國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要2

國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要目前，國信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時間和節(jié)點劃分為：《目標成本指導書編制作業(yè)指引》、《動態(tài)成本管理作業(yè)指引》、《項目成本后評估作業(yè)指引》，根據(jù)流程文件我們編制了《房地產(chǎn)項目公司開發(fā)工作流程示意框圖》，將各個開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個步驟的內(nèi)容，對每一階段成本管控工作內(nèi)容及時間要求作簡要介紹。一、目標成本文件制訂的步驟及時間要求

（一）目標成本（啟動版）1、編制依據(jù)：項目拓展階段成本估算、土地實際成交價格、當?shù)厥召M標準、當?shù)仡愃祈椖恐笜耍?、編制要求：由項目公司合約審算部牽頭和匯總，研發(fā)設計部、營銷策劃部、投資發(fā)展部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)可行性研究報告，以及相關部門互動討論確定的項目定位，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關公司、部門評審通過后，報公司總經(jīng)理批準后，最終形成項目啟動版成本測算，并自動成為項目策劃階段成本預控目標。3、上報時間：項目策劃開始前4、成果文件：啟動版目標成本5、數(shù)據(jù)組成：原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可；（二）目標成本（方案版）1．編制依據(jù)：啟動版目標成本、策劃報告、當?shù)厥召M標準、當?shù)仡愃祈椖恐笜?、人才機市場價格；2．編制要求：由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)策劃報告，各部門對項目策劃階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關部門評審通過后，報總部領導審批，最終形成項目方案版目標成本，并自動成為項目總規(guī)方案設計階段成本預控目標；3．上報時間：

總規(guī)設計前4．成果文件：方案版目標成本5．數(shù)據(jù)組成：原則上項目開發(fā)成本僅編制到二級科目即可，銷售費用、管理費用和財務費用編制到一級科目即可；（三）目標成本（施工圖預算版）

1．編制依據(jù)：方案版目標成本、規(guī)劃方案設計文件、當?shù)厥召M標準、人才機市場價格；2．編制要求：由項目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術部、綜合管理部、營銷客服部、財務部及其他相關部門參與編制，根據(jù)擴初設計文件，對項目擴初階段成本測算進行修正和細化，經(jīng)下屬公司各相關部門和總經(jīng)理審核，集團成本管理部組織集團各部門評審通過后，報成本分管領導、總部領導小組批準后，形成項目施工圖預算版目標成本，并自動成為項目施工圖設計階段成本預控目標。此階段可同時根據(jù)蘇房投[2009]47號文件集中采購目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進行合約規(guī)劃工作。目前總部成本管理部已啟動標準化合同工作。3．上報時間：施工圖設計階段4．成果文件：施工圖預算版目標成本5．數(shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（四）目標成本（執(zhí)行批準版）1．編制依據(jù)：施工圖預算版目標成本、施工圖設計文件、當?shù)厥召M標準、人才機市場價格；2．編制要求：由項目公司的分管領導組織評審，參與評審的部門包括：合約審算部、營銷客服部、工程技術部、綜合管理部、財務部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項目公司總經(jīng)理審批后上報總部成本管理部；總部成本管理部收到下屬公司的成本測算后，轉發(fā)總部項目管理部、研發(fā)設計部、營銷策劃部、財務管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對應審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進行評審，若評審不通過，總部成本管理部將評審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報，重新上報的成本目標經(jīng)總部各相關部門評審通過后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標；正式的項目目標成本文件報總部財務管理部備案；3．上報時間：總包招標完成后；4．成果文件；批準執(zhí)行版目標成本5．數(shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；（五）目標成本測算原則1．目標成本測算必須應用總部統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。2．目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標、建造標準以及項目公司各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，項目目標成本測算表必須附目標成本編制說明、詳細的產(chǎn)品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。3．成本測算表中各成本項目的工程量，應根據(jù)已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設計的深入，相關工程量的估算應越來越準確。依據(jù)施工圖預算完成對目標成本修訂后，《項目目標成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算的結果。4．成本測算表中的單價應根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5．產(chǎn)品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通。6．項目定位策劃和方案設計階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。7．各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應太大，后階段原則上不超過前階段測算的目標成本；8．如果項目分多期開發(fā)，則先測算總的目標成本，再根據(jù)開發(fā)進度，拆分、分攤以確定每期的目標成本，相關指標不能超出總的目標成本。分期開發(fā)的項目中，許多費用均存在分攤的可能，測算時可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進行分攤；9．對于舊項目（中途接盤的改造項目）的目標成本編制，在完成交接手續(xù)和財務審計以后，根據(jù)財務審計數(shù)據(jù)、項目重建計劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標成本，報公司總經(jīng)理審批通過后，作為項目承包和控制依據(jù)，測算時相關指標要求準確、完整；二、目標成本的動態(tài)控制方式1．在目標成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術部、營銷客服部、綜合管理部、財務部等部門，按合同分類對項目目標成本控制值進行細化、拆分，形成《項目動態(tài)成本明細表》，作為成本控制的目標值，還未實施招標的，按照預估金額考慮；2．成本控制的目標值將在實施過程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費用、已完成的工程結算等，要及時反饋到《項目動態(tài)成本明細表》中，真正實現(xiàn)動態(tài)控制；3．由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負責匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項目動態(tài)成本月度報告，闡述成本變化情況和原因分析。4、項目成本月報。在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份《項目成本月報》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議.《項目成本月報》應包括文字總結和《項目基礎數(shù)據(jù)表》、《動態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表》、《動態(tài)成本明細表》、《招標／詢價工作月度匯總表》、《合同及變更簽證統(tǒng)計表》、《結算月度匯總表》、《工程材料核價/綜合單價核定匯總表(按合同分類)》等表單，在完成后的三個日內(nèi)報總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會。成本分析會按照時間劃分有月度、季度和年度等，按照過程劃分有施工招投標階段、竣工結算階段等。成本會議前5天，下屬公司的合約審算部提交相關的報表和成分分析報告；6、成本大檢查?？偛坎扇《ㄆ诨虿欢ㄆ诘姆绞剑瑢ο聦俟镜某杀竟芾砉ぷ鬟M行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標采購的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場簽證和變更處理的及時性、工程結算的合理性等，總結經(jīng)驗，糾正錯誤，保證成本管理的正常運行；三、項目成本后評估1．編制依據(jù)：

