城市更新白皮書系列由工業(yè)遺存到城市復(fù)興第一太平戴維斯ECADI202235

由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯23由工業(yè)遺存到城市復(fù)興

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告第一太平戴維斯

中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官第一太平戴維斯

中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管第一太平戴維斯

華東區(qū)策劃顧問(wèn)服務(wù)部主管第一太平戴維斯

中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部第一太平戴維斯

中國(guó)區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部主管總建筑師常務(wù)副院長(zhǎng)

既有建筑更新設(shè)計(jì)院常務(wù)副院長(zhǎng)

歷史建筑保護(hù)設(shè)計(jì)院執(zhí)行主任城市片區(qū)更新與保護(hù)研究中心由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯45華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司總經(jīng)理、總建筑師工業(yè)化以及工業(yè)遺存植入了中國(guó)特定歷史時(shí)期的發(fā)展印記，具有鮮明而獨(dú)特的時(shí)代特點(diǎn)。伴隨國(guó)內(nèi)城市逐步由傳統(tǒng)工業(yè)城市邁向以科技引領(lǐng)的、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)為主的后工業(yè)城市，在城市更新改造過(guò)程中，越來(lái)越多的老舊廠區(qū)、廠房由于其獨(dú)特的結(jié)構(gòu)及視覺(jué)印象而予以保留改造，轉(zhuǎn)型成為新的商業(yè)載體。一方面，土地資源得以更好地利用，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型引入實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值

；另一方面也為城市商業(yè)帶來(lái)不同風(fēng)貌，激發(fā)潛在消費(fèi)能量。工業(yè)遺存建筑本體往往具有跨度大、空間大的特點(diǎn)，內(nèi)部空間利用存在極大的想象空間。目前，文化創(chuàng)意、商業(yè)休閑、藝術(shù)展覽等產(chǎn)業(yè)正成為工業(yè)遺存主要的用途發(fā)展方向，其相關(guān)衍生收益對(duì)周邊區(qū)域商業(yè)也具有帶動(dòng)作用。工業(yè)遺存改造中的商業(yè)空間，是對(duì)于城市空間肌理的延續(xù)。從簡(jiǎn)單的小面積服務(wù)改造區(qū)域，逐漸提升形成系統(tǒng)性、有規(guī)劃的片區(qū)商業(yè)。既滿足了周圍社區(qū)居民的生活需求，又在更廣闊的范圍內(nèi)豐富了消費(fèi)者的生活體驗(yàn)。運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的可持續(xù)發(fā)展也值得關(guān)注。隨著碳中和、碳減排正成為企業(yè)的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)，制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、設(shè)立減排目標(biāo)，明確減排路徑，確定行動(dòng)的優(yōu)先級(jí)，成為舊工業(yè)建筑運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向。相信隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的工業(yè)遺存類型的“零碳園區(qū)”將會(huì)進(jìn)入人們的視野，這種兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的零碳運(yùn)營(yíng)管理模式，已經(jīng)被越來(lái)越多的案例驗(yàn)證和認(rèn)可。工業(yè)遺存作為我國(guó)工業(yè)文化重要的物質(zhì)載體，承載著城市發(fā)展不同階段的歷史風(fēng)貌與時(shí)代信息，是城市記憶的重要組成部分。在時(shí)代的變遷下，傳統(tǒng)工業(yè)逐漸外移，廢棄的工廠舊址逐漸衰敗，與城市脫節(jié)或者阻滯城市發(fā)展。作為重要的存量資源，如何通過(guò)保護(hù)再利用，更好地輻射周邊區(qū)域，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)城市復(fù)興，是工業(yè)遺存研究的重要方面。工業(yè)遺存的保護(hù)與再利用作為城市更新重要的一環(huán)，已經(jīng)從過(guò)去的盲目拆建進(jìn)入到科學(xué)保護(hù)、有機(jī)活化的精細(xì)化更新階段，其價(jià)值不斷被充分認(rèn)知。不同于一般的保護(hù)性建筑，工業(yè)遺存保護(hù)的限度與力度需要在實(shí)踐中不斷探索，通過(guò)謹(jǐn)慎地適應(yīng)性再利用重新拉近工業(yè)遺存與城市、與人的距離，重現(xiàn)工業(yè)場(chǎng)景，重拾工業(yè)空間記憶是工業(yè)遺存價(jià)值再現(xiàn)的重要策略。相較其他更新類型，工業(yè)遺存除了共性的更新問(wèn)題之外，土地轉(zhuǎn)性難、轉(zhuǎn)性后補(bǔ)繳地價(jià)高昂企業(yè)推行難、工業(yè)建筑難以滿足各類新的民用建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、更新后運(yùn)營(yíng)難等等，都是工業(yè)遺存活化利用的難點(diǎn)和重點(diǎn)。近年來(lái)，國(guó)家和地方出臺(tái)了一系列政策，通過(guò)鼓勵(lì)產(chǎn)城融合、發(fā)展創(chuàng)意創(chuàng)新等新型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)工業(yè)遺存的保護(hù)再利用。但精細(xì)化的實(shí)施路徑與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上尚不全面，工業(yè)遺存的更新利用往往是實(shí)踐先行，理論政策落后于實(shí)踐，更新過(guò)程中難免遇到一系列的機(jī)制問(wèn)題和技術(shù)難點(diǎn)。未來(lái)，通過(guò)多樣實(shí)踐和多維理論積極探索工業(yè)遺存的有機(jī)更新路徑及多樣運(yùn)營(yíng)模式，讓工業(yè)遺存再次融入城市空間、融入百姓生活，最終推動(dòng)城市的全面復(fù)興是其重要發(fā)展趨勢(shì)。朱鋒

Nicky

Zhu高級(jí)董事nicky.zhu@+86

21

6391

6688張琳

Chester

Zhang董事chester.zhang@+86

21

6391

6688孟喆

Marco

Meng高級(jí)董事marco.meng@+86

21

6391

6688第一太平戴維斯朱兆榮

Siu

Wing

Chusiuwing.chu@+86

21

6391

6688簡(jiǎn)可

James

Macdonald高級(jí)董事james.macdonald@+86

21

6391

6688華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司宋雷

楊明lei_song@

yang_ming@+86

21

6321

7420

+86

21

6321

7420寇志榮

卓剛峰

gangfeng_zhuo@zhirong_kou@

+86

21

6321

7420+86

21

6321

7420

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告綜合分析中國(guó)工業(yè)遺存的活化策略中國(guó)工業(yè)遺存改造發(fā)展趨勢(shì)規(guī)劃及設(shè)計(jì)趨勢(shì)商業(yè)趨勢(shì)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯67政治背景工業(yè)遺存定義綜述中國(guó)工業(yè)遺存全國(guó)及各地相關(guān)政策工業(yè)遺存

：轉(zhuǎn)型與升級(jí)行業(yè)現(xiàn)狀

9

910

1520PART

3626364PART

2規(guī)劃及設(shè)計(jì)策略

-

煥活城市歷史文化名片案例

:

楊浦濱江南段案例

:

廣州珠江啤酒廠案例

:

西安大華

.

1935案例

:

南京民國(guó)首都電廠舊址公園案例

:

民生路碼頭

269、270

號(hào)庫(kù)修繕改造項(xiàng)目商業(yè)策略

-

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)復(fù)興創(chuàng)新模式案例

:

北京六工匯案例

:

船廠

1862運(yùn)營(yíng)策略

-

實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)更新綠色低碳運(yùn)營(yíng)策略健康舒適運(yùn)營(yíng)策略案例

:

德國(guó)魯爾區(qū)工業(yè)遺存再生案例

:

維也納市區(qū)煤氣罐改造工程案例

:

中國(guó)寶武鋼鐵會(huì)博中心案例

:

嘉加德必易園46475154565859232427303336394043目錄

PART

1

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報(bào)告成為最重要的工作。寫作研究報(bào)告，除了課題研究與實(shí)驗(yàn)要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報(bào)告的文體類型。課題研究報(bào)告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報(bào)告、實(shí)驗(yàn)報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告等等。如果課題是對(duì)某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報(bào)貨：如果課題為實(shí)驗(yàn)研究，就應(yīng)寫作實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告：如果既有理論研究又有實(shí)驗(yàn)內(nèi)容的，研究報(bào)告就要二者兼顧。我市“十一五”立項(xiàng)課題，大都屬于實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告，也有部分是調(diào)查報(bào)告的，少部分是理論與實(shí)驗(yàn)研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。綜合分析由工業(yè)遺存到城市復(fù)興第一太平戴維斯89

工業(yè)遺存定義綜述

“工業(yè)遺存”是指歷史上遺留下來(lái)的，與工業(yè)生產(chǎn)

業(yè)遺存”與人們常見(jiàn)的“工業(yè)遺產(chǎn)”不同，根據(jù)《下

建筑學(xué)和科技、審美價(jià)值的工業(yè)文化遺存?！秶?guó)家

工業(yè)遺產(chǎn)”，是指在中國(guó)工業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程中形成

藝術(shù)價(jià)值，經(jīng)工業(yè)和信息化部認(rèn)定的工業(yè)遺存。

工業(yè)遺存承載著工業(yè)發(fā)展的歷史，擁有工業(yè)文化特

資源。相較于工業(yè)遺產(chǎn)，工業(yè)遺存擁有更廣的范圍，

掘的價(jià)值。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新的政策領(lǐng)導(dǎo)下，

量土地資源的重要手段。在這樣的時(shí)代背景下，如

興，成為了重要課題。PART

1

華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司政策背景

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告北京委員會(huì)和市文物局聯(lián)合發(fā)布《北京市工業(yè)遺產(chǎn)作為北京歷史文化名城保護(hù)政策方面

的一項(xiàng)重要內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)籌部署，指出為了進(jìn)一步加快北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)意產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，做好工業(yè)遺產(chǎn)發(fā)現(xiàn)、《北京市促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政儲(chǔ)用房等用于文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。見(jiàn)》，提出

“

堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先，科學(xué)利用；京市保護(hù)利用工業(yè)資源，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)》，進(jìn)一步提出工業(yè)資業(yè)為主體、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。策支撐，進(jìn)一步促進(jìn)廠房更新改造項(xiàng)業(yè)資源、發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)工業(yè)資源利用過(guò)程中保護(hù)工市場(chǎng)運(yùn)作

”

的原則，近年來(lái)依舊不斷建筑保護(hù)與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展并行。今年，為舊廠房改造提供了實(shí)施路徑，標(biāo)志地實(shí)施的新階段。踐，大致可分為兩類

