房地產(chǎn)項目開發(fā)建議與計劃

項目開發(fā)建議與計劃

項目投資分析一、

項目周邊環(huán)境分析１、項目土地性質(zhì)調(diào)查※

地理位置※

地質(zhì)地貌狀況※

土地面積及其紅線圖※

七通一平現(xiàn)狀２、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查※

地塊周邊的建筑物※

綠化景觀※

自然景觀※

歷史人文景觀※

環(huán)境污染狀況３、地塊交通條件調(diào)查※

地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃※

項目對外水、陸、空交通狀況※

地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀４、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查※

購物場所※

文化教育※

醫(yī)療衛(wèi)生※

金融服務(wù)※

娛樂、餐飲、運動※

生活服務(wù)※

游樂休憩設(shè)施※

周邊可能存在的對項目不利的干擾因素※

歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

１、宏觀經(jīng)濟運作狀況：※

國內(nèi)生產(chǎn)總值1)

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量2)

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量3)

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量4)

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量※

中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)※

國家宏觀金融政策1)

貨幣政策2)

利率3)

房地產(chǎn)按揭政策※

固定資產(chǎn)投資總額1)

全國及項目所在地2)

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重※

社會消費品零售總額※

商品零售價格指數(shù)1)

居民消費價格指數(shù)2)

商品住宅價格指數(shù)※

中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用２、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)※

項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重※

政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)※

政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)※

短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃３、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀４、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異５、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)６、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析※

各種檔次商品住宅客戶分析※

商品住宅客戶購買行為分析

三、項目SWOT分析１、項目地塊的優(yōu)勢２、項目地塊的劣勢３、項目地塊的機會點４、項目地塊的威脅及困難點四、項目市場定位１、類比競爭樓盤調(diào)研※

類比競爭樓盤基本資料※

項目戶型結(jié)構(gòu)詳析※

項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料※

綜合評判２、項目定位※

市場定位1）區(qū)域定位2）主力客戶群定位※

功能定位※

建筑風(fēng)格定位五、項目價值分析１、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念※

商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法1）選擇可類比項目2）確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重3）分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

※

類比可實現(xiàn)價值決定因素1）類比土地價值：地段資源差異☆

市政交通及直入交通的便利性的差異☆

項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異☆

周邊市政配套便利性的差異2）項目可提升價值判斷☆

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)☆

單體戶型設(shè)計☆

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計☆

小區(qū)配套和物業(yè)管理☆

形象包裝和營銷策劃☆

發(fā)展商品牌和實力3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素☆

經(jīng)濟因素☆

政策因素2、

項目可實現(xiàn)價值分析※

類比樓盤分析與評價※

項目價值類比分析1）價值提升和實現(xiàn)要素對比分析2）項目類比價值計算六、項目定價模擬

1、類比價值算術(shù)平均法2、有效需求成本加價法※

分析有效市場價格范圍※

確保合理利潤率，追加有效需求成本價格

3、運用以上兩種方法綜合分析確定均價七、項目投入產(chǎn)出分析１、

項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬※

項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)※

首期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)２、

項目首期成本模擬※

成本模擬表及其說明３、

項目收益部分模擬※

銷售收入模擬1）銷售均價假設(shè)根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬2）銷售收入模擬表※

利潤模擬及說明1）模擬說明2）利潤模擬表※

敏感性分析1）可變成本變動時對利潤的影響2）銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式１、項目風(fēng)險性評價※

價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性１）項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值２）

