太湖山莊別墅區(qū)項目可行性研究報告

PAGEPAGE21可行性研究報告可行性研究報告無錫·無錫·太湖山莊別墅區(qū)HYPERLINK1.總論 ………..3HYPERLINK1.1項目背景 3HYPERLINK1.1.1項目名稱 3HYPERLINK1.1.2承辦單位 3HYPERLINK1.1.3報告編制的依據(jù) 4HYPERLINK1.2建設項目概況 4HYPERLINK1.2.1擬建地點 4HYPERLINK1.2.2建設規(guī)模與建設內(nèi)容 4HYPERLINK1.2.3主要建設條件 4HYPERLINK1.2.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標 5HYPERLINK1.3結(jié)論與建議 5HYPERLINK2.項目必要性分析 5HYPERLINK2.1項目的提出 6HYPERLINK2.1.1國務院正式批準《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》 6_HYPERLINK2.1.2《中共無錫市委關(guān)于制定無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》6HYPERLINK2.2項目的建設必要性 7HYPERLINK2.2.1無錫宏觀經(jīng)濟形勢 7HYPERLINK2.2.2無錫城市建設的需要 7HYPERLINK2.2.3無錫房地產(chǎn)的需要 8HYPERLINK3項目建設條件分析 9HYPERLINK3.1無錫市概況 9HYPERLINK3.1.1地理位置 9HYPERLINK3.1.2經(jīng)濟 9HYPERLINK3.1.3歷史 9HYPERLINK3.1.4氣候環(huán)境 10HYPERLINK3.1.5自然資源 11HYPERLINK3.2項目swot分析 12HYPERLINK3.2.1優(yōu)勢分析 12HYPERLINK3.2.2劣勢分析 12HYPERLINK4建設項目開發(fā)定位 13HYPERLINK4.1項目市場定位 13HYPERLINK4.2項目消費群體定位 14HYPERLINK5.項目的實施可能性研究 15HYPERLINK6投資估算及財務評價 16HYPERLINK6.1投資估算的依據(jù) 16HYPERLINK6.2投資估算 16HYPERLINK6.3盈利能力分析 17HYPERLINK6.4財務評價 17HYPERLINK6.5財務評價結(jié)論 17HYPERLINK7社會評價 18HYPERLINK7.1項目對社會的影響分析 19HYPERLINK7.2社會評價結(jié)論 19HYPERLINK8.可行性研究的結(jié)論 191.總論1.1項目背景1.1.1項目名稱無錫·太湖山莊別墅區(qū)1.1.2承辦單位本項目由××××公司開發(fā)。1.1.3報告編制的依據(jù)（1）國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)和相關(guān)設計規(guī)范及江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；（2）濱湖區(qū)大浮漆塘地區(qū)控制性詳細規(guī)劃；（3）無錫市濱湖區(qū)發(fā)展和改革局錫濱發(fā)改基（2007）第306號項目核準通知；（4）無錫市規(guī)劃局錫規(guī)定（2007）第059號規(guī)劃定點圖；（5）無錫市規(guī)劃局錫規(guī)定（2007）第059號規(guī)劃設計要點等。1.2建設項目概況1.2.1擬建地點本項目位于江蘇省無錫市濱湖區(qū)。1.2.2建設規(guī)模與建設內(nèi)容根據(jù)需求分析，我們盡可能充分地利用區(qū)位優(yōu)勢，提供盡可能周全的公共設施服務，考慮不同消費者的需求，還要盡可能地保證居民的生活質(zhì)量。本著這樣的原則，我們建設如下內(nèi)容，讓使用者擁有好的居住環(huán)境，吸引更多的人群到此，帶動無錫城市的建設和經(jīng)濟發(fā)展。建設13200平方米的別墅建筑，共有78戶；建設5350平方米的公寓建筑，共有60戶；3、建設5350平方米的商業(yè)建筑，方便居民，帶動經(jīng)濟發(fā)展，活躍場地；4、建設5814平方米的公共綠地，為居民提供一個良好的戶外環(huán)境及活動休閑場所；5、建設約118個停車位，保證別墅每戶一個，公寓共40個停車位，為居民停車提供方便；6、建設2400平方米的地下室建筑，充分利用地下空間，提高土地利用率。1.2.3主要建設條件本項目為房地產(chǎn)項目，太湖山莊位于無錫唯一的國家5A級風景區(qū)五里湖畔的核心地帶，東臨山水東路(湖璽莊園斜對面)，距無錫老城區(qū)僅20分鐘車程，交通便捷，車況優(yōu)越。項目東側(cè)為無錫南拓北展城市大綱核心區(qū)域，屆時，商業(yè)，文化，教育等相關(guān)生活設施必將更加完善。同時，2014年通車的地鐵1號線距項目也僅1公里，相信項目依托得天獨厚的自然景觀優(yōu)勢，加之便捷，優(yōu)越的立體交通網(wǎng)絡，為無錫唯一在售的可作為第一居所的山水別墅。且停墅令及湖岸停批令政策性限制，太湖畔山莊園將會成為五里湖畔最后的傳世藏品。1.2.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標

