新景祥如何撰寫公開期推廣方案

《如何撰寫公開期推廣方案》新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價值鏈----業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件2011版新景祥策劃代理全價值鏈流程體系：前期市場調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃營銷管理與執(zhí)行整合營銷傳播項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:前期市場調(diào)研項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位產(chǎn)品定位及魅力化策劃項(xiàng)目拓展售后服務(wù)及客戶管理營銷管理與執(zhí)行整合營銷傳播本課程在業(yè)務(wù)線中的位置:整合營銷傳播項(xiàng)目交接市場調(diào)查價值梳理方案撰寫團(tuán)隊(duì)組建案前計劃課程：《如何撰寫項(xiàng)目傳播總綱》課程目標(biāo)：明確公開期推廣方案的寫作框架與戰(zhàn)略思路明晰公開期各部分具體寫作方法與具體內(nèi)容本課程的適用對象：策劃部策劃師創(chuàng)意中心（文案、設(shè)計）銷售部全體人員目錄一、前言二、公開期的概念和原則三、公開期的必備條件四、公開期營銷推廣方案框架五、公開期營銷推廣方案框架詳解目錄一、前言前言本課程所需知識點(diǎn)戰(zhàn)略定位、產(chǎn)品定位、形象定位、營銷總綱、傳播總綱、醞釀期方案注意事項(xiàng)一般而言，項(xiàng)目進(jìn)入公開期意味著進(jìn)入強(qiáng)勢蓄客階段，前期籌備工作已經(jīng)就緒，應(yīng)在未來1-2個月左右時間開盤。公開區(qū)推廣方案，如果由推廣策略人員負(fù)責(zé)創(chuàng)作，應(yīng)該參閱項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位、形象定位與營銷總綱，明確項(xiàng)目的推售目標(biāo)與節(jié)點(diǎn)安排，解決項(xiàng)目在該階段的銷售與推廣。本課程所需知識點(diǎn)本課程核心解決問題本課程后續(xù)目的前言本課程核心解決問題通過本課程的設(shè)置，核心目的就是提供一套項(xiàng)目公開期寫作框架，讓所有初學(xué)者有模板可供使用。本課程所需知識點(diǎn)本課程核心解決問題本課程后續(xù)目的本課程后續(xù)目的為全面進(jìn)入營銷實(shí)戰(zhàn)邁出關(guān)鍵性的一步，后續(xù)是為解決項(xiàng)目在該階段的推售，和推廣執(zhí)行，做到戰(zhàn)略清晰，戰(zhàn)術(shù)清楚，達(dá)成銷售目標(biāo)，為項(xiàng)目開盤和后續(xù)持銷做好營銷準(zhǔn)備。目錄二、公開期的必備條件定義與創(chuàng)作原則公開期的界定按時間劃分，以進(jìn)駐售樓處時間為起始時間，標(biāo)志著項(xiàng)目進(jìn)入公開期。公開期的運(yùn)盤目標(biāo)對于公開期，最重要的是快速引起市場關(guān)注，并達(dá)成蓄客目標(biāo)（1）樹立項(xiàng)目形象：參考醞釀期的形象定位在公開期進(jìn)行有效傳播（2）傳播項(xiàng)目價值：開采項(xiàng)目價值，將核心競爭力最大化（3）加強(qiáng)項(xiàng)目體驗(yàn)：通過線上線下組合拳完成對客戶的引導(dǎo)公開期的界定公開期的運(yùn)盤目標(biāo)目錄三、公開期的必備條件開放性討論：請在座各位踴躍發(fā)言，認(rèn)為項(xiàng)目具備哪些條件，才能對外公開？公開期必備條件工地現(xiàn)場包裝條件工地現(xiàn)場包裝條件銷售道具制作條件銷售團(tuán)隊(duì)具備條件施工進(jìn)度必備條件售樓處軟硬裝布置完成，看房通道包裝完成，有良好的現(xiàn)場氛圍園林示范區(qū)包裝，形成直接感受樣板房包裝，形成居住直接體驗(yàn)注意公開期必備條件銷售道具制作條件工地現(xiàn)場包裝條件銷售道具制作條件銷售團(tuán)隊(duì)具備條件施工進(jìn)度必備條件項(xiàng)目沙盤、單體模型城市區(qū)域圖、項(xiàng)目效果圖樓書、折頁、海報戶型圖、產(chǎn)品手冊企業(yè)宣傳片、項(xiàng)目三維動畫片注意公開期必備條件銷售團(tuán)隊(duì)具備條件工地現(xiàn)場包裝條件銷售道具制作條件銷售團(tuán)隊(duì)具備條件施工進(jìn)度必備條件成對銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)，普及項(xiàng)目資料等銷售說辭的統(tǒng)一，形成對外一致口徑銷售接待流程等的演練公開期必備條件施工進(jìn)度必備條件根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度和賣售條件，預(yù)期預(yù)售許可證下達(dá)時間，預(yù)留適當(dāng)時間作為蓄客期工地現(xiàn)場包裝條件銷售道具制作條件銷售團(tuán)隊(duì)具備條件施工進(jìn)度必備條件目錄四、公開期營銷推廣方案框架團(tuán)隊(duì)pk規(guī)則：形式：每爆個小組領(lǐng)楊取一張大贏白紙,寫下這夢個問題棄的答案趟。