天津?yàn)I海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

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濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告2011.02天津明大置業(yè)有限公司第一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)概況報(bào)告目錄框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析1濱海新區(qū)概況及主要片區(qū)主要片區(qū)

2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)概況及客群分析2客群分析商業(yè)市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)概況及客群分析3客群分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況及客群分析4客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議高端客戶(hù)訪談工業(yè)園市場(chǎng)概況工業(yè)園市場(chǎng)概況及客群分析6客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議公寓市場(chǎng)概況公寓市場(chǎng)概況及客群分析7客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議酒店市場(chǎng)概況酒店市場(chǎng)概況及客群分析5客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析第三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極

天津?yàn)I海新區(qū)位于天津東部沿海，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是亞歐大陸橋最近的東部起點(diǎn)，也是中國(guó)鄰近內(nèi)陸國(guó)家的重要出海口。天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口202萬(wàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，天津?yàn)I海新區(qū)形成了開(kāi)放優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)配套齊全、科技資源豐富等多重優(yōu)勢(shì)。成為繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)后，又一帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。功能定位

依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為中國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。第四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港緊鄰塘沽城區(qū)和天津港，是全國(guó)綜合效益較好的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托京、津，輻射三北

濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景開(kāi)發(fā)區(qū)總面積33平方公里，其中25平方公里為工業(yè)區(qū)，8平方公里為生活金融商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)發(fā)展成為濱海新區(qū)重要的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，成為中國(guó)北方加工制造中心、中國(guó)最受贊賞的工業(yè)新城區(qū)。成為濱海新區(qū)的核心區(qū)，高素質(zhì)成熟區(qū)域。12萬(wàn)平方米濱海湖、6萬(wàn)平米泰達(dá)足球場(chǎng)、9萬(wàn)平米體育休閑公園、10萬(wàn)平米泰達(dá)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)、9萬(wàn)平米天津?yàn)I海國(guó)際會(huì)展中心

….在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)上，開(kāi)發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)域環(huán)境適合現(xiàn)代人居的規(guī)劃；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊聚集津?yàn)I、萬(wàn)科、萬(wàn)通、弘澤、泰達(dá)、天保等實(shí)力企業(yè)，產(chǎn)品定位高端、品質(zhì)出色，代表著濱海新區(qū)高端主旨市場(chǎng)水準(zhǔn)和形象。第五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港天津保稅區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了區(qū)域內(nèi)各功能區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局，具備了開(kāi)放區(qū)域的多種資源、政策和功能優(yōu)勢(shì)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景天津保稅區(qū)位于天津港港區(qū)之內(nèi)，開(kāi)發(fā)面積5平方公里，是我國(guó)華北、西北地區(qū)唯一的、也是中國(guó)北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。作為高度開(kāi)放的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，保稅區(qū)具有國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨港加工和商品展銷(xiāo)四大功能，享有海關(guān)、稅收、外匯等優(yōu)惠政策。保稅區(qū)是以工業(yè)為主，商務(wù)、居住作為輔助進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)的；截止2010年12月底，板塊內(nèi)包含12個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，并有5個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，總計(jì)供應(yīng)面積約為120萬(wàn)方，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量較大。地理位置獨(dú)特，與國(guó)際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動(dòng)帶，肩挑兩極帶動(dòng)第六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景漢沽區(qū)——濱海新區(qū)改革，處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置，注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力；并集中凸顯生態(tài)宜居及旅游休閑特色。自漢沽區(qū)被劃分為濱海新區(qū)行政區(qū)域后。該區(qū)域就被定義為“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”。根據(jù)漢沽區(qū)確定的目標(biāo)，漢沽區(qū)將會(huì)成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務(wù)體系的重要組成部分。

漢沽區(qū)休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海域面積各為75平方公里，投資金額為166億元人民幣。將以航母游樂(lè)港為龍頭，帶動(dòng)沿海旅游觀光帶和沿薊運(yùn)河旅游觀光帶的發(fā)展。建設(shè)以航母游樂(lè)港、世界級(jí)主題公園、海上游樂(lè)園、高爾夫球場(chǎng)為支撐的旅游核心區(qū)，以營(yíng)城湖、四萬(wàn)畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。

第七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景中新兩國(guó)政府戰(zhàn)略性合作開(kāi)發(fā)建設(shè)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擁有良好的城市、產(chǎn)業(yè)依托；預(yù)計(jì)10年時(shí)間生態(tài)城建設(shè)完畢；預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)人口將達(dá)到35萬(wàn)人；30平方公里城市內(nèi)，綠色建筑比例將達(dá)到100%；運(yùn)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、科學(xué)管理的規(guī)劃理念；聚合國(guó)際先進(jìn)的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)。中新生態(tài)城——中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)第三增長(zhǎng)極目前生態(tài)城吸引到大約25億元的高素質(zhì)工業(yè)投資項(xiàng)目，其中約有一半來(lái)自新加坡企業(yè)；預(yù)計(jì)年底生態(tài)城將完成總投資210億元、在建項(xiàng)目開(kāi)工總面積達(dá)到660萬(wàn)平方米。第八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心—東疆港

東疆港區(qū)東臨渤海，是歐亞大陸橋的最東端，分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務(wù)區(qū)“三大區(qū)域”。東疆港區(qū)目前已經(jīng)累計(jì)投資超過(guò)160億元，成陸面積25平方公里，東部3縱4橫路網(wǎng)和南部路網(wǎng)建成通車(chē)。年設(shè)計(jì)吞吐能力400萬(wàn)標(biāo)箱的太平洋國(guó)際碼頭也已經(jīng)建成投運(yùn)，人工沙灘建成開(kāi)放，郵輪母港、五星級(jí)酒店等配套工程正在加緊建設(shè)。板塊內(nèi)目前主要由工業(yè)、旅游、酒店構(gòu)成。住宅市場(chǎng)還處在空白期；截止目前，板塊內(nèi)僅有一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目運(yùn)作，位于東疆港區(qū)內(nèi)港口綜合配套服務(wù)區(qū)的東部,南側(cè)為人工海濱浴場(chǎng),北臨自然海域,東接海景沙灘,項(xiàng)目占地面積15.24萬(wàn)平米,建筑面積約12萬(wàn)平米,集別墅、小高層、商業(yè)產(chǎn)品于一體,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景依托獨(dú)特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)東疆港區(qū)的建設(shè)將承接天津港的國(guó)際中轉(zhuǎn)功能

