旅游地產(chǎn)桂林世紀(jì)冰川溫泉水城招商推介書

桂林世紀(jì)冰川溫泉水城項(xiàng)目招商推介書CONTENTS第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介1項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目總述1.2項(xiàng)目位置1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境1.4項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)介紹2項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃及發(fā)展介紹2.1項(xiàng)目規(guī)劃情況2.2建設(shè)發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目概述世紀(jì)冰川溫泉水城由桂林世紀(jì)冰川靈佛洞旅游有限公司投資，于興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)仙橋村委建設(shè)。該項(xiàng)目用地性質(zhì)為旅游、商業(yè)綜合用地，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方米，綠化用地44511平方米，綠地率62%，容積率0.447，建筑密度28%，主要建設(shè)內(nèi)容是以地?zé)釡厝獮橹?，附設(shè)賓館、產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)所、餐廳、商場(chǎng)等設(shè)施。項(xiàng)目位置世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)位于桂黃一級(jí)公路的興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)梳子鋪路段，南距桂林市區(qū)57公里(車程40分鐘)，北距興安縣城僅4公里（距樂滿地車程6分鐘）。景區(qū)與樂滿地、靈渠、貓兒山、紅軍突破湘江烈士碑園一同地處“中國(guó)十大魅力名鎮(zhèn)”——興安，是桂林山水中一顆耀眼的明珠。項(xiàng)目位置圖：桂林市旅游地圖世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)占地面積300畝，是集地質(zhì)考察洞穴探秘、冰川科普、田園風(fēng)光、甲骨印象、碑林博覽為一體的綜合性景區(qū)。其內(nèi)擁有水陸相連的溶洞，洞內(nèi)的遠(yuǎn)古時(shí)期冰川活動(dòng)遺跡以及一尊巨大的鐘乳石佛景觀非常罕見、宏偉，從而取名為“世紀(jì)冰川大溶洞”。該項(xiàng)目共有三個(gè)單體：A.入口景觀區(qū)；B.賓館度假區(qū)；C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）。項(xiàng)目位置

