某大型住宅小區(qū)項(xiàng)目申請報(bào)告

PAGEPAGE52目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章申請單位及項(xiàng)目概況 3一、項(xiàng)目概況 3二、項(xiàng)目申請單位概況 7第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 8一、發(fā)展規(guī)劃分析 8二、產(chǎn)業(yè)政策分析 11三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 20第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 22一、資源利用方案 22二、資源節(jié)約措施 23第四章節(jié)能方案分析 26一、合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 26二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 28三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 32第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 37一、項(xiàng)目選址及用地方案 37二、土地利用合理性分析 38三、征地拆遷及移民安置分析 38第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 39一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析 39二、生態(tài)環(huán)境影響分析 40三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 41四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 42五、特殊環(huán)境影響 42第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 43一、 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 43二、 行業(yè)影響分析 45三、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評價(jià) 46第八章社會(huì)影響分析 47一、社會(huì)影響效果分析 47二、社會(huì)適應(yīng)性分析 48三、社會(huì)效益分析 49四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 49第九章結(jié)論與建議 51一、結(jié)論 51二、建議 51附件：附件1－〔企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〕附件2－〔組織機(jī)構(gòu)代碼證〕附件3－《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號】附件4－《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號】附件5－《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號】

第一章申請單位及項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)單位略（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1、項(xiàng)目選址住宅區(qū)項(xiàng)目位于北京市？？？。2、項(xiàng)目四至該項(xiàng)目用地四至為：？？？3、區(qū)域環(huán)境該項(xiàng)目所處地理位置比較優(yōu)越，距離？？？四環(huán)500米（三）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模根據(jù)北京市國有資源局頒發(fā)的《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號】、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號】和《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號】及北京？？？有限公司設(shè)計(jì)的《北京？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》，本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下：項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)：項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注用地面積平方米125765以釘樁成果為準(zhǔn)總建筑面積平方米277276地上建筑面積平方米216276其中：住宅建筑面積平方米211526配套公建面積平方米2380非配套公建面積平方米2370地下建筑面積平方米61000住宅總戶數(shù)戶1980總居住人口人5544住宅平均層數(shù)層5.8高層住宅比例66.9%人口毛密度人/ha388.9住宅面積毛密度m2/ha14800住宅面積凈密度m2/ha12000容積率1.72住宅建筑凈密度26%集中綠地面積平方米8316人均集中綠地m2/人1.5綠地率31%機(jī)動(dòng)車停車位輛1000其中：地上輛364地下輛636抗震設(shè)防烈度8度主要結(jié)構(gòu)類型剪力墻結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目是南四環(huán)外路段整體規(guī)劃中，在綠化隔離地區(qū)集高檔住宅樓及配套于一體的高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前項(xiàng)目處于前期市場研究、概念設(shè)計(jì)階段。（四）項(xiàng)目建設(shè)背景為進(jìn)一步落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃》，加快？？？鄉(xiāng)農(nóng)村城市發(fā)展的進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，北京？？？公司決定開發(fā)建設(shè)“小紅門新村一期D、E組團(tuán)”住宅區(qū)工程。（五）項(xiàng)目投資根據(jù)我們對目前北京市土地一級開發(fā)成本的調(diào)查及開發(fā)商提供的有關(guān)資料，經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為52664萬元。包括土地取得費(fèi)21930萬元，開發(fā)成本29775萬元，開發(fā)費(fèi)用959萬元。北京江南投資集團(tuán)有限公司擬用自有資金并結(jié)合銷售所得完成對項(xiàng)目的開發(fā)。（六）項(xiàng)目組織過程概述本項(xiàng)項(xiàng)目已取得北京市規(guī)劃委員規(guī)劃意見書。按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)將實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)。通過公開招標(biāo)，確定項(xiàng)目法人，承擔(dān)完成本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。（七）項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目周期為約2.5年，其工程建設(shè)周期為約2年，即從2007年12月至2009年12月為建設(shè)期。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：1、工程的前期準(zhǔn)備工作。2007年10月至2007年11月完成。主要包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖。2007年11月至2007年12月，完成工程施工圖。3、工程招標(biāo)工程招標(biāo)工作2007年12月完成。4、工程建設(shè)期工程從2007年12月開工，2009年12月全部竣工交付使用。工程建設(shè)中，將安排分期交付使用。具體工程進(jìn)度安排見下表：表1：？？？住宅項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃表（八）報(bào)告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》3、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】4、《北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（2007）第？？？號】5、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2005出）第？？？號】6、《中華人民共和國國有土地使用證》【京朝國用（2007出）第？？？號】7、《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》8、北京？？？公司設(shè)計(jì)的《？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》9、國家和北京市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)；10、委托方提供的其他相關(guān)資料11、北京市統(tǒng)計(jì)局公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)；12、項(xiàng)目及周邊區(qū)域市場調(diào)查資料。