房地產(chǎn)世聯(lián)：區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問業(yè)務(wù)模塊

世聯(lián)區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問業(yè)務(wù)分析5/9/2023區(qū)域與城市發(fā)展項(xiàng)目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運(yùn)營區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)的政府或開發(fā)商：北京市首都規(guī)劃委員會北京市順義區(qū)規(guī)劃局合肥市規(guī)劃局深圳市規(guī)劃與國土資源局西安高新技術(shù)園區(qū)管委會武漢市城市規(guī)劃咨詢服務(wù)中心深圳市規(guī)劃國土局鹽田分局深圳市規(guī)劃國土局寶安分局青島市城陽區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)局佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管委會天津泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司金地（集團(tuán)）股份公司廊坊三浦威特建設(shè)發(fā)展有限公司.......區(qū)域發(fā)展方向迄今服務(wù)過的主要案例：北京市順義新城整體功能定位與產(chǎn)業(yè)研究（108平方公里）合肥政務(wù)新區(qū)規(guī)劃市場研究（12平方公里）西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展研究（4平方公里）武漢江岸區(qū)永清片區(qū)區(qū)域發(fā)展（0.5平方公里）深圳大梅沙2.5平方公里區(qū)域規(guī)劃研究北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目（7平方公里）“藍(lán)色鹽田”區(qū)域形象營銷行動計劃廊坊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展研究（30平方公里）深圳紅樹林填海區(qū)土地出讓營銷方案執(zhí)行（2.9平方公里）佛山南?？萍脊I(yè)園項(xiàng)目房地產(chǎn)與土地功能定位研究（256平方公里）……2世聯(lián)對于區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目的基本認(rèn)知3從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運(yùn)營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商項(xiàng)目規(guī)劃/項(xiàng)目設(shè)計/項(xiàng)目建造/銷售營銷銷售營銷/運(yùn)營管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運(yùn)營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營、維修和其他管理4政府與土地運(yùn)營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報政府運(yùn)營商土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)）政府運(yùn)營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)通過土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級開發(fā)利潤回報招商傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會5政府與土地運(yùn)營商在區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目過程中各階段的工作重點(diǎn)及世聯(lián)能夠提供的顧問服務(wù)內(nèi)容土地征用與拆遷土地一級開發(fā)區(qū)域總體規(guī)劃與地塊劃分（包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）政府工作運(yùn)營商工作

與政府合作方式與契約現(xiàn)狀土地價值評估區(qū)域總體規(guī)劃地塊劃分受政府委托進(jìn)行土地一級開發(fā)取地范圍研判取地策略研究土地價值的評估產(chǎn)業(yè)定位研究區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃市場評價）協(xié)助運(yùn)營商與政府契約文件的準(zhǔn)備土地出讓信息公布招商引資土地招拍掛的實(shí)施政策支持土地使用權(quán)的獲取支付地價目標(biāo)體系的建立確定區(qū)域開發(fā)模式和實(shí)施方案提供的顧問服務(wù)一級開發(fā)土地出讓土地運(yùn)營（轉(zhuǎn)讓）二級開發(fā)土地出讓的市場成熟度研判（可賣性）土地出讓的營銷推廣計劃執(zhí)行開發(fā)模式與盈利模式研究、總體實(shí)施方案制定區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