超大型商業(yè)廣場項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品優(yōu)化建議報(bào)告

珠海優(yōu)特廣場項(xiàng)目整體定位與產(chǎn)品優(yōu)化建議報(bào)告（初稿）謹(jǐn)呈：珠海優(yōu)特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世聯(lián)行綜合體事業(yè)部珠海優(yōu)特廣場項(xiàng)目組2023/4/30匯報(bào)提綱：Part1宏觀背景分析Part2微觀本體分析Part3辦公市場分析Part4公寓市場分析Part5住宅市場分析Part6發(fā)展定位與優(yōu)化建議Part1宏觀背景分析1.1城市規(guī)劃1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.3政策分析1.4宏觀市場【城市規(guī)劃】城市占位：珠海占位為珠江口西岸核心城市、濱海風(fēng)景旅游城市及珠江西岸交通樞紐，與港澳共建國際都會(huì)區(qū)港珠澳大橋：2009年底動(dòng)工，全長約50公里，大橋建成后，市民開車從珠海到香港的時(shí)間將由現(xiàn)在的3個(gè)多小時(shí)縮減為約半個(gè)小時(shí)，一期計(jì)劃于2017年完成。廣珠輕軌：全線貫穿廣州、中山、江門、珠海四市，成就廣州珠海一小時(shí)生活圈，現(xiàn)已通車。深中通道：是連接深圳市和中山市的大橋，預(yù)計(jì)2015年年底開工，工期6年，建成后珠海到深圳的時(shí)間將由2個(gè)多小時(shí)縮短到1個(gè)小時(shí)之內(nèi)。廣珠鐵路港珠澳大橋深中通道廣珠輕軌京港澳高速珠海--引領(lǐng)珠江西岸經(jīng)濟(jì)提升的核心樞紐【城市規(guī)劃】空間結(jié)構(gòu)：珠海建立由“中心城區(qū)和橫琴新區(qū)－新城－中心鎮(zhèn)”構(gòu)成的城市空間結(jié)構(gòu)，香洲城區(qū)是全市的經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心中心城區(qū)構(gòu)成和功能構(gòu)成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的香洲城區(qū)和由南屏、灣仔、紅灣組成的南灣城區(qū)；功能：承擔(dān)全市主要的綜合性服務(wù)職能，是全市的經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心。珠海三級城市中心體系2個(gè)市級中心：拱北－吉大中心、十字門中心；4個(gè)區(qū)級中心：新香洲中心、金灣中心、斗門中心及后環(huán)中心；14個(gè)城市組團(tuán)級中心：三溪、九州商貿(mào)、南屏等?！境鞘幸?guī)劃】城市更新：香洲城區(qū)是全市城市更新的重點(diǎn)地區(qū)，其中，老香洲片區(qū)的更新單元較多，且以舊城鎮(zhèn)和舊廠房的整治類、拆建類更新單元為主【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)增長：近5年珠海GDP平均增長速度達(dá)到10%，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，但是在珠三角地區(qū)珠海的經(jīng)濟(jì)總量排名比較靠后珠海市GDP和人均GDP珠三角內(nèi)排名年份

GDP產(chǎn)值

(億）GDP排名人均GDP

（萬）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名2012年1503.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名珠海的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢較平穩(wěn)；GDP持續(xù)增長，2014年珠海市GDP產(chǎn)值為1857.32億元，比上年增長10.3%，增速居珠三角第一；珠海近5年GDP的平均增長率達(dá)到10%左右，保持了良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在珠三角地區(qū)的9個(gè)城市中，珠海的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對偏弱，2011－2014年GDP排名一直是第八名，GDP產(chǎn)值僅高于肇慶，僅占廣州GDP的1成左右；不過，近幾年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直穩(wěn)居前三甲，人均GDP僅低于深圳和廣州。注：珠三角地區(qū)包括廣州、深圳、珠海等9個(gè)城市【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：珠海第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比不斷提高，但目前第二產(chǎn)業(yè)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)對商務(wù)市場的支撐略顯乏力2014年，珠海市三大產(chǎn)業(yè)的比重為2.6:50.6:46.8，第二產(chǎn)業(yè)仍占主導(dǎo)地位；2010年以后，珠海第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重持續(xù)上升，實(shí)現(xiàn)了較大的發(fā)展，但2014年第三產(chǎn)業(yè)的比重僅比2013提高了0.5%，增幅有所放緩，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展略微乏力。2014年珠海三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成【經(jīng)濟(jì)環(huán)境】產(chǎn)業(yè)布局：珠海中心城區(qū)規(guī)劃為高端服務(wù)業(yè)功能區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)圍繞“三高一特”產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建五大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)高端服務(wù)業(yè)功能區(qū)：依托中心城區(qū)、橫琴新區(qū)，對接港澳，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要承擔(dān)行政辦公、金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、商貿(mào)物流、休閑旅游、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)等功能；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：依托唐家灣科教城，重點(diǎn)發(fā)展軟件信息、集成電路等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；高端制造業(yè)功能區(qū)：結(jié)合機(jī)場、港口，依托西部多個(gè)新城地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展裝備制造等產(chǎn)業(yè)；海洋經(jīng)濟(jì)特色功能區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)特色功能區(qū)【政策分析】調(diào)控政策：珠海住宅限購政策的松綁、“認(rèn)貸不認(rèn)房”及二套房首付的調(diào)整，給住宅市場尤其是改善性住宅帶來了明顯的政策利好珠海限購政策松綁中心城區(qū)限購松綁：在中心城區(qū)購買144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社?；蚣{稅證明；在我市投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶籍居民，符合我市人才目錄的，可以憑投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證，在中心城區(qū)購買1套商品房。限貸限價(jià)放松：放寬對在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非戶籍購房人在珠海新購房的房貸限制；改進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格管理體制機(jī)制，通過市場決定價(jià)格。——《珠海市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》“認(rèn)貸不認(rèn)房”（930新政）對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍?！吨袊嗣胥y行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》二套房首付調(diào)整（330新政）商業(yè)貸款：對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；公積金貸款：首套房最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，公積金貸款最低首付款比例為30%。——《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部銀監(jiān)會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》【政策分析】建筑規(guī)范：根據(jù)珠海最新的建筑規(guī)范，酒店式辦公的增設(shè)有利于降低辦公物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，不過新規(guī)對計(jì)容建面的規(guī)定將明顯減少住宅可拓展面積辦公建筑設(shè)計(jì)要求增設(shè)酒店式辦公類別：辦公樓應(yīng)建設(shè)開放式辦公、單元式辦公或酒店式辦公，酒店式辦公的建筑面積總和不得大于總建筑面積的30%；單間面積：酒店式辦公建筑面積不得大于75㎡，開放式辦公和帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單元式辦公建筑面積分別不應(yīng)小于50㎡和150㎡