：以工業(yè)遺址公公園、首鋼工業(yè)遺址公園等。以創(chuàng)D.PARK

文化創(chuàng)意園、798

藝術(shù)區(qū)、關(guān)研究，北京工業(yè)遺存轉(zhuǎn)型可分為四管理的

“798

模式

”

；產(chǎn)權(quán)方與專業(yè)機(jī)的

“

朝陽(yáng)規(guī)劃藝術(shù)館模式

”；政府引導(dǎo)，建的

“

萊錦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園模式

”，對(duì)全國(guó)上海土地利用總體規(guī)劃》將發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)用地的置換。在隨后的《上海市城市確優(yōu)秀舊產(chǎn)業(yè)類建筑必須受到保護(hù)，用相結(jié)合

”。海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑筑的保護(hù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了分類保護(hù)原第一個(gè)工業(yè)旅游專項(xiàng)規(guī)劃《上海工業(yè)業(yè)遺產(chǎn)的再利用與旅游業(yè)相結(jié)合。進(jìn)節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、暫不變更土息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》，提出符地，可以全部或部分轉(zhuǎn)換為租賃住房。新發(fā)展的若干建議》發(fā)布，鼓勵(lì)存量家工業(yè)遺產(chǎn)名單，上海共有

3

處上榜。出了

“

保護(hù)與利用

”

優(yōu)秀舊工業(yè)類建筑年開(kāi)始，上海城市化發(fā)展迅速，“

文創(chuàng)質(zhì)量生活的追求，大量?jī)?yōu)秀改造項(xiàng)目了一批鼓勵(lì)發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的政策。這施落地的政策支持，導(dǎo)致工業(yè)舊改的更新探索的逐漸成熟，今年出臺(tái)的《更了實(shí)施路徑與政策支持，針對(duì)工業(yè)遺改也將進(jìn)入新階段。括

：以建筑單體改造為代表，如杜月改造（2005），此時(shí)的改造實(shí)踐多為隨后逐步出現(xiàn)園區(qū)型的改造項(xiàng)目，改產(chǎn)業(yè)園、文化展覽等多樣化功能，如世博會(huì)園區(qū)（2010）、上海當(dāng)代藝術(shù)博等，工業(yè)遺存逐漸成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的有公眾開(kāi)放，使孤立的空間再次融入人由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯自

2017

年以來(lái)，工信部公布了四批國(guó)上海

20

世紀(jì)末的早期政策、規(guī)劃就提的理念，在國(guó)內(nèi)具有前瞻性。從

2003園

”

符合服務(wù)業(yè)發(fā)展需求以及人們對(duì)高應(yīng)運(yùn)而生。實(shí)踐倒逼政策，陸續(xù)出臺(tái)一時(shí)期雖然政策眾多，但缺對(duì)項(xiàng)目實(shí)發(fā)展逐漸放緩。隨著近年來(lái)上海城市新條例》也為城市更新項(xiàng)目落地提供存的政策大概率會(huì)相繼出臺(tái)，工業(yè)舊中國(guó)工業(yè)遺存全國(guó)及各地相關(guān)政策

2009

年，北京工業(yè)促進(jìn)局、市規(guī)劃

工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與再利用工作導(dǎo)則》，將

在注重工業(yè)建筑再利用、發(fā)展文化創(chuàng)的發(fā)展，北京市政府于

2006

年頒布

認(rèn)定和保護(hù)的工作。策》，提出鼓勵(lì)盤活存量工業(yè)廠房、倉(cāng)

2018

年，北京市政府發(fā)布《關(guān)于保護(hù)

利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意2007

年，北京市工業(yè)促進(jìn)局發(fā)布《北

堅(jiān)持需求導(dǎo)向，高端引領(lǐng)

；堅(jiān)持政府

引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作

”

三大原則。源的保護(hù)和利用應(yīng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企

2021

年，北京規(guī)自局制定了《關(guān)于開(kāi)

展老舊廠房更新改造工作的意見(jiàn)》，為政策方面上海市政府于

1997

年發(fā)布的《上海市空間戰(zhàn)略指向市中心城區(qū)的存量工業(yè)總體規(guī)劃（1999-2000

年）》中，明并且將保護(hù)的方式定位為

“

保護(hù)與利2002

年

7

月，上海市人大發(fā)布《上保護(hù)條例》，在國(guó)內(nèi)首次提出對(duì)產(chǎn)業(yè)建則。2005

年，上海市政府頒布了全國(guó)旅游發(fā)展規(guī)劃（2006-2010）》，將工2008

年，上海市規(guī)資局發(fā)布《關(guān)于促現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，指出

“

在符地用途和使用權(quán)人的前提下，興辦信服務(wù)業(yè)

”。2017

年，上海市規(guī)資局發(fā)布《上海市合區(qū)域轉(zhuǎn)型要求的工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流用同年，《關(guān)于加快本市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地提高土地利用率。老舊廠房更新改造提供實(shí)施路徑和政目的落地。北京市早期政策主要是提出了利用工尚未形成系統(tǒng)性的規(guī)范。2007

年起，業(yè)遺產(chǎn)的重要性，并提出

“

政府引導(dǎo)、強(qiáng)調(diào)這一原則。這一階段主要是工業(yè)隨著老舊廠房改造工作意見(jiàn)的出臺(tái)，著北京的工業(yè)遺存政策進(jìn)入了可以落實(shí)踐方面縱觀北京市典型工業(yè)遺存改造利用實(shí)園為代表，例如北京焦化廠工業(yè)舊址意文化產(chǎn)業(yè)園為代表，例如北京

751北京第二熱電廠改造項(xiàng)目等。根據(jù)有種模式

：藝術(shù)家自發(fā)組織、政府提供構(gòu)聯(lián)手的

“751

模式

”

；政府全權(quán)負(fù)責(zé)國(guó)有企業(yè)組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行整體改擴(kuò)老舊廠房改造都具有借鑒意義。實(shí)踐方面上海工業(yè)遺存更新改造的代表實(shí)踐包笙糧食倉(cāng)庫(kù)改造（1997）、上海啤酒廠單體，且改造后的功能多為商業(yè)辦公。造后的功能也從商辦逐步拓展為雙創(chuàng)M50

創(chuàng)意園（2005）、田子坊（2005）、物館（2012）、浦東船廠

1862（2018）機(jī)載體。改造后的工業(yè)遺存更多地向們的生活。1011

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)

"

退二進(jìn)三

"

工作的意見(jiàn)》，情況下，可將原有工業(yè)建筑適當(dāng)改造開(kāi)發(fā)以外的第三產(chǎn)業(yè)。舊

”

改造政策文件，關(guān)于加快推進(jìn)

“

三《對(duì)不同類型的產(chǎn)業(yè)用地提供了相對(duì)的行改造政策。推進(jìn)

“

三舊

”

改造工作的補(bǔ)充意見(jiàn)》，行了完善，限制了企業(yè)對(duì)舊廠房自行市更新辦法》以及相關(guān)的舊廠房改造的各項(xiàng)要求，并開(kāi)始注重產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)在政策上進(jìn)一步推動(dòng)連片更新改造。提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》，進(jìn)批流程，建立了新型產(chǎn)業(yè)用地管理制后服務(wù)。的改造上，鼓勵(lì)企業(yè)自行對(duì)舊廠房進(jìn)開(kāi)始限制企業(yè)自行改造，并將重心從來(lái)，舊廠房自行改造政策與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型劃，明確了自行改造的實(shí)施細(xì)節(jié)，為和市場(chǎng)主體的積極性。種模式，其中多以創(chuàng)意園區(qū)模式為主，意園、集設(shè)計(jì)、藝術(shù)、文化及生活于改造的

“

琶醍

”

潮流文化街區(qū)、廣州紡成的

“

紫泥堂

”

藝術(shù)創(chuàng)意園等。除此之式，例如廣鋼舊址改造成的廣鋼公園

；博物館

；商業(yè)貿(mào)易模式，例如利用上精品酒店、和即將被改造成大型商業(yè)的工業(yè)遺產(chǎn)成為

“

網(wǎng)紅

”

打卡點(diǎn)，工業(yè)慶市實(shí)施

<

中華人民共和國(guó)文物保護(hù)物保護(hù)法》，提出登記、公布有價(jià)值的的概念。慶市工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與利用規(guī)劃》，對(duì)重值評(píng)價(jià)體系將工業(yè)遺產(chǎn)劃分為

3

個(gè)保《重慶市工業(yè)遺產(chǎn)管理暫行辦法》，明勵(lì)利用重慶市工業(yè)遺產(chǎn)相關(guān)資源，形化等功能，建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色旅街區(qū)，培育新業(yè)態(tài)。開(kāi)埠建市、抗戰(zhàn)、三線建設(shè)等工業(yè)迅遺存和文化內(nèi)涵，但其對(duì)工業(yè)遺存再策剛步入工業(yè)遺存保護(hù)管理階段，初發(fā)展文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。在政策方面，廣，重慶還處于理論階段，但重慶擁大的更新利用潛力。護(hù)利用等級(jí)，可以分為文物類、保護(hù)級(jí)高，主要利用方式以開(kāi)設(shè)博物館、工廠的綠川英子舊居、長(zhǎng)安廠軍品成一般在保留結(jié)構(gòu)外觀基礎(chǔ)上，進(jìn)行內(nèi)生機(jī)器廠廠長(zhǎng)公館、罐頭廠蘇聯(lián)專家遺存利用的普遍做法，通過(guò)進(jìn)行必要史信息的同時(shí)，帶著新功能融入到城重慶鋼鐵廠改造成的商業(yè)居住組團(tuán)。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司2010

年，廣州市政府頒布了首個(gè)

“

三舊

”

改造工作的意見(jiàn)》（現(xiàn)已失效），針處理方法，并且首次提出了舊廠房自2012

年

,

廣州市政府發(fā)布《關(guān)于加快對(duì)舊廠房改造項(xiàng)目的利益分配機(jī)制進(jìn)改造的條件。2015

年，廣州市政府頒布《廣州市城配套文件，文件細(xì)化了舊廠房自行改造2017

年，廣州市政府出臺(tái)《關(guān)于提升施意見(jiàn)》，注重對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，2019

年，廣州市政府出臺(tái)了《廣州市一步簡(jiǎn)化工業(yè)用地提高利用效率的審度，加強(qiáng)了工業(yè)用地的精準(zhǔn)供應(yīng)和供第一太平戴維斯

