房屋維修管理與房屋維修標準

第八章房屋維修管理第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點二、房屋維修管理概念及特點三、房屋維修管理的意義和原則一、房屋維修概念及特點（一）房屋維修概念（二）房屋磨損概念

（三）房屋維修的分類（四）房屋維修的特點（一）房屋維修概念房屋維修的概念有廣義和狹義之分。物業(yè)管理的基本目的達到上述基本目的的前提。由于房屋的不可移動性，使其始終受到自然因素及社會經(jīng)濟因素的作用。1．房屋的物理壽命和經(jīng)濟壽命房屋的物理壽命是指由于受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；房屋的經(jīng)濟壽命是指房屋在經(jīng)濟功能上的壽命，是指由于物理因素、經(jīng)濟因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟、功能上失去其使用價值而被淘汰的時限。經(jīng)濟壽命是房屋綜合磨損的結果。通常經(jīng)濟壽命均小于等于使用壽命，圖9.12．房屋的磨損 根據(jù)房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。有形磨損。有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經(jīng)濟壽命的主要原因之一。有形磨損產(chǎn)生的原因第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損事實上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結果，房屋有形磨損程度度量用房屋被磨損部分的價值占房屋總價值的比例表示。即通過建筑師與結構工程師對房屋各主要組成部分破損程度的測量，算出房屋損失價值，將其與房屋總價值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。②用房屋維修費用的大小來度量。即用修復房屋全部主要組成部分的磨損所需總費用與房屋重置價值的比例來度量。無形磨損無形磨損有時也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由于時代與技術的發(fā)展，而使房屋經(jīng)濟價值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。這種磨損產(chǎn)生的結果是，即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)，但房屋的經(jīng)濟價值會下降很大，甚至逐漸被更有經(jīng)濟價值的房屋所替代。無形磨損是限制房屋經(jīng)濟壽命的另一個主要原因。房屋無形磨損產(chǎn)生的原因第一種無形磨損是由于房屋建造技術的改進，勞動生產(chǎn)率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產(chǎn)價值相應降低而使原有房屋的價值貶值。第二種無形磨損是由于房屋功能與設施設備在技術上的進步，使原有房屋的功能及技術不能適應社會及經(jīng)濟發(fā)展的需要，使其逐漸被性能更先進、經(jīng)濟效益更好的房屋所淘汰。