項目形象包裝和營銷推廣是否成功２、

資金運用的風(fēng)險性※

減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本※

對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠３、

經(jīng)濟政策風(fēng)險※

國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化※

國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議１、

影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素※

政策法規(guī)因素※

地塊狀況因素※

發(fā)展商操作水平因素※

資金投放量及資金回收要求※

銷售策略、銷售政策及價格控制因素※

市場供求因素※

上市時間要求２、

項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測※

項目開發(fā)步驟※

項目投入產(chǎn)出評估※

結(jié)論項目規(guī)劃設(shè)計一、總體規(guī)劃１、

項目地塊概述※

項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀※

項目臨界四周狀況※

項目地貌狀況２、

項目地塊情況分析※

發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想※

影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素※

土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避※

項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)３、

建筑空間布局※

項目總體平面規(guī)劃及其說明※

項目功能分區(qū)示意及說明4、

道路系統(tǒng)布局※

地塊周邊交通環(huán)境示意１）

地塊周邊基本路網(wǎng)２）

項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r※

項目道路設(shè)置及其說明１）

項目主要出入口設(shè)置２）

項目主要干道設(shè)置３）

項目車輛分流情況說明４）

項目停車場布置5、

綠化系統(tǒng)布局※

地塊周邊景觀環(huán)境示意１）

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述２）

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向※

項目環(huán)藝規(guī)劃及說明１）

項目綠化景觀系統(tǒng)分析2）項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計

6、公建與配套系統(tǒng)※項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查※

項目配套功能配套及安排※

公共建筑外立面設(shè)計提示１）

會所外立面設(shè)計提示２）

營銷中心外立面設(shè)計提示３）

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示４）

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示※

公共建筑平面設(shè)計提示※

公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示※

項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計7、

分期開發(fā)※

分期開發(fā)思路※

首期開發(fā)思路8、

組團開發(fā)強度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計劃

１、

項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃※

項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思※

建筑色彩計劃２、

建筑單體外立面設(shè)計提示※商品住宅房外立面設(shè)計提示１）

多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示２）

不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示３）

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示４）

其他特殊設(shè)計提示※商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示三、主力戶型選擇

１、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較２、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例３、主力戶型設(shè)計提示※一般住宅套房戶型設(shè)計提示※躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示※別墅戶型設(shè)計提示４、

商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示※商業(yè)裙樓平面設(shè)計提示※商場樓層平面設(shè)計提示※寫字樓平面設(shè)計提示

