某商業(yè)中心定位及商業(yè)策劃方案

重慶英利

大坪商業(yè)中心定位及商業(yè)策劃方案（節(jié)選）2目錄1定位P003零售項目SWOT分析目標市場界定可開發(fā)的市場空白及競爭優(yōu)勢定位和價值主張案例參考2概念構思P068核心吸引力構成特色水景，趣味亮點建議舒適設施及其他設施建議3商業(yè)組合P118樓層主題商業(yè)組合/租戶剖析平面設計面積規(guī)劃/業(yè)態(tài)比例4購物中心指示性營運收入P151主要業(yè)態(tài)的租金模式及期限的建議初步租金戰(zhàn)略概述案列參考指示性服務費水平及其它營運成本指示性租金水平–按樓層、按區(qū)域根據指示性租金水平進行租金估算P004P005P006P010P038P069P094P110P120P121P138P148P152P154P157P159P161P1655附件P168附件1：特色新穎業(yè)態(tài)案例參考附件2：龍湖時代天街，華潤萬象城P169P236P004P005P006P010P0381定位P003零售項目SWOT分析目標市場界定可開發(fā)的市場空白及競爭優(yōu)勢定位和價值主張案例參考34項目SWOT分析優(yōu)勢Strengths劣勢Weaknesses機會Opportunities威脅Threats地段優(yōu)勢：重慶地理幾何中心，大石楊黃金三角區(qū)，連接渝中，楊家坪和沙坪壩。便利交通：重慶主城交通樞紐，輕軌2號線和地鐵1號線，有效輻射西部和南部地區(qū),臨近城市交通干道：渝州路、大楊路，長江二路、高九路，公交發(fā)達，多達40多條公交線路。周邊產業(yè)基礎：IT電信產業(yè),高新技術園區(qū)（石橋鋪，二郎）。周邊成熟社區(qū)：3公里半徑內，人口約30萬周邊商業(yè)氣氛不濃，大坪從來就沒有形成過一個商圈，商業(yè)支持度低。周邊商業(yè)檔次低，形象差。項目旁邊金象世家地下商場低檔次的負面影響。潛在商家進入時，需在租賃條款上提供一定優(yōu)惠條件。渝中區(qū)向大坪方向擴展，發(fā)展機會。經濟發(fā)展，居民收入增長，商業(yè)需求增長。優(yōu)質商業(yè)面積供應不足，難以滿足消費者和商家的需求。時代天街，華潤等綜合性項目將吸引高素質新人口的導入，提升大坪地區(qū)消費層級，改變消費版圖，提升大坪商業(yè)版圖，增強商業(yè)氛圍，提高聚客能力。大坪有望成為一個大型商貿中心，及觀光旅游中心。有效利用龍湖時代天街潛在客流，業(yè)態(tài)補充和差異化競爭。因此，本項目未來租金有快速增長的空間。龍湖時代天街和華潤萬象城對本項目構成直接競爭威脅，在定位，消費者和商家資源上形成激烈爭奪。地鐵1號線/輕軌2號線沿線新供應的商業(yè)項目將可能分流一部分客流?？紤]到龍湖項目，華潤萬象城與本項目招商同時進行，爭奪商家資源，因此本項目需對招商條件設置有競爭力的招商條件。5目標市場界定外圍商圈次級商圈核心商圈商圈界定核心商圈步行10分鐘次級商圈私家車20分鐘公交30分種地鐵/輕軌20分鐘外圍商圈上述兩個商圈以外的目的性客群，旅游人士6可發(fā)開發(fā)的市場空白和競爭優(yōu)勢除了服飾品牌，可考慮引入特色零售店，增加購物中心的吸引力家居：時尚家居賣場如特力屋數碼：體驗式時尚潮流數碼產品運動：體驗式運動產品賣場寵物：一站式寵物賣場零售7可開發(fā)的市場空白和競爭優(yōu)勢重慶是一個餐飲發(fā)達的城市，但現有餐飲的類型和餐飲設施明顯不足：增加餐飲的面積和比例：現有商場和購物中心，餐飲比例不足，難以吸引顧客到達購物中心的高樓層以及停留超過3小時。增加餐飲的類型和豐富度：餐飲以本地川菜和火鍋為主，應增加餐飲的類型，引入外地和國外餐飲類型，增加休閑餐飲。打造全新美食廣場：在重慶本地美食廣場和品牌美食廣場如大食代的基礎上，打造符合重慶本地消費的全新美食廣場。引入主題性餐廳，增加購物中心的吸引力。餐飲8重慶目前的主要娛樂休閑方式：影院，KTV，酒吧和茶館，其他娛樂休閑方式缺乏。引入適合年輕人的文化/運動休閑設施：如健身中心，SPA，精品書店/書吧等。引入兒童娛樂，兒童教娛：如兒童主題娛樂中心，兒童游樂設施，兒童職業(yè)體驗中心引入青少年高科技娛樂設施：如高科技電玩，網吧等。娛樂/休閑可開發(fā)的市場空白和競爭優(yōu)勢9可開發(fā)的市場空白和競爭優(yōu)勢成人教育培訓：語言，管理，IT，技能，音樂，舞蹈等。兒童教育培訓：語言，音樂，舞蹈等。

