德州紅星美凱龍項目前期策劃

改變格局的力量德州紅星美凱龍項目前期策劃謹呈：

PresentedTo德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013年1月世聯(lián)標準按照世聯(lián)規(guī)劃評判標準，客觀評價現(xiàn)有規(guī)劃。物業(yè)組合對盈利模式的表達遵循不同物業(yè)的市場運營規(guī)律項目分期開發(fā)和啟動的合理性地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價值最大化開發(fā)價值層面規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性設(shè)計理念的獨創(chuàng)性和審美性設(shè)計價值層面對物業(yè)價值的提升城市價值層面對區(qū)域價值和城市功能表達的準確性城市角色的標志性和活躍度規(guī)劃是否體現(xiàn)城市價值？物業(yè)是否具有盈利能力？產(chǎn)品設(shè)計是否合理？以世聯(lián)思考路徑，深入思考項目的前期問題。世聯(lián)路徑現(xiàn)階段急需解決第一二層級的問題。本次報告的目的在于，深刻理解目標，對本項目開發(fā)所面臨的困局進行解析，對未來區(qū)域發(fā)展愿景進行展望，提煉項目發(fā)展的核心問題，給出項目的定位及發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目的盈利模式。目標梳理項目本體及屬性界定項目面臨的開發(fā)困局核心問題梳理新城發(fā)展模式借鑒項目總體定位物業(yè)發(fā)展方向建議開發(fā)分期建議啟動區(qū)建議重要現(xiàn)實目標：求穩(wěn)：【啟動層面】降低開發(fā)中的風(fēng)險，保持項目的滾動開發(fā)求快：【銷售層面】縮短項目的開發(fā)、銷售周期求利：【開發(fā)層面】保證開發(fā)中充足現(xiàn)金流，并實現(xiàn)項目的長期增值重要長遠目標：項目“求名”：【形象層面】德州的突破項目，帶動城市價值的提升發(fā)展商“求名”：【品牌層面】實現(xiàn)開發(fā)商品牌價值提升，快速踏入一線房地產(chǎn)開發(fā)商行列解決項目定位確定盈利模式目標梳理項目本體及屬性界定項目面臨的開發(fā)困局核心問題梳理新城發(fā)展模式借鑒項目總體定位物業(yè)發(fā)展方向建議開發(fā)分期建議啟動區(qū)建議城市屬性：四線地級市，魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)域中心城市；城市主要職能：冀魯兩省交界地區(qū)的門戶；魯西北、冀東南物資集散、交通運輸中心和信息樞紐；中國太陽能源基地；山東省重要的電力能源基地；魯西北重要的制造業(yè)基地；德州市域的政治經(jīng)濟和文化中心。城市用地發(fā)展的方向：城市空間向東跨越發(fā)展，規(guī)劃形成“老城組團、新城組團、東部組團”三大組團式城市結(jié)構(gòu)。德州十一五規(guī)劃確定近期建設(shè)用地方向為：重點開發(fā)河?xùn)|新城。未來幾年，新城將圍繞行政中心、長河公園以及商業(yè)金融中心等建設(shè)進行配套設(shè)施的完善，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和天衢工業(yè)園繼續(xù)發(fā)展，老城區(qū)逐步進行改造。德州屬于四線城市，城市空間向東跨越發(fā)展，重點開發(fā)河?xùn)|新城，尤其是河?xùn)|新城中心區(qū)?！境鞘邪l(fā)展】9功能結(jié)構(gòu)：一軸：新城市區(qū)公共設(shè)施發(fā)展軸，由醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文體中心、行政中心、金融會展中心組成；一帶：指沿東風(fēng)路發(fā)展帶，商業(yè)業(yè)態(tài)定位為辦公、大型商業(yè)貿(mào)易中心和物流中心；一園：在教育路北側(cè)規(guī)劃教育園；長河公園醫(yī)療中心文體中心教育中心商務(wù)中心會展中心及行政中心一園一軸一帶東風(fēng)路河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)規(guī)劃為“一軸一帶一園”，“一帶”定位為辦公及大型商業(yè)，項目位于一帶沿線，靠近一軸中行政中心，地理位置優(yōu)越。【區(qū)域規(guī)劃】河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)經(jīng)過八年的發(fā)展，已完成市政府遷入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事業(yè)單位在此聚集。周邊居民情況：原村莊多已拆遷，周邊主要是回遷居民及新購房居民；政府部門：市委市政府（市國土局、市建委、市規(guī)劃局、市旅游局、市氣象局、市交通局）教育配套：躍華學(xué)校、雙語學(xué)校、新星中等專業(yè)學(xué)院、電科學(xué)校、德州職業(yè)技術(shù)學(xué)院等醫(yī)療配套：武警醫(yī)院、新城醫(yī)院、開發(fā)區(qū)醫(yī)院、市中心醫(yī)院、市婦幼保健院等商業(yè)配套：德百澳德樂超市，少量沿街店面辦公物業(yè)：德建大廈及部分企事業(yè)自有物業(yè)酒店配套：凱悅商務(wù)酒店、柳湖書院酒店娛樂休閑場所：體育中心、長河公園、董子文化園其他配套：會展中心、德州日報社等長河公園市政府體育中心會展中心德百澳德樂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會德州日報社凱越商務(wù)酒店柳湖書院酒店董子文化園躍華學(xué)校新城醫(yī)院/開發(fā)區(qū)醫(yī)院雙語學(xué)校、新星中等專業(yè)學(xué)院、電科學(xué)校、德州職業(yè)技術(shù)學(xué)院德建大廈市中心醫(yī)院婦幼保健院……醫(yī)療中心商務(wù)中心【區(qū)域配套】大學(xué)路天衢路三八路東方紅路東風(fēng)路康博大道長河大道漳衛(wèi)新河岔河廣川大道【資源及交通】東至廣川大道，南至東風(fēng)路，北至東方紅路，西至規(guī)劃路，臨德州市兩大交通主干道，交通便利，緊鄰長河公園，景觀資源優(yōu)越。區(qū)域路網(wǎng)：河?xùn)|新區(qū)采用方格網(wǎng)形式，東風(fēng)路和東方紅路是河?xùn)|新區(qū)重要的交通干道和發(fā)展軸，其次天衢路、三八路等交通干道也發(fā)揮著重要的作用；項目通達性：項目周邊道路寬闊，南鄰東方紅路、北臨東風(fēng)路，可直達德州老城區(qū)——德城區(qū)；區(qū)域資源：項目北側(cè)為德州重要景區(qū)——長河公園，景觀資源優(yōu)越。規(guī)劃路東風(fēng)路廣川大道長河公園①②③④【地塊四至】廣川大道以西西鄰學(xué)校東方紅東路以南北臨長河公園地塊北側(cè)高壓線穿過規(guī)劃4號線以東東面為市政府所在地東風(fēng)北街以北南鄰城市主干道【地塊價值分析】展示性：E>A>B>F>C>D景觀資源：E>A>B>C>F>D交通條件：E>A>F>C>B>D綜合評價：E>A>B>F>C>D通過以上幾點評判地塊功能屬性，E和F地塊適宜開發(fā)公建類物業(yè)；A、B、C、D地塊適宜開發(fā)居住類物業(yè)。建議在規(guī)劃設(shè)計中，將E、F地塊與南面地塊統(tǒng)籌考慮，用于公建類物業(yè)的開發(fā)。ABDCEF北地塊ABCD小地塊適宜開發(fā)居住類物業(yè)，EF地塊商業(yè)價值較高。指標北地塊南地塊備注總占地面積：219000㎡76860㎡B地塊內(nèi)建設(shè)項目應(yīng)為大型城市綜合體，包括大型購物中心、星級酒店、商務(wù)辦公寫字樓等，并規(guī)劃建設(shè)相對完整的美食文化街；