時間：小追組研討5分鐘；每享個小組派慚一名代表亮發(fā)言3分評獎：1、現(xiàn)場無鄙記名投票響，票數(shù)第約一的小組寶加小組分5枚金幣亮、第二直名加3枚金幣雨、第三懂名加2枚金幣、狠第四名加1枚金幣塑；2、四個圈小組中始提出建肯議最多奶的小組匹額外加2枚金幣。頭腦風(fēng)位暴請列舉桃公開期煉營銷推肅廣方案蔬包含哪健些內(nèi)容??？第一章谷公開以期營銷推章廣工作背亡景第二章蘿公開搜期的市場藍(lán)環(huán)境分析憑與判斷第三章淋公開期純營銷目側(cè)標(biāo)第四章快公開車期營銷挑崗戰(zhàn)第五章邀公開糊期現(xiàn)場工偷作安排第六章倆公開別期推廣目購標(biāo)與任務(wù)第七章耀公開期屢推廣方揪式第八章繭公開期剪推廣主燃題第九章任公開肅期分媒體尸推廣策略第十章天公開期倘活動策守略第十一吉章鼻公開陡期媒體咱計劃方案總體框架目錄四、公開期鋸營銷推易廣方案載框架詳柄解公開期營銷推廣工作背景任務(wù)與目障標(biāo)結(jié)合營皆銷總綱余和開發(fā)牧商期望期的本階漂段任務(wù)丟與目標(biāo)疫。一般至為推售恥房源的權(quán)面積、善套數(shù)以兵及資金童回籠計雁劃作為側(cè)任務(wù)與紅目標(biāo)。任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)場準(zhǔn)備情況前期形象傳播工作第一次開盤，推售高層住宅130套，完成80%以上去化率開發(fā)商目標(biāo)目標(biāo)理解植：1、實(shí)現(xiàn)快毒速銷售，鵝以推售/價格把請控銷售旬速度；2、保證銷繡售速度的奇同時，最祖大化實(shí)現(xiàn)稻銷售溢價豈。案例示意現(xiàn)場準(zhǔn)備擺情況匯總公開期營銷推廣工作背景任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)場準(zhǔn)備情況匯總前期形象傳播工作注意事項(xiàng)不是以近上所有務(wù)條件具紙備才能萌公開。協(xié)本部分遲只作為衫工作匯投報形式然將前期互工作匯和報給開盟發(fā)商，辛以展示母工作成拐果，并拿樹立公懼開期信喘心?，F(xiàn)場沙未盤、模或型、區(qū)箭域圖到犬位現(xiàn)場樓姿書、折鑒頁、戶裙型單張赴到位項(xiàng)目宣茂傳片制姨作到位現(xiàn)場看房濁通道包裝總到位現(xiàn)場園真林樣板冷段包裝企到位樣板房毀包裝到仰位安保清潔嫌等各崗位區(qū)人員到位銷售人員嶄培訓(xùn)結(jié)束嶺并通過驗(yàn)尊收前期形母象傳播服工作公開期營銷推廣工作背景任務(wù)與目標(biāo)現(xiàn)場準(zhǔn)備情況匯總前期形象傳播工作匯總前期項(xiàng)跨目定性典定調(diào)醞釀期期燙軟文炒作醞釀期鋸出街戶染外、道漢旗醞釀期丹新聞網(wǎng)碎站等相怠關(guān)報道注意1.回顧定性話定調(diào)部分餃有助于后柔期在形象梅上的不偏換離2.回顧醞絨釀期出蜻街內(nèi)容碗，有助權(quán)于根據(jù)恩反饋及筑時調(diào)整肌后期傳睡播內(nèi)容以。本章總約結(jié)：進(jìn)行項(xiàng)目父前期工作卵回顧，有淘以下作用聾：（1）告訴開原發(fā)商，策持劃代理公艦司前期已始做了大量淚的工作；（2）讓開欄發(fā)商所棗有領(lǐng)導(dǎo)期再一次舌集體回堪顧項(xiàng)目濱準(zhǔn)備工裁作，樹宇立信心陪；（3）接下來叼考慮如何哪在現(xiàn)有的專起點(diǎn)上，敞完成項(xiàng)目孔的階段目錄標(biāo)公開期的市場環(huán)境分析與判斷房地產(chǎn)午宏觀政姓策了解現(xiàn)階輪段的房地襯產(chǎn)宏觀政蜜策，密切嘆關(guān)注政策劫動向，列舉相戲關(guān)政策逮可能對天項(xiàng)目造修成的影緒響，主蹲要包括罪：中央針對斑房地產(chǎn)行膛業(yè)的相關(guān)王政策地方針對獲房地產(chǎn)行撤業(yè)的相關(guān)扎政策房地產(chǎn)宏觀政策現(xiàn)階段城市整體市場情況現(xiàn)階段板塊市場情況現(xiàn)階段競品項(xiàng)目營銷情況市場判斷結(jié)論與發(fā)展預(yù)期宏觀政策江西版“畜國十條”浪首度出臺二套房首未付款比例幸不低于50%樓市調(diào)控勢“新國十揮條”江西蒸版出臺首套房益首付款潛調(diào)至30%及以上打擊二手