大型城市綜合體卓越世紀(jì)城前期策劃案演示文稿

大型城市綜合體卓越世紀(jì)城前期策劃案演示文稿目前一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總論部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略目前三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)123本項(xiàng)目作為中心區(qū)規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，對(duì)整個(gè)中心區(qū)功能升級(jí)、舊城改造，以及卓越集團(tuán)的品牌價(jià)值起深遠(yuǎn)的影響；本項(xiàng)目操作難度大，對(duì)資金要求高。需要準(zhǔn)確的定位和市場(chǎng)預(yù)見性、合理的開發(fā)節(jié)奏以及科學(xué)的營(yíng)銷方式。對(duì)項(xiàng)目的理解本項(xiàng)目由寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店四種不同的物業(yè)形態(tài)組成，為中心區(qū)唯一的大型復(fù)合型的都市綜合體項(xiàng)目；1我們的思考目前四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)四個(gè)地塊相互獨(dú)立，優(yōu)劣不一，如何解決統(tǒng)一性問題，尤其是商業(yè)部分如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)？各業(yè)態(tài)的市場(chǎng)特征和價(jià)值規(guī)律不一，如何平衡各業(yè)態(tài)之間的矛盾和沖突？如何根據(jù)需求科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在挖掘本項(xiàng)目最佳價(jià)值點(diǎn)的同時(shí)，降低整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力？如何平衡短期資金回收與利潤(rùn)最大化的矛盾？核心問題的界定如何科學(xué)規(guī)劃本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合定位，使其既能有效規(guī)避未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又能打造差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力？12345項(xiàng)目的核心問題2我們的思考目前五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)解決問題的思路3我們的思考153246在深入研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上建立分析模型，尋求最優(yōu)化綜合體開發(fā)模式平衡在風(fēng)險(xiǎn)較小化與利潤(rùn)最大化之間的矛盾，制訂科學(xué)的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場(chǎng)定位結(jié)合同致行多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的策劃經(jīng)驗(yàn)，深入分析地塊價(jià)值，結(jié)合不同業(yè)態(tài)的價(jià)值規(guī)律，對(duì)總體規(guī)劃及設(shè)計(jì)提出最優(yōu)化的建議結(jié)合市場(chǎng)及開發(fā)戰(zhàn)略，制訂最佳的開發(fā)節(jié)奏及推售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)最佳的投資收益功能互補(bǔ)，降低配套成本，提升競(jìng)爭(zhēng)力改造價(jià)值觀，提升客戶價(jià)值的同時(shí)，降低開發(fā)成本目前六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略目前七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)現(xiàn)狀與格局

目前八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)1中心區(qū)規(guī)劃★卓越世紀(jì)城寫字樓規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃住宅規(guī)劃深圳的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游中心▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來(lái)頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀(jì)城酒店酒店規(guī)劃目前九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)234開發(fā)初具規(guī)模，區(qū)域價(jià)值在未來(lái)三年尚有較大提升空間；寫字樓投資市場(chǎng)興旺，大型企業(yè)比例偏低，價(jià)格與價(jià)值存在一定背離；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍處于培育階段；住宅供給嚴(yán)重不足，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，存在較大市場(chǎng)機(jī)遇；12中心區(qū)格局5深圳高星級(jí)商務(wù)酒店最為密集，同時(shí)也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。目前十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)商務(wù)格局★卓越世紀(jì)城供求階段性及結(jié)構(gòu)性失衡明顯，區(qū)域商務(wù)價(jià)值未充分挖掘，導(dǎo)致與價(jià)格存在一定背離，前景看好；投資市場(chǎng)興旺，但價(jià)格敏感性較高，其份額在2007年將逐漸走低；隨著加入WTO保護(hù)期的結(jié)束，國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)力客戶購(gòu)買比例將明顯提高；2007年以后市場(chǎng)將趨向平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)供求平衡。目前十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)商業(yè)格局★卓越世紀(jì)城由于缺乏大型商業(yè)體的帶動(dòng)，中心區(qū)商業(yè)呈點(diǎn)狀零散分布，業(yè)態(tài)單一，人氣難以聚集，租售市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡，整體空置率超過(guò)30％；隨著區(qū)域開發(fā)的不斷成熟，商業(yè)業(yè)態(tài)將進(jìn)一步豐富和完善，大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、超市、專業(yè)店陸續(xù)進(jìn)駐中心區(qū)，太平洋百貨、家樂福、華納影院等國(guó)際一線品牌強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，商圈地位和影響力提高；區(qū)域商業(yè)前景看好，但3年內(nèi)商業(yè)氛圍仍將處于培育階段；發(fā)展商整體持有或引進(jìn)國(guó)際投資基金將成為中心區(qū)商業(yè)主流開發(fā)模式。目前十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)住宅格局★卓越世紀(jì)城目前中心區(qū)住宅開發(fā)僅限金地崗廈改造片區(qū)，隨著區(qū)域國(guó)際化程度的提高及商務(wù)氛圍的日益濃厚，對(duì)住宅的需求量將大大提高；受供給不足的影響，價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，存在較大利潤(rùn)空間；居家型住宅開發(fā)已基本結(jié)束，商務(wù)配套型公寓將成為中心區(qū)未來(lái)需求及開發(fā)熱點(diǎn)。目前十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)酒店格局★卓越世紀(jì)城▼麗思卡爾頓▼香格里拉▼喜來(lái)頓▼卓越酒店▼馬可孛羅▼景軒酒店▼卓越世紀(jì)城酒店隨著進(jìn)駐片區(qū)實(shí)力企業(yè)的增多，酒店客房供不應(yīng)求的矛盾越來(lái)越突出，南山及羅湖分流了大部分中高端及高端商務(wù)客戶；中心區(qū)將成為深圳高星級(jí)商務(wù)酒店最為密集，同時(shí)也是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。目前十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)位

目前十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)卓越世紀(jì)城位于中心南區(qū)CBD中心軸線以東，國(guó)際會(huì)展中心正東面，地理位置十分優(yōu)越。東：海田路南：福華四路西：金田路北：福華三路區(qū)位概況分析目前十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)榮超項(xiàng)目新世界中心金中環(huán)財(cái)富大廈大中華時(shí)代廣場(chǎng)卓越世紀(jì)城周邊環(huán)境相對(duì)混雜位處中心區(qū)西南角，展示性不足受天橋等因素影響，交通組織欠佳景觀資源相對(duì)薄弱現(xiàn)代國(guó)際榮超經(jīng)貿(mào)中心時(shí)代廣場(chǎng)二期嘉里項(xiàng)目星河發(fā)展中心目前十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與價(jià)值

目前十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)...……1機(jī)會(huì)點(diǎn)寫字樓中心區(qū)戰(zhàn)略地位的提升將有力促進(jìn)寫字樓價(jià)值的實(shí)現(xiàn),高端市場(chǎng)供求趨于平衡，中端和中高端處于供應(yīng)空白點(diǎn)商業(yè)市級(jí)商圈逐步形成，商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)，高檔和中高檔綜合商業(yè)、主題化特色商業(yè)存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)酒店五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，四星級(jí)酒店存在較大機(jī)會(huì)住宅高檔商務(wù)公寓及國(guó)際公寓將是中心區(qū)未來(lái)的稀缺產(chǎn)品目前十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)234城市綜合體，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值和市場(chǎng)整合力，滿足多元市場(chǎng)需求300米超高層物業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象和價(jià)值大規(guī)模商業(yè)配套如能科學(xué)定位，將有利于提升整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值公寓既填補(bǔ)了商務(wù)居住的市場(chǎng)空白，又強(qiáng)化了國(guó)際化的形象氣質(zhì)12價(jià)值點(diǎn)5酒店功能對(duì)寫字樓和公寓的價(jià)值提升作用明顯目前二十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)難點(diǎn)與矛盾點(diǎn)