1.建設(shè)單位名稱：北京？？？有限公司2.建設(shè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司3.建設(shè)單位注冊地址：北京？？？號4.郵政編碼：？？？5.法定代表人：？？？6.注冊資金：5100萬元7.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售汽車（小轎車連鎖經(jīng)營）、自行開發(fā)的商品房、建材、五金交電、機(jī)械設(shè)備、針紡織品、電子產(chǎn)品、日用品；保險(xiǎn)兼業(yè)代理；房地產(chǎn)信息咨詢。8.項(xiàng)目聯(lián)系人及聯(lián)系方式：？？？聯(lián)系電話：？？？手機(jī)：？？？傳真：？？？9.公司簡介北京？？？集團(tuán)有限公司前身為北京？？？有限公司，成立于2007年，現(xiàn)注冊資金5100萬元，注冊總資產(chǎn)1.4億元。主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。公司現(xiàn)已發(fā)展成為集建材、商貿(mào)、汽車銷售等多種行業(yè)為一體的經(jīng)濟(jì)主體?，F(xiàn)有員工200多名，其中高級職稱及大學(xué)本科學(xué)歷人員占總數(shù)的80%。作為北京市房地產(chǎn)業(yè)的新起之秀，目前北京？？？集團(tuán)公司正在承建的16萬多平方米的北京？？？花園項(xiàng)目，以優(yōu)異的品質(zhì)開創(chuàng)了密云房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的新紀(jì)元，受到了社會(huì)各界的一致熱捧，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。公司將通過整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為全球化客戶提供個(gè)性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析（一）國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”?！侗本┦袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：“要以實(shí)現(xiàn)“人人有房住”為政策目標(biāo)，創(chuàng)新公共住房政策，綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)，滿足不同群體的住房需求，充分保障每位市民的居住權(quán)”；“嚴(yán)格控制中心城建成區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模，結(jié)合城市功能布局調(diào)整，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。制訂鼓勵(lì)人口轉(zhuǎn)移的政策措施，引導(dǎo)人口跨區(qū)域合理流動(dòng)。”《北京市朝陽區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“農(nóng)村城市化快速發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)城市功能顯著提升；城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理水平不斷提高，城市承載能力明顯增強(qiáng)；區(qū)域國際化進(jìn)程不斷加快，國際交往窗口和對外服務(wù)的功能進(jìn)一步增強(qiáng)。以奧運(yùn)、CBD、電子城三大功能區(qū)為帶動(dòng)的“組團(tuán)式規(guī)劃、板塊式發(fā)展”格局正在形成。”。？？？住宅區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)符合國家及北京市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局、控制中心城區(qū)人口規(guī)模、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)向南城轉(zhuǎn)移的綱要要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)并函復(fù)。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出，“逐步改變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu)”；“加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進(jìn)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)”；“通過疏散中心城的產(chǎn)業(yè)和人口，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)集聚”。在空間布局上，在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目所處東部發(fā)展帶，功能定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)，是北京市城市未來重要的發(fā)展地區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快小紅門地區(qū)的建設(shè)改造步伐，促進(jìn)新城建設(shè)發(fā)展，增強(qiáng)新城吸引力，落實(shí)北京市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。圖2－1：北京市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖《？？？項(xiàng)目規(guī)劃方案》的制定轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居；提出要加快推進(jìn)危舊房改造步伐，盤活存量土地資源，建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。并提出要注重社會(huì)公平，積極為低收入居民提供必要的住宅保障。朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。面積470.8平方公里，戶籍人口165.7萬，漢族占95%。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等21個(gè)街道辦事處，小紅門、十八里店等19個(gè)鄉(xiāng)政府。朝陽區(qū)內(nèi)建有通惠河北、通惠南、垡頭和酒仙橋工業(yè)區(qū)。該區(qū)也是首都副食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。朝陽區(qū)還是首都重要的國際交往中心，建國門外和三里屯、亮馬河一帶建有三個(gè)外國使館區(qū)，設(shè)有150多個(gè)國家和地區(qū)的駐華使、領(lǐng)管和辦事機(jī)構(gòu)，同時(shí)還有合資飯店、外交公寓50多座，以及友誼商店、國際俱樂部等各類駐華機(jī)構(gòu)人員活動(dòng)場所。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場、國際展覽中心、全國農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。2006年，全區(qū)經(jīng)濟(jì)以“動(dòng)力較強(qiáng)、增速較快、效益較好”的運(yùn)行走勢，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的圓滿開局，為經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。消費(fèi)領(lǐng)域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，社會(huì)消費(fèi)品零售額和固定資產(chǎn)投資增長分別達(dá)到19.7％和22.8％。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量同步提高，財(cái)政收入突破百億元，增幅達(dá)25％；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長10.9％和7.7％。項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá)60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛CBD區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對本項(xiàng)目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在2020年將達(dá)到80萬的居住人口，也為本項(xiàng)目提供的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為按照北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，除住宅外還有商業(yè)、教育、休閑和會(huì)所等配套設(shè)施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。