批準執(zhí)行版目標成本、動態(tài)成本表、成本月報、結算文件等2、編制要求：由項目公司配合、總部成本管理負責歸集項目的所有相關成本基礎資料，匯總項目完整的結算資料，對比項目結算與《項目目標成本指導書》中相關成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價成本管理工作的有效性，整合建安成本后評估資料編制形成《項目成本后評估報告》，交分管領導審核后交總經(jīng)理審閱。3．上報時間：

工程交付后；4．成果文件：

工程竣工結算及成本后評估5．數(shù)據(jù)組成：

原則上，所有的數(shù)據(jù)按實編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級，若原有的統(tǒng)一成本科目無法滿足測算要求，還可以自行添加下一層級子目；

四、成本管理的改進思路

在地產(chǎn)管控體系下，針對項目實際情況1.制定項目目標成本——建立目標成本管理規(guī)范，主要加強“規(guī)劃設計”，“招標”環(huán)節(jié)的目標成本管理；2.明確崗位職責——建立責任成本體系；3.運用動態(tài)成本管理進行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實時對目標成本、實際發(fā)生成本、實付成本進行分析控制；4.后評估——根據(jù)執(zhí)行結果，對相關業(yè)績進行評估，總結得失，形成項目成本數(shù)據(jù)庫。一、目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)1.投資決策階段成本控制

加強項目可行性研究；配合投資發(fā)展部做好市場調查，技術方案，投資估算，風險分析等方面內(nèi)容。2.設計階段的成本控制

項目投資控制關鍵是設計階段，對工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主要體現(xiàn)在“技術與經(jīng)濟”的相結合上，技術經(jīng)濟合理的設計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。（1）方案設計階段，做好方案的優(yōu)選工作配合設計管理部開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、宜興市場的實際情況，邀請專家對建筑設計方案、結構形式等從技術、經(jīng)濟上進行會審評估，取得符合市場定位又經(jīng)濟合理的方案，并形成工程造價估算。建議推行1.建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法

2.實行限額設計，有效控制造價（2）項目初步設計和施工圖設計階段這兩個設計階段應分別確定具體技術經(jīng)濟指標、各專業(yè)設計要求，及材料使用要求。項目公司相關技術人員配合總部做好相應工作，根據(jù)項目開發(fā)定位，工程建設成本范圍、質量及效果確定各項指標。加強設計圖紙會審與審查。各階段均應對設計單位的設計成果進行審查比對。

設計的經(jīng)濟合理性——體型系數(shù)，窗墻比等指標布局的合理性

初步設計階段配套設計的合理性豎向設計的合理性建筑系統(tǒng)的設計景觀設計施工圖設計階段：組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術上的合理性，施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，減少設計變更，避免浪費。基礎形式的選擇建筑結構形式的利用三材消耗指標——結構配筋、含鋼量的控制設計說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用各專業(yè)間圖紙的矛盾景觀設計同建筑設計、場地設計的協(xié)調一致，與綜合管網(wǎng)設計的矛盾及統(tǒng)一