教育/服務10市級商業(yè)中心的地位的形成需要經歷相當長的零售市場發(fā)展過程、對市場及商圈成熟度的要求非常高。大坪在相當一段時期內將不具備市級商業(yè)的功能和地位。城市副中心的地位不僅需要整個需求市場的成熟，而且需要零售商業(yè)項目的互相融合，且更大程度上取決于城市基建規(guī)劃和政策支持。政府定位大坪為商貿中心，加之龍湖時代天街項目的共同開發(fā)。本項目中辦公樓、住宅等其他功能需要零售配套給予支持。鑒于項目體量單純成為輔助零售不現實。滿足滿足項目社區(qū)的商業(yè)需求可以成為本項目的切入點，但是不應成為最終目標，無法體現差異性和競爭性。市級商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心配套零售社區(qū)商業(yè)中心重慶區(qū)域性商貿中心第六大商圈崛起在大坪大石楊黃金三角11重慶首個主題性體驗式時尚生活中心從開發(fā)目標出發(fā)，我們要占據高形象和高人氣，占位市場強勢，那么一上來就必須：打動這個城市……Howtoexcitethecity?觀光旅游特色主題時尚生活中心為重慶年輕家庭和白領量身定制主題性體驗式時尚生活中心首屈一指的特色主題琳瑯滿目的商品饕餮美食盛宴歡樂部落觀光游覽勝地休閑舒適環(huán)境消費娛樂綜合體：消費也娛樂放松休閑新天地：消費也休閑觀光游覽新勝地：主題又體驗DIFFERENTIATEDPOSITIONING

錯位競爭，差異化定位價值主張12為重慶年輕家庭和白領量身定制

Ensuregoodspreadofday/night，weekendandholidayshoppers

吸引白天/晚上，周末和節(jié)假日的客流

13主題性Theme-價值主張重慶第一個主題性購物中心FirstMallWithThemeInCQ.發(fā)展和延伸主題，在公共區(qū)域，商家裝修/設計都要體現出主題ThemeTobeCarriedAcrossTheMall’sCommonAreas,Tenants.主題與顧客形成互動，讓顧客參與到主題中ShoppersInteraction價值Benefits：新鮮感，全新體驗“ProvidefreshandNewexperience”主題水主題Water雨林主題Rainforest水和燈光結合WaterWithLight價值Benefits：有效擴展商圈ExpandCatchment吸引觀光游覽的消費AddTourismShopping14體驗式-價值主張個性化，特色店面裝修UniqueStorefronts引入全新的商業(yè)概念，次主力店BringNewRetailConcepts/MiniAnchorsBasedOnGapAnalysis特色導識系統(tǒng)，花車GreatSignage/PushCarts氛圍和環(huán)境GoodAmbience體驗式購物InteractiveShopping(如運動產品先試用trybeforeubuyforsportsgoods)價值Benefits:同樣的價格，全新的感受SamePrice,NewExperience擴展商圈ExtendOurCatchments激發(fā)購買欲望，提高成交率MotivatePurchasingAndHigherPurchase15體驗式-價值主張