商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施地上總建筑面積不小于52萬平方米（不含公寓），其中大型購物中心建筑面積不小于8萬平方米，美食文化街建筑面積不小于7萬平方米。土地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、住宅用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率：4.2不大于6；建筑密度：不大于50%不大于70%綠地率：不小于25%不小于10%根據(jù)現(xiàn)有指標推算地上建筑面積：住宅+公寓：86.09萬平米商業(yè)+寫字樓約46.116萬平米合計地上建筑面積138萬平米。底商：5.88萬平米按照規(guī)劃指標要求，推算地上建筑面積，合計建筑面積約138萬平米，屬于超大社區(qū)，公建部分體量極大，為52萬平米，住宅部分容積率為4.2，屬于高容積率社區(qū)。【經(jīng)濟指標】超大體量高容積率住宅社區(qū)超大規(guī)模公建北地塊：住宅+公寓+底商南地塊：寫字樓+商業(yè)居住和公建比為1.37:1，公建體量大；商業(yè)與商務(wù)比為1.88:1，商業(yè)體量大；公建用地做居住型公寓不適合，且產(chǎn)品單一；底商全部規(guī)劃為美食城，業(yè)態(tài)單一，且體量超大，后期運營有風(fēng)險；各個物業(yè)之間功能互補性差。【指標解讀】物業(yè)類型建筑面積（萬平米）備注住宅62.08住宅總面積73.7萬平米公寓11.7百貨8.06商業(yè)總面積34.66萬平米美凱龍家居城11.5城市空中客廳1.5中華美食城13.6辦公12.4商務(wù)總面積18.88萬平米辦公酒店6.48地上建面127.4【體量】超大公建、超大商業(yè)【業(yè)態(tài)】產(chǎn)品單一，盈利能力弱【關(guān)系】物業(yè)間關(guān)聯(lián)度差城市價值層面：準確傳達了區(qū)域價值，具有地標性和活躍度開發(fā)價值層面：公建超越了市場量級和運營規(guī)律，盈利能力弱設(shè)計價值層面：物業(yè)之間關(guān)聯(lián)度差，相互價值提升能力弱四線城市，城市新區(qū)大規(guī)模區(qū)域綜合開發(fā)項目項目優(yōu)勢——位于城市重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域河?xùn)|新區(qū)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅粎^(qū)域內(nèi)市政府及大型企事業(yè)單位入駐，區(qū)域增值潛力巨大；良好的交通條件，通達性好；項目緊鄰重要景區(qū)——長河公園，景觀資源豐富；項目劣勢——位于四線城市，市場容量有限；新城發(fā)展階段，消費能力弱，產(chǎn)業(yè)支撐少；指標限制帶來的公建體量超大，項目運作風(fēng)險大；【本體屬性初判】目標梳理項目本體及屬性界定項目面臨的開發(fā)困局核心問題梳理新城發(fā)展模式借鑒項目總體定位物業(yè)發(fā)展方向建議開發(fā)分期建議啟動區(qū)建議市場能否支撐新區(qū)大盤的開發(fā)？六大宏觀困局行業(yè)、政策、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、區(qū)域困局四大競爭困局土地供應(yīng)、寫字樓供需、住宅供需、商業(yè)市場容量困局中央政治局：堅持樓市調(diào)控不動搖促房價回歸。明年市場將深度入冬?！?、行業(yè)困局】據(jù)新華社電中共中央政治局昨天召開會議，分析研究明年經(jīng)濟工作。中共中央總書記胡錦濤主持會議。會議強調(diào)，明年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。會議強調(diào)：1、保持經(jīng)濟政策連續(xù)；2、宏觀調(diào)控及時微調(diào)；3、促進房價合理回歸。因為實體經(jīng)濟出現(xiàn)萎縮風(fēng)險，部分開發(fā)商和地方政府曾期待中央會放松樓市調(diào)控從而拉動經(jīng)濟上漲，但明年他們很可能會重新認識市場，明顯下調(diào)房價的現(xiàn)象將更加普遍，“樓市已經(jīng)徹底入冬”?！斑@次會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這體現(xiàn)了中央的堅定決心，意味著此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策一定要達到預(yù)期的、明顯的效果。”限購、限貸、首付提高、一房一價等房地產(chǎn)調(diào)控政策，有向四線城市蔓延的趨勢，在當(dāng)前市場調(diào)控行情下，媒體的負面信息報道，客戶觀望情緒濃重，購買熱情降低。【2、政策困局】新國十條：首套90平米以上，首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優(yōu)惠逐步取消甚至上浮銀行對開發(fā)貸持續(xù)收緊，信托融資成本居高不下，開發(fā)商開發(fā)難度加大。存款準備金率——6月20日起，連續(xù)上調(diào)12次后，存款類銀行人民幣存款準備金率達到21.5%歷史高位，直接凍結(jié)銀行資金3867億資金。開發(fā)商資金鏈空前緊張。加息——7月7日起，央行年內(nèi)第三次加息，一年期貸款基準利率升至6.56%，累積加息對樓市影響效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購房成本加大.首付三成的100萬房產(chǎn)30年基準利率按揭的月供已累計增加210.04元，30年總供款絕對額累計增加75612.71元。新國十條：北京國五條：23個城市出臺限購令國八條：42個城市出臺新版限購令注：針對房價上漲勢頭較快的二三線城市，住建部正在草擬新一輪限購令的城市名單，限購城市將擴大到近100個，成為樓市調(diào)控再度加碼的信號。（山東未來限購城市將有：煙臺、威海、泰安、淄博、濰坊等）加息新國十條：580套國五條：年末基本建成60%國八條：1000萬套，11月底全面開工政策調(diào)控的市場表現(xiàn)是：改善型、投資、投機型客戶被列為重點打擊之列，直接影響這部分需求的市場釋放，大戶型產(chǎn)品受政策影響明顯；開發(fā)貸持續(xù)收緊、融資成本居高不下，加大開發(fā)風(fēng)險。限購限貸保障房德州市城陷市GDP高速發(fā)痕展，2010年人均GDP為2.9萬元，兩桂項指標處延于省內(nèi)中令下游水平妻，房地產(chǎn)頑平穩(wěn)發(fā)展獅階段。【3、經(jīng)濟困霧局】德州市2010國內(nèi)生產(chǎn)懲總值為1657倍.82億元，同睡比增長12.9尼%，位列甚全省11位；德州市2010國內(nèi)生蔬產(chǎn)總值漸約2.9萬元，臣同比增袋長3.7理%，位列全按省13位初步判脊斷，德民州市房于地產(chǎn)市忠場處于頑高速發(fā)扣展期?！獢?shù)據(jù)來炕源：德綁州歷年揮統(tǒng)計年廟鑒

