房地產(chǎn)開發(fā)如何拿地培訓(xùn)課件

2007年06月25日地產(chǎn)發(fā)展部如何拿地總計：78頁時間：100分鐘基本知識信息來源獲取途徑拿地步驟總結(jié)心得分享認識土地目錄

意義土地儲備附加值戰(zhàn)略發(fā)展需求拿地工作的重要性意義在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一拿地找錢建房賣房管房土地是做項目的基礎(chǔ)是根本吃著碗里做著鍋里種著田里開著山里土地的屬性總量確定性不可再生性高附加值性多種不對稱性高政策導(dǎo)向性競爭非理性拿地原則前瞻性合法性靈活性合理性認識土地土地分類（建設(shè)用地農(nóng)用地未利用土地）會查地類表會查規(guī)劃用地性質(zhì)表基本農(nóng)田一般農(nóng)田集體建設(shè)用地國有農(nóng)用地國有林地國有建設(shè)用地土地概念這些概念和相關(guān)政策規(guī)定要搞清楚并熟悉其對應(yīng)的征地審批程序農(nóng)民補助、拆遷費用、土地出讓金、稅費……（注：土地評估的價格構(gòu)成中農(nóng)民補助、拆遷費用是剛性的，而所有土地出讓金的事情都可以緩一下）。清楚土地最終的價格、付款方式、整體的操作程序等，這樣我們就可以和開發(fā)區(qū)、土地部門等進行充分的溝通。把所要了解的情況弄清楚，然后根據(jù)天明的實際情況，找到一個中心的點。土地評估構(gòu)成宗地要素容積率限高建筑密度綠地率看圖道路交通圖航測圖地界圖宗地圖控制性規(guī)劃圖紅線圖（地塊、建筑)周邊要去找各個區(qū)的土地所所長街道辦事處土地管理所土地稽查等的主要負責(zé)人了解土地信息市區(qū)內(nèi)部隊用地的轉(zhuǎn)讓房管局熟人介紹因資金、證件不到位的暫停項目地市土地推介會（關(guān)注18個地市）土地信息來源資產(chǎn)管理中心處理的不良資產(chǎn)儲備有土地而缺少開發(fā)資金的房地產(chǎn)公司上網(wǎng)報紙等公開處理信息查詢等途徑公司高層獲取的信息法院查封拍賣的公開信息爛尾樓收購?fù)恋匦畔碓词∮蚧瘧?zhàn)略重點城市戰(zhàn)略鄭州（中牟）信陽商丘漯河新鄉(xiāng)……土地獲取路徑總結(jié)國有土地出讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓行政劃撥租賃作價出資或入股股權(quán)拆分資產(chǎn)剝離

土地獲取途徑流線圖土地獲取基本模型見流程組合城中村改造模型基礎(chǔ)工作：列入改造計劃土地確權(quán)用地控規(guī)設(shè)計拆遷項目可行性研究辦理國有劃撥土地證工作模型1經(jīng)濟適用房工作模型房管局（發(fā)改委）指標(biāo)申請發(fā)改委立項批復(fù)規(guī)劃局選址意見發(fā)改委立可研批復(fù)土地部門征地申請用地規(guī)劃土地證方案審查建設(shè)規(guī)模批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證銷售許可證工作模型2協(xié)議拿地模型項目建議《項目建議批復(fù)》簽定進區(qū)框架協(xié)議遞交《可研報告》《可研批復(fù)》頒發(fā)《選址意見書》頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》簽定《國有土地出讓協(xié)議》項目報審《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請工程報建施工圖審查招標(biāo)備案報建審批質(zhì)檢、安檢審批核發(fā)《施工許可證》核發(fā)《預(yù)售許可證》工作模型3招拍掛三拿地模三型獲取土三地使用三權(quán)拍賣三公告信三息三報名三競買并三買取拍三賣文件報送競?cè)I資料三領(lǐng)三取競買三號牌在規(guī)定三時間、三地點參三加現(xiàn)場三拍賣三確定競?cè)萌撕炗啞度馁u成三交確認三書》三簽定土三地使用三權(quán)出讓三合同交納土三地使用三權(quán)出讓三金三取得三國有土三地使用三權(quán)證工作模三型4了解土三地政策三和法規(guī)三的背景對政策三要有預(yù)三見性了解新三聞背后三的新聞拿地前三期準(zhǔn)備了解土三地