小區(qū)設(shè)有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)時(shí)時(shí)在線，每戶配可視對講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家安全。本項(xiàng)目規(guī)劃有大片坡型綠地，綠化率高達(dá)31％?；ú荼榈兀G樹成蔭，使社區(qū)居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活環(huán)境。項(xiàng)目場地四周有完備的市政設(shè)施，周邊道路剛剛修建完成，與道路同時(shí)配套建設(shè)的通信、有線電視、上下水、電力等市政設(shè)施也已建設(shè)完成，據(jù)朝陽區(qū)市政部門意見，本項(xiàng)目可享受小紅門鄉(xiāng)政府建設(shè)的市政配套設(shè)施。符合朝陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求。（三）專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》中指出：按照城市總體規(guī)劃確定的“中心城－新城－鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)布局體系，統(tǒng)籌安排近遠(yuǎn)期居住用地布局。高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增強(qiáng)新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中；繼續(xù)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍，形成完善的住房保障機(jī)制和結(jié)構(gòu)，2008年之前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模力爭完成800萬平方米，約11萬套。本項(xiàng)目位于朝陽區(qū)小紅門，項(xiàng)目的建設(shè)將解決小紅門及亦莊地區(qū)居民住房問題，完善保障制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，極大的提高小紅門地區(qū)的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2003年起，為控制投資過快增長，央行121號文和國務(wù)院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場促進(jìn)其健康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價(jià)、打擊投機(jī)行為和落實(shí)政府責(zé)任制。2006年是實(shí)行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。（一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策1、新舊“國八條”2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2、“9070”“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面積90平方米3、“兩限房”2007年3月30日北京市發(fā)布了首批三塊限房價(jià)、限套型的“兩限普通商品房”用地出讓信息。所推出的3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項(xiàng)目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項(xiàng)目、石景山金頂街三區(qū)住宅項(xiàng)目，總規(guī)劃面積約97萬平方米，預(yù)計(jì)可提供“兩限房”92萬平方米，可配建4.8萬平方米廉租房。從區(qū)域分布來看，“兩限房”主要集中在四環(huán)、五環(huán)周邊，城市交通便利、軌道交通沿線以及重點(diǎn)新城地區(qū)。戶型方面，“兩限房”將全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內(nèi)部裝修將達(dá)到初裝修水平。與其他普通商品房相比，“兩限房”最大的特點(diǎn)就是對房地產(chǎn)價(jià)格的控制，“兩限房”的售價(jià)將比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%～15%，有利于提高低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)量。4、“兩個(gè)1000萬”北京市政府要在3年內(nèi)建立1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房，從而對房價(jià)起到一定的控制作用。而在具體的執(zhí)行過程中，市政府還提出2007年要收購、新建30萬平方米廉租房，建設(shè)300萬平方米中低價(jià)位房和200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的具體政策。北京住房保障辦公室成立的主要任務(wù)就是確保3年內(nèi)1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平方米的限價(jià)房供應(yīng)，對限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等進(jìn)行管理。預(yù)計(jì)2007年政府將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房和兩限房的投資建設(shè)（2007年年內(nèi)北京將確保300萬平方米“兩限房”全部動(dòng)工建設(shè)）。到2007年第四季度開始，北京住宅供應(yīng)的戶型面積會(huì)出現(xiàn)顯著縮小，2008年第四季度開始將出現(xiàn)大量的政策性住房，拉低京城住房均價(jià)。（二）規(guī)劃政策1、城市規(guī)劃《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020年）》提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃11個(gè)新城和多個(gè)城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。北京城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū)(即中心城市)、衛(wèi)星城(含縣城)、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系布局。新城是新的城市空間結(jié)構(gòu)中的重要節(jié)點(diǎn)，根據(jù)新規(guī)劃，發(fā)展新城11個(gè)，以疏解中心城區(qū)的壓力。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。新城中未來將重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊3個(gè)新城。3個(gè)新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。2、住宅建設(shè)規(guī)劃《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）》的重點(diǎn)是切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約4.2億平方米。考慮到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均新增約2500萬平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。新建商品住房建設(shè)規(guī)模約9250萬平方米，套數(shù)約90萬套。住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之前目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點(diǎn)與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導(dǎo)向——調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，是一致的。住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達(dá)到1：1左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了2008年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。（三）土地政策1、一個(gè)重申“九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。2006年的土地政策重點(diǎn)是節(jié)約集約用地；2007年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會(huì)趨于緊張，價(jià)格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng)按時(shí)向市場投放土地，打擊投機(jī)行為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。