表1-1

項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號

項目名稱數(shù)量1

總用地面積

15300㎡

2總建筑面積19740㎡

3別墅建筑面積

13200㎡

4公寓建筑面積

15350㎡

5商業(yè)建筑面積

1250㎡

6地下室建筑面積2457㎡

7容積率1.29%8總建筑基地面積4814㎡

9建筑密度31.4%10別墅總戶數(shù)78戶（戶均170㎡

）11

公寓總戶數(shù)60戶12綠地率43.6%13停車位別墅1輛/戶公寓地下、地面停車（40）1.3結(jié)論與建議本項目的提出正是響應國家和無錫市政府的號召，為長江三角洲區(qū)域城市的建設出力，為利用良好的自然資源，提升居住區(qū)的檔次和居民的居住環(huán)境應運而生的。本項目的實施是中國特色城市化道路探索的需要，是提高人民群眾生活品質(zhì)的需要，是無錫市充分發(fā)揮山水旅游資源優(yōu)勢，建設高檔住宅小區(qū)的嘗試，符合經(jīng)濟社會發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。本項目的實施就是要利用城市的資源優(yōu)勢促進城市郊區(qū)的發(fā)展，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的居住條件，而別墅區(qū)發(fā)展必須要以良好的生態(tài)環(huán)境為基礎，探索“天人合一”的生態(tài)友好型經(jīng)濟發(fā)展的和諧之路。2.項目必要性分析2.1項目的提出

2.1.1國務院正式批準《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》長江三角洲地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟基礎雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達，一體化發(fā)展基礎較好，是我國綜合實力最強的區(qū)域，具有高起點上加快發(fā)展的優(yōu)勢和機遇?！兑?guī)劃》明確了長三角發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。作為長三角經(jīng)濟圈中的重要城市，無錫經(jīng)濟活力以及優(yōu)越人居環(huán)境有目共睹。長三角區(qū)域規(guī)劃給無錫房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的增長點。2.1.2《中共無錫市委關(guān)于制定無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》無錫"十二五"規(guī)劃建議：未來一二十年將無錫打造創(chuàng)新型、服務型、國際化、現(xiàn)代化，具有獨特影響力和競爭力的區(qū)域性中心城市。制定“十二五”規(guī)劃，必須堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照胡錦濤總書記“讓太湖這顆江南明珠重現(xiàn)碧波美景”和溫家寶總理“建設生態(tài)城、高科技產(chǎn)業(yè)城、旅游與現(xiàn)代服務城、宜居城”的總體要求，以世界先進城市為標桿，把“推動科學發(fā)展率先發(fā)展、建設創(chuàng)新無錫幸福無錫”作為主題，把加快轉(zhuǎn)型發(fā)展作為主線，把“科教興市、人才強市、質(zhì)量與知識產(chǎn)權(quán)立市”作為主戰(zhàn)略，把創(chuàng)新和法治作為根本法寶，把“寓強于富、普惠于民”作為根本目的，全面推進科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、全面推進城鄉(xiāng)一體化、全面加強生態(tài)文明建設、全面保障和改善民生、全面深化改革開放，為把無錫建設成為創(chuàng)新型、服務型、國際化、現(xiàn)代化，具有獨特影響力和競爭力的區(qū)域性中心城市打下具有決定性意義的堅實基礎。無錫如何彰顯自己獨特的影響力和競爭力？《建議》“堅持‘和而不同’，在長三角一體進程中，充分發(fā)揮區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、山水和人文等優(yōu)勢，著力彰顯無錫城市個性，優(yōu)化生態(tài)宜居環(huán)境，形成生活和商務成本‘洼地’，大力增強對高端人才和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的吸引力，創(chuàng)造獨特競爭力?！币簿褪钦f，作為區(qū)域性中心城市，要集聚各類要素“為我所用”并產(chǎn)生“極化效應”。未來長三角世界級城市群的發(fā)展中，無錫將充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)、山水旅游資源優(yōu)勢，建設國際先進制造業(yè)基地、服務外包與創(chuàng)意設計基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、職業(yè)教育中心、旅游度假中心。綜上所述，本項目的提出正是響應國家發(fā)展長江三角洲子地區(qū)的號召及無錫市自身建設和發(fā)展的需要。為把無錫建設成具有獨特影響力和競爭力的區(qū)域性中心城市奉獻一份力量2.2項目的建設必要性