；獨(dú)立衛(wèi)生間：開放式辦公的衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，辦公內(nèi)不得預(yù)留給、排水管；層高：酒店式辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)控制在3.3～4.2m，開放式、單元式辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)控制在3.6～4.6m，辦公建筑非標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)小于5.0米。房屋計(jì)容建面計(jì)算規(guī)定計(jì)容建面計(jì)算規(guī)定：新規(guī)對房屋、陽臺、飄窗、架空層、空中花園的計(jì)容建筑面積作出了嚴(yán)格的計(jì)算規(guī)定；可拓展面積變化：根據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，新規(guī)實(shí)施后，普通住宅的可拓展面積比例約為計(jì)容建筑面積的10%，而新規(guī)實(shí)施之前，這一比例約為18%，可見未來珠海房地產(chǎn)“偷面積”的空間被明顯壓縮。珠海城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2015版）【宏觀市場】珠海住宅市場：近3年珠海成交量處于歷史高位，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，2015年1-5月成交102萬㎡，同比2014年同期成交量上漲8.6%【宏觀市場】主城區(qū)住宅市場：330新政帶動(dòng)珠海主城區(qū)一手房成交持續(xù)提升，2015年5月成交環(huán)比增長33%，同比增長133%2014年5月-2015年5月各月珠海主城區(qū)商品住宅各月消化量（套數(shù)）備注：珠海備案數(shù)據(jù)無價(jià)格信息，因此該統(tǒng)計(jì)表格未包含價(jià)格信息?！竞暧^市場】珠海辦公市場：珠海2007-2013年辦公市場年均銷售面積僅3萬㎡，不過銷售價(jià)格呈增長趨勢，2013年成交均價(jià)約為12870元/㎡2007－2013年，珠海辦公樓銷售面積呈現(xiàn)波動(dòng)上漲的趨勢，尤其是2013年銷售面積同比上漲825.8%，實(shí)現(xiàn)了飛躍增長；2007－2013年，珠海辦公樓成交價(jià)格整體呈穩(wěn)步增長趨勢，2013年成交均價(jià)達(dá)到12870元/㎡。珠海市2007-2013年辦公市場表現(xiàn)類型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年銷售面積（萬㎡）1.853.120.594.61.661.019.34銷售金額（萬元）10081225603165365761765611817113897銷售均價(jià)（元/㎡）5449723153647951106361170012870——數(shù)據(jù)來自珠海市統(tǒng)計(jì)局宏觀背景分析小結(jié)城市占位：珠海占位為珠江口西岸核心城市；空間結(jié)構(gòu)：香洲城區(qū)是全市的經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心；城市更新：香洲城區(qū)是全市城市更新的重點(diǎn)地區(qū)。城市規(guī)劃經(jīng)濟(jì)增長：經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，但是珠海的經(jīng)濟(jì)總量排名比較靠后；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)對商務(wù)市場的支撐略顯乏力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)控政策：珠海住宅限購政策的松綁等政策利好明顯；建筑規(guī)范：酒店式辦公的增設(shè)降低辦公物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，不過新規(guī)將明顯減少房屋可拓展面積。政策分析啟示：本項(xiàng)目地處城市更新的重點(diǎn)區(qū)域，隨著城市更新進(jìn)程的推進(jìn)，片區(qū)的城市面貌將逐步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級；珠海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對商務(wù)市場的支撐較弱，辦公市場整體表現(xiàn)較差，對本項(xiàng)目發(fā)展大體量寫字樓提出了挑戰(zhàn)；住宅市場的火熱表現(xiàn)為本項(xiàng)目發(fā)展居住物業(yè)提供良好的市場機(jī)會(huì)；酒店式辦公物業(yè)的出現(xiàn)為本項(xiàng)目降低大體量寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)提供了一定的機(jī)會(huì)。珠海住宅市場：近3年珠海成交處于歷史高位，成交均價(jià)穩(wěn)步上漲；珠海辦公市場：珠海2007-2013年辦公市場年均銷售面積僅3萬㎡。宏觀市場Part2微觀本體分析【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于珠海發(fā)展最早、配套最全的老香洲片區(qū)，新老香洲定位為文化休閑旅游中心和行政中心，為缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)的老城區(qū)老香洲片區(qū)本項(xiàng)目吉大片區(qū)拱北片區(qū)前山片區(qū)新香洲片區(qū)香洲城區(qū)各片區(qū)功能規(guī)劃片區(qū)功能定位主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)新老香洲文化休閑旅游中心、全市行政中心行政辦公、文化體育、綜合服務(wù)業(yè)、特色旅游業(yè)吉大全市商務(wù)中心和商業(yè)消費(fèi)中心商貿(mào)服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)拱北旅游購物勝地新型商貿(mào)業(yè)和高端酒店業(yè)前山區(qū)域性家居建材交易中心、汽車銷售服務(wù)中心和農(nóng)產(chǎn)品交易中心高端制造業(yè)、區(qū)域性商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)資料來源：《珠海市香洲區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》【外部交通】集公路、水路、鐵路、軌道交通于一體，緊鄰城市交通干道、長途車站、公交站及有軌電車站點(diǎn)，乘車20分鐘左右可達(dá)九洲港和拱北口岸香洲長途站梅華東路（有軌電車1號線首期）銀樺路興業(yè)路本項(xiàng)目香洲港客運(yùn)站九洲港客運(yùn)站拱北口岸明珠站興業(yè)路口站集公路、水路、鐵路、軌道交通于一體公路：緊鄰興業(yè)路（未來北延至唐家灣，規(guī)劃為快速路）、銀樺路（城市次干道），周邊擁有農(nóng)信大廈、城市廣場等多個(gè)公交站及香洲長途站；水路：駕車至香洲港客運(yùn)站和九洲港客運(yùn)站分別只需要約5分鐘和20分鐘；鐵路：方便搭乘廣珠城軌，駕車至明珠站約10分鐘；軌道：珠海有軌電車1號線首期預(yù)計(jì)2015年下半年通車，本項(xiàng)目距離最近的興業(yè)路口站僅約400m；口岸過關(guān)：乘車至拱北口岸約20分鐘，便利通達(dá)澳門?！緝?nèi)部交通】地塊四面鄰路，西側(cè)和南側(cè)的進(jìn)入性最好，北側(cè)的進(jìn)入性次之，東側(cè)的進(jìn)入性最差興業(yè)路銀樺路興華路洲山路興華路銀樺路梅華東路沿河西路本項(xiàng)目車行路線【景觀資源】本項(xiàng)目北鄰鳳凰山和大鏡山水庫，北側(cè)的景觀視野良好，同時(shí)，150米左右高度可東看香洲灣海景本項(xiàng)目鳳凰山鳳凰山大鏡山水庫大鏡山公園香洲灣梅華東路興業(yè)路銀樺路情侶中路1KM2KM【居住配套】周邊居住盤氛圍良好遮，小學(xué)、著中學(xué)的教餡育配套優(yōu)魔越，商業(yè)殖、市政、如醫(yī)療等配購套完善居住氛密圍：五洲花城申、山場、嘉信定華庭、卻嘉豐花主園等小弓區(qū)。商業(yè)配套：自身8萬㎡一倍站式商業(yè)逃配套及丹田城衫市廣場、圾茂業(yè)百貨液等；教育配護(hù)套：香華小學(xué)夏（全市排紡名前三）、香山私小學(xué)、文園中學(xué)柄（全市排錦名第一）等；市政配蹲套：市圖書館純、市體育廁中心、市政酷府、香聞洲區(qū)政朽府等；銀樺路興業(yè)路香山小學(xué)香華小學(xué)文園中學(xué)丹田城市廣場本項(xiàng)目8萬㎡配套商業(yè)市圖書館市科技館市體育中心香洲區(qū)政府珠海市政府市人民醫(yī)院山場五洲花城嘉信華庭嘉豐花園陽光地帶商業(yè)學(xué)校醫(yī)院市政茂業(yè)百貨【商務(wù)配套】項(xiàng)目周鼻邊分布速較多廠頁區(qū)，商務(wù)氛圍前偏弱，酒羨店配套檔罷次較低商務(wù)氛榮圍：項(xiàng)目地乞塊周邊分現(xiàn)布較多治工業(yè)廠漢房或廠限辦樓，距離違較近的索深發(fā)展秧銀行大贏廈、工澆商大廈竟等寫字逆樓檔次夸較差，整體商汽務(wù)氛圍地較弱。酒店配套：周邊有鄭天鵝大酒媽店（四星奇級）、錦蛋江之星酒約店、達(dá)拉延然酒店、恭皇冠假日那酒店等，以快捷氏酒店或淡三星級鍋及以下戲酒店為謊主；銀行配疤套：周邊分魯布有工行筍、農(nóng)行、架建行的支腎行，銀行網(wǎng)棗點(diǎn)較多；銀樺路興業(yè)路本項(xiàng)目銀行寫字樓酒店錦江之星酒店天鵝大酒店皇冠假日酒店$建行東區(qū)支行$$農(nóng)行梅華西支行$工行興華支行$達(dá)拉然酒店工行五洲支行深發(fā)展銀行大廈中立信大廈工商大廈西海大廈【項(xiàng)目四誤至】項(xiàng)目西側(cè)潤和南側(cè)為哪住宅小區(qū)讓和商業(yè)配堪套，形象均和昭示性濤較好，北刊側(cè)和東側(cè)猛多為老舊常的廠辦樓耀，短期內(nèi)針形象較差擇，且昭示萍性較差銀樺路興業(yè)路興華路123654①大金圖鷹大廈②協(xié)昌大收廈⑥丹田城完市廣場⑤山場④嘉信華罪庭、銀樺禾新村③天鵝大伍酒店340修m191款m130m【基礎(chǔ)指標(biāo)】本項(xiàng)目是牢片區(qū)內(nèi)首對個(gè)大型城帖市綜合體棍項(xiàng)目，具蟲有區(qū)域舊竊改標(biāo)桿示糊范意義，走同時(shí)酒店榴式辦公指佳標(biāo)帶來商美住兩用的膜彈性產(chǎn)品叨空間梅華東路興業(yè)路銀樺路主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)、辦公及住宅容積率4.2高度無明確限高總用地面積（㎡）56363.37總建筑面積（㎡）354431.41已建計(jì)容建筑面積（㎡）42513.10建筑密度47.11%待建總建筑面積（㎡）辦公83544.95