審圖完成，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認真進行設計交底工程價款調整（3）設計合同的簽定———加強對勘察、設計合同的管理與設計單位建立相應的經(jīng)濟責任。在合同設計經(jīng)濟條款上增加設計變更及修改的額度限制條件，如設計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設計費（設計質約金）。采取一定的合理的約束是對設計規(guī)范、設計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。

（4）二次設計問題委托專業(yè)隊伍對于設計院不能完成或完成不好的專業(yè)設計進行二次設計，并完善相關手續(xù)。3.施工招標階段的成本控制施工招標階段成本控制包括設備、材料采購和施工招投標，其控制重點在于投標單位的選擇，招標文件的制訂、評標、定標，其中招標文件的編制應放在重中之重。

(1)確定合理的可控的材料設備供應方式，專業(yè)工程分包方式。

(2)嚴格施工單位資質審查，能考察的項目都應進行考察，選擇好的項目經(jīng)理尤為重要。

(3)招標文件中必須明確

1)承包方式，付款方式，結算方式和取費標準；

2)材料設備要求，技術標準、質量標準、規(guī)格、型號、數(shù)量、供貨周期等；

3)工期要求、質量要求、驗收標準；

4)施工管理要求——安全、文明施工條款，各專業(yè)工程分包界面，總包配合工作的范圍。項目劃分要清楚清單編制——項目應可能周全清單說明要準確、全面配套表格設計要合理(4)評標、定標——制定合理的評標辦法，分析技術標書及商務標書，內(nèi)部邀請招標的項目進行二次商務談判。(5)招投標工作完成，應對中標單位的商務標進行分析，形成工程造價控制目標。

4.施工階段成本控制——組織、經(jīng)濟、技術、合同等方面進行控制(1)主要是過程監(jiān)控，實施動態(tài)成本控制；(2)認真組織做好施工組織設計的審查工作；(3)控制設計變更和現(xiàn)場簽證——對設計變更進行技術經(jīng)濟比較，嚴格控制設計變更；嚴控施工現(xiàn)場簽證流程；（4）繼續(xù)通過設計挖掘節(jié)約造價的可能性；(5)強化施工合同和索賠的管理；

1)材料設備供應（甲供）的及時，屬于甲方的工作應按合同及工程進度要求完成，避免索賠；

2)做好資料的歸檔、保存、整理工作，做好日常例會及技術問題、進度問題及其重大問題會議記錄，為反索賠提供依據(jù)。(6)加強各專業(yè)的施工協(xié)調工作；(7)嚴控施工進度款的撥付；(8)形成成本月報制度。

5.工程前期的成本控制根據(jù)項目的特點，同政府力爭一些優(yōu)惠政策，以降低成本。

6.管理費用、銷售費用、財務費用的控制管理費用控制

在公司的運營管理過程中，嚴格執(zhí)行總部的相關費用規(guī)定。銷售費用控制

在銷售環(huán)節(jié)中采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費用。財務費用控制分階段控制開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，另外爭取合理避稅，有效降低稅收負擔。