第三種無形磨損則是指由于社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟價值下降。無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態(tài)下原始價值與重置價值的差額同其原始價值的比例來表示。在實務中，房屋的原始價值與重置價值可通過測量師或估價師，采取常用的估價方法，包括成本法、比較法和收益法，進行綜合估算得出。值得注意的是房屋的原始價值與重置價值均不包括其相應的土地部分價值。綜合磨損房屋的磨損同時受到有形磨損和無形磨損的作用，所以，房屋的磨損過程實際上是一個綜合磨損的過程。房屋綜合磨損程度的衡量可以根據(jù)房屋的有形磨損與無形磨損程度綜合取定。案例：例如：某房屋的原始價值為1000萬元，由于磨損需要大修，其所需的大修理費用為300萬元，若該房屋當前的重置價值為700萬元，求：①該房屋的有形磨損程度；②該房屋的無形磨損程度；③該房屋的綜合磨損程度；④該房屋現(xiàn)時的凈價值。（三）房屋維修的分類（1）從對房屋磨損的作用來說，可以分成維護（保養(yǎng)）和修繕。（2）房屋的修繕可按修繕的性質(zhì)分為恢復性修繕和改良性修繕。（3）房屋修繕按時間的特點可分為計劃性修繕和緊急性修繕。（4）房屋修繕也可按修繕的規(guī)模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕計劃性修繕和緊急性修繕

緊急性修繕是指對突然發(fā)生的故障進行的搶修。發(fā)生在時間上沒有規(guī)律，對房屋的使用功能產(chǎn)生較大的影響搶修工作的時間要求緊、費用較大工作的組織困難較大。這種類型的修繕大多為小修及中修項目。計劃性修繕和緊急性修繕房屋的計劃性修繕是指物業(yè)管理者為避免房屋使用功能的嚴重破壞，在使用一定年限后，組織必要的人力與物力，集中一段時間對房屋實施有計劃的修復或改良工作。房屋計劃性修繕項目一般僅占整個保養(yǎng)修繕項目的2％，而其費用則往往占整個保養(yǎng)修繕費用的90％左右。修繕工作有一定規(guī)律的周期性；計劃性較強；物業(yè)管理者有充裕的時間，根據(jù)房屋完損情況、修繕規(guī)模與要求，組織相應的人力與物力資源多數(shù)為中修、大修以上項目。（四）房屋維修的特點（1）技術性。房屋維修技術不僅包括建筑工程專業(yè)及相關的技術，還包括獨特的設計和施工操作技術。（2）限制性。房屋維修是在原有房屋基礎上進行的，并且一般情況是在使用不停頓的情況下進行的，（3）普遍性。有形磨損和無形磨損無處、無時不在，（4）分散性。損壞的發(fā)生從時間上、空間上都是隨機的（5）服務性。房屋維修往往是由房屋的住用者提出要求，并且維修的結果直接由住用者承受二、房屋維修管理概念及特點（一）房屋維修管理概念（二）房屋維修管理的特點（一）房屋維修管理概念房屋維修管理是指物業(yè)管理組織按照國家有關房屋維修管理標準和要求以及科學的管理程序和制度，對所管理房屋進行維護維修的技術管理。包括房屋的安全與質(zhì)量管理、房屋維修的技術管理、房屋維修的施工管理和房屋維修行政管理。房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基礎工作。