房地產(chǎn)市場指標(biāo)與運(yùn)行規(guī)律

第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)學(xué)習(xí)目的與要求掌握：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)。熟悉：房地產(chǎn)市場的含義，房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系，房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。了解：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、措施。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場是指為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)市場需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成。二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境主要影響因素社會環(huán)境人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等政治環(huán)境政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府以及公眾對待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等金融環(huán)境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發(fā)育程度等法律制度環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策技術(shù)環(huán)境技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動向等資源環(huán)境土地、能源、生態(tài)等自然資源條件國際環(huán)境國際資本流動和經(jīng)濟(jì)的全球化三、房地產(chǎn)市場的影響因素影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量三、房地產(chǎn)市場的影響因素（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素1、社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素2、經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等3、政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價格政策（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、通訊技術(shù)水平的提高3、生產(chǎn)方式和工作方式4、人文環(huán)境的變化5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷四、房地產(chǎn)市場的參與者1、土地所有者或當(dāng)前的使用者2、開發(fā)商3、政府及政府機(jī)構(gòu)4、金融機(jī)構(gòu)5、建筑承包商6、專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計師、造價工程師、估價師及物業(yè)代理、律師7、消費(fèi)者或買家第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)關(guān)系含義總量結(jié)構(gòu)從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間按的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度供求結(jié)構(gòu)針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別攻擊檔次和需求水平之間是否出于錯位的狀態(tài)投資結(jié)構(gòu)根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間按的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系二、房地產(chǎn)市場細(xì)分市場細(xì)分按地域細(xì)分按用途細(xì)分按存量增量細(xì)分按交易形式細(xì)分按目標(biāo)市場劃分按城市細(xì)分按使用目的劃分居住物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)市場特殊物業(yè)市場三級市場一級市場三級市場二級市場土地使用權(quán)交易房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押按建造水平劃分低檔物業(yè)中高檔物業(yè)中檔物業(yè)中低檔物業(yè)土地市場高檔物業(yè)三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式存量（St）報告期期末（第t年或半年、季度月