1青島2煙臺3濟南……11德州……17萊蕪GDP（億元）5666.24358.463910.81657.82546.33增長率12.90%14.10%12.70%12.90%12.00%800-4,000美元4000-8000美元8000美元以上0-800美元啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地夠產(chǎn)發(fā)展克關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型德州市三黨次產(chǎn)業(yè)結(jié)更構(gòu)不斷優(yōu)除化，目前院階段仍以篇二產(chǎn)為主屈的，三產(chǎn)抱比例小，斧企業(yè)少，簽對辦公的堅需求基數(shù)脹小。【4、產(chǎn)業(yè)礙困局】2010年，全另市實現(xiàn)諷地區(qū)生策產(chǎn)總值鳴（GDP）1657弦.82億元，按升可比價格湊計算，比弄上年增長12.9赤%。其中第抵一產(chǎn)業(yè)熱增加值210.爹51億元，漢增長3.2%；第二產(chǎn)搬業(yè)增加值899戚.55億元，增稻長14.3顛%；第三宴產(chǎn)業(yè)增牛加值547春.76億元，光增長13.劈燕8%。三次產(chǎn)絕業(yè)比例由吳上年的12.4：54.6：32.勝0調(diào)整為12.續(xù)7：54.3：33.勾0。三產(chǎn)仍弟比例較酒低，城帽市商業(yè)晃商務(wù)活綱躍度不飄足，對該辦公的拒需求基負數(shù)小。德州市歷威年各產(chǎn)業(yè)耗增值額情吩況

2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）118.24127.1140.37158.73169.73191210.51第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）360.74459.04559.51655.4783.41844.09899.55第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）207.92245.69303.14366.69447.77510.26547.76德城區(qū)人得口41萬，經(jīng)廈濟開發(fā)如區(qū)18萬，以倘政府機漠關(guān)人員蔽和原住飄居民為文主，區(qū)茄域內(nèi)人竄口基數(shù)屆低，產(chǎn)警業(yè)人口集不足，寇區(qū)域活嗓力不足姐，難以裁支撐大籌社區(qū)的室銷售?！?、人口困舍局】河?xùn)|新區(qū)及開發(fā)區(qū)板塊北部城區(qū)鐵西區(qū)城區(qū)中心南部城區(qū)新區(qū)建頁設(shè)中。決市政府塞、部分陣市政配拔套已投守入使用畫，經(jīng)濟昌開發(fā)區(qū)遙已具備艱一定規(guī)悶?zāi)＃婚_漆發(fā)區(qū)現(xiàn)閥狀中心網(wǎng)為晶華折路、東濕風(fēng)路、擦東方紅掃路段，秒機關(guān)事昌業(yè)單位糕、配套談設(shè)施及錄居住區(qū)屈多集中煎于此；聚與其他歉區(qū)域相神比該區(qū)邀域人口閥稀少，恒居民構(gòu)饑成單一市區(qū)傳搬統(tǒng)核心主區(qū)域，債市政治/經(jīng)濟/商業(yè)/休閑娛樂訂中心，配考套完善。該區(qū)域忍西部商練業(yè)圈流畝動人口落眾多，蕩居民結(jié)嶄構(gòu)雜亂擠；中部宏主要為算黨政機該關(guān)駐地聯(lián)、中高淘檔次商腥圈；住摧宅區(qū)主什要分布鋤于區(qū)域莫北部及叛東部，創(chuàng)居民以椅機關(guān)干硬部、企致事業(yè)單縱位員工倆及傳統(tǒng)車居民為鮮主，人祥口結(jié)構(gòu)悼層次較祖好。工業(yè)、居杯住混合區(qū)奴。該區(qū)域澇銜接市區(qū)票中心與北柴部工業(yè)區(qū)徹，是德州狡老城區(qū)；容區(qū)域內(nèi)人禿口密集，嗽居民結(jié)構(gòu)牽復(fù)雜、傳泰統(tǒng)居民較父多。以大中輛型工業(yè)濕、商貿(mào)辭倉儲為腦主的混際合區(qū)域擔(dān)。區(qū)域嚴配套不路足，居載民生活續(xù)較為不比便。區(qū)缺域居民碧主要由蝦傳統(tǒng)歷護史居民犁、較多虛流動人位口、以鳴及產(chǎn)業(yè)魔工人構(gòu)突成。居住區(qū)集、倉儲火商貿(mào)區(qū)非和工業(yè)冬區(qū)的混什合區(qū)域描，德州傲的對外樓交通門策戶。區(qū)億域居民務(wù)以傳統(tǒng)絨歷史居誕民、產(chǎn)剝業(yè)工人鐮、事業(yè)廣單位職旋工為主柱，同時邁眾多專肥營市場冷也帶來遇較大量鍋流動人僑口。河?xùn)|新塌區(qū)屬于卵政務(wù)主久導(dǎo)型新驗區(qū)，經(jīng)臭濟開發(fā)療區(qū)屬于勒工業(yè)主箭導(dǎo)型新謀區(qū)，缺遇乏三產(chǎn)蘋及配套擔(dān)產(chǎn)業(yè)的肢支撐?！?、區(qū)域則困局】24經(jīng)濟開發(fā)區(qū)德城區(qū)運河開發(fā)區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）115.96144.4946.36增幅（%）13.913.214.6第一產(chǎn)業(yè)總量（億元）3.633.431.39增幅（%）3.53.43.6第二產(chǎn)業(yè)總值（億元）75.9368.2333.69增幅（%）12.79.613.9第三產(chǎn)業(yè)總值（億元）36.472.8411.28增幅（%）17.317.318.3人均生產(chǎn)總值（元/人）599505721644746財政收入（萬元）412114710915552增幅（%）26.912.210.2財政支出（萬元）672308305414287增幅（%）42.127.541.6——收據(jù)來源棕：2010德州統(tǒng)旱計年鑒德州經(jīng)怎濟開發(fā)揉區(qū)2009年，全區(qū)鄭完成GDP痰115億元，同再比增長13.9悲%；實現(xiàn)財照政總收入4.1元，同比蒼增長26.陳9%；開發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集誤群初現(xiàn)端伸倪，初痕步形成暗了以皇明太技陽能、礦六順電探器等為龍頭四的新能源雞開發(fā)，高褲新技術(shù)成男為開發(fā)區(qū)貍經(jīng)濟一大懷亮點。第二產(chǎn)業(yè)翠以自我建添設(shè)工業(yè)園站為主，三家產(chǎn)及配套漫不足，商胃業(yè)商務(wù)發(fā)妥展基礎(chǔ)薄梢弱。200梨9年至今，客德州出讓著土地主要吃集中在開僑發(fā)區(qū)和河串東新區(qū)；投其中河?xùn)|軍新區(qū)體量禿約206遭.2萬方，暫未來河壯東新區(qū)鄭商業(yè)供魚應(yīng)超過17萬方，獨住宅190萬方，未憤來競爭激黎烈。【7、土地哪供應(yīng)困臨局】8.34.728.挖51273.413.712.468129占.830.墻83.32.61.22.36.510.左315.43.51.21.367.313.425.叫433.30.415.歡4綜合商業(yè)4.325.913.518.蘆909年至今，星德州城區(qū)土成交土地循主要集中犁于老城區(qū)蛾運河開發(fā)襪區(qū)以及河駁東新區(qū)一胖帶；老城區(qū)供賠應(yīng)總面積碎為458.芳8萬平方米脫，新城區(qū)寶為206.程2萬平方室米；從土地供駛應(yīng)性質(zhì)看病：老城區(qū)放硬量土地以昂綜合用地縱為主，商簽業(yè)僅一例營；新城區(qū)無亦以住宅亡為主，但哥有部分商古業(yè)用地集腿中在市政動府北側(cè)和讀東側(cè)。河?xùn)|新歌區(qū)近期吃尚有商征業(yè)約11.聯(lián)76萬平米，磚住宅供應(yīng)鏟約190萬平米是；未來冤將對本裳項目帶餅來直接祝競爭。河?xùn)|新尸區(qū)內(nèi)商容業(yè)用地紹較多，5塊地塊，螺總用地面鉤積6.56萬平方往米，總憲建面約11.凈76萬平米絨；每地荷塊占地理面積相歇差不大器，但容約積率皆砍小于本談項目；綜合用撲地較分隙散，共5地塊，壩總占地75.5萬平米張，總建穴面約190萬平方米認。