上海松江某項目土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案

松江**土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案投資控制部編二零零二年二月二十一日目錄我國的土地制度城市土地價格形成過程及形成機制房地產(chǎn)估價原理介紹我單位的土地開發(fā)成本分析地塊價格估價方法課題：成本法進行地價測算委托專業(yè)的評估機構(gòu)進行地塊估價1.我國的土地制度我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國家。“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。國家實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地；嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟上才能得以實現(xiàn)。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟，就是要充分利用市場大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。2.城市土地價格形成過程及形成機制2.1我國城市土地價格形成過程浙我國城市產(chǎn)土地價格再是伴隨著吐經(jīng)濟體制兩改革逐步擇形成的，幟其形成過售程大致可陰分為三個陳階段：暢第一秧階段是竹從借194置9宋至飯195卵4嫁年，城市件土地價格男逐漸消失我。新中國擦成立后，首國家沒收蝕國民黨政反府、大地隔主．官僚寺買辦資本酸和外國資琴本家的土濤地，并將禿其分配給款國營企業(yè)絨、政府部鎮(zhèn)門、公共蹄團體、工叢人等土地蹲使用者覆。膝195害4躬年以前，開這些土地兆使用者是資要向國家卸交納地租卡或使用費嫩的，所以腔這一時期戶，城市土工地價格是映存在的算。伴195旺4第年遞2嗽月挪2相4很日，當(dāng)時互的政務(wù)院門下發(fā)文件信，規(guī)定國叛營企業(yè)、嚷機關(guān)、部閃隊和學(xué)校杠等經(jīng)政府結(jié)批準(zhǔn)占用匙土地，不轟再向政府畝繳納地租惜或使用費溫。此后，屈城市土地暈價格已不薄復(fù)存在。漿在這一文薦件中，我箭們還可以鬼看出地價虎消失的深年層次原因膏在這一時近期，高度沖集中的計釘劃體制已碰經(jīng)建立，暫國家對企瘡業(yè)和事業(yè)繡單位實行政統(tǒng)收統(tǒng)支猶，收取地斷租或使用遺費，并不史能真正增聲加國家收攀入，反而賭會提高企們業(yè)生產(chǎn)成草本，擴大恥國家預(yù)算啟，并將增籃加不必要辮的事務(wù)手坐續(xù)。斬第二旺階段是姿從蒸195池4吊至率197速9候年，城市稼土地?zé)o價甲使用。大用約徑到瀉195孕6港年，城市永土地通過轎沒收大地宴主、官僚貨資本的土文地和對資思本主義工宴商企業(yè)的內(nèi)改造，實仔際上成為挺國有土地詞，并已基普本上無償盒分配完畢懇。此后，痕每當(dāng)新的墳使用者向襖國家申請央使用土地酸時，國家殘只能征用表農(nóng)民的土雙地；號或者征用象城鎮(zhèn)原使娛用者的土拌地，再劃焰撥給新的然使用者。暗無論是征饒用農(nóng)捉民的土地吉還是征用潤城市原使急用者的土這地，國家御都不能再酸采取沒收燒的辦法，掩而要給被谷征地者以御補償。補憤償費按照蠟國家規(guī)定鄰由用地單照位交給國怕家，再由聚國家支付荒給被征地廈者。在這瞎一階段，鈴新的用地醉者取得城剃市土地是揪有代價的歐，不是人兔們通常所學(xué)說的是無荷償?shù)?，但藝征地費不廊是城市土婆地的價格嘩。所以，鄙確切地說尸，這一階圈段城市土旬地縣是疾“鞏無價使用帝。進一步色分析可以先看出，征午地費雖然薦是由用地辰單位支付窄的，但在荒當(dāng)時統(tǒng)收順統(tǒng)支的資紗金計劃管聾理制度下允，用地單恭位的建設(shè)雞投資全部梁由財政撥煉款，征地燦費負(fù)擔(dān)最良終要落到源財政上。肉正是由于炎政府與企雨事業(yè)單位甩之間帽的償“做父子關(guān)引系侮”佩，形成了越這種費用關(guān)負(fù)擔(dān)的傳加導(dǎo)機制，蹄征地費的屯高低并不甩構(gòu)成對用匙地單位的列實際經(jīng)濟勵約束。因腔此，國家誼長期以來修，一直壓最低征地費隨用，以此能保證工業(yè)痛化和城市榮化的進程耍，也說明惱了城市土使地價格在魚這一階段思沒有存在暢的必要。手第三局階段是描自莫198詠0殿年以來，駐城市土地說價格逐步增形成。對辣外開放政飲策引來了口外國企業(yè)步，外國企對業(yè)使用中膚國的土地左當(dāng)然不能秩等同于中隊國企業(yè)使紛用中國土臨地。中國繞城市土地行使用制度搖改革最初清就是淹從鞏198的0羅年對中外錯合資合作榆企業(yè)征收溉場地使用叢費開始的麗。攔198族0見年辨7補月舊2個6膽日，國勿務(wù)院《關(guān)脈于中外合棚營企業(yè)建盛設(shè)用地的淚暫行規(guī)定利》指膊出娃“強中外合營零企業(yè)用地抹，不論新哭征地還是兄利用原有尊企業(yè)的場期地，都應(yīng)杰計收場地宵使用照費持”暮。此后，賽一些城市桌加撫順．柏廣州也開偷始對國內(nèi)鏡企業(yè)收取怕土地使用便費。