宋房“陰陽良合同”行壇為打擊捂盤著惜售哄抬杯房價等行罷為市長縣長屬是穩(wěn)定房運(yùn)價第一責(zé)甲任人確保落宰實(shí)保障期性住房摟土地資內(nèi)金如期完兵成保障武性住房拜建設(shè)目鴿標(biāo)江西版辣“新國零十條”裁出臺，偉嚴(yán)格執(zhí)華行國十葬條調(diào)控茶政策，鐘在一定跨程度上芽，對商巷業(yè)地產(chǎn)啟市場存探在利好某商業(yè)項(xiàng)目對宏觀政策的關(guān)注公開期的市場環(huán)境分析與判斷現(xiàn)階段惡城市整栗體市場住情況城市整體穗樓市成交及量，城市整體沈樓市成交字價格，以煤及趨勢城市樓澡市板塊處之間的汪情況與項(xiàng)目缺同等層哨次的樓照盤在整背體市場耀中所處賴地位房地產(chǎn)宏觀政策現(xiàn)階段城市整體市場情況現(xiàn)階段板塊市場情況現(xiàn)階段競品項(xiàng)目營銷情況市場判斷結(jié)論與發(fā)展預(yù)期注意了解現(xiàn)階辛段城市整蘿體市場情遠(yuǎn)況等于浪了解項(xiàng)目弊大環(huán)境，席以判斷市屆場冷然及溝項(xiàng)目動向宅。住宅市蘇場受政按策打壓懷，投資表性商業(yè)克地產(chǎn)（吼寫字樓具和商鋪?。┦艿侥珶崤醍?dāng)月市埋區(qū)非住族宅成交3.8番5萬平米，芬環(huán)比-43涼.5%，同比-29.嘩1%；當(dāng)月成交閘價格為1000飄3元/平米，環(huán)脾比+10季.5%，同比+30邁.5%。某商業(yè)項(xiàng)目對整體市場的關(guān)注公開期的市場環(huán)境分析與判斷現(xiàn)階段板嘆塊市場情嗽況房地產(chǎn)宏觀政策現(xiàn)階段城市整體市場情況現(xiàn)階段板塊市場情況現(xiàn)階段競品項(xiàng)目營銷情況市場判斷結(jié)論與發(fā)展預(yù)期現(xiàn)階段演板塊市矩場成熟叛度現(xiàn)階段板企塊供應(yīng)量板塊未糠來發(fā)展位方向板塊價敲格情況繞等已售商業(yè)在售商業(yè)待售商錄業(yè)集中性騎商業(yè)現(xiàn)代城、紅谷世紀(jì)等萬達(dá)、鹿璟、西雅圖等天虹商場普菲特世紀(jì)中央城洪城比華麗江信、商城世紀(jì)村時代廣場綠地中央廣場紅谷凱旋洪城大夏濱江豪園世貿(mào)聯(lián)發(fā)廣場洪克隆金融大街香域中央總部基地唐寧街萬達(dá)綜合魯體紅谷灘商牲業(yè)現(xiàn)狀紅谷灘利中心區(qū)叛目前在緣瑞售商業(yè)亡較少，脂主要集硬中在綠撤地中央沾廣場、脖紅谷凱后旋、普欄菲特國哈際購物槍廣場；樣后續(xù)入莊市商業(yè)肺體量較費(fèi)大某項(xiàng)目板塊分析公開期的市場環(huán)境分析與判斷現(xiàn)階段菠競品項(xiàng)益目營銷尾情況項(xiàng)目的直利接競爭者醫(yī)的情況直棒接關(guān)系著嘉項(xiàng)目的推緒售策略。零所以在公器開期，需討要對競品殖個案進(jìn)行禾跟進(jìn)，主腥要包括以貧下方面：競爭對棋手在售潤產(chǎn)品形于態(tài)競爭對逝手后續(xù)斜推盤策之略競爭對手柿主打優(yōu)勢身，競爭對莫手價格致情況，競爭對疑手來客霜量，競爭對即手成交臺量等房地產(chǎn)宏觀政策現(xiàn)階段城市整體市場情況現(xiàn)階段板塊市場情況現(xiàn)階段競品項(xiàng)目營銷情況市場判斷結(jié)論與發(fā)展預(yù)期注意事項(xiàng)1.競爭對跳手的項(xiàng)擁目資料擠在網(wǎng)上革或在售老樓部咨適詢均可到獲得，做但價格槳和推售播策略屬漏于內(nèi)部大資料，途可能需椅要特殊熱渠道某項(xiàng)目競爭對手分析『競品分跳析』2血011年京東易板塊迎浙來城市釣綜合體息發(fā)展歷籮史最高漆峰，城丸東核心飾商務(wù)圈販優(yōu)勢明駕顯，對顛本案產(chǎn)梅生環(huán)境遮利好。綠地·新都會項(xiàng)芽目——高新首個吵集五星酒姓店、超甲耳級寫字樓釣、大型購欺物中心和更高檔住宅藥于一體的游世界級綜察合體南昌城東片區(qū)城市綜合體一覽項(xiàng)目名稱規(guī)模體量（萬㎡）恒茂夢時代廣場30萬達(dá)城市綜合體31東方銀座11錦海鉑仕廣場5澳門萬業(yè)3.8綠地新都會70合計150.8京東門戶區(qū)隔所恭有京東時板塊以要外的競釣爭對手強(qiáng)勢占畫領(lǐng)京東書區(qū)域內(nèi)覆市場產(chǎn)品資乒源公開期的市場環(huán)境分析與判斷市場判斷摔結(jié)論與發(fā)籌展預(yù)期根據(jù)前面居所分析的倦市場情況航，得出項(xiàng)蜘目所處環(huán)隸境的機(jī)會誦和威脅，榴作為公開符期推廣策芬略的指導(dǎo)SWO柄T分析優(yōu)勢：圍面對競壟爭者項(xiàng)誘目的自躁身優(yōu)勢劣勢：賞項(xiàng)目面蹲對競爭蔥者的劣時勢機(jī)會：槐整體市稅場帶來碧的機(jī)會威脅：可沉能存在何呼種威脅房地產(chǎn)宏觀政策現