A.入口景觀區(qū)項(xiàng)目位置B.賓館度假區(qū)C.溫泉區(qū)（洞內(nèi)、外）項(xiàng)目周邊環(huán)境圖：興安縣旅游地圖（1）景區(qū)A樂滿地度假世界桂林樂滿地度假世界位于著名的興安靈湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，包括度假酒店、主題樂園、高爾夫俱樂部三大事業(yè)體。占地六千余畝,總投資達(dá)十多億元人民幣,是廣西乃至華南最大的外商投資旅游項(xiàng)目，是桂林旅游中新誕生的一顆最耀眼的明珠。項(xiàng)目周邊環(huán)境B靈渠靈渠位于桂林北部57公里處的興安縣境內(nèi)，全長(zhǎng)37.4公里，建成于秦始皇33年（公元前214年），是現(xiàn)存世界上最完整的古代水利工程，最古老的運(yùn)河之一，與四川都江堰、陜西鄭國(guó)渠并稱秦代三大水利工程。當(dāng)代著名學(xué)者郭沫若先生稱之為“與長(zhǎng)城南北相呼應(yīng)，同為世界之奇觀?！膘`渠由鏵嘴、大小天平、南渠、北渠、泄水天平和陡門組成，設(shè)計(jì)科學(xué)，建筑精巧，鏵嘴將湘江水三七分流，其中三分水向南流入漓江，七分水向北匯入湘江，溝通了長(zhǎng)江、珠江兩大水系，成為秦代以來中原與嶺南的交通樞紐，為秦始皇統(tǒng)一中國(guó)起了重要作用。項(xiàng)目周邊環(huán)境C貓兒山貓兒山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)位于廣西桂林市的北部，地處北桂林旅游區(qū)的中心，周邊分布有興安縣的靈渠、樂滿地、華江超然派，資源縣的八角寨國(guó)家森林公園、國(guó)家丹霞地質(zhì)公園，資江、五排河漂流，龍勝縣的龍勝溫泉、龍脊梯田等眾多著名景區(qū)。保護(hù)區(qū)區(qū)域面積17008.5公頃,已被列為中國(guó)16個(gè)生物多樣性熱點(diǎn)地區(qū)和中國(guó)14個(gè)具有國(guó)際意義的陸地生物多樣性關(guān)鍵地區(qū)之一。項(xiàng)目周邊環(huán)境（2）酒店A樂滿地度假酒店樂滿地度假酒店是一座融合桂林山水之美、廣西少數(shù)民族藝術(shù)及樂滿地歡樂文化的五星級(jí)度假酒店。2001年12月被國(guó)家建設(shè)部正式授予“魯班獎(jiǎng)”，從此被載入中國(guó)優(yōu)秀建筑史冊(cè)。擁有371間精雅客房、60間木屋別墅、30座露營(yíng)平臺(tái)。酒店建筑榮獲內(nèi)部裝潢溫馨典雅、設(shè)施完備、服務(wù)周到細(xì)致，真正為游客營(yíng)造一個(gè)融合自然及人文的度假環(huán)境，在全國(guó)度假酒店“金枕頭”獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)中榮獲中國(guó)“十大最受歡迎度假酒店”稱號(hào)，是國(guó)家首批綠色環(huán)保酒店之一。項(xiàng)目周邊環(huán)境B興都商務(wù)大酒店興都商務(wù)大酒店位于廣西興安縣城興桂中路，地處縣城中心繁華地段，北距汽車站100米，火車站500米，南距桂林66公里，距“樂滿地”僅1500米，交通便利。本酒店設(shè)施高檔，配套齊全，是標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)酒店。擁有55間豪華客房，有可同時(shí)容納500人用餐的中餐廳（設(shè)有豪華包廂13間），另有咖啡廳，KTV娛樂城，保健桑拿，商務(wù)中心，大小會(huì)議室，大型停車場(chǎng)等等。項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）融合自然山水生態(tài)之美冰川溫泉水城的總體規(guī)劃與建設(shè)用地及周邊的自然景觀環(huán)境結(jié)合，將賓館建筑、溫泉休閑融入自然山、水景觀之中，凸顯自然之美、生態(tài)之美。（2）完善休閑度假基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施冰川溫泉水城自然條件較好，具有發(fā)展溫泉休閑度假的良好潛質(zhì)，規(guī)劃已將有機(jī)結(jié)合溫泉休閑的主題，完善水城內(nèi)賓館、餐飲、娛樂、交通等配套休閑度假服務(wù)設(shè)施，適應(yīng)休閑度假發(fā)展的需求。

（3）獨(dú)具特色的景觀與服務(wù)利用了規(guī)劃用地內(nèi)的天然溶洞及水系，形成了具有特色的溶洞溫泉、林中溫泉及臨水別墅酒店等，為人們提供全方位的溫泉、休閑、健身、餐飲服務(wù)及活動(dòng)空間，使其成為了桂北地區(qū)，乃至整個(gè)廣西的休閑度假勝地。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)介紹項(xiàng)目規(guī)劃用地面積85445平方米，規(guī)劃建筑面積38000平方米，綠化用地44511平方米，綠地率62%，容積率0.447，建筑密度28%。項(xiàng)目規(guī)劃情況地號(hào)地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積備注090136旅游、商業(yè)出讓102.38畝

070175商業(yè)綜合出讓14300.6M2（約21.5畝）

注：數(shù)據(jù)來源于該項(xiàng)目所擁有之《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。溶洞的規(guī)劃情況項(xiàng)目東側(cè)“靈佛洞”內(nèi)（即興安縣世紀(jì)冰川大溶洞風(fēng)景保護(hù)區(qū)）約50畝的土地已于2003年通過桂林市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和興安縣文化旅游局審批，同意發(fā)展商對(duì)旅游資源其進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，現(xiàn)已處于經(jīng)營(yíng)階段。對(duì)于項(xiàng)目地塊規(guī)劃范圍內(nèi)的溶洞亦與項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)為該項(xiàng)目溫泉旅游配套設(shè)施。第二章 項(xiàng)目現(xiàn)況價(jià)值酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用收益法

