茶花泉“四季花海”項目投資計劃書

茶花泉“四季花海”項目建議書

目錄1、項目概況 32、建設內(nèi)容 43、建設地點 54、預期投資 55、市場分析 66、風險分析 97、盈利分析 108、招商策略 13

1、項目概況玉屏侗族自治縣生態(tài)自然環(huán)境條件十分優(yōu)越，侗鄉(xiāng)文化濃郁，素有“蕭笛之鄉(xiāng)”、“油茶之鄉(xiāng)”的美譽。茶花泉景區(qū)是貴州省100個重點旅游景區(qū)之一，景區(qū)距玉屏縣城8公里，景區(qū)把高效產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)觀光旅游充分結合，融生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、油茶文化觀賞、生態(tài)濕地游樂、植物文化科普、稻作文化博覽、侗族文化展示、戶外健身活動、水體文化體驗、珍禽水產(chǎn)養(yǎng)殖、CS拓展訓練十項功能于一體，是黔東地區(qū)最具規(guī)模的兼具觀賞性、產(chǎn)業(yè)性、生態(tài)性的多功能景區(qū)。茶花泉景區(qū)是油茶產(chǎn)業(yè)的集中區(qū)，茶花種植已經(jīng)實現(xiàn)相當大的規(guī)模。然而，目前景區(qū)的資源利用僅僅處于初步開發(fā)的階段，未來如何圍繞核心的茶花資源，深度挖掘并打造立意新穎、內(nèi)容豐富、吸引力強、經(jīng)濟價值高的品牌項目，對于擴大“茶花泉”景區(qū)品牌和促進玉屏侗族自治縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。因此，玉屏侗族自治縣擬依托茶花泉規(guī)?；N植的優(yōu)質(zhì)油茶，引進國內(nèi)實力型園藝公司等重點企業(yè)，圍繞四季賞花主題，建設集休閑觀光、鄉(xiāng)土民俗體驗、民藝館為一體的綜合性體驗風景區(qū)，設置多樣化的體驗式項目，增強項目互動性和趣味性。延伸發(fā)展婚紗攝影、婚宴等業(yè)務，豐富項目盈利前景。通過“以花促旅”、“以花促經(jīng)”，打造觀光、休閑、體驗交互融合的旅游新標桿，滿足玉屏侗族自治縣和周邊地區(qū)城鎮(zhèn)居民以及國內(nèi)外游客的旅游休閑需求。2、建設內(nèi)容項目總占地面積420畝，主要包括四季花海樂園、繽紛樂活服務區(qū)、戶外活動拓展培訓區(qū)3個主體功能區(qū)構成。四季花海樂園。以精品、優(yōu)質(zhì)茶花與名優(yōu)花卉品種種植、觀光為核心，輔以一年四季均有鮮花盛開的景觀建設，打造“四季花?！表椖繕藯U，并提供花?；榧啍z影、花?；檠绲雀吒郊又捣?。四季花海樂園總占地面積為350畝，其中，精品、優(yōu)質(zhì)茶花種植區(qū)100畝，依托油茶林地種植其他觀賞性花海250畝。繽紛樂活服務區(qū)。主要建設由游客服務中心，養(yǎng)生保健服務中心、文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)、花卉交易中心，嵌入花海的會議中心和度假酒店，生態(tài)美食廣場，健康居住區(qū)（主要包括健康養(yǎng)生服務區(qū)和以油茶文化與健康養(yǎng)老相結合的產(chǎn)權公寓），以及停車場、旅游公廁等其他配套服務設施等八大組成部分，提供多層次、多樣化的良品服務，盡享樂活生活。服務區(qū)總占地面積60畝，總建筑面積60000m2。戶外活動拓展培訓區(qū)。包括小型高爾夫訓練場、度假營地、青少年科普基地、親子樂趣基地等戶外活動基地，主要依托林地進行建設，提供專業(yè)的培訓及各項比賽服務等，總占地面積10畝。表格SEQ表格\*ARABIC1茶花泉“四季花?！苯ㄔO項目主要建設內(nèi)容建設內(nèi)容建筑面積（m2）四季花海樂園——繽紛樂活服務區(qū)游客服務中心3000養(yǎng)生保健服務中心5500文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)8500花卉交易中心4000會議中心和度假酒店16000生態(tài)美食廣場4000健康居住區(qū)13000其他配套服務設施6000戶外活動拓展培訓區(qū)——合計900003、建設地點玉屏侗族自治縣朱家場鎮(zhèn)茶花泉景區(qū)油茶產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4、預期投資項目總投資32685.1萬元，其中建設工程投資23251.7萬元、土地成本3733.4萬元、流動鋪底資金4100萬元。項目具體業(yè)態(tài)的投資情況見下表。表格SEQ表格\*ARABIC2茶花泉“四季花?！