二、設計階段成本的控制和我司現(xiàn)階段執(zhí)行情況的簡要匯報

一、設計階段成本控制的設置

項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，據(jù)現(xiàn)在很多資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，本階段影響項目投資因素占到60~65%，單體設計到施工圖，占到10~15%，施工階段，通過加強管理，改進技術措施節(jié)約投資的可能性5~10%。項目階段策劃定位和總體規(guī)劃設計施工竣工發(fā)生的費用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出，發(fā)生6~8%的總投資費用，決定項目投資的80%。而項目投資控制的關鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設置是最重要的。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響。表一：二、設仿計工作鍬中的成歷本控制扣工作1、積極推泛進設計招桌標，開展痕方案評選字。前提：要還有準確的君項目定位翠和策劃、暫目標成本控控制要求心。重點：強扶調方案的飾合理性、寺經(jīng)濟性要求：辱目前我歪司的邀段標函中靜及設計桑合同中眉，都對皆設計單組位技術軌能力的腥配置，口設計資最歷，信肯譽，已詢完成項娃目的效尾果評定糟，設計棉計劃推碼進，設寶計組織付，項目孩負責人展的綜合悔評定，任設計期糞的服務垂及施工疫期的后貓續(xù)服務著等方面款綜合評奸價都有苦要求。2.設計合同巨中的成本淚控制。我們強腳調限額問設計，歲要求在居合同里帖明確規(guī)愛定成本熄控制目脾標以下是新羅完成的合著同模板中菊有關成本猴控制部分窗：1.乙方在忌提交各削階段設反計成果談文件時授，需要感同時提亡交此階師段設計祥成果的折概算書拉（包括出方案階感段的成晉本匡算嗓書，擴役初階段串的工程厭成本概槽算書及離施工圖姓階段的券工程成削本概算健書）。溜若提交經(jīng)設計成戀果文件葵不包括括概算書悉，則視嬸為設計挨成本文嘩件不完席整。乙孫方在提允交各階投段匡算煩書、概乒算書時伍，必須絨首先對曲設計成悼果是否場滿足限績額指標閃進行評拘估，如聚果滿足渾限額指鑰標，才質能作為曠合格的談設計成財果予以瓶提交；愚如果不古能滿足損限額指月標，乙棒方必須終自行調彼整設計咐，直到報乙方認牲為滿足艷限額指洗標要求膚時，再騾予以提推交。2.各階段匡不算書、概救算書應有煌編制人、晉審核人簽衛(wèi)字且加蓋暢編制單位翅公章。各影階段匡算車書、概算談書除應反先映設計成松果的總體葡成本水平博外，還應認對甲方要近求乙方應拘達到的設叛計限額指霉標作出明博確評估和妖說明。3.乙方應及肉時向甲方淋提交各階熱段概算書陽，并對其腫完整性、胖正確性及口真實性負享責，具體顆范圍及要責求詳見各賞階段設計逐任務書。4.乙方應做燙到所有設文計方案經(jīng)屈理合理，側并做到認躲真計算，割如甲方認清為乙方在螺設計過程別中存在經(jīng)亭濟上的不料合理現(xiàn)象釣，有權向咬乙方提出鴨質疑，必請要時可要氏求乙方提搏供諸如計濃算書等技潮術資料，搬乙方應予此合理解釋啞并積極配運合。5.乙方應杯采取限虎額設計售。結構帆含鋼量法和混凝供土含量鋒、強度原等級、安應控制血在經(jīng)濟雄、合理長的范圍妻內(nèi)，且撈不得超木過限額賺指標。陳乙方必數(shù)須編制乏真實準飄確完整康的方案渣階段成抖本匡算拒書、擴困初階段蔽成本概視算書和惑施工圖菠階段概蔑算書（粗含造價兩經(jīng)濟指贊標、鋼僚筋砼含搖量等單罪項經(jīng)濟牌指標）唇。乙方瞇進行擴勇初設計放概算的滲計價規(guī)蕩則為，襲執(zhí)行《聾江蘇省捕建筑工務程概算屠定額》嗎（200脈5）；乙位方進行終施工圖餡概算書孤的計劃氧規(guī)則為永，執(zhí)行厲《江蘇揉省建筑橫與裝飾像、安裝濾工程計遍價表》累（2004），設碗備材料忠價格按廁各階段殖出圖前焰一個月沙《泰州鑒工程造財價管理絞》的信傾息價（蕩具體材繡料價格使信息出計處列表棵說明）喚；各設掌計階段獅的概算臟書應視碰為設計睜成果文犧件的一糾部分（蝕具體要冶求見設勿計任務而書）。摔在施工酸圖紙會層審過程懇中如果予發(fā)現(xiàn)工敏程項目揚不經(jīng)濟淹，甲方拔有權要搞求乙方蘇對方案馳進行優(yōu)給化調整赴，以達員到限額訂指標的測標準。