收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。收益法基本原理：旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用a.凈收益每年不變；b.報(bào)酬率每年不變且大于零；c.收益年期為有限年；d.收益年增長(zhǎng)率為具體百分比。

計(jì)算公式：式中V—市場(chǎng)價(jià)值；

a—年凈收益；

r—報(bào)酬率；

n—獲取凈收益的持續(xù)年限；g—收益年增長(zhǎng)率。收益法的假定前提：進(jìn)行鐘乳悶洞的環(huán)境掉容量和游抬客量分析陰的目的是都為了預(yù)測(cè)鑄該鐘乳洞弓及景區(qū)游喜客的規(guī)模夸和發(fā)展趨飛勢(shì)，以便號(hào)參照旅游舉市場(chǎng)需求往正確預(yù)測(cè)尺其交通、由服務(wù)接待合和基礎(chǔ)工勞程設(shè)施的要建設(shè)開發(fā)聚規(guī)模，更定重要的是鼠為規(guī)劃中柔游客量的別控制、游監(jiān)人疏導(dǎo)提村供依據(jù)。、鐘乳洞優(yōu)景區(qū)對(duì)游榴客的容量柏有較嚴(yán)格瘋的要求。濃過量的游棚客除了會(huì)窩造成對(duì)環(huán)羽境的致命悅性破壞，章同時(shí)也會(huì)渡降低旅游圓質(zhì)量?？汲瑧]到世紀(jì)虧冰川鐘乳調(diào)洞的實(shí)際桌狀況，環(huán)姓境容量估谷算采用面脊積容量法央和線路容惠量法兩種辛方法測(cè)算尸，即平地頸采用面積也容量法，飯巖洞區(qū)域弦以旅游景答觀帶的長(zhǎng)督度為基礎(chǔ)診，采用旅秀游線路容般量法。鐘乳洞的使現(xiàn)況價(jià)值1環(huán)境容量歡估算為配合游轟客量的確鄰定，分別權(quán)進(jìn)行“極林限景觀空關(guān)間容量”塊與“理想法景觀容量別”分析。餡極限風(fēng)景躁空間容量池指在保證囑游客最低散的游覽“駛快適性”姓，且不超塞過該景觀中資源的承絹受的“可擇能”的前館提下，旅盜游區(qū)及其吳旅游設(shè)施坑的最大可控容量。理劑想風(fēng)景空享間容量指?jìng)湓诒ＷC游獲客最低的掃游覽“快仆適性”的嚴(yán)前提下，停旅游區(qū)及包其旅游設(shè)凝施的最大拉容量。鐘乳洞瀉的現(xiàn)況謀價(jià)值（一）旦計(jì)算方辜法：游客容量慌，單位以冊(cè)“人/次”表愿示；日睡游客容涌量，單斤位以“舊人/日”表示訪；年游客婦容量，單陡位以“人/年”表示浴。瞬時(shí)容漠量（一痰次性游沃客容量兔）=空間面籮積/單位規(guī)模蝦指標(biāo)日容量=瞬時(shí)容撲量×日周轉(zhuǎn)同率年容量=日容量×每年可棚游天數(shù)計(jì)算公式零為單位規(guī)扭模指標(biāo)售的確定狂起著關(guān)燭鍵作用挽，直接繞影響到蒸能否保寨證游客框的最低民游覽“姐快適性欠”和景漆觀資源熄的承受決可能，凱影響這鳴二者的悟因素很拴多，但限相對(duì)于貼同一景臂觀審美軟對(duì)象，氏景觀空毒間的游賤人密度鍵起著決鵝定作用專。若密伯度超過己一定限陪度，游堂客會(huì)受漂到強(qiáng)烈透的視覺拔和心理否干擾，酷景觀資腔源也會(huì)獲因承受硬飽和，打超出“冶忍耐度緣瑞”而遭過受不同陳程度的立破壞。本區(qū)塊宿內(nèi)可供彼游人游鼠覽、停曾留的空蘇間，主儉要集中鍋在游人狠聚集的能景點(diǎn)以涌及游線輛上?？紗蕬]聚集謹(jǐn)各景區(qū)絲式的空間偽特征及駁游人的牌心理等呀原因，頃這些區(qū)緊域應(yīng)有獸不同的確最低游高覽“快奶適性”淋要求和攝承受“聽忍耐度域”。鐘乳洞的刃現(xiàn)況價(jià)值游客容啊量的計(jì)訴算方法保分別采筑用：線蟻路法、村卡口法竟、面積折法。游脊客容量丟計(jì)算采提用下列織指標(biāo)：1、面積宮法以每個(gè)垮游客所撕占的平淡均游覽血面積計(jì)釘算，巖痰洞以5m2/人計(jì)算，芒平地以100池M2/人計(jì)算，鉤水面以80M2輩/人計(jì)算。2、卡口山法實(shí)測(cè)卡口耽處單位時(shí)尸間內(nèi)通過綱的合理游算人量。一搬般旅游區(qū)愿（景區(qū)）者以5人/分鐘計(jì)算唱。3、所采梨用的計(jì)栗算方法根據(jù)本區(qū)乞塊的實(shí)際堵情況，其殖環(huán)境容量煌計(jì)算將采夠取面積法狼進(jìn)行計(jì)算茄。鐘乳洞的房誠(chéng)現(xiàn)況價(jià)值（二）喬參數(shù)取山值：據(jù)估算，泊各區(qū)塊環(huán)滴境容量為伴：鐘乳洞的典現(xiàn)況價(jià)值（三）痛環(huán)境容諒量估算紐奉：由此可見覆，世紀(jì)冰阻川景區(qū)的鴉日環(huán)境容緊量為2000人/日，全賊年可游嫩覽天數(shù)才為300天，則年隙環(huán)境容量草為60萬人/年。游覽用地名稱面積（m2）計(jì)算指標(biāo)（m2/人）瞬時(shí)容量（人/次）日周轉(zhuǎn)率（次）日環(huán)境容量（人次/日）備注巖洞50051003300路線法平地6900010069021380面積法水面1000100（m2/船）804320每船8人總計(jì)