第九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占天津全市比重超過(guò)50%，增長(zhǎng)超過(guò)25%，超越浦東。投資拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資的大幅攀升，代表新區(qū)在交通、市政設(shè)施、民計(jì)民生等方面持續(xù)加大投入力度，吸引各投資項(xiàng)目落戶(hù)濱海。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)隨著浦東優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，越來(lái)越多的企業(yè)伺機(jī)尋找總部基地，濱海新區(qū)以其絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)吸引投資企業(yè)駐足，新區(qū)GDP迅猛增漲。第十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010年本市居民家庭人均可支配收入為24293元，同比增長(zhǎng)13.5%。人均消費(fèi)性支出16562元，比上年增長(zhǎng)11.9%。其中人均商品性消費(fèi)12262元，比上年增長(zhǎng)12.3%；人均服務(wù)性消費(fèi)4300元，比上年增長(zhǎng)10.7%，慢于商品性消費(fèi)1.6%。食品占據(jù)家庭人均消費(fèi)比重的首位，恩格爾系數(shù)為35.9%，同比下降0.6%。標(biāo)志天津居民總體上實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕的階段。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析2010年居民家庭人均各項(xiàng)消費(fèi)比重預(yù)計(jì)未來(lái)，隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，CPI將快速增長(zhǎng)，從而進(jìn)一步刺激消費(fèi)需求的上升。第十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。截止2009年，濱海新區(qū)戶(hù)籍人口已經(jīng)達(dá)到了118.57萬(wàn)人，常住人口230萬(wàn)人，人口遷入率22.72‰；2010年1月-11月濱海新區(qū)新增就業(yè)90183人，同比增長(zhǎng)9.8%；2010年1月-6月，濱海新區(qū)接待游客510萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17%，實(shí)現(xiàn)旅游收入27.8億元，同比增長(zhǎng)25%。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析人口的增長(zhǎng)和人口文化素質(zhì)的提升,為濱海新區(qū)的發(fā)展提供了契機(jī)和動(dòng)力濱海新區(qū)國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)的逐年增多為新區(qū)的消費(fèi)能力增強(qiáng)提供了新的動(dòng)力。第十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010年12月《濱海新區(qū)鼓勵(lì)科技型中小企業(yè)利用股權(quán)投資基金融資若干政策措施》2010年6月《國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于進(jìn)一步支持天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放的意見(jiàn)》2010年9月《關(guān)于印發(fā)支持科技型中小企業(yè)發(fā)展若干政策的通知》濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/最新投資開(kāi)發(fā)優(yōu)惠政策該《措施》自2011年1月1日起實(shí)施。濱海新區(qū)今后每年安排1.5億元預(yù)算資金，用于設(shè)立科技型中小企業(yè)股權(quán)投資基金引導(dǎo)資金。此支基金將采用購(gòu)（租）房補(bǔ)助、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、收益補(bǔ)貼、“助學(xué)”借款、政府跟投等扶持方式投資于科技型中小企業(yè)、動(dòng)漫、3D等文化創(chuàng)意企業(yè)。對(duì)融資金額不低于1000萬(wàn)元的科技型中小企業(yè)，新購(gòu)建廠房或辦公用房按照每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)助，補(bǔ)助金額最高不超過(guò)100萬(wàn)元；新租用的廠房或辦公用房，第一年按照房屋實(shí)付租金60％的比例給予補(bǔ)助，第二至三年按照40％比例給予補(bǔ)助，補(bǔ)助金額最高不超過(guò)50萬(wàn)元?！笆濉逼陂g，全市共籌集財(cái)政資金200億元，專(zhuān)項(xiàng)用于支持科技型中小企業(yè)發(fā)展。對(duì)提出申請(qǐng)并經(jīng)專(zhuān)家委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的初創(chuàng)期科技型中小企業(yè)提供支持，額度一般在10萬(wàn)元至60萬(wàn)元；進(jìn)入成長(zhǎng)期和壯大期的科技型中小企業(yè)，可獲得100萬(wàn)元至500萬(wàn)元的支持，重大項(xiàng)目可獲得高于500萬(wàn)元的支持，以上周轉(zhuǎn)基金采取無(wú)息借用方式，2至3年后歸還。對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)、軟件企業(yè)的采取稅收優(yōu)惠政策，以及研發(fā)經(jīng)費(fèi)150%加計(jì)抵扣、研發(fā)設(shè)備加速折舊、技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅減免等稅收激勵(lì)政策。支持濱海新區(qū)深化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)；支持濱海新區(qū)依法放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件；支持濱海新區(qū)廣告業(yè)發(fā)展；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新服務(wù)市場(chǎng)主體發(fā)展方式；支持濱海新區(qū)實(shí)施商標(biāo)戰(zhàn)略；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新市場(chǎng)監(jiān)管方式等。濱海新區(qū)企業(yè)投資政策利好，將吸引更多企業(yè)入住濱海新區(qū)第十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。住宅市場(chǎng)概況及客群分析2010濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況第十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況/2009-2010樓市成交趨勢(shì)成交方面：開(kāi)發(fā)區(qū)/漢沽區(qū)：自10年新政出臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了較為相似的現(xiàn)象，5月份兩區(qū)域內(nèi)的成交量開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的下降，在售項(xiàng)目多選擇堅(jiān)挺售價(jià)或推遲推售計(jì)劃的方式來(lái)規(guī)避政策帶來(lái)的影響，購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)入長(zhǎng)久觀望階段；保稅區(qū)：09年至10年成交量持續(xù)穩(wěn)定、略有增幅，但區(qū)域項(xiàng)目集中且數(shù)量有限，成交很難有增幅突破；中新生態(tài)城：開(kāi)盤(pán)成交集中在下半年10-12月份，多個(gè)項(xiàng)目首推凈銷(xiāo)，成交能量不容小視。價(jià)格方面：2009年至2010年間開(kāi)發(fā)區(qū)及保稅區(qū)的成交均價(jià)分別出現(xiàn)39%、52%的同比增長(zhǎng)，雖然在此期間國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但價(jià)格并未出現(xiàn)太大變化；漢沽區(qū)成交均價(jià)上漲幅度較09年有所下降，同比增長(zhǎng)約11%左右，漲幅小于圖例其他各區(qū)；中新生態(tài)城：目前多個(gè)項(xiàng)目處于初期面市階段，由于配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，價(jià)格方面將具有一定優(yōu)勢(shì)，后期漲幅空間較大。第十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)概況/樓市供銷(xiāo)情況開(kāi)發(fā)區(qū)供銷(xiāo)情況區(qū)別于其他區(qū)域，成交量水平持續(xù)偏低，不僅是受到政策面的影響，同時(shí)也受制于供應(yīng)的嚴(yán)重不足，由于開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)屬于供小于求的狀態(tài)，歷年供應(yīng)量與成交量基本保持持平狀態(tài)。2011年開(kāi)發(fā)區(qū)多個(gè)項(xiàng)目發(fā)力供應(yīng)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)250萬(wàn)平米以上，成交情況將會(huì)被有效帶動(dòng)。其他區(qū)域依舊保持2010年供應(yīng)態(tài)勢(shì)，本年度新增供應(yīng)將繼續(xù)增長(zhǎng)；尤其中新生態(tài)城，在售項(xiàng)目將陸續(xù)有新品入市、預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)的成交。第十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樓市供銷(xiāo)情況/開(kāi)發(fā)區(qū)從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)的房源供應(yīng)量較為充足，其中包括11個(gè)在售項(xiàng)目和6個(gè)待售項(xiàng)目，主要以高層為主，洋房、酒店式公寓等產(chǎn)品只占一小部分。這些項(xiàng)目主要集中在第一大街至第三大街附近，由于這片區(qū)域是泰達(dá)居住區(qū)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域，因此項(xiàng)目分布較為集中。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)最近幾年，依托于泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，板塊內(nèi)不斷完善了各項(xiàng)配套設(shè)施，因此得到了越來(lái)越多高端消費(fèi)者的關(guān)注和認(rèn)可。第十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)公園六號(hào)坐落于開(kāi)發(fā)區(qū)第四大街與泰祥路交口，原為倉(cāng)庫(kù)用地，整體地塊占地面積為3.2萬(wàn)平方米，住宅部分總建筑面積7.8萬(wàn)平米，總規(guī)劃戶(hù)數(shù)696戶(hù)，全部為精裝修交付。項(xiàng)目由8棟29層和30層短板高層組成。其中位于地塊東側(cè)的1、3、5、7號(hào)樓是4棟29層直板高層，2、4、6、8為30層折板高層，位于公園六號(hào)地塊的西側(cè)，8棟樓呈兩排平行排布，小區(qū)內(nèi)部配有3000平米的業(yè)主會(huì)館。公園六號(hào)整體戶(hù)型區(qū)間在58-215平米，主力戶(hù)型為84-144平米的。公園六號(hào)第十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)公園六號(hào)周邊配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目新品銷(xiāo)售中，預(yù)計(jì)近期開(kāi)盤(pán)最后4棟，開(kāi)盤(pán)樓棟為1、2、3、6號(hào)樓，戶(hù)型區(qū)間為80-140平米兩室、三室戶(hù)型，全部為精裝修產(chǎn)品，價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定。

第二十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)天津華納豪園位于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接津?yàn)I高速，津塘高速；西有全國(guó)首條導(dǎo)軌電車(chē)；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個(gè)輕軌站。項(xiàng)目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)216戶(hù)。華納豪園第二十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)天津華納豪園位于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)核心的心臟位置，南接津?yàn)I高速，津塘高速；西有全國(guó)首條導(dǎo)軌電車(chē)；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個(gè)輕軌站。項(xiàng)目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)216戶(hù)。第二十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)萬(wàn)通新城國(guó)際整體被置于3.6米的臺(tái)地之上，臺(tái)地下層空間用作車(chē)庫(kù)，上部為景觀步行景觀區(qū)域，確保人車(chē)分流。萬(wàn)通新城國(guó)際絕大部分樓座為大面寬小進(jìn)深純正薄板，陽(yáng)光通透，通風(fēng)自然。萬(wàn)通新城國(guó)際萬(wàn)通新城國(guó)際位于泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)。占地面積112770平米，總建筑面積50萬(wàn)平米，分三期開(kāi)發(fā)。其中一期推出15萬(wàn)平米，二期17萬(wàn)平米均已售罄。目前在售為三期產(chǎn)品，均價(jià)16000元/平米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)3119戶(hù)。第二十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)萬(wàn)通新城國(guó)際屬出房率較高的產(chǎn)品，出房率為84%。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，交通便利。在售產(chǎn)品戶(hù)型面積區(qū)間為115-310平米，均價(jià)13000元/平米，購(gòu)房均有車(chē)位贈(zèng)送。

第二十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)

