某國際商業(yè)廣場項(xiàng)目與

大寧國際商業(yè)廣場研究.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?一、項(xiàng)目基本概況.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”?項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?商業(yè)廣場具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。?項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂/生活/文化

--60,000平方米停車場和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設(shè)備機(jī)房。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費(fèi)的需求。客群特點(diǎn)：大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析?酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?整個大寧商業(yè)廣場項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目內(nèi)的各個區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡介?酒店及裙樓商業(yè)區(qū):

本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角，由四星級酒店及6層裙樓商業(yè)組成。除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結(jié)在一起。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?第12座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同。北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤發(fā)超市4F：親子廣場5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地7-20F：四星級酒店.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?北樓標(biāo)識南樓標(biāo)識對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4、5兩個樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料???.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料?綜三述本座位三于西北三角，在三此處設(shè)三置大潤三發(fā)超市三，形成三了人流三聚集的三熱點(diǎn)。三同時，三結(jié)合南三北兩幢三樓連結(jié)三之后進(jìn)三深大的三特點(diǎn)，三在4樓三和5樓三分別設(shè)三置了消三費(fèi)目的三性較強(qiáng)三的親子三廣場及三特色美三食街，三充分的三分享了三此處聚三集的人三流，也三拉動了三原本4三、5樓三商業(yè)價三值不高三的商鋪三的價值三的提升三?？山梃b三之處：聚集人三流，并三主動引三導(dǎo)人流三，從而三提升整三體的商三業(yè)價值三。?停車及三休閑娛三樂區(qū):本區(qū)域三位于項(xiàng)三目的西三南角，三由8層三立體停三車場及三3層裙三樓商業(yè)三組成。?8層塔三樓均為三立體停三車場裙樓商三業(yè)業(yè)態(tài)三為：1-2三F：運(yùn)三動10三0專賣3F：三上影C三GV影三城。第2座三業(yè)態(tài)規(guī)三劃.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?綜三述本座位三于西南三角，是三整個商三業(yè)項(xiàng)目三中最為三背街的三部分，三商業(yè)價三值很難三得到創(chuàng)三造。在三本案具三體的操三作中，三在此處三設(shè)置了三一個規(guī)三模巨大三的立體三停車場三，結(jié)合三地下停三車場的三主出入三口，這三里也成三為了另三外一個三人流與三車流匯三聚集中三的熱點(diǎn)三區(qū)域。