2、兩個(gè)目錄2006年版的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國家明令禁止投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。3、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)2007年12月23日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》【國土資發(fā)[2006]307號】?！稑?biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（四）稅收政策2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風(fēng)險(xiǎn)和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā)74號文件】和2006年11月14日北京地稅局出臺《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機(jī)行為。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機(jī)行為得到了很好的抑制。物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是2007年討論的熱點(diǎn)，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實(shí)際作用和影響還未顯現(xiàn)。（五）金融政策1、嚴(yán)格開發(fā)貸嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項(xiàng)目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。2、住房貸區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。未封頂樓盤禁止住房貸：2006年9月27日，北京市銀監(jiān)局對各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場檢查意見書》，做出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，“對貸款購買第二套住房者，各商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率”等規(guī)定。該《意見書》會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于不能獲得銀行的貸款支持，購房者的支付能力將會(huì)降低，使得該部分需求轉(zhuǎn)向三級二手房和租賃市場。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛性需求會(huì)影響此政策效果。影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方面可能會(huì)使一部分購房者選擇提前還貸。4、存款準(zhǔn)備金率和定向票據(jù)2006年存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。5、外資準(zhǔn)入2006年7月11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房6、存量房交易資金監(jiān)管2007年3月22日，北京市建委發(fā)布了《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》，將于2007年4月15日試行，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場操作行為會(huì)起到一個(gè)相對明顯的作用，可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價(jià)非正常上漲的因素，從而有助于穩(wěn)定房價(jià)。此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實(shí)施，會(huì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。（六）一級土地市場1、土地供應(yīng)量分析北京市2002年土地供應(yīng)總量為4559公頃，2003年為6438公頃，2004年由于“8·31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了9498公頃；2005年土地實(shí)際供應(yīng)總量為6384公頃，2006年為6509公頃，2005、2006兩年基本上完成了總的土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、工礦倉儲(chǔ)、科教文和行政辦公、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。圖2－2：歷年土地實(shí)際供應(yīng)總量2006年初，北京市國土局調(diào)查顯示，2002～2005年，北京市已出讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積為14760萬平方米，截至2005年底，未形成市場實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)到7975萬平方米，占住宅項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的54%，約合土地面積3974公頃。2007年初，為進(jìn)一步掌握已出讓項(xiàng)目形成實(shí)際住宅供應(yīng)的變化情況，合理分析未來幾年住宅的入市銷售潛力，北京市國土局再次對土地市場實(shí)際情況進(jìn)行更新調(diào)查。2007年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市2002～2005年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約3200公頃，可建住宅面積約6300萬平方米。表2－1：2005年和2006年土地交易總體情況項(xiàng)目2005年2006年同比增長土地交易宗數(shù)488679.20%土地交易面積（單位：公頃）353.96799.4125.80%規(guī)劃建筑面積（單位：公頃）432.82884.7104.40%土地成交金額（單位：億元）116.04237.85105.00%土地平均地面價(jià)格（單位：元/平米）32782975-9.20%土地平均樓面價(jià)格（單位：元/平米）268126880.20%2、土地供應(yīng)特點(diǎn)2006年土地出讓平均地面價(jià)格2975元/平方米，比2005年下降近9.2%。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時(shí)這一趨勢也拉低了土地平均地面價(jià)格。把區(qū)域位置因素考慮進(jìn)來，實(shí)際上，北京2006年土地的出讓價(jià)格水平是穩(wěn)中上揚(yáng)的。從位置上看，2006年土地交易面積中，三環(huán)內(nèi)占12%，四環(huán)內(nèi)占32%，五環(huán)內(nèi)占43%，其余57%在五環(huán)以外（遠(yuǎn)郊區(qū)縣占41%），出讓面積整體向郊區(qū)傾斜。土地的供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域集中在朝陽、海淀和豐臺三個(gè)區(qū)（相對于行政面積，房山等區(qū)縣土地供應(yīng)面積較少）。朝陽區(qū)和海淀區(qū)分別擁有自己的經(jīng)濟(jì)中心，形成獨(dú)特的亞城市圈。豐臺區(qū)作為南城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來規(guī)劃向住宅、商業(yè)方向發(fā)展。圖2－3：土地成交情況預(yù)計(jì)2007年，土地供應(yīng)將以亞北、亦莊、通州三個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，繼續(xù)郊區(qū)化。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房用地占有比例將有明顯提升。3、未來土地供應(yīng)趨勢根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（2005-2020）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，城八區(qū)指標(biāo)約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區(qū)傾斜；遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。根據(jù)北京市土地整理中心公布數(shù)據(jù)顯示，2007年正在交易和即將入市的建設(shè)用地面積合計(jì)886.7公頃，供應(yīng)量較大的近郊區(qū)為朝陽、海淀、豐臺，遠(yuǎn)郊區(qū)為通州、順義、昌平，此外還包括亦莊。目前處于一級開發(fā)的土地共45塊，建設(shè)用地面積合計(jì)1331.5公頃。圖2－4：2007年正在交易和即將入市建設(shè)用地面積情況（七）朝陽區(qū)鼓勵(lì)的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)向危舊房改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)行投資，并從中獲得實(shí)物地租收入，例如危舊房改造項(xiàng)目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時(shí)政府也給予一定的政策支持；危舊房改造可以實(shí)行危改結(jié)合房改的拆遷政策，以及綠化隔離帶項(xiàng)目免交市政四源費(fèi)等優(yōu)惠政策。