場地從（土地）滴使用費的遭實質(zhì)就是響地租，所依以說，國摔家征收場姨地（土地狐）使用費蜜，標(biāo)志著尋我國城市炕土地開始倘有了價格駱形式（準(zhǔn)究確地講只陳是地價雛虹形）。另者一方面，盈隨著國有節(jié)企業(yè)利改遞稅，建設(shè)舒投資由財椅政撥款改默為煌銀行貸款葬，企業(yè)開故始有了獨蠅立性，統(tǒng)雙收統(tǒng)支的挎局面開始草被打破。凝在這種環(huán)頭境下，企廳業(yè)開始有焦愿望利用坊自己多余蒜的土地?fù)Q拘取資金及講其它必需暖品，也有弱可能用自康己的錢而消不是財政壘的錢取得玩所需的土綁地，所以消，各種違解背當(dāng)時法愧律的私下才土地交易午即隱形土靜地市場開聾始出現(xiàn)。葉這種隱形挎土地市場武的出現(xiàn)；坐標(biāo)志著我喇國城市土盯地價格真陵正形成，吩只不過這樣種地價沒懷有得到法斤律的認(rèn)可俘。勝199篇0狂年藥5協(xié)月忍1餅9桿日，國務(wù)禿院發(fā)布了回《中華人們民共和國灰城鎮(zhèn)國有勻土地使用裁權(quán)出讓和邁轉(zhuǎn)讓暫行帶條例》，睜這標(biāo)志著勉我國城市齒土地一級咳市場和二橡級市場價鋼格正式全撲面形成。靈目前，我條國城市土虜?shù)匾患壥醒獔鰞r格有愉出讓地價肅、出租地過租、入股禽股息與股然利三種形雁式，二級氧市場價格叨有轉(zhuǎn)讓地戚價和轉(zhuǎn)租匯租金兩種慮形式。萬2.雖2胞我國城市嫂土地價格很形成機制賣膊蝶2.2.案1在城市土地險一級市場安價格形成艘機制倦浙嫁2.2.掩1.飛1票出讓地價手的形成機卸制安館（趙1典）協(xié)議地尋價形成機顛制?？傮w猴上講，協(xié)譽議地價是紋出讓方和磨受讓方就般特定的城忽市土地進臟行錄“謝一對商一嘩”辣的談判而映形成的。亮協(xié)議地價虧的高低不遼是由土地寸市場供需高狀況和土圈地預(yù)期收塞益決定的沈，而是取近決于供需話雙方的動位機。作為活受讓方的條房地產(chǎn)開紗發(fā)公司和塑一般生產(chǎn)俘經(jīng)營企業(yè)毀的動機較邀單純，就引是賺取更枯多的利潤蛛，而作為石出讓方的持地方政府糧的動機較定復(fù)雜，因駐為城市土址地對地方憑政府具有數(shù)多重效用儉。這樣，季協(xié)議地價電主要由地伯方政府的逢動機所決們定。當(dāng)招挨商引資、萌發(fā)展地方傾經(jīng)濟成為誕地方政府定主要的供煙地動機時擱，協(xié)議地滿價一般較礦低，往往形相當(dāng)于征夜地拆遷費孔用和土地圓開發(fā)成本與之和，有拔時甚至低碼于成本當(dāng)訓(xùn)增加地方統(tǒng)財政收入盡、改善城讓市基礎(chǔ)設(shè)鐵施成為地恭方政府主喉要的動機倦時，協(xié)議訂地價一般樸略高。一姨些地方為雙了避免與伙中央政府繩分享土地省收益，還膀往往采范取慕“濱實物地焦價勞”叼的形式。益岔（牽2逆）招標(biāo)地素價形成機痛制。招標(biāo)微出讓土地件；是政府筒公開招標(biāo)缺或邀請符惑合條件的容投標(biāo)人投形標(biāo)，經(jīng)評臺標(biāo)后確定鹿中標(biāo)者。拐與協(xié)議出顆讓相比；免招標(biāo)出讓訪引進了競尚爭機制，唯使招標(biāo)人現(xiàn)有擇優(yōu)選垮擇的機會彎，使投標(biāo)槽人各展所姻能。但出烘價最高者榨不一定能余中標(biāo)，中帥標(biāo)者往往仍是出價中連等、其他挽條件優(yōu)越帝的投標(biāo)人攔。可以看怒出招標(biāo)地型價是一種椒競爭性地怖價；但它景不完鬼全由土地豎預(yù)期收益鉗所決定，求社會公共槽目標(biāo)或者儲說政府意領(lǐng)圖在其形典成中起著棒非常重要描的作用。肢挑（問3遙）拍賣地游價形成機勁制。土地絮拍賣，是利指在特定滲的時間和雷公開的場昂合，競投型者按規(guī)定革的方式應(yīng)輪價，袖按承“扭價高者粗得鬧”閥的原則出筒讓土地。叔拍賣出讓最和招標(biāo)出水讓雖都是法競爭性出鑒讓方式，障但有很大鵝差異。招框標(biāo)出讓中鞭的各投標(biāo)捎入相互不氣知道其競調(diào)爭對手的爺條件，而勿且一般只居有一次投辮標(biāo)機會；懲而拍賣出區(qū)讓是在各討競買人之身間公開競駐爭，每個榮競買入可摔根據(jù)對手玩提出的報遠(yuǎn)價，提出街更高的報糾價。因此禁，拍賣出貞讓是最富啊有競爭性吸的，拍賣嬸地價完全宏是市場競暑爭機制的春產(chǎn)物，完碗全由土地朵最佳預(yù)期唯收益所決樓定。從結(jié)怕果來看，遼在三種出基讓地價中羽，拍賣地棋價是最高劇的。掠需補掘充說明的倒是，招標(biāo)災(zāi)地價和拍墾賣地價的蚊形成雖具讓有競爭性座，但這種羞競爭是一悼種壟斷競?cè)~爭，這是槳因為：出皇讓地塊的成用途、容稱積率、建感筑密度等造都是由政伙府決定的捧；競投者濫與政府之字間不存在僻競爭，競叔爭僅發(fā)生搏在競投者將之間。這貝種壟斷競曬爭方式既箱有積極的招一面，又助有消極的堂一面。它描有利于城桿市規(guī)劃的售實施；可雪以避免自屠由競爭條耗件下土地柴資源配置泛的不合理懸，但要是粒城市規(guī)劃倒本身不合汁理；這種絲競爭又具畝有賭“撤先天撫性勾”綁不足，會租給城市經(jīng)恐濟發(fā)展和停居民生活射造成極大徐的危害。代材稈2.2.盟1.仁2狗地租的形譽成機制未出租漸是城市土灣地一級市肢場的另一苗種交易方塵式，它是蒙地方政府討直接向用宇地者出租擊土地使用陜權(quán)，按年秘收取地租更。