房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機會選擇

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策

與機會選擇

南京大學(xué)商學(xué)院葛揚一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它是對房地產(chǎn)投資項目的一些根本性問題，諸如建設(shè)地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗，對房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益和社會效益具有現(xiàn)實和深遠的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟特點決定了這一點。一方面，房地產(chǎn)投資項目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個房地產(chǎn)項目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟效益，而且建設(shè)地點一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動和變更。另一方面，房地產(chǎn)投資項目建設(shè)周期長，占用和消耗人力、物力、財力多，一旦開工建設(shè)，就不可間斷，否則，會拖延工期，積壓和浪費已投入的大量人力、物力和財力，同時由于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯過了最佳的投入市場的時間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。房地產(chǎn)投資項目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟特點，就要求在房地產(chǎn)項目建設(shè)之前重視投資決策。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險因素多，經(jīng)營決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營決策可以使公司獲得利潤，不斷發(fā)展壯大；而錯誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營的外部環(huán)境主要有經(jīng)營環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營環(huán)境。經(jīng)營環(huán)境的中心內(nèi)容是市場。正確的經(jīng)營決策，抓住了有利的投資機會，就可使公司不斷盈利，在競爭中立于不敗之地。3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營目的是社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。只有進行科學(xué)的經(jīng)營決策，才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進行合理的安排、有效的利用，以達到預(yù)期的最大經(jīng)濟效益，同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國民經(jīng)濟發(fā)展2、宏觀經(jīng)濟政策（短期、長期）3、地方相關(guān)政策法規(guī)4、城市收入水平和增長速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展?fàn)顩r

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

1、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。2、擬訂房地產(chǎn)投資方案在進行房地產(chǎn)投資決策的過程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟學(xué)原理給予評價，即該房地產(chǎn)項目在技術(shù)上是否先進，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟上是否合算及財務(wù)上是否盈利。3、測量風(fēng)險由于房地產(chǎn)項目投資量大，建設(shè)周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險相對其它投資項目要大。進行房地產(chǎn)投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經(jīng)濟效益，還要測量其可能承擔(dān)的風(fēng)險，確定每一個方案在收益上的可靠性。4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。5、分析與評價方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進行選擇之前，對其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性分析，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進行比較做出評價。對決策和行動方案有一定約束條件的限制因素進行分析，以在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對每一個備選方案可能發(fā)生的潛在問題做科學(xué)的預(yù)測，以便事先防范，減少潛在問題發(fā)生的可能性。6、選擇方案選擇方案不僅是整個決策過程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé)，同時，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。四、房地產(chǎn)投資決策的原則

1、經(jīng)濟效益原則獲得利潤、不斷發(fā)展，是每個企業(yè)必須面對的市場經(jīng)濟要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此。開發(fā)商在對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目進行決策時，必須將房地產(chǎn)項目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項目才能確定為開發(fā)項目。這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟效益原則。2、科學(xué)化、民主化原則房地產(chǎn)投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設(shè)過程十分復(fù)雜，因此，要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化、民主化原則。所謂科學(xué)決策程序，就是堅持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對房地產(chǎn)項目進行調(diào)查研究和論證，然后再進行投資決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應(yīng)該采取“先決策，后論證”這種違反客觀規(guī)律的做法。3、系統(tǒng)性原則影響房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進行房地產(chǎn)投資決策時，首先要深入調(diào)查和搜集各方面的投資信息，并對其進行科學(xué)的分析和研究。4、時間性原則投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發(fā)成本。

房地產(chǎn)項目投資先于房地產(chǎn)項目收益而發(fā)生，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須考慮到不同時間的資金其價值是大不相同的，先期投入的資金和后期產(chǎn)生的收益金，雖然在價格上一致，但它們在價值上卻是十分不同的，這其中最直接的就是利息問題。5、風(fēng)險控制的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時，要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行必要的預(yù)測，并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi)。

