商業(yè)地產(chǎn)購物中心規(guī)劃與招商策略

締造百年持續(xù)繁榮的購物中心美格行商業(yè)地產(chǎn)購物中心的規(guī)劃與招商策略一、商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的市場定位

二、購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

三、購物中心招商的特點與存在問題四、零售商家拓展分析

一、商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的市場定位商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段1、2000年以前“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”2、2001——2005年“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”3、2006年以后“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段“商業(yè)、地產(chǎn)分離階段”（商鋪地產(chǎn)）特征

1、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項目2、地產(chǎn)商對商業(yè)項目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標，忽視商業(yè)項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式3、對商業(yè)項目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段4、這個階段多數(shù)銷售的商業(yè)項目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂“商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段”（商業(yè)+地產(chǎn)）特征

1、提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風靡全國，其開發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)模式2、將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進行簡單疊加，“商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售”3、這個階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的4、商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報和付款方式所吸引并投資5、多數(shù)項目不重視經(jīng)營管理“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”（商業(yè)地產(chǎn)價值融合）特征1、地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融2、“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項目運作的基本準則

3、“做對程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語4、注重經(jīng)營和業(yè)績5、商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景

“商業(yè)、地產(chǎn)融合階段”出現(xiàn)的動因和歷史背景1、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場機制正在發(fā)揮其威力2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實力增強3、中國加入WTO，眾多國際連鎖品牌商家的進入，國內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實行連鎖品牌化4、國家宏觀政策允許國際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先需要明確的問題

1、市場定位：購物中心、主題商場或?qū)I(yè)市場？2、開發(fā)策略：短期收入或長期現(xiàn)金流（租售關(guān)系）？1、先招商再開發(fā)2、開發(fā)程序：定位--規(guī)劃--主力店招商--開工3、只租不售是趨勢開發(fā)購物中心需注意的問題購物中心分類1、目標消費群體2、經(jīng)營特色3、建筑特點4、主力店定位5、消費趨勢購物中心的5個基本定位主題商場、專業(yè)市場的思考1、目標商戶的容量2、培育市場的決心3、自身物業(yè)的優(yōu)勢4、競爭對手的壓力1、只租不售是未來發(fā)展趨勢2、如何解決現(xiàn)金流租售關(guān)系1、市場需要培育2、規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合3、商戶調(diào)整分割銷售商鋪對經(jīng)營的影響1、基金、信托2、整體出售3、賣其它物業(yè)留商業(yè)物業(yè)4、賣部分商業(yè)面積如何解決現(xiàn)金流1、整賣主力店2、賣沿街商鋪3、賣配套位置銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營問題二、購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合

業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合原則:

協(xié)同力大零售均衡目標

營業(yè)面積利用最大化營業(yè)額(租金)最大化香港12個典型購廚物中心挑崖選從總共調(diào)墳查的40個購物中圖心里挑選旗了12個典型燈購物中變心對商錘戶組合攔及重復(fù)倍度進行鄙分析，寇這12個購物觸中心包粉括了影朝響最廣組泛的5間區(qū)域爭型購物尾中心，惡以及7間典型的阻社區(qū)型購寄物中心。選擇典奶型購物芹中心的杰標準或罰條件如蔥下：（1）知名鴉度及其躺在香港示的影響存廣泛度吵；（2）面積大鏡??；（3）商戶檔桌次；（4）環(huán)境檔肚次；（5）建筑申檔次。12個購物中帥心概況列住表如下表福：12個購物中劣心概況列翠表如下表毅：商業(yè)業(yè)態(tài)令規(guī)劃方案業(yè)種數(shù)量比例休閑娛樂341.19%百貨/超市/便利店461.62%服裝鞋帽83329.25%運動用品762.67%美食38013.90%各類服務(wù)39613.34%珠寶精品34612.15%美容美發(fā)/個人護理30010.53%影音器材692.42%家居1314.60%書籍923.23%玩具/童裝1194.18%其他260.91%服裝鞋帽/美食/各類服共務(wù)/珠寶精品發(fā)為占比最斥高的四種搞業(yè)種，其飛中服裝鞋及帽占比達29.漏25%，排名給第一。香港11個典型祥購物中定心的業(yè)巧種個數(shù)捧比例香港典紋型購物抵中心各郊品類商殼戶數(shù)量浮及比例五個區(qū)域惠購物中心服裝/時裝/鞋帽(39嘉.65戒%)>珠寶精品(13.凝57%)、美食（13.5院7%)>美容美殲發(fā)/人個護理(8.論55%錯)7個社區(qū)策型購物中柏心服裝/時裝/鞋帽(26聾%)>美食（14%)逃>各類服槳務(wù)(13詳%)、美容鞭美發(fā)/人個護理(13%竟)>珠寶精品(10堤%)各購物中亡心各品類貧商戶平均蒙面積比例11個典型購盡物中心分寶別為海港肚城、太古系廣場、太論古城中心賓、時代廣總場、旺角祖新世紀、壞新都會、味青衣城、梨荷里活中遼心、德福貍廣場、新澤城市廣場被、屯門市迫廣場，其轉(zhuǎn)中前面4個為區(qū)框域型購摧物中心及，后面7個為社區(qū)屑型購物中膜心。業(yè)種比例美食24.7%家居4.6%百貨24.3%書籍2.1%其他4.5%各類服務(wù)2.0%影音器材2.5%個人護理1.2%服裝鞋帽17.9%運動用品2.2%兒童玩具3.8%精品珠寶9.8%娛樂休閑10.9%商業(yè)業(yè)態(tài)抓規(guī)劃方案餐飲美山食/百貨/服裝鞋帽/娛樂休鉆閑為占拒比最高券的四種表業(yè)種，楊其中餐蛙飲占比謠達24.7票%，排名第一。香港11個典型購暢物中心的座業(yè)種面積植比例香港典群型購物銷中心各謎品類商卻戶面積撕比例四個區(qū)域佛購物中心百貨類（38.1證2)>服裝/時裝/鞋帽(20閱.50潑%)>美食（19.4反3%)>娛樂休閑(6.計38%侮)>珠寶精品(4.傲05%窮)7個社區(qū)駕型購物中術(shù)心美食（27.單69%含)>百貨類（16.笨44)拋>服裝/時裝/鞋帽(16.瓦35%)鉗>娛樂休閑(8.段91%歉)>各類服卡務(wù)(7.跨55%扶)香港典型醒購物中心慢各品類商碎戶面積比秒例11個典型購迅物中心中壁，美食類太的面積平煌均百分比感最高，達24.6畢9%，百貨類獅的面積平表均百分比犯排在第二粱，達到24.吵32%，服裝鞋世帽類，達圍到17.8肥6%，娛樂休晝閑類達到10.垃91%4個區(qū)域型訪購物中心據(jù)與7個社區(qū)蕩型購物擇中心，掌美食類承、百貨駱類、服遭裝鞋帽猜類的面笨積百分固比均排葵在前三汁位區(qū)域型野購物中鳴心中，奏百貨類淘的面積凡平均百廊分比最嬌高，社菌區(qū)型購獻物中心鵝中，美雁食類的楚面積平韻均百分陪比最高宜；11個典型舍購物中連心中，高餐飲娛舌樂休閑瘋類面積賓平均百部分比達窗到35.6銳0%商業(yè)業(yè)銷態(tài)規(guī)劃非方案4個國內(nèi)典嗎型購物中尋心案例萬象城、差天河城、資中華廣場炕、正佳廣泉場個數(shù)占除比排前芬四位的著業(yè)種萬象城馳：服裝趴鞋帽/餐飲美食/珠寶精品/美容美發(fā)天河城頂：服裝尊鞋帽/影音器材/珠寶精品/餐飲美抬食商業(yè)業(yè)相態(tài)規(guī)劃懶方案個數(shù)占尋比排前墊四位的準業(yè)種正佳廣帖場：服丈裝鞋帽/珠寶精及品/生活家鵝居/童裝玩嗓具個數(shù)占比愚排前四位墊的業(yè)種中華廣壁場：服葉裝鞋帽/珠寶精窮品/影音器媽材/生活家需居商業(yè)業(yè)卸態(tài)規(guī)劃堪方案綜合以上逐四個案例步，服裝鞋斤帽的個數(shù)軋占比最高盈，為40%，其次為優(yōu)珠寶精品刻，占比為14%，第三為舌生活家居冶，為10.土2%。商業(yè)業(yè)級態(tài)規(guī)劃叮方案樓層業(yè)趴種分析樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運動用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂負一層3.9%11.8%0.0%17.6%25.5%2.0%0.0%2.0%0.0%3.9%33.3%0.0%一層1.9%11.1%0.0%0.0%3.7%0.0%64.8%0.0%1.9%0.0%16.7%0.0%二層1.9%7.5%0.0%0.0%1.9%0.0%71.7%0.0%7.5%0.0%9.4%0.0%三層2.0%4.1%2.0%8.2%6.1%0.0%69.4%0.0%0.0%2.0%4.1%2.0%四層0.0%3.0%6.1%6.1%9.1%0.0%27.3%33.3%0.0%9.1%0.0%6.1%五層0.0%0.0%22.2%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%22.2%5.6%0.0%萬象城各鑰樓層業(yè)種師個數(shù)比例服務(wù)展雹示/珠寶精透品主要紛集中在零較低樓要層；服裝鞋功帽主要你分布中銷低樓層?。徊惋?生活家吳居/童裝玩蠻具/影音數(shù)倍碼等分蒸布在較此高樓層殘。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運動用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂負一層17.0%17.0%0.0%17.0%49.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%一層0.0%0.0%0.0%6.3%4.2%0.0%79.1%0.0%2.1%0.0%8.3%0.0%二層2.3%6.0%0.0%8.3%4.8%0.0%64.3%0.0%0.0%0.0%14.3%0.0%三層6.3%0.0%37.4%6.3%6.3%0.0%25.0%0.0%0.0%0.0%18.7%0.0%四層0.0%0.0%6.3%0.0%3.1%3.1%0.0%0.0%0.0%81.3%3.1%3.1%五層0.0%3.8%7.7%26.9%7.7%19.2%0.0%3.9%0.0%3.9%19.2%7.7%六層0.0%0.0%0.0%0.0%90.9%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%9.1%七層33.3%0.0%0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%0.0%33.3%0.0%0.0%商業(yè)業(yè)態(tài)蠟規(guī)劃方案天河城英各樓層必業(yè)種個牧數(shù)比例服務(wù)展示/美容美發(fā)/珠寶精擔品主要柿集中在貼較低樓融層；服裝鞋西帽主要羽分布中錦低樓層任；餐飲/影音數(shù)元碼等分疲布在較憑高樓層右。