（二）何房屋維這修管理否的特點（1）房糾屋維修管陵理的復雜斤性（2）房沖屋維修管聯(lián)理的技術師性（3）昏房屋維元修管理惑的計劃無性（1）房盜屋維修管扛理的復雜愈性房屋的議多樣性駐或個體宵性，造篩成了維魄修方案紐奉的多樣私性；是房屋牢維修的扔廣泛性奮和分散品性，帶腦來管理盆上復雜喬性；房屋維碼修與房駝屋使用落的并行穩(wěn)性，給予房屋維錫修的設克計、施僻工組織天及安全虹管理等槐帶來新瀉建筑施陜工所沒質(zhì)有的困泊難；房屋產(chǎn)權絕性質(zhì)的多刪元性，也涉會帶來不創(chuàng)同產(chǎn)權人轎由于利益件不同而給及房屋維修射帶來的人恢為障礙。三、房謎屋維修輕管理的假意義和孝原則（一）房喬屋維修管館理的意義（二）房眨屋維修管敲理的原則（一）房竹屋維修管天理的意義在物業(yè)管艘理所有的衛(wèi)工作中，藍房屋維修夕管理不僅廈是物業(yè)管柏理的主體違工作和基恨礎性工作震，而且是予衡量物業(yè)際管理企業(yè)績管理水平隨的重要標僅志，（1）窮確保房陽屋的使柏用價值蘿。（2）涌增加房夫屋的經(jīng)蔑濟價值聽。（3）提容升企業(yè)的抬信譽價值拿。（4）虛增加城孟市的社袋會價值優(yōu)。（二）房雀屋維修管貍理的原則（1）用俗戶第一，村服務第一藝原則。（2）預走防為主，借管修結合黎原則。（3）病經(jīng)濟、撫合理、膠安全、貝實用原暖則。（4）擔區(qū)別對體待，因首房制宜躲原則。（4）區(qū)釘別對待，針因房制宜塑原則。對新建產(chǎn)房屋，椒主要搞款好日常墾的保養(yǎng)眠工作。對有保存犯價值建筑疑需加強維非護管理，仿合理使用宇和計劃維械修，保持肌原有的建顏筑風格、塔風貌。對尚可占利用的萬建筑，而要通過敘有計劃慣的維修夫與適當纏的改建彩，使之保具備或餅接近現(xiàn)素行住用臘標準的表基本要卵求。對結構悟簡陋，川破舊老拔朽的舊違房、危蓬房，要窯全部或樸大部分初進行有惜計劃的飯拆建，德進行再勺開發(fā)。第二節(jié)茶房屋維測修及維修很管理內(nèi)容一、房晚屋維修愿的內(nèi)容二、房屋惠維修管理搏內(nèi)容一、房屋滿維修的內(nèi)原容（一）紋房屋保頭養(yǎng)的內(nèi)蕉容1．房屋數(shù)保養(yǎng)工作堵的內(nèi)容。2．特合定季節(jié)晃的房屋愛保養(yǎng)工內(nèi)作3．保養(yǎng)磨工作應注挖意的事項（二）房撿屋修繕的店內(nèi)容1．房鳳屋小修2．房翅屋中修3．房屋佩大修4．房伏屋翻修5．房別屋的綜廟合維修一、房屋騰維修的內(nèi)妥容房屋維坐修的內(nèi)撞容包括呆房屋維杠護保養(yǎng)磁的內(nèi)容絞及房屋平修繕的猛內(nèi)容。房屋的紹保養(yǎng)是廣對房屋揮進行的望預防性照養(yǎng)護工厘作，而宣房屋修桿繕則是向?qū)Ψ课輴倱p壞部厚分進行胖的修復癢工作房屋保養(yǎng)城的對象主狹要是房屋刮結構完好搜、裝修及鎮(zhèn)設備完整牽良好的房掛屋，而修賣復的對象做則一般損饞壞房屋、爛嚴重損壞特房屋及危常險房屋；房屋保養(yǎng)掩工作一般掏具有經(jīng)常物性，且較征零碎，工催程量較小奴，而修復逗工作則大宜多具有周共期性，有店規(guī)律且工直程量較大毯。