2.2.1無錫市的宏觀經(jīng)濟形勢無錫市經(jīng)濟持續(xù)、快速的增長，同時居民消費能力消費意識在不斷的增強，還具備不可低估的“財富階層”的消費實力。2.2.2無錫城市建設的需要無錫市城市的快速發(fā)展，城市中心正在向西南方向轉(zhuǎn)移規(guī)劃建設，以蠡湖為核心的蠡湖新城，太湖新城和漁港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一號地塊作為無錫新城區(qū)開發(fā)。區(qū)域的發(fā)展靠居民的消費帶動，而一個好的居住環(huán)境及居住條件非常重要。2.2.3無錫城市房地產(chǎn)的需要目前，無錫市房地產(chǎn)市場在不斷的發(fā)展，新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時產(chǎn)生相當數(shù)量的投資者。3項目建設條件分析3.1無錫市概況3.1.1地理位置無錫是江蘇省省轄的一個沿海城市，是中華人民共和國的特大城市，以及經(jīng)國務院批準的較大的市，地處江蘇省南部、中國經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲中部，位于北緯31°7′至32°2′，東經(jīng)119°33′至120°38′，位于長江三角洲江湖間走廊部分，南瀕太湖，西依錫山、惠山，京杭大運河在境內(nèi)流過，是蘇南地區(qū)的交通中樞、長江咽喉，地理位置十分重要；東鄰蘇州，距上海128公里；南控太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為1632.70平方公里，下轄江陰、宜興二個市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū)。至2004年末，無錫市總?cè)丝?38.58萬。無錫是中國經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)，擁有產(chǎn)業(yè)、山水旅游資源優(yōu)勢，是長三角國際先進制造業(yè)基地、服務外包與創(chuàng)意設計基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、職業(yè)教育中心、旅游度假中心。并被《財富》（中文版）雜志評為“中國最佳商務城市”。2004年當選《CCTV》“全國十大最具經(jīng)濟活力城市”，連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市。下轄的江陰市和宜興市兩個個縣級市的經(jīng)濟實力均列全國百強縣（市）前十分別位居第一、第六位。江陰的華西村被譽為“天下第一村”。在全國相對富裕地區(qū)排行榜中，無錫位列全國第五。3.1.2經(jīng)濟無錫是中國重要經(jīng)濟中心城市、區(qū)域性交通樞紐和著名的旅游勝地，江蘇省重點發(fā)展的特大型城市，2004年，地區(qū)生產(chǎn)總值2350億元，人均生產(chǎn)總值52825元；財政一般預算收入135.3億元；全社會固定資產(chǎn)投資1114.1億元；外資、民資投入占全部投入八成以上，成為經(jīng)濟增長主動力。消費拉動效應放大，社會消費品零售總額579.2億元，增長18.9%。全市商品市場成交額突破千億元，百億元市場增加到6家。對外貿(mào)易爭先進位，進出口總額218.5億美元，增長51.9%，其中出口110.2億美元，增長50.5%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口占比升至34.3%。全年完成協(xié)議注冊外資65.1億美元，增長30.1%；到位注冊外資32.6億美元，增長20.6%；外經(jīng)營業(yè)額1.2億美元，新批境外投資項目18個。鼓勵民間資本投資興業(yè)，私營個體經(jīng)濟增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提升為36.4%，私營個體經(jīng)濟從業(yè)人員增至85.6萬人。3.1.3歷史無錫歷史悠久，是一座具有三千多年歷史的古城，公元前十一世紀末，周太王的長子泰伯從陜西來到江南，定居梅里(現(xiàn)錫山市梅村鎮(zhèn))，號稱勾吳。