某市上佳國(guó)際策劃方案

上佳國(guó)際策劃方案

2008年3月5日

地產(chǎn)●市場(chǎng)●研究●項(xiàng)目●策劃●定位08年工作計(jì)劃07年工作總結(jié)呼市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展情況分析前言07年項(xiàng)目推廣情況及效果評(píng)估07年銷售管理制度及方向08年匯商銷售目標(biāo)08年匯商廣場(chǎng)廣告策略08年匯商廣場(chǎng)營(yíng)銷策略08年匯商管理工作與團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)結(jié)語(yǔ)上佳國(guó)際

策劃方案

呼和浩特為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，蒙語(yǔ)意為“青色的城”，故有“青城”之稱，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，陰山以南，黃河以北，土默特平原內(nèi)，是塞外歷史文化名城。明代定名“綏遠(yuǎn)”，1954年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡(jiǎn)稱呼市）。全市轄新城區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)、塞罕區(qū)、托克托縣、和林格爾縣、清水河縣、武川縣、土默特左旗以及金川、如意、金橋三個(gè)開發(fā)區(qū)。全市總面積17224平方公里，其中市區(qū)面積2054平方公里?？?cè)丝?08萬(wàn)人，其中市區(qū)人口105萬(wàn)人。

呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等20多個(gè)行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系?！笆似妗薄ⅰ耙晾钡仁呛艉秃铺厥兄攸c(diǎn)扶持和發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)。

呼和浩特是中國(guó)西北地區(qū)的交通樞紐之一，每日有近30對(duì)貨車、11對(duì)客車直達(dá)或過(guò)呼和浩特市。呼和浩特至烏蘭巴托的國(guó)際列車與俄羅斯貝阿鐵路、西伯利亞大鐵路相接，并可與俄西部發(fā)達(dá)地區(qū)以及東歐各國(guó)相連，是最佳陸路運(yùn)輸線之一。呼和浩特市白塔機(jī)場(chǎng)已開通48條國(guó)內(nèi)航線，并開通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng)的備降機(jī)場(chǎng)。

呼和浩特市屬西北大陸性季風(fēng)氣候，年平均溫度6℃，1月份最冷，平均氣溫-13℃；7月份最熱，平均氣溫22℃。降水量少而不均，寒暑變化劇烈。

呼和浩特概況上佳國(guó)際

策劃方案

2008年是認(rèn)真貫徹“十七大”精神，按照市十屆四次全委會(huì)的總體要求和部署，我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：

——地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)20%以上，達(dá)到1340億元。

——規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)30%左右，達(dá)到390億元。

——固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18%左右，達(dá)到680億元。

——社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)15%，達(dá)到490億元。

——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)15%以上，達(dá)到19500元。

——農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)15%以上，達(dá)到6900元。

——居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在4%以內(nèi)。

——人口自然增長(zhǎng)率控制在7.6‰以內(nèi)。

呼市2008年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的任務(wù)上佳國(guó)際

策劃方案呼市2008年房地產(chǎn)投資完成情況分析1-12月，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。本期完成投資占本年度計(jì)劃投資的91％。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開發(fā)投資72.14億元，同比增長(zhǎng)120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資15.93億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。

項(xiàng)目投資額（億元）同比增長(zhǎng)（%）本年計(jì)劃投資106272375.83本年完成投資96709792.82其中：商品房建設(shè)投資72803384.79土地開發(fā)投資29483-18.2按用途分：住宅721431120.01其中：別墅、高檔公寓49183-28.71經(jīng)濟(jì)適用住房148750302.17辦公樓3609110.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15933963.08其他5023615.99上佳國(guó)際

策劃方案2007年1-12月，購(gòu)置土地面積226.95萬(wàn)平方米，同比下降了38.75%；完成開發(fā)土地面積248.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.78%。（見圖2）2007年1-12月土地購(gòu)置費(fèi)為179762萬(wàn)元，每平方米土地的購(gòu)置價(jià)格為792.08元，比去年增加399.29元。

呼市2007年土地開發(fā)情況分析（2006年與2007年土地開發(fā)情況比較表）上佳國(guó)際

策劃方案1-12月，房屋建筑施工面積1358.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.82％。其中，住宅施工面積1012.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.74％。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積85.51萬(wàn)平方米，同比下降68.1％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為189.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7％，其他用房施工面積71.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。房屋施工面積的構(gòu)成結(jié)果如圖3所示