對于其他經(jīng)營性用地實(shí)行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標(biāo)或掛牌方式直接向政府購買土地根據(jù)朝陽區(qū)頒布的優(yōu)惠政策規(guī)定：該政策適用于2004年6月后，區(qū)內(nèi)外投資者在朝陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)投資興建的科技新產(chǎn)品，具體內(nèi)容如下：1、經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在中間試驗(yàn)過程中，可申請使用科技經(jīng)費(fèi)。區(qū)科委結(jié)合年度科技經(jīng)費(fèi)使用計(jì)劃，根據(jù)新產(chǎn)品開發(fā)的具體情況進(jìn)行審批，于每年5月份和10月份進(jìn)行統(tǒng)一審批和核撥。申請及審批程序按《朝陽區(qū)科技經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》執(zhí)行。2、經(jīng)認(rèn)定的科技新產(chǎn)品在小批量生產(chǎn)過程中，開發(fā)資金、流動(dòng)資金不足，或需購置必要的開發(fā)、檢測設(shè)備和儀器，可申請使用區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)資金，并予以優(yōu)先審批。申報(bào)及審批程序按《朝陽區(qū)科技發(fā)展專項(xiàng)基金管理暫行辦法》執(zhí)行。3、已被認(rèn)定的科技新產(chǎn)品經(jīng)區(qū)審計(jì)局審核，銷售收入占企業(yè)全年銷售收入總數(shù)50%以上的，從認(rèn)定年度起兩年內(nèi)上繳的所得稅，由區(qū)財(cái)政從科技經(jīng)費(fèi)中按30%的比例分年度返還企業(yè)，專項(xiàng)用于技術(shù)開發(fā)。本項(xiàng)目住宅以60－90平方米的戶型為主，建筑形式為板式小高層，符合北京市住房根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有100萬元以上的注冊資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表的身份證明；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。

以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進(jìn)一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進(jìn)入市場形成實(shí)際的壁壘。北京？？？集團(tuán)有限公司是以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)北京市工商行政管理局2008年7月9第三章資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。長期以來，北京等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在E區(qū)地下車庫水泵房內(nèi)。（二）中水本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目D區(qū)、E區(qū)產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路，經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路，經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。（一）水資源現(xiàn)狀北京市多年平均降水585毫米，年均降水總量98.28億立方米，形成地表徑流17.72億立方米，地下水資源25.59億立方米，當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)一次水資源總量37.39億立方米。境內(nèi)五大水系除北運(yùn)河發(fā)源于本市外，其他四條水系均發(fā)源于境外的河北、山西和內(nèi)蒙古。多年平均入境水量16.06億立方米，出境水量14.52億北京屬資源型重度缺水地區(qū)，屬111個(gè)特貧水城市之一,是水庫存水量中國下降最快的三個(gè)城市之一。人均水資源占有量不足300立方米，是世界人均水資源量的1/30、中國人均水資源量的1/8，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際人均1000立方米2003年北京市總用水量35億立方米，地表水、地下水、其它水源用量分別為8.33、25.42、1.25億立方米，分別占北京市總用水量的24%、73%、3%。工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)、河湖環(huán)境用水分別為7.96、12.43、13.66、0.95億立方米，分別占北京市總用水量的23%、35%、39%、3%。地下水長期超采，使用率由2000年的67％上升到2003年的76％，致使水位年均下降1.29米，水環(huán)境和水生態(tài)平衡受到威脅；北京市每年仍有4億方污水直接排放，再生水利用率也不足40%；大量寶貴的水資源還未有效利用，不僅污染城鄉(xiāng)環(huán)境，也加劇了水資源緊缺的局面。（二）水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點(diǎn)處的靜水壓不大于0.45Mpa，特殊情況下不大于0.55兆帕；水壓大于0.35兆帕的入戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。（2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施?！督ㄖo水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003指出，一個(gè)水龍間的流量為額定流量0.2L/S時(shí)，所需流出水頭為20KPa。從理論上講，當(dāng)水頭為40KPa時(shí)，流量可達(dá)0.32L/S?？梢娝^增大時(shí)，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進(jìn)行閥門操作時(shí)，使無用耗水量亦增大。同時(shí)，“剩余水壓”過高的用水點(diǎn)將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點(diǎn)則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。根據(jù)實(shí)測：DN15陶瓷閥芯水嘴靜壓時(shí)為P=0.37兆帕，全開時(shí)流量Q=0.46升/秒，為設(shè)計(jì)流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)中，合理控制各用水點(diǎn)處的水壓，可以達(dá)到較好的節(jié)水目的。3、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。4、所有坐便器均采用6升水箱，且分2擋沖洗。公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式。所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，公共淋浴間均采用腳踏式淋浴器。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。5、充分利用再生水資源替代自來水。6、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。7、景觀噴灌節(jié)水措施（1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。（2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供中水。8、選用性能較高的變頻水泵供水。9、機(jī)動(dòng)車清洗運(yùn)用中水或先進(jìn)的無水洗車技術(shù)。10、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。