建配套建設(shè)政府進(jìn)程監(jiān)控項(xiàng)目招商引資區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)土地公開轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)建開發(fā)協(xié)助尋找投資商協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓/股權(quán)轉(zhuǎn)讓啟動區(qū)發(fā)展策略研究前期工作的評估、調(diào)整項(xiàng)目市場定位研究啟動區(qū)與物業(yè)發(fā)展建議營銷策略常規(guī)項(xiàng)目二級房地產(chǎn)開發(fā)－－6區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地價增長的關(guān)系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（1～2年）成長期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個周期7區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目遵循著共通的開發(fā)步驟開發(fā)主體的合法性確立目標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點(diǎn)土地價值評估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動區(qū)的確定與啟動區(qū)域營銷土地的控制與獲取8世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題2.基于競爭的區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點(diǎn)與資源整合核心要點(diǎn)2.1區(qū)域在城市中的占位2.2區(qū)域間競爭格局2.3核心區(qū)問題（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等）2.4考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1土地分級與功能指標(biāo)的分配1.2企業(yè)資源的挖掘與整合1.3項(xiàng)目資金投入計劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與土地運(yùn)營的關(guān)系導(dǎo)向3.2短期現(xiàn)金流與長期收益關(guān)系導(dǎo)向3.3跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關(guān)系導(dǎo)向3.4不同盈利模式與博弈方的不同合作方式9世聯(lián)認(rèn)為成功的區(qū)域開發(fā)必須關(guān)注六大關(guān)鍵問題5.區(qū)域配套的開發(fā)策略4.啟動策略核心要點(diǎn)5.1配套分級5.2配套開發(fā)次序5.3配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關(guān)聯(lián)4.1啟動區(qū)如何體現(xiàn)區(qū)域核心競爭力4.2啟動區(qū)如何帶動區(qū)域土地增值4.3啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應(yīng)6.區(qū)域營銷6.1區(qū)域形象主題的確立6.2區(qū)域價值的整合與展示6.3關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.4渠道策略6.5賣場規(guī)劃6.6公共關(guān)系營銷10世聯(lián)區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問研究服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容土地價值的評估與地塊劃分取地范圍與取地策略研究區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價）區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究開發(fā)模式與盈利模式研究啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究協(xié)助與政府簽訂相關(guān)協(xié)議執(zhí)行服務(wù)區(qū)域發(fā)展土地運(yùn)營土地出讓的市場成熟度研判區(qū)域營銷推廣土地出讓/轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計劃區(qū)域與城市發(fā)展方向研究11世聯(lián)在區(qū)域發(fā)展方向的經(jīng)典案例簡介其他區(qū)域研究案例可通過世聯(lián)平臺展示，如：固安工業(yè)區(qū)起步區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展研究佛山南?？萍脊I(yè)園戰(zhàn)略發(fā)展研究西安高新區(qū)商務(wù)中心區(qū)區(qū)域研究。。。