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量建筑面積或套數(shù)St=St-1+NCt—δt新竣工量（NCt）報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，統(tǒng)計指標(biāo)是新竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積之和建筑面積或套數(shù)—滅失量（δt）房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失的部分建筑面積或套數(shù)—空置量（VCt）報告期末房屋存量中沒有被占用的部分建筑面積或套數(shù)—（一）供給指標(biāo)供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式或統(tǒng)計方法空置率（VRt）報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例——VRt=VCt/St可供租售量（HSRt）報告期可供銷售或出售房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)HSRt=HSRt-1—AVt-1+NCt）房屋施工面積（BUCt）報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積建筑面積或套數(shù)房屋新開工面積（CSt）在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，及上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋面積建筑面積或套數(shù)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）日期為開工供給指標(biāo)指標(biāo)含義單位公式或統(tǒng)計方法平均建設(shè)周期（CPt）某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間天CPt=BUCt/NCt

竣工房屋價值（VBCt）在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值，一般按照房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購置和安裝費(fèi)用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝，工業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活家具購置費(fèi)用，購置土地費(fèi)用、遷移補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、何城市建設(shè)配套費(fèi)用。萬元一般按結(jié)算價格計算（二）需求指標(biāo)1、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。2、人口數(shù)：是指一定時點(diǎn)、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。3、就業(yè)人員數(shù)量：指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經(jīng)營收入的人員數(shù)量。反映一定時期內(nèi)全部勞動力資源的實際利用情況，是研究國家基本國情國力的重要指標(biāo)。（二）需求指標(biāo)4、城市家庭人口：指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。5、就業(yè)分布：按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。7、城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障以及記賬補(bǔ)貼后的收入。8、商品零售價格指數(shù)：反映一定時期內(nèi)城市商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。它的變動直接影響城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡。9、城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費(fèi)性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。10、房屋空間使用數(shù)量：指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。11、城市居民消費(fèi)價格指數(shù)：反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。（三）市場交易指標(biāo)指標(biāo)含義單位統(tǒng)計方法銷售量（HSt）報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量（已正式交付使用）建筑面積或套數(shù)實際銷售面積出租量（HRt）報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量建筑面積或套數(shù)出租面積吸納量（AVt）報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和建筑面積或套數(shù)AVt=HSt+HRt吸納率（ARt）報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例%ARt=AVt/HSRt吸納周期（APt）報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）年、季度APt=HSRt/AVt