目前，憲這種交易搜方式仍處裳在試點探垮索階段。量現(xiàn)根據(jù)全授國幾個試鞏點縣市的襖情況，來愿說明地租勁形成機制弦。地租不換是市場競余爭的產(chǎn)物進，而星由劍政府單方燃面確定的浸。從制度妻經(jīng)濟學(xué)的逗角度來講類，出租制差（又稱為餓年租制）旱的出現(xiàn)是沉一種強制效性制度變胞遷，所以沙推行速度床較快。湖窄北省襄陽更縣用了不護到一年的鈔時間，就嚼全面實行攜了年租制勒。截監(jiān)至醉199鴨7致年均9絕月底，全塵縣共簽訂票了土地使霜用權(quán)出租擴合五同富163姓7邪份，地租超總額屈達泛421境9敵萬元。宅增加財政欄收入，考虜慮企業(yè)的哄承受能力杜，是政府海確定地租寶標(biāo)準(zhǔn)的兩挖項主要原印則。全面趴征收地租毅，能增加背地方財政擴收入，但其目前相當(dāng)醒一部分企迎業(yè)不太景皆氣，政府江為了減少倒年租制實覺施的阻力懸，不得不糟考慮企業(yè)暖按年交租歲的經(jīng)濟承嶺受能力，設(shè)所以從低粉制定地租允標(biāo)準(zhǔn)。四球川省攀枝蔬花市所制段定的地租神標(biāo)準(zhǔn)只相火當(dāng)四于管“攜標(biāo)準(zhǔn)地絕租配”宅（標(biāo)定地竭價巧X羞土地還原照利率）鴉的棄3華0截％沉一儀5覽0垂％湖北省如襄陽縣的鏟地租標(biāo)準(zhǔn)暈只相當(dāng)于遷征地成本臺的青2暮％書－建6逗％河南省罵許昌市的仔地租標(biāo)準(zhǔn)薯為每平方騾米員3膠－內(nèi)8傾元。暫2.2.房1.晨3舟入股股息說與股利的扔形成機制談隨著淺國有企業(yè)接股份制改熊造的進行炭，城市土丹地一級市哈場又出現(xiàn)茶了入股這鐮種交易方脊式。土地蛛入股是指怕國家將土喊地資產(chǎn)投腰入股份公稼司，由股鐮份公司向瓶國家支付材土地股股鼓息和股利叉。國有股耽包括國有格土地股，篇與社會公監(jiān)眾股不一鑼樣，它不泛能轉(zhuǎn)讓，扣所以股息才和股利是現(xiàn)國有土地姜資產(chǎn)所能漏獲得的全簡部收益，烈可視為城壓市土地一跌級市場一償種特殊的競價格形式車。謎若不悉考慮股權(quán)閱的轉(zhuǎn)讓，灰國有土地淋股社會公暮眾股所獲怠取的收益摧應(yīng)是一致漫的，即同帽股同利。術(shù)國有土地疤股的收益樓大小取決濁于國有土忌地資產(chǎn)所另占的股份次、股份公茅司的盈利疊大小和股隨息勝利分煙配方案。念而國有土柔地資產(chǎn)所絕占的股份授與土地資哥產(chǎn)價格評篇估有著密穴切的關(guān)系礎(chǔ)。在不考恥慮其它因未素的條件些下，國有芳土地股的槍收益大小遙則取決于盆股份公司運組建時的鋸地價評估渡。燕目前毯，我國宗恩地地價評掠估特別是饒改制企業(yè)科地產(chǎn)評估析，基本上烘被政府有源關(guān)部門的扶地價評估博機構(gòu)所壟冶斷，評估臭結(jié)果要經(jīng)芳地方政府票土地部門辜初審，還危要經(jīng)省級而或國家土房地部門確付認(rèn)。就目壟前情況來鴿看旗，叼“繞確手認(rèn)啄”突只不過是叫一個名義刪上的步驟龍，刺“緒初沃審濕”巷才是關(guān)鍵植。估價機廣構(gòu)只要按盼照地方政凝府土地部瘡門和企業(yè)惠的意圖進轉(zhuǎn)行吸“再技術(shù)包尼裝于”筑，估價結(jié)杠果通紐過郊“圣初審這一哭關(guān)是沒有痰任何問題癥的。估價黑機構(gòu)為了作自身的利肺益，也只票好如此。霞因此在實啞際操作中搬，改制企經(jīng)業(yè)往往根郵據(jù)所獲得固的上濫市飾“躬額化度膊”乎和凈資產(chǎn)載數(shù)量，來聽確定土地鄉(xiāng)資產(chǎn)的某壁一價位，戴土地估價炸機構(gòu)據(jù)此導(dǎo)進行技術(shù)省包估裝云’充而確定具廢體的價格疫。由于國姿有企業(yè)凈終資產(chǎn)量一盯般都非常先大，而且璃非土地資暗產(chǎn)彼“跳調(diào)桂賬得”霸余地又很鬼小，為了插抬高凈資路產(chǎn)收益率奔，以利于暈公司募集刮資金，往扎往采取壓顫低土地價脂格的辦法湖。例如，遭湖北省某誦市有兩個謙上市公司乏，一個是誘國有企業(yè)理，其資產(chǎn)效量很大，低一個是鄉(xiāng)序鎮(zhèn)企業(yè)，略其資產(chǎn)量顯較小，它易們所處城約鎮(zhèn)的條件擴相差無幾常，所在地泉段的條件騎也基本烤一致，其水地價理應(yīng)壘接近或者籮差異甚微鑰，但估價踐結(jié)果卻相概差很大；車國有企業(yè)澆土地的每戒平方米價渡格比后者毫低恰5毫0流多元。罷從上寇可以看出虧，目前企寒業(yè)改制中杰的地價評絕估很不規(guī)艱范；估價垮結(jié)果受人躬為因素的找影響很大從，最終對晝土地使用篇權(quán)入股的它地價形基式芹—擴—仆股息和股伶利產(chǎn)生很在大的影響肯。玻2.2.偵2榆城市土地埋二級市場蟻價格的形諸成機制尺城市暈土地二級屢市場交易爭，往往表敲現(xiàn)為房地辟產(chǎn)交易，戒而房地產(chǎn)系交易主要嚼包括房地斜產(chǎn)出租和館房地產(chǎn)買害賣兩種方老式。因此個，城市土院地二級市月場價格是斥通過房租喬和房價來踏表現(xiàn)的，爆房租和房窯價的形成場機制就反嘩映了城市歇土地二級差市場價格拒的形成機巡制。紋根據(jù)竄我國有關(guān)障法律規(guī)定捷，房租和矮房價又可環(huán)分為顯性先和隱性兩為種。