12經(jīng)典案例:北京順義新城產(chǎn)業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究順義新城結(jié)構(gòu)：三組團(tuán)108平方公里、規(guī)劃人口90萬①天竺空港區(qū)：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū)規(guī)模：34平方公里（28萬人）②中心片區(qū)：組成：區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán)規(guī)模：62平方公里（52萬人）③河?xùn)|新區(qū)：組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn)規(guī)模：12平方公里（10萬人）資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》12313對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)這樣一個基本的價值模型”，并從這四個方面對現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型14制造業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)又是絕對的支柱產(chǎn)業(yè)2004年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為1：0.57。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動GDP增長11.3個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長7.8個百分點(diǎn)。資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、世聯(lián)計算2004年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)15然而,現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端,產(chǎn)品附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)2004年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。2002年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報率別為13%和10%，遠(yuǎn)高于汽車制造業(yè)的5%，說明制造行業(yè)的利潤已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的利潤增長點(diǎn)。營銷服務(wù)金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、新財富網(wǎng)站16以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn)低附加值加工制造業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人口數(shù)量不足勞動力素質(zhì)低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94萬人，制造業(yè)用地1.1萬畝，畝均勞動力2.7人。如果將所有8.8萬畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來26萬人。目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比例僅為3%。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士以上學(xué)歷人數(shù)占33%，碩士以上占6.7%。2004年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出537萬元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出502萬元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá)2433萬元。資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會網(wǎng)站17第三產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會服務(wù)業(yè)為主,內(nèi)部結(jié)構(gòu)處于較低層次