苯ㄔO項目預期投資額功能區(qū)塊建筑面積（㎡）建安成本（元/㎡）裝修及配套設施成本（元/㎡）投資額（萬元）建筑工程投資23251.7四季花海樂園茶花和名貴花卉種植——3000其他觀賞性花卉種植3750繽紛樂活服務區(qū)游客服務中心30001200800600.0養(yǎng)生保健服務中心5500150010001375.0文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)8500150015002550.0花卉交易中心40001500——600.0會議中心和度假酒店16000120025005920.0生態(tài)美食廣場40001200500680.0健康居住區(qū)13000120015003510.0其他配套服務設施60001000——600.0戶外活動拓展培訓區(qū)1000元/m2666.7土地成本3733.4鋪底流動資金4100.0不可預見費用1600.0總投資32685.1注：1、土地成本按朱家場鎮(zhèn)基準地價表中的背街商服用地價格350元/平方米來計算5、市場分析本項目的市場定位是滿足玉屏侗族自治縣和周邊地區(qū)城鎮(zhèn)居民以及前來玉屏的國內(nèi)外游客的旅游休閑需求。因此，玉屏及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況、城鎮(zhèn)居民消費結構變化以及來當?shù)芈糜蔚膰鴥?nèi)外游客數(shù)量是關鍵性影響因素。隨著銅仁市國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長，消費結構正在發(fā)生變化，人們用于休閑娛樂性消費增加。2013年，銅仁市人均GDP達到17243元（折合2828美元），同比增長15.1%。經(jīng)驗研究表明，當人均GDP達到2000美元，休閑旅游將實現(xiàn)快速發(fā)展。銅仁市人均GDP的持續(xù)增長，將為本項目提供很好的潛在盈利空間。圖表32009-2013年銅仁市人均生產(chǎn)總值及增長率2013年，銅仁市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為18366元，同比增長16%，人均可支配收入的快速增長有利于帶動消費結構的變化，進而在一定程度上保證了本項目的市場需求。圖表42009-2013年銅仁市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長率同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，玉屏侗族自治縣接待的國內(nèi)外游客數(shù)量、旅游總收入均呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。2011、2012、2013年，玉屏侗族自治縣接待的國內(nèi)外游客數(shù)量分別為128.48萬人、179.9萬人、274.95萬人，分別同比增長33.31%、38.33%、38.41%。2009-2013年間，玉屏侗族自治縣旅游總收入從1.86億元增長至26.14億元，年均復合增長率高達93.6%。隨著滬昆高鐵的開通，游客數(shù)量有望進一步的爆發(fā)式增長，游客數(shù)量年平均增速有望達到60%以上，據(jù)此測算，2015年游客數(shù)量估計將超過700萬人，巨量潛在客流有效地保證了項目未來的市場需求。圖表52009-2013年玉屏侗族自治縣旅游總收入及增長率綜合而言，本項目市場需求空間廣闊，市場前景良好。6、風險分析從市場的角度來進行考慮，旅游開發(fā)類項目最大的風險是投資經(jīng)營風險。旅游項目經(jīng)營是項目成功與否的關鍵所在。旅游項目開發(fā)較為復雜，涵蓋旅游產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、旅游經(jīng)營權、土地政策、生態(tài)環(huán)保規(guī)定、農(nóng)民利益協(xié)調(diào)等多項內(nèi)容，涉及包括規(guī)劃、融資、物業(yè)開發(fā)銷售（租賃）以及景觀打造等在內(nèi)的諸多環(huán)節(jié)，項目開發(fā)流程長，所牽涉的政府部門多，存在一定的投資風險。在項目投入運營后，從項目最開始的市場分析到建成后投入市場有一段時間差，旅游項目的市場情況有可能會發(fā)生一些轉(zhuǎn)變，市場開發(fā)也需要根據(jù)形勢的發(fā)展做出相應的彈性調(diào)整。為了防范或降低上述風險，建議項目實施方通過搭建優(yōu)秀的管理團隊或聘請有經(jīng)驗的管理公司來進行專業(yè)化運作，加強項目監(jiān)管與市場開發(fā)，加大對外的營銷宣傳力度，并與產(chǎn)業(yè)鏈上相關參與方建立穩(wěn)定的合作關系。因此，項目雖然可能面臨一定的投資經(jīng)營風險，但主觀可控。7、盈利分析本項目中健康居住區(qū)的住宅通過對外出售的方式回現(xiàn)，按照3000元/m2測算，可獲取收益3900萬元，其他項目業(yè)態(tài)的年盈利能力分析是在項目建設完成并完成全部招商基礎之上來測算。年經(jīng)營收入和成本測算情況如下所示。經(jīng)營收益。