顯性膀房價（租叛）是指房終地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓斑方支付了河一級市場墻地價再轉(zhuǎn)件讓房地產(chǎn)計所形成的坑價格；隱蘆性房價（迷租）是指綿房地產(chǎn)轉(zhuǎn)靈讓方未支慕付一級市輕場地忌價就轉(zhuǎn)讓紗房地產(chǎn)所朋形成的價去格，有人罪稱之尤為輪“序黑尿市芳”外房價（租礙）。就目嫂前情況來深看，顯性丈價格主要響表現(xiàn)為商添品房價，揮隱性價格輩主要表現(xiàn)圍為私舊房河租金，兩哄者的形成拾機制基本雹上是一致四的。本文耕僅以隱性能房租的形封成機制來解說明城市響土地二級暫市場價格悼的形成機慶制（暫不基論地租與涂房租的數(shù)接量關(guān)系）圖。料仗秤l問、房租反駱映了市場酒供求關(guān)系腿從短胃期來看，泡可供出租西的房地產(chǎn)值的數(shù)量一奔定，供給好天彈性，料房租的大哭小完全由途房地產(chǎn)需夜求所決定爹。需求增待加，房租謀上升；需領(lǐng)求減少，器房租下降視。從長期謎來講，房碎地產(chǎn)的供砌給是有彈菜性的；房瞎租的大小掘由房菌地產(chǎn)供需椅所決定，帳若需求增貢加幅度大掏于供給增秒加幅度，若房租上升演；若需求創(chuàng)增加幅度匠小于供給咱增加幅度刃，房租下推降。背絡(luò)曬2核、房租完你全是市場脂競爭的產(chǎn)賺物欲一級懷市場上土執(zhí)地拍賣和匆招標(biāo)出讓冶，雖具有墓競爭性；孤但競爭只屠存在于承反受方之間屑。與此不至同，二級怠市場上房厚地產(chǎn)租賃把，既有出侍租方之間糖的競爭，宜又有承租鑒方之間的正競爭。在惡經(jīng)濟高速蜓增長時期差，房地產(chǎn)突市場往往讀是現(xiàn)出供前不應(yīng)求的雞局面，供頃給方處于詞有利地位花，競爭主交要是承租孟方之間的繪競爭，表灘現(xiàn)暫為逐“屋誰出價高佳就租給塘誰聽”股。據(jù)我們計調(diào)查，廣吉西防城港貪市港口蚊區(qū)盈199魚2終年就是這觸一情況，棗致使一級竄地段商業(yè)叉鋪面的年懲租金每平蟻方米高缺達布300揀0慨－秋400霉0澆元。在經(jīng)郵濟出現(xiàn)衰嘩退時，房遣地產(chǎn)市場始蕭條，已卵建成的房救地產(chǎn)大量撤空置待租煎，需求方母則處于有銀利地位，艇競爭主春要是出租菜方之間的扁競爭，表軍現(xiàn)盟為?！案l要價低優(yōu)就租誰咽的割”轎。由于房敬租的主要寧部分是地鈴租，而地爽租又來支體付，所以魂出租方降探低房租的唯余地很大位。諷199窮4察年，廣西遮防城港市足港日區(qū)就瓣出現(xiàn)了這花種情況，繳到籠199鑒5角年更加明鐘顯扣。撒199愛5瘋年商業(yè)鋪商面要的緒“尤關(guān)門蘭率接”足高顯達衣4夠0愚％，賓館潤飯店兵的性“街空房企率罷”滑高趁達刊6技0冶％，一級澇地段商業(yè)衰鋪面的年鑒租金每平炭方米只強有臉100紐0斯－膽1膨5皂元，踩與劇199懇2塘年相比，責(zé)每平方米外下降靠了國200年0壩－滿250膠0處元。稱割店3歌、房租的啦形成不受閑政府影響捧據(jù)我招們對廣西釣和湖北部熱分縣市的趴調(diào)查，政吸府對房屋照租賃缺乏亮有效的管跌理，工商財、稅務(wù)部憲門的管理艱只是出于五征稅。收鑰費的目的睛。房屋租覽賃雙方為頁了減少稅寄費支出，該往往隱瞞奮租金。為坡了減少征牧稅收費成劉本，工商魚、稅務(wù)部挎門則普遍欣采取定稅者定費制。冒因此，受拐政府影響蓄的只是名孔義租金，騰實際租金槐的形成根地本不受政扁府的影響反。關(guān)3積.員房地產(chǎn)估夢價原理介杰紹浸3.1塞房地產(chǎn)價津格評估制櫻度珍介紹毅《中華人冤民共和國但城市房地略產(chǎn)管理法敞》規(guī)定土，敗"虜國家實行餓房地產(chǎn)價老格評估制鍋度源"傭，殲"躬國家實行舌房地產(chǎn)價護格評估人睛員資格認(rèn)溫定制濤度蝕"給。根據(jù)國撓家的法律塵、法規(guī)，毯房地產(chǎn)估摟價可分為扣兩種類型橫：需①止政策性估橫價邁；肌②濤市場性估辮價。不論掘是政策性魂估價還是云市場性估榆價，均應(yīng)溜委托有房旬地產(chǎn)估價曬資質(zhì)證書幅的專業(yè)估雙價機構(gòu)進銷行估價。到專業(yè)估價終機構(gòu)接受鳥委托后，心將按照《危房地產(chǎn)估當(dāng)價規(guī)范》眼，進剖行順"詠獨立、客影觀、公明正民"減地估價。合估價管理抽是指房地尋產(chǎn)估價行衣業(yè)行政主并管部門依淹照法律法尾規(guī)和有關(guān)巾規(guī)范性文幸件，對房守地產(chǎn)估價截活動進行逼的管理鉤。墾199晴5勒年八屆人暗大常委會盜通過了《收中華人民這共和國房益地產(chǎn)法》登，明確規(guī)辜定持"繼國家實行墓房地產(chǎn)價疤格評估制堆度嶄"算和眾"憶國家實行拍房地產(chǎn)評抓估人員資喚格認(rèn)定制絕度障"蜓，為房地端產(chǎn)估價管裕理提供了谷重要法律備依據(jù)。本泉市房地產(chǎn)光估價行政忠主管部門蚊是上海市伶房屋土地哀資源管理粱局。房地出產(chǎn)估價管糾理制度主苗要包括房抱地產(chǎn)估價黑機構(gòu)及其顧從事估價援人員的資鍵質(zhì)、資格主的管理和糖技術(shù)規(guī)范式規(guī)程管理核二個方面撈?？?/p>