資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)順義第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融保險業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢。18對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)”，并從這四個方面對順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)土地利用強(qiáng)度地價峰值可利用土地量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)19建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國標(biāo)20-30％15-25％城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務(wù)區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計2135.91470.1724.085851.9各組團(tuán)用地性質(zhì)分布各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀20對城市三的研究三我們界三定為“三人在一三定的空三間內(nèi)進(jìn)三行生產(chǎn)三和消費(fèi)三”，并三從這四三個方面三對順義三的現(xiàn)狀三進(jìn)行研三究，尋三找現(xiàn)實(shí)三與理想三之間的三差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)三域比較三優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就三業(yè)土地：土地利三用性質(zhì)土地利三用強(qiáng)度地價峰三值可利用三土地量人口：人口總?cè)咳丝诰腿龢I(yè)結(jié)構(gòu)人口素三質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)三構(gòu)消費(fèi)地三點(diǎn)21空港片三區(qū)吸引三了部分三高素質(zhì)三外來人三口，但三從整體三上看，三順義的三外來人三口以加三工制造三業(yè)工人三為主，三人口素三質(zhì)不高空港片三區(qū)的外三來人口三的收入三狀況呈三現(xiàn)沙漏三形分布三，中產(chǎn)三階級的三量相對三較少；三高素三質(zhì)的外三來人群三多數(shù)不三在區(qū)域三內(nèi)就業(yè)順義外三來人口三年齡構(gòu)三成以青三壯年人三口為主三，文化三素質(zhì)也三普遍較三低，三受過高三等教育三的人只三占3%空港片三區(qū)外來三人口的三收入分三布空港片三區(qū)外來三人口的三教育程三度分布順義區(qū)三外來人三口的年三齡分布資料來三源：順三義統(tǒng)計三信息網(wǎng)三；世聯(lián)三調(diào)研順義區(qū)三外來人三口的教三育程度三分布22對城市三的研究三我們界三定為“三人在一三定的空三間內(nèi)進(jìn)三行生產(chǎn)三和消費(fèi)三”，并三從這四三個方面三對順義三的現(xiàn)狀三進(jìn)行研三究，尋三找現(xiàn)實(shí)三與理想三之間的三差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)三域比較三優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)就三業(yè)土地：土地利三用性質(zhì)土地利三用強(qiáng)度地價峰三值可利用三土地量人口：人口總?cè)咳丝诰腿龢I(yè)結(jié)構(gòu)人口素三質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)三構(gòu)消費(fèi)地三點(diǎn)23順義的三消費(fèi)雖三然旺盛三，但衣三食住等三基本生三活品支三出比重三較大，三休閑娛三樂場所三較少200三3年順三義區(qū)社三會消費(fèi)三品零售三額50三.4億三元，在三北京郊三區(qū)各區(qū)三縣中僅三次于房三山區(qū)衣食住三等基本三生活品三支出比三重較大三，娛樂三休閑等三高檔消三費(fèi)購買三比重很三小區(qū)內(nèi)娛三樂消費(fèi)三地——三公園順義公三園；臥三龍公園三和怡園三公園。三娛樂消三費(fèi)基本三符合“三娛樂＝三公園”三這一等三式通過6三0多位三居民訪三談表明三，85三%的居三民認(rèn)為三：本地的三娛樂的三地方很三少，大三部分體三育場館三不向公三眾開放三，公園三是他們?nèi)粘Ｐ萑e娛樂三的唯一三場所。200三3年順三義城鎮(zhèn)三居民消三費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來三源：北三京統(tǒng)計三年鑒；三順義區(qū)三統(tǒng)計年三鑒，訪三談200三3年北三京郊區(qū)三各區(qū)縣三社會消三費(fèi)品零三售額24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)順義區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)密云縣延慶縣24要實(shí)現(xiàn)三順義新三城的發(fā)三展目標(biāo)三，基于三現(xiàn)狀的三研究我三們發(fā)現(xiàn)三存在著三以下幾三個關(guān)鍵三問題，三這也正三是我們?nèi)枰腥康闹厝c(diǎn)推動順三義新城三發(fā)展的三核心驅(qū)三動因素三是什么三？怎樣實(shí)三現(xiàn)順義三新城的三規(guī)劃人三口總量三，改善三人口的三結(jié)構(gòu)現(xiàn)三狀？應(yīng)該通三過何種三途徑完三善和提三升順義三新城的三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)？順義新三城第三三產(chǎn)業(yè)怎三樣才能三實(shí)現(xiàn)快三速發(fā)展三？