政策三和法規(guī)三的背景對政策三要有預(yù)三見性了解新三聞背后三的新聞準(zhǔn)備1研究政三策發(fā)三現(xiàn)機會土地是三寶三稍縱三即逝盡可能三避開通三過招拍三掛方式尋找協(xié)三議拿地三的途徑三和辦法準(zhǔn)備2爭分奪三秒三儲備土三地要考慮三長中三短期三項目的配比與三結(jié)合準(zhǔn)備3建立考三察評估三地塊的三指標(biāo)體三系建立投三資分析三模具形成征三地報告三模板準(zhǔn)備4建立評三估體系拿地實三戰(zhàn)收集土三地信息關(guān)注市三場三研究政三策設(shè)計獲三取路徑獲取土三地三取得土三地證搜集土三地信息重點集三中鄭州三土地市三場關(guān)注河三南其他三地區(qū)優(yōu)三質(zhì)土地建立土三地交易三信息庫步驟1土地政三策研究跟蹤國三家及地三方土地三政策最三新動態(tài)定期察三看國土三資源部三相關(guān)網(wǎng)三站根據(jù)地三塊的性三質(zhì)，提三供對應(yīng)三政策法三規(guī)支持對目標(biāo)三地塊的三獲取方三式，提三供建議步驟2設(shè)計獲三取路徑研究地三塊相關(guān)三資料設(shè)三計最佳三土地獲三取路徑研究有三關(guān)政策三規(guī)定設(shè)三計最佳三土地獲三取路徑步驟3獲取土三地取得土三地證進行土三地儲備步驟4加強基三礎(chǔ)工作步驟5土地初三判模型按照獲三取的信三息填寫三定性分三析表多方面三了解詳三細信息初步設(shè)三定土地三的獲取三的途徑步驟6土地投三資測算三模型實地勘三測地塊三，了解三地塊周三邊情況了解周三邊項目三和土地三價格買航測三圖，了三解項目三規(guī)劃了解規(guī)三劃設(shè)計三要求或三預(yù)設(shè)規(guī)三劃設(shè)計三要求結(jié)合區(qū)三域市場三，進行三物業(yè)發(fā)三展建議三設(shè)想預(yù)估土三地價及三產(chǎn)品進三行成本三概算工作模三型3了解征三地的審三批程序步驟7不管是三耕地還三是荒地三或者其三它的土地性三質(zhì)一定三要搞清三楚弄明白審批程三序2只有把三這些事三情都清三楚之后相應(yīng)政三策才會三比較清三楚哪種土三地哪一三級部門三授權(quán)有哪些三權(quán)力審批的三程序是三什么都要特三別清晰審批程三序3了解土三地評估價三格及價三格的構(gòu)三成步驟8了解重三要的分三析指標(biāo)步驟9征地時三需要三對所選三城市三區(qū)域三地三段進行三了解和三指標(biāo)分三析選定意三向地塊三后三應(yīng)對其三有所調(diào)三查和了三解分析指三標(biāo)1具體考三慮指標(biāo)三如下當(dāng)?shù)厝巳晔杖?體三現(xiàn)其生三活質(zhì)量三)城市化三程度率人口數(shù)三量(可三分析潛三在客戶三群)當(dāng)?shù)胤咳禺a(chǎn)開三發(fā)狀況腹地(三潛在外三延輻射三力發(fā)展三)地塊周三邊環(huán)境三:10三00米三以內(nèi)有三無競爭三對手、三對手實三力如何三、樓盤三怎樣、三附近交三通狀況三、有無三學(xué)校、三商務(wù)設(shè)三施……分析指三標(biāo)2位三置面三積價三格三：地價三增值空三間大政三策三：可享三受優(yōu)惠三政策合作方三式分析指三標(biāo)3土地性三質(zhì)及用三途建設(shè)用三地三房地產(chǎn)三開發(fā)用三地三工業(yè)三用地三其他辦到土三地證時三間辦理程三序現(xiàn)金流收入和三利潤分析指三標(biāo)3房地產(chǎn)三市場分三析培訓(xùn)三總結(jié)土地政三策的研三究培訓(xùn)三總結(jié)房地產(chǎn)三政策的三研究培三訓(xùn)總結(jié)土地小三組各項三分工的三培訓(xùn)總?cè)Y(jié)房地產(chǎn)三開發(fā)流三程的培三訓(xùn)總結(jié)經(jīng)典案三例的學(xué)三習(xí)步驟1三0培訓(xùn)總?cè)Y(jié)制度土地市三場研究三數(shù)據(jù)庫土地政三策數(shù)據(jù)三庫土地獲三取資料三準(zhǔn)備數(shù)三據(jù)庫公司土三地儲備三數(shù)據(jù)庫建立拿三地數(shù)據(jù)三庫鄭州市三土地成三交信息三匯總表區(qū)域－三位置－三用途－三出讓方三式－面積三－成交三價格－三年限－三受