廣州

政策方面

2008

年，廣州市政府頒布《關(guān)于推

提出在不改變?cè)吠恋氐挠玫匦再|(zhì)的

并臨時(shí)改變使用功能，用于除房地產(chǎn)廣州早期政策主要是聚焦在建筑單體行改造，限制較少。從

2012

年開(kāi)始，建筑改造向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)轉(zhuǎn)移。近年政策相結(jié)合，更加注重整體的區(qū)域規(guī)項(xiàng)目落地提供了路徑，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主實(shí)踐方面廣州在工業(yè)遺存改造實(shí)踐方面包含多例如由大穩(wěn)玻璃廠改造改造的樹德創(chuàng)一體的

“

紅專廠

”

創(chuàng)意區(qū)、珠江啤酒廠織機(jī)械廠改造的

“TIT”、紫泥糖廠改造外，其他模式還包括工業(yè)遺產(chǎn)公園模博物館模式，例如珠江英博國(guó)際啤酒滘船廠閑置廠房改造成的番禺喜臨院綜合體的石井水泥廠。隨著越來(lái)越多遺存正在與旅游業(yè)融合發(fā)展。遺產(chǎn)所有權(quán)人保護(hù)管理的職責(zé)，并鼓成文化創(chuàng)作、文化運(yùn)營(yíng)、商務(wù)辦公孵街區(qū)（小鎮(zhèn)）、工業(yè)遺址公園、工業(yè)文雖然重慶從

1891

年開(kāi)埠至今，經(jīng)歷了猛發(fā)展時(shí)期，留下了大批寶貴的工業(yè)利用還處于起步階段。目前的相關(guān)政步建立了分級(jí)管理保護(hù)體系，提出了雖然相較于已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段的北上有豐富的工業(yè)遺存資源，因此具有極實(shí)踐方面重慶在工業(yè)遺存改造實(shí)踐方面根據(jù)保利用類、改造利用類。文物類保護(hù)等陳列館等參觀用途為主，例如天原化列館、水輪機(jī)廠廠房等。保護(hù)利用類部空間改造，以置入新功能，例如民招待所等。改造利用類則是目前工業(yè)的空間、結(jié)構(gòu)、形式改造，在保留歷市生活中，例如鵝嶺貳廠文創(chuàng)公園、重慶政策方面2005

年

9

月，重慶市人大發(fā)布《重法

>

辦法》，響應(yīng)《中華人民共和國(guó)文近現(xiàn)代遺存，當(dāng)時(shí)還未明確工業(yè)遺存2017

年

12

月，重慶規(guī)資局公示《重慶市

96

處工業(yè)遺產(chǎn)進(jìn)行研究，通過(guò)價(jià)護(hù)級(jí)別，并分別確定保護(hù)要素。2021

年

8

月，重慶市經(jīng)濟(jì)信息委發(fā)布確了工業(yè)遺產(chǎn)認(rèn)定程序，明確了工業(yè)1213

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究?jī)?nèi)容是課題研究報(bào)告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁?wèn)題進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報(bào)告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問(wèn)題的提出、對(duì)問(wèn)題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過(guò)程與研究方法三個(gè)層面十一個(gè)條日的問(wèn)題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個(gè)逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。步推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的通知》，鼓發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。同年，西安市文物點(diǎn)》，提出建設(shè)工業(yè)遺產(chǎn)博物館，積極業(yè)企業(yè)舊廠區(qū)改造利用實(shí)施辦法》，將造、退二進(jìn)三、總部建設(shè)、和改造提升。持，提出實(shí)施

“

騰籠換鳥

”，發(fā)展商住、檢評(píng)估工作實(shí)施方案》，將工藝遺產(chǎn)利年，全市文物保護(hù)大會(huì)發(fā)布的《西安方案》以及次年市政府發(fā)布的《西安游產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展。工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用、打造

“

生活秀帶

”加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用、完善工業(yè)博但發(fā)展迅速，從

2013

年提出

“

從工業(yè)設(shè)工業(yè)博物館體系開(kāi)始。之后便快速年更是將工業(yè)遺產(chǎn)利用率列為城市風(fēng)政府工業(yè)舊改的積極性。在發(fā)展文創(chuàng)步應(yīng)用到旅游業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)、旅游、業(yè)遺存本身時(shí)，西安已經(jīng)將工業(yè)遺產(chǎn)護(hù)與城市形象提升相融合，讓工業(yè)遺分為三類。以文化商業(yè)為主的，例如知文化商業(yè)中心、由老毛巾廠改造成的科技園

”。以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為主的，例如設(shè)西安平絨廠改造成的

“

老菜場(chǎng)市井文化坡國(guó)際藝術(shù)區(qū)

”。另外還有西安非常重物館、156

工業(yè)遺產(chǎn)博物館，是西安建新建或升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)及企18

世紀(jì)末

19

世紀(jì)初迎來(lái)大批工廠，開(kāi)年代，全球化加速推進(jìn)，許多發(fā)達(dá)國(guó)分廠房漸漸失去利用價(jià)值，最終成為識(shí)到重工業(yè)和煤電廠對(duì)空氣質(zhì)量及人進(jìn)一步加快了某些工業(yè)項(xiàng)目的淘汰速國(guó)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占比由

49%

升至43%

降至

17%。

義的標(biāo)志性建筑得以保留。經(jīng)過(guò)改造途也得到優(yōu)化。由于其獨(dú)特的結(jié)構(gòu)和賴政府補(bǔ)貼，且多改造為博物館、藝館，在延續(xù)建筑歷史文化的同時(shí)亦有為了參觀展覽，也有意來(lái)參觀歷史保濟(jì)主要由旅游、藝術(shù)、文化和創(chuàng)意產(chǎn)用途變更的方向。的數(shù)量情況，我們可先從工業(yè)的從業(yè)口結(jié)構(gòu)在改革開(kāi)放之后發(fā)生顯著變化，由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯市關(guān)于加強(qiáng)文物保護(hù)利用改革的實(shí)施市旅游條例》均提出將工業(yè)遺產(chǎn)與旅2021

年，市政府下發(fā)了《推動(dòng)西安市工作方案》，提出建立工業(yè)遺產(chǎn)清單、物館體系、發(fā)展新業(yè)態(tài)。西安工業(yè)遺產(chǎn)相關(guān)政策雖然起步較晚，轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)

”

的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，并提出建提高工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用重要性，2020貌特色評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步推動(dòng)了各區(qū)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，西安將工業(yè)遺產(chǎn)進(jìn)一教育、休閑一體化的工業(yè)文化旅游新模式。在其他城市還將目光聚焦在工融入到城市建設(shè)中，推動(dòng)工業(yè)遺產(chǎn)保產(chǎn)成為城市的一部分。實(shí)踐方面西安在工業(yè)遺存改造實(shí)踐方面大致可名的由大華紗廠改造成的

“

大華

1935”復(fù)合型社區(qū)商業(yè)中心

“

叁伍壹壹文創(chuàng)計(jì)產(chǎn)業(yè)集群“老鋼廠創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園”、創(chuàng)意街區(qū)”、西北第一印染廠改造的“半視的博物館類，例如大華工業(yè)遺產(chǎn)博立工業(yè)遺產(chǎn)博物館體系重要的起點(diǎn)。西安政策方面2013

年，西安市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目遷出，利用現(xiàn)有存量土地局公布《西安市

2013

年文物工作要推動(dòng)工業(yè)遺產(chǎn)相關(guān)政策制定。2019

年，西安市政府發(fā)布《西安市工舊廠房改造利用分為了四類

：搬遷改對(duì)部分類型提供了實(shí)施路徑與政策支文創(chuàng)、工業(yè)旅游等服務(wù)業(yè)。2020

年，市政府發(fā)布《西安市城市體用率列為城市風(fēng)貌特色評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。同工業(yè)遺存

：轉(zhuǎn)型與升級(jí)發(fā)展與規(guī)模社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展演變，往往需要不斷業(yè)發(fā)展的新需求。歐洲和北美城市在啟第一次工業(yè)革命。進(jìn)入

20

世紀(jì)

80家的制造業(yè)勞動(dòng)力比例開(kāi)始下降，部廢棄項(xiàng)目。與此同時(shí)，人們也日益認(rèn)類健康的負(fù)面影響，這一意識(shí)的提升度。自

1951

至

2011

年的

60

年間，英81%，而第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占比則由

經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，大批具有歷史文化意升級(jí)后，不僅功能定位有所提升，用硬件條件限制，這類建筑往往需要依術(shù)館等對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有著獨(dú)特要求的場(chǎng)利于提高展覽價(jià)值。許多游客不僅是留建筑的獨(dú)特魅力。在這一時(shí)期，經(jīng)業(yè)驅(qū)動(dòng)，一定程度上決定了工業(yè)廠房對(duì)于中國(guó)冗余工業(yè)廠房或是工業(yè)遺存人數(shù)中窺見(jiàn)一些趨勢(shì)。中國(guó)的就業(yè)人

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0%

1841185118611871188118911901191119211931

19511961

1981199120012011

英國(guó)就業(yè)人口組成，1841

-

2011

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54

57

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75

78

81

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87

90

93

96

99

02

05

08

11

14

17

中國(guó)就業(yè)人口組成，1954

-

2020

來(lái)源

：牛津經(jīng)濟(jì)研究院、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、第一太平戴維斯研究部1415

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告????????????????務(wù)業(yè)及國(guó)內(nèi)消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型升級(jí)。其中領(lǐng)在這一過(guò)程中，中國(guó)工業(yè)并未路徑，而是希望繼續(xù)保持制造域的小型廠房先后廢棄的同全新現(xiàn)代化廠房，制造業(yè)也在化廠房按照更高標(biāo)準(zhǔn)打造，以在自動(dòng)化、生產(chǎn)效率、選址、有所體現(xiàn)。服務(wù)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、引領(lǐng)新工業(yè)產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代化工廠成為近年新建項(xiàng)目的主流。截至存量上升到

2,910

萬(wàn)平方米，僅個(gè)別年份有所差異。而自

1980

年代開(kāi)始，第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口自

1994

年起占比超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。以上海為例，第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)從

2014

年的

477

萬(wàn)人下降第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)增加到

1,000

萬(wàn)人。二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)從

210

萬(wàn)下降到

173

萬(wàn)，僅占全市就業(yè)人口及交通擁堵問(wèn)題，北京大量重工業(yè)企業(yè)遷往外地，成為工業(yè)明、金山、青浦等遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域

；與此同用地或被清理整治，或經(jīng)過(guò)功能重新定位，迎虹口、黃浦、長(zhǎng)寧和楊浦等中心城區(qū)的工業(yè)廠0%

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-100%中國(guó)正處于從制造業(yè)主導(dǎo)向服轉(zhuǎn)型之中，也因此迎來(lái)了工業(yè)先城市及沿海地區(qū)走在前列。完全走向西方國(guó)家的傳統(tǒng)發(fā)展業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。在城市中心區(qū)時(shí)，郊區(qū)不斷涌現(xiàn)更大規(guī)模的陸續(xù)向中西部地區(qū)遷移?，F(xiàn)代滿足不斷升級(jí)的產(chǎn)業(yè)需求，這規(guī)模、可持續(xù)性等多個(gè)方面均來(lái)源

：市統(tǒng)計(jì)局、第一太平戴維斯研究部來(lái)源

：市統(tǒng)計(jì)局、第一太平戴維斯研究部

2014

2019

從地段分布來(lái)看，新建工廠多集中在奉賢、崇

時(shí)，市中心區(qū)的工業(yè)廠房庫(kù)存逐漸減少，工業(yè)

合城市發(fā)展需求進(jìn)行改造升級(jí)。近年來(lái)，普陀、

房總存量均呈現(xiàn)減少趨勢(shì)。300%

400%

500%

2009

100%

200%上海工業(yè)廠房存量變化，按區(qū)域941919

20%

10%

0%

上海就業(yè)人口組成，2002-2030在

1970

年代及之前，第一產(chǎn)業(yè)人口占比多維持在

70%

以上，人口占比大幅下降，第二、三產(chǎn)業(yè)人口占比持續(xù)上升。其中在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型更深入的領(lǐng)先城市，就業(yè)機(jī)會(huì)的變化更加明顯。到

2019

年的

336

萬(wàn)人，僅占全市就業(yè)人口的

24%

；同期，60%50%40%30%

????