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運動用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂負一層0.0%0.0%0.0%0.0%25.0%0.0%0.0%25.0%25.0%25.0%0.0%0.0%一層1.2%3.4%0.0%7.1%3.5%0.0%56.5%0.0%0.0%0.0%27.1%1.2%二層100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%三層1.9%1.9%1.9%11.5%0.0%0.0%55.8%0.0%0.0%1.0%26.0%0.0%四層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%0.0%0.0%五層0.0%0.0%100%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%六層4.3%0.0%30.4%8.7%4.4%26.1%4.4%0.0%0.0%0.0%21.7%0.0%七層0.0%0.0%0.0%0.0%71.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%28.6%八層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%50.0%商業(yè)業(yè)灣態(tài)規(guī)劃劣方案中華廣恒場各樓竹層業(yè)種私個數(shù)比趨例中華廣斷場各層環(huán)的主題壇性相對驅(qū)較強，驢但亦可顆明顯看解到餐飲對美食/休閑娛樂湯等業(yè)種主束要分布在智較高樓層湖。樓層業(yè)種百貨超市服務(wù)展示生活家居美容美發(fā)餐飲美食書籍光碟服裝鞋帽童裝玩具運動用品影音數(shù)碼珠寶精品休閑娛樂負一層50.0%0.0%0.0%0.0%50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%夾層0.0%0.0%0.0%20.0%13.0%0.0%54.0%0.0%0.0%0.0%10.0%3.0%一層1.0%2.0%0.0%0.0%3.0%0.0%72.0%0.0%0.0%0.0%22.0%0.0%二層4.0%0.0%3.0%10.0%3.0%0.0%76.0%0.0%0.0%0.0%4.0%0.0%三層2.0%2.0%13.0%5.0%9.0%2.0%30.0%13.0%0.0%0.0%24.0%0.0%四層0.0%0.0%0.0%0.0%2.0%2.0%0.0%0.0%42.0%54.0%0.0%0.0%五層0.0%0.0%14.0%0.0%4.0%4.0%0.0%54.0%0.0%0.0%13.0%2.0%六層0.0%0.0%84.0%0.0%16.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%七層0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%100%商業(yè)業(yè)盜態(tài)規(guī)劃叛方案正佳廣場并各樓層業(yè)北種個數(shù)比睡例服裝鞋營帽主要犧分布中鄭低樓層未；生活家筍居/休閑娛樂悠等分布在其較高樓層鍋。商業(yè)業(yè)態(tài)循規(guī)劃方案各樓層匪業(yè)種分華布小結(jié)服務(wù)展示/珠寶精品/美容美發(fā)桌（個人護瓦理）等業(yè)航種主要分翅布在較低逢樓層；服裝鞋帽第等業(yè)種主恭要分布在蠅中低樓層刷；餐飲美虹食/休閑娛樂/生活家居/影音數(shù)前碼等業(yè)援種主要眉分布在衣較高樓筆層。樓層兩端奏業(yè)種分析商業(yè)業(yè)干態(tài)規(guī)劃悼方案選取案例祖：萬象城鼓、金光華姥廣場、中趣信城市廣世場、怡景僑中心城、COC桂OP眨ARK業(yè)種個數(shù)比例超市10.9%百貨43.6%餐飲美食4742.0%服裝鞋帽2522.3%美容美發(fā)54.5%個人護理10.9%服務(wù)配套76.3%休閑娛樂1513.4%運動用品21.8%生活家居43.6%影音數(shù)碼10.9%合計112100%從統(tǒng)計的粥結(jié)果看，批樓層兩端扇業(yè)種主要正以餐飲美袍食/服裝鞋爺帽為主殺，其中霞，餐飲美棗食所占棄比例較才大。樓層業(yè)種超市百貨餐飲美食服裝鞋帽美容美發(fā)個人護理服務(wù)配套休閑娛樂運動用品生活家居影音數(shù)碼負一層5.3%5.3%42.1%26.3%10.5%0.0%5.3%5.3%0.0%0.0%0.0%夾層0.0%0.0%81.8%0.0%0.0%0.0%9.1%0.0%0.0%9.1%0.0%一層0.0%4.2%29.2%45.8%0.0%4.2%8.3%8.3%0.0%0.0%0.0%二層0.0%6.3%25.0%18.8%0.0%0.0%6.3%25.0%12.5%6.3%0.0%三層0.0%7.1%42.9%21.4%7.1%0.0%0.0%21.4%0.0%0.0%0.0%四層0.0%0.0%27.3%27.3%9.1%0.0%0.0%27.3%0.0%9.1%0.0%五層0.0%0.0%50.0%0.0%10.0%0.0%10.0%10.0%0.0%10.0%10.0%六層0.0%0.0%33.4%0.0%0.0%0.0%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0%七層0.0%0.0%100.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%各樓層丈兩端業(yè)啦種個數(shù)盯比例商業(yè)業(yè)態(tài)撿規(guī)劃方案各層兩端墨業(yè)種中的彩服裝鞋帽膠主要規(guī)劃催在中低樓繳層；各層商說業(yè)兩端舞都規(guī)劃毫有餐飲狼；休閑娛腳樂主要抖規(guī)劃在沖相對較洋高的樓紫層。商業(yè)業(yè)恭態(tài)規(guī)劃賀方案面積區(qū)間個數(shù)比例60㎡及以下65.4%61-150㎡2522.3%151-300㎡2825.0%301-500㎡1917.0%501-1000㎡108.9%1001㎡及以上2421.4%合計112100%兩端業(yè)獨種面積育區(qū)間比檔例各面積區(qū)鎮(zhèn)間中，占頭比較高的上為151亞-30刪0㎡的區(qū)間，籌比例為25%；301㎡以上的湖較大面揚積區(qū)間伙占比為47.腳3%，比例梯較大。商業(yè)業(yè)斗態(tài)規(guī)劃擇方案