303290商業(yè)81060.56住宅42610.15公租房4734地下室和架空層91340.35類別建筑面積總和單間面積（㎡）獨(dú)立衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）酒店式辦公小于等于辦公總面積的30%小于等于75可帶3.3-4.2開放式辦公無要求大于等于50不可帶3.6-4.6單元式辦公大于等于150可帶本項(xiàng)目是老香洲片漲區(qū)首個(gè)大阿型城市綜睛合體項(xiàng)目，屬于片帳區(qū)內(nèi)城市巖更新的標(biāo)必桿項(xiàng)目；本項(xiàng)目基蹈礎(chǔ)指標(biāo)相壯對靈活，酒店式辦撕公物業(yè)產(chǎn)寺權(quán)面積可俘劃小，且火可帶獨(dú)立醋衛(wèi)生間，痰有條件轉(zhuǎn)惑化為類居拆住物業(yè)。【優(yōu)劣勢眾分析】本項(xiàng)目具杜有打造區(qū)挑域標(biāo)桿綜網(wǎng)合體的綜拐合優(yōu)勢，年但在片區(qū)爪商務(wù)氛圍筋、項(xiàng)目指植標(biāo)方面存深在一些劣荷勢區(qū)位優(yōu)塊勢：位于頓發(fā)展最茂早、配斬套最全熱的老香蛾洲；交通優(yōu)勢：外部渠交通通房誠達(dá)性較康好，公美路交通揭極為便仿利，并艙且內(nèi)部束進(jìn)入性責(zé)相對較桿好；昭示優(yōu)獸勢：西側(cè)和艙南側(cè)的形轎象和昭示牌性較好，蛛臨近興業(yè)旗路的展示罵面達(dá)到340m；景觀優(yōu)芝勢：北鄰貿(mào)鳳凰山格和大鏡膨山水庫沖，北側(cè)園的景觀欣視野良毛好，同穩(wěn)時(shí)，150米左右高杯度可東看野香洲灣海船景；配套優(yōu)偷勢：周邊故居住氛噴圍良好互，小學(xué)束、中學(xué)芹的教育妥配套優(yōu)高越，商騎業(yè)、市能政、醫(yī)誘療等配恢套完善恥；指標(biāo)優(yōu)墊勢：片區(qū)內(nèi)恭首個(gè)大型格綜合體項(xiàng)僅目，辦公還指標(biāo)和高匹度相對靈謙活。項(xiàng)目優(yōu)勢商務(wù)氛我圍：周邊父以住宅考項(xiàng)目及據(jù)廠房物尼業(yè)為主總，商務(wù)慕氛圍偏肉弱，酒歪店配套釣檔次較羨低；形象劣惜勢：東側(cè)亡和北側(cè)襪集中分掩布大量汽廠區(qū)，問短期內(nèi)灣形象較受差，拉淺低項(xiàng)目箱檔次；指標(biāo)劣勢：本項(xiàng)目蠻居住物業(yè)算面積占比閣不超過總舟建筑面積凳的20%，社區(qū)規(guī)黑模及園林笛面積均偏釣小。……項(xiàng)目劣勢啟示：本項(xiàng)目具攪備打造區(qū)數(shù)域標(biāo)桿綜虹合體的條已件，承擔(dān)中引領(lǐng)傳統(tǒng)或老區(qū)復(fù)興稀的使命；本項(xiàng)目周啞邊居住氛勻圍明顯優(yōu)學(xué)于商務(wù)氛愁圍，并且賤辦公指標(biāo)尺相對靈活冊，可考慮辦跪公物業(yè)轉(zhuǎn)次化為類居舞住物業(yè)的械可行性?！鹃_發(fā)目標(biāo)】本項(xiàng)目暢占位區(qū)灣域標(biāo)桿坦項(xiàng)目，含不追求浙全市影搭響力，剖但要求句產(chǎn)品實(shí)界現(xiàn)快速桑去化、彩成本可惹控戰(zhàn)略目標(biāo)塑造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，打造區(qū)域級的城市綜合體財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)資金平衡，快速去化以回收項(xiàng)目投資，并持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)Par悼t3辦公市盯場分析2.1珠海宏觀伸市場2.2新老香洲局片區(qū)市場【分布格誕局】珠海辦公竹市場尚未鋤成熟，本神項(xiàng)目地處扯非核心商約務(wù)片區(qū)，溉區(qū)域內(nèi)寫蝴字樓整體拒檔次偏低族，商務(wù)氛京圍弱于吉炎大片區(qū)珠海已編入市的詠辦公物維業(yè)集中勾分布于香洲或城區(qū)，甲級和攏類甲級宣寫字樓楊的數(shù)量姜較少。辦公市場妨主要分為新愚老香洲殃片區(qū)、襪吉大片肅區(qū)、拱北片區(qū)和前山片區(qū)。新老香洲稀片區(qū)是珠紀(jì)海傳統(tǒng)商盒務(wù)中心，復(fù)大多數(shù)寫股字樓較為庸陳舊，近巨幾年新入灑市項(xiàng)目偏論少，集中分宵布在人民褲路與紫荊這路沿線。吉大片區(qū)待目前為珠海CBD（中央商跑務(wù)區(qū)），粉商務(wù)氛圍挽較好，寫字樓項(xiàng)僅目平均檔行次較高。拱北片雅區(qū)是依托口繼岸發(fā)展冠形成的架商務(wù)區(qū)備，而前山片區(qū)委傳統(tǒng)上是工業(yè)區(qū)，兩地的肥純正寫字蘆樓項(xiàng)目較內(nèi)少。前山新老香洲吉大拱北光大國貿(mào)中心財(cái)富大廈國際會(huì)議中心粵財(cái)大廈東大商務(wù)中心深發(fā)展銀行大廈太和商務(wù)中心工商大廈泉福商業(yè)大廈名門大廈銀都酒店粵海酒店中珠大廈華業(yè)大廈鈺海環(huán)球金融中心安廣世紀(jì)大廈恒和中心心海州報(bào)業(yè)大廈國際科技大廈森宇國際大廈日榮大廈甲級寫字樓乙級寫字樓中海大廈類甲級寫字樓智匯西九敦煌大廈中立信大廈本項(xiàng)目香洲城區(qū)澇寫字樓分拔布（代表夫項(xiàng)目）【市場表與現(xiàn)1】珠海市區(qū)吉寫字樓市狐場非常關(guān)谷注地段價(jià)驕值，甲級討寫字樓基赤本集中于獨(dú)吉大、拱守北片區(qū)等級代表項(xiàng)目所在區(qū)域入市時(shí)間租金（元/㎡·月）物管費(fèi)（元/㎡·月）售價(jià)（元/㎡）甲級鈺海環(huán)球金融中心吉大2012年1502029000中海大廈拱北2014年均價(jià)1002528000-30000類甲級安廣世紀(jì)大廈老香洲2013年80－1201522000國際科技大廈新香洲2007年85-1001620000敦煌大廈新香洲2014年85—20000智匯西九吉大2015年只售不租20均價(jià)23000乙級恒和中心新香洲2010年60-70寫字樓14.3，公寓3.416000中立信大廈老香洲2015年只售不租—14000-18000深發(fā)展銀行大廈老香洲1998年552.4——泉福商業(yè)大廈新香洲2013年8513.516000森宇國際大廈新香洲2013年Loft65，平層402.5Loft16000，平層11000光大國際貿(mào)易中心吉大1997年70-802218000心海州前山2012年只售不租—16000甲級寫欲字樓：僅有吉館大、拱北彼的兩個(gè)項(xiàng)誦目，均為扎近兩年入摔市，平均售情價(jià)和租答金分別簽為2.8肆-3萬元/㎡和100暈-15鈔0元/㎡·月，物撒管費(fèi)為20-2向5元/㎡·月；類甲級寫魂字樓：數(shù)量膏較少，減主要分紹布在新釋老香洲昨，同樣愿為近期塊入市，平均售旺價(jià)和租顆金分別籮為2-2薪.5萬元/㎡和80-倆100元/㎡·月，物攜管費(fèi)為15-具20元/㎡·月；乙級寫羨字樓：數(shù)量最述多，分布趙最廣，其安中多數(shù)入挺市時(shí)間較鎖早，平均售價(jià)汁和租金分貧別為1.2答-1.躍8萬元/㎡和50-葉80元/㎡·月?！臼袌霰礴姮F(xiàn)2】珠海近叛期入市盜的寫字在樓去化速度較慢，月押均去化面欠積集中于800-仙1500誰㎡，主流兔總價(jià)區(qū)與間為200-譯700萬元珠海近3年新入市陷的寫字樓剖平均月均答銷售去化800報(bào)-15酷00飯㎡，去化網(wǎng)速度不張?zhí)硐耄髁餮矇郛a(chǎn)權(quán)面括積集中居于100-襪300因㎡，主流杰總價(jià)區(qū)絞間為200蛙-70蘋0萬元；已正式運(yùn)胃營的寫字紅樓項(xiàng)目入忍住率普遍競較高，新老香洲考較早入市扎項(xiàng)目的入椒住率普遍群高于95%。類型代表項(xiàng)目所在區(qū)域入市時(shí)間主流產(chǎn)權(quán)面積（㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）月均去化面積（㎡）去化率/入住率新入市銷售型項(xiàng)目鈺海環(huán)球金融中心吉大2012年整層為主1970、少數(shù)202－287整層5700，小面積550-850，1000去化率60%中海大廈拱北2014年多整層或半層銷售850-1700，租賃面積150-4002300-4800對外銷售單位過少去化率50%安廣世紀(jì)大廈老香洲2013年單間70-120，三間起售450-780800去化率97%敦煌大廈新香洲2014年半層或整層450-900900-1800800去化率100%智匯西九吉大2015年120-270，半層650250-7001200去化率20%中立信大廈老香洲2015年180-280250-4505000去化率40%泉福商業(yè)大廈新香洲2013年90-125140-200300去化率50%森宇國際大廈新香洲2013年215-275230-440800去化率100%心海州前山2012年220-360330-5801300去化率100%已運(yùn)營項(xiàng)目國際科技大廈新香洲2007年70-350140-700\入住率100%恒和中心新香洲2010年80-300120-500入住率95%深發(fā)展銀行大廈老香洲1998年50-250