目前二十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)234超高層寫字樓存在一定的銷售壓力，需重點(diǎn)突破四個(gè)地塊相對(duì)獨(dú)立，如不突破傳統(tǒng)思維，將嚴(yán)重影響商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目規(guī)模大，功能多，容易給市場(chǎng)造成形象識(shí)別的混亂開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)不確定因素多，存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)11難點(diǎn)目前二十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)沖突沖突沖突2矛盾點(diǎn)人流沖突裙樓商業(yè)公寓寫字樓目前二十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中高端寫字樓高端寫字樓檔次沖突矛盾點(diǎn)沖突沖突沖突公寓目前二十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)矛盾點(diǎn)形象沖突沖突沖突沖突商務(wù)人士居家人士購(gòu)物人士目前二十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略目前二十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體開發(fā)戰(zhàn)略目前二十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)——打造深圳標(biāo)志性的都市綜合體他是深圳最具特色的建筑集群之一

他是深圳最具影響力的都市綜合體之一

他是卓越品牌影響力的真正升華總體戰(zhàn)略定位目前二十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)關(guān)于戰(zhàn)略目標(biāo)的思考……以銷售和資金回籠為第一目標(biāo)？以樹立品牌和形象為第一目標(biāo)？品牌與銷售速度兩者都要……？我們的戰(zhàn)略目標(biāo)？√目前二十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)“集”——各項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，形成規(guī)模效應(yīng)；多業(yè)態(tài)整體推廣，以規(guī)?；?fù)合化增強(qiáng)品牌影響力和市場(chǎng)整合力，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化；“散”——結(jié)合開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)需求的，分階段分步驟逐步推向市場(chǎng)，價(jià)值不斷走高，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。集為大，散為活如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)……目前三十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)以300米寫字樓作為形象支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；“什么樣的客戶決定了什么樣的價(jià)值”，通過(guò)引進(jìn)寫字樓和商業(yè)優(yōu)質(zhì)客戶提升整體價(jià)值；以主題化和特色化的差異化形象氣質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。如何實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)……山不在高，有仙則名水不在深，有龍則靈目前三十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)開發(fā)模式

目前三十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)1開發(fā)模式模式1均衡開發(fā)模式Complex=office（辦公）+shopping（商業(yè)）+hotel（酒店）+apartment公寓+……

都市綜合體開發(fā)的四種模式模式2以寫字樓為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=office（主）+hotel+shopping+apartment+……模式3以酒店為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=hotel（主）

