為考察寨的計(jì)算覺(jué)期年數(shù)悟。（3）商品因房空置訂的原因國(guó)家統(tǒng)計(jì)乏局顯示，200憲5年前11個(gè)月，商揚(yáng)品房空置脊面積達(dá)1.14億平方高米，比200勁4年同期增早長(zhǎng)14.2暢%，規(guī)模賽超過(guò)2005年上半年盟空置面積糖。城市統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間空置面積（萬(wàn)平方米）比較時(shí)間空置面積北京2005.121374.202005.131.6上海2005.121000.002005.1153.00武漢2005.12162.142005.133.20蘇州2005.12325.732005.1150.00銀川2005.12256.602005.126.40表1-遣1主要壓國(guó)家城營(yíng)市商品躍房空置犧狀況表數(shù)據(jù)來(lái)源絮：國(guó)家統(tǒng)兔計(jì)局住房空癥置率相莫關(guān)鏈接htt論p:/距/gz旁.ho墾use扁.16多3.c肅om/患spe辜cia支l/g唇z_z斧huf稈ang朝kon盆gzh皺ilv續(xù)/之所以寸出現(xiàn)這岸么大面扣積的商頂品房空?qǐng)F(tuán)置，其懂原因可女能如下鍋：第一，商越品房市場(chǎng)惡住房供需征錯(cuò)位，高山檔住宅供寬應(yīng)過(guò)多，汗引起中低鋼價(jià)位住宅悲以及經(jīng)濟(jì)束適用房供憲應(yīng)數(shù)量大曲量下降，嗎即住房供站給結(jié)構(gòu)性弦矛盾；第二，商容品房?jī)r(jià)格洋瘋漲，超它過(guò)消費(fèi)者射的承受能香力，引致寇商品房市享場(chǎng)有效需佛求不足；第三，引超額利隱潤(rùn)當(dāng)?shù)婪洌糠秩遍_(kāi)發(fā)商僅“捂盤(pán)叉惜售”鮮，造成濾商品房呢空置率乏繼續(xù)攀胞升；第四，宏種觀調(diào)控新叨政出臺(tái)，菌房地產(chǎn)市破場(chǎng)投資、飾投機(jī)性需頃求受到影禍響，致使幅空置量增禾加；第五，矛消費(fèi)者踢消費(fèi)觀撥念改變或，轉(zhuǎn)而胖青睞品義牌商品宏房和開(kāi)睜發(fā)商，除導(dǎo)致一匆些非品鐮牌房地滔產(chǎn)產(chǎn)品升滯銷(xiāo)。（二）城只市住宅市征場(chǎng)的動(dòng)態(tài)戶平衡經(jīng)濟(jì)學(xué)嶼的供需析均衡理順論同樣扶適用于裂住宅市般場(chǎng)，即龜住宅市飽場(chǎng)供應(yīng)傻數(shù)量和荷價(jià)格與防住宅市器場(chǎng)需求禿的數(shù)量協(xié)和價(jià)格蹤蝶之間的堅(jiān)均衡點(diǎn)故，就是驕房地產(chǎn)態(tài)的均衡枕價(jià)格。男是一種熔理想狀鋪態(tài)。如盞圖所示鑰：PP1P2P3Q1Q3Q2QS2S1D2D1abc第三節(jié)柳我國(guó)乎城市住燃宅制度渾的改革旨?xì)v程和碰政策導(dǎo)狡向本節(jié)重誕點(diǎn)我國(guó)城市塑住宅制度幣的改革歷指程我國(guó)傳夫統(tǒng)的城漿市住房螞制度及養(yǎng)住房問(wèn)禍題成因我國(guó)未盤(pán)來(lái)城市削住宅制罰度改革控的政策瞇導(dǎo)向與淚措施一、我國(guó)寨城市住宅鋼制度的改脹革歷程回顧我國(guó)均城市住宅樓制度的改駱革歷程，視大概劃分陽(yáng)為四個(gè)階亮段（一）1978年—19微93年住房實(shí)松物分配制址度改革階長(zhǎng)段由于福驗(yàn)利分房租制度逐賽漸暴露災(zāi)出的問(wèn)纏題以及勁住房供愉給不足稅矛盾的繡突出，西促使我董國(guó)政府這必須尋僑求解決身途徑。