由于定位高端市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)一直處于“高位運(yùn)轉(zhuǎn)”，整體價(jià)格均在10000元/平方米以上。此外，因區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者多為較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型，因此區(qū)域內(nèi)提供的房源多以面積偏大戶(hù)型為主?？腿褐饕ㄎ灰酝獾?、塘沽、開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)為主，而這片區(qū)域樓盤(pán)的購(gòu)房者也基本歸屬于這一類(lèi)人群。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)第二十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樓市供銷(xiāo)情況/漢沽區(qū)近年來(lái)諸多開(kāi)發(fā)商，特別是一些品牌開(kāi)發(fā)商的涌入，加大了漢沽區(qū)的開(kāi)發(fā)密度，目前在售項(xiàng)目14個(gè)，其中包括尾盤(pán)項(xiàng)目1個(gè)；待售未入市項(xiàng)目3個(gè)，后續(xù)還會(huì)有土地和待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)漢沽區(qū)的樓市將逐漸呈現(xiàn)出群雄逐鹿的熱鬧局面。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，漢沽區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施的不斷完善，為房地產(chǎn)升值提供了物質(zhì)保證。由于該區(qū)域相比我市其他各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的滯后性，所以在價(jià)格上相對(duì)而言具有更大的上揚(yáng)空間。第二十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)寶利新都匯是天津?qū)毨瘓F(tuán)在漢沽繼成功打造海尚豪庭后的又一新力作，項(xiàng)目處于城市東部,未來(lái)發(fā)展?jié)摿^(qū)域巨大，中小緊湊戶(hù)型產(chǎn)品定位,適合中青年等剛需群體。該項(xiàng)目占地面積20000平米，建筑面積70000平米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)820戶(hù)。寶利新都匯第二十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。寶利新都匯目前在售28層到頂高層高層產(chǎn)品，均價(jià)為7200元/平米。主力戶(hù)型面積為70、90平米，另有110平米戶(hù)型，70平米單套價(jià)位預(yù)計(jì)53萬(wàn)/套起。全款2個(gè)點(diǎn)，貸款1個(gè)點(diǎn)。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)第二十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項(xiàng)目主要產(chǎn)品分為四個(gè)組團(tuán)，1、芷園：六層的低密度花園洋房組團(tuán)，南北通透，一梯兩戶(hù)，采光通風(fēng)效果極佳；2、尚水：22-24層的水景高層公寓組團(tuán)，由于臨河而建，所以戶(hù)戶(hù)觀水；3、高第：中央公園超高層（32層）組團(tuán)，無(wú)敵視野；4、優(yōu)派街區(qū)：情景街區(qū)組團(tuán)，18層，采光景觀均佳，樓下就是風(fēng)情街區(qū)，購(gòu)物出行極為方便。該項(xiàng)目占地面積97000平方米，建筑面積175000平方米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)1700戶(hù)。

華城公邸第二十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。華城公邸現(xiàn)階段推出特惠房源，均價(jià)在5960-7260元/平米左右，戶(hù)型為85平米全陽(yáng)和92平米的南北通透戶(hù)型。目前該項(xiàng)目同時(shí)在售6層到頂洋房產(chǎn)品，主推80-120平米兩室和三室戶(hù)型，售價(jià)在9000-10000元/平米左右。

漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)第三十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)香水灣位于漢沽區(qū)漢沽大橋北側(cè)200米處，地處漢沽區(qū)河西留莊，位置優(yōu)越，交通便捷。項(xiàng)目占地面積5萬(wàn)平米，建筑面積7.5萬(wàn)平米，共13棟樓，規(guī)劃戶(hù)數(shù)787戶(hù)。主力戶(hù)型為85-100平方米兩室，128平方米三室。香水灣第三十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。香水灣項(xiàng)目現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中小高層戶(hù)型主推80-90平米兩居室；高層戶(hù)型主推91、114、130平米兩室到三室，購(gòu)房全款減10000元，貸款減5000元。漢沽區(qū)住宅市場(chǎng)第三十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)

漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多體量較大的項(xiàng)目已經(jīng)或者即將入住該區(qū)域，隨之而來(lái)的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷，這將進(jìn)一步增加該區(qū)域內(nèi)的剛性需求數(shù)量。當(dāng)前，區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，帶動(dòng)和發(fā)展了住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，隨著低品質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售完成新項(xiàng)目紛紛面世，未來(lái)漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還具備很大的價(jià)格提升空間。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)第三十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城中新生態(tài)城2011年中新生態(tài)城供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步加大，將對(duì)濱海其他區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。天房天和園萬(wàn)通新新家園萬(wàn)科錦廬菲律賓嘉銘紅樹(shù)灣吉寶四季華庭美麗豐公物世茂新城遠(yuǎn)雄蘭苑三井景山美林園良好的生態(tài)環(huán)境和大量應(yīng)用的綠色建筑技術(shù)，使該區(qū)域受到廣大購(gòu)房者的極大關(guān)注。就目前來(lái)看，不僅有漢沽、塘沽、開(kāi)發(fā)區(qū)以及天津市區(qū)的意向客戶(hù)，而且還吸引了東北、華北等地的購(gòu)房者。中新生態(tài)城整體規(guī)劃、以及未來(lái)良好的低碳環(huán)保居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)大的吸引力，很多購(gòu)房者對(duì)未來(lái)這一區(qū)域的保值升值潛力尤為看好。第三十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樓市供銷(xiāo)情況/中新生態(tài)城隨著多家知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐，備受關(guān)注的中心生態(tài)城板塊現(xiàn)有住宅項(xiàng)目10個(gè)，其中待售項(xiàng)目1個(gè)，在售項(xiàng)目8個(gè)，尾盤(pán)1個(gè)。2010年板塊商品住宅供應(yīng)面積為57.2萬(wàn)平米，占全年濱海新區(qū)供應(yīng)的16.2%。起步區(qū)4平方公里范圍內(nèi)已有8個(gè)項(xiàng)目亮相銷(xiāo)售。第三十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)2010年中新天津生態(tài)城投資開(kāi)發(fā)公司和日本三井不動(dòng)產(chǎn)以及新加坡長(zhǎng)成控股強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜手建設(shè)了中新生態(tài)城的首個(gè)跨國(guó)協(xié)作住宅項(xiàng)目——ParkOrigin源語(yǔ)城。旗下產(chǎn)品將秉承Park住宅系列在日本成熟的技術(shù)與高端品質(zhì)，給中國(guó)客戶(hù)帶來(lái)生態(tài)、宜居、智能的居住新體驗(yàn)。項(xiàng)目將國(guó)際化高標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能、舒適、環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)理念和建造科技貫徹到了設(shè)計(jì)、施工全過(guò)程，確保兌現(xiàn)給客戶(hù)精工、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母咂焚|(zhì)住宅。ParkTower景杉ParkTower景杉緊鄰規(guī)劃中的輕軌站和生態(tài)谷，周邊配套完善，擁有便捷交通的同時(shí)可坐擁絕佳景觀、尊享便捷生活。第三十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)ParkTower景杉現(xiàn)階段主推80-150平米戶(hù)型產(chǎn)品，目前優(yōu)惠方式為全款5個(gè)點(diǎn)，貸款1個(gè)點(diǎn)。ParkTower景杉項(xiàng)目占地面積63000平米，建筑面積101000平米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)900戶(hù)，當(dāng)期戶(hù)數(shù)450戶(hù)。產(chǎn)品形式分為高層、小高層，目前一期主推2棟高層和1棟小高層產(chǎn)品。第三十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)季景華庭位于中新天津生態(tài)城。項(xiàng)目建筑面積約68萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)能夠提供約5000套住宅，以及包括辦公樓和零售的商業(yè)房產(chǎn)，并將分階段推出。第一階段推出的季景華庭將提供約1680套生態(tài)住宅。季景華庭第三十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)季景華庭項(xiàng)目占地面積100000平米，建筑面積170000平米，規(guī)劃1670戶(hù)。該項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品中，主推8-17層到頂?shù)木b小高層，最小戶(hù)型為79平米全陽(yáng)戶(hù)型、87-101平米兩居、135-140平米三居，均價(jià)12000元/平米，全款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。目前一期60多平米一居已經(jīng)售罄，預(yù)計(jì)2013年5月前入住。第三十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)萬(wàn)科錦廬項(xiàng)目緊鄰動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街、多所名牌學(xué)校、國(guó)際學(xué)校等，未來(lái)周邊配套設(shè)施完善，生活便利。建筑面積逾1.2萬(wàn)平米的市政規(guī)劃公園將為社區(qū)增添另一番生態(tài)景象。萬(wàn)科錦廬第四十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城住宅市場(chǎng)萬(wàn)科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品為萬(wàn)科.水晶城的經(jīng)典專(zhuān)利產(chǎn)品——情景花園洋房，打造高品質(zhì)的低密度花園社區(qū)。項(xiàng)目占地面積90000平米，建筑面積126000平米，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1096戶(hù)，當(dāng)期戶(hù)數(shù)201戶(hù)。萬(wàn)科錦廬現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中主推5層到頂?shù)那榫盎▓@洋房，均價(jià)14000元/平，第四十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城已開(kāi)工濱海家園、公屋、世茂、遠(yuǎn)雄、萬(wàn)科、萬(wàn)通等住宅項(xiàng)目14個(gè)，總開(kāi)工面積150萬(wàn)平方米；8個(gè)生態(tài)盤(pán)項(xiàng)目已經(jīng)初具規(guī)模，其中4個(gè)項(xiàng)目已辦理了相關(guān)手續(xù)陸續(xù)銷(xiāo)售，并已經(jīng)售出1500多套，首批居民將于2011年下半年入住。作為世界首個(gè)國(guó)家間合作開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，天津生態(tài)城引來(lái)世界級(jí)知名房企競(jìng)相搶灘入駐。目前，已有萬(wàn)通生態(tài)城新新家園、萬(wàn)科錦廬、季景華庭、遠(yuǎn)雄蘭苑、世茂濕地公元、ParkTower景杉、嘉銘紅樹(shù)灣、天房生態(tài)城8大住宅項(xiàng)目亮相。其中，已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售。隨著首批市民入住日期的日益臨近，中新天津生態(tài)城的公交、醫(yī)院、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施正加進(jìn)規(guī)劃和建設(shè)。區(qū)域點(diǎn)評(píng)第四十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)客群分析第四十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樣本抽取來(lái)源樣本數(shù)量情況訪問(wèn)/抽樣方法住宅客群分析/樣本情況濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊住宅項(xiàng)目售樓處；中檔、高檔商廈周邊開(kāi)發(fā)區(qū)人人樂(lè)超市、市民廣場(chǎng)、友誼民都、泰達(dá)中心酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷150份，回收有效問(wèn)卷113份，問(wèn)卷有效率達(dá)到75%研究方法定向一對(duì)一訪問(wèn)第四十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。在受訪者的甄選中加大了20-40歲年齡段受訪者的比例，為全部有效問(wèn)卷的76%，這一年齡段多為剛性需求，具有一定的研究?jī)r(jià)值，能夠體現(xiàn)濱海新區(qū)住宅市場(chǎng)的真實(shí)需求。兩口、三口之家占到了受訪者比例的85%，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，排除了家庭特殊因素對(duì)真實(shí)購(gòu)房意向的干擾與影響。受訪者中大專(zhuān)以上學(xué)歷占總調(diào)研人數(shù)的91%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。受訪者家庭年總收入在10--20萬(wàn)之間的占總調(diào)研人群的52%，較能代表市場(chǎng)中中等收入家庭的住宅置業(yè)意向。住宅客群分析/受訪者個(gè)人背景第四十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。受訪者目前家庭居住面積多為50-90平米的中小戶(hù)型，占總調(diào)研人群的63%，是具有深度挖掘潛質(zhì)的改善群體。在有購(gòu)房計(jì)劃的受訪者中仍以婚房及改善需求為主。雖然市場(chǎng)調(diào)控難以預(yù)料，但仍有15%的受訪者有投資意向。62%的受訪者有購(gòu)房計(jì)劃，說(shuō)明有一定市場(chǎng)剛性及改善需求，但最終決定出手的干擾因素較多，其中以受市場(chǎng)調(diào)控的因素為主導(dǎo)。63%的受訪者擁有1套住房或從未置業(yè)，主要原因在于濱海區(qū)域內(nèi)有大量年輕人群不斷向內(nèi)涌入，年齡層較低，具有置業(yè)的基本需求。住宅客群分析/受訪者居住情況第四十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。同等市場(chǎng)交易情況下，有66%的購(gòu)房者傾向于購(gòu)置新建商品房，追求社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加值等優(yōu)勢(shì)。住宅客群分析/受訪者購(gòu)房意向多數(shù)購(gòu)房者仍選擇居住在配套成熟、交通便捷的老城區(qū)；備受關(guān)注的中新生態(tài)城也成為一部分購(gòu)房者的首選區(qū)域。調(diào)查顯示由于受價(jià)格制約以及戶(hù)型尺度限制等因素影響目前市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)高層產(chǎn)品的人群仍為主力，；選擇小高層和洋房產(chǎn)品的人群數(shù)量基本一致，對(duì)產(chǎn)品舒適度及附加值也較為看重。第四十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。67%的購(gòu)房者購(gòu)房面積需求為70-120平米，由此可以看出中等面積尺度產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大，此類(lèi)戶(hù)型產(chǎn)品應(yīng)成為中端住宅項(xiàng)目的主力面積區(qū)間。在開(kāi)發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，普遍接受總價(jià)在80-100萬(wàn)之間的商品住宅。在新房交付標(biāo)準(zhǔn)方面，住宅精裝概念已市場(chǎng)化，品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的精裝受到73%購(gòu)房者的認(rèn)可；市場(chǎng)對(duì)于菜單式裝修希望了解，但并非最終選擇。住宅客群分析/受訪者購(gòu)房意向在開(kāi)發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，萬(wàn)元左右的成交均價(jià)符合市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力；部分受訪者希望價(jià)格下探到萬(wàn)元以?xún)?nèi)。第四十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。根據(jù)訪問(wèn)調(diào)查，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進(jìn)行改善置業(yè)，同時(shí)又存在極大的剛性需求；除價(jià)格因素以外，更愿意選擇舒適度、附加值較高的小高層和洋房；對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌、工程質(zhì)量等方面等均有關(guān)注；中新生態(tài)城成為投資或改善的關(guān)注區(qū)域?？蛻?hù)需求未來(lái)產(chǎn)品建議產(chǎn)品面積需求方面更趨于接受90平米左右的二室戶(hù)型；總價(jià)承受范圍在80-100萬(wàn)左右；單價(jià)期望值普遍希望下調(diào)到10000元以下；對(duì)于精裝認(rèn)知度較高，并不排斥，但希望選擇品牌開(kāi)發(fā)商的精裝樓盤(pán)。住宅消費(fèi)者問(wèn)卷小結(jié)濱海新區(qū)未來(lái)住宅市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第四十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。商業(yè)市場(chǎng)概況及客群分析2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第五十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況第五十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。于家堡金融街響螺灣商務(wù)區(qū)解放路步行街市民廣場(chǎng)商圈泰達(dá)商圈洋貨市場(chǎng)商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況與天津其他區(qū)域住宅市場(chǎng)占絕對(duì)主力位置不同，濱海新區(qū)自崛起之日起就實(shí)現(xiàn)了全面發(fā)展。濱海新區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī),由最初塘沽解放路金街為主力商圈,洋貨及泰達(dá)核心商圈為次級(jí)商圈的發(fā)展格式,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两夥怕方鸾盅由焯凉列氯A路的主力商業(yè)圈,泰達(dá)三大街商業(yè)圈和市民廣場(chǎng)為次級(jí)商業(yè)圈的新格式。塘沽與泰達(dá)商業(yè)項(xiàng)目形成了差異,消費(fèi)整體也有所不同,兩大地區(qū)范圍的商業(yè)圈都自稱(chēng)一體。解放路金街立足塘沽本地和研發(fā)區(qū)外來(lái)職員;洋貨市場(chǎng)依據(jù)自身特色可以吸引塘沽以外消費(fèi)者;泰達(dá)商圈主要輻射研發(fā)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外企職員和高管高端消費(fèi)。區(qū)域市場(chǎng)第五十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。核心商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場(chǎng)商圈泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)交通便利性位于區(qū)域中心，交通非常便利是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。位于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利津?yàn)I輕軌聯(lián)通開(kāi)發(fā)區(qū)與市中心，交通便利位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對(duì)接沿海高速

人口聚集度面向全區(qū)消費(fèi)者，人口的聚集能力強(qiáng)大獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)主題和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴(kuò)大到全市范圍地處開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場(chǎng)認(rèn)知情況一般，有待培養(yǎng)新興的城市功能綜合體，目前市場(chǎng)關(guān)注度較高，未來(lái)將聚集開(kāi)發(fā)區(qū)人氣主要商業(yè)設(shè)施中原百貨、東方之珠、樂(lè)購(gòu)超市（Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等易買(mǎi)得超市、蘇寧電器、家樂(lè)（華潤(rùn)）超市等等友誼名都、樂(lè)購(gòu)超市（Tesco）、財(cái)富星座友誼名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場(chǎng)永旺購(gòu)物中心、濱海國(guó)際會(huì)展中心、泰達(dá)足球場(chǎng)、泰達(dá)體育休閑公園、泰達(dá)光控噴泉景觀湖區(qū)異業(yè)聚集度百貨、餐飲、娛樂(lè)、品牌專(zhuān)賣(mài)店等等百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)百貨、餐飲、娛樂(lè)、超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)百貨、餐飲、娛樂(lè)百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)消費(fèi)客群做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個(gè)濱海新區(qū)，消費(fèi)人群涵蓋各個(gè)階層作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品聚集商業(yè)地段對(duì)中低檔消費(fèi)群體及其外地游客有較強(qiáng)的吸引力豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對(duì)中高端消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)檔次在開(kāi)發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心完備的商業(yè)配套，使之成為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費(fèi)群體隨著濱海新區(qū)概念的提出，濱海新區(qū)地產(chǎn)業(yè)緩慢開(kāi)始起步解放路步行街改造完成奠定其濱海新區(qū)第一商業(yè)街的地位塘沽區(qū)政府投資建成洋貨市場(chǎng)步行街以泰達(dá)中心酒店為圓心的中高檔核心商圈形成19942007200220012010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/商業(yè)發(fā)展階段第五大街泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)國(guó)際化主題公園式城市功能綜合體