提供最好的服務，給顧客留下完美印象，如服務臺BestServiceExperience提供舒適的出租車上下客點，等候點和殘障人士設施CurrentlynoproperTaxidropoff/handicappedfacilities重慶絕無僅有的屋頂花園UseofRoofTop內街延伸至LG層，全開放，空間感強，全面體驗主題OpenupLG最佳的衛(wèi)生間設施和嬰童設施BetterWashroomAmenities/ChildrenFriendlyServices價值Benefits:提高顧客的回頭率BuildRepeatCustomers培養(yǎng)顧客的忠誠度GreaterLoyalty1617琳瑯滿目的時尚天地時尚達人最愛家庭生活的休閑天地年輕家庭滿意盡情歡聚的社交天地戀人好友小聚超市，家居，家電，美食廣場數碼概念店，車展，書吧，寵物店科技娛樂，兒童職業(yè)體驗，教育名品服飾，品牌旗艦店，運動服飾SPA理療館，足療美容健康中心，健身中心中西餐飲，特色餐飲，浪漫約會咖啡，會所電影院、KTV時尚-價值主張18定位依據地段：大坪地區(qū)擁有大型社區(qū)，人口眾多，周邊生活配套成熟地段：九龍坡，沙坪壩進入解放碑CBD的必經之路，巨大通勤/換乘人流交通：軌道交通優(yōu)勢，BRT快速交通，40多條公交，重慶交通網絡中心競爭對手：與龍湖時代天街一期傳統(tǒng)家庭式定位錯位競爭，補充和互動空白：重慶無主題性購物中心規(guī)劃：大坪規(guī)劃為“區(qū)域商貿中心”，未來重慶第六商圈開發(fā)：多個大型綜合性商業(yè)項目，增強商務商業(yè)功能，促進商圈升級未來：隨著新項目開發(fā)，高素質人口的導入項目約12萬平米大體量大都會萬象城龍湖時代天街日月光中心北城天街西城天街沙坪壩嘉茂高低體量（建面）5萬m2中低中高15萬m210萬m220萬m225萬m2中現有未來英利大坪商業(yè)中心中檔為主，部分中檔偏高20強調時三尚樂活三主義大都會萬象城龍湖時代天街日月光中心北城天街西城天街沙坪壩嘉茂高低中低中高家庭娛樂型傳統(tǒng)實惠年輕時尚中現有未來英利大坪商業(yè)中心精品時尚21價值主張一次全家滿足夠：吃喝玩樂購樂活主義時尚性主題性體驗性觀光旅游綠色低碳22目標客三群分析特征：大專以三上學歷三為主25-三45歲為主3口之家三家庭人三群（年三輕小孩三）白領，三普通職三員，個三體經營三者，企三事業(yè)單三位一般三管理人三員。個人月三收入500三0元以下三為主游客商務辦公人口（現在和未來）經過項目的通勤/換乘人流年輕家庭和白領（周邊和重慶市區(qū)）注：根三據英利三提供數三據和SRE收集的三資料分三析23消費特三征?追求生三活質量三和品質三消費?消費觀三念較新?品牌意三識較強?注重環(huán)三境因素三和氛圍?消費較三為理性?重視子三女教育三培養(yǎng)消費特三征?休閑、三旅游消三費?購物隨三機消費三機率較三高，喜三歡當地三特色產三品?餐飲，三休閑消三費消費特三征?高素質三，消費三觀念新?餐飲，三休閑，三娛樂，三教育培三訓消費三比例高消費特三征?人流復三雜?隨機性三消費游客商務辦公人口（現在和未來）經過項目的通勤/換乘人流年輕家庭和白領（周邊和重慶市區(qū)）目標客三群分析24琳瑯滿目的時尚天地年輕時尚達人最愛家庭生活的休閑天地年輕家庭滿意盡情歡聚的社交天地戀人好友小聚超市，家居，家電，美食廣場數碼概念店，車展，書吧，寵物店科技娛樂，兒童職業(yè)體驗，教育名品服飾，品牌旗艦店，運動服飾SPA理療館，足療美容健康中心，健身中心中西餐飲，特色餐飲，浪漫約會咖啡，會所電影院、KTV時尚生三活中心25時尚生三活中心倡導一三種時尚三的生活三方式和三生活態(tài)三度，強三調體驗三。通過三店鋪的三裝修和三布局設三計、精三致的景三觀小品三設計，三能夠讓三消費者三感受到三時尚，三并能享三受購物三交流的三樂趣。建議本三項目零三售功能三部分采三用以下三四種零三售業(yè)態(tài)三作為主三力店和三半主力三店：百貨提供舒三適的購三物環(huán)境注重時三尚的裝三飾布局匯集眾三多流行三品牌概念店Con三cep三tS三tor三e宣揚最三新的設三計概念倡導最三時尚的三流行理三念詮釋對三現代生三活的理三解如Nov三o精品時三尚店身體力三行感受三流行觸摸最三新鮮的三時尚元三素體會時三尚的節(jié)三奏氛圍旗艦店Fla三gsh三ip款式新三穎與時尚三節(jié)奏、三設計同三步貨品種三類齊全如H&M三,ZA三RA,三UNI三QLO26時尚生三活中心倡導一三種時尚三的生活三方式和三生活態(tài)三度，強三調體驗三。通過三店鋪的三裝修和三布局設三計、精三致的景三觀小品三設計，三能夠讓三消費者三感受到三時尚，三并能享三受購物三交流的三樂趣。更多主三力店和三次主力三店：超市提供舒三適的購三物環(huán)境注重時三尚的裝三飾布局匯集眾三多優(yōu)質三產品體驗式三運動概三念店宣揚最三時尚的三運動流三行理念詮釋對三現代生三活的理三解體驗式三數碼概三念店款式新三穎，領三先科技與時尚三節(jié)奏、三設計同三步貨品種三類齊全27時尚生三活中心倡導一三種時尚三的生活三方式和三生活態(tài)三度，強三調體驗三。通過三店鋪的三裝修和三布局設三計、精三致的景三觀小品三設計，三能夠讓三消費者三感受到三時尚，三并能享三受購物三交流的三樂趣。更多主三力店和三次主力三店：寵物天三地一站式三寵物超三市寵物樂三園精品書三店/書吧多元化三書店，三精致環(huán)三境，包三羅書店三、家具三、畫廊三、花店三、瓷器三、珠寶三、餐廳三等多種三內容精品家三居款式新三穎精致小三擺件，三裝飾品28時尚生三活中心倡導一三種作為三零售功三能的補三充，增三加餐飲三的面積三，種類三和類型三，以作三為對項三目定位三風格的三擴展。三并通過三設置一三些半開三放式的三休閑餐三飲，以三空間感三來增進三項目的三時尚氛三圍。時尚快三餐簡單、三便捷的三消費模三式符合年三輕人的三消費習三慣大眾化三餐飲如KFC，麥當三勞美食廣三場特色風三味美食舒適環(huán)三境大眾化三，便捷三用餐如大食三代，本三地美食三天地主題餐三飲體現品三牌文化三特點大型中三、高端三餐飲中高端三消費人三群為主如小天三鵝，順三風123休閑餐三飲供消費三者休憩三、聚會融合時三尚元素中檔定三位如Hag三gen三Da三zs/三Piz三zah三ut29時尚生三活中心倡導一三種作為三零售娛三樂功能三作為配三套服務三設施，三能夠配三合“一三站式消三費”，三在項目三內部滿三足消費三者的不三同零售三需求。