（一）房財屋保養(yǎng)的柿內(nèi)容包括房屋握的日常養(yǎng)仇護和零星炒小修兩方迅面的內(nèi)容傷。日常養(yǎng)嘗護與零星班小修往往觀在房屋?？痧B(yǎng)工作中奧同時進行凝。房屋的鴨零星小小修l主要是瘦指簡單竊、零星卻分散、飾時間要域求緊迫折的小型刃維修工池程項目心。l這項工元作往往誕具有經(jīng)歉常性，粱但無規(guī)恢律性，膨所以管碗理難度傲較大。l一般房鈴屋的小鬼修項目份可分為翠一般小沾修項目輩和急修旁項目兩特種l一般情況儀下，民用臂房屋保養(yǎng)鐵中的急修雀項目應在餓1天內(nèi)修張理；一般潛小修項目魔應在報修退后3天內(nèi)研修理；需辛安排計劃疑修理的項眼目也應在以1周內(nèi)進悅行查勘，止確定修理假時間。l急修項化目是指鹿因房屋明的損壞礦部分會晶嚴重影脆響房屋斃的正常使用至或使用安關全，而需立燥即修理的慕小修項目飯。l一般小短修項目激是指房療屋保養(yǎng)旨過程中怪的常規(guī)孕性小修冶養(yǎng)護項添目。這港些損壞截項目會仍影響房逃屋的正常鞋使用功仙能及使炭用狀態(tài)2．特屑定季節(jié)僚的房屋紛保養(yǎng)工向作在房屋鍛保養(yǎng)過眉程中，勿物業(yè)管堅理者還邊應注意導特定季鬼節(jié)的房平屋保養(yǎng)就工作，塔特別是捕對于災里害天氣標和危險速性自然才因素，曉應針對矮其可能討對房屋漏產(chǎn)生的懷破壞及供影響，送提前做采好預防累性保養(yǎng)默及小修懷工作，婆同時應那組織相誰應物資虧及力量純，以用巴于災害程出現(xiàn)后謎的應急迅需要。房屋的保戲養(yǎng)應首先忘著重于季夕節(jié)性的預戲防性養(yǎng)護泉工作。3．保養(yǎng)布工作應注商意的事項（1）唉定期進拖行房屋參的完損乎程度的森測定。孟科學制秒定房屋孝的日常溪養(yǎng)護計瞇劃及制炕度。（2）避建立管所理人員忍的隨訪喊制度。（3）建艙立管理人樣員的日常恥巡查制度點。（4）建淋立業(yè)主、監(jiān)租戶或用膛戶隨時報煌修制度。（二）單房屋修綿繕的內(nèi)總?cè)輑房屋修救繕是指懼物業(yè)管緣瑞理者為鮮了維持毒物業(yè)的小正常使頸用狀態(tài)叔，而對戰(zhàn)房屋結擇構、裝竄修及設氧備部分餐所受磨濾損實施促的修復尊性工作沸，有時牙也稱為迅房屋維辨修。l房屋修例繕可以貢按照修惹繕規(guī)模蠻或物業(yè)跳完損情急況的不繞同分為糠小修、汽中修、盆大修、辱翻修及素綜合維脖修。1．房日屋小修l房屋維枕修工作理中，凡鈴是為修就復房屋賽的小損魂小壞，維持房屋擱原來的使輩用狀態(tài)及軌完損等級瞎為目的所進行的棉零星養(yǎng)護腹項目均稱蟲為房屋的餡小修項目騾。房屋小鄭修工作的眼特點是面府廣量小，進工作時間晶短及人力睜、物力消奧耗少。小杠修項目的綜合年汪均費用夫為房屋傭造價的叼1％以亂下。2．房姿屋中修l房屋的中精修是指需牽動犯或拆換逝少量主卷體構件，但仍保咸持原房屋場的規(guī)模和叼結構的維民修項目為幣中修項目杜。房屋的槳中修主要適用止于一般損針壞房屋，中修的景一次費用捎一般占該酸房屋同類貨結構新建造尿價的2菠5％以紋下。3．房屋翼大修l房屋大修盤是指需牽動意或拆換里部分主膚體構件偵，但不介需要全性部拆除裳的維修工作盛。l房屋的筑大修主盯要適用于甩嚴重損族壞的房屋。堤大修的一旅次費用占田同類結構土房屋新建造價首的25％出以上。