2013第五十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/解放路區(qū)域解放路商業(yè)圈是濱海新區(qū)本土消費(fèi)核心，2001年10月500米的解放路金街建成,它除了金元寶商廈和長(zhǎng)虹商場(chǎng)等原有的商業(yè)修建以外,又新建了濱海商貿(mào)大世界、芙蓉商廈、貽成時(shí)代金街、弘基大廈、盛和大廈和新百?gòu)V場(chǎng)6座共12.76萬(wàn)平方米的大型商業(yè)設(shè)施,就此奠定了其作為濱海新區(qū)第一商業(yè)中心的職位地方。從業(yè)態(tài)設(shè)置上來(lái)看,以百貨、休閑服飾專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)(超市、電器賣(mài)場(chǎng))、輕餐飲為主。經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng),包括金元寶幾乎占據(jù)了金街的“半壁”,金元寶商廈、金元寶東方商廈、長(zhǎng)虹商場(chǎng)、金元寶愛(ài)來(lái)無(wú)憂數(shù)碼廣場(chǎng)。目前芙蓉商廈已被金元寶從各處買(mǎi)進(jìn),只有天百弘基、中原百貨還在與金元寶抗衡。隨著去年新生代廣場(chǎng)、今年愛(ài)來(lái)無(wú)憂廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè),解放路商業(yè)圈已拓展到了新華路,濃郁的商業(yè)氣氛也愈加凸顯。兩大商業(yè)廣場(chǎng)更側(cè)重時(shí)尚的青年人。解放路商業(yè)圈第五十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/洋貨市場(chǎng)區(qū)域洋貨市場(chǎng)是環(huán)渤海商品集散地。就在解放路商業(yè)街建成的第二年,由塘沽區(qū)當(dāng)局投資4000多萬(wàn)元建成全長(zhǎng)375米的洋貨市場(chǎng)步行街,形成了以新洋市場(chǎng)為龍頭,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的格局,洋貨市場(chǎng)成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。洋貨商圈的客源漫衍于塘沽本土、天津市區(qū)以及北京、河北等地。每年僅從北京等周邊地區(qū)來(lái)的旅客就超過(guò)200萬(wàn)人次。以洋貨市場(chǎng)為核心的周邊地區(qū)范圍,聚集了塘沽區(qū)1/3左右的人口。近年來(lái),以洋貨市場(chǎng)為核心的洋貨商圈成長(zhǎng)迅速,大五金商場(chǎng)、勝利賓館的升級(jí),華潤(rùn)超市、蘇寧電器的進(jìn)駐,以及浩繁家居商場(chǎng)的繁榮,使這一帶的商業(yè)配套日益完善。易買(mǎi)得超市的進(jìn)駐,“華僑街”的開(kāi)幕,進(jìn)一步擴(kuò)充和提升了這里的商業(yè)能力。洋貨市場(chǎng)商圈第五十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/第三大街區(qū)域泰達(dá)商業(yè)區(qū)起步就在短短的兩年間,從單純工業(yè)配套的餐飲逐步形成友誼名都、樂(lè)購(gòu)、中心酒店、萬(wàn)麗酒店、博美園酒吧街以及財(cái)富星座，鴻泰千百匯的陸續(xù)建成和開(kāi)業(yè),泰達(dá)三大街核心商圈逐漸形成。該商圈是以財(cái)富星座為中心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業(yè)聯(lián)合體。從業(yè)態(tài)看,起步區(qū)以服務(wù)流動(dòng)人口的餐飲、娛樂(lè)、酒店為主,過(guò)渡區(qū)則灌注了購(gòu)物商場(chǎng)、超市、農(nóng)貿(mào)城和菜市場(chǎng)等服務(wù)區(qū)內(nèi)居民的內(nèi)部實(shí)質(zhì)意義,核心區(qū)則增加了大型購(gòu)物中心、超市、四星級(jí)酒店、專(zhuān)業(yè)酒吧群落?，F(xiàn)階段研發(fā)區(qū)尤其是第三大街的商業(yè)用地非常稀缺,財(cái)富星座的商業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)潛力毋庸置疑。目前,財(cái)富星座一層招商已基本完成,而且財(cái)富星座周邊商家開(kāi)店也非常火爆。區(qū)域內(nèi)三至五層辦公空間的潛力還在進(jìn)一步發(fā)掘。隨著研發(fā)區(qū)的發(fā)展,預(yù)計(jì)會(huì)有更多的金融業(yè)、服務(wù)業(yè)選擇財(cái)富星座。第三大街商圈第五十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/市民廣場(chǎng)區(qū)域市民廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)投資著眼于未來(lái)研發(fā)區(qū)第一大街的黃金地段、津?yàn)I輕軌市民廣場(chǎng)車(chē)站開(kāi)始建筑了一座融合吃、住、玩、游等娛樂(lè)項(xiàng)目的泰達(dá)市民文化廣場(chǎng)。就廣場(chǎng)的地點(diǎn)而言,其西側(cè)靠鄰濱海新區(qū)的主干道南海路,北面是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)研發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心大廈,距離市內(nèi)只有40分鐘的輕軌車(chē)程。在市民文化廣場(chǎng)四周另有泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)病院、泰達(dá)國(guó)際心血管病院、行政金融文化區(qū)以及目前正在規(guī)劃中的泰達(dá)大劇院和大面積的生活區(qū),都為這個(gè)“休閑商業(yè)平臺(tái)”聚集了無(wú)窮的消費(fèi)潛能。在濱海經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略東移的過(guò)程中,泰達(dá)市民文化廣場(chǎng)不單搶先占據(jù)了研發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)交集的腹地,而且經(jīng)由過(guò)程日益完善的立體式快捷交通網(wǎng)絡(luò),其商業(yè)氣氛還將向外延伸至漢沽、大港、東麗以及天津城區(qū)東部等地區(qū)。市民廣場(chǎng)商圈第五十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/市民廣場(chǎng)區(qū)域泰達(dá)市民文化廣場(chǎng)不僅融合國(guó)際名流會(huì)所、五星級(jí)影院、風(fēng)情酒吧街、沐日酒店、滑冰場(chǎng)等餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目,而且另有購(gòu)物中心以及世界知名品牌名品店,選擇來(lái)這里投資的商家更看重它未來(lái)的商機(jī)。目前,市民廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)1年多時(shí)間,主要定位高管及商業(yè)人士,日客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如塘沽商業(yè)圈和三大街商業(yè)圈。投資市民文化廣場(chǎng)的商家表示,他們看重的是這里的未來(lái)。隨著環(huán)渤海及濱海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,泰達(dá)市民文化廣場(chǎng)憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)根蒂根基優(yōu)勢(shì)、雄厚的商業(yè)群落、與世界接軌的業(yè)態(tài)情勢(shì),將會(huì)吸引更多的國(guó)際投資。

第五十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況/小結(jié)當(dāng)前濱海新區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展期，而且隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的不斷成熟以及知名跨國(guó)品牌企業(yè)紛紛落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)為開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了豐厚的基礎(chǔ)，最為顯著的則是表現(xiàn)在了擁有大量消費(fèi)能力強(qiáng)的客戶(hù)群體，如鴻泰千百匯商業(yè)、泰達(dá)市民廣場(chǎng)等等。那么隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的紛紛上市，勢(shì)必將進(jìn)一步挖掘該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)潛力。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)第五十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)客群分析及未來(lái)產(chǎn)品建議第六十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樣本抽取來(lái)源樣本數(shù)量情況訪問(wèn)/抽樣方法商業(yè)客群分析/樣本情況中檔、高檔商廈周邊市民廣場(chǎng)、友誼民都、泰達(dá)中心酒店、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)專(zhuān)訪樣本20份根據(jù)有效問(wèn)卷中個(gè)人年收入15萬(wàn)以上的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)人群進(jìn)行專(zhuān)訪普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷150份，回收有效問(wèn)卷100份，問(wèn)卷有效率達(dá)到66.67%研究方法定向一對(duì)一訪問(wèn)第六十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。在受訪者中20-40歲年齡段居多，該年齡段受訪者購(gòu)買(mǎi)愿望強(qiáng)，是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。受訪者中大專(zhuān)以上學(xué)歷占總調(diào)研人數(shù)的81%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。受訪者個(gè)人年總收入在5-20萬(wàn)之間的占總調(diào)研人群的49%，較能代表市場(chǎng)中高端收入者的購(gòu)買(mǎi)意向與選擇偏好。商業(yè)客群分析/受訪者個(gè)人背景本次調(diào)研中，受訪者女性較多，符合商場(chǎng)等消費(fèi)型場(chǎng)所女性居多的特點(diǎn)。第六十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。在交通較為方便的商圈，公交車(chē)依然是消費(fèi)者經(jīng)常選擇的交通方式；受訪者中近7成每月在商場(chǎng)產(chǎn)生1-2次的購(gòu)物消費(fèi)，代表著市場(chǎng)較大的購(gòu)買(mǎi)需求。每次在百貨公司、購(gòu)物中心的消費(fèi)金額低于500元的占到56%；整體的消費(fèi)水準(zhǔn)處于中等水平。大型超市、百貨商場(chǎng)依然是消費(fèi)者經(jīng)常選擇的購(gòu)物場(chǎng)所。商業(yè)客群分析/消費(fèi)習(xí)慣第六十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。隨著團(tuán)購(gòu)等商業(yè)手段的加入，娛樂(lè)消費(fèi)成本降低，59%的受訪者月均娛樂(lè)消費(fèi)小于300元。觀影、就餐、健身成為該區(qū)域主要娛樂(lè)休閑方式，同時(shí)在選擇娛樂(lè)場(chǎng)所方面，偏向于舒適優(yōu)雅的休閑環(huán)境。有超過(guò)50%的受訪者每月外出進(jìn)行娛樂(lè)消費(fèi)，有40%的受訪人群可達(dá)到每周進(jìn)行固定消費(fèi)。商業(yè)客群分析/消費(fèi)偏好第六十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。調(diào)研結(jié)果反映了開(kāi)發(fā)區(qū)目前的購(gòu)物消費(fèi)的基本狀況，處于適中的水平；品牌和高端商業(yè)的認(rèn)同度一般，依然需要時(shí)間培育；商業(yè)的發(fā)展依然有較大的空間。娛樂(lè)方式多樣，體現(xiàn)時(shí)尚、年輕的消費(fèi)群體特征；餐飲娛樂(lè)的期望值較高，且希望能夠體現(xiàn)多種休閑娛樂(lè)融合的，集中的，主題特色鮮明的場(chǎng)所；對(duì)單純的百貨類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所已經(jīng)出現(xiàn)一定的消費(fèi)疲勞；良好的環(huán)境，綜合性購(gòu)物中心有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。