6、各類建脆筑鋼筋丟混凝土褲及建安漠工程單腫方造價似經(jīng)濟指初標必須思達到如屠下要求栽：表1：各類建衣筑鋼筋混飼凝土經(jīng)濟惜指標18層點式高層建筑序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤58kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤54kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡11層小高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤45kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.36m3/㎡地下室（不含人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤130kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.10m3/㎡人防地下室（6級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.20m3/㎡備注：建亂安包括內(nèi)六容：土方尼、基礎、旗地下室、向主體、門慮窗、入戶取門、防火歲門、欄桿禾、外立面虜裝修、公共部分持精裝修、蓄室內(nèi)給排替水、室內(nèi)敵電氣、消纏防通風、犁其中，小滑高層、高再層還包含蓮有發(fā)電機簡、室內(nèi)智東能化、電信、電圓視。序號分部分項工程建筑面積（㎡）單方造價（元/㎡）總價（萬元）111層小高層建筑不超過1250218層高層建筑不超過13503地下室不超過25004小于2.2米架空層不超過900表2各類建筑復建安工程殘單方造價榨經(jīng)濟指標建（參考值細）33層點式高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦62kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡人防地下室（6級人防）序號分部分項工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦1.20m3/㎡鎮(zhèn)江莊熄泉項目錄鋼筋混并凝土要絕求7.如黑經(jīng)甲方示審核的秋設計成制果的建別安成本嚼突破甲嘉方提出旨的成本慶指標（蝴詳見表華4.1、表4.2），則按建以下原則捏執(zhí)行：當實際閑成果大弄于限額竟指標，巨且范圍刊不超過3%的，可不宅予以調整濃。當實際成拿果大于限暖額指標，鏡且范圍在3%～6%的，乙延方在工妹程實施工前20天內(nèi)完矛成設計四調整，扔調整內(nèi)雜容設計叛承包方盞須做經(jīng)套濟性分庫析及評勿估，設延計調整棍后需滿新足成本挽限額指怖標的要記求。當實際戀成果大鵲于限額瀉指標、熄且范圍厚大于6%的，乙方速除應在工只程實施前20天內(nèi)完成兇設計調整寇，調整內(nèi)惑容設計承升包方須做棄經(jīng)濟性分鴨析及評估浴，設計調塊整后需滿惡足成本限惑額指標的約要求。如巡壽最終設計塌成果不能謹滿足限額龜指標的要嘩求，乙方甚須以書面盆形式說明熊原因，并擔得到甲方寸認可。8.甲方可啦以約請及咨詢公番司，按狂現(xiàn)行國捉家規(guī)范脅及計量嫂標準對脅乙方的委施工圖垮進行同面模型、笨同條件嗚的計算鼠復核。堅咨詢結盜果如不臘滿意第4.4.辣6.5條和4.4.都6.6條，乙方應無就條件對施游工圖進行豎優(yōu)化修改。9.乙方對赤咨詢公煙司的計波算復核換有異議柔的，應解與甲方件一起對秤設計計律算有關紗的原始賽數(shù)據(jù)、震重要參跨數(shù)、計事算書進訓行認真云的研究罩復核。療共同找肅出問題肆的原因告，乙方繁并對相廳應設計字進行修溉改優(yōu)化阿。10.直到乙量方完成忽每階段灑設計任抄務，包言括完成缸對設計蹤蝶成果的褲經(jīng)濟評竄審，甲方通過床經(jīng)濟評審棚認為乙方猜的設計成竭果達到限軍額設計及宋限限額指額標的要求久后，才按會每階段的質設計成果弱付款。2.2我公司矩已經(jīng)完隱成項目無的鋼含浩量和砼含量指標。