童范（免1脅）房地產(chǎn)慚估價機構(gòu)擊資質(zhì)管理桶國家對房喂地產(chǎn)估價覆機構(gòu)實行功資質(zhì)審批施和年檢制兄度。目前旱，俯上海請市房地產(chǎn)舉估價機構(gòu)悅實膨行討A吼、尼B謀、侵C幸三級等級患制度。禾主要管理援規(guī)定有束：甚

政宅《土地估聰價機構(gòu)管晨理暫行規(guī)男定》街（鴨[199挎3喊]邁國分土欲[垮籍譽]犁字榆第芝2皆9葵號端）補

豪疊《關(guān)于嚴(yán)估格按土地拌評估機構(gòu)裂資質(zhì)等級薪加強評估構(gòu)業(yè)務(wù)管理姑的通知》圖（國土資饞發(fā)振[199債9]11踢3費號扮）杜

茂評《關(guān)于房趟地產(chǎn)價格浴評估機構(gòu)把資質(zhì)等級蘆管理的若灣干規(guī)定》杜（建這房傘[199胡7]1枝2嗎號杜）慕

棗肆《關(guān)于房法地產(chǎn)價格蹦評估機構(gòu)油備案和管產(chǎn)理的通知岡》（滬房突地交塔[199我5]31扇7不號贈）床

上犧《關(guān)典于勿B(yǎng)么級房地產(chǎn)咐價格評估爸機構(gòu)從業(yè)執(zhí)范圍的補廚充通知》輔（滬房地鍛交現(xiàn)[199封6]64詠8英號望）套

斥飽《關(guān)于房喂地產(chǎn)價格嫂必須評估射的范圍及頑政府指定靜評估的規(guī)坐定的通知呆》（滬房蘿地絹交古[199赴6]10穩(wěn)1丟7剛號誼）站

追設(shè)（僚2盯）房地產(chǎn)艦估價專業(yè)符人員資格字管映理顛

溜通國家主要承通過實行彩執(zhí)業(yè)資格投管理制度滋對房地產(chǎn)梯估價人員礎(chǔ)進行管理決。目前從共事房地產(chǎn)聰估價專業(yè)烤人員的執(zhí)加業(yè)資格有眉注冊房地籃產(chǎn)估價師釘、土地估擦價師和房冬地產(chǎn)估價紐員。有關(guān)低管理規(guī)定陶主要有裝：鞭

榆四《房地產(chǎn)除估價師執(zhí)逝業(yè)資格制懷度暫行規(guī)掀定》（建損房魄[199喊5]14肚7堵號咸）園

促通《房地產(chǎn)聯(lián)估價師執(zhí)采業(yè)資格考晨試實施辦眠法》（建糖房尖[199活5]24夠7憶號超）折

穩(wěn)防《土地估閱價師資格螺考試暫行漁規(guī)定》消（帖[199需3蠅]券國耀土均[閘籍講]份字岔第哈28依號）敏房地產(chǎn)估塵價技術(shù)規(guī)你范、規(guī)程彼是進行房川地產(chǎn)價格襲評估的技粥術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和怎準(zhǔn)則，凡袋是在中華納人民共和臭國境內(nèi)從宮事房地產(chǎn)肉估價都必商須遵循這蹈些標(biāo)準(zhǔn)和撈準(zhǔn)則接。聞

腹獎房地產(chǎn)估益價的技術(shù)盾規(guī)范、規(guī)牧程主要有歡：裝

似偶（膀1訴）《房地管產(chǎn)估價規(guī)餐范》（簡瞞稱舍"響規(guī)嚼范偏"感）蒼

追"每規(guī)火范剛"康由國家質(zhì)氏量技術(shù)監(jiān)鎮(zhèn)督局和國壓家建設(shè)部毒聯(lián)合發(fā)布樸，是中華在人民共和版國國家標(biāo)給準(zhǔn)吊。露"瓣規(guī)風(fēng)范使"臨規(guī)定了房片地產(chǎn)估價域的原則、麗程序、結(jié)夸果和估價抬報告以及牌房地產(chǎn)估鏡價人員、臨機構(gòu)的職劑業(yè)道德的朗標(biāo)準(zhǔn)傘。訊"冰規(guī)旗范撫"做制定的目渣的是炊：私1勞、規(guī)范房魄地產(chǎn)估價蛙行為塊；昨2撈、統(tǒng)一房濾地產(chǎn)估價味的程序和結(jié)方法餐；修3蒸、促使房限地產(chǎn)估價梢結(jié)果客觀下、公正、泡合理持。墳

仙相（沿2艘）《城鎮(zhèn)邀土地估價嬸規(guī)程（試?yán)バ校罚ㄕ喬莘Q互"象規(guī)扣程吉"順）搞

胃"功規(guī)顯程革"扛由原國家相土地管理劫局（現(xiàn)國惑家國土資卻源部）批賽準(zhǔn)，是中挖華人民共傳和國行業(yè)馬標(biāo)準(zhǔn)史。鏈"遠(yuǎn)規(guī)朗程英"愉規(guī)定了土若地估價的伸目的、運痕用范圍、診技術(shù)途徑卷、估價成員果等內(nèi)容廁。膏"晴規(guī)培程獲"信著重于基建準(zhǔn)地價、浴宗地地價錯評估的各獅種方法、信公式、參拒數(shù)。石3.2揪房地產(chǎn)價孔格評估建原理介紹陰房地產(chǎn)估檢價，全稱絡(luò)為房地產(chǎn)灣價格評估衡。臺灣稱部其漠為踐"掌不動產(chǎn)估惑價競"匪；香港稱蕩其痕為蛾"迎物業(yè)估襪價盯"該，都是一毒個意思濁；毫房地產(chǎn)估糖價，是指爪專業(yè)估價絕人員根據(jù)燭估價目的起，遵循估渣價原則，油按照估價弄程序，選攤用適宜的柱估價方法婚，并在綜突合分析影殲響房地產(chǎn)織價格因素起的基礎(chǔ)上恒，對桐房地產(chǎn)在律估價時點饑的客觀合陣?yán)韮r格或禿價值進行核估算和判蠻定的一種哄活動。降估價目的停，是指估辮價結(jié)果的拐期望用途尾，或者說羊，是指為嫌何種需要大而評估房缸地產(chǎn)的價見格。房地洪產(chǎn)估價目鋤的具體可握以分為土億地使用權(quán)儉出讓、作菠價入股、貞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)役讓、租賃僵、抵押、高保險、納綁稅、征地豆和房屋拆存遷補償、肚房地產(chǎn)分決割合并、蓬房地產(chǎn)糾漲紛、房地歇產(chǎn)拍賣、喘投資決策胡及企業(yè)各脆種經(jīng)濟活偏動中涉及嶺的房地產(chǎn)普估價（如麗企業(yè)合資熊、合作、派聯(lián)營、股燦份制改組響、合并兼脖并等）；展估價結(jié)果鼻的價格類辣型也可分缺為土地出性讓底價、術(shù)入股價格傲、買賣價許格、租賃付價格、抵很押價格、姨投保價格初、課稅價睡格、征用雨價格和投只資價格等案等。需要諸指出的是閥，不同的峰估價目的森將影響估撇價的結(jié)果耽。因為估敲價目的的屈不同，相粉應(yīng)的估價縮原則、因跟素和采用辱的估價方好法就有可栗能不同。脖估價原則態(tài)，是指估裳價人員在巾房地產(chǎn)估豈價的反復(fù)清實踐和理稿論探索中斤基于對房伏地產(chǎn)價格葵形成過程稻客觀規(guī)律掙的認(rèn)識，式總結(jié)出來診的一些簡軋明扼要的殃在估價活鴉動中應(yīng)當(dāng)適遵循的法捎則、標(biāo)準(zhǔn)濱或應(yīng)注意修的問題。前房地產(chǎn)的催估價原則建主要有：怕合法原則牛、最高最叼佳使用原障則、替代養(yǎng)原則和估魂價時點原豆則。讓

造匠合法原則存：指房地推產(chǎn)估價必昨須符合國火家的法律樂、法規(guī)和華當(dāng)?shù)卣?fù)的有關(guān)規(guī)牙定喘。離

勵寄最高最佳伏使用原則緣：指房地立產(chǎn)估價必借須在合法橡條件下以往估價對象示房地產(chǎn)充躲分發(fā)揮最玉高最佳效蒸為估價前尤提。底

予郵替代原則福：指房地頁產(chǎn)估價必滅須依據(jù)同黎一市場上建具有相近階效用的房陰地產(chǎn)，其狀價格也應(yīng)吃相近的一冰般原理進只行估價誕。鑒

衰輩估價時點繪原則：估肥價時點又榜稱評估基集準(zhǔn)日，是映估價對象燦房地產(chǎn)的燥估價額所化指的具體曬日期，反稅映了房地燙產(chǎn)估價的附結(jié)果具有毯很強的時治間相關(guān)性棄和時效性蓄。絨估價時點顯，是指估毅價結(jié)果對景應(yīng)的日期艘，或者說原，是指估安價對象房勇地產(chǎn)的估計價額所指芬的具體日括期，通常竄以年、月劣、日表示攻。房地產(chǎn)琴市場是不內(nèi)斷變化的乖，因此，票房地產(chǎn)價昨格具有很尖強的時間愈性，它只踢能是某一派時點的價走格。在不常同的時點務(wù)上，同一被宗房地產(chǎn)豈往往會有膨不同的價針格。摧客觀合理腰價格族（或價值誓），是指建基于估價誤時點，在則正常交易勒情況下（獨排除非正辭?；蛉藶闅v因素的影光響），某寫宗房地產(chǎn)嚷為某種估灑價目的所錯能實現(xiàn)的偵價格。房知地產(chǎn)估價到是估價對秘象房地產(chǎn)徐的客觀合趕理價格或蛙價值的估憲算和判定俗，是一河種舅"雨公平市撒價品"菊，是為當(dāng)胡事人提供同的公平可向信的價格子參考依據(jù)溉；它不等鐵于房地產(chǎn)川交易雙方核的實際成喚交價格。夏需要指出龜?shù)氖?，一洞宗房地產(chǎn)島在市場上寇的實際成傅交價格，枕通常會隨扣著款時間的推迅移和房地斥產(chǎn)供求關(guān)饑系的變化尖以及交易踏雙方的心畝態(tài)等而經(jīng)鼻常變動。刑房地產(chǎn)價固格盲的籍水平，是相由眾多影堪響房地產(chǎn)抱價格的因晴素相互作駁用的結(jié)果椒，或者說兇，是這些弓因素交叉拒影響匯聚肅而成的。盲這是房地鉗產(chǎn)估價的沖主要難點辭。估價中利一般將價孫格的影響印因素區(qū)分鄙為個別因作素、區(qū)域逐因素和一朵般因素三匠個層次：陳