他帶領(lǐng)當?shù)鼐用衽d修水利，農(nóng)耕蠶桑，促進了中原文化與江南文化的融合，開創(chuàng)了吳文化。公元前202年正式建縣，因境內(nèi)錫山錫、鉛源枯竭而取名“無錫”。歷史上，由于帝王君侯之變遷，時稱無錫縣，時稱有錫縣，自公元497年，無錫縣名稱沿襲不變。1949年設無錫市。無錫是中國著名的魚米之鄉(xiāng)。無錫是中國民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃。無錫發(fā)達的商業(yè)形成了向全國的強勁輻射力。無錫景色優(yōu)美，是中國優(yōu)秀旅游城市之一，國家衛(wèi)生城市，國家園林城市。無錫完善的基礎教育是教授、科學院院士和大學校長的搖籃。“太湖明珠”無錫是一座具有三千年歷史的江南名城。早在春秋戰(zhàn)國時期，已是當時的經(jīng)濟、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡。2010年12月26日，無錫獲選2010中國最具幸福感城市。無錫頒獎詞：傳承千年的魚米之鄉(xiāng)，歷久彌新的工業(yè)搖籃；這里風光絕美，陶冶了人們的文化氣質(zhì)；這里教育發(fā)達，培養(yǎng)了無數(shù)的杰出人才。濛濛煙雨，秀美江南，祥和文明，宜居之城。3.1.4氣候環(huán)境無錫市屬北亞熱帶濕潤區(qū)，受季風環(huán)流影響，形成的氣候特點是：四季分明，氣候溫和，雨水充沛，日照充足，無霜期長。氣溫，1月平均氣溫在2.8℃左右；7月平均氣溫在28℃左右。全年無霜期220天左右。無錫市區(qū)年平均降水量在1048毫米。雨季較長，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸發(fā)量，屬濕潤地區(qū)。無錫市區(qū)日照時數(shù)2019.4小時。常見的氣象災害有臺風、暴風、連陰雨、干旱、寒潮、冰雹和大風等。由于受太湖水體和宜南丘陵山區(qū)復雜地形等的影響，局部地區(qū)小氣候條件多種多樣，具有南北農(nóng)業(yè)皆宜的特點，作物種類繁多。2003年無錫市氣候特點是：氣溫特高，盛夏高溫明顯，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物產(chǎn)豐富，是全國著名的魚米之鄉(xiāng)。3.1.5自然資源水資源：全市共有大小河道3100多條，總長2480公里。市區(qū)河道總長150公里，平水期水體容積800萬立方米。太湖為江南水網(wǎng)中心，面積2338.1平方公里，總蓄水量為44.28億立方米，年平均吞吐量約52億立方米。因此，無錫地表水較豐富，外來水源補給充足。地下水資源據(jù)不完全資料測算，市區(qū)儲量為6349萬立方米，年補給量為6453萬立方米。物產(chǎn)資源：無錫市具有開采價值的礦產(chǎn)資源主要是粘土礦、石灰石、大理石等非金屬礦。全市已通過省級以上技術(shù)鑒定的礦泉水井(泉)共有11處，已開發(fā)的有5處。生物資源：無錫市除栽培植物外，擁有自然分布于地區(qū)內(nèi)以及外來歸化的野生維管束植物共141科、497屬、950種、75變種。主要用材林有竹、松、杉，優(yōu)良用材的樹種有杉木、檫樹、樟樹、紫南、紅楠、麻櫟、錐栗、榆樹等。藥用植物400多種。鳥類有170多種；魚類為90多種，太湖中的銀魚，長江中的刀魚、鰣魚、河豚魚是名貴魚類；獸類有30多種，主要有華南兔、穿山甲、豹貓、黃鼬等。3.2項目swot分析3.2.1優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢該項目位于歷史悠久，風景秀美的小上?！獰o錫。無錫位于長江金三角中部。東臨蘇州，距上海128公里；西連常州，距南京183公里；南抱太湖，與浙江省交界；北依長江，離天然良港張家港僅40公里。無錫是享譽國內(nèi)外的旅游城市，利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀發(fā)展起來的旅游資源，成為眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。（2）區(qū)域優(yōu)勢無錫市的城市中心正在向西南方向轉(zhuǎn)移規(guī)劃建設，以蠡湖為核心的蠡湖新城，太湖新城和漁港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一號地塊作為無錫新城區(qū)開發(fā)。