三建議娛三樂業(yè)態(tài)三以輕松三、休閑三的風格三為主題三，為顧三客帶來三豐富的三娛樂元三素。影院/IM三AX文化、三時尚的三消費模三式輕松、三休閑的三娛樂環(huán)三境大眾化三娛樂場三所如嘉禾三、UMEKTV娛樂、三聚會的三熱門場三所符合年三輕人的三消費習三慣大眾化三娛樂場三所如好樂三迪健身中三心時尚、三體驗的三生活方三式生活質三量的體三現中高端三消費人三群為主如寶力三豪健身30時尚生三活中心更多娛三樂休閑三概念。兒童游三樂兒童歡三樂天地三，親子三空間兒童主三題樂園主題性三娛樂，三新穎新三奇31時尚生三活中心更多娛三樂休閑三概念。真冰場享受冰三上飛翔三的感覺動感樂三園動感無三限，歡三快刺激SPA讓身心三自由放三松32時尚生三活中心引入教三育，培三訓機構三，滿足三兒童和三成人的三需求。兒童職三業(yè)體驗三中心，三寓教于三樂。兒童職三業(yè)體驗三中心兒童寓三教于樂兒童早三教領先在三起跑線三上成人培三訓充電，三職業(yè)發(fā)三展機會33時尚生活中心百貨超市餐飲娛樂休閑運動數碼教育服務Lifestyle完美人三生，從三這里開三始…34特色主三題和旅三游元素賦予項三目特色三主題，三打造重三慶市場三獨一無三二的亮三點。主題性三購物，三體驗式三消費，三給顧客三高品質三的消費三“享受三”。結合特三色主題三，特色三商品和三特色美三食，吸三引來渝三的各地三游客，三讓游客三流連忘三返。1.水鄉(xiāng)風三情352.綠色生三態(tài)363.熱帶雨三林374.地中海三風格38案例參三考南京水三游城優(yōu)點：三采用水三的主題不足：三沒有深三度去發(fā)三展和延三伸水的三主題，三水的主三題沒有三和商業(yè)三形成互三動。上海百三聯西郊三購物中三心針對年三輕家庭三和白領三人士，三定位準三確，成三功項目三。大悅城三，北京三朝陽目標人三群年輕三時尚，三但商圈三性質為三大型家三庭社區(qū)三，定位三偏差，三目前不三理想。39水游城，南京成功項目百聯西郊，上海長寧成功項目大悅城，北京朝陽目前不成功龍湖時代天街英利大坪商業(yè)中心規(guī)模167333平米11萬平米23萬平米一期：17.3萬平米約12萬平米地段夫子廟商圈健康路/中華路上海長寧新涇仙霞西路/劍河路朝陽區(qū)朝陽北大街/青年路大坪大坪最近商圈夫子廟商圈虹橋商圈國貿CBD商圈楊家坪解放碑楊家坪解放碑交通20條公交線路步行5分鐘到地鐵1號線9條公交線路開設3條免費巴士線距離地鐵2號線公里30多條公交線路地鐵6號線：在建輕軌2號線地鐵1號線BRT40多條公交輕軌2號線地鐵1號線BRT40多條公交商圈概況夫子廟商圈，知名旅游景點，潮流商品基地，年輕人集聚地周邊為大型成熟社區(qū)周邊為成熟居民社區(qū)周邊為成熟社區(qū)未來商業(yè)，商務功能增強定位“區(qū)域商貿中心”周邊為成熟社區(qū)未來商業(yè)，商務功能增強定位“區(qū)域商貿中心”競爭狀況周邊無直接競爭周邊無直接競爭周邊無直接競爭百盛，家樂福，永輝超市百盛，家樂福，永輝超市定位年輕時尚YoungFashion年輕家庭和白領Family年輕時尚YoungFashion家庭式Family主題體驗式時尚生活中心ThemeLifestyleCenter客群年輕時尚人士，游客周邊家庭人群年輕白領家庭全客層年輕家庭和白領主題水景綠色園林--主力店橫店影視電影城、BHG城市超市、新華書店、美食廣場、電玩、SPA、ZARA，H&M，UNIQLO、MUJI、SEPHROA世紀聯華，玩具反斗城，友誼百貨，永樂生活電器，迪信通手機專賣，迪卡儂運動專業(yè)超市，特力屋，真冰溜冰場，健身，影院，KTV，湯姆熊，卡通尼樂園AEON永旺百貨超市金逸國際影城冠軍空中滑冰場藍天城兒童職業(yè)體驗樂園歌友匯KTV超市，百貨，IMAX，美食廣場40水游城三，南京戶外廣三場設置三外樓梯三，連廊三豐富外三立面形三態(tài)41水游城夫子廟新街口地鐵1號線2公里500米400米項目 南京水游城 開發(fā)商 上海鵬欣房地產開發(fā)有限公司 技術指標占地面積26770平方米 總建筑面積167333平方米 定位年輕時尚購物中心集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體水景主題購物中心區(qū)位交通 夫子廟商圈，健康路和中華路交叉口，步行5分鐘到地鐵站客群分析 商圈概況夫子廟商圈，知名旅游景點，潮流商品基地，年輕人聚集客群分析依托夫子廟商圈，吸引年輕白領和旅游客 經營特色 經營模式只租不售；保底或抽成兩者取高業(yè)態(tài)組合購物中心+酒店 零售60%，餐飲20%，娛樂15%，其他５%主力商家橫店影視電影城、BHG城市超市、新華書店、美食廣場、電玩、SPA、ZARA，H&M，UNIQLO、SEPHROA、ZARA、MUJI，小南國營銷推廣廣場節(jié)目，帶動消費 建筑特色 格局 地下4層（含兩層停車場）；地上6層（含兩層酒店） 建筑細節(jié)水景主題，仿照日本博多運河城；透光天棚42中庭開三闊，設三置水中三舞臺，三配有LED屏幕43不足：靜態(tài)水三景，只三做景觀三用，水三主題沒三有和商三業(yè)有形三成互動水景占三據內街三，節(jié)慶三日花車三難以放三置水景的三維護成三本較高水景主三題，水三道貫穿三整個項三目水游三城是仿三照日本三博多運三河城的三模式設三計規(guī)劃44不足：水景占三據內街三，節(jié)慶三日花車三難以放三置水景的三維護成三本較高開放式三內街，三不能遮三風避雨三，冬季三較冷透光天三棚，開三場式設三計風格4546店鋪分三布：B20三1S三POR三T1三00B20三2美食廣三場B20三3U三1B20三4A三ZON三EB20三5H三ANG三TE三NB20三6真維斯B20三7駱駝B20三81三727B20三9I三NB三ASEB21三0B三HG超市B247店鋪分三布：B10三1寶島眼三鏡B10三2曼妮芬B10三3安莉芳B10三4青山洋三服B10三5高淳陶三瓷B10三6e三ba三se三B10三8愛茜茜三里B10三9你可居B11三0佰草集B11三1M三UJI三B1三12福殿靴三下屋B11三3自然派B12三0T三OON三SLA三ND三B12三1美美主三義餐廳B12三2H三ell三oK三itt三y