+office+shopping+apartment+……模式4以商業(yè)為為主導(dǎo)的開發(fā)模式Complex=shopping（主）+hotel+office+apartment+……目前三十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)案例（香港太古廣場(chǎng)）模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)酒店式公寓定位為——香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)目前三十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)案例（廣州中信廣場(chǎng)）定位為——廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號(hào)線總站模式2：以寫字樓為核心功能目前三十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)模式3：以酒店為核心功能案例（上海商城）五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體"citywithinacity"上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。目前三十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)案例（深圳華潤(rùn)中心）25萬(wàn)M2的購(gòu)物中心和步行街，2座甲級(jí)寫字樓，3座酒店式公寓，一座超五星級(jí)凱悅酒店，總建筑面積48萬(wàn)平方米。模式4：以商業(yè)為核心功能目前三十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)開發(fā)模式符合總體開發(fā)戰(zhàn)略，從整體上提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小以寫字樓為主導(dǎo)將增大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)難以打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)酒店為還建物業(yè)，且規(guī)模有限，檔次相對(duì)不高，不可能成為項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)3.6萬(wàn)㎡的體量不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目以酒店為主導(dǎo)的開發(fā)模式以商業(yè)為為主導(dǎo)的開發(fā)模式以寫字樓為主導(dǎo)的開發(fā)模式均衡開發(fā)模式目前三十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃建議目前三十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)234300米超高層物業(yè)樹立項(xiàng)目及區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升還建物業(yè)集中規(guī)劃于B地塊，并在定位及檔次上與自有物業(yè)形成差異寫字樓集中規(guī)劃于商務(wù)開發(fā)價(jià)值最高的A和C地塊，定位上體現(xiàn)差異商業(yè)集中規(guī)劃于A和C地塊，同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)劃及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上做整體考慮15D地塊功能規(guī)劃相對(duì)單一，周邊干擾最小，利于公寓價(jià)值的提升1地塊價(jià)值挖掘目前四十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊名西地塊建筑容積率15建筑面積商業(yè)面積16000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓300米辦公、旅館面積178013.6平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側(cè)≥3米，南側(cè)≥4.5米，西側(cè)≥6米，北側(cè)≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米西北、西南角各布置一棟塔樓，可通過(guò)二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場(chǎng)，與東側(cè)廣場(chǎng)形成整體沿中心七路和廣場(chǎng)周圍設(shè)置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機(jī)動(dòng)車停車位900個(gè)2總體規(guī)劃布局目前四十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)地塊名東地塊建筑容積率8建筑面積商業(yè)面積20000平米建筑高度或?qū)訑?shù)裙樓3層，塔樓120米辦公、旅館面積117871.52平米紅線要求及總體布局建筑退線要求：東側(cè)≥3米，南側(cè)≥4.5米，西側(cè)≥6米，北側(cè)≥5米地塊中間布置一條平行于福華三路的小區(qū)路，車道寬7.5米，人行道各3米東北、東南角各布置一棟塔樓，可通過(guò)二層連廊與相鄰建筑連接小區(qū)路以南布置總面積不小于1500平米的廣場(chǎng)，與西側(cè)廣場(chǎng)形成整體沿中心七路和廣場(chǎng)周圍設(shè)置連續(xù)騎樓，騎樓凈寬大于3.5米，凈高大于4.5米機(jī)動(dòng)車停車位650個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總體規(guī)劃布局目前四十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局宗地價(jià)值解析A地塊形象展示及開發(fā)價(jià)值最高的地塊，功能上考慮盈利性最佳的物業(yè)形態(tài)——寫字樓和商業(yè)。目前四十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局宗地價(jià)值解析B地塊受立交橋和缺乏展示面等因素的影響，其開發(fā)價(jià)值最小，10萬(wàn)㎡還建部分可集中規(guī)劃。目前四十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局宗地價(jià)值解析C地塊定位上與A地塊形成有效補(bǔ)充，依附于A地塊并實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化延伸——適合開發(fā)寫字樓和商業(yè)，同時(shí)強(qiáng)化商業(yè)部分與A地塊的整體性。目前四十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局宗地價(jià)值解析D地塊形象展示和人流組織較差，寫字樓及商業(yè)開發(fā)價(jià)值相對(duì)較弱，由于周邊干擾因素最少，適合開發(fā)高檔次公寓，依托于A、B、C地塊實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。目前四十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)A地塊(超高層甲級(jí)寫字樓)——高度274.3米（通過(guò)增加構(gòu)筑物達(dá)到300米）——標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡——層高4.1米（設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板）——中央空調(diào)B地塊(寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體)——高度212.6米——標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡——層高：寫字樓3.8米、公寓3.3米、酒店3.5米——中央空調(diào)C地塊(高層甲級(jí)寫字樓)——高度97.9米——標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡——層高3.7米——中央空調(diào)D地塊(頂級(jí)國(guó)際公寓)——高度95米——標(biāo)準(zhǔn)層1600㎡——層高3.3米——分體空調(diào)總體規(guī)劃布局目前四十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局地塊名稱A地塊建筑面積辦公115200㎡共計(jì)129200㎡商業(yè)14000㎡建筑層數(shù)地下3層共計(jì)地下3層地上65層裙樓3層寫字樓58層避難層4層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下5500㎡共計(jì)145700㎡裙樓一層4000㎡二、三層5000㎡塔樓2000㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m274.3m塔樓4.1m塔樓237.8m避難層5m避難層20m車位地上25個(gè)共計(jì)475個(gè)地下450個(gè)目前四十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局3層裙樓28層寫字樓14層公寓9層酒店客房地塊名稱B地塊建筑面積寫字樓50000㎡共計(jì)102000㎡（2000平米商業(yè)非還建面積）公寓25000㎡酒店25000㎡商業(yè)2000㎡（臨街）建筑層數(shù)地下3層共計(jì)地下3層地上57層裙樓3層寫字樓28層公寓14層酒店9層避難層3層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下5000㎡共計(jì)117000㎡裙樓3000㎡寫字樓1800㎡公寓1800㎡酒店1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m、5m裙樓16.5m212.6m寫字樓3.8m寫字樓106.4m公寓3.3m公寓46.2m酒店3.5m酒店31.5m避難層4m避難層12m車位地上25個(gè)共計(jì)425個(gè)地下400個(gè)目前四十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局地塊名稱C地塊建筑面積辦公39600㎡共計(jì)56600㎡商業(yè)17000㎡建筑層數(shù)地下3層共計(jì)地下3層地上25層裙樓3層塔樓22層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下4000㎡共計(jì)68600㎡裙樓一層5000㎡二、三層6000㎡塔樓1800㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m/5m裙樓16.5m97.9m塔樓3.7m塔樓81.4m車位地上25個(gè)共計(jì)350個(gè)地下325個(gè)目前五十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體規(guī)劃布局地塊名稱D地塊建筑面積公寓39585.12㎡共計(jì)44085.12㎡商業(yè)3000㎡會(huì)所1500㎡建筑層數(shù)地下3層共計(jì)地下3層地上27層裙樓1層會(huì)所1層塔樓25層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)地下4000㎡共計(jì)56085.12㎡裙樓3500㎡塔樓1600㎡建筑高度地下5m地下15m15m地上裙樓6.5m裙樓6.5m95m會(huì)所6m會(huì)所6m塔樓3.3m塔樓82.5m車位地上25個(gè)共計(jì)300個(gè)地下275個(gè)目前五十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)地塊建筑面積㎡辦公面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡酒店面積㎡高度m標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡標(biāo)準(zhǔn)層高m車位空調(diào)A地塊12920011520014000————274.320004.1475中央空調(diào)B地塊1020005000020002500025000212.618003.3/3.5/3.8425中央空調(diào)C地塊566003960017000————97.918003.7350中央空調(diào)D地塊44085.1——300039585.12——9516003.3300分戶空調(diào)合計(jì)331885.122048003600064585.1225000——————1650——總體規(guī)劃布局項(xiàng)目各指標(biāo)匯總統(tǒng)計(jì)目前五十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體形象定位目前五十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)——CBD國(guó)際商務(wù)旗艦突出核心價(jià)值突出規(guī)模效應(yīng)突出功能復(fù)合型商業(yè)單獨(dú)定位，規(guī)避矛盾點(diǎn)1總體形象定位突破方向目前五十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2案名推介卓越中央廣場(chǎng)釋由：金融業(yè)為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有良好的發(fā)展空間；“國(guó)際金融中心”擁有較高的認(rèn)知度和美譽(yù)度，對(duì)物業(yè)的品質(zhì)和形象有較強(qiáng)的支撐；環(huán)球金融中心備選：目前五十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目分析項(xiàng)目思考項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略目前五十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體營(yíng)銷策略目前五十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)品牌策略1中心區(qū)最高中心區(qū)檔次最全中心區(qū)功能最全中心區(qū)規(guī)模最大一個(gè)真正的城市運(yùn)營(yíng)商目前五十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)必須通過(guò)持續(xù)的品牌滲透和形象宣傳，與市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)期的交流（包括：社會(huì)責(zé)任、文化、理念、品味、服務(wù)、營(yíng)銷……），才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。品牌策略之長(zhǎng)期思維目前五十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)價(jià)值觀創(chuàng)新形象創(chuàng)新服務(wù)創(chuàng)新營(yíng)銷創(chuàng)新品牌策略之創(chuàng)新思維目前六十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式模式一形象主導(dǎo)模式模式二資金主導(dǎo)模式模式三資金+形象模式目前六十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)都市綜合體推盤模式一高端寫字樓國(guó)際公寓+中高端寫字樓商業(yè)形象主導(dǎo)模式推盤節(jié)奏目前六十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式二國(guó)際公寓中高端寫字樓高端寫字樓商業(yè)資金主導(dǎo)模式目前六十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)推盤節(jié)奏都市綜合體推盤模式三中高端寫字樓高端寫字樓+國(guó)際公寓商業(yè)資金+形象模式目前六十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)推盤節(jié)奏綜合體推盤模式三為項(xiàng)目的最佳選擇中高端寫字樓(C地塊)高端寫字樓+國(guó)際公寓（A/D地塊）商業(yè)資金+形象模式目前六十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)由于項(xiàng)目是整體開發(fā)，結(jié)合工程進(jìn)度，C地塊100米寫字樓先行入市并迅速實(shí)現(xiàn)銷售，在100米寫字樓銷售中期開始國(guó)際公寓和300米寫字樓高端客戶的招租，100米寫字樓銷售尾盤開始300米寫字樓銷售，裙樓沿街商業(yè)在300米寫字樓銷售的中后期銷售。商業(yè)主力店招商工作從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)即開始。年08年07年國(guó)際公寓100米寫字樓09年10年?duì)I銷工作組織商業(yè)銷售300米寫字樓商業(yè)招商目前六十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)寫字樓部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前六十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)客戶解讀市場(chǎng)掃描項(xiàng)目定位目前六十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)宏觀市場(chǎng)分析目前六十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)1歷年銷售分析2006年上半年累積銷售16.93萬(wàn)平米，同比上漲21.10%。預(yù)計(jì)全年銷售面積可突破30萬(wàn)平米。0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.33200528.4928.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.152006上半年16.93目前七十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)２月銷售面積010000200003000050000五月六月十月十一月十二月四月11556一月二月三月2005-20064594687484029052717388181948923746297356000005年第四季度集中入市面積達(dá)50多萬(wàn)平米，導(dǎo)致05年底銷售出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，并延續(xù)至06年一月；受春節(jié)及各樓盤低區(qū)放量基本結(jié)束的影響，2月份銷售勢(shì)頭回落，在供求兩方面因素的推動(dòng)下，銷售轉(zhuǎn)入下一輪上升通道。目前七十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3價(jià)格分析2006上半年寫字樓成交均價(jià)14259元/平米，同比上漲22.3%；受新盤入市的影響，第二季度成交均價(jià)有所回落。05000100002000015000銷售價(jià)格1Q2Q3Q4Q1Q2Q2005-2006117541155912012138851495313771目前七十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)目前七十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)02040608010019961997199819992000200120022003200420052006銷售面積32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4927.1528.4935批準(zhǔn)預(yù)售面積88.572428.7326.5412.343.3223.75355070501供求總量2005年深圳寫字樓的批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到新的頂峰,短期內(nèi)總體供求矛盾突出,預(yù)計(jì)2007年供求趨于平衡，中長(zhǎng)期看好.20073555目前七十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2供求結(jié)構(gòu)目前寫字樓市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，高端寫字樓供應(yīng)過(guò)剩而中端和中高端市場(chǎng)相對(duì)短缺，受“高端市場(chǎng)低端化”規(guī)律的影響，未來(lái)兩年深圳寫字樓的供給結(jié)構(gòu)將從“沙漏型”向“橄欖型”轉(zhuǎn)變。高端市場(chǎng)中高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)低端市場(chǎng)高端市場(chǎng)中端市場(chǎng)目前七十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3價(jià)格走勢(shì)結(jié)合深圳寫字樓目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)及同致行對(duì)深圳寫字樓的研究判斷，2006年深圳寫字樓價(jià)格上漲幅度預(yù)計(jì)在20%左右（低于2005年25%的上漲幅度），將達(dá)到歷史性的15000元/㎡。未來(lái)兩年內(nèi)市場(chǎng)將處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，在供求逐漸趨于平衡的情況下，受土地資源稀缺性及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好的雙重因素影響，價(jià)格將以15%左右的增幅穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2008年全市均價(jià)將達(dá)20000元/㎡。05000100002000015000銷售價(jià)格124912005年2003年101642004年99972006年150002007年170002008年20000目前七十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析目前七十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)05年06年05年現(xiàn)代國(guó)際