樓層面積區(qū)間負二層負一層一層二層三層四層五層六層七層60㎡及以下18.2%5.3%4.2%6.3%7.1%0.0%0.0%0.0%0.0%61-150㎡18.2%31.6%37.5%12.5%14.3%18.2%10.0%33.3%0.0%151-300㎡18.2%36.8%29.2%43.8%7.1%9.1%30.0%0.0%0.0%301-500㎡45.5%5.3%16.7%18.8%14.3%18.2%20.0%0.0%0.0%501-1000㎡0.0%0.0%8.3%6.3%14.3%27.3%0.0%33.3%25.0%1001㎡及以上0.0%21.1%4.2%12.5%42.9%27.3%40.0%33.3%75.0%各樓層玻兩端業(yè)字種面積須區(qū)間比清例500地㎡以下的面泡積區(qū)間商睡家主要分確布在二層歉及以下；501延㎡以上的面容積區(qū)間商忙家主要分碑布在三層礦及以上。從以上數(shù)浸據(jù)看出，晌相對較高林樓層的兩巨端主要分肝布面積區(qū)哥間相對較妥大的主力哀店/次主力浴店商家許。商業(yè)業(yè)捏態(tài)規(guī)劃朱方案業(yè)態(tài)規(guī)劃羞基本原則付租金能力強、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲等隨機性消費業(yè)種規(guī)劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等目的性消費業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、KTV、影院等十二個典冤型購物中艘心百貨、忙超市的數(shù)社量5個區(qū)域鴨型購物搭中心百瓜貨、超端市的數(shù)拉量7個社區(qū)型織購物中心浸百貨、超職市的數(shù)量十二個典陰型購物中眼心百貨、搶超市分析十二個典膜型購物中隸心，共有38家百貨/超市類占主力店,平均每個產(chǎn)購物中心3家以上.每個購守物中心薪最少都慚有1家百貨/超市類扎主力店,最多的有6家，如區(qū)語域型購物霧中心海港牛城，包括載百貨公司閃瑪莎、LCX、CIT誕Y’S詢UPE鮮R、連卡佛援以及超市緊百佳超級棚市場、惠竭康；百佳超級域市場是在12個典型購芽物中心中籠出現(xiàn)次數(shù)秒最多的主緩力店，共9家。7家社區(qū)型手購物中心滾中百佳超誤級市場就鑼出現(xiàn)了6家，5家區(qū)域穴型購物仔中心中稀也有4家有百度佳超級正市場瑪莎百貨罰出現(xiàn)的次聯(lián)數(shù)僅次于觀百佳超級刪市場，共8家。其中5家區(qū)域扣型購物燒中心每您家都有鞋，社區(qū)卻型購物請中心也山有3家以瑪莎幅百貨作主遙力店十二個撥典型購岔物中心遇百貨、蝴超市分薦析5家區(qū)域擔型購物叔中心每懂家都有3家以上百旺貨/超市類主裳力店，其笨中海港使城6家，又尚一城、彼太古城程中心均爪有5家，時仰代廣場笨有4家，太古陳廣場有3家；7家社區(qū)型養(yǎng)購物中心異，以超市這作為主力陜店是普遍茄現(xiàn)象，以三上7個社區(qū)型念購物中心亞中，百佳捧超級市場則就出現(xiàn)了6次，旺填角新世詳紀廣場色雖沒有冊引進百庫佳，但墓也有惠愛康超市殖“坐陣片”百貨與超樣市往往在妥購物中心尺中充當核規(guī)心店或主憂力店的位訓(xùn)置，成為撤吸引與引夠?qū)肆鞯暮镏匾碳医?。一般?guī)顧律是，大叨型購物中芬心往往以膜百貨公司腫為核心店臟，而社區(qū)小型購物中鴨心往往以腿超市為核楊心店。12個典型購摧物中心商獨戶重復(fù)度泡分析12個典型購攀物中心商俊戶重復(fù)數(shù)濟量及比例者、其中5個區(qū)域型清購物中心苗商戶重復(fù)學(xué)數(shù)量及比棟例、其中7個社區(qū)型附購物中心狐商戶重復(fù)撞數(shù)量及比毫例12個典型購深物中心商開戶重復(fù)度汽分析商戶重復(fù)辨是購物中意心的一大額特色，從12個購物中似重復(fù)出現(xiàn)冶的商戶數(shù)煮量及比例硬圖表中，送可以看出防重復(fù)出現(xiàn)2-5次的商版戶數(shù)占副了26%，重復(fù)巴出現(xiàn)6-1林0次的商刮戶數(shù)占夏了3.9揪4%，重復(fù)確出現(xiàn)11-1魯2次的商必戶只占0.1池2%，合計30.0律6%；1次重復(fù)劑的商戶布數(shù)在69.椒94%，說明購弦物中心在豪商戶組合桐上也都有痰差異化，緣瑞各有特色勺。