B三123果燃掂三甜品店B12三4多納時三光B12三5L三ove三ly三Lac三e

B三126啟路文三具B12三7亮視點B12三8曼古銀B12三9B三130雙子魔三術B13三1娜娜可三印度料三理B13三22三001港式茶三餐廳B13三3土大力B13三4三B13三5三B14三0麥當勞B14三1i三Pod三B1三42八馬茶三葉B14三3M三onc三hhi三chi三B1三44三DQ冰淇淋B14三51三432德國花三園餐廳B14三6C三ape三lli三B1三47三cro三cs三B14三8i三chi三do三B14三9棒！約三翰B15三0L三eon三ida三sc三hoc三ola三te三cof三fee三B1三51三COS三TA三B15三2H三OTW三IND三B1三60三man三nin三gs萬寧B16三1雪茄吧B16三2和記港三式茶餐三廳B1二循環(huán)三走道二循環(huán)三走道48店鋪分三布：101三,10三2i三.t三103三Qu三iks三ilv三er三104三CK三un三der三wea三r

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1三06三LEV三I‘S三10三7T三ISS三OT三108嘉貝詩109三P三one三co三mpa三ny三110三1三11三Ste三ve三Mad三den三11三2E三LLE三HO三MME三11三3周大生114三IL三ION三NO三115歐爵咖三啡120三MA三NGO三12三1F三oll三iF三oll三ie122三sw三atc三h

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3三25奧蘭絲三迪326菁意嘉三華327三3三28三ETA三M

3三29三so三bas三ic三340塔可美三食餐廳341電玩342三id三ef.三zuo3F二循環(huán)三走道二循環(huán)三走道嚴重二三循環(huán)走三道，影三響店鋪三人流到三達51店鋪分三布：401川味観402新華書三店403天才寶三貝404美界發(fā)三型405愛麗思三住居館406玉皇宮407三cr三ocs三40三8L三OCK三LO三CK三409三OQ三O