購(gòu)物消費(fèi)娛樂(lè)消費(fèi)商業(yè)消費(fèi)者問(wèn)卷小結(jié)第六十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。專(zhuān)訪樣本20份：根據(jù)有效問(wèn)卷中，個(gè)人年收入15萬(wàn)以上的實(shí)力消費(fèi)人群進(jìn)行專(zhuān)訪實(shí)力客群分析消費(fèi)者印象：

整體消費(fèi)氛圍沉重品牌感覺(jué)年齡層次較大，有沉重感一些歐美品牌尺碼不適合東方人特點(diǎn)購(gòu)物人群素質(zhì)參差不齊送禮和彰顯身份的奢侈消費(fèi)居多購(gòu)物環(huán)境整潔，典型的日式百貨品牌較多，選擇范圍較廣泛服裝尺碼較為符合東方人特點(diǎn)購(gòu)物、用餐、觀影等需求可同時(shí)滿足

交通便利友誼名都永旺購(gòu)物中心第六十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。綜合性較高端的購(gòu)物場(chǎng)所購(gòu)物場(chǎng)所品牌或者品種比較齊全購(gòu)物環(huán)境舒適更多國(guó)際的一線或者二線品牌供消費(fèi)者選擇更加關(guān)注手袋，提包，圍巾，眼鏡，手表等配飾以及內(nèi)衣類(lèi)個(gè)人護(hù)理品購(gòu)買(mǎi)最新款，同步世界的時(shí)尚品牌對(duì)友誼商廈的感覺(jué)并不是太好，主要集中在品牌整體的沉重感和購(gòu)物者的整體文化品位及層次定位高端或中高端良好購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)體將更有機(jī)會(huì)吸引顧客關(guān)顧高端或中高端+時(shí)尚定位的購(gòu)物中心將更有發(fā)展空間對(duì)于未來(lái)消費(fèi)者層次和品位的把控是可以利用的契機(jī)較高層次的社會(huì)精英文化和生活意識(shí)形態(tài)代表了未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)趨勢(shì)購(gòu)物場(chǎng)所品牌種類(lèi)商廈印象分析高端人群訪談小結(jié)第六十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況及客群分析2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第六十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況第六十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)：第三大街、第二大街沿線寫(xiě)字樓仍然是多數(shù)求租者趨之若鶩的最佳選擇。開(kāi)發(fā)區(qū)濃郁的商業(yè)氛圍和完善的周邊配套都被即將落戶(hù)該區(qū)域的企業(yè)和機(jī)構(gòu)所看重。而相比于濱海地區(qū)的其他區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)仍然是寫(xiě)字樓相對(duì)集中的區(qū)域，而多數(shù)選擇在寫(xiě)字樓辦公的企業(yè)工作人員最看重還是寫(xiě)字樓的地理位置、周邊環(huán)境和配套設(shè)施等因素。漢沽市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品基本空白，唯一項(xiàng)目寶德數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)，定位為華北地區(qū)最大、最具特色的集國(guó)內(nèi)知名數(shù)碼品牌為一體的大型商業(yè)中心。規(guī)劃設(shè)計(jì)有大型IT數(shù)碼廣場(chǎng)、商務(wù)寫(xiě)字樓及超大型IT數(shù)碼廣場(chǎng)。完全具備中國(guó)北方IT數(shù)碼及各種高科技電子產(chǎn)品批發(fā)、零售集散地的條件，填補(bǔ)了華北地區(qū)缺少大型專(zhuān)業(yè)IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地的空白。中新生態(tài)城：起步區(qū)首期綜合項(xiàng)目天和新樂(lè)匯，為國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際時(shí)尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務(wù)公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托；生態(tài)城文化廣場(chǎng)項(xiàng)目系國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園首期重要組成部分，產(chǎn)品涵蓋寫(xiě)字樓、商業(yè)等，目前讀者集團(tuán)、華漫兄弟等動(dòng)漫文化企業(yè)已經(jīng)入駐。第七十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況響螺灣寫(xiě)字樓市場(chǎng)：提到濱海新區(qū)的寫(xiě)字樓就不得不響螺灣，響螺灣CBD定位為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，未來(lái)將成為大型企業(yè)總部基地、外省區(qū)市駐濱海辦事處基地以及中高端商務(wù)辦公的聚集地，這樣的定位將決定著響螺灣商務(wù)樓宇的硬件配置與高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)服務(wù)。響螺灣規(guī)劃效果圖響螺灣商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖第七十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況第七十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。生態(tài)城文化廣場(chǎng)位于生態(tài)城中距離濱海新區(qū)核心區(qū)最近的南部片區(qū)，由薊運(yùn)河和薊運(yùn)河故道環(huán)繞，兩面環(huán)水，擁有生態(tài)城中最長(zhǎng)的天然海岸線，總長(zhǎng)3.5公里，風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約1平方公里，規(guī)劃總建筑面積約77萬(wàn)平方米。目前已有近40家企業(yè)落戶(hù)于此，入住企業(yè)，除了享有濱海新區(qū)的基本政策外，還可享有生態(tài)城?文化廣場(chǎng)的特殊政策，比如，會(huì)給予相關(guān)企業(yè)大力的財(cái)政扶持、租金補(bǔ)助、投融資支持和住房補(bǔ)貼等，還有相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，勇于突破，給予企業(yè)不同額度的獎(jiǎng)金。科技研發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、教育培訓(xùn)和會(huì)展旅游等符合節(jié)能環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)業(yè)都可以得到政策扶植。預(yù)計(jì)在2011年年底將實(shí)現(xiàn)津?yàn)I輕軌的延伸，穿越生態(tài)城，到達(dá)漢沽區(qū)中心。屆時(shí)從天津東站通過(guò)地鐵9號(hào)線到中山門(mén)可與輕軌實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙換乘，直達(dá)生態(tài)城。與規(guī)劃的京津唐城際鐵路、津秦客運(yùn)專(zhuān)線多條鐵路線路，共同構(gòu)成了連通中心城區(qū)、濱海新區(qū)、北京及周邊城市的快捷的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

中新生態(tài)城文化廣場(chǎng)2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述第七十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。生態(tài)城文化廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑布局呈馬蹄形，前排1-4層，1層為底商，2-4層為寫(xiě)字間，其中3層與主體建筑有連廊相接；后排建筑10層到頂，其中1層為底商，2層為員工餐廳，3-9層為寫(xiě)字間，10層為設(shè)備間?？勺饪墒?；合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述項(xiàng)目寫(xiě)字樓均價(jià)為9300元/平米，面積為80——200平方米不等，每層均有不同面積的戶(hù)型，只售不租；底商只租不售，租金為1.8——2.2元/平方米·天。貸款優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，一次性全款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。

項(xiàng)目首期面市的是02號(hào)寫(xiě)字樓，總建筑面積3.5萬(wàn)平米，2010年5月份封頂，9月份竣工，10月份入住，這是生態(tài)城第一個(gè)交付使用的項(xiàng)目。建筑指標(biāo)上完全符合生態(tài)城綠色建筑的要求，比標(biāo)準(zhǔn)建筑節(jié)能20%—30%。主要使用綠色能源，風(fēng)能、太陽(yáng)能、地?zé)崮艿瓤稍偕那鍧嵞茉?，利用率達(dá)20%?？梢杂行Ч?jié)約辦公成本。作為第一個(gè)上市項(xiàng)目其入市價(jià)格必引起多數(shù)業(yè)主、投資者的關(guān)注。第七十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。天和新樂(lè)匯為國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際時(shí)尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務(wù)公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托，共組天和·新樂(lè)匯商務(wù)綜合體：生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保與商業(yè)、商務(wù)、人居雙向兼容。

天和新樂(lè)匯2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述周邊交通完善，臨近京津塘高速、京津高速可快速通達(dá)北京；津?yàn)I輕軌便捷連接濱海新區(qū)核心區(qū)與天津市區(qū)；生態(tài)城內(nèi)部有軌電車(chē)、慢性系統(tǒng)及路網(wǎng)密集，滿足各類(lèi)人群出行。距天津開(kāi)發(fā)區(qū)10分鐘車(chē)程；距塘沽區(qū)15公里；距濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里；距天津市區(qū)45公里；距北京1.5小時(shí)車(chē)程。