無錫是江南名城之一，擁有得天獨厚的山水自然景觀和深厚綿長的歷史文化底蘊。該項目地處太湖之濱，自然風光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富，交通便利。（2）政策的支持長江三角洲區(qū)域發(fā)展的要求和無錫城市的新定位，都對該項目的建設提供了一定的支持。3.2.2劣勢分析為了遏制部分城市房價過快上漲，國務院打出了一系列政策組合拳。例如國務院發(fā)布的“新國十條”，這些政策或多或少會對別墅市場造成一定的沖擊;近期從中央到地方都推出了一系列調(diào)控措施，比如提高首付款比例、貸款利息等，同時房產(chǎn)稅呼聲高漲，該稅種的執(zhí)行尺度將在很大程度上左右未來豪宅消費；無錫別墅多為本地消化；無錫市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的別墅區(qū)，市場競爭力很大。4建設項目開發(fā)定位4.1項目市場定位本項目位于無錫，僅靠周圍本地居民消費是絕對不能發(fā)展的，要想達到帶動無錫城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的作用，必須要面向更多的消費人群。而近年來，房地產(chǎn)的興起，炒熱了市場，樓價瘋漲，也改變了人們，特別是高消費人群的消費及投資方式，隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們消費水平的提高，會有越來越多的人對生活環(huán)境的質(zhì)量要求逐步提高，那些紛繁喧擾的大城市中心區(qū)已不適合居住，車水馬龍的情景讓人們對自然和生態(tài)的渴望日益增強，隨即把目光都投向了正在興起的小城市，尤其是那些具有良好的自然、人文資源的城市，交通便利，風景優(yōu)美，空氣清潔，居住舒適等要求已經(jīng)逐漸被重視。從比較成熟的市場來看，太湖山莊別墅區(qū)就一般而言的優(yōu)勢：一、瀕臨湖岸，風景優(yōu)美，觀景效果極好；二、綠地率高，滿足人們休閑娛樂需求，營造良好戶外活動空間；三、交通便捷，和其余城市聯(lián)系方便；四、建筑滿足了人們對采光，通風等居住性需求；五，公共基礎設施配備齊全；六、不同的建筑適合不同消費水平的人居住。4.2項目消費群體定位所以本項目的消費群主要是外來投資客群，及無錫市當?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營企業(yè)管理人員、個體工商業(yè)主或者周邊因工作等原因遷入本市的經(jīng)商人員等。5.項目的實施可能性研究太湖山莊投資還涉及到五個最關(guān)鍵要素的把握：第一，項目區(qū)位研究；第二，資源聚集研究；第三，項目產(chǎn)業(yè)鏈研究；第四，整體概念設計把握；第五，市場運作方式控制。首先，所謂區(qū)位研究，是指太湖山莊項目一定要考慮兩大因素，這就是項目區(qū)域同城市的關(guān)系，以及項目所在地同高速公路的關(guān)系。一般來說，項目區(qū)域同大型城市相距不能超過一小時車程；或者該區(qū)域應該在主要的旅游線上，同高速公路要有比較便捷的對接方式。本項目所在區(qū)位正是無錫市濱湖區(qū)的腹地，到老城區(qū)不過20分鐘的車程，與蘇州、上海等發(fā)展較快的城市也具有非常便捷的交通聯(lián)絡。第二，太湖山莊項目成功的核心因素，依然是資源的高度聚集和項目高科技含量。太湖山莊地理位置優(yōu)越，面向太湖，背靠山林，有這些自然景觀作為核心資源，它處于無錫這個歷史悠久的城市，還具有一定的人文資源。而其規(guī)劃設計又依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使其具有較高的科技含量。第三，項目產(chǎn)業(yè)鏈問題。如果項目位于旅游線上，那么它就能進入旅游產(chǎn)品系列，為整個旅游業(yè)服務。如果是一般性的居住區(qū)項目，其居住功能非常重要。因為僅僅利用本地居民購買的方式很難讓這個項目贏利。因此，太湖山莊項目的購買主體面對各地人民，因為高收入人群有限，如果僅限于本地，很難贏利，但擴大消費群體，利潤就可觀了。