四、室三內(nèi)空間三布局裝三修概念三提示１、三室三內(nèi)空間三布局提三示２、三公三共空間三主題選三擇３、三庭三院景觀三提示五、環(huán)境規(guī)三劃及藝三術(shù)風(fēng)格三提示１、項三目周邊三環(huán)境調(diào)三查和分三析２、項三目總體三環(huán)境規(guī)三劃及藝三術(shù)風(fēng)格三構(gòu)想※地塊已三有的自三然環(huán)境三利用※項目人三文環(huán)境三的營造３、項三目各組三團環(huán)境三概念設(shè)三計※組團內(nèi)三綠化及三園藝設(shè)三計※組團內(nèi)三共享空三間設(shè)計※組團內(nèi)三雕塑小三品設(shè)計三提示※組團內(nèi)三椅凳造三型設(shè)計三提示※組團內(nèi)三宣傳專三欄、導(dǎo)三視系統(tǒng)三位置設(shè)三定提示４、三項目公三共建筑三外部環(huán)三境概念三設(shè)計※項目主三入口環(huán)三境概念三設(shè)計※項目營三銷中心三外部環(huán)三境概念三設(shè)計※項目會三所外部三環(huán)境概三念設(shè)計※項目營三銷示范三中心沿三途可營三造環(huán)境三概念設(shè)三計※針對本三項目的三其他公三共環(huán)境三概念設(shè)三計六、公共家三具概念三設(shè)計提三示１、項三目周邊三同類樓三盤公共三家具擺三設(shè)※三營銷中三心大堂※三管理辦三公室2、三本項目三公共家三具概念三設(shè)計提三示七、公共裝三飾材料三選擇指三導(dǎo)１、三項目周三邊同類三樓盤公三共裝飾三材料比三較２、三本項目三公共裝三飾材料三選擇指三導(dǎo)及裝三修風(fēng)格三構(gòu)思３、三項目營三銷示范三單位裝三修概念三設(shè)計※客廳裝三修概念三設(shè)計※廚房裝三修概念三設(shè)計※主人房三裝修概三念設(shè)計※兒童房三裝修概三念設(shè)計※客房裝三修概念三設(shè)計※室內(nèi)其三他（如三陽臺、三玄關(guān)、三門窗）三裝修提三示４、三項三目營銷三中心裝三修風(fēng)格三提示５、三住三宅裝修三標(biāo)準提三示※多層、三高層洋三房裝修三標(biāo)準提三示※躍式、三復(fù)式、三躍復(fù)式三裝修標(biāo)三準提示※別墅裝三修標(biāo)準三提示八、燈光設(shè)三計及背三景音樂三指導(dǎo)１、三項目燈三光設(shè)計※三項三目公共三建筑外三立面燈三光設(shè)計※三項三目公共三綠化綠三地?zé)艄馊O(shè)計※三項目道三路系統(tǒng)三燈光設(shè)三計※三項目室三內(nèi)燈光三燈飾設(shè)三計２、三背景三音樂指三導(dǎo)※三廣場三音樂布三置※三項目三室內(nèi)背三景音樂三布置九、小區(qū)未三來生活三方式的三指導(dǎo)１、三項目建三筑規(guī)劃三組團評三價２、三營造和三引導(dǎo)未三來生活三方式※三住戶特三征描述※三社區(qū)文三化規(guī)劃三與設(shè)計項目質(zhì)三量、工期三監(jiān)控一、建筑材三料選用三提示１、三區(qū)域市三場競爭三性樓盤三建筑材三料選用三類比２、三新型三建筑裝三飾材料三提示(三特別注三意環(huán)保三節(jié)能材三料的選三用)３、三建筑三材料選三用提示二、施工工三藝流程三指引１、三項目工三程招標(biāo)三投標(biāo)內(nèi)三容提示2、三文明施三工質(zhì)量三管理內(nèi)三容提示四、工期控三制１、三項目三開發(fā)進三度提示２、三施三工組織三與管理五、造價控三制１、三建筑成三本預(yù)算三提示2、三建筑流三動資金三安排提三示六、安全管三理１、三項目現(xiàn)三場管理三方案2、三安全三施工條三例項目形三象包裝一、項目視三覺識別三系統(tǒng)核三心部分1、名三稱※三項目名※三道路名※三建筑三名※三組團三名2、標(biāo)三志※三項目標(biāo)三志3、標(biāo)三準色4、標(biāo)三準字體二、延展及三運用部三分1、工三地環(huán)境三包裝視三覺※三建筑三物主體※三工地圍三墻※三主路網(wǎng)三及參觀三路線※三環(huán)境綠三化2、營三銷中心三包裝設(shè)三計※三營銷三中心室三內(nèi)外展三示設(shè)計※三營銷三中心功三能分區(qū)三提示※三營三銷中心三大門橫三眉設(shè)計※三營銷中三心形象三墻設(shè)計※三臺三面標(biāo)牌※三展板設(shè)三計※三營銷三中心導(dǎo)三視牌※三銷售人三員服裝三設(shè)計提三示※三銷售三用品系三列設(shè)計※三示范單三位導(dǎo)視三牌※三示三范單位三樣板房三說明牌3、公三司及物三業(yè)管理三系統(tǒng)包三裝設(shè)計※三辦公功三能導(dǎo)視三系統(tǒng)設(shè)三計※三物業(yè)三管理導(dǎo)三視系統(tǒng)三設(shè)計項目營三銷推廣三策劃一、區(qū)域市三場實態(tài)三分析１、三項目三所在地三房地產(chǎn)三市場總?cè)w供求三現(xiàn)狀２、三項目三周邊競?cè)隣幮詷侨P調(diào)查※三項目三概況※三市場三定位※三售樓價三格※三銷售三政策措三施※三廣告三推廣手三法※三主要三媒體應(yīng)三用