12個購物源中心各索品類重柄復(fù)高的肥商戶列罷表區(qū)域型購達物中心各梅品類重復(fù)講高的商戶舟列表7個社區(qū)型水購物中心其各品類重恨復(fù)高的商送戶列表12個典型購串物中心重喚復(fù)度高的脊商戶列表12個典型漏購物中躲心中，釘重復(fù)出騎現(xiàn)12次、11次的商戶薄各1家，分赴別為個非人護理吳類的“許屈臣氏翅”，玩投具/童裝類孝的“Chi繪cke佩edu返cd”；重復(fù)出迅現(xiàn)10次的商戶瓜共3家，美滿食類1家麥當讀勞，各益類服務(wù)2家；重廳復(fù)出現(xiàn)9次的商戶芝共10家,重復(fù)出頌現(xiàn)8次的商戶類共17家，重抄復(fù)出現(xiàn)7次的商蹤蝶戶共9家，重復(fù)障出現(xiàn)6次的商乓戶共23家，重復(fù)秘出現(xiàn)5次的商戶間共26家重復(fù)出少現(xiàn)5次以上皮的商戶擁中，服偷裝/配飾/鞋帽類顆的商戶宏數(shù)量最悼多，共31家，其梳次是珠陪寶精品狐類14家，美罪食類13家，美容盜美發(fā)/個人護理糖類10家。5個區(qū)域型怪購物中心我重復(fù)出現(xiàn)4次以上熔的商戶謹有35家，重復(fù)出現(xiàn)4次以上的院商戶最多影的是服裝/配飾/鞋帽類，宮其次是珠性寶精品類萍、美食類兼。7個社區(qū)草型購物其中心中,重復(fù)出身現(xiàn)5次以上旋的商戶趨有36家，美食扣類重復(fù)出鞋現(xiàn)的商戶軌最多，共8家，其翅次是服女裝/配飾/鞋帽7家，珠寶痛精品類6家。三、購物豆中心招商娘的特點與雪存在問題1、目標商元戶主次分屯明2、租金權(quán)、租期慌差異大3、招商虹時間長4、招商難栗度大5、招商熊技術(shù)要晴求高購物中菊心招商占的特點1、招商難干究竟難在英哪里2、招攬什治么樣的商族家進店3、如何定驕租金才恰獵當4、招商租祖約中存在勁的問題招商運死作中存統(tǒng)在的問羅題1、招商難嘗究竟難在叼哪里？商家不愿淚進駐購物柔中心的心咬態(tài)分類簡陰表商家心態(tài)分類商家典型表述項目本體原因★不具備投資價值或經(jīng)營風險過高★沒人會去那里買東西★誰干誰陪，那里死定了★地段通路閉塞，集客力弱★建筑規(guī)劃設(shè)計方面無優(yōu)勢★開發(fā)商信譽形象差，實力弱★綜合競爭力遠差于眥鄰?fù)小锷鲜鲆蛩氐木C合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項目本體原因★項目前景吃不準猶豫觀望★誰知道他們描繪的美好藍圖將來能不能兌現(xiàn)★等一等，看看再說★找個內(nèi)部知情人問問，這個項目到底咋樣★地段優(yōu)勢不明顯，集客力有限。整體定位模糊不清，感召力不強。★建筑規(guī)劃設(shè)計無特色?！镩_發(fā)商信譽不高，管理水平不明差?！飿I(yè)態(tài)業(yè)種單調(diào)。信息不對稱產(chǎn)生不信任心理★上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項目本體原因★認可該項目但不合脾胃★那項目很可能會旺，但我進去不好★它只對婦女孩子老人有吸引力★品牌太雜，會影響我們品牌的形象★項目或鋪位選址，雙方要求不一★整體定位或經(jīng)營特色，雙方有?！飿I(yè)態(tài)業(yè)種的布局，雙方差距較大★客路不清晰★營銷信息傳達失重或不到位★上述差距的綜合或其他商家心態(tài)分類商家典型表述項目本體原因★想進而難進★那項目門檻高了★太貴了，租不起★開發(fā)商太狠了，想捆死我們★那個條件不答應(yīng)，我就沒法簽約★租金整體價位過高，付租方式苛刻★租約中責權(quán)利嚴重不對等★剩余鋪位的條件比較差，硬件不到位★商戶的特殊要求，開發(fā)商難以滿足★開發(fā)商的重點要求，商戶難以做到★上述因素的綜合或其他2、招攬什殼么樣的商銅家進店“招攬什么乖樣的商家桌進店”，糕看似屬于牲招商工作裁范疇，它責實際上涉突及購物中粘心開發(fā)經(jīng)軟營的核心含問題：整味體定位、疼設(shè)計思想舉、經(jīng)營理沖念等。定租金的畝難處1、是投喇資商方跟面盡快蛾回籠投壤資和放塔水養(yǎng)魚和長期獲章利之間母的矛盾2、是價格川政策與承遵租商要求遣之間的矛立盾3、是把廳擬訂價椒位與周靈圍同類蛛項目進狀行比較鉤而產(chǎn)生沖的矛盾3、如何圖定租金輸才恰當整體價堅位租金形雅式付租時偉間租金策脾略：4、招商泄租約中溝存在的續(xù)問題主觀上爹有意地褲利用信侮息不對益稱，在累租約某閣些條文摩中做文做章。或棵籠統(tǒng)，跌或簡約袖，或避庫而不談披，或偷明換概念緣瑞，以圖川給承租賤商多加守一些責傭任，給氧自己多匙留一些廳權(quán)利。1、承租智商想更放改店牌丹及商品鞠主打品剩牌，有嚇沒有自淡主權(quán)？帶有多少花？2、承租商疲想轉(zhuǎn)租或羞分租，租善約的責任浩義務(wù)（包行括權(quán)利）扒由誰承擔崇？3、承租商斯每日必須優(yōu)在何時開辱業(yè)、關(guān)門夏？違約該炎如何處理章？4、承租商讀可以在周訊圍開設(shè)同遵類分店嗎腰？可在多推遠以外開夸店？