購(gòu)物中心預(yù)算及樓層租金分解說(shuō)明

購(gòu)物中心預(yù)算及樓層租金分解說(shuō)明1、設(shè)置商業(yè)公司架構(gòu)，確定全體工作人數(shù)。架構(gòu)：招商部、營(yíng)運(yùn)部、物業(yè)部、工程部、財(cái)務(wù)部、行政人事部、電腦部、企劃部2、促各相關(guān)部門開展市場(chǎng)調(diào)研：招商/營(yíng)運(yùn)：招管理模式及費(fèi)用、竟?fàn)帉?duì)手的各樓層租金水平。謝謝閱讀行政：行政管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)IT：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)企劃：管理模式及費(fèi)用、廣告計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)物管/工程：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)人事/行政：管理模式及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)3、所有調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，以部門為單位制定各項(xiàng)成本費(fèi)用預(yù)精品文檔放心下載算。⑴固定成本；⑵變動(dòng)成本；⑶各種稅費(fèi)；⑷資產(chǎn)折舊；⑸其它不可預(yù)見的費(fèi)用等；⑹各項(xiàng)成本中需考慮商業(yè)幾項(xiàng)比較大的費(fèi)用：70%-80%；感謝閱讀第1頁(yè)3個(gè)月免租期：一般主力店免租期為6個(gè)月，次主力店及品謝謝閱讀牌商3C、市場(chǎng)推廣費(fèi)8%：一般新開業(yè)商場(chǎng)因知名度不高，第一年需感謝閱讀要加大宣傳，第一年推廣費(fèi)比較高一些，設(shè)8%，第2年略低，感謝閱讀設(shè)6%，第3年次之，設(shè)3%。隨著知名度擴(kuò)大與業(yè)績(jī)穩(wěn)定，第謝謝閱讀4-5感謝閱讀支出而且還可以增加帶來(lái)收入。一般以年度租金收入為基準(zhǔn)（公式為：年度推廣費(fèi)=年度租金收感謝閱讀感謝閱讀淡旺季節(jié)來(lái)分。2、也可以按使用節(jié)奏不同分解，如開業(yè)時(shí)集中精品文檔放心下載D、工程改造分?jǐn)偅褐卮髾C(jī)電設(shè)備調(diào)整、工程改造（參考不同的感謝閱讀E、前期開辦費(fèi)公攤年度總收入=年租金收入（項(xiàng)目總投資×%，一般為8%-12%）謝謝閱讀+固定成本（如：人力、行政、財(cái)務(wù)、物管、資產(chǎn)折舊等）謝謝閱讀+變動(dòng)成本（如：營(yíng)運(yùn)、招商、市場(chǎng)推廣費(fèi)8%）+各種稅費(fèi)(如所得稅、房產(chǎn)稅、租賃稅等)+資產(chǎn)折舊（如：工程改造分?jǐn)傎M(fèi)）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×1+20%)謝謝閱讀+3第2頁(yè)+前期開辦分?jǐn)傎M(fèi)等+其它費(fèi)用等-已出租費(fèi)（如果有已經(jīng)出租的物業(yè)）5、設(shè)定樓層租金系數(shù)，測(cè)算樓層租金占百分比說(shuō)明：1樓要承擔(dān)年度任務(wù)總費(fèi)用的50%左右，2樓租金為一樓的50%左右，3樓租金二樓的50%左右，4樓租金為三樓的50%，五樓租金約為四樓的50%以此類推。感謝閱讀B1樓為五樓租金的50%。例：設(shè)總系數(shù)為16、每個(gè)樓層的月租金總額公式為：1樓月租金總額（年度費(fèi)用總額×1F所占百分比）精品文檔放心下載2樓月租金總額（年度費(fèi)用總額×2F所占百分比）3樓月租金總額（年度費(fèi)用總額×3F所占百分比）精品文檔放心下載4樓月租金總額（年度費(fèi)用總額×4F所占百分比）5樓月租金總額（年度費(fèi)用總額×5F所占百分比）精品文檔放心下載B1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額所占百分比）謝謝閱讀7、每F每月/元/㎡套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已精品文檔放心下載出售面積第3頁(yè)公式為：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積=2樓月租金總額/樓層面積=3樓月租金總額/樓層面積=4樓月租金總額/樓層面積=5樓月租金總額/樓層面積=B1樓月租金總額樓層面積8、優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以感謝閱讀ABCD感謝閱讀精品文檔放心下載各類別鋪位租金之與等于本樓層預(yù)算總額。如下表：9、然后與市場(chǎng)調(diào)研租金水平進(jìn)行對(duì)比，并判斷項(xiàng)目租金針對(duì)本感謝閱讀市場(chǎng)情況是否合理？本地或目標(biāo)市場(chǎng)的商家是否可以承租該租金水平？租金高了容謝謝閱讀易導(dǎo)致招商失敗，租金低了開發(fā)商遭受損失。10、調(diào)整預(yù)算，預(yù)算一般來(lái)講不宜過(guò)高，接近市場(chǎng)水平即為合精品文檔放心下載理，以可實(shí)現(xiàn)為最佳：⑴增加或減少第3條中成本細(xì)項(xiàng)費(fèi)用。⑵直接對(duì)樓層租金單價(jià)或總價(jià)進(jìn)行調(diào)高或降低收入費(fèi)用，A、根據(jù)市場(chǎng)平均租金水平或商家承租能力。B、根據(jù)市零售市場(chǎng)