????

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99

04

09

14上海就業(yè)人口組成，1994-2019

????

????

????

20%

10%

0%

北京就業(yè)人口組成，2002-2030北京就業(yè)市場(chǎng)也呈現(xiàn)類似走勢(shì)。2014

年至

2019

年間，第的

14%，同期第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)增至

1,060

萬(wàn)。為緩解污染就業(yè)人數(shù)減少的一項(xiàng)重要原因。60%50%40%30%

12

10

8

6

4

2

0100%

90%

80%

70%

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99

04

09

14北京就業(yè)人口組成，1994-2019

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16第一太平戴維斯

12

10

8

6

4

2

0

94

100%

90%

80%

70%

以上海為例，上海繼續(xù)向現(xiàn)代

由工業(yè)遺存到城市復(fù)興

17

革命的愿望依然強(qiáng)烈，以新興

華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

2019

年，上海的工業(yè)廠房總

人均面積超過(guò)

1

平方米。

??

??

35

30

25

20

15

10

5

02004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019

上海工業(yè)廠房總存量

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告統(tǒng)價(jià)值或功能意義當(dāng)增建原有骨架，同時(shí)摒棄內(nèi)部結(jié)構(gòu)獨(dú)特建筑結(jié)構(gòu)，如發(fā)電廠、船分新建含部分共享居住空間業(yè)功能引領(lǐng)，適當(dāng)附加居住、力的租賃團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期價(jià)值可緩解特定用途物業(yè)供應(yīng)短積

/

提升容積率化產(chǎn)業(yè)更易于管理標(biāo)，提升城市形象中心由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司區(qū)位特點(diǎn)中央商務(wù)區(qū)地段商務(wù)氛圍成熟，交通連接便利次中心地段，略偏離主干道區(qū)位中包含地標(biāo)或其他重要傳規(guī)模體量建筑特色用途類型主要挑戰(zhàn)

機(jī)遇典型案例5,000–10

萬(wàn)平方米建筑體量較小，翻新改造或適零售或文化主導(dǎo)?

設(shè)計(jì)及施工限制?

建筑特色及不可替代性存在?

在新開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)有限的區(qū)域，

缺的局面?

有望通過(guò)改造，增加使用面?

倫敦泰特現(xiàn)代美術(shù)館?

船廠

1862?

維也納市區(qū)煤氣罐改造工程?

中國(guó)寶武鋼鐵會(huì)博中心5-20

萬(wàn)平方米多層建筑（3-8

層），保留建筑辦公為主，少量零售配套，可能?

定位?

目標(biāo)租戶較為受限，需強(qiáng)有?

投資方式相對(duì)直接?

相對(duì)易于變現(xiàn)退出?

小型投資者有參與機(jī)會(huì)?

以辦公為主，相比零售、文?

倫敦巴特西發(fā)電站改造?

廣州珠江啤酒廠10-50

萬(wàn)平方米大型標(biāo)志性建筑

；綜合體量及廠等

；涉及片區(qū)重新規(guī)劃及部功能復(fù)合，以藝術(shù)、文化、商辦公等功能?

基礎(chǔ)建設(shè)?

資金投入規(guī)模大?

升級(jí)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)?

通過(guò)建立獨(dú)具特色的城市地?

通常會(huì)得到政府支持?

競(jìng)爭(zhēng)有限?

倫敦國(guó)王十字區(qū)?

曼徹斯特

Printworks

休閑?

楊浦濱江南段?

北京六工匯?

德國(guó)魯爾區(qū)單體項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園區(qū)型城市片區(qū)型第一太平戴維斯

改造類型及代表案例*

按改造后功能劃分

1

3代表案例1.

楊浦濱江南段2.

中國(guó)寶武鋼鐵會(huì)博中心3.

倫敦巴特西發(fā)電站改造4.

維也納市區(qū)煤氣罐改造工程421819

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告研究報(bào)告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報(bào)告來(lái)看，這項(xiàng)內(nèi)容存在問(wèn)題較多。課題的問(wèn)題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報(bào)告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過(guò)。問(wèn)題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.沒(méi)有表述問(wèn)題。只交代了課題研究的背景，沒(méi)有把問(wèn)題交代清楚。沒(méi)有問(wèn)題表述的課題研究成果就不能算是真實(shí)的研究成果。只有把問(wèn)題表述清楚、準(zhǔn)確、真實(shí)，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問(wèn)題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問(wèn)題，但不從教育實(shí)際問(wèn)題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問(wèn)題，是從我國(guó)、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報(bào)告只是把搜集到的有關(guān)問(wèn)題表述粘貼過(guò)來(lái)，沒(méi)有根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行分，沒(méi)有本校的實(shí)際問(wèn)題。問(wèn)題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實(shí)基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問(wèn)題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問(wèn)題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實(shí)證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析，對(duì)問(wèn)題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強(qiáng)。和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主題博物館或文化演出場(chǎng)館城市公共場(chǎng)所1990

~

2000

年國(guó)的工業(yè)發(fā)展、實(shí)體經(jīng)濟(jì)騰飛發(fā)揮邊遷移。曾經(jīng)位于城市主要區(qū)域的居住環(huán)境惡劣、公共設(shè)施匱乏、流開(kāi)始為順應(yīng)城市發(fā)展變化而做出相老舊工廠，始為中國(guó)工藝遺存更新合性合理開(kāi)發(fā)的觀念，多表現(xiàn)為物廠房改建為雙安商場(chǎng)。2001

~

2013

年開(kāi)發(fā)與功能開(kāi)發(fā)并舉發(fā)展轉(zhuǎn)向物質(zhì)空間形態(tài)開(kāi)發(fā)和功能重，即全面開(kāi)發(fā)階段。工業(yè)歷史建引入，是物理空間的更新變?yōu)槲幕萆鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多目標(biāo)更新，造有吸引力的城市環(huán)境。比如，從“

北京

798”。2014

年至今再分配級(jí)，明顯注入了更強(qiáng)的保護(hù)意識(shí)與商業(yè)服務(wù)功能，并更多與城市的公結(jié)合，展示鮮明的城市文化和地域浦濱江、廣東中山岐江公園等。業(yè)設(shè)施、展現(xiàn)沉浸式工業(yè)歷史氛圍筑師等藝術(shù)家的青睞。改造過(guò)程中，創(chuàng)造城市特色的產(chǎn)業(yè)園及商業(yè)街區(qū)，展示大型雕塑、裝置藝術(shù)、現(xiàn)代藝坊創(chuàng)意園就是改建于上鋼十廠原軋代藝術(shù)中心的

“

北京

798”。清晰，并未能達(dá)到最好的保和人文發(fā)展有較強(qiáng)的影響力，不僅工業(yè)遺存的保護(hù)和改造僅僅考慮了的社區(qū)環(huán)境和氛圍、工人們的鄉(xiāng)愁、階段、城市格局等綜合要素的融合邊群眾的意愿，在決策中考慮人文成博物館，將歷史的總結(jié)與回顧呈現(xiàn)在當(dāng)代的工藝生產(chǎn)過(guò)程，從中展示工業(yè)的歷史感和劇院，將現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)文化與工業(yè)痕跡相結(jié)合，體驗(yàn)的平臺(tái)。通過(guò)延續(xù)周邊環(huán)境，保留老廠去。在保留工業(yè)建筑基本不變的前提下，功利用，賦予一些空間新的功能使之滿足現(xiàn)代如武漢漢陽(yáng)造文化創(chuàng)意園、上海1862船廠。歷史性等方面需要加強(qiáng)導(dǎo)致工業(yè)遺存逐漸消失，工業(yè)風(fēng)貌被破壞。史意義存在偏差，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到工業(yè)遺存保護(hù)工業(yè)時(shí)期的歷史記憶也隨之被抹去。群，其工業(yè)風(fēng)貌建筑、工業(yè)產(chǎn)業(yè)類型、與建的歷史背景、歷史環(huán)境的相互影響的全盤考段，依托工業(yè)廢棄地上的工業(yè)景觀，與自然景觀和人工景觀進(jìn)行統(tǒng)一的驗(yàn)的休閑娛樂(lè)空間。如廣東中山岐濱江。效應(yīng)，進(jìn)一步吸引資本涌入及聚攏，小區(qū)聚集在濱江岸線周邊，優(yōu)質(zhì)資高成本的群體手中，舊有城市資源由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯

行業(yè)現(xiàn)狀中國(guó)工業(yè)遺存改造發(fā)展特點(diǎn)工業(yè)遺存改造為現(xiàn)代藝術(shù)區(qū)中國(guó)工業(yè)遺存改造發(fā)展歷程萌芽期

單純物質(zhì)空間功能轉(zhuǎn)變隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，曾經(jīng)為中重要作用的工業(yè)廠房開(kāi)始向城市周工業(yè)廠區(qū)開(kāi)始逐步成為經(jīng)濟(jì)萎縮、動(dòng)人口聚集的“城市銹帶”。市場(chǎng)上應(yīng)更新改建的工業(yè)遺存改造，騰退改造的初級(jí)階段，當(dāng)時(shí)尚未形成綜業(yè)功能的直接轉(zhuǎn)變，如北京手表廠發(fā)展期