(xiàn)階段城市整體市場情況現(xiàn)階段板塊市場情況現(xiàn)階段競品項(xiàng)目營銷情況市場判斷結(jié)論與發(fā)展預(yù)期央行近三少年首次加窗息，預(yù)示謊貨幣政策蔬將收緊，杰市場流動嚇性趨緊10月CPI漲幅創(chuàng)甲新高，旦通貨膨鮮脹預(yù)期柴增強(qiáng)，典資金保撫值增值霸需求迫巨切江西版“棄新國十條堤”出臺，膏普通住宅賭市場調(diào)控桃加劇，商之業(yè)地產(chǎn)市關(guān)場存在機(jī)帽會點(diǎn)紅谷灘殼中心區(qū)淋進(jìn)入商解業(yè)地產(chǎn)桿大發(fā)展傳時代，術(shù)商業(yè)、莊寫字樓倉開發(fā)迅幣速名門世家撞周邊幾無享社區(qū)商業(yè)易競爭供應(yīng)脂，存在市凝場空白機(jī)漲會點(diǎn)商業(yè)入市黃金期，營銷環(huán)境利好

市場競爭薄弱，主要營銷挑戰(zhàn)來自于項(xiàng)目本身案例示意本章總稿結(jié)：對戰(zhàn)略的科制定離不混開對項(xiàng)目巾所處環(huán)境白的分析，結(jié)在此過程企中，應(yīng)全定面搜集相香關(guān)信息，封篩選重點(diǎn)短，抓住對燈項(xiàng)目的重巖要影響進(jìn)叢行闡述遞，并從中頁得出項(xiàng)目踏可能面臨判的機(jī)會與降威脅。公開期營銷目標(biāo)推廣上腰的形象虹和價值值目標(biāo)推廣上的形象和價值目標(biāo)開盤前所需達(dá)成的蓄客量達(dá)到什研么范圍惡的推廣伸？達(dá)到什么陰程度的認(rèn)蛾知？目標(biāo)引導(dǎo)興趣欲望行動以認(rèn)知、句體驗(yàn)、感坊動、購買雀為營銷推班廣的四個礙階段的目忘標(biāo)引導(dǎo)，嗎從而層層皂深入的將虛項(xiàng)目理念此和價值體哀系傳遞給液目標(biāo)客戶筐，有效蓄邊積客戶的辮同時，更待要同步提坐升客戶的腦誠意度，弱以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)吳目營銷目淹標(biāo)。某項(xiàng)目公開期形象價值目標(biāo)公開期營銷目標(biāo)開盤前所拉需達(dá)成的紅蓄客量推廣上的形象和價值目標(biāo)開盤前所需達(dá)成的蓄客量注意事項(xiàng)根據(jù)本階殖段所推房閉源數(shù)量，雕確定所需潛客源量，公一般而言悶，普通項(xiàng)紛目所推房所源量與來敵訪客源量路比例為1:5左右，經(jīng)校梳理后，信房源量與程有效客戶眾量比為1:3左右，如果是太別墅等籌高端項(xiàng)柜目，或脫大筆投尤資的商故業(yè)項(xiàng)目窯，客戶次相對更韻為小眾抵，目標(biāo)完蓄客根合據(jù)項(xiàng)目俱情況調(diào)箱整。平均每棕日來電松來訪量整體來伏電來訪渣量累計辦癢卡量客戶轉(zhuǎn)純化率NO錦1：如何在短件短26天完成躍蓄客量460組？（盡管政朗策利劍空靠懸，市場辨小有回暖梁，但市場區(qū)競爭壓力態(tài)較大，客悠戶存在分趁流現(xiàn)場，日均蓄客讓量需17組/天，吸穩(wěn)引日均業(yè)來訪量爪約68組/天？）NO區(qū)2：如何在跑市場競籃爭壓力白較大的園情況下斷，保證1.0們5億的總銷某金額，實(shí)夫現(xiàn)80%的目標(biāo)完產(chǎn)成率？（如何椅確保公達(dá)開發(fā)售內(nèi)的熱銷憐及后續(xù)肢房源的裂持續(xù)旺天銷？）NO股3：如何在祖保證銷估售速度分的前提徐下，挑逼戰(zhàn)高價話水平？（如何確室保公開發(fā)動售的熱銷旨及后續(xù)房煉源的持續(xù)方旺銷？）某項(xiàng)目公開期營銷目標(biāo)本章總結(jié)攜：通過對公繩開期的目憂標(biāo)確認(rèn)，在項(xiàng)目形乳象及價值劍的推廣目劍標(biāo)上，注透意對項(xiàng)目微進(jìn)行形象份和價值梳廉理，這個撇過程其實(shí)當(dāng)是項(xiàng)目價批值提煉和屈升華過程兄，是醞釀糕期形象的芝延展。蓄令客目標(biāo)的陸制定，根掏據(jù)項(xiàng)目情姥況和市場售情況調(diào)整露，要具有殖可執(zhí)行性蒼。公開期營銷挑戰(zhàn)市場條件客戶來源蓄客時間市場條件可能面對解的市場挑微戰(zhàn)：市場對項(xiàng)習(xí)目所推產(chǎn)溪品認(rèn)知不中足項(xiàng)目所例在地段遞優(yōu)勢不巧足新品牌拿進(jìn)入?yún)^(qū)惰域市場市場競艇爭激烈挑戰(zhàn)一：糞宏觀市場粉環(huán)境影響挑戰(zhàn)二：忌專業(yè)市場秀投資氛圍挑戰(zhàn)三：幫產(chǎn)品價值掩認(rèn)知提升挑戰(zhàn)四：禿品牌競爭需激烈政府頻頻捐出新政打舌壓地產(chǎn)；限貸甚擦至停貸嗓為本案盲最大威濫脅；客戶對喪于專業(yè)衫市場投乏資需求硬不旺；經(jīng)營者對已于租金過克快持續(xù)上易漲壓力較聰大；產(chǎn)品揀價值認(rèn)知饒并未提升顆；產(chǎn)品雖有季品牌形象渴，但并未索固化立足大殼盤開發(fā)強(qiáng)勢固緣瑞化品牌搶占先機(jī)優(yōu)化形象揪展示某項(xiàng)目公開期營銷挑戰(zhàn)公開期營銷挑戰(zhàn)市場條件客戶來源蓄客時間客戶來太源客戶分柴類核心客禁戶：項(xiàng)賣目核心太消費(fèi)者近，重點(diǎn)駕攻克對踐象重要客戶擦：項(xiàng)目重膝要消費(fèi)者刃，注意適欺當(dāng)引導(dǎo)邊緣客戶礙：項(xiàng)目次遲要，有需肆求，捎帶蓮?fù)诰蚩蛻舴盅笪隹蛻舻牡∧挲g性煩別家庭藥構(gòu)成、徒客戶的努社會階煮層，客戶的壩經(jīng)濟(jì)層絨次，客挺戶的文煤化層次礙，、客戶的地別域?qū)傩?，羞客戶的所植在圈層的懷喜好客戶描摹示意某商業(yè)艷項(xiàng)目對薯于客戶否的層次堤分析核心客源戶本區(qū)域高賣端投資客籌：紅谷灘資高端投吳資客戶謠，包括菊高級公咽務(wù)員、芬企業(yè)高畫管等具窗有大量抖閑置資亦金，看肺好項(xiàng)目均核心地?fù)?dān)段以及蹦未來商胡業(yè)繁榮剃商業(yè)前掉景；重要客戶邊緣客網(wǎng)戶新建等爹周邊高敬端客戶用：新建縣扮等周邊姥縣市高大端投資魂客戶市區(qū)大型猴企業(yè)客戶絹：壟斷性行藏業(yè)的外來還高管級投遠(yuǎn)資客；客戶描摹示意某洋房項(xiàng)嘴目對于客造戶的預(yù)判割和描摹40—絡(luò)49歲年齡蔥段客戶經(jīng)濟(jì)特征本項(xiàng)目客桿戶年齡結(jié)濁構(gòu)中，占翁比例最大弦的客戶群犬體，占據(jù)24%的份額比今例。就從劣社會學(xué)普姜遍規(guī)律及潤家庭周期史來看，該啄年齡層次夏客戶具備累，事業(yè)有里成、經(jīng)濟(jì)首基礎(chǔ)厚實(shí)書，家庭結(jié)彩構(gòu)穩(wěn)定、蝦支付能力遣強(qiáng)等特點(diǎn)響。生活特板征小孩16—毒20歲左右何，上高贏中，或送者大學(xué)魯，寄宿屯。常住兄者，兩蛛人或者職帶70歲左右老真人。需要，裹日常生壓活。醫(yī)癢療方便亞、老年自人的社凝區(qū)活動早，鄰里風(fēng)關(guān)系融蝦洽，寵逢物，花敲草。25—泰32與34-洪39年齡段售客戶經(jīng)濟(jì)特捧征25—欲32歲.青年之避家群體捏，具備叨家庭結(jié)膛構(gòu)簡單四，事業(yè)敬屬起步嗎階段等勺特征。34—3截9歲為青順年持家米群體，似多為三殃口之家極，家庭隔結(jié)構(gòu)趨冠于穩(wěn)定澆，工作孤屬上升害階段等疾特征。生活特征婚房或者刑婚后首改.工作仍芒然是生垃活的主默要內(nèi)容臣，離不鑰開城市參生活,對地段比秤較在意.小孩0——1沃5歲，對教始育有要求獨(dú)。父母可權(quán)能會過來瘡住，帶小承孩。開放性恒討論：客戶來感源不足姓怎么辦絞？保有現(xiàn)粒有客戶史量，減將少客戶謊流失率挖掘次要支客戶和邊愈緣客戶，鞠提升至重右點(diǎn)溝通對般象拓展周邊外區(qū)域客戶蠟或開展外察地拓客加強(qiáng)客女戶渠道臘建設(shè)在客戶蜻量不充社分的情溉況下，帳穩(wěn)抓現(xiàn)獲有客戶妥，堅定航客戶誠就意十分凝重要，答可通過鞏各種線愚下溝通逆，加強(qiáng)嘴與現(xiàn)有屋客戶的遠(yuǎn)互動例如，某高檔樓盤原本核心客戶為改善型置業(yè)者，但隨著限購令的下達(dá)，當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻舸蠓鶞p少，于是該樓盤將高端首次置業(yè)者提升至重要客戶當(dāng)項(xiàng)目屬懶性決定的產(chǎn)客戶群在埋當(dāng)?shù)卣w蠶客源量較按小時，可帝考慮區(qū)域深的延展，狹包括省會項(xiàng)目醋在地市拓某客，地市盟項(xiàng)目在鄉(xiāng)謀鎮(zhèn)拓客，徐在全國其淋他省市尋宮找投資客蕩等在尋找境到客戶屬來源的普同時，詠也需要轎針對客亞群建立賞有效的未推廣渠缸道，完成蓄耗客目標(biāo)公開期營銷挑戰(zhàn)市場條件客戶來源蓄客時間一般蓄階客時間公開期至剩開盤日之它間的屬于厚蓄客時間蓄客時間弓內(nèi)主要目鞋的是吸引億客戶前往竟并留住客襪戶在蓄客陳期內(nèi)，通可通過既辦理VIP卡梳理專客戶誠證意度注意事項(xiàng)太短的艦蓄客時并間難以羅達(dá)成蓄哨客目標(biāo)姜，太長霞的蓄客速時間客朝戶有可引能流失捉，一般至項(xiàng)目蓄奏客時間形在1-2個月左膊右比較拍合適蓄客時間夢太短怎么證辦？有時候由姨于開發(fā)商燒資金回籠弟需要，或略者市場競煩爭所迫，辰可能蓄客賠時間達(dá)不姜到預(yù)期，遍在這種情些況下，公勇開期的推才廣要注重勞實(shí)效，快單速上位，燈選取核心群信息形成四差異化，借打造核心蚊競爭力，顏而不必樣障樣求全。蓄客時疊間長怎統(tǒng)么辦？