5、空場后倡如果商家薪店內(nèi)起火紅，管理員勵可以強行啦破鎖進店油嗎？有那葡些緊急情百況可以這齡樣做？其挖損失由誰偏來承擔？矮等等。合同常遺念漏要點舉胳例四、國際零售曬商拓展分紋析國際零售群商進入國覆內(nèi)拓展分熊析1、國際零諷售商發(fā)展患的歷程2、國際零籍售商的拓致展選址3、國內(nèi)錯零售市由場的發(fā)淚展前景第一階段侄（200孔0年以前）陪國際零售籠商開始進遮入中國第二階段遷（200宮0年－200航4年）國際揭零售商以且多業(yè)態(tài)組犬合的方式感加快進入孝市場第三階創(chuàng)段（200群5年以后抓）國內(nèi)幫零售市膛場全面喬開放，愚國際零答售商迅豬猛擴張1、國際零恩售商發(fā)展誘的歷程第一階段主要特點戲：政吵策：有葉限制業(yè)賄態(tài)：形蜜式單一開店速法度：緩責慢進駐區(qū)伸域：一替線城市（北京范上海藏廣州富深圳償?shù)龋?00與0年以前碼）國際哈零售商隔開始進栽入中國商家名稱進入中國時間中國總部地點沃爾瑪1996年深圳家樂福1995年上海百安居1999年上海肯德基1987年北京麥當勞1990年上海第一階段（2000年以前）據(jù)國際零售今商開始進通入中國第二階捆段主要特點嫌：政伐策柳：仍有吉限制業(yè)籌態(tài)酷：趨于馳多樣化開店速度三：加快進駐區(qū)受域：一挖、二線躲城市（200梨0年－2004年）國際手零售商以毯多業(yè)態(tài)組逝合的方式尼加快進入六市場廣州市洋責超市已占憲廣州零售飯市場50%以上上海市綱全市原牧計劃2005年共引進稿外資超市60家，而到200躁3年初就已竭超額達到俊此目標。據(jù)國家授經(jīng)貿(mào)委絲式對全國27個主要恥城市的通調(diào)查，幅面積8000平方米以拒上的大型些超市，外裳資比重已稼達成25%以上，主遠高于穿其他零影售業(yè)。第二階斥段（200否0年－200珍4年）國偽際零售吳商以多皂業(yè)態(tài)組涉合的方個式加快摔進入市室場例:家樂福崖在中國午的擴張棋計劃全漫面提速2003年底前開畝設(shè)50家超級折靈扣店200陰4年以前超嘩大型超市測擴增至70家2004年初開腦設(shè)首批號生鮮超掛市第二階努段（200崖0年－200校4年）國晃際零售娛商以多謎業(yè)態(tài)組釣合的方崖式加快發(fā)進入市塔場沃爾瑪故到2005年前，在20個城市肯設(shè)立60家店，匙年銷售300億。200憐1年麥德輔龍也是熱開8家店，等擊于此前在讓中國開店虹的總數(shù)。第二階段（2000年－200荷4年）國際通零售商以果多業(yè)態(tài)組弟合的方式食加快進入肯市場主要特映點：政散策：無卸限制業(yè)準態(tài)：多替業(yè)態(tài)并存開店速度把：迅猛進駐區(qū)域警：一二三裝線城市第三階尖段(20辨05年后)國內(nèi)零筆售市場秘全面開后放,國際零售驕商迅猛擴抱張商家名稱至今在中國開店數(shù)量沃爾瑪66家家樂福60家白安居51家肯德基1400多家麥當勞760多家第三階段(20燥05年后)國內(nèi)零售財市場全面凡開放,國際零售妹商迅猛擴濫張國際零售租商進入國多內(nèi)拓展分吉析1、國際零錢售商發(fā)展撒的歷程2、國際匠零售商州的拓展百選址3、國內(nèi)零儲售市場的霉發(fā)展前景2、國際子零售商驗的拓展鄭選址外資零任售品牌優(yōu)在中國裕的高速喂發(fā)展充急分說明些了其在掙中國的必這個環(huán)將境中生杏存、打扮拼乃至精壯大的肝超強適搞應(yīng)能力踏．為此，我班們對200多家國摧際零售肉品牌進啊行了長津達一年存的商家辛訪談，湖綜合了董各個行隨業(yè)和業(yè)平態(tài)進行鈴了詳細槐分析，拴并總結(jié)全出國際圾零售商喘在國內(nèi)埋拓展選扶址的有澇效數(shù)據(jù)夸。（以餅下舉例舞說明）超市類百貨類建材家居戚類餐飲類隆行業(yè)社區(qū)配財套類服飾精品朽類2、國際拍零售商姑的拓展悟選址1、超市投類——拓展選情址分析依據(jù)超市布單店的面完積大小，財可以大概腦地分為三捏大類：2000平米左棋右及以營下——社區(qū)標準皇超市2000那—800好0平米——綜合超市800彩0平米以上——超市大鎖賣場代表品牌列舉沃爾瑪百佳家樂福華潤萬佳易初蓮花吉之島1、超市餃類——拓展選若址分析超市類符零售商傳家的拓識展選址蠢要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域大中型城市核心商圈，商業(yè)中心區(qū)域，大型住宅密集區(qū)域經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層需求面積（㎡）15,000—30,000㎡單層面積（㎡）5,000㎡以上層高要求（m）首層層高≥5.5m、二層以上層高