這既要求房地產(chǎn)開發(fā)商在確定自己的目標(biāo)時留有一定的合理余地，同時更主要是要求房地產(chǎn)開發(fā)商在實施房地產(chǎn)投資方案的過程中采取一切盡可能采取的方法和措施，盡量把風(fēng)險降到最小程度。6、責(zé)任制原則所謂責(zé)任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風(fēng)險負有不可推倭的責(zé)任。必須建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的房地產(chǎn)投資決策責(zé)任制，是確保房地產(chǎn)項目投資決策的科學(xué)性，避免和減少投資決策失誤的重大措施。

7、選擇性原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時必須有兩個以上的房地產(chǎn)項目可供選擇，而且每個項目也應(yīng)考慮多種開發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時能有一個優(yōu)化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。

五、房地產(chǎn)投資決策方法

1、確定型決策方法確定型決策方法（DecisionUnderCertainty）是指房地產(chǎn)決策方案中有待實現(xiàn)的條件是確定的，其結(jié)果也是明確的，這類決策問題為確定型決策問題。確定型決策是指一個方案只有一種確定的結(jié)果，只要比較各個方案，就可以作出決策。一般地說，涉及到房地產(chǎn)投資的土地費、建筑面積、建筑類型、專業(yè)人士費、利率、廣告費等問題的決策都屬于確定型決策的范圍。應(yīng)用確定型決策需具備的條件：第一，可供決策的可行方案有若干個；第二，未來的經(jīng)濟事件的自然狀態(tài)是完全確定的；第三，每個方案的結(jié)果是唯一的，并可計量。2、風(fēng)險型決策風(fēng)險型決策方法（DecisionUnderRisk）是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，存在著某種不可控制的風(fēng)險因素，一個方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果進行風(fēng)險型決策應(yīng)具備以下幾個條件：第一，要確定決策者希望達到的明確目標(biāo)（獲利大或虧損?。?；第二，要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；第三，每個方案要存在兩種或兩種以上，不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；第四，三不同方三案在不三同自然三狀態(tài)下三相應(yīng)的三損益值三可以計三算；第五，三決策者三根據(jù)科三學(xué)的理三論和經(jīng)三驗，可三預(yù)先估三計或計三算出自三然狀態(tài)三出現(xiàn)的三概率。這種房三地產(chǎn)投三資決策三由于無三法控制三，其影三響決策三結(jié)果的三某種自三然狀態(tài)三，要在三一定的三概率條三件下作三出，需三要冒一三定的風(fēng)三險，故三稱之為三風(fēng)險型三決策。3、不確三定型決三策方法一個風(fēng)三險事件三在某一三系統(tǒng)中三發(fā)生的三概率，三就理論三而言是三可以人三為地、三主觀地三估計出三的。但三在實際三中，有三時很難三估計出三事件發(fā)三生的概三率，即三對事件三在系統(tǒng)三中所發(fā)三生的概三率，不三能作出三主觀可三能性的三估計，三而只能三對風(fēng)險三后果有三所估計三，這種三決策稱三之為不三確定型三決策（三Dec三isi三on三Mak三ing三Un三der三Un三cer三tai三nty三）。它三的準確三程度完三全取決三于決策三者的經(jīng)三驗與判三斷能力三。不確定三型決策三的特點三是，不三僅不知三道所處三理的未三來事件三在各種三特定條三件下的三明確結(jié)三果（自三然狀態(tài)三），甚三至連可三能的結(jié)三果及各三種結(jié)果三發(fā)生的三概率都三不知道三。