4三10寶貝天三使兒童三攝影420創(chuàng)藝寶三貝421三4三22三Hea三lth三&Be三aut三yS三PA三423源色牧三場424萱子飾三品425金芭妮426瑪花纖三體427尚指顏三美甲440三450橫店影三視電影三城430時尚生三活區(qū)4F二循環(huán)三走道二循環(huán)三走道嚴重二三循環(huán)走三道，影三響店鋪三人流到三達52店鋪分三布：501上海小三南國503三5三05品味軒三潮粵菜5F百聯西三郊購物三中心定位：三一站式三生活休三閑中心地址：三上海西三部長寧三區(qū)新涇三地區(qū)建筑面三積：11萬平米樓層數三：B2-三L4建筑風三格：采用開三放式建三筑風格三，體現三人性化三設計理三念開敞的三園林景三觀中心三廣場通過步三行街、三室外與三室內交三替的環(huán)三型走廊三和天橋三、將三三個區(qū)域三組合成三一個整三體新穎視三覺效果三，清新三的綠化三，彰顯三品味和三情趣53百聯西三郊購物三中心，三上海主力店三：世紀聯三華超市玩具反三斗城友誼百三貨永樂生三活電器迪信通三手機專三賣絲芙蘭屈臣氏迪卡儂三運動專三業(yè)超市特力屋/HO三LA娛樂休三閑：奈司桌三球房娛樂高三爾夫金造時三足浴世紀仙三霞影城湯姆熊三歡樂世三界/冰之魅三真冰溜三冰館卡通尼三兒童樂三園卡通樂三樂園兒三童攝影瑪花纖三體SPA美容一兆韋三德健身三中心成功原三因：正確定三位，服三務于周三邊居民三，為數三十萬居三民提供三一個溫三馨和諧三的休閑三、消費三場所。針對家三庭客群三，引入三大型超三市、精三品百貨三、家居三用品、三餐飲娛三樂、品三牌專賣三、社區(qū)三服務等三，豐富三的業(yè)態(tài)三組合，三給予消三費者多三一份的三選擇和三多一份三的滿足三。54百聯西郊虹橋商圈地鐵2號線北新涇站4公里1.6公里2.5公里地鐵2號線松虹站55B2B156L1L2二循環(huán)三走道57L3L4二循環(huán)三走道585960北京朝三陽大三悅城年輕時三尚購物三中心地址：三朝陽北三路與青三年路面積：23萬平米樓層：B1-三L11倡導“三快樂生三活”的三消費理三念，以三豐富的三業(yè)態(tài)品三類和溫三馨的服三務融入三人們的三生活，三帶來品三質時尚三生活的三感受。61大悅城三，北京三朝陽三區(qū)主力店三：AEO三N永旺百三貨超市金逸國三際影城冠軍空三中滑冰三場藍天城三兒童職三業(yè)體驗三樂園歌友匯KTV不成功三的原因三：定位偏三差，沒三有立足三核心商三圈大量三家庭客三群基礎三，而針三對年輕三白領客三群。引入的三租戶基三本為流三行時尚三品牌，三面向家三庭消費三類型的三商家為三數不多三。缺少適三合家庭三和親子三設施62大悅城朝陽國貿CBD商圈6公里7公里國貿新光三三越63646566672概念構思P068核心吸引力構成特色水景，趣味亮點建議舒適設施及其他設施建議P069P094P1106869核心吸三引力國外案三例：日三本博多三運河城不足：靜態(tài)水三景，只三做景觀三用，親三水主題三沒有和三商業(yè)形三成互動水景占三據內街三，節(jié)慶三日花車三難以放三置水景的三維護成三本較高貫穿其三中的運三河，中三心舞臺三，配合三綠色園三林，鮮三艷活潑三的建筑三色彩，三隨流水三般蜿蜒三的物業(yè)三，令這三座運河三城魅力三無限，三獨具風三情…70國內案三例：南三京水游三城不足：靜態(tài)水三景，只三做景觀三用，親三水主題三沒有和三商業(yè)形三成互動水景占三據內街三，節(jié)慶三日花車三難以放三置水景的三維護成三本較高71概念構三思：從三水景到三特色水三主題打造旅三游元素–加勒比三海盜船三表演，突破傳三統(tǒng)的死三板的水三景，融三合異域美三食，海盜表三演，觀光游三覽，打造特三色水主三題水和商三業(yè)充分三互動，三提升商三業(yè)價值三，打造三項目亮三點72打造旅三游元素–海盜船三表演Wat三er三Fro三nt三F&B親水餐三飲73商業(yè)和三水充分三互動，引水三到餐廳三內部，三打造特三色水景餐三飲或海洋餐三廳74兒童城Cro三ss三Mar三ket三ing交叉性三營銷Lev三era三ge三on三the三on三e-s三top三sh三opp三ing三ad三van三tag三e充分發(fā)三揮一站三式購物三的優(yōu)勢兒童城Kid’sTownPetsPlanet寵物星球Children童裝、用品ChildrenHairSalon兒童美發(fā)Toys&Games玩具、游戲Photo&DVD攝影、攝象KidDevelopmentCenter兒童發(fā)展中心ThemeF&B主題餐飲主題樂園ThemeAmusementCenterCro三ss三Mar三ket三ing交叉性三營銷Lev三era三ge三on三the三on三e-s三top三sh三opp三ing三ad三van三tag三e充分發(fā)三揮一站三式購物三的優(yōu)勢75科技主三題館ScienceCity科技主題館“ChallengeoftheSense”感官體驗世界Gifts&Souvenirs禮品、紀念品AnimeEmpire動漫帝國4D/5DCinema多維動感電影ThemeF&B主題餐飲DiscoveryWorld科學探索世界SpaceCampPark太空基地樂園BooksandA&V科幻書籍音像店Toys玩具科技電玩76主題旅三游主題旅游元素巴國文化特色零售土特產禮品紀念品足療休閑咖啡茶飲當地風味小吃ThemeF&B主題餐飲Cro三ss三Mar三ket三ing交叉性三營銷Lev三era三ge三on三the三on三e-s三top三sh三opp三ing三ad三van三tag三e充分發(fā)三揮一站三式購物三的優(yōu)勢針對年三輕白領三和年輕三家庭，三引入如三兒童游三樂，家三庭/社區(qū)公三共活動三空間，三營造家三庭親子三互動的三氛圍，三可參考三新加坡VIV三OC三ITY。將屋頂三打造成三一個活三潑的商三業(yè)空間三，引入三健身，三浪漫約三會等，三打造重三慶唯一三的屋頂三時尚商三業(yè)空間三。增加商三業(yè)面積三。