1234567891011序號占地面積（平方米）規(guī)劃容積率規(guī)劃用途113665≤3.5商服210296≤1.2商服3106081.5-3.0商服414312≤2.5商服58304≤1.5商服622098≤1.5商服726201≤2.5商業(yè)、住宅8171195.91≤1.8商業(yè)、住宅9454698.54≤2.8商業(yè)、住宅1061667≤2.5商業(yè)、住宅1141304≤2.5商業(yè)、住宅【7、區(qū)域土勒地供應(yīng)】德州辦公文物業(yè)市場賣處于啟動貴階段初期桑，將主要換面向成長別型中小企干業(yè)和部分紹草創(chuàng)型企侄業(yè)。萌芽階松段啟動階蹤蝶段發(fā)展階兆段成熟階段核心動因表現(xiàn)形拜式客戶特磨征產(chǎn)品特狀征客戶關(guān)注辦公需鞏要住宅改涼辦公草創(chuàng)型企萄業(yè)無無改善環(huán)繁境住宅立項企，旅商務(wù)辦公成長型裙中小企技業(yè)商務(wù)公寓撕為主，出蛙現(xiàn)初級寫辦字樓產(chǎn)品位置價格交通使用成氏本追求形感象純商務(wù)忽形象迅速發(fā)展餡，并初具臨規(guī)模中小困企業(yè)純寫字咽樓開始狡出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛龍圍需求多元炕化，客戶捎價值多元厘化純商務(wù)形搶象各種類型終的企業(yè)寫字樓與夾新一代商碌務(wù)公寓并煩存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)村景濟南青島北京上海德州【8、辦公發(fā)搬展階段】寫字樓起當(dāng)步階段，迎辦公場所體分散，物袋業(yè)檔次低置，主要存篩在形式是續(xù)住宅區(qū)里松混搭單棟草寫字樓，覺并未出現(xiàn)家集中寫字辟樓群?！?、辦公存骨在形式】1、早期辦幕公物業(yè)較早期勝的辦公扮物業(yè)為踩德百的拒寫字樓蔬和白天鋒鵝辦公更物業(yè)，魯分布在貌商場南江側(cè)，湖婚濱中大行道兩側(cè)舅，距離拔較近。恐規(guī)模較嬸小，租牢金1.0元/平方米/天左右。這一階醋段產(chǎn)生縱的寫字格樓項目嚷，基本鵝是商住番兩用性掩質(zhì)，地浙理位置影都較好后，但其統(tǒng)在硬件發(fā)配套上孟較差，算公共部槍分的裝站修也極膝為簡陋情，基本環(huán)沒有物割業(yè)服務(wù)馳的概念鄰。2、近期睬辦公物順業(yè)寶林商務(wù)豬大廈。該最樓12層，每炒層120焦0平米，可旦分割出售挽、出租，恥銷售不理釘想。地下煩四層為電拍子商城，沙經(jīng)營慘淡芒。德建大禿廈（東饅城國際磚），平供均租金0.6佳7元/平米/天帝景苑·寫字樓：0.6參9元/平米，戀獨立衛(wèi)賞生間這一階段聯(lián)入市的寫膠字樓項目視墓本配備追了基本寫坑字樓需要肆的硬件設(shè)間施，同時畢開始關(guān)注錄寫字樓的千建筑設(shè)計仿、外立面辨的塑造，態(tài)以及公共筒空間的裝障修。3、在售沿辦公物躍業(yè)華騰麗晶云大廈、德階正國際商犯務(wù)港、泰敢和名仕港睜寫字樓、拳東匯大廈單等4、將售辦印公物業(yè)將要上躺市的寫浴字樓有驢：、陽介光新天猛地、蔚拔來城寫肉字樓、陣天衢名匆郡寫傍字樓、板德達長駛河明珠鵲寫字樓漿。麗晶寫據(jù)字樓帝景苑白天鵝素大廈德正國際腎商務(wù)港天衢名夠都寫字漫樓東城國際德達長剩河明珠近期已擊推出早期產(chǎn)品近期將緩?fù)瞥鑫祦沓蔷C燭合樓泰和名仕猜港德百大籠樓陽光新天濾地潛在產(chǎn)品1234寶林大廈銀龍大廈新城財回富大廈區(qū)域潛在歡寫字樓總嫁量超過20萬平方米夕。項目性質(zhì)區(qū)域建面層數(shù)面積劃分項目進度華騰麗晶大廈產(chǎn)權(quán)式5A級寫字樓河?xùn)|新區(qū)3.53萬平米12陽光新天地寫字樓老城區(qū)中心區(qū)7萬平米1-6層為商業(yè)裙樓、二層地下、2棟7-25的寫字樓50多-100多平米施工中天衢名郡寫字樓寫字樓老城區(qū)2.5萬平米25——規(guī)劃中德達長河明珠寫字樓寫字樓新老城交界處——————規(guī)劃中泰和名仕港寫字樓寫字樓河?xùn)|新區(qū)約3萬平米1960-70平米未正式開盤新城財富大廈寫字樓河?xùn)|新區(qū)2.8萬地下一層，地上21層——施工中德正國際商務(wù)港5A智能寫字樓河?xùn)|新區(qū)8萬平米2380-1200平米，一般為100-200平米預(yù)計今年11月開盤蔚來城寫字樓寫字樓河?xùn)|新區(qū)約3萬平米7——項目預(yù)計三、四年后面市>20萬平米老城區(qū)鞋：華騰麗糠晶大廈攔、陽光究新天地密處于市蹄中區(qū)，摔總體量猶約為10.早5萬平方重米；天衢名郡哪寫字樓、旺德達長河岡明珠寫字黃樓處于新喂老城交界惕處，總體毒量大于3萬平方米李；河?xùn)|新區(qū)防：德正國際夢商務(wù)港位認于商務(wù)中多心，與泰滲和名仕港麻寫字樓、拆蔚來城寫惕字樓的總摘體量約為14萬平米；【8、辦公跡潛在供鵲應(yīng)】德州市區(qū)蓄五大板塊換：鐵西版氏塊、天衢順板塊、中幻玉心城區(qū)、護城南板塊角、新城版亂塊，新城災(zāi)板塊處于火高價競爭師板塊。牡丹華庭中建華府天玉銘城外海江南水郡金湖灣蔚來城玫瑰公館興河灣南苑花城凱旋花園本案鐵西區(qū)新城板塊熙城易居天衢版蔬塊平臺均價450蹄0中心城牌區(qū)城南板塊【9、住宅板挖塊】平臺均令價450島0-4代600平臺均價700汁0平臺均心價4500露-460范0平臺均是價500詠0新城板女塊德州市孤的“希案望板塊戚”中建造華府，蘿蔚來城急和玫瑰嬸園等市鞋場大盤界起主導(dǎo)艷地位；開發(fā)區(qū)特整體樓肯價處于這高位運鵝行，整窗體價格春突破500疾0元?！?、區(qū)域住幣宅市場】河?xùn)|新區(qū)敞樓價處于眾高位運行決，整體價貓格突破5000元大關(guān)壤。項目名稱1.康博公館2.德百玫瑰園3.外?！そ纤?.嘉誠盛世建筑面積總占地面積28萬平米，總建筑面積80萬平米。（2棟23層和3棟30層，21棟33層）住宅樓總占地面積13.3萬平米，總建筑面積25萬平米?？傉嫉孛娣e46萬平米；總建筑面積56萬平米；總戶數(shù)3000多戶；分別由50棟多層、10棟洋房、80棟別墅及8棟小高層組成的大型綜合社區(qū)占地500畝，建筑面積近100萬平方米產(chǎn)品類型住宅星級酒店寫字樓電梯洋房別墅小高層多層洋房別墅小高層小高層售價均價60006000-7000多層4200均價4900近期動態(tài)原預(yù)計將于七月開工，但尚未動工。11.27日售樓處開放，一期推出4幢樓800余套房源.5月份加推2個單元，共84戶項目目前無產(chǎn)品銷售，后期規(guī)劃正在審批中項目在6月底，有7棟樓取得預(yù)售許可證，建筑面積約10萬平方米。銷售率約85%.商業(yè)以奮傳統(tǒng)德租百、火梯車站、話澳德樂慘商圈為幫主，專招業(yè)市場紡多核發(fā)谷展，現(xiàn)朋有商業(yè)膜約有104萬平米，璃市區(qū)人均腫商業(yè)面積捎超過2平米?！?0、人均太商圈面水積】1234567891011121312356德百集團家居廣場德百百貨大樓齊魯古玩城銀座商城總店黑馬商貿(mào)大市場7好易居裝飾材料城8城南裝飾材料市場9光明街服飾商業(yè)市場10馬市街布匹批發(fā)市場11光太五金機械城12城隍廟小商品市場13德州國美電器4德百澳德樂火車站商圈：以布匹、小商品批發(fā)為主德州德百商圈：以中高檔超市、商場為主澳德樂商圈：大型的購物中心產(chǎn)品以中高檔為主專業(yè)市場一：以紡織、建材、食品等產(chǎn)品的制造、加工、出售為主專業(yè)市場二：以玻璃鋼、裝飾材料、農(nóng)產(chǎn)品加工等為主天衢路三八路東風(fēng)路商業(yè)市昌場主要偽分為三驕個綜合款性商圈嘴、兩個苗專業(yè)市安場與三闊條交通許商業(yè)主成干道；三個綜合這性商圈有稻：火車站艘商圈、德茅州德百商批圈以及新礙興的德州報澳德樂商繩圈；兩個專業(yè)希市場:城南與骨城北兩亡個專業(yè)制性市場搬；三條商濁業(yè)主干挺道主要扇是天衢鮮路、三機八路和鏡東風(fēng)路征。德州百貨大廈6.8銀座12澳德樂23.8國際商貿(mào)城18沿主干道商業(yè)13.55住宅底商7.3大運河經(jīng)濟港23合計104.45總體來看謙，德州商炭圈逐步向其東演進并韻呈現(xiàn)出百召花齊放的蛾態(tài)勢，但貿(mào)是新商圈霞培育周期案長，困難搖重重。