注入新的內(nèi)涵，物質(zhì)空間第二階段的發(fā)展由單純的物質(zhì)空間開(kāi)發(fā)并舉、功能開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展并筑的再利用更大程度的將文化功能創(chuàng)意為主導(dǎo)的空間更新，進(jìn)一步包規(guī)劃、文化、產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從而創(chuàng)軍工廠轉(zhuǎn)型為國(guó)際當(dāng)代藝術(shù)中心的提升期

資本的聚集和城市資源的這一時(shí)期對(duì)于工業(yè)遺存的改造或升科學(xué)規(guī)劃的理念，如注入文化功能、共景觀空間或城市配套服務(wù)功能相特色。如北京首鋼六工匯、上海楊具有高大寬敞廠房、飽經(jīng)滄桑的工的工業(yè)遺存，往往備受攝影師、建將原有工業(yè)元素應(yīng)用到新建筑上，賦予工業(yè)文化新的經(jīng)濟(jì)效益。用以術(shù)作品等。如位于上海的前上海紅鋼廠廠房

；從軍工廠轉(zhuǎn)型為國(guó)際當(dāng)中國(guó)工業(yè)遺存改造發(fā)展問(wèn)題

保護(hù)與再利用原則和目標(biāo)不

護(hù)更新效果工業(yè)遺存對(duì)于某個(gè)時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)僅是建筑空間的使用?，F(xiàn)有大部分建筑本身的價(jià)值，對(duì)其由歷史形成對(duì)其建筑本身的類型、城市發(fā)展的不夠完整。同時(shí)，在采納和接受周因素等方面，亦有提升空間。讓工業(yè)遺存改造新的占地面積較大、風(fēng)貌保存較好的地如工業(yè)設(shè)施、地表痕跡和廢棄物等規(guī)劃，整合成能為人們提供工業(yè)體江公園，上海楊浦濱江、上海徐匯

城市公共資源的壟斷工業(yè)遺存區(qū)域改造引起的文化聚集導(dǎo)致地價(jià)升值。眾多高端封閉居住源漸漸聚集壟斷在少數(shù)可以支付更被占用，城市公共資源被壟斷。單體或小規(guī)模工業(yè)建筑改建工業(yè)建筑見(jiàn)證了城市的發(fā)展軌跡，將其改造人眼前。通過(guò)博物館的形式保存與展示原有真實(shí)感。而將工業(yè)建筑改造成文化演出場(chǎng)館、給藝術(shù)家一個(gè)舞臺(tái)，同樣也給市民一個(gè)文化區(qū)的歷史風(fēng)貌，將其融入到新的城市空間中過(guò)串聯(lián)整合獨(dú)立空間對(duì)內(nèi)部空間進(jìn)行整改再需求，既保留歷史簡(jiǎn)直，又凸顯了現(xiàn)實(shí)意義。

遺存保護(hù)的完整性、文化性、由于過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)效益，城市中的大拆大建長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)工業(yè)遺存所蘊(yùn)含的價(jià)值及歷的重要性，導(dǎo)致城市中的很多廠區(qū)被拆除，工業(yè)遺存的改造，不單純是幾棟建筑或建筑筑其相關(guān)的重要?dú)v史事件和人物，以及所處量以及人們的認(rèn)識(shí)仍存在不足。2021

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告中國(guó)工業(yè)遺存的煥活城市歷史文化名片由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司規(guī)劃及設(shè)計(jì)策略2223

城市空間日趨飽和，城市舊工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)和再利用

煌的工業(yè)遺存需要融入當(dāng)下城市規(guī)劃、需要在保留

主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)維度

：

靜態(tài)保護(hù)，尊重城市的空間規(guī)律

：

每一座工業(yè)遺存都是一處獨(dú)立的存在，對(duì)待承載大

間，需要妥善留存，因?yàn)樗淼墓I(yè)氛圍是專屬

動(dòng)態(tài)更新，激發(fā)舊城的功能活力

：

主要表現(xiàn)為功能重組，即原有被淘汰空置的工業(yè)空

激發(fā)城區(qū)活力，成長(zhǎng)為城市生活的嶄新組成部分。PART

2第一太平戴維斯

活化策略

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告有著

5.5

公里的岸線長(zhǎng)度，主要包括上海以南的濱江地塊。創(chuàng)造了中國(guó)工業(yè)史上眾多的工業(yè)之最，保教科文組織專家稱為

“

世界僅存的最大濱27

萬(wàn)平方米。其中，最具代表性的是迄今案主要針對(duì)楊浦濱江南段的整體商業(yè)發(fā)展保證未來(lái)區(qū)域的發(fā)展能夠基于市場(chǎng)發(fā)展規(guī)戰(zhàn)，對(duì)于對(duì)楊浦濱江南段商業(yè)的規(guī)劃工作主要依托以下展提出更高要求引力和競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際消費(fèi)中心城市和世界級(jí)綜合消費(fèi)目基本建成人民城市建設(shè)示范區(qū)，成為科技創(chuàng)新的高地、開(kāi)發(fā)進(jìn)度不同，包括尚未明確地塊指標(biāo)的未出讓地塊，中的已出讓地塊以及已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)地塊。對(duì)于板塊的整體形成具有不同商業(yè)形態(tài)與商業(yè)內(nèi)容的有層次的整體商業(yè)體與開(kāi)發(fā)方向均不明晰，需充分考慮項(xiàng)目的短期與長(zhǎng)期發(fā)展。發(fā)造成壓力升期，同屬于楊浦區(qū)的五角場(chǎng)商圈則已發(fā)展成熟，楊浦于板塊的商業(yè)規(guī)劃帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司楊浦濱江南段項(xiàng)目背景楊浦濱江南段位于上海市濱江發(fā)展的北段，市楊浦區(qū)秦皇島路至定海路段的楊樹浦路楊浦濱江南段楊樹浦工業(yè)區(qū)在發(fā)展歷程中留了大量極具特色的工業(yè)遺存，被聯(lián)合國(guó)江工業(yè)帶

”。目前保留著歷史建筑

24

處，已有

110

年歷史的楊樹浦發(fā)電廠。更新方以及核心商業(yè)點(diǎn)位進(jìn)行定量定性分析，以律與實(shí)際消費(fèi)需求。第一太平戴維斯

案例分享商業(yè)規(guī)劃需統(tǒng)籌考慮不同地塊的商業(yè)指標(biāo)與發(fā)展現(xiàn)狀，規(guī)劃。大量工業(yè)遺存尚未收儲(chǔ)，開(kāi)發(fā)主體尚不明晰楊浦濱江南段板塊內(nèi)有大量工業(yè)遺存尚未收儲(chǔ)，開(kāi)發(fā)主功能規(guī)劃，以保證板塊實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)周邊板塊商業(yè)發(fā)展逐顯效力，對(duì)楊浦濱江南段商業(yè)的開(kāi)楊浦濱江板塊相鄰板塊如北外灘、瑞虹新城正值商業(yè)上濱江南段作為后發(fā)區(qū)域，受到來(lái)自周邊的商業(yè)擠壓，對(duì)項(xiàng)目挑戰(zhàn)大量的工業(yè)遺存對(duì)楊浦濱江南段的發(fā)展既是財(cái)富也是挑規(guī)劃背景

：上?！笆奈濉眹?guó)際消費(fèi)中心城市規(guī)劃背景下對(duì)板塊發(fā)上?！笆奈濉币?guī)劃要求基本建成具有全球影響力、吸的地城市。同時(shí)楊浦區(qū)“十四五”規(guī)劃努力將楊浦濱江城市更新的典范、社會(huì)治理的樣板。板塊尚處在規(guī)劃階段，地塊開(kāi)發(fā)指標(biāo)尚未明確規(guī)劃期間，楊浦濱江南段尚處在規(guī)劃明確階段，地塊的指標(biāo)明確但未明確開(kāi)發(fā)主體的待出讓地塊，尚處于建設(shè)2425

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告充分參考國(guó)內(nèi)外先進(jìn)案例，楊浦濱江力區(qū)江打造為“人民城市建設(shè)示范區(qū)”的濟(jì)生態(tài)園和楊浦濱江“世界會(huì)客廳”導(dǎo)入、工業(yè)遺存豐富、濱江景觀資源、江南段打造成近代工業(yè)風(fēng)和現(xiàn)代科技游購(gòu)?qiáng)视谝惑w的楊浦濱江商旅活力帶覽帶傳統(tǒng)工業(yè)文明引領(lǐng)現(xiàn)代商業(yè)文明，根筑形態(tài)與商業(yè)定位，打造既有文化底化博覽帶。潮流風(fēng)向標(biāo)楊浦電廠的工業(yè)文化基因，打造工業(yè)展示區(qū)，發(fā)展夜間經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與活動(dòng)，服飾珠寶、文化功能等業(yè)態(tài)，充分發(fā)其中楊浦濱江南段即“一核”，規(guī)劃以“生活秀帶”為引領(lǐng)，對(duì)標(biāo)國(guó)創(chuàng)研發(fā)、文化創(chuàng)意等領(lǐng)域具有全球影響力的中央活動(dòng)區(qū)，成為上海進(jìn)最大規(guī)模的工業(yè)遺存轉(zhuǎn)化和最大面積的舊區(qū)改造，以世界技能大工業(yè)文明、有高度的商業(yè)影響力、集聚的在線新經(jīng)濟(jì)、品質(zhì)的水岸中國(guó)啤酒“南天王”的珠江啤酒廠1985年就創(chuàng)立于此，留下無(wú)數(shù)美譽(yù)，以及老廣記憶中最地道的珠江味道。啤酒決定整體搬遷，但

“

廠遷情存

”，市政府同意以保萬(wàn)㎡的琶醍。如今完成初步改造華麗蝶變的琶醍，攜觀、餐廳和創(chuàng)意辦公于一身，不僅成為鐫刻城市工業(yè)載體，更晉升當(dāng)之無(wú)愧的廣州城市新名片。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯

應(yīng)對(duì)策略與工作成果

經(jīng)過(guò)對(duì)發(fā)展基礎(chǔ)條件的系統(tǒng)梳理，并

南段的商業(yè)規(guī)劃方向主要包括

：

充分發(fā)揮水岸聯(lián)動(dòng)，打造全球城市活依托濱水的資源稟賦，圍繞將楊浦濱總目標(biāo)，依托“長(zhǎng)陽(yáng)秀帶”在線新經(jīng)全域旅游示范區(qū)建設(shè)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)持續(xù)紅色文化資源等多重優(yōu)勢(shì)，將楊浦濱感并存、多元文化魅力凸顯、吃住行和地標(biāo)性夜生活集聚區(qū)。依托工業(yè)遺存文化，打造滬上文化博充分挖掘與保護(hù)現(xiàn)存的工業(yè)遺存，以據(jù)保護(hù)建筑與新建商業(yè)載體不同的建蘊(yùn)又具商業(yè)引領(lǐng)性的上海濱江商業(yè)文開(kāi)展首店經(jīng)濟(jì)與夜間經(jīng)濟(jì)，打造時(shí)尚依托國(guó)際時(shí)尚中心的時(shí)尚潮流特色、文明與摩登時(shí)尚相結(jié)合的時(shí)尚與創(chuàng)新關(guān)注首店品牌，重點(diǎn)引入時(shí)尚潮流、揮對(duì)時(shí)尚潮流的展示與交流功能。案例小結(jié)楊浦區(qū)“十四五”規(guī)劃中提出“一核引領(lǐng)、雙翼齊飛、多點(diǎn)發(fā)力”，際一流濱水區(qū)，推動(dòng)一批標(biāo)志性、引領(lǐng)性重大項(xiàng)目落地，建設(shè)在科乃至全國(guó)的人民城市建設(shè)示范區(qū)。在“三年行動(dòng)計(jì)劃”中提到將推賽召開(kāi)為契機(jī)，全力打造世界級(jí)會(huì)客廳。未來(lái)?xiàng)钇譃I江將以獨(dú)特的空間聚焦世界目光。案例分享廣州珠江啤酒廠項(xiàng)目背景琶醍位于廣州市海珠區(qū)，濱接珠江南岸一線，被稱為此后歷經(jīng)三十載一路發(fā)展為全球最大的啤酒釀造中心，2010

年為響應(yīng)

“

退二進(jìn)三

”

城市更新發(fā)展要求，珠江護(hù)性更新方式就地改造，于是便有了總建設(shè)規(guī)模約

26華南最大的啤酒博物館，集合各式展覽空間、親水景歷史、傳承城市時(shí)尚文化、展示城市智慧發(fā)展的重要2627

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告實(shí)現(xiàn)琶醍從單一餐飲商業(yè)項(xiàng)目，到城市文化平臺(tái)的更新飛躍。域已初見(jiàn)成效

：性業(yè)態(tài)，延伸項(xiàng)目文化屬性。如引入

J10

音樂(lè)、和懿禮服、引入奇川展覽、The

Cave

電音派對(duì)等潮玩活動(dòng)，吸引潮人婚宴及商務(wù)宴會(huì)

71

場(chǎng)。2019

年全球十大必看展

Teamlab深深植入琶醍印象肌理。策劃工作之初存在重重挑戰(zhàn)

：級(jí)

“

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)

”，如今萬(wàn)眾矚試驗(yàn)區(qū)

”

規(guī)劃尚未出爐。對(duì)體量較大的展能級(jí)可輻射的外力較弱，更需依靠工作提出較高要求。依托展中融合項(xiàng)目原有基因與文化脈絡(luò)，能夠既貼合廣州本土地理人文，又將的一道考驗(yàn)。琶醍一期規(guī)劃較為簡(jiǎn)單，以單一的餐娛樂(lè)等業(yè)態(tài)較為匱乏，主要營(yíng)業(yè)時(shí)段發(fā)利用率不高，難以激發(fā)客群復(fù)合消應(yīng)對(duì)策略

：相對(duì)低一些但形象效應(yīng)明顯的的濱江時(shí)，打造極具吸引力和話題度的特色琶醍知名度。級(jí)為舊工業(yè)遺存體驗(yàn)空間，打造創(chuàng)意尚秀場(chǎng)、文化平臺(tái)

；米倉(cāng)則設(shè)置戶外被改造為藝術(shù)展覽中心，深入活化沉餐廳、健身房等商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)打造創(chuàng)意設(shè)計(jì)、展覽運(yùn)營(yíng)、直播電商等創(chuàng)和層級(jí)，大幅提升業(yè)態(tài)豐富度。屬性濃度，重新打磨空間以舉辦時(shí)尚比增長(zhǎng)

17.61%、6.57%。2019

年珠江啤酒文化產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總醍努力聯(lián)動(dòng)周邊旅游資源，首次成為廣州國(guó)際燈光節(jié)和廣州元再攀新高。其中租賃餐飲服務(wù)營(yíng)收超過(guò)

5000

萬(wàn)，毛利率釀造并駕齊驅(qū)的珠啤

“

雙主業(yè)

”。家，每年舉辦各類文化盛宴、城市盛會(huì)活動(dòng)超

100

場(chǎng)，接待觀約

3

萬(wàn)人次，短視頻總流量達(dá)

30

余萬(wàn)。消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)從一步激活文旅商業(yè)活力。條廣東省工業(yè)旅游精品線路，廣州僅有醍為重要節(jié)點(diǎn)的

“

廣州藥醉之旅

”。如之地，未來(lái)還將繼續(xù)打造珠江精釀啤酒心、超高煙塔觀景平臺(tái)、環(huán)形瀑布水塔（Beer

Cube）項(xiàng)目規(guī)模將擴(kuò)大至琶醍琶醍秉持打造粵港澳大灣區(qū)地標(biāo)級(jí)文藝的珠江

“PARTY”。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯項(xiàng)目挑戰(zhàn)珠江啤酒廠作為傳統(tǒng)工業(yè)舊址遺存，琶洲區(qū)域發(fā)展尚處起步，方興未艾項(xiàng)目起初策劃之時(shí)，琶洲定位僅為市目的國(guó)家級(jí)

“

琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)本項(xiàng)目而言，彼時(shí)規(guī)劃高度下區(qū)域發(fā)自身，塑造強(qiáng)吸引力亮點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域歷史底蘊(yùn)弱，文化基因缺乏發(fā)展工業(yè)舊址改造的重難點(diǎn)之一即為在發(fā)而項(xiàng)目所在的海珠區(qū)并非廣州傳統(tǒng)老周、啤酒節(jié)、藝術(shù)節(jié)、品牌發(fā)布會(huì)等大型活動(dòng)和特色展覽，如今珠江啤酒廠地塊仍在升級(jí)過(guò)程中，而率先落實(shí)更新的區(qū)業(yè)態(tài)多元，酒吧街蝶變文創(chuàng)造勢(shì)場(chǎng)通過(guò)引進(jìn)音樂(lè)時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)展覽、文化創(chuàng)意、婚慶商務(wù)等綜合嘻嘻文化等文創(chuàng)工作室，增添琶醍文創(chuàng)基因

；利用工業(yè)空間集聚。2018

年琶醍還開(kāi)始培育婚慶宴會(huì)新業(yè)態(tài)，全年舉辦也在琶醍舉辦了目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的展覽，讓文化創(chuàng)意標(biāo)簽經(jīng)濟(jì)收益漲勢(shì)強(qiáng)勁，啤酒文化漸成新“主業(yè)”2018

琶醍營(yíng)收

7433

萬(wàn)元、利潤(rùn)總額

3305

萬(wàn)元，分別同額為

3667

萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)

16.32%。2020

年疫情之下琶國(guó)際美食節(jié)分會(huì)場(chǎng)，文化產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)上漲，利潤(rùn)總額

4140

萬(wàn)高達(dá)

63%。啤酒文化產(chǎn)業(yè)已通過(guò)自身發(fā)展，逐漸成為與啤酒社會(huì)效應(yīng)突出，人氣活力不斷聚集如今琶醍月均人流數(shù)據(jù)已達(dá)

10

萬(wàn)人次，合作商戶達(dá)

300

余賓客

240

余萬(wàn)人次。珠江

-

英博國(guó)際啤酒博物館全年接待參以廣州本地客群為主轉(zhuǎn)向本地與外地商務(wù)旅游客群并重，進(jìn)案例小結(jié)2020

年廣東省文化和旅游廳發(fā)布

20兩條線路獲此認(rèn)證，其中之一便是以琶今的琶醍已逐漸成為廣州休閑旅游首選體驗(yàn)中心、麥芽筒倉(cāng)高端藝術(shù)展覽中廣場(chǎng)等全新亮點(diǎn)，全面建成后的啤酒廠的

20

倍。從

“

啤酒廠

”

到

“

啤酒廠

”，高地的發(fā)展愿景，正逐漸成為名副其實(shí)市區(qū)，本身歷史文化底蘊(yùn)較弱。如何啤酒文化發(fā)揚(yáng)光大，也成為項(xiàng)目改造業(yè)態(tài)功能單一，掣肘消費(fèi)潛力Savills

接手珠江啤酒廠地塊項(xiàng)目時(shí)，飲酒吧業(yè)態(tài)組成，而運(yùn)動(dòng)休閑、文化為夜間，白天人氣稀薄，項(xiàng)目整體開(kāi)費(fèi)潛力。應(yīng)對(duì)策略與工作成果針對(duì)以上問(wèn)題，savills

團(tuán)隊(duì)提出

4

大

1.

通過(guò)分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃，優(yōu)先改造難度區(qū)域及工業(yè)遺存，消解開(kāi)發(fā)體量的同節(jié)點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)項(xiàng)目初期人氣，打響

2.

針對(duì)工業(yè)遺存改造，將包裝車間升夢(mèng)工廠

；利用煤棚顯著的挑高建設(shè)時(shí)廣場(chǎng)，適合搭建大型舞臺(tái)

；麥芽筒倉(cāng)浸式體驗(yàn)。

3.

針對(duì)功能業(yè)態(tài)組合，增設(shè)特色網(wǎng)紅聯(lián)合辦公物業(yè)，引進(jìn)潮流音樂(lè)文化、意辦公產(chǎn)業(yè)，更新琶醍整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)4.