第七十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述項(xiàng)目西北側(cè)為生態(tài)城起步區(qū)商業(yè)街，西側(cè)隔和旭路為起步區(qū)城市次中心，設(shè)有大型商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)、銀行、郵局等商業(yè)配套。天和新樂(lè)匯項(xiàng)目為底商、寫(xiě)字樓加公寓的綜合體產(chǎn)品。寫(xiě)字樓產(chǎn)品1-2層為商業(yè)，只租不售，租金為2.2元/平方米·天；3-6層可出售，物業(yè)費(fèi)為16.5元/月；7層自持。第七十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況/總結(jié)濱海新區(qū)核心區(qū)寫(xiě)字樓目前以出租為主，租金差距也相對(duì)較大，從2元以下含物業(yè)費(fèi)的普通寫(xiě)字樓到不含物業(yè)費(fèi)的租金達(dá)到4.5元的低密度高檔寫(xiě)字樓，這也足以體現(xiàn)各個(gè)寫(xiě)字樓不同的物業(yè)形態(tài)、建成年份、地理位置及內(nèi)外部配套情況。出租率基本能達(dá)到70%以上，有的則能達(dá)到90%以上，說(shuō)明濱海新區(qū)目前寫(xiě)字樓的供求處于倒掛狀態(tài)。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，天津市整體經(jīng)濟(jì)還將保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，而濱海新區(qū)的增長(zhǎng)尤為迅速。隨著濱海新區(qū)行政區(qū)的成立、中心商務(wù)區(qū)的集中供應(yīng)上市，短期內(nèi)將形成較大的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于本地市場(chǎng)而言，供應(yīng)十分充足，部分業(yè)主的招租壓力未來(lái)兩年內(nèi)將持續(xù)存在。第七十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)客群分析第七十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樣本抽取來(lái)源樣本數(shù)量情況訪問(wèn)/抽樣方法寫(xiě)字樓客群分析/樣本情況濱海新區(qū)核心板塊，已投入使用寫(xiě)字樓普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷150份，回收有效問(wèn)卷120份，問(wèn)卷有效率達(dá)到80%研究方法定向一對(duì)一訪問(wèn)第七十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。被調(diào)研企業(yè)中以中型規(guī)模的民營(yíng)、外資企業(yè)居多。訪談?wù)呔鶠槠髽I(yè)主要負(fù)責(zé)人，或知曉辦公租賃相關(guān)事宜的工作人員。本科以上學(xué)歷占77%，教育水品較高。寫(xiě)字樓客群分析/樣本情況第八十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。多數(shù)企業(yè)仍采用租用寫(xiě)字樓的形式進(jìn)行辦公，方便日后公司規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)務(wù)提升時(shí)靈活的選擇新的辦公地址。寫(xiě)字樓客群分析/樣本情況企業(yè)寫(xiě)字間面積以100-500平米的中型辦公空間居多。寫(xiě)字樓使用滿意度較低，僅為13%；諸多因素中，電梯搭乘不便、辦公空間的狹窄被提及次數(shù)最多；38%的企業(yè)有更換新辦公場(chǎng)所的計(jì)劃。第八十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。15%的企業(yè)表示，若濱海旅游區(qū)國(guó)家對(duì)企業(yè)扶持政策較為優(yōu)惠或有涉及漢沽區(qū)域的業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)考慮進(jìn)駐該區(qū)域的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。若考慮更換新的辦公區(qū)域，多數(shù)企業(yè)仍選擇租賃寫(xiě)字樓進(jìn)行辦公。寫(xiě)字樓客群分析/受訪者個(gè)人背景第八十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。調(diào)研結(jié)果反映了開(kāi)發(fā)區(qū)目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)的基本狀況，多數(shù)企業(yè)租賃寫(xiě)字樓進(jìn)行辦公；企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓辦公環(huán)境滿意度較低。面積區(qū)間定位在100-500平米左右，功能須以滿足中小型企業(yè)辦公的寫(xiě)字樓產(chǎn)品為主，由于市場(chǎng)需求量較大，未來(lái)產(chǎn)品應(yīng)增加這一面積區(qū)間辦公區(qū)域的比例。注重電梯搭乘的便捷性，未來(lái)根據(jù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品建設(shè)面積配備相應(yīng)數(shù)量電梯。問(wèn)卷小結(jié)產(chǎn)品建議問(wèn)卷小結(jié)及未來(lái)產(chǎn)品建議第八十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。酒店市場(chǎng)概況及客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況客群分析第八十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況第八十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。漢沽藍(lán)白領(lǐng)公寓濱海新區(qū)假日酒店目前濱海新區(qū)共有三星級(jí)以上酒店31家，其中5星級(jí)酒店10家，2家正在建設(shè)之中。濱海萬(wàn)麗泰達(dá)酒店碧桂園鳳凰酒店濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況第八十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。天津?yàn)I海假日酒店

酒店地址：天津市濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第一大街86號(hào)星級(jí)：掛牌五星級(jí)建筑面積：約為19829平方米

客房數(shù)：247間/套

配套：餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室以及健身中心和水療設(shè)施

天津?yàn)I海假日酒店位于中國(guó)北方最具經(jīng)濟(jì)活力的天津?yàn)I海新區(qū)的核心－天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（即泰達(dá)）的商業(yè)區(qū)，是開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)志性建筑－市民廣場(chǎng)的亮點(diǎn)組成部分，擁有無(wú)與倫比的商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多方面的設(shè)施和服務(wù)

，酒店聘請(qǐng)洲際酒店集團(tuán)進(jìn)行管理工作，并且于2006年進(jìn)行過(guò)一次裝修，裝修偏歐式簡(jiǎn)約風(fēng)格。2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況第八十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)?；o航母金星大酒店酒店地址：天津漢沽區(qū)漢北路星級(jí)：五星建筑面積：5.3萬(wàn)方，地上15層，地下1層客房數(shù)：豪華海景客房、總統(tǒng)套房163間配套：餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室金星大酒店正在建設(shè)之中，項(xiàng)目總建筑面積24萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目是集賓館、酒店、海濱休閑度假為一體的具有海洋文化特色的綜合性旅游項(xiàng)目。這一項(xiàng)目填補(bǔ)了漢沽區(qū)高檔酒館旅店業(yè)的空白，將極大提升漢沽區(qū)城市形象，有力推動(dòng)天津海濱休閑旅游區(qū)的整體開(kāi)發(fā)，促進(jìn)漢沽區(qū)生態(tài)宜居城市建設(shè)。2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況第八十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。隨著濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放逐步深入，新區(qū)外商投資領(lǐng)域從傳統(tǒng)加工制造業(yè)開(kāi)始向制造業(yè)與新型服務(wù)業(yè)并重轉(zhuǎn)型，其中除服務(wù)外包等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)聚集外，外資酒店管理公司也開(kāi)始紛紛進(jìn)駐新區(qū)，與內(nèi)資酒店集團(tuán)共同帶動(dòng)了新區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。高星級(jí)酒店的規(guī)模和水準(zhǔn)，代表著一座城市國(guó)際化程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是一座城市的重要名片。目前，喜達(dá)屋、凱賓斯基、洲際等國(guó)際“管家”，紛紛搶灘濱海。2010濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)概況第八十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)酒店市場(chǎng)客群分析第九十頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樣本抽取來(lái)源：樣本數(shù)量情況訪問(wèn)/抽樣方法客群分析/樣本情況濱海新區(qū)三星、四星、五星級(jí)酒店普調(diào)樣本150份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷150份，回收有效問(wèn)卷119份，問(wèn)卷有效率達(dá)到79.3%研究方法定向一對(duì)一訪問(wèn)第九十一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。本次調(diào)研所選擇的10家酒店中，四星級(jí)酒店占70%?？腿悍治?受訪者個(gè)人背景119名被調(diào)研者以30-40歲年齡段居多，專(zhuān)科以上教育背景占84%。第九十二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。72%的被調(diào)研者因?yàn)樯虅?wù)差旅需要而入住酒店。

2-3天的短期入住者居多，占到47%。酒店市場(chǎng)概況及客群分析選擇標(biāo)準(zhǔn)間客房入住酒店的消費(fèi)者占52%，酒店開(kāi)發(fā)前期，在酒店客房配套規(guī)劃時(shí)，這一形式的客房應(yīng)占到酒店客房配備的6-7成。此項(xiàng)調(diào)查涵蓋單人、雙人及多人間的客房費(fèi)用，消費(fèi)者人均每日花費(fèi)在100-200元的占到48%，處于中低等水平。第九十三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。在酒店試用滿意度這項(xiàng)調(diào)查中，僅31%的入住者對(duì)居住酒店及其提供的服務(wù)感到滿意，滿意度較低。

酒店提供的各項(xiàng)服務(wù)中，因食物口味欠佳而產(chǎn)生的消費(fèi)客訴高達(dá)42%?？紤]便利及衛(wèi)生質(zhì)量保證，入住酒店的消費(fèi)者常常選擇酒店內(nèi)部的餐廳進(jìn)行就餐，因此酒店管理層在菜系菜品的引進(jìn)與口味搭配方面應(yīng)下較大力度，贏得客戶(hù)滿意。酒店市場(chǎng)概況及客群分析酒店配套設(shè)施人均日花費(fèi)額處于中等水平，在100元以下的消費(fèi)比例占56%。在各項(xiàng)配套設(shè)施中，入住酒店的客戶(hù)對(duì)餐廳的使用頻率最