在這三種情況三下的決三策，由于信三息不完三全，帶三有很大三的主觀三隨意性三，所以三人們只三得提出三若干不三同的決三策準則三作為不三確定型三決策的三依據(jù)。三這些準三則包括三：樂觀三準則、三悲觀準三則、最三大最小三后悔值三準則、三機會均三等準則三。六、房三地產(chǎn)投三資決策三的程序房地產(chǎn)三投資項三目的決三策程序三，是指三房地產(chǎn)三投資項三目在決三策過程三中各工三作環(huán)節(jié)三應(yīng)遵循三的符合三其自身三運動規(guī)三律的先三后順序三。按照科三學(xué)的投三資決策三理論，三房地產(chǎn)三經(jīng)營決三策可分三為如下三六個基三本步驟三：1、發(fā)三現(xiàn)問題決策是三針對所三需要解三決的問三題而進三行的，三所以發(fā)三現(xiàn)問題三并分析三其產(chǎn)生三的原因三、進而三找出解三決問題三的癥結(jié)三是房地三產(chǎn)投資三決策的三起點。所謂問三題是指三房地產(chǎn)三開發(fā)公三司實際三經(jīng)營狀三況與應(yīng)三達到或三希望達三到的經(jīng)三營狀況三之間出三現(xiàn)的差三距。2、確定三目標(biāo)目標(biāo)是三經(jīng)營決三策的依三據(jù)，目三標(biāo)選擇三錯了，三就會一三錯再錯三，造成三整個經(jīng)三營決策三的失誤三。在發(fā)三現(xiàn)了經(jīng)三營問題三之后，三就要進三行調(diào)查三研究，三具體分三析，一三一弄清三問題的三性質(zhì)、三特點和三范圍，三盡量以三差距的三形式把三問題的三癥結(jié)所三在表達三出來，三找到產(chǎn)三生差距三的真正三原因，三從而確三定問題三所期望三達到的三結(jié)果，三即決策三目標(biāo)。一個好三的房地三產(chǎn)投資三決策目三標(biāo)應(yīng)滿三足以下三要求：（1）針對三性（Per三tin三enc三y）房地產(chǎn)三經(jīng)營決三策目標(biāo)三的提出三應(yīng)當(dāng)有三的放矢三，針對三所存在三的問題三，切中三要害，三選中解三決問題三的突破三口，或三是把握三住開拓三發(fā)展的三最好機三會。沒三有針對三性的目三標(biāo)就是三空洞目三標(biāo)，針三對性錯三了則是三錯誤目三標(biāo)。目三標(biāo)的綜三合性來三源于對三問題的三綜合分三析和判三斷。（2）三明確性三（De三fin三itu三de）確定房三地產(chǎn)投三資決策三目標(biāo)的三目的是三為了實三現(xiàn)它，三因此投三資決策三的目標(biāo)三必須明三確、具三體，使三人能夠三領(lǐng)會執(zhí)三行。經(jīng)三營決策三目標(biāo)的三含義要三準確，三不能模三棱兩可三、含糊三其詞，三也不能三空洞無三物，必三須有定三性與定三量的表三述。同三時，必三須嚴格三規(guī)定目三標(biāo)的約三束條件三。所謂約三束條件三（Con三str三ain三tC三ond三iti三on）就是三一些限三制因素三。如經(jīng)三營決策三時涉及三的資源三、人力三、財力三、物力三、國家三法令、三制度等三方面的三限制性三規(guī)定以三及必須三達到的三起碼界三限。（3）層次三性（Hie三rar三chy）當(dāng)同一三經(jīng)營決三策系統(tǒng)三中同時三存在著三多個目三標(biāo)時，三必須分三清主次三，應(yīng)從三其可靠三性、可三能性、三重要性三等方面三出發(fā)，三按照主三次順序三進行排三隊，有三取有舍三，形成三一個有三機整體三。3、擬三制方案擬制供三決策者三選用的三各種可三能行動三方案是三房地產(chǎn)三投資決三策的重三要環(huán)節(jié)三。在確三定房地三產(chǎn)投資三決策目三標(biāo)之后三，就應(yīng)三充分發(fā)三動公司三有關(guān)人三員收集三、掌握三豐富的三信息，三集思廣三益，科三學(xué)論證三，精心三設(shè)計，三擬制各三種備選三方案，三供進一三步選擇三。擬制方三案時，三需注意三以下兩三點：（1）三整體的三詳盡性擬制的三備選方三案應(yīng)把三通向目三標(biāo)所有三的方案三包括無三遺，以三供下一三步評價三選優(yōu)。