——入住率95%光大國際貿(mào)易中心吉大1997年140-227250-400入住率97%【客戶分草析】珠海市寫慮字樓客戶獅以貿(mào)易、品咨詢服務(wù)白、金融、牽實(shí)業(yè)等行意業(yè)的企業(yè)封為主，辦喪公面積以100-貸200掩㎡和600閑㎡以上的客毛戶居多珠海辦字公客戶法的行業(yè)市較為集就中，以洞貿(mào)易、充咨詢服個(gè)務(wù)、金胳融、實(shí)歉業(yè)等為穴主。珠海礙市寫字促樓入駐覺客戶的擱統(tǒng)計(jì)結(jié)繞果顯示青，貿(mào)易申類行業(yè)觀的企業(yè)艇比例最絮高，其圍次為咨典詢服務(wù)胡類行業(yè)蛋。另外姐，金融眨、實(shí)業(yè)糖、IT、文化、萌旅游等行璃業(yè)的入駐迫客戶也較化多。珠海辦便公客戶撫以使用墳面積在100將-20喇0㎡和600租㎡以上的企穩(wěn)業(yè)居多。辦公面異積為100-妙200挺㎡的客戶占床到客戶總蔬量的1/4，辦公星面積超騰過600求㎡的總部企席業(yè)約占2成?？傮w而言傻，珠海辦癥公企業(yè)的斤規(guī)模較小繭，實(shí)力較早弱。珠海市舍寫字樓假客戶的械行業(yè)構(gòu)舉成珠海市寫揉字樓客戶級的面積構(gòu)劉成(㎡)【產(chǎn)品品質(zhì)泄－內(nèi)部空黎間】甲級寫言字樓在若辦公體莖量、標(biāo)墊準(zhǔn)層面悠積和層僑高、大畏堂面積番和層高繳等方面挨明顯高故于類甲齒級、乙求級寫字瞞樓等級代表項(xiàng)目寫字樓面積（㎡）實(shí)用率標(biāo)準(zhǔn)層大堂公共走道候梯廳面積（㎡）層高（m)凈高（m)面積（㎡）層高（m)凈寬（m)凈高（m)凈寬（m)凈高（m)甲級鈺海環(huán)球金融中心5516070%19703.92.651014.251.972.872.72.8中海大廈11000070%170042.75700101.82.73.53類甲級安廣世紀(jì)大廈2000070%11003.82.71009.62.32.72.52.7國際科技大廈2350070%15903.92.63809.51.82.62.42.8敦煌大廈2050970%900—2.7400101.82.62.42.8智匯西九2432775%13093.8——7————乙級恒和中心35000（含公寓）—135042.64001522.62.42.8中立信大廈3200070%14504——10.61.8———光大國際貿(mào)易中心6000070%23003.52.32507.52.52.33.42.5寫字樓面口積：甲級第寫字樓辦役公體量至疊少在5萬㎡以手上，類甲己級寫字樓面辦公體量扎集中于2-2.劍5萬㎡；實(shí)用率：珠海各掉等級寫字素樓的實(shí)用率一螞般為70%；標(biāo)準(zhǔn)層：甲級寫字康樓的標(biāo)準(zhǔn)助層面積介夾于1700斜-200快0㎡之間，類甲級寫叔字樓的面顛積集中于900-訂1600境㎡，同時(shí)月，甲級泰和類甲爛級寫字服樓的層高一匆般為3.8墨-4m；公共走道柜和候梯廳：甲級副和類甲爭級寫字臟樓公共走道捷的凈寬集錄中于1.8虛-2m，候梯廳凈羞寬集中于2.4-薦2.7m。【產(chǎn)品品猶質(zhì)－硬凝件配置】中空雙銀LOW－E玻璃幕墻慶與VRV或VAV中央空弊調(diào)成為克珠海甲級與需類甲級寫字樓睬的標(biāo)準(zhǔn)送配置，佛不過客盯梯數(shù)量攔普遍偏怒少幕墻：甲級和嶺類甲級寫代字樓多采叨用中空雙含銀LOW－E玻璃幕墻，并且劫石材運(yùn)霜用越來賽越少，征增強(qiáng)商姨務(wù)感；空調(diào)：甲級和脫類甲級寫伯字樓均采用VRV或VAV中央空冤調(diào)，選離用三菱卡、開利沸等品牌，乙級寫跡字樓多采速用傳統(tǒng)風(fēng)鏟機(jī)盤管中合央空調(diào)或策分體空調(diào)延；客梯：甲級寫岸字樓均采膽用進(jìn)口三菱裙或迅達(dá)電竄梯，載重較為1350找Kg或180恰0Kg，類甲吃級寫字構(gòu)樓多采扎用國產(chǎn)日立副電梯，載重為115近0Kg或135嶄0Kg，兩類寫駕字樓的單梯服務(wù)駐面積集中胸于5000寧-600悠0㎡，客梯數(shù)怠量偏少。等級代表項(xiàng)目幕墻空調(diào)客梯網(wǎng)絡(luò)地板品牌制冷方式品牌載重單梯服務(wù)面積（㎡）甲級鈺海環(huán)球金融中心中空雙銀LOW-E玻璃與干掛花崗巖石材格力VRV中央空調(diào)進(jìn)口迅達(dá)1800kg/24人5500有中海大廈中空雙銀LOW-E玻璃進(jìn)口三菱VAV中央空調(diào)進(jìn)口三菱1350kg/18人5000有類甲級安廣世紀(jì)大廈中空雙銀LOW-E玻璃與氟碳鋁單板美國開利VRV中央空調(diào)德國蒂森克虜伯1350kg/18人5000無國際科技大廈玻璃與干掛高級石材—VAV中央空調(diào)國產(chǎn)日立1150kg/15人5875無敦煌大廈玻璃與干掛高級石材—中央空調(diào)國產(chǎn)日立1150kg/13人6800無智匯西九中空雙銀LOW-E玻璃—VRV中央空調(diào)通力—4055—乙級恒和中心玻璃—風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)國產(chǎn)日立1050kg/14人6750無中立信大廈玻璃與石材————10000無光大國際貿(mào)易中心玻璃搭配石材—風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)國產(chǎn)日立1200kg/10人6500無【未來供應(yīng)】未來珠海市否區(qū)寫字奴樓項(xiàng)目肢供應(yīng)數(shù)楊量較多靠，以城易市更新約項(xiàng)目為吳主，未鎖來寫字坦樓供應(yīng)嚇主要集場中在吉北大，老新香洲片墻區(qū)供應(yīng)巷相對較率少丹田廣場2期珠華商業(yè)廣場舊改慶華集團(tuán)舊改中南房產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)富貿(mào)易項(xiàng)目仁恒濱海中心寶來康酒店改造拱北口岸商業(yè)中心成山集團(tuán)舊改騰興項(xiàng)目舊改中海環(huán)宇城辦公世邦商貿(mào)物流舊改梅溪工業(yè)區(qū)舊改本項(xiàng)目恒天國際大廈泰福國際金融大廈藍(lán)海金融大廈南航珠海區(qū)域總部卓夫國貿(mào)金融中心勇達(dá)綜合體項(xiàng)目在建項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目珠海香洲城區(qū)未來供應(yīng)項(xiàng)目分布【未來供云應(yīng)】珠海市區(qū)任未來規(guī)劃紛商用項(xiàng)目北總建筑面視積超過200萬㎡，預(yù)待計(jì)辦公供棋應(yīng)量將超字過100萬㎡，嗽不過短侄期內(nèi)新仍老香洲耕供應(yīng)量忘相對較便少，本項(xiàng)目寫召字樓產(chǎn)品殺應(yīng)盡早入量市搶占先省機(jī)區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）用途新老香洲卓夫國貿(mào)金融中心10（辦公5.5）辦公、商業(yè)勇達(dá)綜合體項(xiàng)目7.7（辦公3.5萬）寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店恒信綜合體項(xiàng)目（舊改）12.8商業(yè)、住宅、辦公梅溪工業(yè)區(qū)（舊改）30住宅、辦公、商業(yè)吉大珠華商業(yè)廣場（舊改）32.1酒店、商業(yè)辦公中南房產(chǎn)項(xiàng)目1.8商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)財(cái)富商貿(mào)項(xiàng)目3辦公慶華集團(tuán)（爛尾樓重間）6.34酒店、辦公拱北滕興項(xiàng)目（舊改）10商業(yè)、辦公、公寓拱北口岸商業(yè)中心60酒店、商業(yè)、辦公保利達(dá)項(xiàng)目30辦公、住宅、商業(yè)前山世邦商貿(mào)物流中心（舊改）53住宅、辦公、商業(yè)中海環(huán)宇城辦公18辦公、商業(yè)紅石大廈1.7辦公珠海宏拼觀市場鎖小結(jié)珠海商務(wù)市場尚不成熟，甲級寫字樓分布于地段價(jià)值較高的吉大、拱北片區(qū)；珠海甲級和類甲級寫字樓平均售價(jià)為2-3萬元/㎡平均租金為80-150元/㎡·月；珠海近期入市的寫字樓去化速度較慢，月均去化面積集中于800-1500㎡，主流總價(jià)區(qū)間為200-700萬元。市場表現(xiàn)珠海甲級寫字樓在辦公體量、標(biāo)準(zhǔn)層面積和層高、大堂面積和層高等方面明顯高于類甲級、乙級寫字樓；中空雙銀LOW－E玻璃幕墻與VRV或VAV中央空調(diào)成為珠海甲級與類甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)配置，不過客梯數(shù)量普遍偏少。產(chǎn)品品質(zhì)未來寫字樓供應(yīng)主要集中在吉大，老香洲片區(qū)供應(yīng)相對較少；未來全市辦公供應(yīng)體量較大，但短期內(nèi)新老香洲供應(yīng)量相對較少，本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品應(yīng)盡早入市搶占先機(jī)。未來供應(yīng)啟示：珠海寫潤字樓價(jià)荒格實(shí)現(xiàn)炸較差，扇去化不皮太理想腿，且本馬項(xiàng)目地胃處非核斧心商務(wù)記區(qū)，片俱區(qū)商務(wù)呆氛圍偏柏弱，建紫議適當(dāng)襯控制辦賀公體量臉；未來吉撿大將有派大量高判檔寫字勒樓入市洞，聚集氣全市的靜大型實(shí)橡力企業(yè)炎，建議鴿本項(xiàng)目妖目標(biāo)客炊群重點(diǎn)倆聚焦本事區(qū)域。本項(xiàng)目站隸位新老香宋洲的區(qū)域欠標(biāo)桿項(xiàng)目艱，因此我咱們重點(diǎn)分錯(cuò)析新老香烤洲寫字樓憲市場機(jī)會(huì)【市場表現(xiàn)】新老香緊洲片區(qū)搏寫字樓們市場整瞧體呈現(xiàn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)秋低、去化壘速度慢、陳面積段與育總價(jià)區(qū)間遣較小三大垂特征類型代表項(xiàng)目入市時(shí)間租金（元/㎡·月）售價(jià)（元/㎡）主流產(chǎn)權(quán)面積（㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）月均去化面積（㎡）去化率/入住率新入市銷售型項(xiàng)目安廣世紀(jì)大廈2013年80－12022000單間70-120，三間起售450-780800去化率97%敦煌大廈2014年8520000半層或整層450-900900-1800800去化率100%中立信大廈2015年只售不租14000-18000180-280250-4505000去化率40%泉福商業(yè)大廈2013年851600090-125140-200300去化率50%森宇國際大廈2013年Loft65，平層40Loft16000，平層11000215-275230-440800去化率100%已運(yùn)營項(xiàng)目國際科技大廈2007年85-1002000070-350140-700\入住率100%恒和中心2010年60-701600080-300120-500入住率95%深發(fā)展銀行大廈1998年55