三同時在三業(yè)態(tài)規(guī)三劃上，三也引入三了影城三及大型三運(yùn)動品三牌專賣三，將商三業(yè)價值三不是很三高的區(qū)三域持有三自營，三也帶動三了人氣三，實(shí)現(xiàn)三人流在三整個區(qū)三域中縱三橫穿梭三，提高三了其他三區(qū)域的三商業(yè)價三值。可借鑒三之處：商業(yè)價三值不高三的區(qū)域三通過業(yè)三態(tài)規(guī)劃三，實(shí)現(xiàn)三持有自三營，同三時創(chuàng)造三人流匯三集熱點(diǎn)三，促進(jìn)三周邊區(qū)三域商業(yè)三價值的三提升。?辦公及三裙樓商三業(yè)區(qū):本區(qū)域三位于項(xiàng)三目的東三面，通三過5幢三高層建三筑將中三心商業(yè)三內(nèi)街圍三合起來三，避免三了因靠三近城市三核心干三道所帶三來的噪三音干擾三。主要產(chǎn)三品形態(tài)三均為4三-18三F高層三商住辦三公樓+三1-3三F裙房三商業(yè)。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?第11三座與第三10座三也采用三了1F三通道自三然分隔三，2-三3F聯(lián)三通的設(shè)三計(jì)，自三然的拉三長了人三流動線三。其業(yè)三態(tài)規(guī)劃三有：1F：三屈臣氏三、時尚三女裝、三男裝2F：三屈臣氏三、時尚三內(nèi)衣、三珠寶、三眼鏡、三配飾3F：三個人護(hù)三理、美三容美發(fā)?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??第8座三及第5三座基本三為對稱三的兩幢三建筑，三在建筑三單體上三也采用三了設(shè)置三對外通三道的方三式來引三導(dǎo)人流三的穿梭三。第8座三業(yè)態(tài)規(guī)三劃：1F：三特色快三餐、其三它品牌三商業(yè)2F：三家紡、三特色家三居用品3F：三電腦城三（宏圖三三胞）4F：三游歌量三販KT三V第5座三業(yè)態(tài)規(guī)三劃：1F:三數(shù)碼三產(chǎn)品、三特色餐三飲2F：三影音器三材、家三電產(chǎn)品3F：三影音器三材、家三電數(shù)碼.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?小三結(jié)第8和三第5樓三座有著三比較明三顯的對三稱性，三從產(chǎn)品三形態(tài)到三業(yè)態(tài)規(guī)三劃上均三比較類三似。其三中1F三均設(shè)置三有特色三餐飲（三如KF三C,星三巴克等三），2三-3F三均引入三了大型三主題賣三場（一三個是國三美電器三，一個三是宏圖三三胞）三，4F三則規(guī)劃三為KT三V。各三個區(qū)域三業(yè)態(tài)的三明確定三位對充三分的吸三引人氣三起到了三比較強(qiáng)三的作用三。另外三，在1三F的規(guī)三劃中，三對外設(shè)三置有許三多開口三供游人三進(jìn)出，三同時商三鋪均采三取了雙三面開門三設(shè)計(jì)，三延展了三商鋪的三臨街面三，提高三了商業(yè)三價值?？山梃b三之處：1F多三設(shè)置出三入口，三同時商三鋪雙面三開門設(shè)三計(jì)，拉三長商鋪三的臨街三面，提三高商業(yè)三價值。三2-3三F大面三積的商三鋪可考三慮引入三大型主三力店持三有自營三，也起三到了聚三集人氣三的重要三作用。?第一座三規(guī)劃為三3-1三3F小三戶型商三住兩用三樓+1三-2F三裙樓商三業(yè)。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??核心餐三飲及購三物區(qū):本區(qū)域三位于項(xiàng)三目的中三心位置三，被外三圍建筑三所圍合三，但內(nèi)三部穿梭三的街道三展現(xiàn)出三了完全三開放的三氛圍。建筑均三為4層三左右。三其中1三F大多三規(guī)劃為三品牌服三飾店、三小型特三色餐飲三店（如三甜品屋三）；2三-4F三則主要三規(guī)劃為三中型特三色餐飲三店。?第9座三業(yè)態(tài)規(guī)三劃有：1F：三餐飲、三服裝、三精品眼三鏡、飾三品等2F：三中型特三色餐飲3F：三中型特三色餐飲4F：三休閑中三心?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??第6座三業(yè)態(tài)規(guī)三劃有：1F：三品牌服三飾、特三色餐飲三等2F：三中型特三色餐飲3F：三中型特三色餐飲4F：三男子S三PA會三所.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?綜三述第9和三第6樓三座位于三整個商三業(yè)廣場三的核心三中央地三帶，是三人群與三人流最三為密集三的地區(qū)三。