870

2000

鐘乳洞糞的現(xiàn)況白價(jià)值2項(xiàng)目投資拋估算（一）蘿建設(shè)區(qū)殖塊與項(xiàng)議目時(shí)序限：期數(shù)時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn)一期2011-2012年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，重點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境建設(shè)及其后勤配套設(shè)施基本建成二期2012-2014年為上規(guī)模時(shí)期，重點(diǎn)建設(shè)具有區(qū)域影響的旅游產(chǎn)品打造，同時(shí)對(duì)信息網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行整體提升三期2014年以后形成一定接待規(guī)模后，創(chuàng)造旅游精品，形成世紀(jì)冰川的文化品牌本著有助利于分韻片開發(fā)臘和建設(shè)劣一片成前效一片拍的原則輩，將分頃三期建軌設(shè)，開款發(fā)建設(shè)鵲的區(qū)塊鼓時(shí)序?yàn)轭櫍虹娙槎磭樀默F(xiàn)況痕價(jià)值（一）投酬資估算：表格察：建設(shè)男項(xiàng)目投渾資估算犁表（不罰包括土礎(chǔ)地征用炎與租賃姜部分）序號(hào)名稱規(guī)模備注預(yù)算投資項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1景區(qū)道路系統(tǒng)

460萬元2基礎(chǔ)綠化撫育

包括道路綠化1000萬元3消防設(shè)施整個(gè)景區(qū)的消防設(shè)施

30萬元4電力安裝系統(tǒng)

500萬元5電訊系統(tǒng)

100萬元6停車場(chǎng)系統(tǒng)

含周圍環(huán)境改造100萬元7不可預(yù)見費(fèi)用

500萬元分區(qū)項(xiàng)目建設(shè)7入口景觀區(qū)

主要是建筑設(shè)施50萬元8溫泉休閑區(qū)

主要是建筑設(shè)施150萬元9巖洞區(qū)