順義新三城的發(fā)三展目標(biāo)三：新城是三承擔(dān)疏三解中心三城人口三和功能三、集聚三新的產(chǎn)三業(yè)，帶三動區(qū)域三發(fā)展的三規(guī)模化三城市地三區(qū)新城應(yīng)三建設(shè)成三為相對三獨(dú)立、三功能完三善、環(huán)三境優(yōu)美三、交通三便捷、三公共服三務(wù)設(shè)施三發(fā)達(dá)的三健康新三城資料來三源：三《北京三城市總?cè)w規(guī)劃三200三4-2三020三》規(guī)劃和三現(xiàn)狀人三口之間三有61三萬的巨三大缺口三，單一三依靠以三制造業(yè)三為主的三第二產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三無法實(shí)三現(xiàn)規(guī)劃三的人口三目標(biāo)；以制造三業(yè)為主三的第二三產(chǎn)業(yè)發(fā)三展現(xiàn)狀三決定了三低素質(zhì)三的人口三結(jié)構(gòu)特三征，他三們的消三費(fèi)力進(jìn)三而也就三決定了三順義第三三產(chǎn)業(yè)三的低水三平發(fā)展三；制造業(yè)三和低水三平的第三三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展都三不利用三提升土三地的附三加值，三順義新三城的土三地將無三法實(shí)現(xiàn)三“地盡三其利”三；發(fā)現(xiàn)問三題：研究重三點(diǎn)：25基于現(xiàn)三狀提出三問題的三解決之三道－－三跳出現(xiàn)三狀外的三案例研三究26案例研三究Pa三rt三1:三－三－新城三發(fā)展模三式的國三際案例三研究新城發(fā)三展模式田園新三城GAR三DEN三CI三TY公司城三/產(chǎn)業(yè)三新城COM三PAN三YT三OWN城市郊三區(qū)化發(fā)三展的邊緣新城三/EDG三ET三OWN政府主三導(dǎo)下的三行政中心新城三/NEW三CE三NTE三R國際三案三例Let三chw三ort三h（英國三，倫敦三）Wel三wyn三Ga三rde三nC三ity（英國，三倫敦）新城發(fā)三展模式資料來三源：文三獻(xiàn)檢索三、世聯(lián)三分析公共交三通導(dǎo)向三發(fā)展的新城開三發(fā)/三TODPor三tS三unl三igh三t三（英國三，利物三浦）Gra三nde三Ca三che（加拿三大，A三lbe三rt）筑波科三學(xué)城（日本三，筑波三）Rad三bur三n（美三國，紐三約）Col三umb三ia哥三倫比亞三新城（美國，三馬里蘭三州）千里新三城（日三本，大三阪）多摩新三鎮(zhèn)（日三本，東三京都）沙田新三市鎮(zhèn)（三中國，三香港）Can三ber三ra（三澳洲，三堪培拉三）Bra三sil三ia（三巴西，三巴西利三亞）27在對世三界各地三新城進(jìn)三行廣泛三研究的三基礎(chǔ)上三，我們?nèi)胤秩隽似淙形鍌€三極具代三表性的三國際案三例筑波科三學(xué)城Wel三wyn三Ga三rde三nC三ityCol三umb三ia多摩新三鎮(zhèn)初步考三慮案例Let三chw三ort三h，英國Wel三wyn三Ga三rde三nC三ity三，英國Por三tS三unl三igh三t三，英國Gra三nde三Ca三che三，加拿大筑波科三學(xué)城，日本Rad三bur三n，美三國Col三umb三ia，三美國千里新三城，日三本多摩新三鎮(zhèn)，日三本沙田新三市鎮(zhèn)，三香港Can三ber三ra，三澳洲Bra三sil三ia，三巴西…著重分三析了其三中五個韋林花三園城，英國筑波科三學(xué)城，三日本哥倫比三亞新城三，美國多摩新三鎮(zhèn)，日三本堪培拉三，澳大三利亞田園新三城公司城三/產(chǎn)業(yè)三新城城市郊三區(qū)化發(fā)三展的邊三緣新城公共交三通導(dǎo)向三發(fā)展的三新城行政中三心新城Can三ber三ra資料來三源：文三獻(xiàn)檢索三、世聯(lián)三分析28通過案三例分析三和模式三總結(jié)，三基于順三義新城三的發(fā)展三現(xiàn)狀判三斷，在三城市郊三區(qū)化的三驅(qū)動力三下我們?nèi)龑⒂袡C(jī)三會發(fā)展三成為相三對獨(dú)立三于北京三中心城三區(qū)、城三市功能三完善的三邊緣新三城新城發(fā)三展模式核心驅(qū)三動因素關(guān)鍵成三功因素典型代三表案例田園城三市工業(yè)革三命造成三城市環(huán)三境惡化城市居三住需求三急劇上三升交通方三式基于三鐵路與三步行控制城三市規(guī)模三、規(guī)模三較小Wel三wyn三Ga三rde三nC三ity公司城三/產(chǎn)業(yè)三城政府決三策市場對三于產(chǎn)業(yè)三的需求政府主三導(dǎo)開發(fā)三、投入三大量資三金政府強(qiáng)三制或引三導(dǎo)產(chǎn)業(yè)三積聚筑波科三學(xué)城邊緣新三城汽車普三及和便三捷的交三通路網(wǎng)城市郊三區(qū)化位于大三城市邊三緣建設(shè)快三速的交三通路網(wǎng)產(chǎn)業(yè)郊三區(qū)化帶三動的二三、三產(chǎn)三業(yè)的快三速發(fā)展三，解決三了職住三平衡問三題哥倫比三亞新城TOD三新城三（多三為臥城三）大城市三中心城三區(qū)人口三高度惡三性膨脹政府決三策興建連三接大城三市的軌三道交通三系統(tǒng)軌道沿三線有大三量的建三設(shè)用地三可供房三地產(chǎn)開三發(fā)多摩新三城行政中三心新城政府決三策，發(fā)三展新區(qū)三域政府主三導(dǎo)開發(fā)三、投入三大量資三金主要政三府機(jī)構(gòu)三所在地堪培拉順義新三城的發(fā)三展模式三選擇29發(fā)達(dá)國三家的郊三區(qū)化新三城發(fā)展三歷程揭三示，順三義要發(fā)三展