當然，太湖山莊位于無錫的國家5A級風景區(qū)五里湖畔的核心地帶，以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境為優(yōu)勢，并以旅游業(yè)帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以收回龐大的投資。這就是通過旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務的另一產(chǎn)業(yè)鏈。本項目將建成環(huán)境優(yōu)雅，設施齊全的高檔居住區(qū)，成為穩(wěn)定的盈利來源；依靠周邊的自然和人文資源，吸引購買者，增加消費人群的種類，賣房收入將成為主要盈利來源。第四，關(guān)于概念設計。對于別墅區(qū)的策劃來說，最重要的是設計概念。現(xiàn)在看來，別墅區(qū)的設計應該追求一種自然主義的風格，美國著名的景觀設計學創(chuàng)始人西蒙茲（j.o.simonds）提出的社區(qū)規(guī)劃的新倫理概念：一、保護最佳的自然和歷史風貌；二、保存、限制使用互為聯(lián)系的開放空間架構(gòu)；三、開發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢建房。太湖山莊項目設計就必須從下意識里喚起人們對自然生態(tài)環(huán)境的追求。這包括周邊的環(huán)境以及對時間、空間的感覺，對鄰里關(guān)系的理解。因此這還不僅僅是對區(qū)域貼上各種標簽，而是要強調(diào)一種自然的相融性，對人文精神共存共融的思路。太湖山莊項目設計的自然主義設計思想應為自然協(xié)調(diào)、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒適方便和充滿趣味幾個核心要素。本項目的建設將嚴格秉承這樣的設計原則進行設計。第五，市場運作問題。太湖山莊項目環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，對過慣了城市忙碌生活的人來說，具有很大的吸引力，但是價格也比較高，不適合大眾的要求，這對項目市場經(jīng)營是最大的挑戰(zhàn)。因此，必須在項目運作中不時注入一些新的手段，即根據(jù)不同人群的收入特點設計，如對于本地居民，可以進行一定的購買優(yōu)惠措施，對于外地移民的，如進行本地建設投資的，也可以進行分期付款等。但對于一次性付清的給予一定的優(yōu)惠。另外，對于那些常年在外住的，只是將其作為投資的購買者，可以結(jié)合租賃的形式，將其短期租給城市的一些消費群體。中國大陸內(nèi)房產(chǎn)市場波動較大，但隨著國民收入上升，很多高收入人群對居住環(huán)境的要求逐漸升高，兼具自然人文資源的別墅區(qū)，將是人們的最好選擇，因此太湖山莊項目經(jīng)營利潤可期。6投資估算及財務評價6.1投資估算的依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版可行性研究報告編制依據(jù)詳見總論建設單位提供的相關(guān)經(jīng)濟基礎資料6.2投資估算太湖山莊總投資11935萬元，其中1、 擬建36棟疊加別墅，共11952㎡，每平方建造3000元，共計3585萬元；2、 擬建6棟雙拼別墅，共1248㎡，每平方建造4000元，共計500萬元；3、 擬建1棟公寓，共5340㎡，每平方建造2000元，共計1068萬元；4、 擬建1棟商業(yè)建筑，共1200㎡，每平方米建造1000元，共計120萬元；5、 居住區(qū)內(nèi)道路及基礎設施建設共計1000萬元；6、 居住區(qū)內(nèi)景觀綠化建設共計6540㎡，每平方建造300元，共計162萬元；7、 項目運作資金5000萬元；8、 機動資金500萬元；6.3盈利能力分析1、該項目自2013年5月開工建設，預計2014年10月全部竣工并交復使用。自2014年11月正式對外營業(yè)，到2016年年底前應全部收回投資，2、疊加別墅180萬每戶，共計14040萬元，雙拼別墅260萬元每戶，共計1560千萬，公寓80萬元每戶，共計4800萬元；共20400萬元。3、根據(jù)2007年3月16日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按25%計。經(jīng)計算得出本項目年平均利潤總額為8456萬元，年平均所得稅2116萬元，年均凈利潤為6340萬元。投資凈利潤率為353.12%。6.4財務評價項目投資財務內(nèi)部收益率