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡給排水符合國家標準供配電≥2500KVA中央空調(diào)200—220Kcal/㎡店內(nèi)垂直交通提供自動人行扶梯、貨梯2部技術(shù)指標具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥500㎡柱間距（m）8×8m燃氣管道需要排污提供獨立排污管道、排煙管道、化糞池及隔油池店前走道開闊停車場位置、數(shù)量500個車位物業(yè)交付裝修標準簡裝或毛坯租金承受范圍根據(jù)相關(guān)城市和相關(guān)位置而定交付租金形式一般是純租金租賃年限15-20年免租期半年以上發(fā)展商品牌影響力相當重要超市類零揪售商家的燭拓展選址戚要求超市類百貨類建材家居饞類餐飲類都行業(yè)社區(qū)配晝套類服飾精奮品類2、國際曠零售商吧的拓展訴選址2、百貨夜類——拓展選獲址分析按照體量藍來分，百葛貨可以分蒸為：綜合型晴百貨：盈綜合型漁百貨體性量較大創(chuàng)，一般夢均在1000杏0—20旦000平米左右室，經(jīng)營品繭類較為豐耕富，以“膽大而全”密作為業(yè)態(tài)睛分布的宗悼旨；精品百策貨綜合型百己貨經(jīng)營品補類一般包嫂含：廣義服飾作精品類（榜男女服裝辟、化妝品府、皮鞋皮姓具手袋、床珠寶金飾游、禮品精奴品、鐘表寶、眼鏡等鬧）家居生活類類（床上答用品、廚必房用具、望家居裝飾隆品、地毯械、水族、抱童裝、玩馳具、內(nèi)衣話、煙酒等睜）電器數(shù)碼烈類（家用口電器、家討用音響、局小家電、唱數(shù)碼產(chǎn)品毫、手機等蘭）文化用井品（樂鍵器、書瞞籍等）2、百貨黎類——拓展選萄址分析運動用朵品（運郵動服裝勵、運動盞鞋、運脹動器具劈燕、戶外蛙用品等良）餐飲（咖忽啡廳、時蟻尚休閑餐向廳、美食報廣場、雪山糕屋、小托吃等）小型生缺活超市2、百貨類——拓展選炒址分析代表品牌列舉西武百貨太平洋百貨Real百貨Sogo百貨2、百貨代類——拓展選耕址分析百貨類零兇售商家的形拓展選址男要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域城市核心商圈，商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)經(jīng)營樓層選擇（層）1－5層（亦可酌情考慮）需求面積（㎡）10,000—30,000㎡單層面積（㎡）3000－5000㎡左右層高要求（m）首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡給排水供水≥100DN供配電≥2500KVA中央空調(diào)200—220Kcal/㎡店內(nèi)垂直交通提供自動人行扶梯2-3部/層，貨梯2部技術(shù)指標具體情況卸貨區(qū)（㎡）≥200㎡柱間距（m）8×8m燃氣管道提供配口排污≥20DN店前走道開闊，臨街或臨廣場停車場位置、數(shù)量500個車位左右物業(yè)交付裝修標準簡裝/毛坯租金承受范圍根據(jù)相關(guān)城市和相關(guān)位置而定交付租金形式扣點或純租金租賃年限10－20年免租期不同區(qū)域有不同的標準，一般一年左右發(fā)展商品牌影響力相當重要百貨類零梅售商家的敬拓展選址遍要求超市類百貨類建材家居慶類餐飲類行卷業(yè)社區(qū)配桑套類服飾精船品類2、國際芳零售商遵的拓展男選址3、建材家帖居類——拓展選址植分析代表品牌列舉百安居宜家歐尚建材家居化類零售商盤家的拓展堡選址要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域大型城市的核心商圈、次級商圈；商圈較為成熟，有一定商業(yè)前景，位于交通主干道，交通方便經(jīng)營樓層選擇（層）一至四層需求面積（㎡）25,000-40,000單層面積（㎡）≥5,000㎡層高要求（m）首層層高≥6m、二層以上層高≥5m樓板承重（Kg/㎡）≥500Kg/㎡中央空調(diào)需要排污提供獨立排污管道技術(shù)指標具體情況店內(nèi)垂直交通自動扶梯2部/層、步梯2部以上、貨梯1部柱間距（m）8×10m停車場位置、數(shù)量150個車位/10,000平方米物業(yè)交付裝修標準毛坯租金承受范圍根據(jù)區(qū)域市場情況交付租金形式純租金租賃年限15年免租期6個月以上發(fā)展商品牌影響力比較重要建材家抗居類零擊售商家述的拓展多選址要歉求超市類百貨類建材家銜居類餐飲類行稼業(yè)社區(qū)配傻套類服飾精品屬類2、國際詞零售商方的拓展勸選址4、餐飲類——拓展選址堂分析國內(nèi)市拒場分類回：餐飲4.1中西快封餐4.2特色餐飲4.3咖啡西餐4.4概念餐乏飲4.5商務(wù)/海鮮酒歇樓4.6亞洲美食4.1、餐飲類——中西快餐代表品牌列舉ＫＦＣ麥當勞大家樂必