泰

法個別因素猜是指房地趟產(chǎn)本身所韻具有的特材點或條件翻。例如，競土地的個曉別因素有你地質(zhì)、地鋤貌、地勢斗、地形、解日照、通桃風(fēng)、干濕久，鄰接街狀道的條件戲，與市政窮設(shè)施的接爭近程度等僅等；又如說，房屋的注個別因素傍有結(jié)構(gòu)、裝類型、式名樣、裝修綢、設(shè)備、議質(zhì)量、戶貍型、層次騎、朝向、囑建造年代宴等等鑄。獄

悄

碧區(qū)域因素黑是指房地哥產(chǎn)所處地藏區(qū)的環(huán)境喪特點。主講要有：商利業(yè)服務(wù)業(yè)額的繁華程銳度，道路孤交通的通寸暢程度，丑交通便捷習(xí)程度和城妙市基礎(chǔ)設(shè)脖施的狀況漿等等均。釘

鏡料一般因素篇是指影響映所有房地扶產(chǎn)價格的規(guī)一般的、豪普遍的、求共同的因居素。主要員包括經(jīng)濟秤因素、社泊會因素、掘政治因素鵝和心理因奴素等等。她房地產(chǎn)價流格臟的估價方傘法座，目前大肥致成熟的蔽方法有五爐種，蜜成本法襲、下收益法疊、縣市場比較謙法怖、假設(shè)開犯發(fā)法和芬基準(zhǔn)地價碌系數(shù)跪修正法病。案委托估價編時應(yīng)嚼明確欄的頑基本事項樹包很括棉:

乒

豆（莊1遞）明確估擁價對象的極實體狀況嫂，如對土編地，應(yīng)明馳確它的地投籍范圍和露地籍號，村以及坐落殺位置用途糠，面積、倘形狀等；潔對房屋，幫應(yīng)明確它紗的坐落位兵置（門牌瘡號碼）、宴結(jié)構(gòu)、層專數(shù)、面積券、使用情趕況等梯。去

肉

蜻（錘2泊）明確估搖價對象的最權(quán)利狀態(tài)訴，如完全計產(chǎn)權(quán)、已扎設(shè)定有某愉種他項權(quán)補利的不完層全產(chǎn)權(quán)，古房屋的部后分墻體的淹歸屬等等度都必須明胡確所。搬

獨

忘（箏3援）明確估嗓價對象的碗范圍，如居單純評估亂土地的價喘值，或單富純評估房充屋的價值平，或評估眨一幢房屋蔬中的某個飾部位等等刻，都必須破明確牧。家

晃

搬（淋4巷）明確估銷價目的，忽由于同一瀉房地產(chǎn)出陳于不同的湊估價目的怨，拖其估價結(jié)鬼果往往不約同。所以趴，必須明仍確委托估料價人請求咸估價的目孩的是什么蝕，以區(qū)分聽不同性質(zhì)去的估價柄。遞

什

劍（糞5克）明確估眼價時點，啊某房地產(chǎn)喂的估價結(jié)球果，是表末示該房地馬產(chǎn)在某一害個特定時攤點上的價滿格。因此休，必須明淹確估價時垂點，如果汽不確定估樸價時點，精房地產(chǎn)估置價是沒有殿意義的遍。壟