4．房屋異翻修l房屋翻參修是指需全部遮拆除，而另行設報計、重鍬新建造的改造捐工程。l房屋翻修拉的費用一眼般均低于紡同類結構撓重新造價跨，這是因暫為房屋翻顏建可盡量剪利用原有退舊料或設縣備。l房屋翻修如一般適用于主背體結構嚴銷重破壞、靠喪失正常另使用功能芒、有倒塌開危險且不封能通過一洽般維修恢疤復的或無蔽維修價值妨的房屋。5．房屋熱的綜合維蜓修l房屋的綜溜合維修是辣指需對成機片多幢房屋同時進行舉大、中、株小維修的工作。嗚其工作的深面廣量大疫，一次費杯用一般為與同類結構牲的該片房屋籌新建造價潤的20％米以上。修復要前求l小修后要危求能夠保電持房屋原誤來的完損吧等級；l中修要梁求修復飼后房屋抽的完好螞率達到壟70％偷以上；l大修后房航屋須達到渠基本完好盜房屋的要這求；l翻修后葡房屋須奔符合完璃好房屋帶要求，l綜合維絕修后的布房屋須樂符合基糕本完好歲或完好辛房屋的等要求。二、房屋絹維修管理考內(nèi)容（一）索房屋維奴修計劃芽管理（二）少房屋安駱全與質(zhì)恰量管理（三）房惹屋維修技嗽術管理（四）零房屋維陜修施工哀管理（五）房植屋維修的蹈費用管理（一）房第屋維修計接劃管理l房屋維修膏計劃管理浪是指物業(yè)司管理者根貧據(jù)房屋的甘完損程度撇，用戶對企房屋保養(yǎng)推與維修的績要求以及本政府對保叔養(yǎng)與維修正的有關規(guī)際定，為科惜學制定并蔑實施房屋尖的綜合保煌養(yǎng)與維修巨計劃所進惹行的各項惕管理工作菠。l在制定殊計劃時情注意其步科學合異理性。l計劃分因為短期扇計劃、勢中期計寬劃及長消期計劃途等。l房屋的保牛養(yǎng)與維修宮計劃周期心越短，則唉越強調(diào)其統(tǒng)實際操作狹性；而計盤劃周期越哈長，則往挑往強調(diào)其蔥可控性、驚協(xié)調(diào)性。房屋保歡養(yǎng)與維比修計劃愉的內(nèi)容掃應包括因保養(yǎng)與掛維修的茅目的、憑內(nèi)容、蘆實施辦文法、人愿員、材萌料、費裹用及質(zhì)守量考核午等方面譯。（二）素房屋安剪全與質(zhì)賠量管理1．房眾屋安全揉與質(zhì)量如管理的徑概念l房屋維修卵管理中的糞安全與質(zhì)愁量管理，瞎主要是指監(jiān)房屋日常使維用過程中的安全絡與質(zhì)量管見理。即是濤在房屋的纖使用過程上中，通過顛定期和不宴定期對房刺屋的質(zhì)量體鑒定、安抱全檢查以姥及危房的言鑒定和排努險工作，對隨時掌握酷房屋的質(zhì)意量分布狀碑況，為房現(xiàn)屋的合理觸使用、維綱護管理和摧計劃修繕賓提供基本瓦的依據(jù)，輸確保房屋焰的完好和藝住用安全諒。2．房屋朱安全與質(zhì)宏量管理內(nèi)銀容房屋安全尊與質(zhì)量管仙理包括3嚼方面的工首作：房屋洪質(zhì)量等級皇鑒定，房政屋使用安企全檢查及砍危房的鑒鋒定和排險算。（1）房室屋質(zhì)量等磚級鑒定l房屋質(zhì)量派等級鑒定雙是指按統(tǒng)截一的標準鼻、項目和裕方法，對遞現(xiàn)有整幢哲房屋進行仿綜合性的襲完損等級趕評定。評炕定的依據(jù)愚是建設部綱1985訂年頒布的織《房屋完排損等級評漲定標準》輕。l房屋質(zhì)量馬鑒定的基償本任務就悲是要搞清既現(xiàn)有房屋歷的質(zhì)量分咸布狀況，扒為房屋的溉管理、保東養(yǎng)、修繕籍提供基本甜依據(jù)。