500萬元項(xiàng)目總計(jì)：3390萬元鐘乳洞的掠現(xiàn)況價(jià)值3經(jīng)濟(jì)效化益分析（一）油游客消屢費(fèi)分析耀：根據(jù)廣西徹其他旅游畜消費(fèi)調(diào)查廟報(bào)告數(shù)據(jù)忠，結(jié)合世魂紀(jì)冰川本駛景區(qū)的實(shí)敏際情況，拖游人進(jìn)入話景區(qū)后，粱人均主要綁消費(fèi)如下霉：門票50元、其境他費(fèi)用50元（包括活購買紀(jì)念爹品與土特坊產(chǎn)，參加便運(yùn)動(dòng)活動(dòng)扭等），共揭計(jì)100元。（二）摧營(yíng)業(yè)收泄入及利折潤(rùn)分析黨：根據(jù)市蒜場(chǎng)分析璃，營(yíng)業(yè)擦開始階得段，第冠一年游嫁客量為10萬人次計(jì)論算（因試厭開業(yè)，留亞宿客人不榜足），每惰人每天150元消費(fèi)鍬，其后鳥每年游咽客按17%遞增，生則第一梢期總營(yíng)籍業(yè)額為150盯0萬元。第耗二期年接娃待游客11.7萬人次，尿計(jì)算第二慶期總營(yíng)業(yè)花額為1755萬元年收均收入叨。因鐘波乳洞的者年環(huán)境乎容量為60萬人/年，并且謊其經(jīng)營(yíng)經(jīng)很過若干年珠后便會(huì)走肯向穩(wěn)定性宰經(jīng)營(yíng)，其般游客人數(shù)露也穩(wěn)定到液一定的數(shù)碧量。本項(xiàng)目慢支出費(fèi)貢用包括娘編制職魄工工資獸費(fèi)用、編營(yíng)業(yè)性鋪支出、欲稅收還絹本利息役以及其嫌他費(fèi)用飛開支等貝，利潤(rùn)齒按20%計(jì)，則第鼠一期總利特潤(rùn)為300萬元，型第二期粗總利潤(rùn)思為351萬元。塔在固定謊資產(chǎn)按20年折舊坡的情況臥下，約善在第8年前期壁的所有手投資。鐘乳洞的涌現(xiàn)況價(jià)值年份人均消費(fèi)（元）人數(shù)（萬人）營(yíng)業(yè)額（萬元）凈利潤(rùn)（萬元）凈利潤(rùn)累計(jì)（萬元）11006600120120210077201442643100986417343741001010372076445100121244249893610015149329911927100181792358155081002121504301980910026258051624961010031309661931151110035350070038151210035350070045151310035350070052151410035350070059151510035350070066151610035350070073151710035350070080151810035350070087151910035350070094152010035350070010115………………………………表格：鐘話乳洞每年癥收益表鐘乳洞的姐現(xiàn)況價(jià)值4鐘乳洞威的市值根據(jù)公式得出結(jié)果：鐘乳洞的市值為3231.336萬元自營(yíng)酒店鴉的現(xiàn)況價(jià)土值1酒店年經(jīng)殺營(yíng)收入的阿計(jì)算根據(jù)市場(chǎng)族調(diào)查，桂圈林市四星水級(jí)以上酒早店及周邊判縣市酒店忙的客房平右均折扣率躁一般在45%～65%之間，客百房年平均伍入住率一拿般在50%～70%之間。判項(xiàng)目周決邊同類馬型酒店捉的折后音房?jī)r(jià)約鄰為300元/間，另熊外加收10%的客房服沙務(wù)費(fèi)，平蜓均折扣率撇在55%～60%之間。背由于本錄項(xiàng)目設(shè)咬計(jì)配套舒齊全，綁旅游配也套資源吼豐富，各項(xiàng)目?jī)?nèi)枝酒店客保房平均湖折后價(jià)賞格定為350元較為合甲理，酒店引物業(yè)的年氣平均入住捧率應(yīng)在70%左右。自營(yíng)酒曠店的現(xiàn)諸況價(jià)值表格：客房部分年收益具體計(jì)算客房類型間數(shù)（間）收費(fèi)（天/間·天）房?jī)r(jià)折扣率折后價(jià)元/間·天）客房服務(wù)費(fèi)率（%）服務(wù)費(fèi)（元/間·天）日收入（元）高級(jí)房20053060%31810%3069600行政房2043060%25810%205560高級(jí)套房3063060%37810%5012840小計(jì)250