197風(fēng)8年—19萌93年的15年是我舉國(guó)福利暑分房制程度改革當(dāng)不斷探璃索和發(fā)忌展的階占段，具藝體可以珠分為兩蛙個(gè)階段脈：第一階段垃是福利分蝦房制度改可革探索階色段（197院8－1985年）。準(zhǔn)在這一誕階段里褲，我國(guó)妨政府進(jìn)摘行了公速房出售解和補(bǔ)貼惹出售住撥房試點(diǎn)束，為住捉房制度步改革進(jìn)倍行了多猾種形式攀的嘗試搖和創(chuàng)新汁，積累漁有益的劑經(jīng)驗(yàn)。第二階段些是福利分綁房制度改欣革深化階適段（198恒6年－1993年）。在塞之前試點(diǎn)科的基礎(chǔ)上宣，1986年以后，毯城鎮(zhèn)住房武制度改革憐取得了重括大突破，班掀起了第東一輪房改昂熱潮。（二）1994年—199餐8年住房實(shí)凱物分配向急住房市場(chǎng)簡(jiǎn)化改革的迎過(guò)渡階段199帆4年7月18日國(guó)務(wù)院脾下發(fā)了《關(guān)于深螺化城鎮(zhèn)罪住房制躍度改革翼的決定》，確定飾房改的僵根本目界的是：礎(chǔ)建立與崗社會(huì)主搜義市場(chǎng)欄經(jīng)濟(jì)體真制相適禁應(yīng)的新事的城鎮(zhèn)連住房制列度，實(shí)諷現(xiàn)住房悉商品化瞧、社會(huì)炎化；加群快住房凳建設(shè)，炸改善居敏住條件悅，滿足狐城鎮(zhèn)居統(tǒng)民不斷抹增長(zhǎng)的糾住房需第求。房賊改的基塌本內(nèi)容匆可以概填括為“貸三改四默建”。“三改”愛(ài)即改變計(jì)陵劃經(jīng)濟(jì)體撲制下的福丈利性的舊部體制，包瓜括：改變飲住房建設(shè)赤投資由國(guó)木家、單位壘統(tǒng)包的體霞制為國(guó)家睬、單位、罪個(gè)人三者遞合理負(fù)擔(dān)哥的體制；娃改變各單療位建房、壟分房和維析修、管理釘住房的體掃制為社會(huì)配化、專(zhuān)業(yè)責(zé)化運(yùn)行的催體制；改精變住房實(shí)坐物福利分請(qǐng)配的方式月為以按勞芳分配的貨膨幣工資分速配為主的獸方式。“四建躁”即建鑼立與社瓜會(huì)主義衡市場(chǎng)經(jīng)財(cái)濟(jì)體制漂相適應(yīng)仆的新的踏住房制拴度，包烘括：建洞立以中俗低收入招家庭為算對(duì)象、排具有社即會(huì)保障籌性質(zhì)的顯經(jīng)濟(jì)適裁用住房結(jié)供應(yīng)體厚系和以米高收人勾家庭為端對(duì)象的港商品房狀供應(yīng)體違系；建哨立住房棟公積金庫(kù)制度；方發(fā)展住忠房金融圾和住房嫁保險(xiǎn)，漆建立政感策性和埋商業(yè)性碑并存的異住房信年貸體系杯；建立百規(guī)范化屬的房地維產(chǎn)交易希市場(chǎng)和克房屋維基修、管泛理市場(chǎng)配。（三）1999年－200甲4年住房備市場(chǎng)化柴全面推處行階段國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)文后，攝我國(guó)房地殺產(chǎn)業(yè)發(fā)展卷迅速，根扔據(jù)國(guó)研中距心的統(tǒng)計(jì)婦數(shù)據(jù)，1998年至2004年我國(guó)多的房地屠產(chǎn)投資平完成額強(qiáng)持續(xù)了7年的兩位牧數(shù)的快速盆增長(zhǎng)，并慢且在2002年以后的膏幾年中出鏈現(xiàn)了房地拒產(chǎn)“過(guò)熱籍”的情況畜，7年的同比粘增長(zhǎng)率分館別為14％、14％、21％、27％、23％、30％和30％。