有時候取由于工屠程進(jìn)度凱原因，卵或者市癢場其他照因素，諒整個公煎開期會惜被拉長違，蓄客冷時間會晚被拉長所，在這衣種情況辰下，線奏上推廣攏要注重正分解推炕廣內(nèi)容箭，形象盛與信息袍并重。需下線注扔意客戶談的保有爺。公開期銷售現(xiàn)場工作安排客戶接待土流程客戶接待流程現(xiàn)場體驗(yàn)優(yōu)化客戶梳理問候并拍自我介里紹介紹項(xiàng)蒸目所在棋區(qū)域狀振況介紹項(xiàng)滴目整體男狀況回答客戲戶感興漠趣的問嫌題帶領(lǐng)客財戶參觀唯樣板段木及樣板冬房……注意事項(xiàng)在公開各期銷售港現(xiàn)場，侍需要規(guī)崇范客戶氏接待流字程，并惠監(jiān)督執(zhí)膛行，有搬利于控撤制現(xiàn)場守場面，錦客戶也宅會的得制到更好禁的尊崇炎感。某項(xiàng)目現(xiàn)場接待流程客戶進(jìn)門車行進(jìn)入步行進(jìn)嶼入“無水洗利車”門童拉門客服經(jīng)理椒詢問客戶裂需求通知案場鑒經(jīng)理安排衣人員接待通知原置哄業(yè)顧問進(jìn)脈行接待第一次到王訪有預(yù)約置煌業(yè)顧問接待全流表程，邀請滅客戶就坐客戶入座深度洽談胡，與客戶月保持良好腎的溝通氛霸圍置業(yè)顧亦問送別沙客戶至摩停車場/營銷中心障大門吧臺人粘員送茶弦水半敞開式獲的預(yù)約接寸待模式，槽打破常規(guī)納的“置業(yè)番顧問排排瘦坐”概念路，強(qiáng)調(diào)體旦驗(yàn)式營銷超理念?！后w驗(yàn)策值略』保持聯(lián)涉絡(luò)客戶晃離開公開期銷售現(xiàn)場工作安排現(xiàn)場體驗(yàn)逝優(yōu)化客戶接待流程現(xiàn)場體驗(yàn)優(yōu)化客戶信息整理視覺：增棵設(shè)增添項(xiàng)圣目文化美悲感的飾物聽覺：可閘播放音樂往，現(xiàn)場演幻玉奏等增添榆氛圍觸覺：在懶客戶觸碰著到的物體短上增添細(xì)拌節(jié)質(zhì)感味覺：可沖增設(shè)飲料瓜、點(diǎn)心等騙豐富體驗(yàn)『體驗(yàn)策娛略』營銷中心——高科技體洗驗(yàn)，匹配上綜合體高廁端屬性營銷中悲心內(nèi)服潤務(wù)體驗(yàn)慨區(qū)注重煤細(xì)節(jié)體潔驗(yàn)，讓憤客戶建煙立溫暖晃、歸家紡的主人擊翁感受無線網(wǎng)隊(duì)絡(luò)簡餐眼鏡布紙巾某項(xiàng)目現(xiàn)場細(xì)節(jié)優(yōu)化公開期銷售現(xiàn)場工作安排客戶信薯息整理客戶接待流程現(xiàn)場體驗(yàn)優(yōu)化客戶信息整理客戶認(rèn)可區(qū)我們的地爪方有哪些較？客戶不挪認(rèn)可的薦地方有榆哪些？客戶的信廣息得知渠亞道？客戶價格階預(yù)期是多辱少？客戶誠意顧度？注意事筍項(xiàng)在公開均期的蓄失客過程啊中，銷倦售現(xiàn)場程需要積庭極做好沿客戶信饒息的記侵錄和整填理，形代成反饋塵，隨暖時衡量適蓄客量堅，并為路推廣策伏略、定麗價策略蘭等提供扎依據(jù)。典型來訪霜客戶訪談裘建業(yè)魄，38歲，在外翁地做工程基本特摧征：已購買一稼期商鋪，塊老業(yè)主意向鋪腥位：70~8遮0㎡，鳳凰垃中大道肯臨街鋪牙位，對蒙商業(yè)內(nèi)街不感興枯趣購買用途秀：投資認(rèn)知渠道羽：老業(yè)主認(rèn)慢知關(guān)注點(diǎn)話：看中項(xiàng)目對的商業(yè)氛逼圍和周邊黎商業(yè)配套姨環(huán)境價格預(yù)期鈔：1100夢0~12得000元/㎡經(jīng)典語錄絹：名門世家抽小區(qū)入住魄率還蠻高厭，我比較歪看好這邊的商鏡業(yè)氛圍某項(xiàng)目來訪客戶信息整理公開期推廣目標(biāo)與任務(wù)公開期推拘廣目標(biāo)公開期獄作為推粗廣實(shí)戰(zhàn)覽期，以么產(chǎn)品力以傳播為奮主，以爺形象力裙為輔，殖通過梳脂理產(chǎn)品憂價值達(dá)元成有效纖的市場籌認(rèn)知公開期推廣目標(biāo)公開期推廣任務(wù)1.公開期推樹廣方式制課定2.推廣信息竟整合與排比布3.推廣節(jié)奏殼劃分與主質(zhì)題4.有效渠社道的階爽段釋放公開期撞推廣任的務(wù)某項(xiàng)目推廣目標(biāo)及任務(wù)全城范圍內(nèi)喚醒和激活對專業(yè)市場商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣和熱情A投資氛圍破局戰(zhàn)B項(xiàng)目價值認(rèn)知戰(zhàn)項(xiàng)目投硬資價值榴的的系抱統(tǒng)建立榆和目標(biāo)廚客戶對苗價值的改清晰認(rèn)究知，產(chǎn)旨品感動濫購買?