88000日收入總計(jì)（元）88000

平均入住率60%

年收入總計(jì)（元）19272000即：自營(yíng)酒店客房部分年收入總計(jì)為1927.2萬元自營(yíng)酒莫店的現(xiàn)穩(wěn)況價(jià)值根據(jù)酒灶店財(cái)務(wù)偏分類，男營(yíng)業(yè)成寫本包括版：耗用日食品、太香煙、丙酒水等妄；飲料好的原材闖料、調(diào)準(zhǔn)配料成戀本；餐純館等耗殖用的材塘料；洗田衣房耗餡用的材錫料成本推等；客且房用品萬等。一概般四星應(yīng)級(jí)酒店鏡的營(yíng)業(yè)耳成本占開年經(jīng)營(yíng)虛收入的20%～30%，在此聚我們以飲經(jīng)營(yíng)收睬入的28%計(jì)取。則捕營(yíng)業(yè)成本枯為540萬元。營(yíng)業(yè)費(fèi)膏用包括黑：工資食、福利君、燃料逮費(fèi)、攤讓銷低值膊易耗品歷、服裝奔費(fèi)、洗拘滌費(fèi)、幟水電費(fèi)嚴(yán)、郵電疼費(fèi)、保勿險(xiǎn)費(fèi)、仁包裝費(fèi)錘、運(yùn)雜冠費(fèi)、保輪管費(fèi)、醒展覽費(fèi)項(xiàng)、廣告庫宣傳費(fèi)野、差旅視費(fèi)、清教潔衛(wèi)生提費(fèi)、工地作餐費(fèi)拋、裝修注折舊、貿(mào)其他等錢。四星級(jí)酒來店一般的億經(jīng)營(yíng)費(fèi)用桿約為經(jīng)營(yíng)濃收入的25%～30%左右，考檔慮到在估語價(jià)時(shí)不計(jì)早建筑物折衫扣費(fèi)用，技我們?cè)诖伺笕】偨?jīng)營(yíng)星收入的30%。則營(yíng)倍業(yè)費(fèi)用溉為578萬元。2總營(yíng)業(yè)際支出（一）營(yíng)愧業(yè)成本（二）營(yíng)被業(yè)費(fèi)用估算算自營(yíng)酒陵店的現(xiàn)晃況價(jià)值管理費(fèi)算用包括慈：公司撐經(jīng)費(fèi)、勺工會(huì)經(jīng)厲費(fèi)、培割訓(xùn)教育末經(jīng)費(fèi)、凈勞動(dòng)保堂險(xiǎn)費(fèi)、閃待業(yè)保漫險(xiǎn)費(fèi)、謹(jǐn)審計(jì)費(fèi)劣、咨詢趙費(fèi)、訴夫訟費(fèi)、賠排污費(fèi)領(lǐng)、綠化警費(fèi)、開寧辦費(fèi)、優(yōu)聘請(qǐng)會(huì)膚計(jì)、審榴計(jì)師費(fèi)尊用、修烘理費(fèi)、趣交際應(yīng)次酬費(fèi)、觸壞賬損疊失、存汁貨盤虧引、上級(jí)議管理費(fèi)囑、其他擾費(fèi)用等疼。財(cái)務(wù)炊費(fèi)用包水括：銀罷行手續(xù)授費(fèi)、信墓用卡手悶續(xù)費(fèi)及業(yè)其他。在一般酒寶店的管椒理費(fèi)用動(dòng)及財(cái)務(wù)墾費(fèi)用占氧經(jīng)營(yíng)收歡入的8%～10%，我們港以經(jīng)營(yíng)誕收入的10%計(jì)取。償則管理血費(fèi)用及競(jìng)財(cái)務(wù)費(fèi)款用合計(jì)稍為192萬元。2總營(yíng)業(yè)括支出（三）冤管理費(fèi)期用及財(cái)信務(wù)費(fèi)用捧估算自營(yíng)酒時(shí)店的現(xiàn)姐況價(jià)值依照桂竹林市交升稅標(biāo)準(zhǔn)熔，經(jīng)營(yíng)翻酒店物貿(mào)業(yè)每年齒繳納的兇相關(guān)稅寨費(fèi)如下殲表：2總營(yíng)業(yè)濤支出（四）有僻關(guān)稅費(fèi)稅項(xiàng)交稅標(biāo)準(zhǔn)稅率（占經(jīng)營(yíng)收入的比例）營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5%5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的5%0.25%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%0.15%印花稅按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)金額萬分之五貼花0.05%房產(chǎn)稅原建購價(jià)的70%的1.2%0.84%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門為5元/㎡0.314%堤圍防護(hù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的千分之五計(jì)算繳納0.50%文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)娛樂業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂業(yè)稅費(fèi)合計(jì)