第四章節(jié)能方案分析本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為北京市朝陽區(qū)，應(yīng)遵循國家以及北京市的如下合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范：（一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國可再生能源法》3、《中華人民共和國電力法》4、《中華人民共和國建筑法》5、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》6、《中華人民共和國計(jì)量法》7、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國務(wù)院令28號)8、《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》(國家環(huán)境保護(hù)總局令第16號)9、《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號)10、《“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號)11、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計(jì)劃委【2000】1256號)13、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令279號)14、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號)15、《建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定>的實(shí)施意見》(建科【2006】231號)16、《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令293號）17、《關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》(建質(zhì)【2007】1號)18、《北京市實(shí)施<節(jié)能法>辦法》(北京市人大1999年9月16日通過)19、《北京市節(jié)能監(jiān)察辦法》(北京市人民政府令174號)20、《北京市貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定>若干意見》21、《北京市加強(qiáng)節(jié)能工作實(shí)施方案》22、《北京市建設(shè)節(jié)能管理規(guī)定》（北京市人民政府令80號）23、《北京市“十一五”時(shí)期建設(shè)節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》24、《能源效率標(biāo)識管理辦法》（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號令）25、《中華人民共和國強(qiáng)制檢定的工作計(jì)量器具檢定管理辦法》（1987年4年15日國務(wù)院頒布）（二）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件1、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號）2、《國家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國家發(fā)改委[2005]65號令）（三）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20052、《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-20063、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》GB50243-20024、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50176-935、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500034-20046、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T5003-20017、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》GB50028-938、《生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法》GB/T10820-20029、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》GB50365-200510、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號）11、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134-200112、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ26-9513、《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》14、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-200415、《采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ132-200116、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》JGJ142-200417、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9218、《綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/T101-101-200519、《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ11-602-200620、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ01-621-200521、《公共建筑節(jié)能評審標(biāo)準(zhǔn)（北京市地方標(biāo)準(zhǔn)）》DBJ/T01-100-200522、《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242-200223、《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50041-92(2001年版)24、《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》DBJ01-607-200125、《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇》26．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）27、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-200328、《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-2002（三）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)1.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB20052-2006；2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB17896-1999；3.《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》GB19043-2003；4.《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》GB19044-2003；5.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19415-2003；6.《單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級》GB19576-2004；7.《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》GB/T7107-2002。8.《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評價(jià)值》GB19761-2005（一）項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國家和北京市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。（二）項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況本項(xiàng)目位于目位于北京市？？？區(qū)？？？村。該區(qū)域已具備一定市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）初步具備。供水：給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。經(jīng)計(jì)算知，該地區(qū)供水服務(wù)壓力在0.18Mpa以上，水量水壓安全可靠。中水：本項(xiàng)目設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。天然氣：由現(xiàn)狀C區(qū)高中壓調(diào)壓站供氣，供氣能力：5萬立方米/小時(shí)。本項(xiàng)目在E區(qū)貼臨地下車庫建設(shè)地下燃?xì)忮仩t房，鍋爐產(chǎn)熱量8.4MW，供D、E區(qū)住宅及配套商業(yè)采暖使用，使用天然氣作為一次能源電力：本項(xiàng)目的電源為雙路10KV電源，引自由現(xiàn)狀E區(qū)距此0.2km的高壓開閉站，采用10KV電纜埋地引入本項(xiàng)目配電室,可供應(yīng)空調(diào)、照明等用電。（三）能源消耗種類及數(shù)量1.給排水、消防系統(tǒng)本項(xiàng)目市政給水壓力按照0.18Mpa考慮；給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進(jìn)水管。（1）地上住宅的自來水年耗量：255777.98m3（2）地上公建的自來水年耗量：4161.00m3（3）地下部分的自來水年耗量：0.00m3（4）綠化部分的自來水年耗量：0.00m3（5）漏損未預(yù)見自來水年耗量：為以上四項(xiàng)總耗量的10％，（6）自來水年耗量（255777.98+4161.00+0.00+0.00）×（1+10％）＝285932.88m3。屋頂水箱間內(nèi)設(shè)有12m3消防水箱及消防穩(wěn)壓設(shè)備，可滿足本工程的室內(nèi)消防用水水量及水壓要求。