—50-250

—入住率95%工商大廈1996年5012000100-200120-240入住率95%太和商務(wù)中心1998年60（含物管費(fèi)）

—100-200

—入住率95%價(jià)格：新老香洲崖較高檔次應(yīng)寫字樓平均租饅金和售狀價(jià)分別爬為80-針100元/㎡·月和2-2啟.2萬元/㎡；去化：新老香般洲新入您市的項(xiàng)信目月均去化杜面積集中羨在800星-10該00㎡，去化著速度較源慢；總價(jià)：新入市頂項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間弓集中在150-北500萬元，主社流產(chǎn)權(quán)面法積為70-熱300凍㎡。【客戶分鋼析】新老香衫洲寫字拳樓客戶旁集中于供房地產(chǎn)籃、實(shí)業(yè)巨、咨詢幟服務(wù)、難金融、騙高新技碗術(shù)等行久業(yè)，辦測公面積憑以70-謙150架㎡的客戶居均多，企業(yè)槍規(guī)模普遍僵偏小行業(yè)構(gòu)成瞎：新老香膨洲寫字樓饅客戶以房熔地產(chǎn)、實(shí)藥業(yè)、咨詢宮服務(wù)、金鴿融、高新終技術(shù)行業(yè)鉆企業(yè)為主。已運(yùn)禿營寫字漏樓入駐抽客戶的紛統(tǒng)計(jì)結(jié)慣果顯示慢，房地舞產(chǎn)類行模業(yè)的企共業(yè)比例搭最高，柏其次為授實(shí)業(yè)類謝行業(yè)，設(shè)咨詢服評務(wù)類行背業(yè)企業(yè)欠的比例種為14%。另外泛，金融挺、高新期技術(shù)、IT類、貿(mào)申易等行涉業(yè)的入亦駐客戶繼也較多花。面積構(gòu)成花：新老香恭洲辦公嶄客戶以捉使用面必積在70-1供50㎡的企業(yè)鴉居多。辦公面兇積為70-松150賠㎡的客戶超酬過客戶總角量的7成，可見茫新老香洲榜片區(qū)內(nèi)辦恩公客戶的政規(guī)模普遍旨較小，實(shí)輝力較弱。新老香扮洲寫字作樓客戶胃的行業(yè)監(jiān)構(gòu)成新老香蜂洲寫字艇樓客戶擺的面積洽構(gòu)成數(shù)據(jù)來戶源：新仇老香洲先已運(yùn)營罷寫字樓裂的水牌趁統(tǒng)計(jì)匯才總【產(chǎn)品品盞質(zhì)】基于開發(fā)頭風(fēng)險(xiǎn)與成較本控制兩阿大因素，壓目前新老者香洲寫字店樓基本控狼制在100名m以內(nèi)，辦晃公體量集毛中于1.5外-3萬㎡，產(chǎn)賽品采取形晨象提升與桿硬件配置仍的實(shí)用主驅(qū)義兩大策及略高度：新僻老香洲片賞區(qū)寫字樓顧高度多數(shù)門不超過100m；寫字樓面擋積：本片山區(qū)寫字樓暮體量集中撤于1.5-識3萬㎡籍，平均虧體量較網(wǎng)?。划a(chǎn)品品質(zhì)：本片區(qū)蜘較高檔次燒寫字樓標(biāo)去準(zhǔn)層面積扯和層高分栗別集中于900勇-16舉00雁㎡和3.8慘-4m，大堂撥面積和送層高分鹽別約為200-可400清㎡和10m，中空雙銀LOW-驚E玻璃幕墻攻和VRV或VAV中央空竭調(diào)逐步務(wù)推廣。類型代表項(xiàng)目入市時(shí)間高度（m)辦公面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層大堂幕墻空調(diào)面積（㎡）層高（m)面積（㎡）層高（m)新入市銷售型項(xiàng)目安廣世紀(jì)大廈2012年100左右2000011003.81009.6中空雙銀LOW-E玻璃與氟碳鋁單板VRV中央空調(diào)敦煌大廈2014年9520509900—40010玻璃與干掛高級石材中央空調(diào)中立信大廈2015年1063200014504—10.6玻璃與石材—泉福商業(yè)大廈2013年87.45142008894——Low-E中空鍍膜玻璃分體空調(diào)森宇國際大廈2013年9015000658平層3m，復(fù)式4.5m2003.3玻璃與石材分體空調(diào)已運(yùn)營項(xiàng)目國際科技大廈2007年702350015903.93809.5玻璃與干掛高級石材VAV中央空調(diào)恒和中心2010年6835000（含公寓）1350440015玻璃風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)深發(fā)展銀行大廈1998年803128013603.1504石材分體空調(diào)【典型項(xiàng)目】安廣世紀(jì)掩大廈：目前新拐老香洲腦片區(qū)的挪標(biāo)桿項(xiàng)卻目，2年多售須罄，年紫均去化揚(yáng)不足1萬㎡，嚴(yán)重影嚴(yán)響投資回刊收類別具體指標(biāo)項(xiàng)目位置香洲鳳凰北路2099號占地面積（㎡）9043建筑面積（㎡）28937辦公面積（㎡）20000標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1100主流產(chǎn)權(quán)單位（㎡）70-120大堂面積（㎡）100開盤時(shí)間2013年去化率97%月均去化面積（㎡）800年均去化面積（㎡）9600裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修售價(jià)（元/㎡）22000總價(jià)區(qū)間（元）三間起售，450-780萬租金（元/㎡·月）80－120物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）15物管顧問高力國際停車位（個(gè)）320停車位配比每90㎡配1個(gè)停車位主力客戶以周邊金融、咨詢服務(wù)、貿(mào)易企業(yè)為主【典型項(xiàng)目】中立信韻大廈：新老香渣洲片區(qū)央今年5月最新破入市的率項(xiàng)目，2個(gè)多月銷捉售去化4成，吸池引了大肯量周邊路升級客痰戶進(jìn)駐類別具體指標(biāo)項(xiàng)目位置銀樺路和興國街交匯處西南側(cè)占地面積（㎡）8355建筑面積（㎡）50000辦公面積（㎡）32000標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）1450標(biāo)準(zhǔn)層層高（m）4主流產(chǎn)權(quán)單位（㎡）180-280開盤時(shí)間2015年5月去化率40%月均去化面積（㎡）5000裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯售價(jià)（元/㎡）14000-18000總價(jià)區(qū)間（元）250-450萬停車位（個(gè)）406停車位配比每120㎡配1個(gè)停車位主力客戶周邊升級客戶居多，少量投資客【典型項(xiàng)執(zhí)目】恒和中心共：201上0年入市的腳項(xiàng)目，包抖含1棟寫字至樓和1棟SOHO公寓，光由SOHO公寓對沖酬大體量寫水字樓的風(fēng)貝險(xiǎn)，并且街公寓的入絹?zhàn)÷矢哳悇e具體指標(biāo)項(xiàng)目位置香洲區(qū)人民東路與迎賓北路交匯處東南角占地面積（㎡）8510.36建筑面積（㎡）40630.15物業(yè)類型1棟16層寫字樓和1棟15層公寓辦公面積（㎡）21600公寓面積（㎡）13400標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）寫字樓1350，公寓900主流產(chǎn)權(quán)單位（㎡）寫字樓80-300，公寓40-80開盤時(shí)間2010年5月去化率100%空置率寫字樓5%，公寓滿租售價(jià)（元/㎡）寫字樓1.6萬，公寓1.5萬總價(jià)區(qū)間（元）寫字樓120-500萬，公寓60-80萬租金（元/㎡·月）寫字樓65，公寓55物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡·月）寫字樓14.3，公寓3.4主力客戶以實(shí)業(yè)、房地產(chǎn)、貿(mào)易行業(yè)企業(yè)為主，公寓均入住辦公企業(yè)新老香洲剩市場小結(jié)新老香洲片區(qū)寫字樓市場整體呈現(xiàn)價(jià)格實(shí)現(xiàn)低、去化速度慢、面積段與總價(jià)區(qū)間較小三大特征；片區(qū)較高檔次寫字樓平均租金和售價(jià)分別為80-100元/㎡·月和2-2.2萬元/㎡，新入市的項(xiàng)目月均去化面積集中在800-1000㎡，總價(jià)區(qū)間集中在150-500萬元，主流產(chǎn)權(quán)面積為70-300㎡。市場表現(xiàn)新老香洲寫字樓客戶集中于房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、咨詢服務(wù)、金融、高新技術(shù)等行業(yè)，辦公面積以70-150㎡的客戶居多，企業(yè)規(guī)模普遍偏??；新入市項(xiàng)目客戶主要來自本區(qū)域，以本地升級客戶為主?？蛻舴治龌陂_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制兩大因素，目前新老香洲寫字樓基本控制在100m以內(nèi)，辦公體量集中于1.5-3萬㎡，產(chǎn)品采取形象提升與硬件配置的實(shí)用主義兩大策略；產(chǎn)品品質(zhì)啟示：風(fēng)險(xiǎn)考慮攔：適當(dāng)控哈制項(xiàng)目體砌量、高度丑并采取產(chǎn)煩品分化分鏡流風(fēng)險(xiǎn)；客戶需燦求：重誤點(diǎn)滿足辣片區(qū)升苗級客戶日需求，剃控制產(chǎn)帶品總價(jià)匹段與面愛積段；成本控制稱：基于價(jià)筋格實(shí)現(xiàn)較正低，采取脆成本控制代配置產(chǎn)品尿（凈高、文實(shí)用率、片電梯、空辣調(diào)、停車總位配比等領(lǐng)），適當(dāng)透提升形象擠（外立面禿、大堂與濃物管）。Part4公寓市場分析普通公寓（居住型公寓）SOHO公寓酒店式公寓用地性質(zhì)一般為居住用地一般為綜合性用地，商住或商業(yè)用地一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)年限70年40年或50年一般為40年開發(fā)特點(diǎn)城市核心繁華地段交通可達(dá)性強(qiáng)周圍居住氛圍和商業(yè)氛圍濃厚城市核心繁華地段主干道沿線位于商務(wù)中心、都市景觀休閑區(qū)、旅游區(qū)等周圍景觀資源好租售模式銷售銷售租賃模式、產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式為主客戶需求低首付、低月供精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價(jià)值，升值潛力大可注冊公司，價(jià)格相對寫字樓低投資回報(bào)率高，升值潛力大具備良好的商務(wù)、景觀條件具備較高的投資價(jià)值目標(biāo)客群高級白領(lǐng)投資客自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資客租客主要以周邊高級白領(lǐng)為主酒店客戶以外地游客為主購買客戶主要以投資客為主代表項(xiàng)目中信紅樹灣、金域華府、誠豐水晶座、華融時(shí)代廣場蓮城印、嘉年華國際公寓、恒和中心、天朗海峰（居住用地）誠豐星座、誠豐銀座（居住用地）【市場概該況】目前珠海賊市場以普垮通居住公第寓產(chǎn)品為再主，作為韻住宅產(chǎn)品撇的補(bǔ)充，吐商務(wù)公寓夕、酒店式均公寓較少【市場格局】珠海公踢寓產(chǎn)品邊主要集惱中在拱撕北和南穗灣片區(qū)女等商業(yè)叨氛圍較厭濃區(qū)位感，交通紐奉可達(dá)性糠強(qiáng)，吸城引澳門樓和全市乘的投資貝客。居恰住公寓津多數(shù)是謠大型住趕宅社區(qū)示，SOHO公寓和酒閉店式公寓迎社區(qū)規(guī)模澆較小編號性質(zhì)片區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目自帶的物業(yè)類型1居住公寓拱北華融時(shí)代廣場9萬方商業(yè)，18萬平酒店雅高品牌2中海富華里7.5萬平商業(yè)街區(qū)，諾福特星級酒店，甲級寫字樓3南灣中信紅樹灣大型住宅社區(qū)4華發(fā)新城6期18萬商業(yè)購物中心5華發(fā)世紀(jì)城大型住宅社區(qū)6新老香洲金域華府8棟小高層組成7前山誠豐水晶座2棟塔樓組成8SOHO公寓南灣天朗海峰2棟塔樓組成9吉大嘉年華國際公寓1棟塔樓組成10新老香洲恒和中心辦公主樓、SOHO副樓11酒店式公寓吉大誠豐星座2棟塔樓組成12誠豐銀座2棟塔樓組成南灣拱北新老香洲珠海公寓市場分布圖澳門吉大前山111234571061298【供應(yīng)結(jié)構(gòu)1】目前全節(jié)市居住挎式公寓插供應(yīng)主占要集中謙在前山繳和南灣壘，主城旗區(qū)供應(yīng)質(zhì)稀缺目前主沙城區(qū)0-60拘m2229鏟1套供應(yīng)裳中，前秋山占比39%，南灣占真比27%，唐家灣宜占比19%，主要來支自世邦燕才都花園（485套），錦勢繡四季花減園（388套）；主城區(qū)釋供應(yīng)稀撒缺，僅叛占總供應(yīng)位量的15%。【供應(yīng)結(jié)構(gòu)2】隨著蓮追城印，報(bào)蓮邦廣植場的入臨市，及漲前期多故個(gè)出讓拌地塊表寒明，橫味琴片區(qū)含將成為紗未來商婦務(wù)公寓姻的主要分供應(yīng)區(qū)褲域，將賞大量攔蒼截澳門到客戶掛牌序號/宗地編號 宗地位置宗地面積規(guī)劃土地用途出讓年限容積率13049/珠橫國土儲2013-01橫琴新區(qū)十字門大道東側(cè)、匯通三路南側(cè)、榮港道西側(cè)、匯通事路北側(cè)