針對(duì)項(xiàng)目形象塑造，加大

“

文化

”2829

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告向，其西側(cè)為唐大明宮國(guó)家遺址保護(hù)年，作為西北地區(qū)近代第一個(gè)機(jī)器紡物資生產(chǎn)商之一，也引領(lǐng)了西安其后布局。21

世紀(jì)后，在紡織產(chǎn)業(yè)的衰退2008

年政策性破產(chǎn)。得益于附近的大點(diǎn)工程，大華紗廠于

2011

年及

2018棄工業(yè)遺產(chǎn)向商業(yè)、文化、娛樂(lè)等新最小干預(yù)為原則，在原先單一的文化樂(lè)等業(yè)態(tài)，并以

“

年輕、潮玩

“

的形象詮釋，為營(yíng)造活力商業(yè)空間帶來(lái)可能。及更加嚴(yán)格的保護(hù)要求限制，在設(shè)計(jì)多的挑戰(zhàn)

：求的限制地上及地下均屬于文物重點(diǎn)保護(hù)范圍

；紗廠舊址保護(hù)管理規(guī)劃》中，明確規(guī)高度及地下空間方面均不能有所突干預(yù)的保護(hù)性要求

：即注重建筑群文減少對(duì)文物本體的干擾程度，不宜過(guò)設(shè)施與文物風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。如何在多種容的更新，為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及技術(shù)提出矛盾下，如何在最小干預(yù)原則下最大限度業(yè)感，為工業(yè)遺產(chǎn)植入最為合宜的商商業(yè)空間的時(shí)效性與時(shí)尚感對(duì)新空間、業(yè)遺產(chǎn)的歷史環(huán)境中實(shí)現(xiàn)

；三是在遺富有工業(yè)感的體驗(yàn)式商業(yè)空間

；四是房轉(zhuǎn)化為兼具安全性與舒適性的商業(yè)區(qū)及建設(shè)控制地帶，地下范圍為大明由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司項(xiàng)目背景大華

1935

項(xiàng)目位于西安舊城區(qū)東北方區(qū)，原為大華紗廠。原廠始建于

1935織廠，發(fā)展為中國(guó)重要的棉紡織戰(zhàn)略幾十年作為全國(guó)重要工業(yè)城市的戰(zhàn)略和城市更新的大背景下，大華紗廠于明宮成為國(guó)家

“

十一五

”

大遺址保護(hù)重年，開(kāi)展兩次更新，最終完成了從廢產(chǎn)業(yè)的全新蛻變。以整體更新為目標(biāo)，功能之上，植入多元復(fù)合的商業(yè)、娛和內(nèi)容定位完成了對(duì)歷史環(huán)境的重新項(xiàng)目挑戰(zhàn)大華

1935

由于其特殊的區(qū)域位置，以伊始就面臨了比一般城市更新項(xiàng)目更地處遺址緩沖帶，擁有更多保護(hù)性要一方面，項(xiàng)目位于大明宮的遺址緩沖宮東內(nèi)院（唐代皇家的馬球場(chǎng)）遺址，另一方面，在

2016

年編制的《大華定了其保護(hù)范圍和控制地帶。在風(fēng)貌、破。文保管理部門對(duì)項(xiàng)目提出了最小物價(jià)值和歷史價(jià)值內(nèi)涵的闡釋和展現(xiàn)，多使用新型建筑裝修材料，確保新添保護(hù)性要求的限制下，實(shí)現(xiàn)其功能內(nèi)了諸多的挑戰(zhàn)。遺產(chǎn)的價(jià)值保護(hù)與商業(yè)性再利用存在一是在文物及工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)性要求地利用工業(yè)遺產(chǎn)的內(nèi)部空間尺度與工業(yè)活動(dòng)功能

；二是在今日消費(fèi)訴求下，新材料、新元素的期待，如何在舊工產(chǎn)保護(hù)的限制下通過(guò)精細(xì)化設(shè)計(jì)營(yíng)造如何將曾經(jīng)的生產(chǎn)性操作的車間及廠空間。西安大華

.

1935第一太平戴維斯

案例分享3031

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告在物質(zhì)空間更新之上，將有差異的工業(yè)的方式傳承，將多元的商業(yè)功能與帶有形成了每棟廠房特性迥異，體驗(yàn)豐富的年的

N1

館，作為一幢大跨度混凝土預(yù)三層，是一幢面積約為

1.8

萬(wàn)平方米的間，為了最大限度發(fā)揮這種高大尺度對(duì)的空間模式，圍繞高大中庭組織零售及形成橫縱兩個(gè)方向的商業(yè)環(huán)線，并結(jié)合享空間，向北側(cè)腹地拉動(dòng)流線，以歡迎個(gè)園區(qū)的重要門戶。中，修舊如舊是兩次改造的重要原則。留修復(fù)，并對(duì)修繕技術(shù)進(jìn)行深入研究，頂、風(fēng)管梁、立柱及大量出現(xiàn)的綠色素，而這些元素在

N1

這樣

80

年代建度墻裙高度、厚度和顏色等，都呈現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)到修繕的技術(shù)和效果，都細(xì)致制定不同的修舊方案，研究試驗(yàn)出了計(jì)理念得到了充分地體現(xiàn)。造，是一座面積為

5213

平方米的單層高度上，跳躍的極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地對(duì)于空有

3.8m。經(jīng)過(guò)建筑整體安全性復(fù)核驗(yàn)棄的地面管溝空間下挖

800mm

的高極限運(yùn)動(dòng)創(chuàng)造了良好的高度條件。在了大量的設(shè)備系統(tǒng)，設(shè)計(jì)利用風(fēng)管梁油煙機(jī)房等設(shè)備用房，實(shí)現(xiàn)樓面層商北地區(qū)首家專業(yè)室內(nèi)滑板場(chǎng)，包含初吸引著年輕的極限運(yùn)動(dòng)玩家日常練習(xí)新采用了謹(jǐn)慎的實(shí)施手法，重點(diǎn)更新西雕塑平臺(tái)，與現(xiàn)有的鋸齒狀屋頂相呼史特色的磚墻面，再現(xiàn)大華紗廠的輝煌將實(shí)體墻面替換為玻璃隔斷，創(chuàng)造從二齒形廠房山墻面，有著強(qiáng)烈的韻律和起顯的吸引和提示作用，為整個(gè)街區(qū)的風(fēng)的標(biāo)志。氣旺盛的多元業(yè)態(tài)潮玩商業(yè)綜合體。據(jù)大華

1935

項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，吸引著大量的消費(fèi)人群。截止

2019

年底，累計(jì)客流

148

萬(wàn)人次，銷售額新再利用，復(fù)興了工業(yè)精神，賦予了老廠房新的生命，打造了西安文化商同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化設(shè)計(jì)策略實(shí)現(xiàn)商業(yè)性目標(biāo)的模式，為城市更新提供了一京市鼓樓區(qū)，設(shè)計(jì)范圍南起中山碼頭北交界處，東以江邊路城市防汛墻為界，都城，歷史悠久，人文積淀深厚。辛亥崛起，下關(guān)發(fā)電廠即其中之一。曾經(jīng)最主要的省級(jí)火力發(fā)電廠和抗日殉址保留區(qū)待改造。通過(guò)建筑與環(huán)境營(yíng)造以游戲與休憩的方式與市民互動(dòng)，將其址景觀小游園。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯項(xiàng)目背景民國(guó)首都電廠舊址公園改造項(xiàng)目位于南端的長(zhǎng)江防汛墻，北至南京航道局碼頭基地總面積約

9200

㎡。南京曾是十朝革命后，中華民國(guó)臨時(shí)政府成立，工業(yè)2010

年電廠搬遷后，原廠址荒廢，作為難工友紀(jì)念地，該區(qū)域被規(guī)劃為工業(yè)遺將舊機(jī)械設(shè)備利用起來(lái)，保留歷史記憶，改造成為集展覽與餐飲為一體的工業(yè)遺修舊如舊的修繕技術(shù)在

N1

館及整個(gè)大華

.1935

項(xiàng)目設(shè)計(jì)大量具有時(shí)代特征的元素被小心地保區(qū)分其細(xì)部差異。如紡織建筑的斜屋墻裙，都是整個(gè)廠區(qū)的重要的視覺(jué)元造的較新廠房中，其色澤、舊飾面厚出與早期廠房微妙的差別，從

“

舊

”地按照每棟單體的具體情況區(qū)別對(duì)待，做舊專項(xiàng)工藝流程。讓新舊融合的設(shè)空間潛力的深度挖掘技術(shù)坐落在園區(qū)北側(cè)的

N3

館于

1947

年建廠房，被改造成為大型運(yùn)動(dòng)空間。在間有一定的需求，而

N3

在建筑凈高僅算及歷保專家充分論證，設(shè)計(jì)利用廢度，限定中區(qū)范圍的同時(shí)，盡可能為面積潛力方面，商業(yè)功能的植入帶來(lái)標(biāo)高處形成夾層，設(shè)置空調(diào)機(jī)房、排業(yè)坪效最大化。更新后的

N3

容納了西級(jí)、中級(jí)、高級(jí)和滑板街式區(qū)域及碗池，和參與各種專業(yè)賽事的活動(dòng)。應(yīng)對(duì)策略與工作成果設(shè)計(jì)策略針對(duì)不同工業(yè)遺產(chǎn)廠房特征，記憶通過(guò)微妙而富有聯(lián)系的命名以懷舊寓意的廠房主題空間和命名結(jié)合起來(lái)，現(xiàn)代商業(yè)空間。高大廠房的集中式空間重塑在大華南路東側(cè)，坐落著始建于

1988制裝配式梁柱建筑，廠房高二層，局部大型廠房。作為園區(qū)典型的高大廠房空商業(yè)的意義，更新布局采用

“

集中式

”餐飲等商業(yè)空間，在北側(cè)設(shè)置新的中庭，自動(dòng)扶梯及回廊等動(dòng)感元素打造商業(yè)共的姿態(tài)迎接從廣場(chǎng)涌入的人流，形成整營(yíng)造門戶的立面更新為了營(yíng)造

“

門戶

”

的標(biāo)志作用，立面更廣場(chǎng)立面，設(shè)置展示大華廠歷史風(fēng)貌的應(yīng)。原有剝落的墻體飾面被替換為有歷過(guò)去。二層現(xiàn)有的露臺(tái)充分利用，局部層到達(dá)露臺(tái)的路徑。更新后的沿街的鋸伏，結(jié)合公共廣場(chǎng)空間，對(duì)人流有著明格面貌定下基調(diào)，成為代表大華紗廠新案例小結(jié)2019

年

10

月，大華

1935

正式亮相，蕭條許久的老紗廠搖身一變成為人已實(shí)現(xiàn)了出租率85%、簽約7個(gè)西北首家旗艦店及多家年輕時(shí)尚的新業(yè)態(tài),已達(dá)

1.1

億元，成為這個(gè)時(shí)代的又一

“

網(wǎng)紅

”

打卡點(diǎn)。通過(guò)工業(yè)遺產(chǎn)的更業(yè)新地標(biāo)，激發(fā)了地區(qū)的活力，將工業(yè)遺存深深地融入城市和人們的生活。個(gè)值得借鑒的案例。

案例分享南京民國(guó)首都電廠舊址公園3233

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告平向綠化分隔，呈現(xiàn)給城市生態(tài)化的備的原有形態(tài)，通過(guò)不同的展示方式用玻璃地面懸于地下一層的設(shè)備之上，而生震撼之感