77屋頂花三園屋頂花園健身中心特色零售親子游樂浪漫約會生態(tài)景觀ThemeF&B主題餐飲表演舞臺Cro三ss三Mar三ket三ing交叉性三營銷Lev三era三ge三on三the三on三e-s三topsho三ppi三ng三adv三ant三age充分發(fā)三揮一站三式購物三的優(yōu)勢78引入健三身中心三，優(yōu)美三的景觀三提升價三值屋頂浪漫約會屋頂美三食/餐廳79屋頂設三置兒童三游樂設三施，供三父母孩三子玩耍三，打造三家庭空三間80輪滑運三動，吸三引青少三年81創(chuàng)造一三個公共三活動空三間：可提供三給舉行三社區(qū)活三動可提供三給親子三互動才三藝表演三，結合三本項目三可考慮三引進的三兒童教三育培訓三類商家82通往屋三頂的手三扶梯加三蓋，遮三蔽風雨屋頂的三設備做三裝飾性三處理，三美觀屋頂部三分加連三廊，遮三陽避雨屋頂種三植綠化三，綠色三，降溫83特色花三車，烘三托歡樂三節(jié)慶8485打造個三性化店三招86摒棄傳三統(tǒng)的毫三無特色三，生硬三，毫無三顧客親三近感的三店招樣三式采用個三性化，三特色，三具有顧三客親近三感，吸三引人的三店招設三計傳統(tǒng)店三招個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計8788個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計89個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計90個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計90個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計91個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計92個性化三，特色三，具有三顧客親三近感，三吸引人三的店招三設計9394特色水三景，趣三味亮點甜品森三林童話主三題95甜品森三林童話主三題–情人許三愿井96甜品森三林童話主三題97特色主三題外立三面98個性化三中庭99特色內三街奇妙的三屋頂天三花100燈光設三計101燈光設三計102半地下三空間103個性化三導識系三統(tǒng)根據項三目定位三，引入三特色水三景及趣三味亮點三如廣場三入口可三增設景觀噴三泉，彩三燈水景三，休息三區(qū)等。屋三頂可增三設景觀餐三飲，兒三童游樂三，浪漫三約會，三健身,公共活三動空間等以突三出家庭三的概念三。將屋三頂打造三成一個三活潑的三商業(yè)和三公共活三動空間三，打造三重慶唯三一的屋三頂商業(yè)三空間。景觀噴三泉104彩燈水三景105休息區(qū)106屋頂景三觀餐飲107屋頂兒三童游樂108屋頂浪三漫約會109舒適設三施及其三它設施110不但要三有良好三的特色三水景，三趣味亮三點更應三該有良三好的人三性化的三配套設三施，如人性化三的服務三區(qū)，特三色的衛(wèi)三生間，三出租車三上下客三處，殘三疾人設三備等。商場服三務臺人三性化可提供三如下快三捷：如三快遞，三手機充三電，針三線包，三醫(yī)藥箱三，禮品三包裝，三嬰兒尿三片散買三，戲票三買賣，機票查三詢，查三詢服務三，正確三快捷的三商場指三示，手三機交通三卡充值三等主題衛(wèi)三生間女士:男士衛(wèi)三生間面三積以7:3的比例三配置111兒童衛(wèi)三生間：三家庭式三購物中三心，需三提供兒三童衛(wèi)生三間，育三嬰室在兒童三業(yè)態(tài)集三中的樓三層配置三，開放三式，異三性家長三可帶兒三童進入112育嬰，三殘疾人三衛(wèi)生間自助飲三水機113舒適設三施及其三他設施出租車三上下客三站有頂棚三，方便三在惡劣三天氣下三進出建三筑主體114舒適設三施及其三他設施旅游大三巴上下三客點及三停放處有頂棚三，方便三在惡劣三天氣下三進出建三筑主體115摩托車/助動車/自行車三停放處116殘疾人三入口斜三坡及欄三桿1171183商業(yè)組合P118樓層主題商業(yè)組合/租戶剖析平面設計面積規(guī)劃/業(yè)態(tài)比例P120P121P138P148119商業(yè)組合策略與龍湖時代天街項目差異化和互補，合力打造大坪商圈引入龍湖時代天街空白業(yè)態(tài)，搶先引入其后期的商業(yè)一站式綜合性商業(yè)組合，滿足顧客全方位的需求類型和層次，延長顧客停留時間超過3小時打造精彩的LG層，從地面道路有效快速的導入客流打造高樓層特色餐飲，娛樂和休閑業(yè)態(tài)，吸引客流到達高樓層，增加商業(yè)價值，延長顧客的停留時間突出年輕家庭的概念，提供完備的適合家庭的設施，如兒童衛(wèi)生間、育嬰室以及適合家庭的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如兒童娛樂、教育、屋頂公共活動空間等做精，打造特色主題和亮點，精心挑選符合目標顧客的特色實力商家引入新鮮特殊業(yè)態(tài)，如寵物天地PetWorld，及高科技娛樂，兒童教娛等屋頂花園，可參考新加坡VIVOCITY，設置如兒童游樂設施，健身中心，浪漫約會，美食等，拉動客流，形成亮點引導租戶設計個性化店招，打造項目亮點120樓層主三題B1：超市三便利館LG：潮流三生活館L1：時尚三精品館L2：風尚三女性館L3：優(yōu)雅三紳士館L4：兒童三家居館L5：運動三數碼館L6：娛樂三美食館L7：歡樂三天地館L7吊：娛三樂美食屋頂花三園：游三樂，美三食，健三身等主力店三：超市零售：三生活配三套，汽三車用品餐飲：三當地特三色小吃三，餐館121商業(yè)組三合B1超市便三利館122主力店三：百貨次主力三店：數三碼通訊零售：三潮流服三飾，飾三品，食三品，花三車等餐飲：三國際連三鎖快餐三，咖啡三，甜品三等123LG潮流生三活館124主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店零售：三國際品三牌，國三內知名三品牌，三名表，三箱包，三化妝品三，花車三等餐飲：三國際連三鎖快餐三，咖啡三等125L1時尚精三品館主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店三，美容三美發(fā)零售：三國際時三尚品牌三，國內三知名品三牌，女三士休閑三服，花三車等餐飲：三全國連三鎖餐飲三，咖啡三等126L2風尚女三性館127主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店三，紅酒三吧，書三吧零售：三國際品三牌，國三內知名三品牌，三男士休三閑服飾三，花車三等餐飲：三全國連三鎖餐飲三，咖啡三，當地三餐飲等128L3優(yōu)雅紳三士館主力店三：百貨次主力三店：精三品家居三（如HOL三A），兒三童教育/培訓，三兒童服三飾如Ela三nd零售：三國際兒三童服飾三品牌，三國內知三名兒童三服飾品三牌，玩三具，母三嬰用品三，家居三用品，三裝飾，三花車等娛樂：三樂高，三玩具反三斗城129L4兒童家三居館主力店三：百貨次主力三店：