=1/ARt指標(biāo)含義單位統(tǒng)計方法預(yù)售面積報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積建筑面積或套數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。包括房屋銷售價格指數(shù)，房屋租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)——通?；谄骄鶅r格房地產(chǎn)價格報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示基于平均價格房地產(chǎn)租金報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示通?；谄骄饨鸬谌?jié)三房地三產(chǎn)市場三的特性三與功能一、房三地產(chǎn)市三場的特三性1、市三場供給三的特點(diǎn)①短期三缺乏彈三性；②三非同質(zhì)三性；③三高度壟三斷性2、市三場需求三的特點(diǎn)①廣泛三性；三②多樣三性；③需要三金融信三貸機(jī)構(gòu)三融資一、房三地產(chǎn)市三場的特三性3、市三場交易三的特點(diǎn)①交易三時房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三的流轉(zhuǎn)三及其再三界定；②耗時三長，交三易費(fèi)用三高；③需要三專業(yè)人三員提供三服務(wù)4、市三場價格三的特點(diǎn)①與所三處地理三位置關(guān)三系大；②房地三產(chǎn)價格三總體呈三現(xiàn)上升三趨勢；③交易三主體個三別因素三對價格三影響較三大二、房三地產(chǎn)市三場的功三能1、配三置存量三房地產(chǎn)三資源和三利益2、顯三示房地三產(chǎn)市場三需求變?nèi)?、指三導(dǎo)供給三以適應(yīng)三需求的三變化*房地三產(chǎn)供給三的變化三產(chǎn)生的三原因：①建三設(shè)新的三房地產(chǎn)三項目或三改變原三來物業(yè)三的使用三方式②某類三物業(yè)或三可替代三物業(yè)間三的租售三價格比三發(fā)生變?nèi)?、指三導(dǎo)政府三制定科三學(xué)的土三地供給三計劃5、引三導(dǎo)需求三適應(yīng)供三給條件三的變化第四節(jié)三房地三產(chǎn)市場三的運(yùn)行三規(guī)律一、房三地產(chǎn)空三間市場三與房地三產(chǎn)資產(chǎn)三市場房地產(chǎn)三兼有消三費(fèi)品和三投資品三的雙重三特征。1、房三地產(chǎn)空三間市場三上，房三地產(chǎn)為三家庭和三企業(yè)提三供生活三和生產(chǎn)三空間。2、房三地產(chǎn)資三產(chǎn)市場三上，房三地產(chǎn)被三當(dāng)作一三種資產(chǎn)三被家庭三和企業(yè)三持有和三交易，三其目的三是獲取三投資收三益。一、房三地產(chǎn)空三間市場三與房地三產(chǎn)資產(chǎn)三市場3.兩三者的聯(lián)三系和均三衡：①空間三市場的三供求關(guān)三系決定三房地產(chǎn)三租金的三水平，三同時決三定了房三地產(chǎn)資三產(chǎn)的收三益率，三從而影三響資產(chǎn)三市場中三的需求②空間三市場的三供給由三資產(chǎn)市三場決定③均衡三狀態(tài)下三，租金三與價格三都不發(fā)三生變化三。價格=三重置成三本；新三增量=三折舊量三；房地三產(chǎn)資產(chǎn)三存量不三變二、房三地產(chǎn)市三場的周三期循環(huán)（一）三房地產(chǎn)三周期循三環(huán)的含三義房地產(chǎn)三周期循三環(huán)是指三房地產(chǎn)三業(yè)活動三或其投三入與產(chǎn)三出有相三當(dāng)?shù)牟ㄈ齽蝇F(xiàn)象三，且此三現(xiàn)象重三復(fù)發(fā)生三。（二）三房地產(chǎn)三周期循三環(huán)的原三因1、三供需因三素的影三響：金三融因素三最關(guān)鍵2、市三場信息三的不充三分3、生三產(chǎn)者和三消費(fèi)者三的心理三因素追漲不三追跌、三投機(jī)、三非理性三預(yù)期（二）三房地產(chǎn)三周期循三環(huán)的原三因4、政三策影響三：容積三率控制三、農(nóng)地三征用控三制等5、政三治沖擊三：如社三會政治三動蕩6、制三度因素三：預(yù)售三制度的三期貨效三應(yīng)、中三介與估三價制度三的健全三程度等7、其三它因素三：生產(chǎn)三時間落三差、季三節(jié)性調(diào)三整、總?cè)w經(jīng)濟(jì)三形勢等（三）三傳統(tǒng)房三地產(chǎn)周三期理論三的主要三內(nèi)容在市場三供求平三衡的前三提下，三房地產(chǎn)三市場會三正常運(yùn)三作，且三這種平三衡性會三持續(xù)一三定的時三期；在三此時期三內(nèi)，投三入房地三產(chǎn)市場三的資金三的利潤三預(yù)期保三持不變?nèi)?，投資三者具有三自我調(diào)三節(jié)投資三量的能三力。房三地產(chǎn)市三場的發(fā)三展呈現(xiàn)三一種自三我修正三的周期三性，且三不同周三期之間三的時間三差異和三投資回三報差異三微乎其三微。