大中華廣場(chǎng)嘉里項(xiàng)目新世界中心榮超項(xiàng)目（原江勝）財(cái)富大廈07年08年星河發(fā)展中心年09時(shí)代廣場(chǎng)二期卓越世紀(jì)城2008年以前中心區(qū)推出的寫字樓基本銷售完畢；項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：榮超項(xiàng)目（原江勝大廈）、嘉里項(xiàng)目、高交會(huì)館項(xiàng)目；從市場(chǎng)環(huán)境及自身優(yōu)勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目有充分的理由做市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。高交會(huì)館項(xiàng)目1福田中心區(qū)目前七十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)寶安擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，是珠三角唯一的擁有空港和海港的區(qū)域，2006年寶安寫字樓拍賣樓面地價(jià)已突破6000元/平方米，預(yù)示寶安將成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，將分流深圳中心區(qū)的部分高端實(shí)業(yè)、物流、貿(mào)易客戶。寶安中心區(qū)規(guī)劃寫字樓超過(guò)40棟，潛在開發(fā)量近80萬(wàn)平方米。2寶安中心區(qū)地塊號(hào)地標(biāo)單位價(jià)格（萬(wàn)元）占地面積（M2）總建面（M2）辦公（M2）商業(yè)（M2）樓面地價(jià)（元/M2）A002—0012榮超地產(chǎn)140006649246002000640005691A002—0013榮超地產(chǎn)100006028208001702830004807A002—0020俊業(yè)地產(chǎn)1440054402323019730350061982006年4月12日寶安區(qū)政府進(jìn)行第一次商業(yè)辦公土地拍賣目前七十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)客戶解讀市場(chǎng)掃描項(xiàng)目定位目前八十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)客戶構(gòu)成2006上半年2005年3%30%8%7%13%12%16%6%2%37%5%8%9%14%18%7%其他投資類科技類中介服務(wù)實(shí)業(yè)類物流貿(mào)易金融類2003年6%10%4%5%20%8%30%17%2004年12%15%5%8%18%10%22%10%投資市場(chǎng)持續(xù)火爆，但價(jià)格價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，投資將受抑制；貿(mào)易、物流、實(shí)業(yè)類客戶一直是中心區(qū)的主要目標(biāo)客戶群；隨著金融業(yè)的全面開放，跨國(guó)實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐的比例將進(jìn)一步提高。目前八十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)客戶解讀市場(chǎng)掃描項(xiàng)目定位目前八十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)檔次定位目前八十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)物業(yè)檔次低中高客戶層面1檔次定位高中低中端市場(chǎng)高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)A地塊寫字樓目前八十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)物業(yè)檔次低中高客戶層面高中低中端市場(chǎng)高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)檔次定位C地塊寫字樓目前八十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)物業(yè)檔次低中高客戶層面高中低中端市場(chǎng)高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)檔次定位B地塊寫字樓目前八十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)客戶定位目前八十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2客戶定位國(guó)內(nèi)實(shí)力企業(yè)核心客戶；提高項(xiàng)目國(guó)際化品牌形象；重點(diǎn)客戶；達(dá)成項(xiàng)目銷售預(yù)期實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；世界500強(qiáng)企業(yè)跨國(guó)實(shí)力企業(yè)A地塊寫字樓目前八十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)客戶定位投資者核心客戶；提高項(xiàng)目國(guó)際化品牌形象；重點(diǎn)客戶；達(dá)成項(xiàng)目銷售預(yù)期實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；跨國(guó)實(shí)力企業(yè)國(guó)內(nèi)實(shí)力企業(yè)C地塊寫字樓目前八十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)價(jià)格定位目前九十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)定價(jià)原則：引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造價(jià)值新標(biāo)準(zhǔn)4價(jià)格定位由于本項(xiàng)目A地塊定位特殊，可供參照的同類型項(xiàng)目樣本不足，而且本項(xiàng)目推出時(shí)間較晚，不確定因素較多，屬于典型的無(wú)參考市場(chǎng)價(jià)格物業(yè)，傳統(tǒng)的定價(jià)方法難以準(zhǔn)確和客觀地反映本項(xiàng)目?jī)r(jià)值；本項(xiàng)目將采取“趨勢(shì)增長(zhǎng)定價(jià)法”的方式推導(dǎo)出項(xiàng)目?jī)r(jià)格.目前九十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)價(jià)格定位A地塊寫字樓25000/平方米（±5%）

圖表列舉中心區(qū)歷年來(lái)高端寫字樓售價(jià)，以及我司對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)，通過(guò)趨勢(shì)增長(zhǎng)定價(jià)法得出A地塊寫字樓售價(jià)：5%10%15%20%25%0%銷售均價(jià)增長(zhǎng)率0.0％12000110001600020000230009.1％25.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年10.0％25500目前九十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)價(jià)格定位20000元/平方米（±5%）圖表列舉中心區(qū)歷年來(lái)高度在100米左右寫字樓最高售價(jià)，以及增長(zhǎng)幅度走勢(shì)曲線，通過(guò)趨勢(shì)增長(zhǎng)定價(jià)法得出C地塊寫字樓售價(jià)：5%10%15%20%25%0%銷售均價(jià)增長(zhǎng)率0.0％11500105001260015700180009.1％10.0％25.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002003年2004年2005年2006年2007年2008年15.0％20700C地塊寫字樓目前九十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)公寓部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前九十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位目前九十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目前九十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)蛇口400套25000－99999元/月租賃型國(guó)際公寓招商地產(chǎn)泰格公寓國(guó)際公寓彩田路800套14000元投資型商務(wù)公寓星河地產(chǎn)星河世紀(jì)公寓商務(wù)公寓人民南路420套20000元商務(wù)辦公與酒店復(fù)合型公寓大中華匯展閣上步路600余套15000元投資型酒店公寓佳兆業(yè)佳兆業(yè)中心金田路與福華路交匯500余套16000元投資型酒店公寓新浩地產(chǎn)金中環(huán)華強(qiáng)北路520套13000元商住辦公型酒店公寓東方時(shí)代廣場(chǎng)東方時(shí)代深南東路2028號(hào)220套3200-9000元/月全租賃形式，提供酒店式管理羅湖區(qū)委羅湖商務(wù)中心深南大道6001號(hào)718套17000元全復(fù)式戶型，五星級(jí)酒店管理茂業(yè)集團(tuán)高檔酒店公寓世金漢宮地理位置套數(shù)價(jià)格主要特點(diǎn)開發(fā)商類型酒店公寓名稱