建筑三設(shè)計(jì)上三采用開三放式商三業(yè)內(nèi)接三的形式三，方便三人群自三由穿梭三于中心三區(qū)域內(nèi)三。1F三均為分三割小面三積商鋪三，便于三引入商三家經(jīng)營三。2-三4樓則三均有空三中連廊三相連接三，使得三食客能三更方便三的在不三同商家三之間進(jìn)三行選擇三，也為三經(jīng)營業(yè)三主帶來三了均衡三穩(wěn)定的三人流?？山梃b三之處：中心區(qū)三域?yàn)槿巳骷腥齾^(qū)域，三設(shè)置開三放式步三行內(nèi)街三，使得三人流能三均衡的三導(dǎo)入到三項(xiàng)目的三其他各三個部分三。中心區(qū)三商業(yè)采三用小面三積分隔三，方便三日后經(jīng)三營；樓三上則引三入中型三餐飲主三力店，三并利用三聯(lián)通的三立體交三通，使三高樓層三商鋪的三區(qū)位性三不再突三出。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?48家37家11家11家4家?總?cè)Y(jié)本項(xiàng)目三在建筑三形態(tài)上三采用了三外圍高三、中間三低的形三式，一三方面通三過大的三閉合形三成了商三業(yè)內(nèi)街三濃厚的三氣氛，三另一方三面也將三項(xiàng)目與三城市主三干道分三隔開來三；中心商三業(yè)街采三用全開三放的設(shè)三置，并三利用立三體交通三網(wǎng)絡(luò)，三使得人三流在此三集散并三能均衡三的分布三到項(xiàng)目三的其他三區(qū)域中三去；招商及三經(jīng)營上三基本采三用了1三樓分割三為零散三商鋪，三2-3三樓引入三特色主三力店的三形式。三小商鋪三便于實(shí)三現(xiàn)價值三，而主三力店則三有利于三吸引人三氣。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?三、交三通與停三車分析?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料??交通動三線分析從本項(xiàng)三目交通三動線組三織上看三，采用三了人車三分流的三設(shè)計(jì)。三對于人三群活動三比較集三中的區(qū)三域，則三完全設(shè)三置為人三行區(qū)，三車流的三流線則三順應(yīng)業(yè)三態(tài)規(guī)劃三的需要三，沿各三個相對三獨(dú)立的三功能板三塊邊緣三布置。三一方面三保證了三人的安三全，另三外也為三人提供三了方便三。在車行三的流線三設(shè)計(jì)上三，設(shè)置三了很多三彎道，三起到減三緩車型三速度的三作用；三同時在三與人行三路線有三比較明三顯交叉三的地方三，還設(shè)三置有減三速器、三限速牌三等設(shè)施三。以上設(shè)三計(jì)實(shí)際三上是為三了彌補(bǔ)三規(guī)劃上三存在的三不足。三車行道三從商業(yè)三街中穿三越，畢三竟給駕三車者和三行人帶三來不便三，存在三一定的三安全隱三患，是三不合理三的規(guī)劃三。雖然三目前有三一系列三措施進(jìn)三行防護(hù)三，如物三管人員三現(xiàn)場指三揮，減三速裝置三等，但三這樣一三來降低三了項(xiàng)目三的對外三形象。三所以從三規(guī)劃上三應(yīng)該規(guī)三避這些三問題?？山梃b三之處：規(guī)劃上三應(yīng)該考三慮人車三分流，三車道盡三量不要三從商業(yè)三街內(nèi)部三穿越.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?停車分三析整個大三寧商業(yè)三廣場一三共設(shè)置三有約1三300三個停車三位：包括5三.5萬三㎡的地三下車庫三（約8三00個三車位）三和8層三的立體三車庫（三約50三0個車三位）目前停三車場開三放時間三為：7三：00三-24三：00收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)：1三0月前三免費(fèi)停三車目前停三車場使三用情況三：平日白三天泊車三率4成三左右，三高峰時三段6成三左右，三周末基三本泊滿三。到晚三上18三：00三左右停三車場的三使用率三也有明三顯提升三?？山梃b三之處：停車是三商業(yè)綜三合體吸三引力的三重要表三現(xiàn)，海三量停車三是必需三條件?.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料?地下車三庫平面三圖?通過對三地下停三車場的三觀察可三以發(fā)現(xiàn)三，對應(yīng)三地面每三幢樓均三有電梯三可由地三庫直達(dá)三地面。三這為消三費(fèi)目標(biāo)三指向性三強(qiáng)的客三戶提供三