；谇捌谝训臏贤ü豺_識，我們朵認(rèn)為，對于精湊品館的戲入市銷產(chǎn)售，其駁營銷難汽點(diǎn)不在頁于區(qū)域料市場同叼質(zhì)產(chǎn)品畫的競爭安，而在于：公開期推廣方式公開期推廣方式主要從以傘下方面進(jìn)階行描述，在報告中怒可結(jié)合目括標(biāo)任務(wù)進(jìn)誕行闡述媒體覆踐蓋面的簡廣度啞與信息耳密度主要核心肉推廣概念可能達(dá)成纖的目的精準(zhǔn)化渠碰道建設(shè)簡要描枝述推廣砍總體策掛略廣告推廣練層次安排以高端癥建材領(lǐng)縫跑者形鴨象入市西，占足歇高度；切入美析吉特品慨牌補(bǔ)足突和城市炭區(qū)位價聾值，專命業(yè)市場董價值圍繞價值每投資，投非資回報，透投資保障狡深入剖析從投資心忌理解析，古形成互動丑，打消疑料慮全面俘獲偷客群。高舉旗鼓，快站堡位，詳喘落地，全面爆發(fā)深，集中覆拴蓋，合理甩排布20%品牌+40罷%利益+15%前景+25啟%保障=10顏0%投資熱顛潮！某項(xiàng)目公開期推廣方式描述公開期推廣主題提煉項(xiàng)目味重點(diǎn)信息思考方向地段價值緞配套價值規(guī)劃優(yōu)血勢是建棕筑風(fēng)格園林打甘造萄戶邀型優(yōu)勢品質(zhì)裝修親物業(yè)管理科技智能頂升值潛力提煉項(xiàng)目重點(diǎn)信息根據(jù)時間進(jìn)行排布注意事辛項(xiàng)公開期磨的時間矩有限，衡需要將輸產(chǎn)品賣拖點(diǎn)進(jìn)行衰有效梳饞理，在說操作過討程中，游可將信粱息一一縫列舉，謊同類整頸合，最呈后挑出4—8個重要乘價值點(diǎn)某商業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)信息提煉六大核心價值，財富精彩掌握100%出租，即廁買即收，哥租金最高寸，漲幅最臭高世界建材粥品牌進(jìn)駐灶，專業(yè)商散管護(hù)航，墊周邊多產(chǎn)攔業(yè)集群35萬㎡高端平建材市場耕，第三代媽建材專業(yè)mall，全國刑五星級芒建材市班場商業(yè)巨頭現(xiàn)美吉特集嶄團(tuán)，布局害南中國，底發(fā)力大九憐江九江南沒向核心斬區(qū)，搶刷灘八里吩湖商圈樂，毗鄰嬸江西地?fù)贤豕_期推廣主題根據(jù)時間放進(jìn)行排布提煉項(xiàng)目重點(diǎn)信息根據(jù)時間進(jìn)行排布一般來說遼，排布順重序可從大北到小，從睜整體到細(xì)才節(jié)，從消費(fèi)嶺者認(rèn)知兼習(xí)慣來學(xué)說，可用從產(chǎn)品夾價值到悶利基導(dǎo)袋向，越到開盤叛前，越強(qiáng)著調(diào)重點(diǎn)價左值和緊迫能感結(jié)合項(xiàng)目效線下活動闊，和重大球工程節(jié)點(diǎn)機(jī)考慮推廣件主題某商業(yè)項(xiàng)目推廣主題劃分11.911.2告011.3旺012.112.墾412.師1112.1懇812.2回5開盤價值造勢美吉特品牌頂級品牌商家，華東品牌冠軍投資品形象城市發(fā)展、地王噱頭、產(chǎn)業(yè)集群、第三代商業(yè)體、專業(yè)運(yùn)營，成熟商業(yè)10年返租、小投資、高回報、穩(wěn)賺收租、投資對比1.1時間軸第一周第二周第三周第四周推廣階澡段品牌起勢第五周利基奪勢推廣重點(diǎn)推廣渠道戶外、加道旗、射現(xiàn)場包畢裝、含報廣、糧軟文、膨新聞、慘短信、崗電臺、趙電視、鑰車體廣茅告、公陜交站臺橡、DM派單等某住宅項(xiàng)目推廣主題劃分手段信息報廣釋胞放信息短信媒涉體覆蓋渠道攔打截報廣釋蒸放信息短信、DM、配合多渠道蓄慶客，造成言壓迫揭幕活動飲，火爆開亦盤階段階段一汗：預(yù)約+賣點(diǎn)階段三：溝預(yù)約+賣點(diǎn)階段二：福預(yù)約+賣點(diǎn)主題不同的犒殺賞同歡樣的欣賞階段四：尼揭幕+開盤中秋活動桿帶旺人氣多渠道蓄遠(yuǎn)客，造成沙壓迫不同的態(tài)隱度同涂樣的寬度不同的極收藏慨同伯樣的限紋量東方·海德堡2期寬景美畢墅洋房，邁全城限量釣預(yù)約啟動樣板間、或園林盛大斤揭幕10.6即將開所盤東方·海德堡2期寬景啞美墅洋它房，限抓量預(yù)約晨登記進(jìn)憤行中東方·海德堡2期寬景美流墅洋房，供預(yù)約最后僅倒計時9月20日9月9日9月16日不同的站豁然秩同腐樣的開耗朗9月30日10.1園林揭幕樣板開放信息入市預(yù)約登記開始預(yù)約登記進(jìn)行中秋業(yè)主回饋預(yù)約倒計時10.6盛大開盤預(yù)約進(jìn)行時公開期分媒體推廣策略報紙廣擱告根據(jù)項(xiàng)只目階段狐進(jìn)行報仁紙排期系，具體及排期情所況根據(jù)寺當(dāng)?shù)貓罄锩角闆r旦，報紙寬的時效迫性能夠幕幫助項(xiàng)耐目在線武上完成餅價值梳綠理報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片當(dāng)軟文作蠅為價值詳爽解，和信添息深入可劫圍繞報紙枝當(dāng)周主題覆來完成，桃一般可用械于以下情涼況炒作項(xiàng)目疾品牌解讀項(xiàng)目乏價值炒作項(xiàng)目拉活動回應(yīng)市繁場言論軟文案例示意江西南困昌市中譯心最大膝景觀湖輕青山湖橡岸，英因倫別墅啦項(xiàng)目第一周報紙+軟文第二周報紙+軟文第三周報紙+軟文公開期分媒體推廣策略網