居住型酒店公寓商務(wù)型酒店公寓酒店式公寓酒店式公寓商務(wù)型復(fù)合酒店公寓1典型酒店公寓目前九十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)酒店公寓欣賞世金漢宮DetailsDetails金中環(huán)Details羅湖商務(wù)中心目前九十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2客戶構(gòu)成購(gòu)買客戶類型比例特性投資客70%目前高檔酒店式公寓的主要購(gòu)買群體企業(yè)高管20%家和辦公室以外的“第三居所”香港及國(guó)外客戶10%主要集中在羅湖及福田兩個(gè)區(qū)域購(gòu)買客戶類型目前九十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)客戶構(gòu)成使用客戶類型比例特性國(guó)內(nèi)高級(jí)商務(wù)人士65%國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的中高級(jí)管理人員港澳臺(tái)人士15%區(qū)域選擇集中在羅湖及福田國(guó)際商務(wù)人士20%貿(mào)易、物流、服務(wù)、金融保險(xiǎn)業(yè)為主使用客戶類型目前一百頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3發(fā)展趨勢(shì)受中心區(qū)整體規(guī)劃的影響，未來(lái)區(qū)域內(nèi)高檔公寓的供給嚴(yán)重不足，而隨著區(qū)域開發(fā)的逐漸成熟，將會(huì)有大量的高端商務(wù)人士進(jìn)駐中心區(qū)，其中國(guó)際型商務(wù)人士的比例將明顯提高，但目前符合這一群體居住文化習(xí)慣的公寓供給幾乎為零，存在較大的發(fā)展空間。目前一百零一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)4公寓市場(chǎng)總結(jié)342中心區(qū)目前公寓的購(gòu)買主要是投資者、企業(yè)高管、中小企業(yè)為主中心區(qū)尚缺乏針對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)高端商務(wù)人士定位的國(guó)際公寓單純高檔性還不能有效吸引目標(biāo)客戶，必須突出投資性和國(guó)際生活氛圍1未來(lái)中心區(qū)商務(wù)人士的居住辦公需求決定高檔公寓存在較大市場(chǎng)空間目前一百零二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)5外籍人士居住需求調(diào)查據(jù)政府部門統(tǒng)計(jì)在深圳就業(yè)的1.8萬(wàn)境外人員中（其中外籍人士約10000人），日本人占到38%，其次是韓國(guó)人（17%），日韓兩國(guó)的外籍人士占深圳所有外籍人員總數(shù)近五成；歐美國(guó)家又以美國(guó)人居多。2005年我司針對(duì)外籍人士在深的居住需求進(jìn)行了問卷調(diào)查，共計(jì)投放問卷250份，回收有效問卷216份，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論如下：目前一百零三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)區(qū)域分布7%11%22%9%41%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布蛇口片區(qū)國(guó)際化的居住氛圍吸引了大量外籍人士的進(jìn)駐。10%其他目前一百零四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)區(qū)域認(rèn)同度3%13%23%25%36%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布隨著福田中心區(qū)開發(fā)的逐漸成熟，國(guó)際化商務(wù)氛圍逐漸形成，外籍人士對(duì)福田中心區(qū)的認(rèn)同度大幅度上升。目前一百零五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)家庭構(gòu)成13%19%26%42%比例三口以上三口之家夫婦未婚家庭構(gòu)成未婚外籍人士比例達(dá)到42％，家庭構(gòu)成在1－2人的比例接近七成，結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。目前一百零六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)物業(yè)類型選擇2%34%58%6%比例酒店長(zhǎng)包房高檔公寓高檔社區(qū)別墅物業(yè)類型選擇別墅的家庭構(gòu)成在3人或3人以上，大多為國(guó)際企業(yè)派駐中國(guó)的高層管理人員；選擇高檔社區(qū)的以有小孩家庭及夫婦為主；

選擇公寓的主要為未婚的外籍人士為主；選擇酒店長(zhǎng)包房的主要以中短期商務(wù)公干為主。目前一百零七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)面積需求19%38%27%16%比例40－60㎡70－90㎡100－150㎡160－250㎡面積需求70－90平米之間的面積需求所占比例最高。目前一百零八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)選擇因素66%37%59%72%比例服務(wù)配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境外籍人士聚集區(qū)空間距離

選擇因素38%生活配套

29%裝修風(fēng)格

空間距離的遠(yuǎn)近、是否具有國(guó)際化的居住環(huán)境及項(xiàng)目的服務(wù)配套三項(xiàng)選擇比例最高。對(duì)于距離工作地點(diǎn)的交通時(shí)間的承受能力，數(shù)據(jù)顯示72%外籍人士的承受程度在20分鐘以內(nèi)。

目前一百零九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2972669999966666336250四房2122274500040000212176三房2502543500030000140118二房—265—25000—94單房經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型單位租金（元/月·㎡）整體租金（元/月）面積（㎡）戶型典型案例之泰格公寓泰格公寓的單位租金在200－300元/月·

㎡之間，與其他普通公寓相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)。目前一百一十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)隨著中心區(qū)國(guó)際化程度的不斷提高，區(qū)域未來(lái)將會(huì)有大量的高端商務(wù)人士進(jìn)駐，尤其是外籍商務(wù)人士，同時(shí)這部分群體對(duì)中心區(qū)的認(rèn)同度已大大提高，憑借空間距離上的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展前景廣闊；深圳外籍人士的家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，中小套型公寓存在巨大市場(chǎng)空間；商務(wù)人士看重國(guó)際化的生活圈子和服務(wù)，而目前深圳此種類型的物業(yè)嚴(yán)重稀缺，項(xiàng)目可借此實(shí)現(xiàn)突破；高端商務(wù)人士具有較高的租金承受力，將大大提高物業(yè)的投資價(jià)值。定位思考目前一百一十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目定位目前一百一十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3屬性定位1屬性定位小戶型公寓商務(wù)公寓酒店式公寓國(guó)際公寓國(guó)際公寓的檔次高于其他類型的公寓，其目標(biāo)客戶的高租金承受力有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。D地塊公寓目前一百一十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)頂級(jí)豪華型高檔型舒適型經(jīng)濟(jì)型2檔次定位D地塊公寓打造一個(gè)國(guó)際化的頂級(jí)居住環(huán)境，保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)。目前一百一十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)4運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)商投資客租賃客國(guó)際性管理公司委托管理傭金酒店式管理依托外籍人士較高的租金承受力，大大提高物業(yè)的投資價(jià)值，以此促進(jìn)項(xiàng)目銷售。目前一百一十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3客戶定位目標(biāo)使用客戶：主要針對(duì)中高端外籍商務(wù)人士，國(guó)內(nèi)高端商務(wù)人士作為有效補(bǔ)充。目標(biāo)購(gòu)買客戶：依托使用客戶的高租金承受力，強(qiáng)化項(xiàng)目的投資價(jià)值，以長(zhǎng)期投資客為主?？蛻纛愋屯饧虅?wù)人士國(guó)內(nèi)高端商務(wù)人士投資客使用客戶70%30%——購(gòu)買客戶——10%90%目前一百一十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)6價(jià)格定位定價(jià)原則：引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造價(jià)值新標(biāo)準(zhǔn)由于本項(xiàng)目定位特殊，可供參照的同類型項(xiàng)目樣本不足，而且本項(xiàng)目推出時(shí)間較晚，不確定因素較多，屬于典型的無(wú)參考市場(chǎng)價(jià)格物業(yè)，傳統(tǒng)的定價(jià)方法難以準(zhǔn)確和客觀地反映本項(xiàng)目?jī)r(jià)值。本項(xiàng)目將采取“趨勢(shì)增長(zhǎng)定價(jià)法”推導(dǎo)出項(xiàng)目?jī)r(jià)格。目前一百一十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)23000/平方米（±5％）圖表列舉中心區(qū)歷年來(lái)頂級(jí)酒店式商務(wù)公寓的價(jià)格，以及增長(zhǎng)幅度走勢(shì)曲線，通過(guò)趨勢(shì)增長(zhǎng)定價(jià)法得出D地塊頂級(jí)國(guó)際公寓售價(jià)：5%10%15%20%25%0%銷售均價(jià)增長(zhǎng)率1550018000200000.0％15.0％15.0％30%0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年15.0％23000目前一百一十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)市場(chǎng)掃描項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議目前一百一十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目建議原則檔次

成本

針對(duì)國(guó)際人士的居住特性提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)