項目中四季花海樂園、養(yǎng)生保健服務中心、會議中心和度假酒店等物業(yè)自持經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益；文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)、花卉交易中心、生態(tài)美食廣場等物業(yè)對外招商出租經(jīng)營，通過收起租金獲取收益。項目年營業(yè)收益如下所示：四季花海樂園。按照年接待游客140萬人測算，人均票價50元，則年收益為7000萬元。養(yǎng)生保健服務中心。按照年接待14萬客人，平均每人消費200元計算，項目年收益為2800萬元。度假酒店。項目住宿酒店有客房約210間，每間客房平均房價按200元/天測算，入住率按60%測算，則年（365天）酒店經(jīng)營收入為919.8萬元。戶外活動拓展培訓區(qū)。按照年接待游客10萬人測算，人均消費20元，則年收益為200萬元。租金收益。文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)的辦公物業(yè)租金按50元/㎡/月測算，則每年的租金收入為510萬元；花卉交易中心租金按照80元/㎡/月測算，年租金收入為384萬元；生態(tài)美食廣場對外招商，收取的租金按照60元/m2/月測算，則年租金收入為288萬元。因此，項目總的租金收益為1182萬元。綜上，年總收益為12101.8萬元。年運營成本。項目年經(jīng)營成本包括四季花海樂園的年運營成本，游客服務中心、養(yǎng)生保健服務中心、文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)、花卉交易中心、度假酒店的年經(jīng)營成本，其他成本還包括折舊費、維修費、工資及福利費和其他費用。具體如下所示：四季花海樂園。年運營成本按年收入的40%計算，每年運營費用2800萬元。游客服務中心。年運營成本主要包括各個功能區(qū)的水、電、煤氣等能源費用以及管理費用、營銷費用、財務費用等支出，每年運營費用50萬元。養(yǎng)生保健服務中心。日常經(jīng)營成本（不含人工）按照經(jīng)營收益的30%測算，則年成本為840萬元。文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)。按全部完成招商后的情況來計算運營成本，成熟期商務寫字樓的運營管理費用比重按年收入的25%計算，年運營成本為127.5萬元?；ɑ芙灰字行?。按年收益的40%來計算，年運營費用為153.6萬元。度假酒店。酒店運營成本按照酒店年經(jīng)營收入的40%（不含人工費用）測算，則年酒店運營成本為367.9萬元。戶外活動拓展培訓區(qū)。按年收益的30%來計算，年運營費用為60萬元。折舊費。建設工程投資折舊年限按20年來進行計算，殘值率為5%，年折舊費為1104.5萬元。工資及福利費。項目定員200人，人均工資福利水平為1500元/人/月，則年工資及福利費為360萬元。維護修理費。按照項目總固定資產(chǎn)投資額的1.5%測算，則年維護修理費為348.8萬元。其他費用。本項目其他費用主要包括運營費用、推廣費用、管理費用、其它費用等，按照經(jīng)營收入的5%計算，項目其他費用共計605.1萬元。因此，項目年運營成本為6817.4萬元。表格6茶花泉“四季花?！苯ㄔO項目盈利能力分析經(jīng)營收益金額（萬元）四季花海樂園7000.0養(yǎng)生保健服務中心2800.0度假酒店919.8戶外拓展培訓培訓區(qū)200.0租金收益1182.0年運營成本四季花海樂園2800.0游客服務中心50.0養(yǎng)生保健服務中心840.0文化創(chuàng)意總部經(jīng)濟區(qū)127.5花卉交易中心153.6度假酒店367.9戶外活動拓展培訓區(qū)60.0折舊費1104.5工資及福利費360.0維護修理費348.8其他費用605.1營業(yè)利潤經(jīng)營收益-運營成本=5284.4綜合分析，項目建成后，正常年營業(yè)利潤為5284.4萬元。用營業(yè)利潤測算，則項目稅前資金回報率為18.36%，投資回收期為6年，項目整體經(jīng)濟性良好。8、招商企業(yè)由于本項目建設內(nèi)容中各主體功能區(qū)的基本屬性不同，建議將本項目的招商分為兩部分：一是四季花海樂園的招商，建議將四季花海樂園的招商對象鎖定為國內(nèi)具備一定的特色、品牌影響力、科研實力的專業(yè)花卉公司。通過將此項目給與這類企業(yè)實施，有利于項目在較短的時間內(nèi)成型，也有利于迅速積累人氣和品牌，進而獲得較好的綜合效益。二是繽紛樂活服務區(qū)和戶外活動拓展培訓區(qū)的招商。建議將招商對象鎖定為涉足旅游的省內(nèi)實力型房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)具備較強開發(fā)能力的旅游地產(chǎn)商。