讓人土地市三場研究三數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)庫三1土地獲三取概念三設(shè)計土地獲三取路徑三總結(jié)土地獲三取來源三總結(jié)土地獲三取準(zhǔn)備三數(shù)據(jù)庫三（待建三）數(shù)據(jù)庫三2土地綜三合法律三法規(guī)及三政策政策信三息1中華人三民共和三國城市三規(guī)劃法中華人三民共和三國土地三管理法中華人三民共和三國城市三房地產(chǎn)三管理法中華人三民共和三國土地三管理法三實施條三例城市房三地產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓管理三規(guī)定河南省三實施《三土地管三理法》三辦法河南省三城市房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三管理條河南省三城市房三地產(chǎn)交三易管理三辦法鄭州市三國有土三地有償三使用條三例土地征三收及農(nóng)三用地方三面的法三律法規(guī)三及政策政策信三息2基本農(nóng)三田保護三條例河南省三基本農(nóng)三田保護三條例鄭州市三人大常三委會關(guān)三于修改《鄭州三市基本三農(nóng)田保三護條例三》的決定農(nóng)村集三體土地三使用權(quán)三抵押登三記的若三干規(guī)定建設(shè)用三地審查三報批管三理辦法三征用土三地公告三辦法土地征三收及農(nóng)三用地方三面的法三律法規(guī)三及政策政策信三息2關(guān)于完三善農(nóng)用三地轉(zhuǎn)用三和土地三征收審三查報批三工作的三意見關(guān)于完三善征地三補償安三置制度三的指導(dǎo)三意見關(guān)于加三快推進三征地補三償安置三爭議協(xié)三調(diào)裁決三制度的三通知建設(shè)項三目用地三預(yù)審管三理辦法關(guān)于做三好報國三務(wù)院批三準(zhǔn)建設(shè)三用地審三查報批三有關(guān)工三作的通三知土地征三收及農(nóng)三用地方三面的法三律法規(guī)三及政策政策信三息2關(guān)于調(diào)三整報國三務(wù)院批三準(zhǔn)城市三建設(shè)用三地審批三方式的三問題通三知關(guān)于加三強農(nóng)村三宅基地三管理的三意見關(guān)于調(diào)三整國家三建設(shè)征三用土地三補償安三置標(biāo)準(zhǔn)三等若干三問題通三知土地征三收及農(nóng)三用地方三面的法三律法規(guī)三及政策政策信三息2鄭州市三人民政三府關(guān)于三調(diào)整國三家建設(shè)三征用土三地補償安置標(biāo)三準(zhǔn)有關(guān)三問題的三通知鄭州市三商品交三易市場三建設(shè)管三理條例鄭州市三商品交三易市場三管理辦三法劃撥土三地相關(guān)三法律法三規(guī)及政三策政策信三息3國有企三業(yè)改革三中劃撥三土地使三用權(quán)管三理暫行三規(guī)定關(guān)于印三發(fā)《國三土資源三部關(guān)于三加強土三地資產(chǎn)三管理促三進國有三企業(yè)三改革和三發(fā)展的三若干意三見》中國人三民解放三軍房地三產(chǎn)管理三條例通三知劃撥用三地目錄劃撥土三地相關(guān)三法律法三規(guī)及政三策政策信三息3最高人三民法院三關(guān)于能三否將國三有土地三使用權(quán)折價抵三償給抵三押權(quán)人三問題的三批復(fù)最高人三民法院三關(guān)于破三產(chǎn)企業(yè)三國有劃三撥土地三使用權(quán)三應(yīng)否列入破三產(chǎn)財產(chǎn)三等問題三的批復(fù)河南省三人民政三府辦公三廳轉(zhuǎn)發(fā)三省教育三廳等部三門關(guān)于三切實做好高三等學(xué)校三老校區(qū)三土地置三換工作三意見的三通知土地使三用權(quán)出三讓、轉(zhuǎn)三讓相關(guān)三法律法三規(guī)政策信三息4中華人三民共和三國城鎮(zhèn)三國有土三地使用三權(quán)出讓三和轉(zhuǎn)讓三暫行條三例河南省三城鎮(zhèn)國三有土地三使用權(quán)三出讓和三轉(zhuǎn)讓管三理規(guī)定《國有三土地使三用權(quán)出三讓合同三》示范三文本關(guān)于發(fā)三布《國三有土地三使用權(quán)三出讓合三同補充三協(xié)議》三示范文三本（試三行）的三通知協(xié)議出三讓國有三土地使三用權(quán)規(guī)三定土地使三用權(quán)出三讓、轉(zhuǎn)三讓相關(guān)三法律法三規(guī)政策信三息4協(xié)議出三讓國有三土地使三用權(quán)規(guī)三范河南省三人民政三府關(guān)于三公布執(zhí)三行協(xié)議三出讓土三地最低三價標(biāo)準(zhǔn)三的通知鄭州市三人民政三府關(guān)于三協(xié)議出三讓國有三土地使三用權(quán)土三地出讓三金征收三標(biāo)準(zhǔn)有三關(guān)問題三的通知鄭州市三人民政三府關(guān)于三公布執(zhí)三行鄭州三市協(xié)議三出讓土三地最低三價標(biāo)準(zhǔn)三的通知鄭州市三人民政三府關(guān)于三公布我三市市區(qū)三土地基三準(zhǔn)地價三的通知土地使三用權(quán)出三讓、轉(zhuǎn)三讓相關(guān)三法律法三規(guī)政策信三息4招標(biāo)拍三賣掛牌三出讓國三有土地三使用權(quán)三規(guī)定招標(biāo)拍三賣掛牌三出讓國三有土地三使用權(quán)三規(guī)范河南省三人民政三府關(guān)于三加強國三有經(jīng)營三性土地三使用權(quán)招標(biāo)拍三賣掛牌三出讓管三理的意三見鄭州市三國有土三地使用三權(quán)出讓三招標(biāo)拍三賣實施三辦法規(guī)范國三有土地三租賃若三干意見土地使三用權(quán)出三讓、轉(zhuǎn)三讓相關(guān)三法律法三規(guī)政策信三息4鄭州市三國有土三地有償三使用條三例最高人三民法院三國土三資源部三建設(shè)三部關(guān)于三依法規(guī)三范人民三法院執(zhí)三行和國三土資源三房地產(chǎn)三管理部三門協(xié)助三執(zhí)行若三干問題三的通知最高人三民法院三關(guān)于審三理涉及三國有土三地使用三權(quán)合同三糾紛案三件適用三法律問三題的解三釋國土資三源部對三國有土三地使用三權(quán)掛牌三出讓有三關(guān)問題三的復(fù)函關(guān)于軍三用土地三轉(zhuǎn)讓有三關(guān)問題三的復(fù)函土地權(quán)三屬相關(guān)三法律法三規(guī)政策信三息5土地登三記資料三公開查三詢辦法閑置土三地處置三辦法確定土三地所有三權(quán)和使三用權(quán)的三若干規(guī)三定鄭州市三確定土三地權(quán)屬三條例鄭州市三土地儲三備實施三辦法土地稅三費相關(guān)三法律法三規(guī)及政三策政策信三息6國務(wù)院三辦公廳三關(guān)于規(guī)三范國有三土地使三用權(quán)出三讓收支三管理的三通知調(diào)整新三增建設(shè)三用地土三地有償三使用費三政策等三問題的三通知中華人三民共和三國耕地三占用稅三暫行條三例中華人三民共和三國城鎮(zhèn)三土地使三用稅暫三行條例國務(wù)院三關(guān)于修三改《中三華人民三共和國三城鎮(zhèn)土三地使用三稅暫行三條例》三的決三定土地稅三費相關(guān)三法律法三規(guī)及政三策政策信三息6財政部三國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三貫徹落三實國務(wù)三院關(guān)于三修改《中華三人民共三和國城三鎮(zhèn)土地三使用稅三暫行條三例》決三定通知中華人三民共和三國土地三增值稅三暫行條三例中華人三民共和三國土地三增值稅三暫行條三例實施三細則財政部三國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三土地增三值稅若三干問題三的通知國家稅三務(wù)總局三關(guān)于房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三土地增值稅三清算管三理有關(guān)三問題的三通知土地稅三費相關(guān)三法律法三規(guī)及政三策政策信三息6國家稅三務(wù)局關(guān)三于土地三使用稅三若干具三體問題三的解釋三和暫行三規(guī)定河南省三地方稅三務(wù)局房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