32453.77綜合用地商業(yè)、辦公、酒店：40年商務(wù)公寓：70年≤5.9

13088/珠橫國土儲2013-04號橫琴新區(qū)環(huán)島東路東側(cè)、安臨路南側(cè)、福臨道西側(cè)、橫琴口岸廣場旁 23834.28綜合用地辦公、酒店、商業(yè)40年，商務(wù)公寓：70年≤5.513089/珠橫國土儲2013-05號橫琴新區(qū)環(huán)島東路東側(cè)、安臨路北側(cè)、福臨道西側(cè)、橫琴口岸廣場旁 23792.76綜合用地辦公、酒店、商業(yè)40年，商務(wù)公寓：70年≤5.512129/珠橫國土儲2012-04橫琴新區(qū)富城道東側(cè)、琴海北路南側(cè)、富民道西側(cè)、興盛五路北側(cè)22980.78商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地

40年≤6.58片區(qū)公寓項(xiàng)目占地面積總建面開盤時(shí)間總套數(shù)物業(yè)類型橫琴蓮邦廣場約15萬平約50萬平————住宅、商業(yè)、寫字樓、LOFT公寓蓮城印13000平130000平2015年6月505商業(yè)、酒店式公寓、酒店、會(huì)所【市場表谷現(xiàn)1】珠海酒境店式公命寓與SOHO公寓一般隊(duì)控制在500套以內(nèi)以饒控制其開參發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)片區(qū)公寓項(xiàng)目開盤時(shí)間體量（㎡）總套數(shù)入市價(jià)格（萬/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）去化速度（套）去化率目前價(jià)格（萬/㎡）居住公寓拱北華融時(shí)代廣場2013年10月1305887002.840001880%4.5中海富華里2013年4月2700007511.8300022100%2.2南灣中信紅樹灣2012約70000——2.140001590%2.7華發(fā)新城六期2012年09月————1.83000——80%新香洲金域華府2012年1月149452——1.253500——100%2.2前山誠豐水晶座2013年8月391807001.2200025基本售罄1.55酒店式公寓吉大誠豐星座2010年10月約300003321.420001690%2.5SOHO公寓老香洲恒和中心2010年5月406304381.0————100%1.5南灣天朗海峰2012年9月709559181.3毛坯2790%2.0橫琴蓮城印2015年6月約500005054.4——開盤去化60套10%4.4類型項(xiàng)目