層數(shù)分部分項工程閱景龍華無錫世家徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園泰州標桿企業(yè)標控一期二期點式一期二期板式點式11層鋼筋含量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼筋含量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228~33鋼筋含量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室鋼筋含量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3設計部門潑責任成本成本管巴理的一奏些手法目標：1、建造內(nèi)驅容、建筑摘形式合理閑化2、結構指拘標合理化湯及施工圖小質量構成：序號項目反饋指標目標1設計費每M2設計費目標成本2施工圖設計每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設計變更變更造價比率≤3%4園林環(huán)境費每M2園林環(huán)境費、總成本目標成本3、設計過燙程中的成剪本管理通常設為計階段擦成本控腳制的具凍體程序健是：專題調研—設計任獵務書—方案設要計—施工圖匯任務書—施工圖設攻計—圖紙會虜審。（以上蓄共計六濤個節(jié)點灶，其中確四個節(jié)障點是要乳求甲方他完成的拘）由于關注曠點的不同尖，設計單封位往往對槐工程成本初控制的重權視程度不姜如開發(fā)單蜜位，因此其這一階段項的成本控丸制應該由型開發(fā)單位宵牽頭，由獻設計單位練來實現(xiàn)。蛋在委托設闖計前，要組織丘力量對篇成本可遇控敏感敗的部分閱進行專疏題調研，如：土摸方工程、怨基礎部位織、地下室腐，主體材慌料，通過考察相關仆項目、收集惑最新技急術資料炎，組織旱專題會枯等方式督，與設靜計單位顆共同完君成。在播確定項拋目技術肝方案的姥同時，沈確定成慌本控制乘目標。（我們醫(yī)經(jīng)常習軍慣請進漏來，不砌習慣走元出去）舉例一：象泰州項目朵的基礎設尾計專題調季研：面項目惡公司當披地考察搬，發(fā)現(xiàn)扛當?shù)氐貓D質情況禽較好，讓多采用葉筏板基撫礎。設計院建惡議：樁基經(jīng)兩種方胃案比較，直筏板基礎冊比樁基基億礎節(jié)省10%，且施工表方便，最技終確定筏偉板基礎。比較的關槐鍵點：經(jīng)伸濟、安全怪、施工方傘便一個經(jīng)濟較、安全、拍施工方便文的基礎方街案是基礎健方面成本拌控制的關膽鍵。地下室：從設計、母工程，銷和售等多角旨度對地下軟室設計方歲案進行可案行性分析憑。我們基茂本上每個慮項目都有較地下車庫撲，有的地足下車庫有暮機械停車毯位，對于史機械停車舟位的比例蘋和數(shù)量，援應該根據(jù)丑不同地區(qū)循進行分析班，不能單柳純看成本疫，造價人頌員的工作猛重點是通窮過造價分蘿析，協(xié)助拍技術人員晝按技術經(jīng)望濟分析方譽法和價值田工程原理厚選擇最佳昨設計方案闖。3、保證時始間按計劃器推進是成否本上控制扇的重要點雷之一。三、影行響建筑沸成本的改八大因美素建筑的設池計有技術舞性，同樣有經(jīng)宣濟性，研完究和分析自設計經(jīng)濟藏的影響因趴素，對尋芽求工程設截計經(jīng)濟效涉果的途徑杰，降低工錦程造價有也著極其重陵要的作用鏟。大體而良言，影響存建筑設計民方案經(jīng)濟莊性的主要燙因素有以硬下八個方凍面。1、建筑造價界構成比：建筑造價泥構成比反濤映的是不喊同工程部魂位的造價涌占總造價徑的比值。碗分析這個驕可以找出居降低造價袖、提高經(jīng)搜濟效果的灶方向。2、戶型：小戶窗型單方晉造價比裕大戶型路高，因箏為小戶計型內(nèi)墻循多，相誼應墻面蕉抺灰、栗管線敷術設安裝然單方造院價就高蓮。（銷余售定價永要考慮坑這個因融素）3、層高：室內(nèi)凈室高直接影掛響建筑造對價。降低拘層高可以熊直接節(jié)省奔投資，節(jié)衛(wèi)約建筑材泄料和勞動脊消耗，減南輕建筑自疲重，提高國抗震能力也。4、建筑的平妨面形狀：一般霜來說，重建筑的犯平面形避狀越簡日單，其論造價相宅應地越黨低，施駱工也經(jīng)山濟。5、建筑的馳單元組腔合：合理安膝排建筑的椒單元組合療，能提高金設計方案艇的經(jīng)濟效怠果，單元蜜組合數(shù)可離以影響山傍墻、基礎拒、屋面等氣部位的造轎價。6、窗墻比療：在滿足僻規(guī)范要怨求的情丹況下，尺窗墻比羅越低越冤經(jīng)濟。7、結構配筋：結構懂工程師脹的設計莖水平，怖直接決寒定了建刻筑鋼筋繳含量的始高低，渡從而影飼響工程宴造價。8、建筑結構寄形式：框架剪筐力墻結構拋體系造價決最高，框境架結構體鄙系次之，那磚混結構宮造價最低托。因此，龍建筑結構軟的選擇，咳是影響建澡筑設計方必案經(jīng)濟性張的一個重督要因素。四.應加強援對設計階段采造價的控脾制（1）增強設議計管理部盞門的組織念建設要達到截設計階稠段三控封制（質量即、造價興、進度?。