房屋完損欣等級評定是根據(jù)房良屋的結構滲、裝修及番設備3個匹部分的完筋好和損壞筆程度分為波:①完好繩房②基本絨完好房③一般損備壞房④嚴重損演壞房⑤危房(2)覽房屋使挖用安全考檢查l房屋安全鵝檢查就是奴通過對房翅屋的經(jīng)常財性檢查，飼了解房屋隆完損情況振，發(fā)現(xiàn)房累屋存在的旅隱患，及跨時采取搶屈修加固和橋排除險情策的措施。l房屋安榆全檢查伸與房屋離質(zhì)量等套級鑒定衛(wèi)的工作規(guī)性質(zhì)、宗基本目怪的和主魯要作用鍵大致相谷同，即帽掌握房津屋完損拆狀況，傍為房屋錘的管、昌用、養(yǎng)猴、修提承供基本盜資料。丸但它們自還有一熊定的區(qū)殼別，主微要是：科安全檢乏查是一查種經(jīng)常太性的工執(zhí)作，質(zhì)悉量等級切鑒定是握階段性商的工作勒；安全淹檢查的辟側(cè)重點刪是發(fā)現(xiàn)驕和排除金隱患，援而質(zhì)量悶等級鑒繩定是對懶房屋情墳況的全江面評定鎮(zhèn)。l房屋的醋安全檢斬查按時摟間間隔容劃分，家可分為殃定期檢丹查和不票定期檢謙查；按跑任務和必內(nèi)容劃云分，可浪分為日踩常性檢喂查、抽圍查、重霜點檢查咳及普查話等類型（3）危撞房的鑒定殖和排險。l危房的鑒饑定，可由批政府危房煎鑒定機構個、物業(yè)管夸理公司的市房屋安全統(tǒng)鑒定部門債或指定技山術人員負遣責此項工脫作。l根據(jù)鑒躲定情況神，對?？娣孔饕砸讼?方告面處理盒：第一，觀也察使用。第二，鄙處理使頃用第三，停賴止使用第四，整吐體拆除（三）房率屋維修技炎術管理1．房注屋維修鏈技術管務理的概律念房屋維蛙修技術丘管理是禿指對房售屋維修挪過程中夏的各個村技術環(huán)器節(jié)，按退國家技如術標準納進行的章科學管宏理。2．房屋轟維修技術寒管理的內(nèi)煩容房屋維劍修技術蔬管理的鹽內(nèi)容或昏基本環(huán)冒節(jié)為：南房屋維困修設計賄、施工作方案的貸制定，遮維修施趟工質(zhì)量餐的管理路,，房悠屋技術塞檔案資議料的管汽理及技乘術責任玻制的建蓬立。（2）嚷維修施徑工質(zhì)量渠的管理l維修施工尼質(zhì)量管理殿包括兩個感方面：一是維嚷修施工和過程質(zhì)紋量控制圍，二是維修內(nèi)工程質(zhì)量猛的檢查、抵驗收。l房屋維葡修工程未的質(zhì)量坦檢驗與魔評定按也分項、差分部、艦單位工充程三級卸進行。2（3）萍技術檔雁案資料踩的管理l房屋技術羨檔案是記溫述和反映扭房屋建設奮、裝飾和發(fā)修繕活動小，具有?；虼鎯r值的集房屋技術烤資料。l房屋技滋術檔案擊資料管井理的基辛本任務姑是為房堆屋的管鏟、修、莫用提供采必要的軍信息資別料。l技術檔掃案資料汁的主要瞧內(nèi)容包尤括：①房屋新建路竣工驗收白的竣工圖繞及有關原特始資料；②現(xiàn)有的有暢關房屋及釘附屬設備暴的技術資卸料；③房屋維稍修過程潔中產(chǎn)生液的技術減文件。（4）建踢立技術責犬任制l技術責賞任制是正指房屋刻管理單花位和修湯繕施工運單位根扒據(jù)需要膠設置總秘工程師鞋、主任鞭工程師演、技術秋隊長等荒技術崗欣位，實番現(xiàn)技術朋工作的毯統(tǒng)一領遺導和分輸級管理女，形成耍有效的轉(zhuǎn)技術決食策管理簽體系以膚及以總澆工程師果為首的歸技術責掩任制體欣系。（四）房獨屋維修施脹工管理l房屋維修彎施工管理乘是指按照往一定的施就工程序、胖施工質(zhì)量柱標準和技絲式術經(jīng)濟要嘩求，運用故科學的方根法對房屋壓維修施工木過程中的肅各項工作屢進行有效晶的科學管蘿理。l內(nèi)容主餡要包括勢：維修稿施工隊韻伍的選倦擇，維除修施工語的組織單與準備物，維修奇施工的竿技術交乘底，施黃工的調(diào)該度與管雷理，施嫂工工程檔的竣工遣驗收及撥資料的駕交接。（五）房狂屋維修的匪費用管理l房屋的維獅修費用主里要是指房聲屋保養(yǎng)維爪修過程中放，所花費反的人工、掌材料及設惰備使用等割方面的費剩用。l房屋保規(guī)養(yǎng)與維擔修的費危用管理喘要求物贈業(yè)管理腦企業(yè)根蹤蝶據(jù)物業(yè)化管理委爬托合同涂及政府廚的有關項規(guī)定，謙本著科厭學與合瞇理的原紐奉則，核裹定及控切制費用衡的來源參及支出臉，以保叮證整個鑒保養(yǎng)與覆維修工槐作的順扶利開展摸。l房屋的保付養(yǎng)與維修襯費用一般河包括房屋肯日常養(yǎng)護賭費用及各督種類型的咳維修費用重。2界定不同宋項目的費所用承擔者歌。（1）房易屋公共區(qū)至域及公共毛設施的各壺種保養(yǎng)與聚維修費用右，一般由魂物業(yè)管理般企業(yè)承擔郵。（2）用吧戶擁有單飄元內(nèi)的保餐養(yǎng)與維修跌費用，原遙則上由用封戶自行承毒擔；在保艱修期內(nèi)，蓄且屬于保愉修范圍的蔽維修費用泉，用戶可簽不予承擔甜，而由發(fā)談展商或施以工單位承睡擔。（3）紙對于公利共區(qū)域閃及公共愛設施的小維修，蒸如果是余人為原鐵因，即壇使是房當屋保修殃期內(nèi)保月修項目教的維修恭費用，瓦也均由膀責任者拿承擔。房屋保養(yǎng)歡維修費用嗎管理的另逃一個內(nèi)容葬，是合理皮監(jiān)督和控崖制各項保德養(yǎng)與維修董費用的支息出額，以裁保障廣大覽用戶的利君益。第三節(jié)評房屋維修躬工程的組幼織與管理一、計揚劃階段博的工作至內(nèi)容二、實叼施階段舌的工作振內(nèi)容三、整淋理階段兔的工作米內(nèi)容一、計劃兄階段的工侵作內(nèi)容（一）房偵屋的劣化啊診斷（二）工饒程方案的蝴制定（三）標維修工洋程招標1．招璃標文件蒼的制作2．羅招標的傳實施（一）鐘房屋的旱劣化診夏斷l(xiāng)房屋的研劣化診喂斷可以藝利用房際屋質(zhì)量沸等級鑒充定和房魂屋安全哨檢查的么結果，疲也可以腐單獨進錢行。l診斷房屋繳劣化的方浪法主要是熔工程技術墊人員用眼忠光判斷的薦“目視調(diào)葵查”，同眨時結合用姿手“觸診撕”，根據(jù)仗目視和觸宋診，把診紛斷部位的豪劣化項目別制成建筑近物劣化狀征況明細表犁（圖），角以供制定筑維修方案坦時參考。（二）京工程方粗案的制議定l在劣化診蔑斷的基礎農(nóng)上，物業(yè)光管理企業(yè)磚可以擬定狼具體的維冒修工程方蓋案，即根凱據(jù)房屋劣達化的狀況瓣來確定房蟻屋維修工似程的規(guī)模程、材料、防經(jīng)費和管賀理事項。l房屋的劣科化診斷和未工程方案葡的制定和碑監(jiān)管是一定項技術要箏求很高的響工作，如狠果物業(yè)管購理企業(yè)沒菠有足夠的律人力資源液承擔該項漢工作，可訂以外聘相等應的顧問貨公司承擔循。（三）流維修工避程招標1．招終標文件興的制作招標文件畢的內(nèi)容主鏡要有兩部陜分內(nèi)容，征第一部分翁是列明甲抽乙雙方在伏合約中的射責任條款航，第二部匯分是詳細丸列明工程燥技術上的每規(guī)格要求2．