勝客快餐類的軟拓展選址楊要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域城市核心商圈需求面積（㎡）200—800㎡經(jīng)營樓層選擇（層）一、二層單層面積（㎡）≥200㎡層高要求（m）≥4m樓板承重（Kg/㎡）≥500kg/㎡店內(nèi)垂直交通步梯2部物業(yè)交付裝修標準簡單裝修租金承受范圍市場租金交付租金形式各種租金形式租賃年限15-20年免租期1年消費群年齡18-45歲4.2、餐飲西類——特色餐鄭飲代表品牌列舉丹桂軒中森名菜蔡瀾美食坊特色餐劍飲類的弟拓展選烏址要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域城市核心商圈、商務(wù)辦公區(qū)域經(jīng)營樓層選擇（層）2層、3層需求面積（㎡）200㎡以上層高要求（m）凈高≥4.5m樓板承重（Kg/㎡）≥350Kg/㎡給排水接駁到位供配電≥100KW中央空調(diào)200—220Kcal/㎡，預(yù)留空調(diào)機位店內(nèi)垂直交通提供自動扶梯2-6個，消防安全通道1-2個配送區(qū)（㎡）60㎡左右柱間距（m）8×10m技術(shù)指標具體情況燃氣管道需要排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車場位置、數(shù)量200個以上車位，需要部分地面停車位物業(yè)交付裝修標準簡裝/毛坯租金承受范圍根據(jù)區(qū)域而定交付租金形式純租金租賃年限15年免租期12個月發(fā)展商品牌影響力比較重要特色餐康飲類的蹤蝶拓展選慢址要求4.3、餐飲類——咖啡西之餐代表品牌列舉星巴克ILLY咖啡上島咖啡名典咖啡真鍋咖啡西堤島咖啡歐美品貓牌咖啡蠢口味更冬加純正路和專業(yè)訓(xùn)化咖啡西稅餐類的越拓展選默址要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域核心商圈、次級商圈需求面積（㎡）180－1500㎡經(jīng)營樓層選擇（層）一、二層層高要求（m）3.5m單層面積（㎡）≥180㎡給排水需要供配電100KW中央空調(diào)需要店內(nèi)垂直交通需要弱電要求無特殊要求燃氣管道需要排污煙氣道、排污化油池、垃圾中轉(zhuǎn)站各1個店前走道寬闊技術(shù)指標具體情況停車場位置、數(shù)量不少于20個物業(yè)交付裝修標準毛坯租金承受范圍商洽交付租金形式保底租金加扣點租賃年限6年免租期≥3個月管理費標準——發(fā)展商品牌影響力比較重要拓展方面核心城市消費群白領(lǐng)階層消費群年齡20-45歲咖啡西塊餐類的逮拓展選隨址要求超市類百貨類建材家世居類餐飲類行斷業(yè)社區(qū)配套壞類服飾精品葬類2、國際零丟售商的拓歐展選址5、社區(qū)配雁套類——拓展選址垮分析社區(qū)配套5.1便利店5.2面包店5.3零食店……5.1、社區(qū)配觀套類——便利店代表品果牌：7-11便利店ok便利店便利店的胸拓展選址擔要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域商業(yè)圈和大型住宅區(qū)需求面積（㎡）60—100㎡經(jīng)營樓層選擇（層）一般在一樓單層面積（㎡）無特殊要求層高要求（m）≥3m開間（m）5—6m店前走道最好是裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標準簡單裝修或毛坯租金承受范圍由市場行情決定交付租金形式純租金租賃年限8—10年免租期1—4個月發(fā)展商品牌影響力重要5.2、社區(qū)張配套類——面包店代表品浴牌：Brea窗dTal辜k可頌坊……面包店的新拓展選址露要求技術(shù)指標具體情況選址區(qū)域

位置要理想，最好是處在幾個高檔社區(qū)環(huán)抱的路段，或是一個大社區(qū)的配套商業(yè)的中心位置，最主要的是要能夠聚集人流量。附近的交通要方便，外面的人流能方便進入。也可以伴隨著購物中心／百貨等業(yè)態(tài)的進入市場經(jīng)營樓層選擇（層）

一般是臨街商鋪，如跟隨商場、百貨進駐依循他們的樓層安排，一般在一樓。需要展示面較好，最好能安排在當門鋪位。需求面積（㎡）

在開店面積上，一般島柜或是社區(qū)型的面包店的大小為10—30㎡左右，大的門店面積在150—200㎡左右；層高按照商場一般標準即可。層高要求（m）4.5米樓板承重（Kg/㎡）350Kg/㎡技術(shù)指標具體情況店前走道無要求，清潔即可停車場位置、數(shù)量無具體要求物業(yè)交付裝修標準毛坯或簡單裝修租金承受范圍以實際情況而定交付租金形式一般是租金形式租賃年限

根據(jù)商場或超市社區(qū)的實際情況而定免租期免租期較短，一般在6個月左右選址開店時間及負責部門