┑哪康牡?，需在殺組織上剪加強本部門力懸量，專業(yè)要蟻齊全，泥部門所潔有人員綿要加強最成本意供識，加預強技術上惰對設計離院的圖使紙進行甩審核，汁完成設陸計的進黨度、質闖量控制紡，同時辦能完成桿工程設隔計投資芳造價的瞎控制。2）用價蜜值工程稍進行設崇計方案易優(yōu)化在工程設膽計階段，飼做好技術判與經(jīng)濟的損統(tǒng)一是合賊理確定和禍控制工程洽造價的首音要環(huán)節(jié)，白既要反對懸片面強調謊節(jié)約，忽途視技術和銷售上的合理挺要求；又阻要反對重押技術、輕龍經(jīng)濟的傾向，設計上不的保守浪罰費。運用皺價值工程愈，進行方永案優(yōu)化，的對控制造朗價有著十魄分重要的愧意義。當看然并不是頭片面地認鈔為工程造銳價越低越作好，而是育把銷售、技繞術和造價三方面綜隆合起來綁分析。（3）嚴格推行施蠶工圖限捕額設計在設計方癥案確定后籠，在施工代圖設計推宿行施工圖姓限額設計杜，制止投譽資浪費，荒在設計合異同中要采蹤蝶取必要經(jīng)柴濟的措施蓬，增加投資控棚制的獎歉勵和處彩罰條款猾，充分稅調動設貞計人員毯和工程法經(jīng)濟人于員的積立極性，跌使他們趕密切配疑合，嚴齒格按照口設計任備務書規(guī)討定的投供資估算驚，利用勤技術經(jīng)藥濟比較剝，利用席反饋信希息進行殖各專業(yè)他設計的霧多方案僅比較，零能動地慕影響設叉計。4）.嚴格控制癢設計變更僚，有效控車制工程投嫌資由于初步慣設計畢竟過受到外部對條件的限甩制，如工科程地質、蓬設備材料吩的供應、種物資采購穿、供應價雞格的變化蘿，以及人牽們主觀認竟識的局限澆性，往往原會造成施激工圖設計抖階段甚至依施工過程轎中的局部百變更，由譯此會引起煩對己確認慣造價的改吼變，但這踐種正常的古變化在一最定范圍內(nèi)啄是允許的碧。至于涉帳及到建設即規(guī)模、產(chǎn)嚴品方案、岸工藝流程含或設計方旬案的重大沖變更時，濾就應進行輩嚴格控制五和審核。劣因此，要國加強設計刊變更的管防理和建立而相應的制革度，防止押不合理的緣瑞設計變更設造成工程她造價的提頌高，同時加強施工圖設急計的審核，盡可能寒把問題暴塵露在施工難之前。5）.引入競爭機制榨，大力推誰行工程施永工圖設計肥招標為了有效嚼的控制投毛資造價，攀應在建筑踐方案設計屆的基礎上銜，按限額籃設計的思辭想進行施捆工圖設計娘招標。同時我們姐會按照前奸期施工圖延完成的質仁量、經(jīng)濟頭指標各方險面進行評但定，對完枯成較好的冷設計公司僅會保持繼剝續(xù)合作的丙關系，不京好的陸續(xù)誕進行淘汰謎。結構設社計管理葬人員不悉僅僅要測有設計捏經(jīng)驗，浩還要了句解行業(yè)醉軟件，敞同時能艷考慮施序工方便飲。實現(xiàn)頂在設計籌過程的行各個環(huán)船節(jié)三控釘制，保傲證工程援結構設昨計的質另量，降影低工程孫成本。6）.采取獎罰分列明的合同汁措施，調動設勺計人員的右積極性由于現(xiàn)行等的設計取凡費辦法，礦難以調動古設計人員外主動控制也工程造價丑的積極性新，不利于虧工程造價危的控制。矩設計單位崖在批準的塘投資限額灣內(nèi)，認真肺運用價值童工程原理悶，在保證洲工程安全查和不降低樂功能的前狗提下，通四過合理的采用新若技術、居新材料蠅、新工蜜藝，節(jié)棕約工程據(jù)投資，倒應按字一定比嚼例給設撤計單位劉和設計趴人員提必取獎勵,做到“優(yōu)質優(yōu)價”，在設計飛合同中應待有節(jié)約工貫程造價的挖獎勵和浪焰費投資的嚷處罰條款寧，利用合剝同措施調術動設計人禮員造價控仰制的積極偶性。如被憲評為優(yōu)秀株設計，同舍樣也應受迅到獎勵。叮相反，如性設計超投巖資，設計渣不合理或岡造成了一凳定的浪費秘，設計單歐位和設計蟻人員同樣押要承擔相泡應責任，環(huán)并視浪費調程度承賴擔一定的摘經(jīng)濟損失腥。7〕.聘請專窗業(yè)設計爪咨詢單片位進行躍設計優(yōu)貴化房地產(chǎn)鳥開發(fā)企臨業(yè)聘請鐵專業(yè)設蝴計咨詢攀單位進拖行設計藏優(yōu)化，姓設計咨繼詢?nèi)藛T同均由專俘家級的里注冊建彎筑師、典結構工她程師、恨設備工虎程師、鮮造價工命程師組修成，咨詢設計諷公司要對織結果出評肯估報告,同時我公禾司相關人濫員對評估敬報告做出膛分析報告。造價管理產(chǎn)品經(jīng)濟壺性招標管瞧理變更簽駐證管理預結算敞管理綜合成況本體系成本信仗息化成本軟碼件信息月對報成本數(shù)據(jù)厭庫目標成輛本責任成凝本無效成本綜合成本、成本管泛理軟件——是國信地銳產(chǎn)成本管文理的主要后數(shù)據(jù)平臺敘，是成本逃管理的重絲式要信息工飾具。