；又或是直接將設(shè)備清及的地方，讓這些設(shè)備成為展覽中的既保留設(shè)備的外形，又可以形成場(chǎng)地位問(wèn)題，改造設(shè)計(jì)之初面臨著一系列墻。東側(cè)臨街的市政防汛墻

3

m

多高，市界面相對(duì)閉塞。視線不暢能和現(xiàn)狀遺存，通過(guò)以下方法來(lái)優(yōu)化意將保留的

1

～

4

號(hào)樓作為實(shí)體造型而新建的

1

～

2

號(hào)樓連接體、2

～

3增的

6

號(hào)樓，則采用了通透的金屬明了建筑的新與舊，通過(guò)新舊穿插，實(shí)筑均賦予具體功能，作為展陳的主要序廳或端頭節(jié)點(diǎn)等，以功能的虛實(shí)對(duì)防汛墻與

1、2、3

號(hào)樓之間相對(duì)私密敞公共空間。改造設(shè)計(jì)中，私密空間筑局部架空處與江景對(duì)望

；半私密空側(cè)高樁碼頭上的建筑高度，使內(nèi)水景水平臺(tái)，更增加了與江水的互動(dòng)

；開(kāi)水之上的感受，大懸挑的

6

號(hào)樓景觀感覺(jué)。地內(nèi)的制約條件，設(shè)計(jì)需要考慮其迎“

一墻之隔，別有洞天

”

的效果，通過(guò)墻體，僅作面磚裝飾，墻體上懸掛綠素隨著清理的深入而被暴露，比如現(xiàn)場(chǎng)建筑與原圖紙不符，勘探大型設(shè)備無(wú)法進(jìn)場(chǎng)作業(yè)等，這些因素都導(dǎo)致了設(shè)計(jì)的變更和施工體驗(yàn)

“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長(zhǎng)天一色”的新場(chǎng)所。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司第一太平戴維斯項(xiàng)目挑戰(zhàn)由于場(chǎng)地建設(shè)之初的遺留問(wèn)題以及區(qū)的挑戰(zhàn)

：由于防汛要求，廠區(qū)城市界面閉塞出于防汛要求，場(chǎng)地中分設(shè)兩道防汛僅有兩個(gè)出入口與市政道路連接，城大量臨建用房導(dǎo)致建筑密集、場(chǎng)地內(nèi)應(yīng)對(duì)策略與工作成果通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境的考量，結(jié)合原始功空間肌理

：合理處理虛實(shí)關(guān)系為了體現(xiàn)建筑改造中的文脈延續(xù)，有呈現(xiàn)，塑造為紅磚白墻的民國(guó)風(fēng)格

；號(hào)樓連接體、3

號(hào)樓附屬樓梯間以及新框玻璃幕墻。材質(zhì)上的虛與實(shí)，體現(xiàn)現(xiàn)了立面的虛實(shí)對(duì)比。此外，保留建空間，而新建部分則被作為公共空間、應(yīng)建筑的新舊。營(yíng)造內(nèi)外空間基地被保留建筑自然劃分為三個(gè)區(qū)域

：的空間，1、2、3

號(hào)樓與高樁碼頭之間的半私密空間，和高樁碼頭以外的開(kāi)被營(yíng)造為曲徑通幽的竹林小路，在建間被作為場(chǎng)地的內(nèi)水景，通過(guò)降低西與江景存在更多的視線溝通，設(shè)置親敞公共空間則營(yíng)造坐景觀景、位于江餐廳，讓人體驗(yàn)漂浮于天與水之間的防汛墻改造設(shè)計(jì)市政防汛墻不能拆除、替換，成為場(chǎng)接城市的界面。因此設(shè)計(jì)營(yíng)造了一種綠色植物來(lái)軟化城市界面。保留原有案例小結(jié)項(xiàng)目歷經(jīng)兩年時(shí)間，由于是改造項(xiàng)目，施工中有很多的不確定因出不明構(gòu)筑物影響樁基施工，長(zhǎng)江漲水影響施工進(jìn)度，場(chǎng)地局促難度的增加。但通過(guò)各方努力，項(xiàng)目已落成，已經(jīng)成為南京市民化種植槽，在防汛墻構(gòu)造柱間形成水立面。保留工業(yè)遺址設(shè)計(jì)盡可能保留現(xiàn)場(chǎng)一些大型機(jī)器設(shè)讓人感受它昔日的輝煌。比如首層使當(dāng)人們看到下面的龐然大物，會(huì)油然理整修后暴露在人的視線中或觸手可線索

；再或是將一些設(shè)備進(jìn)行改造，內(nèi)新穎的互動(dòng)景觀。3435

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告270

號(hào)庫(kù)修繕改于黃浦江沿岸，與楊浦區(qū)工業(yè)遺產(chǎn)產(chǎn)業(yè)濱江景觀，距離陸家嘴金融區(qū)僅

2.5

公類型豐富、脈絡(luò)清晰，作為遠(yuǎn)東最先進(jìn)展變遷史見(jiàn)證了上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的老化和市政建設(shè)的進(jìn)步，民生碼頭的年

9

月，有關(guān)規(guī)劃對(duì)其進(jìn)行功能重構(gòu)和現(xiàn)上海國(guó)際化都市魅力的、充滿活力的有

4

個(gè)不同時(shí)期建造的倉(cāng)庫(kù)、筒倉(cāng)、廠啟動(dòng)修繕改造工程的民生路碼頭

269、倉(cāng)庫(kù)，原建筑師為

SomersH.Elis（英），保護(hù)單位，工業(yè)遺產(chǎn)作為文化資源被憶、延續(xù)場(chǎng)所精神，存在以下幾個(gè)難點(diǎn)：造于

1915

年，樸素的紅磚立面，局部妮女王時(shí)代建筑的風(fēng)格特征。兩棟建清水紅磚立面在上世紀(jì)

50

年代被覆蓋紀(jì)

70

年代，兩棟建筑加建了三層，作的建筑一二層十分不協(xié)調(diào)。建筑造型高度統(tǒng)一的典范。室內(nèi)不設(shè)運(yùn)樓梯和卸貨滑道即可滿足建筑作為柱跨之間各設(shè)置有一個(gè)手動(dòng)式拉桿聯(lián)通風(fēng)環(huán)境之余，又可以避免過(guò)多的紫一，在建筑功能置換為創(chuàng)意辦公之后抑昏暗的室內(nèi)環(huán)境，都讓改造設(shè)計(jì)前甚遠(yuǎn)。由工業(yè)遺存到城市復(fù)興華建集團(tuán)華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司項(xiàng)目背景民生路碼頭（浦東新區(qū)民生路

3

號(hào)）位區(qū)隔江相對(duì)。它擁有長(zhǎng)達(dá)

700

米一線里之遙。民生路碼頭建筑群規(guī)模宏大、的散糧、散糖裝卸專業(yè)碼頭，其百年發(fā)的起落沉浮與發(fā)展歷程。隨著自身設(shè)施糧食集散功能已經(jīng)被逐步取代。2010用地調(diào)整，計(jì)劃將其與周邊共同形成展城市核心濱水區(qū)。民生碼頭區(qū)域內(nèi)分布房和配套居住建筑，共計(jì)

15

棟。率先270

號(hào)庫(kù)是兩棟始建于

1915

年的孿生其中三層為后期加建。項(xiàng)目挑戰(zhàn)民生路碼頭

269、270

號(hào)庫(kù)作為文物重新激發(fā)利用，并且留存工業(yè)遺產(chǎn)記如何協(xié)調(diào)建筑的新老關(guān)系民生路碼頭

269、270

號(hào)庫(kù)是兩棟建簡(jiǎn)單得體的裝飾線腳，具有典型的安筑經(jīng)歷過(guò)兩次重大的改造

：一次是其上了水泥砂漿面層

；另一次則在上世為

“

民生公司職工學(xué)校

”

之用，和原來(lái)第一太平戴維斯

案例分享

民生路碼頭

269、

造項(xiàng)目工業(yè)建筑轉(zhuǎn)型為民用建筑面臨挑戰(zhàn)建成之初的建筑，無(wú)疑是建筑功能與置任何豎向交通，僅僅通過(guò)外掛的貨散貨倉(cāng)庫(kù)的交通需要

；建筑外立面每動(dòng)窗，使得建筑內(nèi)部擁有高效可控的外線照射對(duì)貨物的侵害。這些和諧統(tǒng)成為問(wèn)題，屈指可數(shù)的豎向交通和壓的建筑距離理想的創(chuàng)意辦公空間相去3637

商業(yè)計(jì)劃策劃行業(yè)分析報(bào)告建于

1908

年，由英國(guó)最大的輪船公Funnel

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委托太古輪上海市文物保護(hù)單位，屬于近現(xiàn)代重附屬物類別。工業(yè)遺產(chǎn)與那些正統(tǒng)的、多以工業(yè)為標(biāo)志的近代社會(huì)的歷史信工業(yè)鋼窗、滑到、鋼板門等無(wú)不訴說(shuō)歷史內(nèi)涵，成為團(tuán)隊(duì)思考的重點(diǎn)。個(gè)時(shí)尚且開(kāi)放的公共藝術(shù)社區(qū)，一本的古板做法，勢(shì)必與將來(lái)的社區(qū)環(huán)境程中剝離了局部幾塊水泥砂漿飾面，同時(shí)在剝離區(qū)域的最外部添加上了玻個(gè)考古發(fā)掘現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)玻璃構(gòu)造和泛史的關(guān)注上。歷史早已讓它也成為民生記憶的一部百年記憶區(qū)別開(kāi)來(lái)。更具可識(shí)別性的辭的水泥砂漿外飾面，與早期建筑本晰歷史信息表達(dá)的同時(shí)，也借助設(shè)計(jì)續(xù)當(dāng)下與歷史記憶的最好紐帶。民生后都凝固在建筑細(xì)部之中，俯拾即是，間僅有的一座混凝土平臺(tái)缺乏對(duì)空間足夠的限定能力。根據(jù)創(chuàng)意辦公的使色工業(yè)構(gòu)件進(jìn)行編目記錄，并分別提室外景觀電梯和兩部張弦結(jié)構(gòu)鋼天橋，在提升建筑交通能力的同時(shí)，共同強(qiáng)完美呈現(xiàn)。建筑原有的幾扇倉(cāng)庫(kù)大門、了建筑之間的聯(lián)系，也延展了建筑朝向夾弄的空間張力。為平衡保護(hù)建筑期散貨裝卸工藝的卸貨滑道、