80100120140160180200220240260280300居住公寓華發(fā)新城40-60㎡中信紅樹灣40-88㎡華融時(shí)代廣場

40-110m2

誠豐水晶座34-84m2

酒店式公寓誠豐星座45-125m2

SOHO公寓天朗海峰

63-99㎡總價(jià)區(qū)間傅（萬元）從幾個(gè)樓盤籠中可發(fā)駕現(xiàn)，公影寓產(chǎn)品多的總價(jià)盒區(qū)間位于80-1泛50萬之間；華發(fā)新城、誠豐逼水晶座主打60平以下戶下型，總價(jià)免區(qū)間控制盛在130萬以內(nèi)；華融時(shí)代率廣場由于挽單價(jià)高達(dá)2.8萬，且戶城型面積超病過110平，導(dǎo)致殖總價(jià)高于300萬；去化速度扭最快的是誠豐姨水晶座叉的34-5散8單房產(chǎn)品，超過15套/月；其脾次是華泄融時(shí)代啄廣場的40-5陸0平戶型，咬月均13.6套；去化率最低的華那融時(shí)代廣場鴿的120平戶型廉，月均猛不到1套，其次乎是中信紅底樹灣的80平；月均哨不到1套；備注：天幼朗海峰的99平戶型為loft產(chǎn)品【市場表現(xiàn)2】總價(jià)控唇制在150萬以內(nèi)職的產(chǎn)品炭去化率木較高，面積段跌在40-6側(cè)0㎡小戶型述產(chǎn)品和LOF問T產(chǎn)品的去閱化速度更槳為理想月均去禽化（套用）【市場表僑現(xiàn)3】近年來南娛灣橫琴、園吉大拱北型的投資門檻臨不斷攀升，多迎數(shù)實(shí)力較繳弱的投資潛客開始轉(zhuǎn)衣向新老香寸洲、前山脾等門檻較虹低區(qū)域<150瞇w>200浩w<100w13年投資區(qū)域：吉大、拱北、南灣代表項(xiàng)目：華發(fā)新城六期、誠豐星座現(xiàn)在投資區(qū)域：新老香洲、前山代表項(xiàng)目：誠豐水晶座、金域華府13年投資區(qū)艇域：橫琴、南皂灣、拱北代表項(xiàng)閥目：中信紅其樹灣、廊華融時(shí)絮代廣場現(xiàn)在投資盆區(qū)域：吉大、貪拱北代表項(xiàng)目緊：中海富起華里、伏誠豐星霜座現(xiàn)在投晚資區(qū)域丘：橫琴、南爐灣、拱北代表項(xiàng)興目：蓮城印公寓項(xiàng)目區(qū)域物業(yè)類型購買客戶置業(yè)目的華融時(shí)代廣場拱北普通公寓澳門客戶自用、投資皆有中海富華里普通公寓珠海本地客戶、澳門客戶、外地投資客戶自用、投資皆有天朗海峰南灣商務(wù)公寓外地企業(yè)老板、澳門客戶、珠海投資客99㎡復(fù)式基本被潮汕老板販買，用于自身辦公；40多㎡、70多㎡主要用于投資、出租中信紅樹灣普通公寓澳門客戶、珠海高端客戶、外地投資客戶40多㎡主要用于投資，60、70多㎡兩種戶型兼自用和投資，88㎡復(fù)式主要自用 華發(fā)新城普通公寓珠海本地客戶、澳門客戶、外地投資客戶投資用于出租收益華發(fā)世紀(jì)城普通公寓珠海本地客戶、澳門客戶、外地投資客戶投資用于出租收益誠豐星座吉大酒店式公寓珠海本地客戶自用、投資皆有誠豐水晶座前山普通公寓珠海本地客戶、澳門客戶自用、投資皆有【客戶特尾征1】珠海購隙買公寓竿的客戶僑主要包玩括澳門倍客戶、艘珠海本香地客戶浪、外地羽客戶，填置業(yè)目啄的以投資行為主外地來珠拋海投資客劣戶經(jīng)濟(jì)實(shí)舞力較強(qiáng)，注對于珠海生自然氣候拼比較中意倍、市場增信值潛力比識較看好，丹因此喜好齡投資那些就戶型適中馳可以自帶勾度假功能繪的產(chǎn)品；饅珠海本地耕客戶經(jīng)濟(jì)溪能力有限仁，熱衷于城購買總價(jià)熱低的產(chǎn)品歲，然后出蘋租收益?！缆?lián)珠海稍分公司策曬劃訪談珠海市蠟場上投見資客比帳較多，規(guī)大致分躬為三類詢：港澳它客戶（幣以澳門牙為主）亞、外地臥客戶（餐和珠海液有千絲切萬縷聯(lián)冰系的客槐戶）、劫珠海本醉地客戶探?！缆?lián)珠獵海分公證司策劃晚訪談【客戶特貪征2】珠海公寓楊市場購買肆客戶主要杰存在五大類框型客戶類型主要特征描述客戶關(guān)注點(diǎn)澳門客戶對于地理區(qū)位特別重視，喜歡投資離澳門較近區(qū)域；總價(jià)承受度高；注重長期投資，看重遠(yuǎn)期增值利益；在總價(jià)、有升值潛力下，更喜歡實(shí)用率高、贈(zèng)送多的一房一廳產(chǎn)品區(qū)位、總價(jià)、居住配套設(shè)施、產(chǎn)品戶型、交通便捷珠海高端投資客本地高檔人群，對于政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展敏感度極高；經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，價(jià)格承受度高；對于產(chǎn)品投資，以長期為主；偏好投資升值潛力最大的區(qū)域；偏好投資明星產(chǎn)品，彰顯身價(jià)升值潛力明星產(chǎn)品珠海中低端投資客對珠海市場特別熟悉，清楚知道珠海未來市場動(dòng)向；以投資為主，沒有自用色彩，除重視未來升值外，更重視當(dāng)前租金收益；由于經(jīng)濟(jì)能力限制，偏好戶型面積小、總價(jià)低的產(chǎn)品；出于出租影響，對產(chǎn)品周邊配套、交通、區(qū)域成熟度比較敏感總價(jià)、升值潛力租金回報(bào)率生活配套設(shè)施區(qū)域成熟度珠海中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，偏好戶型面積小、商住兩用的產(chǎn)品；考慮企業(yè)發(fā)展需求，對產(chǎn)品周邊配套、交通、區(qū)域成熟度較為敏感總價(jià)、商住兩用生活配套設(shè)施區(qū)域成熟度外地投資客有候鳥遷移的特點(diǎn)；既看重珠海未來增值潛力，又中意珠海自然氣候；對于投資產(chǎn)品，基本都有自用要求，因此，特別注重周邊自然環(huán)境、景觀資源、生活配套、服務(wù)管理；由于自住，產(chǎn)品戶型會(huì)選擇偏大一點(diǎn)產(chǎn)品（60-80㎡）景觀資源要求較高升值潛力生活配套設(shè)施齊全環(huán)境舒適戶型產(chǎn)品受訪人:張森職位：鮮誠豐星校座項(xiàng)目估組策劃公司：闊珠海世圾聯(lián)行地抵產(chǎn)產(chǎn)品認(rèn)知：珠海蛛還沒有50年產(chǎn)權(quán)的酷公寓產(chǎn)品含，小戶型樂的住宅產(chǎn)筋品就等同禍于公寓；客戶需求戀分析：1.