消防水池有效容積250m3。2、電力系統(tǒng)本項(xiàng)目的能源消耗種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)等。電源引自由E區(qū)10kV高壓開閉站.（1）空調(diào)負(fù)荷及耗電量住宅部分夏季運(yùn)行分體空調(diào)，配套商業(yè)部分采用變制冷劑流量多聯(lián)分體式空調(diào)系統(tǒng)。北京市區(qū)民用建筑冷負(fù)荷估算，住宅取50w/m2，配套商業(yè)取80w/m2，D、E組團(tuán)地上住宅供暖面積211526m2，配套商業(yè)4750m2，（不包含地下車庫）?？照{(diào)設(shè)計(jì)負(fù)荷為Qa＝10956.30KW地上住宅空調(diào)年耗電量＝42.58萬千瓦時(shí)地上公建空調(diào)年耗電量＝7.82萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總空調(diào)年耗電量＝42.58+7.82＝50.40千瓦時(shí)（2）照明耗電量照明的功率密度，住宅取7.00w/m2，配套商業(yè)取18.00w/m2，地下部分取6.00w/m2地上住宅照明年耗電量＝127.93萬千瓦時(shí)地上公建照明年耗電量＝15.39萬千瓦時(shí)地下部分照明年耗電量＝43.48萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總照明年耗電量＝127.93+15.39+43.48＝186.80萬千瓦時(shí)（3）電器耗電量電器（電插座）的功率密度，住宅取15.00w/m2，配套商業(yè)取30.00w/m2，地下部分取6.00w/m2地上住宅電器年耗電量＝205.60萬千瓦時(shí)地上公建電器年耗電量＝30.78萬千瓦時(shí)地下部分電器年耗電量＝23.72萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總電器年耗電量＝205.60+30.78+23.72＝260.10萬千瓦時(shí)（4）電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)）耗電量電動(dòng)設(shè)備（電梯、風(fēng)機(jī)）的功率密度，住宅取10.00w/m2，配套商業(yè)取10.00w/m2，地下部分取10.00w/m2地上住宅電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝76.15萬千瓦時(shí)地上公建電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝10.94萬千瓦時(shí)地下部分電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝140.54萬千瓦時(shí)故本項(xiàng)目總電動(dòng)設(shè)備年耗電量＝76.15+10.94+140.54＝227.64萬千瓦時(shí)（5）年總消耗電量為：50.40+186.80+260.10+227.64＝724.93萬千瓦時(shí)/年（折算為890.94噸標(biāo)煤/年）。3、燃?xì)庠O(shè)備（1）地上住宅的生活用氣量本項(xiàng)目的生活用氣年用氣量＝46.2萬立方米（2）采暖負(fù)荷和用氣量北京屬于寒冷地區(qū),住宅取32W/m2，配套商業(yè)取60W/m2，D、E組團(tuán)地上住宅供暖面積211526m2，配套商業(yè)4750m2（不包含地下車庫）。故本項(xiàng)目采暖設(shè)計(jì)負(fù)荷為Qa＝7053.83KW。住宅及配套商業(yè)均采采用燃?xì)鉄崴仩t供熱，根據(jù)供暖設(shè)計(jì)負(fù)荷估算值8.75MW，選用3臺2.8MW的有壓熱水鍋爐，鍋爐供、回水溫度50℃～60℃D組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝48.63萬立方米地上公建采暖年用氣量＝2.22萬立方米E組團(tuán)：地上住宅采暖年用氣量＝58.29萬立方米地上公建采暖年用氣量＝1.88萬立方米故本項(xiàng)目總采暖年用氣量＝48.63+2.22+58.29+1.88＝111.02萬立方米（3）本項(xiàng)目的天然氣年總耗量為111.02+245.24＝157.22萬立方米（四）單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項(xiàng)目用能總量為2800.08噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年需電能724.93萬千瓦時(shí)/年（折標(biāo)煤量為890.94噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需燃?xì)饬繛?57.22萬立方米/年（折標(biāo)煤量為1909.13噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年）。項(xiàng)目總建筑面積277276㎡,則單位建筑面積年綜合能耗0.010099噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，項(xiàng)目單位投資年能耗為0.04531576噸標(biāo)煤/萬元。（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價(jià)優(yōu)勢；（6）加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項(xiàng)目的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負(fù)荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗B、用現(xiàn)場和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá)0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行(負(fù)荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護(hù)工作量D、理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時(shí)，考慮三相平衡。E、用高效電動(dòng)機(jī),大容量電動(dòng)機(jī)采用變頻或軟啟動(dòng)方式或高壓壓電動(dòng)機(jī).F、理運(yùn)用電梯的運(yùn)行模式，分時(shí)間段控制,非運(yùn)行延時(shí)關(guān)燈等手段以達(dá)到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器H、體放電燈均進(jìn)行補(bǔ)償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設(shè)置合理的計(jì)量和檢測設(shè)備:進(jìn)線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計(jì)首先在設(shè)備選型時(shí)盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達(dá)到降低電耗和水量損失的效果。對動(dòng)力機(jī)電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準(zhǔn)的機(jī)電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進(jìn)節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計(jì)量設(shè)施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表；每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按計(jì)劃用水，節(jié)約用水。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達(dá)到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū)4號路流向小區(qū)2號路經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟(jì)厚度計(jì)算法確定。絕熱厚度大于100mm時(shí)，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯(cuò)開。B、住宅采用分戶熱計(jì)量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機(jī)量。C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、在設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)營的過程中，定期進(jìn)行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、計(jì)中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。（5）動(dòng)力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。（6）他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植樹木，起擋風(fēng)降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求（二）節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及北京相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。通過綜合測算，本項(xiàng)目單位建筑面積年綜合能耗0.019573噸標(biāo)準(zhǔn)煤/㎡，0.08783141，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。本項(xiàng)目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。