（三）三傳統(tǒng)房三地產(chǎn)周三期理論三的主要三內(nèi)容新入住空間的需求對新建筑的刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑新建筑超過空間需求新建筑增加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張擴(kuò)張擴(kuò)張緩慢需求減少引起新建筑活動減緩調(diào)整需求開始增加消化已有超額建筑復(fù)蘇引起超額建筑蕭條需求和建筑持平，需求繼續(xù)增長再擴(kuò)張（四）三房地產(chǎn)三市場的三自然周三期1、房三地產(chǎn)市三場自然三周期的三供需求三平衡點(diǎn)三：長期三平均空三置率（三合理空三置率或三結(jié)構(gòu)空三置率）2、房三地產(chǎn)自三然周期三的四個三階段：①第一三階段：三開始于三市場周三期的谷三底②第二三階段：三增長超三過平衡三點(diǎn)，需三求繼續(xù)三以一定三速度增三長，形三成對額三外房屋三空間的三需求③第三三階段：三始于供三求轉(zhuǎn)折三點(diǎn)，供三給增長三速度高三于需求三增長速三度，空三置率回三升并逐三漸接近三合理空三置率水三平④第四三階段：三始于市三場運(yùn)行三到平衡三點(diǎn)水平三以下，三此時供三給高增三長，需三求低增三長或負(fù)三增長。AEDCB長期平三均空置三率水平上升下降供給增三長率=三需求增三長率需求增三長加快三，空置三率下降三，租金三增長率三穩(wěn)定或三小步上三升需求繼三續(xù)上漲三，供給三緊張，三租金增三長率快三速上漲三，空置三率繼續(xù)三下降供給停三止或很三低，需三求有增三長趨勢三，租金三增長率三仍下滑三，空置三率有所三下降需求繼三續(xù)上升三，開始三新的建三設(shè)，但三需求增三長不供三給快，三空置率三仍下降三，租金三增長率三上升需求停三止增長三或以很三低的速三度增長三，開工三減少，三但竣工三量使空三置率繼三續(xù)上升三，租金三增長率三開始下三滑供給（三竣工）三增長率三超過需三要，空三置率上三升，租三金增長三率仍緩三慢上升（五）三房地產(chǎn)三市場的三投資周三期1、當(dāng)三房地產(chǎn)三市場自三然周期三處于谷三底并開三始向第三一階段三運(yùn)動的三時候，三很少有三資本向三存量房三地產(chǎn)投三資，更三沒有資三本投入三新項目三的開發(fā)三建設(shè)。2、隨三著自然三周期運(yùn)三動通過三第一階三段，投三資者對三投資回三報的預(yù)三期隨著三租金的三回升而三提高，三當(dāng)P﹤?cè)刂贸扇緯r，三有資本三投入存三量房地三產(chǎn)。3、當(dāng)三自然周三期到達(dá)三其峰值三并進(jìn)入三第三階三段時，三空置率三低于平三衡點(diǎn)水三平，投三資者繼三續(xù)購買三存量房三地產(chǎn)并三繼續(xù)開三發(fā)新項三目（六）三房地產(chǎn)三市場自三然周期三和投資三周期之三間的關(guān)三系投資周三期在第三一階段三和第二三階段初三期滯后三于市場三自然周三期的變?nèi)?，在三其他階三段則超三前于市三場自然三周期的三變化。三、房三地產(chǎn)市三場中的三泡沫與三過熱（一）三房地產(chǎn)三泡沫及三其成因1、房三地產(chǎn)泡三沫的定三義房地產(chǎn)三泡沫是三指由于三房地產(chǎn)三投機(jī)引三起的房三地產(chǎn)市三場價格三與使用三價格嚴(yán)三重背離三，脫離三了實際三使用者三支撐而三持續(xù)上三漲的過三程及狀三態(tài)。*房地三產(chǎn)泡沫三是一種三價格現(xiàn)三象，是三房地產(chǎn)三行業(yè)內(nèi)三外因素三特別是三投機(jī)性三因素作三用的結(jié)三果。2、房三地產(chǎn)泡三沫的成三因①土地三的有限三性和稀三缺性是三房地產(chǎn)三泡沫產(chǎn)三生的基三礎(chǔ)②投機(jī)三需求膨三脹是直三接誘因③金融三機(jī)構(gòu)過三度放貸三是直接三助燃器*資金三支持是三房地產(chǎn)三泡沫生三成的必三要條件三。3、房三地產(chǎn)泡三沫的衡三量（研三究）（1）三實際價三格/理三論價格（2）三房地產(chǎn)三價格增三長率/三實際G三DP增三長率（3）三房地產(chǎn)三價格指三數(shù)/居三民消費(fèi)三價格指三數(shù)（4）三房價收三入比（5）三個人住三房抵押三貸款增三長率/三居民平三均家庭三收入增三長率（6）三房地產(chǎn)三投資需三求/房三地產(chǎn)使三用需求（二）三“過度三開發(fā)”三及誘因1、”三過度開三發(fā)”也三稱為“三房地產(chǎn)三過熱”三，是指三當(dāng)市場三上的需三求增長三趕不上三新增供三給增長三的速度三時，所三出現(xiàn)的三空置率三上升、三物業(yè)價三格和租三金下降三的情況三。*過度三開發(fā)反三映房地三產(chǎn)市場三的供求三關(guān)系2、誘三因：①開發(fā)三商對市三場預(yù)測三的偏差②開發(fā)三商之間三的博弈三和非理三性行為③開發(fā)三資金的三易得性（三）三房地產(chǎn)三泡沫和三“過度三開發(fā)”三的區(qū)別三和聯(lián)系1、區(qū)三別（1）三過度開三發(fā)和泡三沫反映三兩個不三同層面三的市場三指標(biāo)。①過度三開發(fā)反三映市場三上的供三求關(guān)系三，當(dāng)新三增供給三的增長三速度超三過需求三的增長三速度時三，就產(chǎn)三生了過三度開發(fā)三；②泡沫三反映市三場價格三和實際三價值之三間的關(guān)三系，當(dāng)三市場價三格嚴(yán)重三偏離實三際價值三時產(chǎn)生三泡沫。（三）三房地產(chǎn)三