實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算；

進行目標成本、預算及合同管理；

為領導的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財務之間協(xié)調高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比；成本管理軟件的作用：成本管旗理軟件像系統(tǒng)模格塊結構漆圖：

目標成本

動態(tài)成本估算管理預算管理各產(chǎn)品目標成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動態(tài)成本各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比分攤接口管理數(shù)據(jù)庫導入/導出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調整系統(tǒng)管理財務拆分自動對帳簽約金額變更簽證結算調整簽約金額變更簽證結算調整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結算成本未結算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本項目動態(tài)影成本的構可成動態(tài)成夸本=合同性成芬本+非合同承性成本+待發(fā)生成惰本各產(chǎn)品類抽型動態(tài)成智本的形成項目動態(tài)課成本合同性成董本非合同樸性成本各類產(chǎn)霧品動態(tài)紹成本拆分指定分肌攤引入錄入分攤公式：澤各產(chǎn)品咱的動態(tài)詳成本=∑已發(fā)生己指定分棵攤+∑待發(fā)生鞋指定分各攤+（本科汗目總成潛本-∑已發(fā)生切指定分黎攤-∑待發(fā)生唐指定分挑攤）×比例待發(fā)生盆成本指定分勸攤調整地塊區(qū)票位示意江蘇飯博店地塊楊公井慕地塊太平南路游府西題街延齡巷楊公井戶部街小火瓦融巷地塊區(qū)牛位說明地塊位于欺南京老城言區(qū)中心地振段，新街吐口商業(yè)圈奪，百年老捷街太平南鑒路（南北闖全長160避0米）沿線眨上，北與這總統(tǒng)府相你連（相距500米），南萄接“夫子本廟”地塊所遺在位置債為商賈效必爭之辱地、商牧業(yè)繁華蟲中心。A、B、C三個地塊葛由三條東負西向知名原商業(yè)街：怪楊公井、本淮海路、鈴游府西街崖與兩條南露北向道路洽：太平南地路、延齡癢巷分隔圍補合成“金角銀即邊”商業(yè)街，摟改造后可頓成為南京滾高端商務油中心和地跪標級中心柱商業(yè)街區(qū)帽。項目羽沿等革本項目曾理為200度6年南京金匹秋懇談會窮重點招商詢項目，原槳投資方于2006年11月與政府御正式簽約蜜，按人民摔幣9.3藍8億價格以請凈地定向艙摘牌轉讓南方式獲得距。自2006年12月至200極8年11月期間滾，投資窯方先后槳已支付4.38億元，距后因受僑金融危透機影響恨，至今嫁尚缺口5億元未柜按約支移付，土地權屬命尚未辦至烏該投資人摘名下。項目淚因涉及占城市核苦心區(qū)段礦改造而腿倍受政劑府關注夢，面臨充易主或心強行收宿回。該項目招袋商初期，鬧政府有意涼立足區(qū)域奏成熟商圈跌，擬規(guī)劃應一定規(guī)模管的商業(yè)開疾發(fā)，引入垂國際知名蘆品牌，打數(shù)造“國際黃金徑珠寶城”主題商集業(yè)，形成貝特色經(jīng)營臥和品牌亮左點。初步分析魚判斷——繳開發(fā)指標駐說明總可開發(fā)宅面積：32萬平米其中：地臭上部分：22萬平米酒店式互公寓：6.5萬平米辦公：6.5萬平米商業(yè)：9萬平米地下面晶積：10萬平米南。注明：公當寓、辦公爪、商業(yè)比醒例為3：3：4地上商海業(yè)部分求擬建成9至12層裙房類拔型；地下考量慮未來知地鐵3號線站點越對接，擬刪建4層，負1、2層均為與筐地鐵站相閣連的地下肅商業(yè)街區(qū)拒，負3、4層為停車異場。初步分目析判斷槳——銷痕售預期說明：鞠項目獲戀取后201躬0年即可美開工，紅開發(fā)周疑期6年。201嫁2年公寓及鮮辦公物業(yè)家開盤銷售淘，商業(yè)實饞現(xiàn)進入招埋商運營階突段。開發(fā)年度20102011201220132014開發(fā)進度（萬平米）酒店式公寓3.53辦公3.53商業(yè)（含地下）1054銷售進度（萬平米）酒店式公寓3.53辦公3.53商業(yè)9初步分邀析判斷量——銷免售預期參考同榨類型物默業(yè)銷售蹲業(yè)績及暫未來市述場走勢劫判斷，瀉各類型拼物業(yè)銷交售價格縫預期如絕下：酒店式公奶寓：在2012年開始銷童售時，綜把合銷售均焦價可達到3.2萬元/平米，整乘個銷售周子期（2012～2013）的綜雹合銷售鈔均價可躲達約3.3萬元/平米；辦公：銷售全周喇期（2012～2013）的綜合跟銷售均價弊可達約2.1萬元/平米；商業(yè)：201剛4年折現(xiàn)兼額可達3萬元/平米。此外，租從謹慎性翻原則出發(fā)答，假定商沒業(yè)部分在201恭2～2014年的培龜育期僅屈能實現(xiàn)勻收益與葡成本持侵平，故宵測算商棵業(yè)部分橋成本時據(jù)需增加趨