超越≠超支。進(jìn)駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次。目前一百二十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)——5%68㎡95%42－50㎡——世金漢宮——30%58－76㎡——70%32－36㎡佳兆業(yè)中心5%80－110㎡60%50－60㎡——35%30㎡金中環(huán)比例面積比例面積比例面積比例面積三房二房一房單房戶型項(xiàng)目名稱戶型設(shè)計(jì)建議1傳統(tǒng)酒店式公寓的戶型以單房和兩房為主，戶型設(shè)計(jì)較小，80平米以下的戶型占到9成。傳統(tǒng)酒店式公寓戶型情況目前一百二十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)5%250－336㎡20%176－212㎡30%118－140㎡45%94㎡泰格公寓比例面積比例面積比例面積比例面積四房三房二房單房戶型項(xiàng)目名稱泰格公寓為涉外服務(wù)性質(zhì)的公寓，其戶型全為90平米以上的大戶型，有別于傳統(tǒng)的酒店式公寓。戶型設(shè)計(jì)建議泰格公寓戶型情況目前一百二十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)建議15%130－150三房45%90－100兩房40%60－70一房面積比例面積（㎡）戶型在充分考慮在深外籍人士的家庭構(gòu)成情況及其面積需求的前提下，我司建議戶型設(shè)計(jì)以一房和兩房為主，輔以少量三房，具體戶型面積比例如下表：目前一百二十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2大堂精致、典雅、簡(jiǎn)約、大方原則：目前一百二十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3會(huì)所項(xiàng)目1500㎡的會(huì)所面積重點(diǎn)規(guī)劃康體休閑功能，打造一個(gè)國(guó)際人士溝通交流的平臺(tái)。目前一百二十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)精致、西式居家式裝修風(fēng)格4裝修目前一百二十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)5管理管理公司：國(guó)際性的管理公司提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)，以服務(wù)提升物業(yè)的國(guó)際化品質(zhì)；物業(yè)內(nèi)部管理及服務(wù)人員、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、電梯等語(yǔ)音系統(tǒng)都以英語(yǔ)作為第一語(yǔ)言；一個(gè)外籍人士居住、交流的國(guó)際平臺(tái)建設(shè)及維護(hù)。目前一百二十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)酒店部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前一百二十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)市場(chǎng)格局目前一百二十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)1深圳酒店布局020408060數(shù)量100羅湖福田南山寶安龍崗鹽田五星級(jí)三星級(jí)四星級(jí)總量1924261105512962656932017130133102572359333120五星級(jí)酒店主要集中在羅湖區(qū)，福田發(fā)展?jié)摿薮?；同羅湖、南山相比福田四星級(jí)酒店數(shù)量最少。目前一百三十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2酒店入住率分析50%52%54%56%58%60%62%64%19971998199920002001200220032004199656%57%55%58%62.5%64.3%64.1%55%60.6%

03年非典過(guò)后，深圳酒店入住率連年攀升；

2005年入住率比2004年增長(zhǎng)1.4%,達(dá)到62%.200562%目前一百三十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)3酒店月入住率30405060702月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月205265.369.363.760.464.767.461.267.567.567.155.359.835.929.142.159.960.56365.666.662.661.758.5947.657.363.8463.448.1657.461.4963.8458.660.3859.2765.136260.8966.563.2158.1202年04年03年05年自2002年以來(lái)深圳酒店入住率保持在60%以上，整體表現(xiàn)平穩(wěn)；2006年上半年同比略有增長(zhǎng)，保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。60.2064.8862.1764.4262.5061.5965.1906年54.4257.2065.8269.1460.7059.8063.9454.42目前一百三十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)4各區(qū)入住率分析10%20%30%40%50%60%70%80%福田南山寶安龍崗鹽田羅湖63.34%70.63%70.25%54.48%37.64%44.27%特區(qū)內(nèi)酒店入住率明顯高于特區(qū)外；福田酒店入住率為全市最高。目前一百三十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)5小結(jié)羅湖區(qū)酒店市場(chǎng)份額及酒店數(shù)量均居首位；星級(jí)酒店主要集中在羅湖、福田、南山等關(guān)內(nèi)區(qū)域；城市重心西移，福田、南山、寶安等酒店入住率及房?jī)r(jià)連年增長(zhǎng)；福田區(qū)現(xiàn)有酒店市場(chǎng)規(guī)模與其城市地位不符，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展前景看好；目前一百三十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局目前一百三十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)1分星級(jí)開房率

05全市五星級(jí)、四星級(jí)酒店開房率均高于全市平均水平；高星級(jí)酒店、快捷酒店較受市場(chǎng)追捧。0.0010％20％30％40％50％60％70％四星一星三星二星未評(píng)星全市五星73.3367.5263.6061.6374.3355.4061.92深圳酒店開房率（分星級(jí)）目前一百三十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)0200300400500全市星級(jí)酒店房?jī)r(jià)均比05年有小幅上升趨勢(shì)；267.83170.16293.74600四星一星三星二星未評(píng)星全市五星325.68393.12654.24深圳酒店平均房?jī)r(jià)（分星級(jí)）170.802分星級(jí)房?jī)r(jià)目前一百三十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)益田、福華路交匯處

暫不確定卓越集團(tuán)★★★★★卓越酒店大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)320套2006年底喜來(lái)登集團(tuán)大中華國(guó)際實(shí)業(yè)★★★★★喜來(lái)登酒店地理位置客房數(shù)開業(yè)時(shí)間管理公司開發(fā)商星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

酒店名稱

福田中心區(qū)南側(cè)596套2007年底香格里拉集團(tuán)嘉里建設(shè)香格里拉酒店★★★★★麗茲?卡爾頓福華三路與中心六路交匯處250套2008年萬(wàn)豪集團(tuán)星河地產(chǎn)★★★★★車公廟400余套2007年萬(wàn)豪集團(tuán)深圳萬(wàn)豪酒店投資集團(tuán)萬(wàn)豪酒店★★★★★十三姐妹摟375套2005年底馬可孛羅酒店集團(tuán)原特美思廣場(chǎng)馬哥孛羅酒店★★★★麗思卡爾頓酒店3區(qū)域酒店格局彩田南路221套1999年國(guó)際商務(wù)酒店——景軒酒店深南大道6001號(hào)

156套1997年政府深圳市政府★★★★★五洲賓館★★★★★2008年——目前一百三十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)05年07年06年香格里拉酒店喜來(lái)登酒店卓越世紀(jì)城酒店