商圈演變示：火車站糖商圈德百商誕圈澳德樂敗商圈商圈演變墾：以黑馬躬商貿(mào)大市余場為代表債的火車站騙商圈是德道州市較早石的商業(yè)圈雞，隨著時拜代的發(fā)展薪，老城區(qū)罵的商業(yè)地餡位占據(jù)絕霸對地位，瘡隨著新城甩規(guī)劃的落吵實，東部科地區(qū)的發(fā)漁展日新月甜異，以德攻百澳德樂戶為代表的蘿大型購物饒中心改變糧了人們的諷生活方式鋸?！?0、商圈演辛變】VS德州城市量級項目本體指標四線城沙市，經(jīng)愁濟省內(nèi)墓中下游城市新塞區(qū)，產(chǎn)懇業(yè)空心二產(chǎn)為咬主，缺防少三產(chǎn)噴帶動城市人口55萬，新城臉人口18萬人均商仗業(yè)面積>2平米市場供應(yīng)弓大，潛在發(fā)競爭激烈170萬平米大朋盤商業(yè)面待積34萬平米辦公面積18萬平米住宅面碧積73萬平米規(guī)劃指標丸不合理以目前市凱場階段和括市場容量孤，難以支祝撐大體量晨公建開發(fā)住宅開發(fā)惠面臨很大駛挑戰(zhàn)目標梳理項目本體學(xué)及屬性界東定項目面臨住的開發(fā)困慈局核心問伍題梳理新城發(fā)展屢模式借鑒項目總體滿定位物業(yè)發(fā)展燈方向建議開發(fā)分期橋建議啟動區(qū)建而議解決項吸目定位+確定盈獵利方式四線城市新區(qū)，項目應(yīng)該如何定位？1市場容量不足，商業(yè)、辦公、住宅各物業(yè)應(yīng)該如何開發(fā)？2通過采取怎樣的措施，以成功啟動項目？4如何制定合理的開發(fā)時序，降低項目開發(fā)風(fēng)險？3在政府什規(guī)劃要寬求的公貍建指標壁遠超市斜場容量粘的情況王下，如腫何破局潛？必須站燒在城市發(fā)展的高度，棚重新定義新嫂城價值，給出退項目發(fā)婚展方向共和項目定慮位。目標梳理項目本體繭及屬性界疲定項目面紅臨的開霜發(fā)困局核心問陡題梳理新城發(fā)段展模式針借鑒項目總供體定位物業(yè)發(fā)并展方向搞建議開發(fā)分鞋期建議啟動區(qū)建近議六大新扣城發(fā)展曬模式田園新媽城以國家立襲法為基準,政府主導(dǎo)傷下由新城線開發(fā)公司游進行規(guī)劃蔬建設(shè)的新判城，成功鹿關(guān)鍵在于蓬立法和政火策的支持碌，政府在筐新城建設(shè)赴中起主導(dǎo)程作用新城發(fā)展袋模式邊緣新秀城隨著城市搶郊區(qū)化的鞭發(fā)展而形蘭成的TOD新城“交通導(dǎo)盾向開發(fā)”迅（TO軟D）是巡壽以公共交厲通為導(dǎo)向確的開發(fā)，斥屬于密度堤偏高的開瓶發(fā)，位于糊主要交通腥站點周邊胞適宜步行繞的距離內(nèi)糖，通稱可昆以為步行牽者提供居匆住、就業(yè)搶和購物的爹機會。產(chǎn)業(yè)新緩城以一種彩或多種手產(chǎn)業(yè)為群驅(qū)動力僻從而帶貨動整個抹城市發(fā)條展的新接型發(fā)展大模式副中心狗新城以解決趨城市中助心區(qū)功極能過度塑集中，克減輕經(jīng)萌濟活動朋對城市招造成的梯副面影四響；城違市副中想心的發(fā)撕展與城核市中心村區(qū)域存焰在很強交的依附恥關(guān)系。行政中心摟新城是應(yīng)政府易需求所新環(huán)建的,以政府和課相關(guān)產(chǎn)業(yè)菌為主，集月居住、工獄作、生活包為一體的島新城模式巴。【新城發(fā)展暑理論借鑒】【借鑒一：騾產(chǎn)業(yè)新城】以多種產(chǎn)花業(yè)作為驅(qū)何動力，從下而帶動整重個新城的針發(fā)展。產(chǎn)業(yè)是綠按照規(guī)竊模經(jīng)濟殿和范圍殘經(jīng)濟要版求集成五起來的跨行業(yè)群炕體。因營此產(chǎn)業(yè)紹的涵蓋姥范圍不浸僅指工愚業(yè)，還拜包括非瘦工業(yè)，球并且是予由多個轟相對獨統(tǒng)立但業(yè)元務(wù)性質(zhì)徹完全一速致的行核業(yè)組成翠的，或逼者說是隱由分散揚在多個帆行業(yè)、挽具有同折樣業(yè)務(wù)搭性質(zhì)的奸經(jīng)濟組武織組成僑的。政府對蓋入住新欄城的企械業(yè)在稅兼收，或糟其他政濱策方面圓給予一績定的減周免和扶訊持，從姥而吸引般企業(yè)入介駐。對于在漿新城置段業(yè)的家緩?fù)ィo伴予一定厲的購房令基金，守或政策檢上的優(yōu)饒惠，從騾而鼓勵藍家庭在越新城置淘業(yè)。購物、休彈閑娛樂、粗餐飲美食冒、文化教丑育等服務(wù)揉于新城的葵基礎(chǔ)設(shè)施鳴建設(shè)，為蝦入住企業(yè)千和置業(yè)家錦庭提供便刻利的生活沈條件。.政策扶持配套完善產(chǎn)業(yè)驅(qū)映動【借鑒二：慌行政中心牽新城】應(yīng)政府需憂求所新建消的，以政仔府和相關(guān)竄產(chǎn)業(yè)為主則的，集居壤住、工作少、生活為堪一體的新涼城模式。變政府在新利城建設(shè)中符起主導(dǎo)作使用。合理規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策支持政府在立法和政策上對新城建設(shè)給予支持交通便捷新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多樣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能豐富具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套完善高標準、完善的各類配套環(huán)境優(yōu)美環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住政府資金支持大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來源于政府部門和其他私企濟南東數(shù)部新城——產(chǎn)業(yè)新青城+行政中心測新城的結(jié)觸合。從1995年政府由主導(dǎo)的敢以“軟賭件為核指心”的雁產(chǎn)業(yè)園水，經(jīng)過隱十多年遷的發(fā)展姻，成長覺為東部察活力之智城?！景咐梃b】201辣1年的東部爪新城濟南對司外開放斯的新窗細口華東地區(qū)幼重要的高誕新技術(shù)產(chǎn)慶業(yè)基地之碎一。山東最大傻的高新技鄙術(shù)產(chǎn)業(yè)園秧區(qū)。集教育、童文化、醫(yī)沫療、行政聚、辦公、搏居住于一剛體的都市鄉(xiāng)豐產(chǎn)業(yè)體系樸。建立了紐奉投資、祝金融、異人才交突流、會熊展、保辭險、法評律、公席證等支咱撐服務(wù)春體系，鍬實行規(guī)胡范化“劃一站式儀”辦公輪，為入厚區(qū)企業(yè)刻構(gòu)建安刃全、穩(wěn)液定、公籌正、有脅序的良冒好環(huán)境往。市政府總部基地南區(qū)“東荷媽西柳”奧體片村區(qū)軟件培延訓(xùn)基地工商稅務(wù)李等政府服憂務(wù)配套齊魯軟件園產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園巾區(qū)商務(wù)辦公柄區(qū)商務(wù)休充閑商務(wù)休烈閑居住區(qū)居住區(qū)生活配套乖設(shè)施商務(wù)辦公爆區(qū)商務(wù)配套居住區(qū)居住區(qū)經(jīng)十東路經(jīng)十東蘿路北區(qū)從“產(chǎn)業(yè)媽拉動”向尺功能復(fù)合欲的“城市夠新中心”醫(yī)轉(zhuǎn)變，區(qū)懷域地位不動斷加強，盒濟南新CBD開始崛起孝。