第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析（一）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市？？？區(qū)？？？村，朝陽區(qū)西南部，處于首都東南部發(fā)展帶與。東南四環(huán)、京津塘高速、成壽寺路、規(guī)劃中的通久路等使本案擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的亦莊輕軌？？？站、地鐵10號線成壽寺站也在本項(xiàng)目附近，特別是亦莊輕軌小紅門站，離本項(xiàng)目350米，使本案具有更加便捷的軌道交通，可達(dá)到北京任何地方。另有多條公交線路可直達(dá)本項(xiàng)目。圖5－1：項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目總占地125765.45平方米，用地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。（三）項(xiàng)目選址分析項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá)60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛CBD區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對本項(xiàng)目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在2020年將達(dá)到80萬的居住人口，也為本項(xiàng)目提供的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。也不?huì)對防洪、排澇、通航及文物保護(hù)等產(chǎn)生不利影響。本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。建設(shè)目標(biāo)：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。本項(xiàng)目用地范圍不涉及征地拆遷。

第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析（一）自然環(huán)境條件1、地形、地貌朝陽區(qū)位于北京沖洪積平原中部，地形平坦開闊。平均海拔高度為34米，最高海拔46米，位于城北德清路附近大屯至洼里關(guān)西一帶；最低海拔20米，位于東部樓梓莊沙窩村西壩河下游，高低相差26米。整體地勢呈西北高東南低，地面坡度為千分之一。地貌有洪積、沖積扇平原、扇緣洼地和河流沖積平原三種類型，地帶性土壤為褐土與潮土2、氣候、氣象朝陽區(qū)處于海河流域，屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。夏季受偏南氣流的影響，盛行大陸熱低壓多陰雨天氣，平均風(fēng)速2.1米/秒。冬季寒冷干燥多西北風(fēng)。春秋季多東南風(fēng)，晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足。多年平均降水量為589.3毫米，其中汛期平均降水量480.8毫米，多年平均蒸發(fā)量為500毫米，平均氣溫11.6℃，平均年日照時(shí)數(shù)為2630.4小時(shí)，平均相對濕度59%，無霜期約為192天，最大凍土深度56厘米。3、水文朝陽區(qū)地處北京市排水尾間，河湖水系眾多(見朝陽區(qū)水系圖)。朝陽區(qū)地表水屬海河流域北運(yùn)河水系。北運(yùn)河水系是唯一發(fā)源于北京的水系，其上游有溫榆河、通惠河、涼水河等支流。朝陽區(qū)北部大致以清河為界，東北部大致以溫榆河為界。壩河與南來的亮馬河、北來的北小河相交后匯入溫榆河。涼水河、蕭太后河、通惠灌渠等局部河段流經(jīng)朝陽區(qū)南部。朝陽區(qū)內(nèi)河流總長度為151公里，另有110條中、小排水溝，總長度320公里。區(qū)內(nèi)有朝陽公園湖、窯洼湖、紅領(lǐng)巾湖、高碑店湖等湖泊以及魚塘、水池洼地共約70多處，總面積980公頃。4、植被及生物多樣性項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，道路兩側(cè)及居民區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，以槐、楊、松樹為主，居民生活及企事業(yè)單位的工作是當(dāng)?shù)氐纳锷姹憩F(xiàn)形式，生物結(jié)構(gòu)單一。（二）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)對項(xiàng)目所在地的現(xiàn)場調(diào)查表明，項(xiàng)目所在地主要為居民居住用地，現(xiàn)有植被主要為零星喬木、野生灌木、雜草和少量人工種植的蔬菜，其中喬木主要是楊樹、槐樹、榆樹，胸徑大于30cm的樹約20棵，主要是楊樹。場地內(nèi)雨水、污水自然排放，生活垃圾隨意堆置，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高。本項(xiàng)目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。（一）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點(diǎn)，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機(jī)械和車輛尾氣污染。（二）施工聲污染施工噪聲污染主要來自各種打樁、吊裝設(shè)備、混凝土拌、道路施工等，聲功率幾乎都在100Db(A)以上。（三）水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護(hù)水及路面清洗水。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機(jī)物和懸浮物。（四）固體廢物污染本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅用房，非工業(yè)性項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)，項(xiàng)目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施：1、雨水、污水：項(xiàng)目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、辦公區(qū)生活用水、沖廁水，其排水特點(diǎn)為BOB5/COD較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到《北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當(dāng)處理能力的隔油池處理后排除。項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場和垃圾消納場處理。3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項(xiàng)目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣和地下停車場排放的汽車尾氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中；地下停車場排放的廢氣利用地下室強(qiáng)制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場的空氣中尾氣含量不超標(biāo)。5、施工期間環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會(huì)造成一定影響。項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合理安排混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場所，減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進(jìn)行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行北京市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。本項(xiàng)目用地尚未聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行地質(zhì)勘察，但從項(xiàng)目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項(xiàng)目地塊應(yīng)適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)無文物古跡。

第七章經(jīng)濟(jì)影響分析（一）投資估算根據(jù)我們對目前北京市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查及投資方提供的有關(guān)資料，經(jīng)測算，對于100%出售的情況，項(xiàng)目總