麗思卡爾頓酒店萬(wàn)豪酒店馬哥孛羅酒店08年09年中心區(qū)酒店推出量日益增加，2007年將達(dá)到歷史頂峰；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，超高檔酒店成為未來(lái)主力供應(yīng)品種。10年4競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間分析時(shí)代廣場(chǎng)二期酒店目前一百三十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)福田CBD五星級(jí)酒店過(guò)于集中，未來(lái)區(qū)域內(nèi)高檔酒店客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈；為避免同喜來(lái)登等高星級(jí)酒店正面交鋒，建議走差異化路線；準(zhǔn)五星（四星級(jí)硬件、五星級(jí)服務(wù)）將是項(xiàng)目發(fā)展方向。5小結(jié)目前一百四十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目定位目前一百四十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)物業(yè)檔次低中高客戶層面1檔次定位高中低準(zhǔn)五星酒店四星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)四星級(jí)硬件、五星級(jí)服務(wù)目前一百四十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)2酒店主題定位——CBD·白金四星級(jí)商務(wù)酒店目前一百四十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)商業(yè)部分總論部分寫字樓部分公寓部分酒店部分商業(yè)部分目前一百四十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)惠陽(yáng)世貿(mào)廣場(chǎng)大型商務(wù)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。惠陽(yáng)首家最大型的高級(jí)寫字樓、主題式購(gòu)物公園、商務(wù)公寓的綜合體。建筑面積：15.6萬(wàn)㎡其中：寫字樓：6萬(wàn)㎡商業(yè)：5.5萬(wàn)㎡商務(wù)公寓：4.1萬(wàn)㎡經(jīng)典案例目前一百四十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)鄭州新長(zhǎng)城國(guó)際街區(qū)鄭州首席國(guó)際化街區(qū)，是2006年鄭州城區(qū)高端大盤代表性項(xiàng)目之一。建筑面積：32萬(wàn)㎡其中：住宅：10萬(wàn)㎡商業(yè):6.6萬(wàn)㎡寫字樓：4.1萬(wàn)㎡地下：6.3萬(wàn)㎡酒店公寓：4.8萬(wàn)㎡經(jīng)典案例目前一百四十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)經(jīng)典案例安陽(yáng)大華國(guó)際商都安陽(yáng)大華國(guó)際商都位于河南省安陽(yáng)市，總建面20余萬(wàn)平米，是集購(gòu)物公園、休閑、娛樂、專業(yè)市場(chǎng)（家居、建材、小商品、家電、輕紡）等多位一體的超大型商業(yè)綜合體建筑。已于2006年5月開始銷售和招商。目前一百四十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)位于鄭州市中心，被譽(yù)為鄭州長(zhǎng)安街的金水大道和未來(lái)大道交匯處，被譽(yù)為“鄭州地王”。建筑面積：100萬(wàn)㎡其中：住宅：60萬(wàn)㎡商業(yè)：15萬(wàn)㎡寫字樓：10萬(wàn)㎡公寓：10萬(wàn)㎡酒店：5萬(wàn)㎡經(jīng)典案例鄭州曼哈頓廣場(chǎng)目前一百四十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)目前一百四十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)東門人民南華強(qiáng)北福田中華僑城南山寶安龍崗東門人民南華強(qiáng)北福田中華僑城南山寶安龍崗八大商圈領(lǐng)舞鵬城目前一百五十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)深圳商圈發(fā)展模式商業(yè)中心單個(gè)商圈多商圈共存多核心商圈發(fā)展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）有別于一般城市的同心圓放射式擴(kuò)展，深圳呈現(xiàn)帶狀，由單一商圈演化為多商圈并存的格局；由從前單一的東門商圈，逐步發(fā)展出華強(qiáng)北、中心區(qū)、南山等多商圈；目前一百五十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)東門人民南華強(qiáng)北中心區(qū)南山寶安龍崗高中低帶狀波浪式前進(jìn)（DEVELOPMENTMODEOFWAVE）深圳帶狀商圈的發(fā)展并非簡(jiǎn)單的平鋪，而是呈現(xiàn)高低錯(cuò)落的波浪式特征；中心區(qū)在所有的因其高起點(diǎn)規(guī)劃、環(huán)境、地域人群等優(yōu)勢(shì)，將成為一特色精品業(yè)態(tài)匯聚高檔市級(jí)商圈。深圳商圈發(fā)展格局目前一百五十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起同致行對(duì)深圳商業(yè)模式演變的研究目前一百五十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)第一代商業(yè)是指?jìng)鹘y(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)第二代商業(yè)是指超市和百貨20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)第三代商業(yè)是指購(gòu)物中心SHOPPINGMALL20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)第四代商業(yè)是指STREETMALL也稱LIFESTYLECENTER,即生活體驗(yàn)中心20世紀(jì)80年代20世紀(jì)90年代21世紀(jì)第一代商業(yè)模式1980-19891990-19992000-20052005后第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)興起第四代商業(yè)興起目前一百五十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)第四代商業(yè)模式是建立在“體驗(yàn)消費(fèi)”時(shí)代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗(yàn)消費(fèi)則追求感性與情境的訴求，倡導(dǎo)“在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑”，注重與商品的互動(dòng)，這是一個(gè)娛樂化的消費(fèi)。STREETMALL的特征開放性多元性體驗(yàn)性便利性目前一百五十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)在STREETMALL交通非常便捷，擁有充足的停車位，人們感到的就是往來(lái)的從容與便捷。開放性通過(guò)充滿風(fēng)情的時(shí)尚步行街將購(gòu)物中心連接起來(lái)，人們不僅可以在舒適的室內(nèi)購(gòu)物中心享受購(gòu)物與消費(fèi)的樂趣，還可以徜徉在開放的室外步行街，體驗(yàn)“在購(gòu)物中悠閑，在悠閑中購(gòu)物”的情趣。STREETMALL是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲于一體的體驗(yàn)商業(yè)。多元性體驗(yàn)性STREETMALL在設(shè)計(jì)上要非常的獨(dú)特、時(shí)尚和風(fēng)情化，琳瑯滿目的時(shí)尚商品、在露天喝咖啡和看報(bào)紙的人們、東西薈萃的風(fēng)情美食、還有廣場(chǎng)、街區(qū)、中庭、雕塑、噴泉…到處洋溢著新都市主義的時(shí)尚、閑逸、愉悅與情調(diào)！便利性目前一百五十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)目前一百六十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)序號(hào)名稱建筑面積1怡景中心城10萬(wàn)2晶島國(guó)際13萬(wàn)3