1995年：齊彎魯軟件訪園成立根；199篩7年：齊魯蠟軟件園被跪國家科技隔部認定為飛全國首批亡“國家火蒼炬計劃軟杏件產(chǎn)業(yè)基高地”2001年：被國威家發(fā)展計蘋劃委員會欣、國家信吳息產(chǎn)業(yè)部徐認定為“信國家級軟探件產(chǎn)業(yè)基舞地”2008年：東故部新城夸的提出須，將奧河體片區(qū)妻作為東北部新城爸的核心2009年：濟期南成功妙召開全播運會，促奧體片燒區(qū)區(qū)域擁價值迅勒速攀升址；201榮0年：濟培南市政撈府東遷珍，標志曠著濟南版行政中象心和城立市重心凈東移1995卻—199愁7年199珠7—2穩(wěn)001年200驗8年200灑9—2浩010年2010之后城市核心稅商務(wù)帶形青成……城市綜悄合體拉楚動區(qū)域喘價值……居住環(huán)境擴和周邊配率套的完善……成為濟南防新中心產(chǎn)業(yè)拉頭動階段“東部飄新城”添的提出“濟南新CBD”以齊魯軟件江園成立為標待志，大力掠發(fā)展高新暢技術(shù)產(chǎn)業(yè)愈；通過支艱柱產(chǎn)業(yè)添的拉動摩，區(qū)域破產(chǎn)業(yè)人貌口集聚碗，區(qū)域鵝整體城夕市意向甲不佳，低居住氛樹圍與配葉套設(shè)施群提升速稿度較慢苦。新的城投市規(guī)劃診和區(qū)域米定位提欲出，開巴始加大耗“東拓蛛”的步助伐；政府東白遷和全辭運會的召開，問極大地促席進了東部稀區(qū)域的發(fā)斷展；成為房地課產(chǎn)開發(fā)熱恰點。“政府羽東遷”直的發(fā)展土戰(zhàn)略，杯多項重例大利好慨加速區(qū)刃域發(fā)展宿；城市功漆能更加拜復(fù)合、節(jié)完善，屈功能強壟化，重度點發(fā)展CBD?！景l(fā)展歷憲程】【產(chǎn)業(yè)資撈源注入】濟南CII靈IC金融商貿(mào)橡總部基地以經(jīng)十奪路為界碼分為南犧區(qū)、北飾區(qū)，總原建筑面唱積約260萬㎡，其西中寫字樓贊面積超過150萬㎡。錄入駐企旗業(yè)以總醋部級辦議公企業(yè)筒為主，印由此帶很動、聚挪集上下壺游產(chǎn)業(yè)牛，從而完形成總綱部經(jīng)濟偉效應(yīng)。齊魯軟件圣園成立于1995年11月，是一曉個以軟件積為核心，校延伸至服運務(wù)外包、柄動漫游戲笨、通信、裳半導(dǎo)體、待系統(tǒng)集成微等多個產(chǎn)初業(yè)門類的ICT專業(yè)園繞區(qū)。浪潮集團是中國領(lǐng)眾先的計算屠平臺與IT應(yīng)用解決命方案供應(yīng)育商，同時戚，也是中社國最大的涼服務(wù)器制野造商和服緊務(wù)器解決茂方案提供放商，控股且股東為山拳東省國有共資產(chǎn)投資臥控股有限玩公司。浪洽潮集團擁秩有“浪潮瀉信息”和油“浪潮軟注件”兩家喪國內(nèi)A股上市公處司和在香泥港聯(lián)交所糾上市的浪塊潮國際有茫限公司。以IT產(chǎn)業(yè)為控導(dǎo)向，馬企業(yè)總曉部級產(chǎn)工業(yè)注入片的多核鍵驅(qū)動，已通過政堵策優(yōu)勢忌，逐步蘋提升區(qū)勢域影響背力，推廁動新城怒發(fā)展。【政務(wù)資休源注入】200揚9年全運昏會順利冬召開，解東部片橡區(qū)價值嶄迅速攀籠升，201飯0年濟南子市政府襖東遷，衣東部片址區(qū)價值盡上升一群個新的悲空間?！皷|荷西頓柳”是對山東夏省濟南市譜奧體中心耽總體布局云的形象描格繪。濟南后奧體中心知位于省城跪東部新城淚區(qū)，總占濁地面積81公頃，總戶建筑面積歪約35萬平方米鈴，包括一訊場三館，跪是全國第陽十一屆運去動會主賽揪場。濟南國際奏會展中心總占地300畝，總皮建筑面城積34.奮3萬平方都米，系氣中國第按三江北捎第一大代展館，行該展館聰由主樓議和輔樓聞組成。述輔樓為怠四星級篩商務(wù)酒泊店及高灘檔寫字煎樓。展深廳總面靠積11萬平方武米，可罰設(shè)400偽0個國際昌標準展瓦位；展牢廳可同攔時使用職，也可寶作為獨券立展區(qū)鴨單獨使柏用。濟南龍忘奧大廈，位于他濟南經(jīng)突十東路簡奧體中缸心，建壓筑面積仁近40萬平米債，世界柄第二亞參洲第一孝的單體懼建筑。罷主要為年濟南市紅政府及奪各個職秀能部門攀的辦公圖場所，構(gòu)亦是十饒一屆全航運會的驢指揮中帶心和新?lián)]聞中心掩?，F(xiàn)為賀濟南市旦委市政皆府駐地2009年9月喜來登2011年中鐵匯展·銀座商城2011年丁豪廣場橫店影申城200批9年凈雅酒排店隨著區(qū)域冰發(fā)展企業(yè)煤的增加，背消費人群蓬和消費需孩求逐步提雄升，周邊草服務(wù)型配程套行業(yè)隨幫之形成。塌針對小型癢企業(yè)辦公見、投資客旱戶的商務(wù)騾產(chǎn)品相繼管入市?！九涮踪Y恨源注入】中鐵·匯展國敞際集高端寫燙字樓、商夫務(wù)公寓、滲大型商業(yè)真于一體的辜商務(wù)綜合渴體項目。魯商·國奧城集甲級寫揮字樓、星牌級酒店、吹商業(yè)步行滴街、休閑魂、娛樂，預(yù)及銀座商宵城于一體岡的大型綜練合標志性惠城市建筑呢組群?！揪幼≠Y源盈注入】盛世花城海爾綠農(nóng)城全運討村中海奧龍觀邸中海·紫御東郡根據(jù)資源包條件優(yōu)勢脾打造的居攀住區(qū)，成資為城市豪別宅板塊?！拘翪BD崛起】隨著區(qū)域友價值的成森熟，總部夕級企業(yè)的勉入住，在傲新城核心逃區(qū)逐漸產(chǎn)相生以政府延規(guī)劃為主況導(dǎo)的新CBD。濟南東部花新城CBD結(jié)構(gòu)為：躬一軸、一芒心、四區(qū)昆?！耙惠S”摧是CBD景觀、功再能、活動然主軸和最大具特色的壺空間要素呆。“一心港”中央蹈綠心，釀是大型破綠色開葉放開放掀空間，倚濟南新截的地理塞標志。“四區(qū)”版包括功能掉混合的中蠻央活力區(qū)饅、科技總狹部商務(wù)區(qū)朗、金融商藝務(wù)區(qū)?！緰|部新寧城發(fā)展殘小結(jié)】發(fā)展初醋期，政催府將高囑新技術(shù)削產(chǎn)業(yè)作益為區(qū)域鋤主要發(fā)私展方向針，通過羅政策扶重持為區(qū)追域注入掩產(chǎn)業(yè)資葡源隨著全運冒會的召開鎮(zhèn)，市政府遠的東遷，取迅速拉升箱區(qū)域價值午，擴大影旬響力。利用行通業(yè)領(lǐng)軍至企業(yè)及片企業(yè)總域部基地隊的影響萍，高標譯準打造哥都市印巾象。為彩區(qū)域發(fā)甩展注入短核心驅(qū)洞動。企業(yè)的鴿進駐，濁消費需喜求不斷獲增加，煌從而帶輩動區(qū)域源內(nèi)商業(yè)彎、休閑屯娛樂、憑住宅等車多項配擠套服務(wù)洪的發(fā)展乖跟進。政策扶差持政府規(guī)宴劃產(chǎn)業(yè)驅(qū)動配套完若善隨著總方部級企前業(yè)、都魔市產(chǎn)業(yè)淋進駐，閥配套成治熟，居凈住人口部增加，膝新城的礙城市價翁值逐漸它提升，倚功能進遞一步升腳級。隨著總腎部級企仔業(yè)、都茄市產(chǎn)業(yè)悲進駐，趙配套成箱熟，居外住人口香增加，化新城的兄城市價尚值逐漸輝提升，呈功能進吃一步升主級。功能升咱級【新城發(fā)展妨模式借鑒】對新城發(fā)展借鑒政策扶植多產(chǎn)業(yè)注入城市配套完善借助政府資金和企業(yè)資金目標梳呢理項目本碌體及屬城性界定項目面臨祖的開發(fā)困冶局核心問么題梳理新城發(fā)展響模式借鑒項目總雷體定位物業(yè)發(fā)展?jié)岱较蚪ㄗh開發(fā)分灑期建議啟動區(qū)拐建議核心問擦題1：四線城市如新區(qū)，項罰目應(yīng)該如海何定位？？借鑒新城叢發(fā)展模式陪，結(jié)合“緊縮城市”理論，注地入都市產(chǎn)芳業(yè)，尋求項目定碼位。通過對本寺項目的開品發(fā)模式的撞確定，選昏擇以緊縮堤城市理論捉為基礎(chǔ)，輔對整體定驚位及開發(fā)懸進行指導(dǎo)贏?！揪o縮城倍市理論】郊區(qū)陌生生區(qū)大盤開謎發(fā)城市中執(zhí)心區(qū)大爸盤開發(fā)主題社夢區(qū)開發(fā)模式新市鎮(zhèn)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模局式中心城跟鎮(zhèn)開發(fā)模膽式緊縮城市開發(fā)模擠式適用條件優(yōu)越的饑地理位剪置－CBD或城市中菜心邊沿便利的塘交通條給件較大的規(guī)卵模強制性的束視覺沖擊殼－超高層/建筑政府支帥持，開室發(fā)主體軟資金雄俘厚緊縮城胸市發(fā)展付模式：各種功藥能均衡倘發(fā)展模式以“商務(wù)摩”為核鼻心的模式以“商業(yè)”辮為核心的模式以“酒店政”為核聽心的模式√緊縮城徹市與項鳴目的匹遠配分析“緊縮貪城市”(Co猜mpa逝ct嬌Cit頸y)是提倡一巧種密集而困多樣變樓化的城市，匪通過城市鈔功能的相速互重疊來醫(yī)增加能源播的使用效遷率，減少慮消耗和污母染，追求相可持續(xù)發(fā)誰展。緊縮城市本項目優(yōu)越的地理位置－CBD或城市中心邊沿便利的交通條件較大的規(guī)模強制性的視覺沖擊－超高層/建筑政府支持，開發(fā)主體資金雄厚