高，達(dá)到57%。第九十四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。工業(yè)園區(qū)概況及市場(chǎng)分析2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)概況客群分析市場(chǎng)需求及產(chǎn)品建議第九十五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第九十六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。隨著濱海新區(qū)進(jìn)入由點(diǎn)到面、由局部到整體全面開(kāi)發(fā)建設(shè)的新階段，為進(jìn)一步加快濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放進(jìn)程，濱海新區(qū)于09年9月部署實(shí)施“十大戰(zhàn)役”，力爭(zhēng)形成建設(shè)新高潮，成為濱海新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)初步估算，“十大戰(zhàn)役”總投資將達(dá)到1.5萬(wàn)億元。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第九十七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。2010年濱海新區(qū)項(xiàng)目投資建設(shè)情況2010年，新區(qū)共安排投資5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目571個(gè)，總投資7800億。新一代運(yùn)載火箭、直升機(jī)總成基地、西飛機(jī)翼組裝等280個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)；造修船基地、太原重工、千萬(wàn)億次高性能計(jì)算機(jī)、中俄大煉油等200個(gè)項(xiàng)目加快建設(shè)；新引進(jìn)1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目200個(gè)，5000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目100個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)到500個(gè)。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第九十八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)已形成綜合配套能力較強(qiáng)的工業(yè)體系，包括汽車(chē)工業(yè)、電子工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機(jī)械工業(yè)等技術(shù)資本密集型行業(yè)。

受優(yōu)惠政策扶持，加之濱海新區(qū)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位，吸引眾多企業(yè)落戶(hù)濱海，各行業(yè)企業(yè)數(shù)量近年大幅度增加，急需充足的物理空間進(jìn)行日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

汽車(chē)工業(yè)

電子工業(yè)

高新技術(shù)

機(jī)械工業(yè)工業(yè)體系生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空間的

供給與需求關(guān)系工業(yè)

廠房

提供商逐漸緊密

市場(chǎng)總量繼續(xù)擴(kuò)大濱海新區(qū)是一個(gè)快速成長(zhǎng)的市場(chǎng),市場(chǎng)前景看好。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第九十九頁(yè)，共一百二十五頁(yè)?？崭劭崭奂庸^(qū)面積50平方公里，毗鄰天津市區(qū)，在三環(huán)線和四環(huán)線之間，距市中心10公里?？萍佳邪l(fā)區(qū)：重點(diǎn)吸引各類(lèi)基金、高級(jí)人才和高端技術(shù)，設(shè)立研發(fā)中心、技術(shù)中心與孵化基地，開(kāi)展科技創(chuàng)業(yè)、項(xiàng)目孵化及成果轉(zhuǎn)化等?，F(xiàn)代制造業(yè)區(qū)：重點(diǎn)引進(jìn)電子信息、生物制藥、航空制造、機(jī)械裝備、汽車(chē)零部件、綠色食品、新材料、新能源等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目。商貿(mào)服務(wù)區(qū)：內(nèi)有商務(wù)、商業(yè)和生活配套三個(gè)組團(tuán)。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第一百頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中觀區(qū)位：天津空港位于天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)核心區(qū)中心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯微觀區(qū)位：天津空港地區(qū)處于津?yàn)I硬實(shí)力軸北側(cè)，天津市軟實(shí)力軸北端點(diǎn)天津空港位居環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心區(qū)域，毗鄰天津港，海上航線將遼東半島及膠東半島緊密相聯(lián)，周邊高速公路輻射華北地區(qū)，國(guó)際空港連接國(guó)內(nèi)各大城市，具有重要戰(zhàn)略意義，具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)潛力。地理位置獨(dú)特，與國(guó)際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動(dòng)帶，肩挑兩極帶動(dòng)2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第一百零一頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。中新生態(tài)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：教育、金融、環(huán)保、新能源、旅游等綠色產(chǎn)業(yè)成為生態(tài)城主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，國(guó)家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。還將引入新加坡公司及日本、加拿大、瑞典等企業(yè)，涉及培訓(xùn)、環(huán)保、建筑、工業(yè)環(huán)評(píng)認(rèn)證等領(lǐng)域。同時(shí)，依靠薊運(yùn)河、永定新河形成的自然保護(hù)區(qū)將帶來(lái)巨大的旅游資源。2010濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)概況第一百零二頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。優(yōu)惠政策向高新技術(shù)企業(yè)傾斜

從2008年起五年內(nèi)，對(duì)濱海新區(qū)內(nèi)新設(shè)立并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)，以地方財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助的方式予以支持。即：前兩年最高給予企業(yè)已繳所得稅地方分享部分和上繳中央部分全額的100%，后三年最高給予50%。另外，對(duì)在濱海新區(qū)新設(shè)立企業(yè)總部或投資金融業(yè)、承接離岸外包業(yè)務(wù)為主的服務(wù)外包企業(yè)，根據(jù)不同情況，給予100萬(wàn)元人民幣至2000萬(wàn)元人民幣的一次性資金補(bǔ)助。對(duì)于列入國(guó)家級(jí)重點(diǎn)科技發(fā)展計(jì)劃并獲得相應(yīng)資金資助的科技項(xiàng)目，根據(jù)不同情況，給予50%至100%的配套資金支持。經(jīng)天津市科技主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。

支持企業(yè)發(fā)展2010濱海新區(qū)工業(yè)政策第一百零三頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。每年給予一定財(cái)政貼息資金

工業(yè)布局重心戰(zhàn)略東移，是本市優(yōu)化城市資源布局、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的一項(xiàng)重大舉措。為積極支持、主動(dòng)承接本市的工業(yè)東移，并采取有效措施鼓勵(lì)采用先進(jìn)適用技術(shù)嫁接改造傳統(tǒng)企業(yè)，濱海新區(qū)為工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)設(shè)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續(xù)，提高辦事效率，在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)、金融服務(wù)、能源保障等方面給予支持，實(shí)行全程代辦、一站式服務(wù)。對(duì)重要投資項(xiàng)目實(shí)行特事特辦，優(yōu)先辦理。此外，每年給予一定的財(cái)政貼息資金，專(zhuān)項(xiàng)用于扶持工業(yè)東移和嫁接改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，引導(dǎo)企業(yè)加大科技投入，進(jìn)行設(shè)備改造，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展后勁。

支持工業(yè)東移

2010濱海新區(qū)工業(yè)政策第一百零四頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。目前，濱海新區(qū)除上述優(yōu)惠政策外還制定發(fā)布了《支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》

、《吸引、培育和使用人才的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《服務(wù)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。指導(dǎo)意見(jiàn)從財(cái)政支持、稅收優(yōu)惠、融資便利、社會(huì)服務(wù)等方面構(gòu)成一套完整的政策體系，以推動(dòng)濱海新區(qū)加快構(gòu)筑高端化、高質(zhì)化、高新化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成國(guó)有外資民營(yíng)齊頭并進(jìn)、一二三產(chǎn)競(jìng)相發(fā)展的格局。2010濱海新區(qū)工業(yè)政策小結(jié)第一百零五頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)客群分析第一百零六頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。樣本抽取來(lái)源樣本數(shù)量情況訪問(wèn)/抽樣方法工業(yè)園區(qū)客群分析/樣本情況濱海新區(qū)工業(yè)園區(qū)、園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)普調(diào)樣本50份本次調(diào)查共發(fā)放普調(diào)問(wèn)卷50份，回收有效問(wèn)卷48份，問(wèn)卷有效率達(dá)到96%研究方法定向一對(duì)一訪問(wèn)、電話訪談第一百零七頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。工業(yè)園區(qū)客群分析接受問(wèn)卷調(diào)研的企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)近一半。濱海新區(qū)在全國(guó)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位及其各項(xiàng)利好的優(yōu)惠政策，吸引眾多民營(yíng)企業(yè)在此投資辦廠。天津是傳統(tǒng)工業(yè)城市，電子機(jī)械等重工業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)，占接受調(diào)研企業(yè)的39%；同時(shí)新能源、生物化工類(lèi)產(chǎn)業(yè)被調(diào)研企業(yè)規(guī)模以100人以下的中小型企業(yè)居多，占77%被調(diào)研企業(yè)規(guī)模以100人以下的中小型企業(yè)居多，占77%企業(yè)由中型發(fā)展至大型企業(yè)需要一定時(shí)期的積累，因此決定市場(chǎng)上大多數(shù)企業(yè)為等待第二次飛躍的中型企業(yè)和處于發(fā)展迅猛期的小型企業(yè)；適合中小型企業(yè)辦公的園區(qū)需求量大。第一百零八頁(yè)，共一百二十五頁(yè)。園區(qū)企業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)聚集群擁有過(guò)硬的研發(fā)技術(shù)團(tuán)隊(duì)，具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)在選擇所入住園區(qū)時(shí)，最關(guān)心是否能通過(guò)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。中型規(guī)模工業(yè)廠房市場(chǎng)認(rèn)可度高，既滿足發(fā)展