三城鎮(zhèn)土三地使用三稅征收三管理辦三法河南省三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)土地三增值稅三清算管三理有關(guān)三問題的三通知城中村三改造有三關(guān)法律三法規(guī)政策信三息7鄭州市三人民政三府關(guān)于三印發(fā)《鄭州三市城中三村改造三規(guī)定（三試行）三》的通知鄭州市三城中村三改造規(guī)三劃、土三地、拆三遷管理三實施辦三法（試三行）鄭州市三人民政三府關(guān)于三加快城三中村改三造的意三見（討三論稿）鄭州市三中心城三區(qū)綜合三整治第三十一次三會議紀(jì)三要鄭州市三城中村三改造規(guī)三費和服三務(wù)性收三費減免三項目一三覽表城中村三改造有三關(guān)法律三法規(guī)政策信三息7關(guān)于加三強城中三村改造三建設(shè)規(guī)三劃編制三工作的三通知關(guān)于加三強城中三村改造三建設(shè)土三地確權(quán)三的通知關(guān)于加三強城中三村改造三建設(shè)主三要工作三程序的三通知鄭州市三城中村三改造有三關(guān)規(guī)劃三管理問三題的通三知（討三論稿）鄭州市三人民政三府關(guān)于三城中村三改造土三地管理三有關(guān)問三題意見城中村三改造工三作簡報三（第二三期）城中村三改造有三關(guān)法律三法規(guī)政策信三息7金水區(qū)三“十一三五”期三間城中三村改造三問題研三究（討三論稿）金水區(qū)三城中村三改造工三作方案三（提綱三）管城回三族區(qū)人三民政府三城中村三改造工三作原則三和程序三（暫行三）鄭州市三管城回三族區(qū)人三民政府三辦公室三文件管城回三族區(qū)城三中村改三造監(jiān)管三資金管三理辦法加強土三地管理三有關(guān)的三通知政策信三息8國務(wù)院三關(guān)于加三強國有三土地資三產(chǎn)管理三的通知國務(wù)院三關(guān)于深三化改革三嚴格土三地管理三的決定國務(wù)院三關(guān)于加三大工作三力度進三一步治三理整頓三土地市三場秩序三緊急通三知國務(wù)院三辦公廳三關(guān)于建三立國家三土地督三察制度三有關(guān)問三題的通三知國務(wù)院三關(guān)于加三強土地三調(diào)控有三關(guān)問題三的通知關(guān)于整三頓和規(guī)三范土地三市場秩三序的通三知關(guān)于當(dāng)三前進一三步從嚴三土地管三理的緊三急通知加強土三地管理三有關(guān)的三通知政策信三息8關(guān)于發(fā)三布實施三《限制三用地項三目目錄三（20三06年三本）》三和《禁三止用地三項目目三錄（2三006三年本）三》的通三知鄭州市三人民政三府關(guān)三于嚴格三土地管三理加強三土地儲三備工作三的通知鄭州市三人民政三府關(guān)于三加強企三業(yè)土地三資產(chǎn)處三置管理三有關(guān)問三題的通三知鄭州市三人民政三府關(guān)于三進一步三嚴格土三地管理三的決定市委辦三公廳、三市政府三辦公廳三關(guān)于嚴三格土地三管理的三意見規(guī)劃類三政策法三規(guī)政策信三息9村莊和三集鎮(zhèn)規(guī)三劃建設(shè)三管理條三例城市國三有土地三使用權(quán)三出讓轉(zhuǎn)三讓規(guī)劃三管理辦三法鄭州市三人大常三委會關(guān)三于修改三《鄭州三市城市三規(guī)劃管三理條例三》的決三定鄭州市三商品交三易市場三建設(shè)發(fā)三展規(guī)劃三綱要其他土三地政策三法規(guī)政策信三息10國土資三源部關(guān)三于印發(fā)三《土地三開發(fā)整三理若干三意見》三的通知國土資三源部關(guān)三于印發(fā)三試行《三土地分三類》的三通知關(guān)于發(fā)三布和實三施《工三業(yè)項目三建設(shè)用三地控制三指標(biāo)（三試行）三》的通三知國土資三源信訪三規(guī)定土地登三記規(guī)則三（修正三）關(guān)于加三強城市三綠地和三綠化種三植保護三的規(guī)定鄭州市三城市綠三線管理三辦法<鄭州三市城市三園林綠三化建設(shè)三管理條三例>實三施細則工業(yè)及三開發(fā)區(qū)三土地政三策政策信三息11國務(wù)院三辦公廳三關(guān)于暫三停審批三各類開三發(fā)區(qū)的三