德州最新規(guī)劃的城市中心——河?xùn)|新區(qū)，是城市新興的政務(wù)中心。交通便利，通達性高超大社區(qū)及超大公建有城市標志性建筑——超高層及城市空中客廳政府重點項目【緊縮城層市】【定義區(qū)呀域發(fā)展乏價值，鄉(xiāng)豐確定城棗市功能偉定位】通過緊叛縮城市銳理論定高位項目婦城市功蜻能，集牲聚服務(wù)韻功能、品產(chǎn)業(yè)功怕能、居感住功能蛛的“德州河場東新城的破現(xiàn)代都市撲核心區(qū)”，滿足各緞功能實現(xiàn)伯的空間。定位德州河?xùn)|測新城的現(xiàn)經(jīng)代都市核斷心區(qū)發(fā)展模廳式緊縮城僑市產(chǎn)業(yè)功能——注入產(chǎn)摧業(yè)功能棒，打造蒙區(qū)域發(fā)陡展新引杏擎服務(wù)功蟲能——完善配套蓮服務(wù)，營故造城市魅利力居住功能——打造豐很富的產(chǎn)等品線，倡提供生濫態(tài)的、撇美好的貫居住空父間57緊縮城市晉有助于形它成凝聚力云，產(chǎn)生城作市多樣性奏，綜合利用是緊縮南城市的冠主張。現(xiàn)代的FAS暑HIO鼠N多元化DIVE葬RS復(fù)合的FAS帶HIO精N1、地塊功串能混合使途用；2、頻繁的茫，短的街果道；3、不同襪的建筑撐技術(shù)和臉設(shè)計風(fēng)寶格；4、密集透的使用礦者。多樣性鞋產(chǎn)生條伍件【緊縮城裹市——多樣性】58緊縮城刷市——高密度茫的、人口勤復(fù)合的禾，外城澡部分是完全開密放的，與城市猶空間融合濱，高效率的城市運行騰。高密度開放的OPEN將更多的銅人帶到城身市中，能至夠使城市執(zhí)氣氛變得窩活躍并促扮進文化活測動和相關(guān)鐘設(shè)施的發(fā)常展。城市厭將以豐富障多彩和充惡滿活力的載形象現(xiàn)身倉，進而吸康引更多的匹居民和游斜客。城區(qū)生妥活則提斥供了密只集而豐肉富多彩遷的生活柱：這種姜生活意績味著高怕效率，精它在實周現(xiàn)社會覺和經(jīng)濟拔功能的曬結(jié)合時延，節(jié)約擠了時間劣和精力維。高效的【緊縮城北市——高密度】城市空躬間資源共體享，結(jié)構(gòu)緊夏湊，城市嫂功能在空解間上互通。單調(diào)、賽壓抑、葬缺乏生裳氣，沉萌悶不堪肢，人流韻資源集知中在哥釋倫比亞嘗大街人的選擇瓜增加，服方務(wù)商業(yè)網(wǎng)咐點的分布寺增多，易趙產(chǎn)生經(jīng)濟游效益和公定共生活。8889878685哥倫比亞鉗大街第五大道慣和洛克菲毅勒中心5253515049高覆蓋若率加上黃長街道皇讓人感保到壓抑售，頻繁下的街道闊可以在線房屋之屑間留下拌很多空貍間，因愈此可以竟彌補街根道旁邊效高覆蓋言率的不熱足。上班、商傾店、娛樂銹休閑以及煮公交全部果在步行之嗓內(nèi)。緊縮城市禁各功能在丸空間上互繪通，由于拔資源的共鉆享性，就寄產(chǎn)生了因外整體大于閃部分之和品而產(chǎn)生的“整合絨紅利”。質(zhì)量低劣澆的城市空鴨間只有極蒸少活動發(fā)嘴生，緊縮鮮城市對城哀市空間加其以綜合利揉用和多樣互化利用。街道：短小，俗相互通歲達、融御合相間做。不同筋的人群召，因不古同的目紗的，出都現(xiàn)在不債同的時備間，卻糊使用同鑄一條街宅。商業(yè)：街區(qū)是具墨體的，社桶會意義上齊和經(jīng)濟意葵義上的連捧續(xù)體，有錫足夠繁榮瞇的商業(yè)，政足夠強的斥活躍程度散，足夠多黑的使用和鋤人們足夠栗多的關(guān)注【緊縮城賺市——城市空間】建筑設(shè)計選和風(fēng)格多樣，結(jié)構(gòu)靈活，居住者燥可根據(jù)自外己的需要逮進行靈活俊處理。吸引眼球飯、豐富變疫化的、建帆筑形式局部可借摟鑒難波城變的坡地綠業(yè)化內(nèi)外街服的建筑結(jié)主體設(shè)系計緊縮城多市的一凳個重要下的解決咸途徑：創(chuàng)與規(guī)劃婆設(shè)計有宵關(guān)，可贊將建筑柏設(shè)計成憐許多獨殲立的框銳架，以尾便用戶平根據(jù)自繪己的需焦要自由敲的組織徹房屋的郵空間結(jié)融構(gòu)，可蓋以隨便肚的拆卸簽和擴充鎮(zhèn)。在技鄙術(shù)上是胡可行的蜜。還涉值及到多貨樣性、脾細節(jié)度怎和建筑防美感的調(diào)問題。眠可以推甚動城市石標志性哨建筑的抖修建，寇從而構(gòu)婦造出具笛有生動峰的視覺渠沖擊力很的城市恭中心的伸建筑奇戲觀?！揪o縮城獄市——城市空懸間】緊縮城市德中人和建象筑功能互殘相促進和善利用：城熔市功能豐災(zāi)富、多樣盼吸引更多肌的人居住畏到本區(qū)域?qū)W，增加人絮口的密度精，反過來菠更能促進械本區(qū)域城月市功能的綜合利沈用，形成活力中父心。設(shè)計感羞的扶梯威，將人鄰流直接假從地鐵遠引入主河消費層神戶漁噴人碼頭各上下層座交錯的扶董梯，豐富松消費者的校動線社會方面?zhèn)鳎焊陚鋮驳脑O(shè)施急和服務(wù)礎(chǔ)、更快與捷的公膏共交通及和更豐諷富的文絞化生活要等以及綠突出城凡市所具獸有的活兼力，并貍培養(yǎng)市嫩民的歸齡屬感。經(jīng)濟方炊面：由緊縮城胡市政策所域推動的現(xiàn)影有城市中駐心區(qū)的上灶流社會化謠，居住人慣群消費能珠力比較強孩，消費形兩式多樣。設(shè)施和爺服務(wù)、臨公共交噸通、文陜化生活襲和城市違活力的蕉優(yōu)化和全凸顯能關(guān)吸引更債多的中鋪高收入倦的人到握緊縮城決市中來巷，引起以人口的旱高密度針，人口的角增多更監(jiān)能促進無本區(qū)域苦的各功務(wù)能：商賠業(yè)、住覺宅、公跳寓和寫姑字樓的天發(fā)展?！揪o縮城塑市——建筑共烈享】緊縮城市絮啟示遵循緊視縮城市掩的開發(fā)炮模式，斗打造項開目的產(chǎn)泉業(yè)功能摟、服務(wù)色功能與攝居住功獄能。在需要激衛(wèi)活城市生訪活的地方盼，提高人旬口密度，賄促進街區(qū)閥生活的活懷躍程度，繪竭盡全力戰(zhàn)激發(fā)和增哀加多樣性高；緊縮城煉市：城訂中城，格建筑設(shè)躬施完善領(lǐng)，具備典多種城手市功能就，是城友市市民蚊公共活栽動和文若化娛樂志的城市紋空間。整個緊蹲縮城市楊中，存贈在一個謠標志性雁建筑，況區(qū)域中泉心化；建筑覆殊蓋率高許，建筑襖群布局回緊湊，枝建筑密女集有序僅，匯集校各種不研同功能杜的建筑先：辦公城、商業(yè)洗、公寓對大樓、柜居住和辮以及劇板場和電遺影院等扣；商業(yè)業(yè)態(tài)乳豐富：咖毅啡屋、酒仰吧、俱樂塵部、書店盲、唱片店年、影院等弦；營造城輪市魅力藝，提供駝多元城屯市服務(wù)緊縮城市組功能產(chǎn)業(yè)功貧能服務(wù)功能居住功趨能營造城市遮魅力，提障供多元城幻玉市服務(wù)緊縮城市藏功能實現(xiàn)注入產(chǎn)業(yè)譜功能，打瓦造區(qū)域發(fā)仿展新引擎打造豐殊富的產(chǎn)萍品線，忽提供生退態(tài)的、飯美好的喪居住空購間完善配套默，營造城黎市魅力，間提供多元觸城市服務(wù)【緊縮城唯市打造】63以產(chǎn)業(yè)兼化、城襲市活力側(cè)、宜居屯為靈魂噴，以產(chǎn)渴業(yè)和商檔業(yè)為核男心驅(qū)動蠅力，打算造改變辜德州城勿市格局取的首個“緊縮城市”?！轮莼畛闪π鲁菚?，城市虎發(fā)展引等擎項目定位改變城市歇格局的力禿量承載改變喜德州城市悠格局發(fā)展玻夢想開創(chuàng)城市掛發(fā)展嶄新柳領(lǐng)域有機生臺長多元功圓能活力都津心領(lǐng)袖氣剝質(zhì)有機生長活力都心多元功能有機生長活力都絞心形象定位德州都心偵，改變格裳局的力量產(chǎn)業(yè)的盟力量中心的修力量聚合的力取量理念的力鄭量領(lǐng)袖的個力量核心問題2：市場容量匆有限，住逮宅、辦公周、商業(yè)如似何開發(fā)？？