就前一類潛在的招商對象而言，擅于進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，招商成功的可能性也更大一些，但是不足之處在于對項目在旅游及其他層面的意義的理解可能不是很到位。就后一類潛在的招商對象而言，擅于進行旅游綜合體項目開發(fā)，對項目的理解和總體把控較好，不足之處在于招商的難度相對更大一些。表格7茶花泉“四季花?！表椖繚撛谡猩唐髽I(yè)分析招商項目公司名稱聯(lián)系電話四季花海樂園廣州天適集團有限公華知緣茶花園藝公司0579-83274965015888993196佛山市高明桂茶園花木種植有限公西裕林茶花科技開發(fā)有限公司0794-422977713397026935福建萬芳生態(tài)農(nóng)林科技有限公南錦苑花卉產(chǎn)業(yè)股份有限公理蘭國花業(yè)發(fā)展有限公紛樂活服務區(qū)和戶外活動拓展培訓區(qū)貴州利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公北京廣州）貴州宏立城集5599999杭州宋城集團控股有限公都置信實業(yè)有限公司028-87075078028-87071750四川宏達集團有限公司028-861299189、招商策略根據(jù)項目的實際情況，首先，最重要的是應多準備關于本項目及玉屏旅游業(yè)的基礎資料和詳細數(shù)據(jù)，以詳實的市場分析來打動和吸引投資者。需要準備的一些重要的基礎資料如下所示：表格8茶花泉“四季花海”項目招商的準備資料分析企業(yè)名稱相關建議規(guī)劃資料茶花泉景區(qū)的總體規(guī)劃資料玉屏侗族自治縣“十二五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃玉屏侗族自治縣及上級政府領導對茶花泉發(fā)展所作的重要批示或者講話市場數(shù)據(jù)玉屏侗族自治縣近年來接待的國內(nèi)外游客數(shù)量、增速及未來預測銅仁市、玉屏侗族自治縣城鎮(zhèn)居民可支配收入情況關于本項目的預期投資、市場前景分析、盈利分析等關鍵財務數(shù)據(jù)其他資料關于玉屏基本情況的高度總結資料其次，準備好上述關鍵資料之后，建議先通過電話進行初步的溝通交流，確定有初步的投資意愿后即可組織招商小分隊去招商目的地和潛在招商企業(yè)進行招商洽談。最后，經(jīng)過實地拜訪之后，針對有較強意向的企業(yè)，應進一步了解其在投資方面的核心訴求，并協(xié)調(diào)各部門以及上級層面的支持，以細致、細心的工作為其排憂解難，盡快促成項目的落地。基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構件開發(fā)的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機的大容量數(shù)據(jù)存儲技術的應用研究基于單片機的疊圖機研究與教學方法實踐基于單片機嵌入式Web服務器技術的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機的多道脈沖幅度分析儀研究機器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機控制系統(tǒng)基于單片機的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學實驗中的應用研究基于單片機系統(tǒng)的網(wǎng)絡通信研究與應用基于PIC16F877單片機的莫爾斯碼自動譯碼系統(tǒng)設計與研究基于單片機的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應用研究基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機與Internet互聯(lián)的研究與實現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機控制器的研究基于單片機γ-免疫計數(shù)器自動換樣功能的研究與實現(xiàn)基于單片機的倒立擺控制系統(tǒng)設計與實現(xiàn)單片機嵌入式以太網(wǎng)防盜報警系統(tǒng)基于51單片機的嵌入式Internet系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)單片機監(jiān)測系統(tǒng)在擠壓機上的應用MSP430單片機在智能水表系統(tǒng)上的研究與應用基于單片機的嵌入式系統(tǒng)中TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)與應用單片機在高樓恒壓供水系統(tǒng)中的應用基于ATmega16單片機的流量控制器的開發(fā)基于MSP430單片機的遠程抄表系統(tǒng)及智能網(wǎng)絡水表的設計基于MSP430單片機具有數(shù)據(jù)存儲與回放功能的嵌入式電子血壓計的設計基于單片機的氨分解率檢測系統(tǒng)的研究與開發(fā)\t"_b