成為三成功的三邊緣新三城，在三完善和三提升產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三基礎(chǔ)之三上必須三大力發(fā)三展第三三產(chǎn)業(yè)階段劃三分汽車郊三區(qū)化階三段（19三20-三195三0年）普遍郊三區(qū)化階三段（19三50-三198三0年）城市功三能完善三階段（20三世紀(jì)8三0年代三）邊緣新三城形成三階段（90三年代以三來）發(fā)展特三征關(guān)鍵舉三措汽車時三代的到三來促進(jìn)三了城市三的郊區(qū)三化郊區(qū)開三發(fā)不再三沿鐵路三線分布富裕階三層的郊三區(qū)住宅三迅速膨三脹中產(chǎn)階三級郊區(qū)三化出現(xiàn)三，中上三階層居三住在郊三區(qū)公路交三通網(wǎng)的三建設(shè)住宅需三求量大三增，中三產(chǎn)階級三的郊區(qū)三住宅得三到普遍三發(fā)展開始出三現(xiàn)產(chǎn)業(yè)三郊區(qū)化三熱潮，三制造業(yè)三、通訊三、科研三、倉儲三業(yè)等紛三紛移向三高速公三路、機(jī)三場等交三通便利三地區(qū)商業(yè)、三休閑娛三樂業(yè)等三社會服三務(wù)業(yè)也三追隨著三消費(fèi)者三的郊遷三而向郊三區(qū)轉(zhuǎn)移高速公三路的建三設(shè)鼓勵適三合中產(chǎn)三階級居三住的郊三區(qū)房地三產(chǎn)開發(fā)郊區(qū)興三建購物三中心，三完善生三活配套三設(shè)施隨著郊三區(qū)產(chǎn)業(yè)三的不斷三完善和三發(fā)展，三金融、三貿(mào)易、三保險等三生產(chǎn)服三務(wù)業(yè)也三出現(xiàn)郊三區(qū)化遷三移大量辦三公物業(yè)三開始出三現(xiàn)，住三宅開發(fā)三也從分三散型的三高檔住三宅轉(zhuǎn)向三中高層三的公寓三住宅建三設(shè)城市居三民階層三多樣化引導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三，完善三和提升三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)鼓勵發(fā)三展金融三貿(mào)易等三生產(chǎn)服三務(wù)業(yè)，三近一步三帶動和三提升商三業(yè)、休三閑娛樂三等社會三服務(wù)業(yè)三發(fā)展郊區(qū)新三鎮(zhèn)與中三心城區(qū)三的共生三關(guān)系逐三漸減弱就業(yè)機(jī)三會不斷三增加，三以商業(yè)三、金融三、貿(mào)易三等第三三產(chǎn)業(yè)為三主新城居三民基本三實(shí)現(xiàn)了三職住平三衡遠(yuǎn)郊發(fā)三展趨勢三增加－－30案例研三究Pa三rt三2:三—三—汽三車產(chǎn)業(yè)三帶動城三市發(fā)展三的2個三案例研三究底特律三（De三tro三it）三：－始建于三170三1年并三于18三15年三正式設(shè)三立為城市，三因汽車三制造業(yè)三而聞名三全球－占地三218三.5平三方公里三，20三04年三人口9三1萬－除了三汽車制三造，底三特律地三區(qū)主要三的工業(yè)還包括三：機(jī)床三附件生三產(chǎn)、內(nèi)三燃機(jī)制三造、鋼鐵鍛三造、金三屬切削三刀具加三工等斯圖加三特（S三tut三tga三rt）三：－斯圖加三特市占三地面積三207三平方公三里，200三4年人三口59三萬－斯圖三加特地三區(qū)由市三區(qū)和周三邊的5三個州級縣構(gòu)三成，占三地面積三365三4平方三公里三，200三4年人三口26三6萬－20三04年三德研究三機(jī)構(gòu)推三出德國三主要城三市排名中三，斯圖三加特在三生活水三準(zhǔn)，經(jīng)三濟(jì)活力和綜三合排名三均列前三三31案例研三究Pa三rt三3:三—三—會三展業(yè)帶三動城市三發(fā)展的三6個案三例研究國外案三例國內(nèi)案三例漢諾威三(德國三)米蘭(三意大利三)Ros三emo三nt(美國三)香港廣州上海32案例研三究Pa三rt三4:三—三—空三港帶動三城市發(fā)三展的3三個案例三研究Fai三rfa三x（華三盛頓杜三勒斯機(jī)三場）Dup三age三Co三unt三y（芝三加哥O三’Ha三re機(jī)三場）Cla三yto三nC三oun三ty（三亞特蘭三大Ha三rsf三iel三d機(jī)場三）面積1三062三平方公三里；人三口約1三00萬杜勒斯三高速公三路穿郡三而過美國最三成功的三新城R三EST三ON坐三落于此全美最三富有的三100三個郡排三名第五全美本三科學(xué)歷三人口比三例最高三的10三個郡排三凈第二位于芝三加哥o三’HA三RE國三際機(jī)場三西側(cè)2三0英里伊利諾三伊州東三北部第三二大縣總面積三332三平方英三里；總?cè)丝?三0.4三萬企業(yè)總?cè)龜?shù)32三376三家；就三業(yè)總?cè)巳龜?shù)62三068三0人Dup三age三Co三unt三y境內(nèi)三擁有財三富10三00強(qiáng)三的多家三企業(yè)（三Luc三ent三,Mo三lex三,Te三lla三bs）三、很多三小型信三息技術(shù)三公司以三及兩家三國家技三術(shù)研究三機(jī)構(gòu)—三Arg三onn三e國家三實(shí)驗(yàn)室三和Fe三rmi三國際加三速器實(shí)三驗(yàn)室面積1三46平三方英里三；人口三24萬世界最三繁忙的三機(jī)場—三亞特蘭三大Ha三rts三fie三ld機(jī)三場的大三部分位三于其境三內(nèi)Cla三yto三n是當(dāng)三地的交三通樞紐三，包括三四條洲三際告訴三公路，三兩條鐵三路干線三及鏈接三亞特蘭三大的輕三軌。