約為經(jīng)營(yíng)收入的7.104%則有關(guān)稅異費(fèi)為134萬元。自營(yíng)酒店棗的現(xiàn)況價(jià)撕值2總營(yíng)業(yè)訊支出總營(yíng)業(yè)支出=營(yíng)業(yè)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用估算+管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算+有關(guān)稅費(fèi)=540萬元+578萬元+192萬元+134萬元=1445萬元自營(yíng)酒胖店的現(xiàn)恰況價(jià)值3年凈收益檢計(jì)算酒店年凈竊收益為酒篇店年經(jīng)營(yíng)懷總收益扣虧除酒店年蠅經(jīng)營(yíng)支出麗部分再扣責(zé)除屬于酒焰店行業(yè)帶吳來的商業(yè)問利潤(rùn)后的蕉收益，根嗎據(jù)市場(chǎng)調(diào)樓查，酒店塵旅游行業(yè)長(zhǎng)的平均利鑰潤(rùn)率在9%～15%之間，考億慮到本酒宣店經(jīng)營(yíng)效濾益良好，訂我們?nèi)∩虅?chuàng)業(yè)成本利寫潤(rùn)為11%，則本槍酒店屬土于房地伸產(chǎn)帶來得的年凈世收益為摟：房地產(chǎn)年凈收益＝酒店年經(jīng)營(yíng)收益－酒店年經(jīng)營(yíng)支出－酒店商業(yè)利潤(rùn)＝1927－1927－1927×11%＝323（萬元）自營(yíng)酒易店的現(xiàn)緩況價(jià)值4收益價(jià)渣值房地產(chǎn)年演凈收益為323萬元，土蹦地剩余年私期為48年。報(bào)完酬率按障目前銀墊行一年善期貸款愧利率及型投資風(fēng)頌險(xiǎn)系數(shù)絕，并考鈔慮到目百前酒店毛經(jīng)營(yíng)收裳入隨市餡場(chǎng)變化增的不確婦定性等細(xì)因素，瞎我們確厘定房地片產(chǎn)綜合珍報(bào)酬率融為12%，增長(zhǎng)率臟偏?。蔀?zāi)忽略不計(jì)螺），項(xiàng)目藍(lán)的建筑面槽積共計(jì)150杯00㎡，則房地落產(chǎn)收益價(jià)虹值為：根據(jù)公式得出結(jié)果：自營(yíng)酒店的市值為2680萬元產(chǎn)權(quán)式填酒店的方現(xiàn)況價(jià)莫值1固定資產(chǎn)吉開放成本序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬元）1土地費(fèi)用100001000元/平方米10002行政性收費(fèi)10000105元/平方米1053前期工程費(fèi)(策劃,設(shè)計(jì)勘察費(fèi))1000055元/平方米554土地七通一平費(fèi)用1000075/平方米755建安工程費(fèi)10000800元/平方米6646裝修工程費(fèi)10000160元/平方米1337設(shè)備及安裝費(fèi)用

2008區(qū)間道路，綠化，景觀，消防

4009建設(shè)期管理費(fèi)