呼市2007年房屋施工情況分析上佳國(guó)際

策劃方案1-12月房屋新開工面積378.84萬(wàn)平方米，同比下降0.73％。住宅新開工面積為294.48萬(wàn)平方米，同比下降5.59％，其中別墅高檔公寓新開工面積9.38萬(wàn)平方米，同比下降81.03%；辦公樓新開工面積為24.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)364.34％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積38.4萬(wàn)平方米，同比下降21.1％；其他用房新開工面積21.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.56%。（見圖4）

呼市2007年開工房屋情況分析2007年新開工房屋增長(zhǎng)情況2007年新開工房屋構(gòu)成單位：%上佳國(guó)際

策劃方案1-12月房屋竣工面積320.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)161.07％。其中，住宅竣工面積為242.03萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)180.22％；辦公樓竣工面積為21.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)324.95％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為47.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)96.56％；其他用房竣工9.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.18%。（圖6）從房屋的施工效果方面看，1-12月建筑施工面積竣工率最高的是經(jīng)濟(jì)適用房，為55.19%，其次是別墅、高檔住房為37.77%，其他均為25%左右。（圖6）

呼市2007年房屋竣工情況分析2007年12月房屋竣工情況單位：萬(wàn)平方米、%上佳國(guó)際

策劃方案1-12月商品房實(shí)際登記銷售面積87.61萬(wàn)平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷售面積75.21萬(wàn)平方米，同比下降36.6%。其中，實(shí)際登記預(yù)售面積為24.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.74％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.78％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)12.76%；實(shí)際登記現(xiàn)售面積63.32萬(wàn)平方米，同比下降47.4％，與上月環(huán)比增長(zhǎng)15.72％。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬(wàn)平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)16.37%。戶均銷售面積為96.82平方米。1-12月住宅月末累計(jì)可售套數(shù)26227套，登記銷售套數(shù)為7282套，產(chǎn)銷率為27.77%。分類批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)平方米)月末累積可售面積(萬(wàn)平方米)實(shí)際登記銷售面積(萬(wàn)平方米)

與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)

與上年同期比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(zhǎng)(%)商品房258.72-9.612.6446.769.913.487.61-38.9314.63其中：商品住宅206.48-11.914.53227.920923.775.21-36.615.26呼市2007年房屋銷售總體情況分析2007年12月房屋供需基本情況單位：萬(wàn)平方米、%上佳國(guó)際

策劃方案

2007年12月商品房平均銷售價(jià)格3835元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.18%；商品住房平均銷售價(jià)格2875元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.6%。環(huán)比增長(zhǎng)0.24%。（圖8）

呼市2007年房屋銷售價(jià)格總體情況分析圖82007年房屋平均銷售價(jià)格情況單位：元/平方米上佳國(guó)際

策劃方案在商品住房銷售方面，售價(jià)為2000元及以下/平方米的，實(shí)際登記銷售2898套，平均成交價(jià)1500-1950元/平方米,比重為39.8%；售價(jià)為2000-2500元/平方米的，實(shí)際登記銷售1709套，平均成交價(jià)2200元/平方米,比重為23.47%；售價(jià)為2500-3000元/平方米的，實(shí)際登記銷售1460套，平均成交價(jià)2700元/平方米,比重為20.05%；售價(jià)為3000-4000元/平方米的，實(shí)際登記銷售885套,平均成交價(jià)3500元/平方米,比重為12.15%；售價(jià)為4000元/平方米的，實(shí)際登記銷售330套，平均成交價(jià)4500-5100元/平方米,比重為7.1%；3000元/平方米以上，實(shí)際登記銷售789套,比重為4.53%。（見圖10）

呼市2007年不同價(jià)位新建商品房情況分析2007年12月不同價(jià)位商品住房供求結(jié)構(gòu)單位：%上佳國(guó)際

策劃方案

房屋銷售總體需求過(guò)熱的勢(shì)頭在下降，經(jīng)濟(jì)適用房銷售呈上升趨勢(shì)。房屋銷售量繼續(xù)呈下降的趨勢(shì)，但與上月環(huán)比呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)；房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整在逐漸改善，表現(xiàn)為房屋新開工面積除辦公樓外總體呈下降趨勢(shì)，辦公樓增長(zhǎng)幅度較高；房屋空置面積同比上升。房屋銷售價(jià)格在全國(guó)部分城市快速上漲的同時(shí)，銷售價(jià)格保持了小幅上升的態(tài)勢(shì)，顯示了政府調(diào)控的作用。特別是同比指數(shù)2007年基本在4-5%之間，住房售價(jià)4月后環(huán)比基本在1%以下增長(zhǎng)。在全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)、新建房和二手房指數(shù)排名始終呈下降趨勢(shì)。房?jī)r(jià)指數(shù)由年初43位下降到11月的50位；新建房指數(shù)由49位下降到50位；二手房指數(shù)由年初的36位下降到位。呼市2007房地產(chǎn)小結(jié)上佳國(guó)際