短線純病投資型怎：手上有一順定的閑散擾資金，但途整體資金勝實(shí)力較為潔一般，希繼望尋找低總價(jià)恢物業(yè)出手防止耀資金貶值印，投資成靈為一種“頁剛性需求陰”，該類蜻客戶在市漏場上較活騙躍，但有泄向前山、新老香要洲區(qū)域流編動(dòng)的趨根勢2.自用型：主要是買來做婚房或訓(xùn)者給父母嚼養(yǎng)老用的，做婚制房的就比夫較關(guān)注配洋套還有學(xué)騰位，面積謊一般需求突在兩房左賀右，給父怨母養(yǎng)老用統(tǒng)的，由于老超年人對蘿大配套埋尤其是寒醫(yī)療配計(jì)套要求彈較高，乏同時(shí)對社區(qū)規(guī)命模的要譜求不高，所以核對項(xiàng)目蝴的抗性裙較弱，房型面積密需求偏小，總價(jià)哲容易控劑制3.珠海本地倒高端投資徐客：客戶年兼齡層次概偏大，緣瑞已經(jīng)有券一定的兼資金積驕累，更看好吉大慶區(qū)域長期偉升值走勢；關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、孝投資回井報(bào)率、景地段、善戶型、圣學(xué)區(qū)；產(chǎn)權(quán)年限：由于珠檢海尚無50年產(chǎn)權(quán)嗎的公寓藝，這個(gè)飾對自住客捎會(huì)存在帳較大抗丟性，但對頁于資深林投資客牽，只要辛產(chǎn)品有出特色，佳有亮點(diǎn)李，還是遭有吸引窮力的；客戶來疊源：就誠豐遙星座而言巴，主要是獵珠海本地雙客為主，樹尤以香洲鹽和吉大最新多。澳門客覆戶偶爾會(huì)波有，不過稀都是偶爾竹路過，成精交的也比共較少，他理們還是偏好口祖岸物業(yè)?！究蛻籼卣?】一房是客戶需求券面積的絕校對主力，吳主要用于販純投資，型兩房產(chǎn)品票的需求較捐為分散，興主要是首置型客戶觸、養(yǎng)老喚型客戶演及部分高端投資客戶。澳門客巴戶更傾向據(jù)于口岸物我業(yè)。【客戶特征4】處于成長徒期的中小寺企業(yè)選擇能購買商務(wù)矩公寓產(chǎn)品濕作為初期慕的辦公選掠擇我們是珠懼海唯一一俘個(gè)能夠辦扇公的住宅浮產(chǎn)品，所浴以附近華唉發(fā)好多業(yè)弦主在我們遠(yuǎn)這邊買了譜產(chǎn)品來投營資，有的銅也會(huì)把公夾司搬過來暢，我們這珍幾年的租篇金漲得都劈燕比較快，火現(xiàn)在租金絡(luò)平均大概70元/平*月，投俗資回報(bào)丈還是相獨(dú)對比較醒高的，喝比單純輝做住宅剃出租還鄙高點(diǎn)?！炖屎７骞卿N售代表我們這邊澆好多客戶餅都是原來板在深發(fā)展頑那邊辦公博的，但那辮邊實(shí)在太掘舊了，其迫他寫字樓標(biāo)面積又比寸較大，這襪些小企業(yè)盾承受不了國那么高的態(tài)價(jià)格，剛嫁好我們的字公寓是可雅以注冊辦社公的，面萬積也比較油小，平時(shí)棍煮飯什么摧的也可以翅，對于一善些小企業(yè)災(zāi)來講還是士很有吸引君力的?！愫椭蟹奈飿I(yè)元管理訪紅談成交客戶1：邱小疑姐，35歲，湖敗北人，只開公司賤，做物狡流業(yè)，忽業(yè)務(wù)比哨較繁忙井，買了朽兩房單孩位，一歇方面用龍作辦公僚室，一嘆方面作鋼為一處吳自住居米所?！愫椭行木山豢蛻舫山豢蛻?：張先生嘆，42歲，潮鮮汕人，衡開公司溫，做貿(mào)洋易業(yè)，逆在華發(fā)憲新城買眼了房子趟，覺得睜這邊發(fā)灰展?jié)摿ζ幢容^大懷，就把忍公司搬頌到這邊腔，平時(shí)泊上下班顧也更為踏方便——天朗海峰寄成交客戶【客戶描摹】片區(qū)公寓項(xiàng)目主力戶型層高（m）產(chǎn)權(quán)年限入市時(shí)間狀態(tài)拱北華融時(shí)代廣場50平/一房、70平/兩房、115平/三房3.2570年2013年10月在售中海富華里85平-90平/2房2廳，130平/3房3.170年2013年4月二手南灣天朗海峰63平-77平/一房，99平復(fù)式3/670年2012年10月在售中信紅樹灣46平/一房，復(fù)式155平/5房3/670年2012在售華發(fā)新城6期復(fù)式70平、90平，平層90平3/670年2012年09月在售新香洲金域華府36平/一房，56平/兩房，78-83平/三房，96平/四房370年2012年1月二手吉大誠豐星座44-51平/一房；82-101/兩房；少量128-151/三房370年2010年12月在售前山誠豐水晶座34-58平/一房；69-84/兩房370年2013年8月在售橫琴蓮城印少量53平/一房；LOFT77平/兩房；LOFT125平/四房4.450年2015年6月在售【產(chǎn)品特歸征1】以40-5將0㎡一房的酬平層小識戶型為敘主，少錫量2層通高巡壽約100述㎡復(fù)式產(chǎn)止品，產(chǎn)鞏權(quán)年限振多數(shù)為70年項(xiàng)目入市時(shí)間戶型戶型面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）二手售價(jià)租金（元/㎡）華發(fā)世紀(jì)城3期2009年5月單身公寓52㎡1000019000元/㎡55Loft公寓51-55㎡12000

22000元/㎡70兩房94㎡900019000元/㎡40華發(fā)新城四期2007年9月

Loft公寓401000024000元/㎡70Loft公寓61870024000元/㎡60兩房84-86790019000元/㎡40中信紅樹灣二期2012年

平層公寓

80

25000-27000————復(fù)式公寓88㎡27000-30000————華發(fā)新城六期2012年平層4017000-20000————復(fù)式60-6719000-21000————蓮城印2015Loft公寓7444000————平層7441000————【產(chǎn)品特征2】復(fù)式產(chǎn)品抖能實(shí)現(xiàn)約200醋0元/㎡的溢價(jià)鴉，LOF型T的二手廳售價(jià)以影及租金刊均高于錦其他產(chǎn)夕品