房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第109頁(yè)共110頁(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章 總論 31.1. 項(xiàng)目背景與概況 31.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 71.3. 問(wèn)題與建議 8第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 92.1. 投資環(huán)境分析 92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 112.3. 銷售預(yù)測(cè) 152.4. 營(yíng)銷策略 19第3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 213.1. 建設(shè)規(guī)模 213.2. 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 213.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 22第4章 建筑方案 264.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 264.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 264.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設(shè)計(jì) 284.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 294.6. 給排水設(shè)計(jì) 30第5章 節(jié)能節(jié)水措施 325.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) 325.2. 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 32第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 336.1. 編制依據(jù) 336.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 336.3. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 346.4. 環(huán)境保護(hù)措施 34第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 357.1. 指導(dǎo)思想 357.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 357.3. 消防設(shè)計(jì) 36第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 388.1. 組織機(jī)構(gòu) 388.2. 人力資源配置 38第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 399.1. 項(xiàng)目開發(fā)期 399.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 399.3. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 39第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 4110.1. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 4110.2. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 4210.3. 招標(biāo)依據(jù) 4410.4. 招標(biāo)范圍 4410.5. 招標(biāo)方式 44第11章 投資估算與資金籌措 4511.1. 投資估算 4511.2. 資金籌措 45第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4712.1. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 4712.2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 4712.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4712.4. 不確定性分析 48第13章 社會(huì)評(píng)價(jià) 4913.1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 4913.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 5013.3. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 51第14章 研究結(jié)論與建議 5214.1. 可行性研究結(jié)論 5214.2. 建議 52總論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣2,000萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱1人，中級(jí)職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.5—2個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72規(guī)劃總建筑面積㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車場(chǎng)建筑面積㎡108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年0.88問(wèn)題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(zhǎng)20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長(zhǎng)213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%，比2003年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人，新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬(wàn)車死亡率10.1；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬(wàn)人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長(zhǎng)率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長(zhǎng)16.54%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長(zhǎng)14.53%，實(shí)際增長(zhǎng)8.8%。城市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長(zhǎng)15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長(zhǎng)14.02%，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬(wàn)人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬(wàn)人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬(wàn)人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬(wàn)人，其中職工34.79萬(wàn)人，離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō)是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長(zhǎng)幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過(guò)1-2年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年份2004200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬(wàn)平方米）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開工面積增幅達(dá)135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%從上頁(yè)的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008年衡陽(yáng)樓市分析①衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②2008年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。銷售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機(jī)卷筒，經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，員工及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買主力客戶群，預(yù)計(jì)可購(gòu)房800-1000套。2）衡陽(yáng)鐵路部門職工衡陽(yáng)鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。③三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。④四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬(wàn)人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格2700元/㎡,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。本項(xiàng)目暫時(shí)未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)間購(gòu)買到湘水明珠的房屋。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶3000批以上。銷售計(jì)劃鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。①銷售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進(jìn)度本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年10月初開盤：開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬(wàn)；開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽(yáng)市開發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分為三個(gè)階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個(gè)重要階段，也是譜寫衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米,竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開始進(jìn)入第三階段，衡陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過(guò)前面兩個(gè)階段的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2007年6月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于2700元/㎡；其中1號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷售總收入為65913.423萬(wàn)元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報(bào)紙廣告包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。③影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”?；顒?dòng)二：“廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”?；顒?dòng)三：“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”。活動(dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。活動(dòng)五：系列名人講座。活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。衡陽(yáng)報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場(chǎng)面積10,842平方米）。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(zhǎng)達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬(wàn)千瓦，可供開發(fā)量64.17萬(wàn)千瓦。

衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽(yáng)地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時(shí)數(shù)1300—1800小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5③濕度最冷月平均相對(duì)濕度81%最熱月平均相對(duì)濕度75%④風(fēng)風(fēng)速年平均值2.7m主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大風(fēng)速23m⑤最大積雪深度10⑥最大凍土深度5⑦全年日照時(shí)數(shù)1717.0h3、水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總匯集面積達(dá)7.72萬(wàn)平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)Ｔ接，北京至廣州的107國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè)島，智者樂(lè)水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀島，詩(shī)情畫意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制辦法》6、《衡陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》7、衡陽(yáng)市2004年城市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng)3.2公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽(yáng)所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽(yáng)眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。①獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。③充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計(jì)1、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué)建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。3、結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國(guó)建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。給排水設(shè)計(jì)1、給排水①設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-2003]（03年版）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-2005]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]（05年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-2006]國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等②給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評(píng)價(jià)編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近10年來(lái)一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當(dāng)日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn):2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。2、設(shè)計(jì)原則①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。勞動(dòng)衛(wèi)生與消防指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施1、安全施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施①建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效