國(guó)發(fā)［200非3］18號(hào)文對(duì)養(yǎng)國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)文進(jìn)城行了修狼正，將效國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)文提出妹的“建立普和完善以寺經(jīng)濟(jì)適用牢住房為主父的多層次覺(jué)城鎮(zhèn)住房謠供應(yīng)體系掏”改變?yōu)閶鹱尅岸鄶?shù)使家庭購(gòu)買(mǎi)欠或承租普皇通商品住蹄房”，要肉“增加普捧通商品住夜房供應(yīng)?！扇∮兄\效措施除加快普密通商品烏住房發(fā)卡展，提黨高其在臥市場(chǎng)供果應(yīng)中的賀比例。……努力使遍住房?jī)r(jià)擴(kuò)格與大金多數(shù)居庸民家庭虧的住房味支付能物力相適誰(shuí)應(yīng)。”瓣同時(shí)將僅經(jīng)濟(jì)適霜用房的紙性質(zhì)重號(hào)新定位不為“是室具有保旅障性質(zhì)錯(cuò)的政策舒性商品省住房”預(yù)。18號(hào)文的出詞臺(tái)將大多肆數(shù)家庭的詞住房推向友了市場(chǎng)，門(mén)實(shí)現(xiàn)了我怪國(guó)住房市惜場(chǎng)化的根巧本轉(zhuǎn)變。（四）200論5年至今繼房地產(chǎn)驅(qū)調(diào)控階海段國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)文實(shí)猴施以后春，我國(guó)三房地產(chǎn)舞業(yè)高速怕發(fā)展，科但與此饑同時(shí)由萬(wàn)于房?jī)r(jià)矮的過(guò)快英上漲，減也引發(fā)湖了一系灰列社會(huì)失問(wèn)題，斃百姓住鴉房難問(wèn)職題越來(lái)局越突出捕，我國(guó)騎政府開(kāi)辰始加強(qiáng)意宏觀調(diào)綱控。國(guó)隸不斷出提臺(tái)各種江調(diào)控措傾施，進(jìn)者一步緊肉縮“銀結(jié)根”、絡(luò)“地根諒”，但紋是房地厚產(chǎn)調(diào)控遲至今，漫穩(wěn)定房揉價(jià)的目悠標(biāo)尚未鄉(xiāng)豐達(dá)到，以以北京蘆、上海胞、深圳帳等城市屆為代表懼，全國(guó)貨房?jī)r(jià)總宿體繼續(xù)促上漲?！秶?guó)務(wù)院關(guān)放于解決城謀市低收入而家庭住房職困難的若御干意見(jiàn)》（24號(hào)文）的筍出臺(tái)引起淘了社會(huì)各截界的廣泛冬關(guān)注。24號(hào)文要屑求進(jìn)一瞎步建立頓健全城罷市廉租凡住房制疫度，改漸進(jìn)和規(guī)路范經(jīng)濟(jì)越適用住亮房制度察，逐步嫁改善其岔他住房素困難群虜體的居魚(yú)住條件撲，完善愧配套政盤(pán)策和工無(wú)作機(jī)制肢。24號(hào)文首次譜明確提出拴把解決低鴨收入家庭晝住房困難悲工作納入兆政府公共踩服務(wù)職能板。二、我國(guó)鴉傳統(tǒng)的城押市住房制污度及住房嫂問(wèn)題成因（一）計(jì)棟劃經(jīng)濟(jì)下爹城市住房振分配制度捆所存在的辟問(wèn)題及成秩因時(shí)期——從新中昂國(guó)建立鞏到199取4年住宅制度具概括為——國(guó)家和單響位投資建管房、低租勞金、分配斗制、福利戚型、不可軟流通結(jié)果——致使國(guó)家飽或單位面兇臨巨大的袋財(cái)政壓力毯，長(zhǎng)期的少住房問(wèn)題錄得不到解既決，城市視住宅問(wèn)題純?cè)絹?lái)越嚴(yán)羊重。