Cla三yto三n的重三要使命三是為H三ART三SFI三ELD三機(jī)場的三正常運(yùn)三營和發(fā)三展提供三服務(wù)。三機(jī)場時三Cla三yto三n經(jīng)濟(jì)三發(fā)展的三主要動三力33產(chǎn)業(yè)發(fā)三展戰(zhàn)略三:依托三空港核三心資源三，引導(dǎo)三發(fā)展現(xiàn)三代制造三業(yè)，積三極發(fā)展三以生產(chǎn)三服務(wù)業(yè)三為主導(dǎo)三的第三三產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代制三造業(yè)第三產(chǎn)三業(yè)高新技三術(shù)制造信息技三術(shù)服務(wù)汽車電三子制造會展業(yè)汽車服三務(wù)貿(mào)易電子芯三片制造集成電三路制造精密儀三器制造光機(jī)電三產(chǎn)品制三造。。。34根據(jù)產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展戰(zhàn)略三,我三們給出三了順義三新城產(chǎn)三業(yè)發(fā)展三的引導(dǎo)三方向35人三口①土地三利用現(xiàn)三狀②可利三用土地三量③土地三構(gòu)成④房地三產(chǎn)狀況土三地消三費(fèi)產(chǎn)三業(yè)①產(chǎn)業(yè)三分類②產(chǎn)業(yè)三產(chǎn)值③主導(dǎo)三產(chǎn)業(yè)④相關(guān)三產(chǎn)業(yè)鏈⑤產(chǎn)業(yè)三就業(yè)①人口三總量②人口三結(jié)構(gòu)③人口三現(xiàn)狀來三源①消費(fèi)三者來源②消費(fèi)三力③消費(fèi)三結(jié)構(gòu)④消費(fèi)三地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)圖人口結(jié)三構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)三構(gòu)圖土地結(jié)三構(gòu)圖新城功三能分布三圖36產(chǎn)業(yè)集三群：空三港和會三展引領(lǐng)三的現(xiàn)代三服務(wù)業(yè)三為核心三及紐帶三，緊密三銜接汽三車制造三和電子三信息兩三大支柱三產(chǎn)業(yè)，三形成產(chǎn)三業(yè)集群37隨著產(chǎn)三業(yè)的升三級和經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展，2三020三年順義三新城的三人均G三DP將三達(dá)到1三.5萬三美金，三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)將是三0：4三0：6三0人均G三DP的三預(yù)測采三用Ho三lt-三Win三ter三s兩參三數(shù)指數(shù)三平滑法三，以順三義區(qū)1三995三年~2三004三年人均三GDP三為樣本三數(shù)據(jù)，三在一次三指數(shù)平三滑法基三礎(chǔ)上加三入序列三長期趨三勢（遞三增或遞三減）的三平均變?nèi)縼砣M(jìn)行修三正。使三用Ev三iew三s4.三0軟件三進(jìn)行預(yù)三測分析三。第一產(chǎn)三業(yè)第二產(chǎn)三業(yè)第三產(chǎn)三業(yè)200三4201三0201三5202三038人口發(fā)三展策略三：通過三提高人三居環(huán)境三質(zhì)量和三發(fā)展高三附加值三產(chǎn)業(yè)吸三引人口三進(jìn)入，三不斷優(yōu)三化人口三結(jié)構(gòu)，三提高人三口素質(zhì)三，促進(jìn)三新城人三口升級三置換35萬三人90萬三人20%48%農(nóng)民24%制造業(yè)三工人郊區(qū)化三人口修建直三接連接三中心組三團(tuán)與中三心城區(qū)三的高速三路，加三強(qiáng)其聯(lián)三系。通過發(fā)三展優(yōu)質(zhì)三的居住三物業(yè)、三提供完三善的生三活配套三以及提三高公共三服務(wù)水三平吸引三高素質(zhì)三郊區(qū)化三人群的三大規(guī)模三進(jìn)入，三為發(fā)展三高層次三的第三三產(chǎn)業(yè)儲三備人才會展業(yè)三、信息三技術(shù)服三務(wù)業(yè)、三汽車貿(mào)三易等生三產(chǎn)性服三務(wù)業(yè)的三發(fā)展帶三來高素三質(zhì)就業(yè)三人群，三高素質(zhì)三人群的三聚集促三進(jìn)社會三服務(wù)業(yè)三的繁榮三與升級三，生活三質(zhì)量的三提升進(jìn)三一步帶三動產(chǎn)業(yè)三的聚集三和高素三質(zhì)人口三進(jìn)入，三形成人三口置換三和產(chǎn)業(yè)三發(fā)展相三互促進(jìn)三的的良三性循環(huán)三。50%制造業(yè)三工人第三產(chǎn)三業(yè)從業(yè)三人員高素質(zhì)三郊區(qū)化三人口23%5%30%第三產(chǎn)三業(yè)從業(yè)三人員39土地利三用策略三：同步三加大居三住用地三和服務(wù)三業(yè)用地三，控制三工業(yè)用三地，預(yù)三留一定三用地作三為未來三發(fā)展的三緩沖57722143974410居住用三地工業(yè)用三地服務(wù)用三地保留用三地空港組三團(tuán)與中三心組團(tuán)三用地比三例圖土地利三用策略京順路三及機(jī)場三北線沿三線加大三商務(wù)辦三公用地三比例，三同時控三制土地三價格保三持對中三心城區(qū)三的物業(yè)三價格優(yōu)三勢在后沙三峪組團(tuán)三