36.21%財務凈現(xiàn)值（ic=8%）

6541萬元投資回收期

2.33年6.5財務評價結(jié)論通過對項目進行財務經(jīng)濟分析計算，財務凈現(xiàn)值大于零，財務內(nèi)部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利能力、較強的償債能力，項目的經(jīng)濟效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項目在技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風險小，項目可行。7社會評價7.1.1社會效應1對居民收入的影響項目建成后屬高尚住宅主要銷售對象為當?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營企業(yè)管理人員、個體工商業(yè)主等，及外地投資者及高消費人群，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難的分期付款。2對居民生活水平與生活質(zhì)量影響良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準的質(zhì)量保證，家庭消費同時也增加了物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮。3對當?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生影響促進了區(qū)域?qū)W校，醫(yī)院等的建設，補充了周邊中、小學校生源，為住戶提供信息。4對當?shù)鼗A設施、社會服務質(zhì)量和城市化進程影響完善當?shù)鼗A設施建設促進周邊地區(qū)發(fā)展，擴大城市化進程適當擴大服務范圍不盲目擴建。太湖山莊項目建成以后，周圍生活設施齊全，交通方便，環(huán)境配套設施已逐漸完善，市場頗佳。該項目建成后，可滿足市場需求，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項目開發(fā)可以提高當?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價，帶動當?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。7.1.2環(huán)境效益本項目規(guī)劃設計以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細部處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致、為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。建設過程中注重對環(huán)境的保護，不破壞良好的生態(tài)環(huán)境，對于建筑材料進行適時的回收再利用，同時注重一些吸塵防噪等樹種的選擇。項目建成后將在當?shù)匦纬梢粋€環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。所以，項目建成后將改善周邊居住與商業(yè)環(huán)境，提升城市品位，具有顯著的環(huán)境效益。7.2社會評價結(jié)論綜上所述，本項目對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活水平和質(zhì)量以及村容環(huán)境都具有促進作用；對當?shù)鼗A設施建設和社會服務容量可能產(chǎn)生的壓力較小；與當?shù)夭煌嫦嚓P(guān)者，各級政府部門和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應性較高。8.可行性研究的結(jié)論1.本項目的建設是滿足人民群眾日益增長的生活水平的需求，是提高人們居住環(huán)境的需要，有助于促進無錫市城市的建設和經(jīng)濟的發(fā)展。2.項目的建設符合國家發(fā)展長江三角洲的要求和無錫城市建設的需要。3.項目建設的設施完善，采用的設計方案合理，投資估算合理，經(jīng)濟效益和社會效益顯著，建設方案可行。綜上所述，本項目的建設是必要的，也是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項目建設與運營對環(huán)境的影響 8430919.5項目建設期環(huán)境保護措施 8459489.6項目運行期環(huán)境保護措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 PAGEREF