三如果有三遺漏，三那么最三后選定三的方案三就有可三能不是三最好的三方案。三但在實三際中要三做到這三一點是三很困難三的，這三是由于三經(jīng)營的三外部環(huán)三境是多三變的、三復(fù)雜的三，而擬三制可能三的備選三方案也三是個逐三步認識三的過程三。（2）三相互排三斥性各種備三選方案三之間應(yīng)三是相互三排斥的三，執(zhí)行三方案一三，就不三可能執(zhí)三行方案三二。只三有這樣三，才可三能進行三方案的三比較選三擇。4、分析三評價方案的三分析評三價（A三ndy三sis三We三igh三tin三g）就三是對每三一個備三選方案三，在進三行選擇三之前對三其有關(guān)三的技術(shù)三、經(jīng)濟三、社會三環(huán)境等三各方面三的條件三、因素三、潛在三問題進三行可行三性分析三，并與三預(yù)先確三定的房三地產(chǎn)投三資目標(biāo)三進行比三較，做三出評價三。（1）三限制因三素分析任何一三個經(jīng)營三決策和三行動方三案都有三一定的三約束條三件，因三此，必三須研究三論證方三案所有三限制的三資源、三人力、三物力、三時間、三技術(shù)以三及其它三有關(guān)條三件，從三而判定三房地產(chǎn)三投資方三案是否三可行，三是否能三達到預(yù)三期的目三標(biāo)。（2）三潛在問三題分析是指預(yù)三測每一三個備選三方案可三能發(fā)生三的潛在三問題是三什么?問題發(fā)三生的原三因是什三么?研究防三止和補三救的可三能性，三準備防三范措施三和應(yīng)急三措施，三以減少三潛在問三題的可三能性和三危害性三。（3）綜合三評價根據(jù)經(jīng)三營決策三目標(biāo)全三面分析三方案的三經(jīng)濟效三益、環(huán)三境效益三和社會三效益。三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的經(jīng)三濟評價三主要采三用投資三收益率三、投資三回收期三、內(nèi)部三收益率三等方法三。分析評三價一般三是由各三方面的三專家、三學(xué)者組三成的評三審團，三或召開三專家論三證會進三行。方三案評價三過程也三是進一三步完善三方案的三過程。5、選三擇方案選擇方三案（S三ele三cti三on三Sch三eme三）是整三個經(jīng)營三決策的三中心環(huán)三節(jié)，也三是經(jīng)營三決策者三的重要三職責(zé)。三它集中三體現(xiàn)了三房地產(chǎn)三經(jīng)營決三策者的三經(jīng)營藝三術(shù)和素三質(zhì)。選擇方三案就是三選擇最三優(yōu)方案三。需要三指出的是，所三謂最優(yōu)三方案（Opt三ima三lD三eci三sio三n）是相三對的，三受到許三多不確三定因素三的限制三，因此三在多個三方案存三在時，三要想得三到一個三各方面三均最優(yōu)三的“最三佳方案三”往往三很困難三。在實三際投資三決策中三，通常三是在全三盤考慮三的情況三下選擇三一個令三投資決三策者滿三意的方三案，而三不是理三想中的三各方面三均全優(yōu)三的方案三。6、實三施追蹤經(jīng)營決三策的實三施是一三個動態(tài)三的，依三賴于時三空變量三和環(huán)境三變量的三復(fù)雜過三程。因三此，在三實施過三程中必三然會碰三到新問三題，引三起新矛三盾，會三出現(xiàn)變化三的情況三和決策三目標(biāo)偏三離現(xiàn)象三。這就三要求決三策者必三須重視三信息反三饋，及三時總結(jié)三經(jīng)驗教三訓(xùn)，依三據(jù)客觀三情況對三方案進三行必要三的調(diào)整三和修改三，以保三證房地三產(chǎn)投資三決策的三目標(biāo)最三終得以三實現(xiàn)。（1）三反饋控三制房地產(chǎn)三經(jīng)營決三策中的三反饋控三制（F三eed三bac三kC三ont三rol三）是準三確而及三時地把三決策過三程中主三客觀之三間矛盾三的信息三輸送給三決策者三，從而三使決策三者根據(jù)三經(jīng)營環(huán)三境的變?nèi)瑢θ龥Q策方三案、行三為進行三不斷修三正，以三保證經(jīng)三營決策三目標(biāo)順三利實現(xiàn)三的一項三常規(guī)性三工作。（2）追蹤三決策追蹤決三策（F三oll三ow-三up