運三動概念三店，數三碼概念三店，精三品書店零售：三國際運三動服飾三品牌，三國內知三名運動三服飾品三牌，戶三外運動三，牛仔三，運動三器材，三花車等餐飲：三全國連三鎖餐飲三，運動三吧，當三地餐飲三等娛樂休三閑：瑜三伽SPA會館130L5運動數三碼館主力店三：百貨次主力三店：寵三物天地零售：三主題餐三館配套三零售，三花車等餐飲：三大型餐三飲，主三題餐飲三，果汁三吧等娛樂休三閑：電三玩，兒三童樂園三如湯姆三熊131L6娛樂美三食館132主力店三：電影三院或IMA三X零售：三餐飲/娛樂配三套零售三，花車三等餐飲：三美食廣三場，餐三館，咖三啡等娛樂休三閑：KTV，桌球三館133L7歡樂天三地館134餐飲：三美食餐三廳娛樂休三閑：健三身中心三，兒童三主題樂三園，兒三童職業(yè)三體驗中三心135L7吊層三娛樂美三食天地餐飲：三休閑餐三飲，浪三漫約會三餐飲娛樂休三閑：健三身中心三，兒童三游樂其它：三表演舞三臺等136屋頂花三園引入健三身中心三，優(yōu)美三的景觀三提升價三值屋頂浪漫約會屋頂美三食/餐廳業(yè)態(tài)/面積BF業(yè)態(tài)組三合：便利超三市館主力店三：超市零售：三生活配三套，汽三車用品/汽車飾三品餐飲：三當地特三色小吃三，餐館面積：主力店三：969三4零售：973餐飲：916總計：115三83衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店969三4520396B1考慮到三樓上為三百貨主三力店門三面位置三，所以三建議移三至此區(qū)三域由于貨三梯在樓三上外側三，建議三百貨貨三梯和客三梯位置三對調B1夾層衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積LG業(yè)態(tài)組三合：潮流生三活館主力店三：百貨次主力三店：數三碼通訊零售：三潮流服三飾，飾三品，食三品，花三車等餐飲：三餐館，三快餐，三咖啡，三甜品等面積：主力店三：429三4次主力三店：103三0零售：292三4餐飲：202三7總計：102三75429三4108三0709238662LG衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積1F業(yè)態(tài)組三合：時尚精三品館主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店零售：三國際品三牌，國三內知名三品牌，三名表，三箱包，三化妝品三，花車三等餐飲：三國際連三鎖快餐三，咖啡三等面積：主力店三：300三1次主力三店：953零售：238三6餐飲：948總計：728三8L1300三1439514300182145190131衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積2F業(yè)態(tài)組三合：風尚女三性館主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店三，美容三美發(fā)零售：三國際時三尚品牌三，國內三知名品三牌，女三士休閑三服，花三車等餐飲：三國際連三鎖快餐三，國內三連鎖餐三飲，咖三啡等面積：主力店三：386三5次主力三店：178三7零售：163三5餐飲：132三9總計：861三6L2229332182439386三5812536474衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積3F業(yè)態(tài)組三合：優(yōu)雅紳三士館主力店三：百貨次主力三店：品三牌服飾三旗艦店三，紅酒三吧零售：三國際品三牌，國三內知名三品牌，三男士休三閑服飾三，花車三等餐飲：三全國連三鎖餐飲三，咖啡三，當地三餐飲等面積：主力店三：386三5次主力三店：178三7零售：163三5餐飲：163三6總計：892三3L3386三5229639182439812536474衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積4F業(yè)態(tài)組三合：兒童家三居館主力店三：百貨次主力三店：兒三童服飾三旗艦店三如Ela三nd，兒童三教育/培訓零售：三國際兒三童服飾三品牌，三國內知三名兒童三服飾品三牌，玩三具，母三嬰用品三，家居三用品，三裝飾，三花車等餐飲：三兒童餐三飲，本三地餐飲三，咖啡三等娛樂：三兒童樂三園如湯三姆熊面積：主力店三：386三5次主力三店：975零售：163三5餐飲：163三6娛樂/休閑：812總計：892三3386三5229639182439812536474L4衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積5F業(yè)態(tài)組三合：運動達三人館主力店三：百貨次主力三店：運三動概念三店，數三碼概念三店零售：三國際運三動服飾三品牌，三國內知三名運動三服飾品三牌，戶三外運動三，牛仔三，運動三器材，三書吧，三花車等餐飲：三全國連三鎖餐飲三，運動三吧，當三地餐飲三等娛樂休三閑：電三玩面積：主力店三：386三5次主力三店：975零售：163三5餐飲：163三6娛樂/休閑：812總計：892三3L5386三5229639182439812536474衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)/面積6F業(yè)態(tài)組三合：娛樂美三食館主力店三：電影三院零售：三餐飲/娛樂配三套零售三，花車三等餐飲：三美食廣三場，餐三館，咖三啡等娛樂休三閑：KTV，健身三中心面積：主力店三：524三0零售：189餐飲：201三5娛樂/休閑：179三3總計：923三7L6影院524三0443健身中心美食廣三場155三8135三0KTV210247這3個店鋪三帶夾層三，通過三內部樓三梯連接衛(wèi)生間貨梯客梯及三垂直交三通主力店餐飲零售次主力三店業(yè)態(tài)組三合：通過內三部樓梯三與6F連接餐飲：三餐館623娛樂休三閑：健三身中心245三4總計：307三7業(yè)態(tài)/面積L6夾三層245三4健身中三心376247RF業(yè)態(tài)組三合：浪漫約三會+餐飲+兒童娛三樂關系到三機械設三備等，三具體業(yè)三態(tài)落位三等設備三位置確三認后方三能確定三。Roo三fto三p屋頂面積表樓層超市百貨影院次主力店零售餐飲娛樂/休閑總計B19,694

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