20010建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬5000萬*0.066*266011項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)

50012合計(jì)：3992萬元產(chǎn)權(quán)式尸酒店的社現(xiàn)況價(jià)晉值2經(jīng)營(yíng)成本序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算式金額（萬元）一開發(fā)公司工資及管理費(fèi)3000*30*12*101080三營(yíng)銷費(fèi)用3000000*51500四銷售稅金10000*5000*5.84%292五租金收入營(yíng)業(yè)稅450*31*12*0.6*0.6*36*3*4*0.05*101301.70

七費(fèi)用合計(jì)

5249銷售稅助金=總銷售額敲*5.84除%租金收入召營(yíng)業(yè)稅=年租金*5%*10年產(chǎn)權(quán)式幫酒店的夏現(xiàn)況價(jià)科值3返租費(fèi)用建議本項(xiàng)睜目的返租狹年限為10年，研投資回龜報(bào)率8%，以銷售因總額的50%作為返批租費(fèi)用翠，即銷售總額=10展000平方米*5000元/平方米=50使00萬元返租費(fèi)用=銷售總修額/2=500停0萬元/2=2500萬元產(chǎn)權(quán)式輕酒店的荷現(xiàn)況價(jià)服值4產(chǎn)權(quán)式酒齒店的市值總凈利潤(rùn)=銷售總額+總租金-固定資產(chǎn)開放成本-經(jīng)營(yíng)成本-返租費(fèi)用=5000+26034-3992-5249-2500（萬元）=19293萬元物業(yè)為區(qū)短期內(nèi)豆出售，勒因此選嘆用收益趁法原始椅公式估框算。=19烏293萬元/2緒0年/1片0%=401秋9萬元根據(jù)公式得出結(jié)果：產(chǎn)權(quán)式酒店的市值為4019萬元產(chǎn)權(quán)式崗酒店的吼市值401膨9萬元自營(yíng)酒沃店的市伐值2680萬元鐘乳洞偉的市值3231鳳.336萬元本項(xiàng)目的總市值為9930萬元第三章延項(xiàng)目宜規(guī)劃的建版議因此，翼建議本鐮項(xiàng)目規(guī)加劃定位載為：以雄房地產(chǎn)錘（產(chǎn)權(quán)扮式酒店是）為核筋心，加稅旅游休參閑服務(wù)斬為賣點(diǎn)械的綜合塞性旅游吸房地產(chǎn)孩項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)競(jìng)品總體戚定位上述所喬選用數(shù)順據(jù)均以抓現(xiàn)有報(bào)鉗建圖紙籌及土地機(jī)使用證曬數(shù)據(jù)為威數(shù)據(jù)來現(xiàn)源。若以設(shè)剖計(jì)院所揀提供之浪數(shù)據(jù)，靠容積率議采用0.4葵4，則本項(xiàng)目銷額售總額=380詳00*8000利=304副0000議00即3040謹(jǐn)0萬元項(xiàng)目產(chǎn)五權(quán)酒店束存在的向基礎(chǔ)（1）消費(fèi)疾者消費(fèi)盯的不同墓需求，紫產(chǎn)生不罷同質(zhì)的誕酒店產(chǎn)蘋品中國(guó)人虹對(duì)酒店除最早的閱印象就友是—個(gè)高檔留的消費(fèi)發(fā)場(chǎng)所，煤以后酒笑店產(chǎn)品懷得到了肺深層次另發(fā)展，宰細(xì)分了最消費(fèi)群它：如商蓮務(wù)、探遠(yuǎn)親、旅甲游等。拼旅游又蹈有不同家的性質(zhì)塊，如觀戲光游、通休閑游冰、度假拜游等。寫只有在芝酒店產(chǎn)感品細(xì)分掠的前提箏下，才繩有可能趨出現(xiàn)產(chǎn)小權(quán)酒店核。本項(xiàng)目屬維于旅游資擠源較集中紋的桂林市城興安縣境券內(nèi)，并擁厘有優(yōu)良的重鐘乳洞資隆源，適合懲人們觀光舍及度假，