招標柳的實施（1）招觀標方式的穴確定。選暮擇性招標沃\公開招罵標。（2）投迫標者資格肅審查和考親核。（3）談開標和腦評標。二、實起施階段訓的工作投內(nèi)容（一）施囑工前的工著作（二）緞施工中怕的工作（三）每施工后的蒜工作（一）棒施工前濫的工作（1）對同《施工計虹劃書》進幣行再確認璃。工程概要危；施工組荒織體制；昆施工管理殊的措施和賣手段：現(xiàn)丟場的管理酷人員、管圖理制度和要表格；安禍全衛(wèi)生管翁理。（2）樣做好對夜住用者貝的宣傳域工作。在施工前霜，物業(yè)管革理企業(yè)需至會同施工駱單位召開球住用者說院明會或發(fā)臘送工程說羽明書，針窄對工程施導工給住用悠者帶來的禾不便和需孫住用者配寶合的內(nèi)容艦作詳細說韻明。（二）施邪工中的工撥作（1）施查工技術管深理：①提出工岔程質(zhì)量標踐準以及保統(tǒng)證質(zhì)量、杏安全的技老術措施；②拆建工乞程和減輕昨?qū)ε彿筐I屋影響的竊安全技術印措施；③冬、雨劣季及夜間正施工的技汪術措施；④針對蹈質(zhì)量通凡病采取匯的預防估技術措霸施；⑤舊料利期用的技術悉措施等。（二）胡施工中捐的工作(2)過去程檢查和摘技術復核君。（3）施印工材料的親檢查驗收爭。（三）態(tài)施工后的遷工作施工后桂的工作步就是進晌行維修掏工程的斜竣工驗謀收。（1）矮房屋交驚驗條件①按維修艱設計方突案完成訂所有的陽維修工競程內(nèi)容殖；②水、電至、路通劍和供熱滴通風等薦恢復正紛常；③竣工圖乘等技術炸資料齊德全；（2）質(zhì)懂量檢驗標咳準。根據(jù)國預家關于唱房屋維液修工程遍的質(zhì)量嗎評定標鉆準，對棕工程質(zhì)決量分為狠“優(yōu)良魚”和“府合格”駛兩種。三、整駁理階段淹的工作壟內(nèi)容在房屋通匪過竣工驗邁收后，施趙工單位與薯物業(yè)管理韻企業(yè)辦理居維修房屋代的交接手籃續(xù)。其間豬，雙方共偽同查驗以歇下資料：（1）工脅程質(zhì)量保要證書；（2）防房屋維堅修工程眾合同；（3）施檔工計劃書彼等工程量給文件；（4）療房屋劣蕩化調(diào)查辟報告；（5）懂工程記峰錄以及開監(jiān)理報粗告書。第四節(jié)魔房呈屋維修俘標準和鞋考核指綠標一、房鉆屋維修姓標準二、房屋據(jù)維修的考耽核指標（一）娃主要經(jīng)寬濟技術倒指標（二）溜指標計幣算公式津（按百倚分比計菌）（三）駱指標計業(yè)算公式籃說明一、房屋象維修標準（1）點主體工徑程。主共要指屋侵架、梁跡、柱、若墻、屋百面、基甚礎等主惹要承重仇構件的樂維修。蔬當主體磁結構損微壞嚴重在時，不嘩論修繕敲哪一類取房屋，蓄均應要輪求牢固榴、安全攔、不留期隱患。（2）木棍門窗及裝羅修工程。腿木門窗應沃開關靈活像，不松動善，不透風秤；木裝修杰應牢固、建平整、美巴觀、接縫費嚴密。一障等房屋的怨木裝修應位盡量做到跳原樣修復本。（3）樓壘地面工程芳。樓地面匯工程的維攝修應牢固失、安全、匆平整、不怪起沙、拼撒縫嚴密不婆閃動，不庭空鼓開裂平，地坪無企倒泛水現(xiàn)弱象。如廚圣房、衛(wèi)生旬間長期處份于潮濕環(huán)斜境，可增屯設防潮層址；木基層磚或夾砂樓火面損壞嚴永重時，應攏改做鋼筋馳混凝土樓砌面。（4）屋他面工程。紅必須確保爛安全、不真滲漏、排