及投三入頻率※三公關(guān)三促銷活三動※三其他三特殊賣三點和銷三售手段３、三結(jié)論二、項三目主賣三點薈萃三及物業(yè)三強勢、三弱勢分三析與對三策１、項三目主要三賣點薈三萃2、三項目強三勢、弱三勢分析三與對策三、目標(biāo)客三戶群定三位分析１、三項目三所在地三人口總?cè)考暗厝龎K分布三情況２、三項目三所在地三經(jīng)濟發(fā)三展?fàn)顩r三和人口三就業(yè)情三況３、三項目三所在地三家庭情三況分析※家庭成三員結(jié)構(gòu)※家庭收三入情況※住房要三求、生三活習(xí)慣４、三項目三客戶群三定位※目標(biāo)市三場１）三目標(biāo)市三場區(qū)域三范圍界三定２）三市場調(diào)三查資料三匯總、三研究３）三目標(biāo)市三場特征三描述※目標(biāo)客三戶１）三目標(biāo)客三戶細分２）三目標(biāo)客三戶特征三描述３）三目標(biāo)客三戶資料四、價格定三位及策三略１、項目單三方成本２、三項目利三潤目標(biāo)３、三可類三比項目三市場價三格４、三價格三策略※定價方三法※均價※付款方三式和進三度※優(yōu)惠條三款※樓層及三方位差三價※綜合計三價公式５、三價格分三期策略※內(nèi)部認三購價格※入市價三格※價格升三幅周期※價格升三幅比例※價格技三術(shù)調(diào)整※價格變?nèi)袌鋈从臣叭刂啤椖績r三格、銷三售額配三比表五、入市時三機規(guī)劃1、宏觀經(jīng)三濟運行三狀況分三析2、項目所三在地房三地產(chǎn)相三關(guān)法規(guī)三和市場三情況簡三明分析3、入市時三機的確三定及安三排六、廣告策三略1、三廣告總?cè)w策略三及廣告三的階段三性劃分※廣告三總體策三略※廣告三的階段三性劃分2、三廣告主三題3、三廣告創(chuàng)三意表現(xiàn)4、三廣告效三果監(jiān)控三、評估三及修正5、三入市前三印刷品三的設(shè)計三、制作※購房三須知※詳細三價格表※銷售三控制表※樓書※宣傳三海報、三折頁※認購三書※正式三合同※交房三標(biāo)準※物業(yè)三管理內(nèi)三容※物業(yè)三管理公三約七、媒介策三略1、三媒體總?cè)呗约叭襟w選三擇※三媒體總?cè)呗浴襟w選三擇※三媒體創(chuàng)三新使用2、三軟性新三聞主題3、三媒介組三合4、三投放頻三率及規(guī)三模5、三費用估三算八、推廣費三用計劃1、三現(xiàn)場包三裝2、三印刷品3、三媒介投三放4、三公關(guān)活三動九、營銷推三廣效果三的監(jiān)控三、評估三及修正1、三效果測三評形式※進行三性測評※結(jié)論三性測評2、三實施效三果測評三的主要三指標(biāo)3、三銷售收三入4、三企業(yè)利三潤5、三市場占三有率6、三品牌形三象和企三業(yè)形象項目銷三售策劃一、銷售周三期劃分三及控制1、銷三售策略※三營三銷思想三：全面三營銷１）三全三過程營三銷２）三全三員營銷※三銷售三網(wǎng)絡(luò)１）三專職售三樓人員三（銷售三經(jīng)理、三銷售代三表）２）三銷售三代理商三（銷售三顧問）３）三兼職三售樓員※三銷售三區(qū)域：三緊扣目三標(biāo)市場三和目標(biāo)三客戶※三銷售三時段１）三內(nèi)部認三購期２）三蓄勢調(diào)三整期３）三開盤試三銷期４）三銷售擴三張期５）三強勢銷三售期６）三掃尾清三盤期※三政策促三銷※三銷售活三動※三銷三售承諾2、三銷售過三程模擬※三銷售三實施１）三顧三客購買三心理分三析２）三樓三房情況三介紹３）三簽三定認購三書４）三客三戶檔案三記錄５）三成三交情況三總匯６）三正三式合同三公證７）三簽三訂正式三合同８）三辦三理銀行三按揭９）三銷三售合同三執(zhí)行監(jiān)三控１０）三成交三情況匯三總※三銷三售合同三執(zhí)行監(jiān)三控１）三收三款催款三過程控三制２）三按三期交款三的收款三控制３）三延三期交工三的收款三控制４）三入三住環(huán)節(jié)三的控制５）三客三房檔案６）三客三戶回訪三與親情三培養(yǎng)７）三與三物業(yè)管三理的交三接※三銷三售結(jié)束１）三銷三售資料三的整理三和保管２）三銷三售人員三的業(yè)績?nèi)u定３）三銷三售工作三中的處三理個案三記錄４）三銷三售工作三的總結(jié)二各銷三售階段三營銷推三廣執(zhí)行三方案實三施三、各銷售三階段廣三告創(chuàng)意三設(shè)計及三發(fā)布實三施四、售前資三料準備五、銷售人三員組建三及培訓(xùn)六、銷售控三制及模三擬七、銷售費三用預(yù)算1、三總費三用預(yù)算2三、分三項開支※三銷三售人員三招聘費三用※三銷售人三員工資※三銷售提三成/銷三售輔導(dǎo)三顧問費※三銷售人三員服裝三費用※三營銷中三心運營三辦公費三用※三銷售三人員差三旅費用※三銷售三人員業(yè)三務(wù)費用※三臨時三雇用銷三售人員三工作費三用3三、邊三際費用※三銷售三優(yōu)惠打三折※三銷售公三關(guān)費用4、三財務(wù)策三略※信貸１）三選擇三適當(dāng)銀三行２）三控制三貸款規(guī)三模、周三期３）三合理三選擇質(zhì)三押資產(chǎn)４）三銀企關(guān)三系塑造5）三信三貸與按三揭互動三操作※付款方三式１）三多三種付款三選擇