策劃方案上佳國(guó)際

策劃方案08年工作計(jì)劃07年工作總結(jié)呼市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展情況分析前言07年項(xiàng)目推廣情況及效果評(píng)估07年銷售管理制度及方向08年匯商銷售目標(biāo)08年匯商廣場(chǎng)廣告策略08年匯商廣場(chǎng)營(yíng)銷策略08年匯商管理工作與團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤-覽表上佳國(guó)際

策劃方案項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤-覽表上佳國(guó)際

策劃方案項(xiàng)目名稱價(jià)格規(guī)模銷售進(jìn)度入市手段客戶入市均價(jià)元/㎡現(xiàn)有均價(jià)元/㎡層差元/㎡職業(yè)區(qū)域年齡范圍(歲)次要競(jìng)爭(zhēng)樓盤-覽表上佳國(guó)際

策劃方案入市均價(jià)：1800—2000元/㎡現(xiàn)有均價(jià)：2000—2350元/㎡層差：50—80元/㎡市場(chǎng)價(jià)格70—90㎡兩房占60%90—110㎡兩房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%現(xiàn)市場(chǎng)主力戶型現(xiàn)市均價(jià)：2000—2200元/㎡入市均價(jià)：1800—1950元/㎡70—100㎡兩房相對(duì)暢銷上佳國(guó)際

策劃方案客戶職業(yè)概況上佳國(guó)際

策劃方案通過(guò)對(duì)三項(xiàng)目所三在片區(qū)三市場(chǎng)的三分析和三總結(jié)，三對(duì)片區(qū)三市場(chǎng)概三括主要三特征為上佳國(guó)三際策劃方三案項(xiàng)目地三塊研究上佳國(guó)三際策劃方三案項(xiàng)目四三至（成吉三思汗大三街）（新世三界家園三）（青橙三部落）（北二三環(huán)路）上佳國(guó)三際策劃方三案項(xiàng)目總?cè)嫉孛嫒e為1三00畝三，堲6三666三7平方三米。項(xiàng)目基三本資料項(xiàng)目容三積率為三2.0。項(xiàng)目綠三化率暫三定為3三8%項(xiàng)目停三車位暫三定為1三300三個(gè)上佳國(guó)三際策劃方三案項(xiàng)目地三塊環(huán)境三研究上佳國(guó)三際策劃方三案公共配三套設(shè)施三研究投資環(huán)三境分析投入產(chǎn)三出分析建筑規(guī)三模與風(fēng)三格目標(biāo)客三戶定位結(jié)論項(xiàng)目S三WOT三分析價(jià)值挖三掘理論價(jià)三格價(jià)格策三略入市時(shí)三機(jī)廣告策三略媒體選三擇投放頻三率售樓現(xiàn)三場(chǎng)包裝廣告費(fèi)三用預(yù)算9、靜夜三四無(wú)鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。16:三10:三3116:三10:三3116:三104/2三9/2三023三4:三10:三31三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2316:三10:三3116:三10Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。16:三10:三3116:三10:三3116:三10Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問(wèn)年三。。4月-三234月-三2316:三10:三3116:三10:三31Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見青山三。。29三四月三202三34:1三0:3三1下三午16:三10:三314月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三234:1三0下三午4月-三2316:三10Apr三il三29,三20三2316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29三16三:10三:3116:三10:三3129三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。4:1三0:3三1下三午4:1三0下三午16:三10:三314月-三239、沒有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。16:三10:三3116:三10:三3116:三104/2三9/2三023三4:三10:三31三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。4月-三2316:三10:三3116:三10Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿，留三一份不三足，可三得無(wú)限三完美。三。16:三10:三3116:三10:三3116:三10Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。4月-三234月-三2316:三10:三3116:三10:三31Apr三il三29,三20三2314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三34:1三0:3三1下三午16:三10:三314月-三2315、楚塞三三湘接三，荊門三九派通三。。。四月三234:1三0下三午4月-三2316:三10Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十時(shí)，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29三16三:10三:3116:三10:三3129三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來(lái)秋三。。4:1三0:3三1下三午4:1三0下三午16:三10:三314月-三239、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀三一切好三書如同三和過(guò)去三最杰出三的人談三話。16:三10:三3116:三10:三3116:三104/2三9/2三023三4:三10:三31三PM11、越是三沒