投資一元化，造成欠賬過(guò)多、總量短缺無(wú)償分配制度造成貪大求多、苦樂(lè)不均低租金不能保證住房的正常維護(hù)，引發(fā)畸形消費(fèi)全民福利加重財(cái)政和企業(yè)負(fù)擔(dān)，擠壓正常開(kāi)支影響了城市化進(jìn)程，導(dǎo)致城市建設(shè)的滯后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)仔下城市住民宅面臨的宴問(wèn)題：（二）當(dāng)種前我國(guó)城搖市住房制泥度中所存收在的問(wèn)題在住房市核場(chǎng)取得快袖速發(fā)展同省時(shí)，一些門(mén)影響其健悉康發(fā)展的棟矛盾也同著時(shí)在積累宜，其中，劣尤其以住伏房結(jié)構(gòu)不瞞合理、住用房分配差菊距過(guò)大、揪住房?jī)r(jià)格筒上漲過(guò)快坡等矛盾最沙為突出面對(duì)上述起情況，政列府多次出夏臺(tái)針對(duì)房砌地產(chǎn)市場(chǎng)查的宏觀調(diào)貝控措施，兔以保持市努場(chǎng)的平穩(wěn)深健康發(fā)展取得了一禍定成效，歲但是一些排深層次的劣矛盾依然原存在，專(zhuān)決家學(xué)者也干紛紛建言孔獻(xiàn)策，進(jìn)砍一步深化祥房改日益例迫切（三）沸城市住錄房體制胡改革的某總體思輸路1.統(tǒng)一思全想，明塔確對(duì)住麻房的定某位住房作為工一種特殊勤商品，滿羅足人們最廁基本的生才活需求，志不可替代貞，土地稀瓣缺性決定塊了住房總庫(kù)量相對(duì)有叨限，因此柔部分群體貪對(duì)住房的熊過(guò)度占有北必然會(huì)對(duì)悉其余的住墳房群體產(chǎn)冰生影響；住房作為隨準(zhǔn)公共物簡(jiǎn)品，不應(yīng)茫采取完全進(jìn)市場(chǎng)化的耐方式，后要求政府喘不僅要從童建筑質(zhì)量尚和工程標(biāo)夜準(zhǔn)上管理永住房市場(chǎng)兆，更要從額住房規(guī)劃茶、土地規(guī)趁劃、市場(chǎng)暮管理等各麥方面加強(qiáng)趴管理2.理順住慮房保障壟與市場(chǎng)溫化供應(yīng)額之間的陰關(guān)系，湯在二者窩之間設(shè)炸置“防賺火墻”在市場(chǎng)艷經(jīng)濟(jì)條發(fā)件下，洋各交易所主體平租等自愿爺是一個(gè)夠最基本獎(jiǎng)的準(zhǔn)則籍。對(duì)于勤市場(chǎng)機(jī)蒼制的缺遭陷與不折足，政歉府可以巴通過(guò)保標(biāo)障來(lái)滿站足低收濕入群體爪的需要誤，但這葛種保障虜不能損政害市場(chǎng)籃機(jī)制自騾身所發(fā)索揮的作弦用。最惜后，住咬房保障智在設(shè)置標(biāo)進(jìn)入門(mén)昂檻的同歷時(shí)，還柏需設(shè)置招相應(yīng)的潔退出機(jī)撲制。3.完善住房斗各相關(guān)制刺度，包括黨土地制度沫、金融制想度、稅收農(nóng)制度等，赤嚴(yán)防投機(jī)囑，保持市得場(chǎng)穩(wěn)定、肥健康發(fā)展在土地制脹度上，要首進(jìn)一步完景善土地“貞招拍掛”骨制度，根仆據(jù)用地的派性質(zhì)決定趕出讓方式販。同時(shí)加搜強(qiáng)對(duì)已出槍讓土地的鑼監(jiān)管在金融制孤度上，要朱保持金融專(zhuān)對(duì)住房的恐適度支持灶，建立基注于風(fēng)險(xiǎn)定已價(jià)的住房臣信貸體系枕，避免住方房市場(chǎng)價(jià)呢格泡沫向君銀行體系畢傳遞在稅收制秤度上，要區(qū)逐步降低科住房建設(shè)寨和交易階躍段的稅負(fù)貓水平，同膛時(shí)建立起面基于人均記住房面積筍標(biāo)準(zhǔn)的累持進(jìn)型物業(yè)廉稅，增加翻持有階段辭的稅負(fù)，疼削弱住房歲的投機(jī)屬炮性，保持泛住