(wǎng)絡(luò)通欄脖、旗幟廣侮告釋放即鄙時信息禿，包括泄產(chǎn)品信振息、活字動信息誘、優(yōu)惠泰信息，矛一般3-5幀，限于粗篇幅尺寸哭，可只上盞電話不上攔地址報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片網(wǎng)絡(luò)上份的項(xiàng)目繭詳解，叔可以通仿欄或旗采幟廣告虧位為窗瀉口點(diǎn)擊天進(jìn)入，弓了解詳絡(luò)細(xì)信息網(wǎng)絡(luò)全稿屏拉頁網(wǎng)絡(luò)論壇劇、微博等即時跟進(jìn)書項(xiàng)目信息希，為來訪海者答疑解近惑，產(chǎn)生父互動御湖國際項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)通礦欄三幀新浪微湖博網(wǎng)絡(luò)全升屏公開期分媒體推廣策略短信分彩信和寇普通短信殃兩種，短信的蠶發(fā)布在雀區(qū)域、京數(shù)量上津應(yīng)有所樹規(guī)劃可針對堂精準(zhǔn)客媽戶制定況短信發(fā)春送計劃選擇短彩信公司明確短信效發(fā)送監(jiān)督駁人報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片某項(xiàng)目階段短信投放計劃公開期分媒體推廣策略雜志報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片公開期分媒體推廣策略戶外報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片圍墻公開期分媒體推廣策略易拉寶報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片轎廂公開期分媒體推廣策略宣傳片報紙軟文網(wǎng)絡(luò)短信雜志戶外更換圍墻更換易拉寶轎廂宣傳片公開期活動策略周末例郊牌活動周末例珍牌活動鎮(zhèn)以聚集侮現(xiàn)場人爹氣，活躍現(xiàn)場固氣氛、加爛強(qiáng)現(xiàn)場體貨驗(yàn)為主要儲目的，具有可坐持續(xù)性姓?？筛鶕?jù)兵項(xiàng)目風(fēng)災(zāi)格文化燃，客戶怪喜好設(shè)毫置。一般在銷柔售現(xiàn)場舉教行。周末例牌活動節(jié)日活動圈層活動秋意繽紛則，盡在東擺方海德堡——繽紛水果貍節(jié)活動主勸題：繽賺紛水果色節(jié)活動目的蜓：以“水額果”為主調(diào)題，舉行楚熱銷后的童二次營銷木旺場活動番，迅速聚爬集人氣，腿營造濃厚受銷售氛圍活動時間稠：9月11日活動地點(diǎn)著：東方海循德堡營銷梨中心參與對象糟：來訪新岸客戶及老敲業(yè)主活動內(nèi)爬容：1、免費(fèi)蘭品嘗各慎種水果破及德國望原鄉(xiāng)美博味?；顒蝇F(xiàn)場稠準(zhǔn)備各種鈴新鮮時令免來自兩岸窄三地的水頓果及德國破原鄉(xiāng)美味2、水果天索使走秀及季文藝表演胃，5~12歲小朋友云著水果服陡裝造型T臺走秀您及相應(yīng)推文藝表故演周末活動案例公開期活動策略周末例牌步活動周末例牌活動節(jié)日活動圈層活動周末下戀午茶活續(xù)動現(xiàn)場砸金賺蛋活動周末現(xiàn)場響抽獎周末幸臥運(yùn)轉(zhuǎn)盤公開期活動策略節(jié)日活動節(jié)日活動香可增添項(xiàng)香目節(jié)日氛監(jiān)圍，豐富射項(xiàng)目文化粗，根據(jù)項(xiàng)目由氣質(zhì)和消盈費(fèi)人群確這定節(jié)日活鈴動形式，犯并嫁接節(jié)簡日風(fēng)俗。注重節(jié)日目的參與性活動前后調(diào)注重推廣恰跟進(jìn)周末例牌活動節(jié)日活動圈層活動中秋博蘆餅活動活動目的肉：維系老原客戶關(guān)系拳、促進(jìn)老斬帶新、釋佳放高層保憲留房源賣舅售利基活動形男式：在古售樓處問進(jìn)行茶允話會，谷安排博功餅、節(jié)去目表演剩的同時恒釋放高副層房源陣的產(chǎn)品煉賣點(diǎn)信見息活動主題?。豪峡蛻舯淮鹬x會暨冠中秋博餅肌活動+高層產(chǎn)品架推介會活動時意間：2011年9月11日（周洞日）(具體待定貧）活動地點(diǎn)過：御湖國聚際品鑒中濾心參加單冶位和人漫員：1、前期上痛門客戶2、短信睡上門客亞戶3、前期疏老業(yè)主節(jié)日活動案例公開期活動策略節(jié)日活解動周末例牌活動節(jié)日活動圈層活動母親節(jié)感水恩活動兒童節(jié)鏈聲樂班滾活動圣誕節(jié)送從大禮活動國慶節(jié)大旗抽獎活動公開期活動策略圈層活動周末例牌活動節(jié)日活動圈層活動對于高鬼端項(xiàng)目邁來說，漸圈層活撒動是很邁重要的丸客戶渠紫道。高驕端圈層嚇活動可節(jié)以是本猜項(xiàng)目的西重點(diǎn)客莊戶，高臂意向客鐮?wèi)?，也風(fēng)可以是澤和其他毒同檔次軍品牌偵發(fā)起的柳客戶聯(lián)億動活動使，從而幸共享客