CoCoPark8.5萬(wàn)4天虹購(gòu)物廣場(chǎng)3.6萬(wàn)5麗思卡爾頓名店2萬(wàn)6第三空間3萬(wàn)合計(jì)40萬(wàn)（加之未統(tǒng)計(jì)的約為60萬(wàn)）知名商家品牌百貨：天虹、太平洋；超市：家樂福、吉之島；影院：華納影院、百老匯；餐飲：星巴克咖啡、王子廚房、舞鶴日本料理目前一百六十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱怡景中心城建筑面積12萬(wàn)㎡，商業(yè)面積10萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體的生態(tài)型休閑購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例時(shí)尚百貨（1.5萬(wàn)）、餐飲娛樂（2.7萬(wàn)）、家樂福（2萬(wàn)）、專賣店（3.8萬(wàn)）L1都會(huì)時(shí)尚UG活力休閑潮流個(gè)性服飾美食廣場(chǎng)G青春動(dòng)感少女少淑美容中西快餐B1家樂福主力商家家樂福、華納影院、仙蹤林、麥當(dāng)勞、賽百味、元綠目前一百六十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱晶島國(guó)際廣場(chǎng)建筑面積128500㎡商業(yè)約為8萬(wàn)，地上1層，地下3層（另有中間層）項(xiàng)目定位中高檔百貨商場(chǎng)及主題商店，集購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、展示、旅游為一體的頂尖MALL。業(yè)態(tài)規(guī)劃超市（19％）、百貨及主題商店（38％）、餐飲（25％）、展示（4％）、娛樂休閑（9％）、服務(wù)業(yè)類（5％）。主力商家沃爾瑪目前一百六十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱CoCopark建筑面積8.5萬(wàn)平米，地下2層，地上3層。項(xiàng)目定位集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的園林情景式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃超市（19％）、百貨及主題商店（38％）、餐飲（25％）、展示（4％）、娛樂休閑（9％）。服務(wù)業(yè)類（5％）。B2：DISCO、健身會(huì)所、美容SPA、停車場(chǎng)；B1：大型美食廣場(chǎng)、時(shí)尚超市、國(guó)際連鎖餐飲店、時(shí)尚數(shù)碼連鎖店、生活配套項(xiàng)目及健康保健品連鎖店；L1：國(guó)際流行服飾街、精品連鎖店、日韓時(shí)尚風(fēng)情街、特色餐飲酒吧街珠寶、化妝品；L2：國(guó)際影院、設(shè)計(jì)師品牌潮流地帶、休閑運(yùn)動(dòng)主題街、書店及時(shí)尚餐飲；L3：高檔中式酒樓、主題餐廳、風(fēng)味餐廳、纖體美容、藝術(shù)長(zhǎng)廊；主力商家吉之島、影院百老匯、星巴克咖啡、王子廚房、舞鶴日本料理、PAPAJOHN‘S、意大利餐飲酒卡爾·丹頓、梵思諾、ONLY、VEROMODA將于9月30日開業(yè)。目前一百六十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱天虹購(gòu)物廣場(chǎng)建筑面積3.8萬(wàn)項(xiàng)目定位中高檔百貨2004年4月開業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1F：主營(yíng)國(guó)際名品、化妝品、淑女裝、皮鞋皮具、兒童用品;2F:主營(yíng)紳士裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、家居、超市，并配有咖啡廳、中西餐廳、書吧、美容美發(fā)等配套評(píng)價(jià)天虹購(gòu)物廣場(chǎng)切合中心區(qū)的人群特征，檔次定位較高，但由于中心區(qū)商業(yè)尚未形成、生意較為平淡目前一百六十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱第三空間地理位置深南大道×彩田南路建筑面積3萬(wàn)㎡車位640項(xiàng)目定位頂級(jí)品牌高檔廚衛(wèi)及家居家飾為主的大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃－1F:家居超市；1F:頂極廚衛(wèi)；2F：廚房概念店、廚房餐具類家居用品；3F:衛(wèi)浴及家居用品；4F:燈飾系列包括品牌燈飾形象店、客廳、臥室燈飾用品及各類創(chuàng)意燈飾。評(píng)價(jià)在項(xiàng)目片區(qū)，現(xiàn)已有小的家居商圈，結(jié)合本項(xiàng)目的地段交通劣勢(shì)，專業(yè)化、高端化、目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)定位乃是必然選擇。目前一百六十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目名稱麗思卡爾頓名店廣場(chǎng)建筑面積2萬(wàn)㎡4層項(xiàng)目定位奢侈品牌服飾、箱包、飾品，專為各國(guó)政要、社會(huì)名流及成功人士提供匹配的購(gòu)物休閑享受。評(píng)價(jià)依托白金五星級(jí)豪華酒店及會(huì)展經(jīng)濟(jì)，有效差異化，填補(bǔ)中心區(qū)商圈高檔奢侈品空白。目前一百六十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)商圈特征商圈評(píng)判體系內(nèi)容商業(yè)分布以寫字樓裙樓商業(yè)和集中式商業(yè)為主，起點(diǎn)高、基礎(chǔ)薄、氛圍弱業(yè)態(tài)規(guī)劃以購(gòu)物中心、百貨、商務(wù)配套和餐飲休閑為主檔次定位中高檔次定位為主消費(fèi)群體以商務(wù)人員、公務(wù)員、境內(nèi)外游客及高收入群體等為主外部環(huán)境商圈內(nèi)高檔住宅、寫字樓和酒店成群聚齊，但由于商業(yè)滯后于住宅及寫字樓，整體商業(yè)氛圍不足目前一百六十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)商圈發(fā)展趨勢(shì)及啟示中心區(qū)是深圳未來(lái)的行政、文化中心及主要商務(wù)中心，未來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)高檔商圈。怡景、晶島、COCOPARK購(gòu)物公園以及福華地下商業(yè)街等商業(yè)的進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)急劇升溫；大型購(gòu)物中心成為主力明星，主題性百貨及主題性專業(yè)市場(chǎng)尚存一定市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目的定位必須符合中心區(qū)未來(lái)購(gòu)物人群的特征，并與現(xiàn)存項(xiàng)目產(chǎn)生一定的差異化，才能購(gòu)立足于市場(chǎng)。目前一百六十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)目前一百七十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)ACBD西側(cè)：16000東側(cè)：20000項(xiàng)目指標(biāo)目前一百七十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)地塊西側(cè)地地東側(cè)周邊環(huán)境目前一百七十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)ACBD內(nèi)部廣場(chǎng)地塊商業(yè)價(jià)值分析目前一百七十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)ACBD內(nèi)部廣場(chǎng)人流主入口人流次入口A地塊：ⅰ類緊鄰中心區(qū)干道上部為超高層甲級(jí)寫字樓，形象最高會(huì)展中心及其他商業(yè)直接輻射面B地塊：ⅳ類深處地塊內(nèi)部，西面及南面無(wú)商業(yè)氛圍上部為寫字樓、公寓、酒店聯(lián)體交通條件較差C地塊：ⅱ

類緊鄰中心區(qū)干道上部為高層甲級(jí)寫字樓會(huì)展中心及其他商業(yè)第二輻射面北側(cè)商業(yè)氛圍稍好，東側(cè)商業(yè)氛圍一般，D地塊：ⅲ類地塊內(nèi)部，人流引導(dǎo)差上部為頂級(jí)國(guó)際公寓東側(cè)商業(yè)氛圍一般，目前一百七十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)優(yōu)勢(shì)（S）區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高、片區(qū)形象高臨街面較長(zhǎng)有利于差異化定位復(fù)合業(yè)態(tài)支持近鄰會(huì)展中心劣勢(shì)威脅（WT）區(qū)域商業(yè)氛圍不足項(xiàng)目商業(yè)分布零散業(yè)態(tài)及檔次限制人流動(dòng)線隔斷目前一百七十五頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)機(jī)會(huì)（O）區(qū)域建設(shè)加速，商業(yè)逐步成熟片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)單一、存在一定市場(chǎng)空間威脅（T）眾多商業(yè)相繼推出，競(jìng)爭(zhēng)壓力大目前一百七十六頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存成功的關(guān)鍵在于解決面臨的核心問題目前一百七十七頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目難點(diǎn)問題一：項(xiàng)目商業(yè)分布分散，不便于統(tǒng)一規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)；問題二：規(guī)模有限，概念營(yíng)造空間及商業(yè)受關(guān)注程度低；問題三：地處CBD近邊緣位置，人流量及吸引力受限。問題四：開發(fā)難度高，需要與其他產(chǎn)品相協(xié)調(diào)。ACBD內(nèi)部廣場(chǎng)目前一百七十八頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)項(xiàng)目思考思考一：如何如何順應(yīng)中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展特征，進(jìn)行有效的差異化共贏，解決發(fā)展的方向性問題？思考二：如何有效降低項(xiàng)目規(guī)模小、布局分散、集中度低所產(chǎn)生的價(jià)值損耗，最大化項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值？思考三：業(yè)態(tài)應(yīng)如何定位才能形成項(xiàng)目的亮點(diǎn)與特色，增強(qiáng)項(xiàng)目輻射廣度和深度，解決后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題？思考四：如何與寫字樓、公寓等產(chǎn)品相協(xié)調(diào)，進(jìn)行價(jià)值互動(dòng)？項(xiàng)目思考目前一百七十九頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)應(yīng)該加上項(xiàng)目解析篇中心區(qū)商圈分析整體商圈分析戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)目前一百八十頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目而言，我們有兩種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略可選擇：以差異化戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)；以低風(fēng)險(xiǎn)跟隨戰(zhàn)略占領(lǐng)市場(chǎng)。同致行認(rèn)為:本項(xiàng)目的規(guī)模不大，布局零散，而且地理位置略偏，人流不足，走跟隨競(jìng)爭(zhēng)策略幾乎毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，走差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是本項(xiàng)目的最佳出路，關(guān)鍵是要找出本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？傮w戰(zhàn)略思想√目前一百八十一頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)商業(yè)倫理觀“”——競(jìng)爭(zhēng)與互補(bǔ)總體戰(zhàn)略思想目前一百八十二頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略：在客戶定位上與中心區(qū)大型商業(yè)保持一致，鎖定中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)互補(bǔ)策略：在商業(yè)形態(tài)，主題定位和消費(fèi)形式上與中心區(qū)主流商業(yè)形成差異化，共存共榮總體戰(zhàn)略思想目前一百八十三頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)同致行認(rèn)為：充分滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求、強(qiáng)化主題風(fēng)格與悠閑體驗(yàn)式的消費(fèi)是本項(xiàng)目可以打造的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)想目前一百八十四頁(yè)\總數(shù)二百一十頁(yè)\編于十二點(diǎn)總體戰(zhàn)略構(gòu)想以開放式、體驗(yàn)式、主題化、個(gè)性化的定位，增強(qiáng)目的性消費(fèi)，擴(kuò)大商圈幅射范圍；無(wú)論項(xiàng)目本身還是進(jìn)駐的商家都要體現(xiàn)個(gè)性化；充分挖掘消費(fèi)者潛在需求，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；一切以經(jīng)營(yíng)為核心，確?？沙掷m(xù)發(fā)展。打造CBD第四代街區(qū)商業(yè)模式