目標界定項目本體辭及屬性界揚定項目面道臨的開截發(fā)困局核心問芒題梳理新城發(fā)展灑模式借鑒項目總時體定位物業(yè)發(fā)陜展方向恰建議開發(fā)分級期建議啟動區(qū)建遇議【全系產(chǎn)品絕線】形象標桿豐富產(chǎn)黨品線，混提供配腹套形象標飽桿核心驅(qū)動實現(xiàn)現(xiàn)牢金流現(xiàn)金流卸產(chǎn)品依托區(qū)域總完善實現(xiàn)價值拾提升豐富產(chǎn)設(shè)品線，杜實現(xiàn)現(xiàn)穿金流【公建部分】——寫字樓物促業(yè)發(fā)展方喜向建議如何在則陌生新害區(qū)，成翻功開發(fā)增寫字樓河，并實濕現(xiàn)銷售逼？在此借鑒“東拓—總部基餡地”的開發(fā)模碼式作為參越考。總部基地浪建設(shè)初期脈，采用“聯(lián)建忌模式”開發(fā)，低任成本進行酷開發(fā)，以錦略高于成校本的價格輕進行銷售曠，從而吸追引總部級毫企業(yè)進駐饑。前期成瞞交均價4000元左右演。現(xiàn)階段購打買客戶多望為投資客丟戶，產(chǎn)權(quán)斯劃小，組筍合銷售。搜成交均價6500元左右。濟南CI丑IIC金騎融商貿(mào)總需部基地，201鍋1年全年序?qū)懽謽抢тN售總聚量約40余萬㎡，嘗是濟南寫針字樓整體殼去化量的2.3倍?？偛炕胤侥蠀^(qū)【案例借鑒】總部基偷地北區(qū)B2B4B3B5B6B7B8B1怡科B1散戶入駐B2中鐵十局入駐B3凈雅酒店開業(yè)B4山東黃金入駐B5——

在建B6山鋼竣工B7預(yù)留竣工B8預(yù)留竣工怡科同圓設(shè)計公司市政工程研究院規(guī)劃設(shè)計研究院金日集團中國航空港建設(shè)有限公司深圳發(fā)展銀行齊魯銀行眾誠律師事務(wù)所中石油天燃氣等…………入駐目前總部封基地項目鋤已經(jīng)引入蹤蝶包括山東鋼菠鐵集團魯、山東擱黃金集撥團、中特鐵十局輸、凈雅溫集團等多個捧大型企剪業(yè)，以厲及環(huán)保隙、金融修投擔(dān)保東、醫(yī)藥瀉保健、鋼傳媒、支新能源同等行業(yè)飽的創(chuàng)新漿型中小池企業(yè)?！究偛炕t地北區(qū)】客戶以愛金融類汪企業(yè)入鑄住，華玩夏銀行楊、齊魯涉證券、裝渤海銀瞧行、魯而銀投資拖、中海訂油、陽攏光保險堆、山東社航空、另國泰租支賃、重省汽總部麥等整棟首客戶為感主?！究偛炕亟苣蠀^(qū)】【政策扶持】根據(jù)入家駐企業(yè)匪規(guī)模、軟運營情陶況分別更制定扶旅持政策辜，從而著吸引不月同規(guī)模襲、不同剃類型企桌業(yè)入駐炕，實現(xiàn)冒產(chǎn)業(yè)多骨樣化的核核心驅(qū)求動力。對寫字樓開發(fā)借鑒政策扶植多產(chǎn)業(yè)注入城市配套完善低利潤聯(lián)建模式【總部基地會模式對本各項目的借饒鑒】德州新城齡總部商務(wù)究核，都市攤產(chǎn)業(yè)集群商務(wù)核心楊驅(qū)動力構(gòu)四筑體系產(chǎn)業(yè)發(fā)展鋼能夠推動珍就業(yè)、居頓住、消費喜并最終實錯現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)上驅(qū)動模式搜，特別是龍頭企業(yè)瓦的帶動，能夠迅林速形成示賴范效應(yīng)，破這是解決寧項目問題確的關(guān)鍵。公共事和業(yè)單位策、金融付企業(yè)是總部引攝入的主要珍方向總部驅(qū)動采用“代建旅模式”綱或“聯(lián)黃建模式案”實現(xiàn)低成煉本啟動，端以“低價格藥”進行快速泛銷售是引愁入龍頭企宅業(yè)的最佳亞方式都市產(chǎn)祖業(yè)驅(qū)動在吸引產(chǎn)捆業(yè)驅(qū)動的聞過程中，尋求政鋤府政策吐的支持，特別是創(chuàng)稅收政策兇，能夠加帝快產(chǎn)業(yè)引鑒入；政策驅(qū)蔽動大體量談的公建保部分要遮實現(xiàn)大翻部分去些化，除邊吸引總卡部進入慨外，還貴要以此飛為契機吸引老城吳產(chǎn)業(yè)向新騰城轉(zhuǎn)移，形成兵產(chǎn)業(yè)集麗群項目自客身給予駛?cè)胱∑篌H業(yè)一定魔的優(yōu)惠政策，也能釀夠帶動步目標企辜業(yè)的進剖入。都市產(chǎn)業(yè)氏是集生產(chǎn)筑、流通、微消費為一估體的三次秧產(chǎn)業(yè)群，嚷發(fā)揮都市質(zhì)功能優(yōu)勢阿的最佳產(chǎn)屬業(yè)結(jié)構(gòu)組禾合，其中拴適宜德州漢新城發(fā)展表的有商貿(mào)具物流、高處新科技、授建筑設(shè)計君、事務(wù)所張、金融服嶄務(wù)等產(chǎn)品驅(qū)動打造地標性紗建筑，通過奸豐富的社產(chǎn)品線輸組合滿腥足不同葛企業(yè)的劇需求控制成本蔽，將錢花弦在看得見毅的地方對河?xùn)|叨新區(qū)企問事業(yè)單庫位研究唐發(fā)現(xiàn)，坊表現(xiàn)為粗以下特且征：政府機離構(gòu)大多裕數(shù)為完功全需要秘依附于改政府的夢機構(gòu)；金融企業(yè)遺等服務(wù)產(chǎn)舟業(yè)缺失；大型企業(yè)春以自建工損廠和辦公賄地點為主城。類別名稱類別名稱政府機構(gòu)國土局大型企業(yè)山東金達克集團有限公司質(zhì)監(jiān)局中大集團環(huán)保局格瑞德集團南區(qū)市建委艾荷過濾設(shè)備公司銀監(jiān)局光明乳業(yè)有限公司政務(wù)服務(wù)中心德州金帆實業(yè)有限公司交通局德州中原煤氣設(shè)備公司旅游局波司登服飾公司公安局德州亞太集團測繪局金融機構(gòu)德州銀行氣象局中國工商銀行總部驅(qū)動帝模式1——企業(yè)選擇公共事業(yè)慈單位、金莊融機構(gòu)是殃總部級企雹業(yè)注入的香核心力量序號類別1科學(xué)研究事業(yè)單位2勘察設(shè)計事業(yè)單位3勘探事業(yè)單位4新聞出版事業(yè)單位5廣播影視事業(yè)單位6經(jīng)濟監(jiān)督事務(wù)事業(yè)單位7氣象事業(yè)單位8地震事業(yè)單位9測繪事業(yè)單位10信息咨詢事業(yè)單位11知識產(chǎn)權(quán)事業(yè)單位12房地產(chǎn)服務(wù)、城市公用事業(yè)單位公共事業(yè)單位嶄的職責(zé)分族類，把事仗業(yè)單位劃秒分為四種類型，行政輔助層型，如一厭些經(jīng)授權(quán)判代替行使濱行政機關(guān)芝部分行政況權(quán)力的單慌位；監(jiān)督型郵。如行由業(yè)或?qū)３詷I(yè)監(jiān)察薄大隊，練交通規(guī)抽費稽征腔部門，養(yǎng)各類基愈金管理荷中心，深技術(shù)監(jiān)哄督質(zhì)量省檢驗，筑衛(wèi)生防巧疫，藥膽品檢驗科監(jiān)督等參。公益福堡利型，夾這類事敵業(yè)單位監(jiān)主要以呆公益活尺動為主糠，多屬悉于基礎(chǔ)饑型事業(yè)罵單位；經(jīng)營開發(fā)脂型，這種吼類型的事愁業(yè)單位其反社會活動墾主要是面魂向市場，杜以技術(shù)或蚊勞務(wù)為社揀會提供服速務(wù)以獲取撐經(jīng)濟效益近，如應(yīng)用蜓開發(fā)類科泊研、設(shè)計榆單位等。這類企煎業(yè)以政頌府為主撓導(dǎo)，多破會聚集疼在政府高周邊。金融機戶構(gòu)總部驅(qū)動漿模式2——低利潤漂聯(lián)建方式以聯(lián)臥建、代建矩和整棟半亂棟購買為社主公共事襯業(yè)單位稅費減免渴優(yōu)惠：入駐企業(yè)鄙自開業(yè)之授日起，兩類年內(nèi)免交響轄區(qū)各類瞎規(guī)費，三畫年減半征犯收；市政府?dāng)U各類規(guī)廉費，由泊轄區(qū)政繞府與發(fā)競展商申粱請減免傭政策。龍頭企業(yè)捷特惠政策拆：引入關(guān)系底性龍頭企梳業(yè)，針對那龍頭企業(yè)洋提供底價碰定制+冠名的招批商方式；協(xié)同政