夕

阻（慶6姨）明確估尋價報告交歸付的日期浸，交付估朋價報告的抽日期一般查由委托估密價方提出溜，也可由尋委托估價負(fù)方和受理繡估價方協(xié)恢商確定，步一般估價乘報告的作視業(yè)日期仿為登7-1赤5辜個工作日抗。練4雕.弟我單位的筒土地開發(fā)扯成本分析幸土地開發(fā)堤成本由征洗地費用、贊動拆遷費剪用、市政喊基義礎(chǔ)跪配套碎設(shè)施后工程飾建設(shè)今費用（包淘括釀項目前期平調(diào)查、比工程地質(zhì)羽勘探、高地形測量量、末設(shè)計費用催、監(jiān)理費日用及審價拋費用等）斑、財務(wù)費槐用緒及縫管理費用聲等搞組成。躁我單位的按土地開發(fā)耳模式棟是容“殺政府推動進＋市場運膨作座”露方式進行奧的，對土容地的開發(fā)境與經(jīng)營是脈以征用農(nóng)判民集體所豈有的土地抱方式為主僚的，因為普發(fā)生了土洲地所有權(quán)株的轉(zhuǎn)移，晴即由農(nóng)民僵集體所有怪轉(zhuǎn)為國家珠所有，必閉然要對原濫所有權(quán)人穿進行補償址。根據(jù)《性土地管理義法》第四壇十七條規(guī)姓定舒：燭“貼征用耕地惡的補償費警用包括土撈地補償費償、安置補稍償費以及厭地上附著捐物和青苗凝的補償漸費歲”辨；何“并征用其他烈土地的土帶地補償費手和安置費姑標(biāo)準(zhǔn)，由享省、自治申區(qū)、直轄粉市參照征腐用的土地躍補償費和帶安置補償蘇費的標(biāo)準(zhǔn)舅規(guī)習(xí)定尼”扶；凝“耕征用城市等郊區(qū)的菜觸地，用地提單位應(yīng)當(dāng)皆按照國家漸有關(guān)規(guī)定期交納新菜膛地開發(fā)基每金饅”讀。從征地城行為的實塑質(zhì)看，它老是國家依已法采取的怖強制性手逼段，其實絡(luò)質(zhì)是對原拉所有人未息來收益的警補償，是揉地租資本旱化的另一犁種表現(xiàn)，襯亦即土地霉取得費。商當(dāng)我公司飯完成了對晨農(nóng)民集體志所有的土激地征地后信，土地便仆成了國有趴土地，在況此基礎(chǔ)上拿對生地進努行八通一劣平的開發(fā)伶建設(shè)，變勺成熟地后猾再出讓，婦使用人要到支付土地攤出讓金。圍土地使用梢權(quán)出讓金廈是土地批開租時一次庫性收取的瘦費用，即艱為土地有攤效年限的避使用價格拜，所以也舊可稱之發(fā)為回“部地煮價沃”慎。出讓金秧包括土地趕開發(fā)投資拉費用和使遇用期內(nèi)的彎金額土地沈使用費。必前者包括瘋征地、動湊遷及為地林塊直接配豆套的基礎(chǔ)散設(shè)施費，義是對開發(fā)忽投資堪的一次性靜補償，后邁者為土地羽資源使用練的費用，諒即唐“躲地卵租誦”蔥，是土地子所有權(quán)在取經(jīng)濟上的桃體現(xiàn)。如景批固租資5爬0牛年，就要專一次性支攻付包括全熟部年限的何使用費。翁由于我公五司承擔(dān)著痰國有土地確的代出讓和工作，因贈此在出讓慢完成后依肝法要向國烈家土地管拖理部門繳修納土地使茫用費后，閘才能取得銷土地使用酸證，才能車依法獲得滾土地經(jīng)營據(jù)權(quán)，這部晴分需要上贏繳的費用綁目前已在悅征地費中斧預(yù)計列。挪5暈.溉土地地塊差價格估價板方法裁土地使用敲權(quán)出讓地刪價有三種唐方式，即壇協(xié)議、招初標(biāo)和拍賣荒，但不管唐用何種方溪法出讓，孕均需要有紫一個出讓蓋底價，弱土地膊出讓金底倦價的計算畏方式要根童據(jù)發(fā)布的懂地價文件烤，確定出遙讓地塊土步地級別、頑有效使用鴿面積、土盜地用途及旋容積率、譯建筑系數(shù)細(xì)等規(guī)劃指覽標(biāo)計算，陜要注意的監(jiān)是待出讓卷地塊的用砍途、容積與率、建筑氏密度等都城是由政府亭來決定的煎。囑城市國有渣土地使用別權(quán)出讓價干格受下列掙因素影響戶：按照因非素與土地線關(guān)系及影完響范圍分掀為一般因聚素、區(qū)域酬因素和個蒜別因素。誕一般因素厲包括行政檔因素，如怠土地制度暮、住房制找度、城市甚規(guī)劃、地爺價政策、曬稅收政策爪等，還有誘人口，社蕩會，國際叨，經(jīng)濟因蹤素等。區(qū)耍域因素應(yīng)護包括土地巨所在地區(qū)昌的自然、謝社會、經(jīng)骨濟條件，莖這些條件困相互作用仇所產(chǎn)生的桿地區(qū)特性按，對本地喬區(qū)內(nèi)的地朝產(chǎn)價格水負(fù)平產(chǎn)生決殿定性的影槍響，這一棗因素還包凝括位置、蠟交通、基貿(mào)礎(chǔ)設(shè)施條怒件、城市碗規(guī)劃限制控等；個別內(nèi)因素應(yīng)包淺括土地的灶面積、寬下度、形狀克、坡度、壽市政設(shè)施暗和使用年哈限等。榆為了合理啊確定各地民塊的價格紀(jì)，根據(jù)房缸地產(chǎn)般估價規(guī)范械及險城鎮(zhèn)土地肺估價規(guī)程響（試行）夜的要求，組可以由以艇下五種當(dāng)剝中的二至式三種方法除來共同取碑定：潑第一是拜成本法犯，池

汽指求取估挖價對象在劫估價時點反的重置價巾格或重建靈價格，扣炸除折舊，槍以估算估偵價對象的暑客觀合理輝價格或價磚值的方法犯。成本法四適用于房灰地產(chǎn)市場女不發(fā)達，棕難以運用桶市場比較汽法的房地屑產(chǎn)估價，近對于既無貨收益又很狡少出現(xiàn)買糧賣的公用該建筑也比臣較適用。鞏土地艷出讓滅價格摟則應(yīng)道根據(jù)土地夢開發(fā)成本渣、杜南土地用途靈、壟土地等級質(zhì)、拳土地效益掃、乳市場情況擠、土地地泛理位置（看臨道路、傭臨水景、水臨街等情填況）、利狹潤及稅金轟等因素菌合理事確定奏。螺第二是主收益法嫂，凈指預(yù)計估錦價對象未慕來各期的田正常凈收風(fēng)益，選用矮適當(dāng)?shù)馁Y測本化率將逮其折算到氧估價時點索上的現(xiàn)值蓋后累加，挑以估算估難價對象的非客觀合理弟價格或價遇值的方法哲。收益法舊適用于評仗估有收益示或潛在收談益的房地佩產(chǎn)。厭第三是好市場比較踏法童，議指將估價液對象與在栽估價時點畢近期交易蛇的類似房態(tài)地產(chǎn)進行立比較，對僵這些類似舒房地產(chǎn)的邀已知價格堅進行交易燭日期、交蹦易情況、船區(qū)域因素撞、個別因價素等的修占正，以估健算估價對碰象的客觀絨合理價格溜或價值的輛方法。市初場比較法愉的理論依根據(jù)是替代睛原理，適違用于類似鬧房地產(chǎn)交陽易實例較制多的場合貴，在房地脹產(chǎn)比較發(fā)森達的情況債下，它是盞一種說服啊力較強，第具有現(xiàn)實浸性，最常礙用的估價減方法。裕第四黎是許假設(shè)開發(fā)獵法騰，謀預(yù)計估價階對象開發(fā)然完成后的場價值，扣娃除預(yù)計的院正常開發(fā)擱成本、稅鑼費和利潤倉等，以此贊估算估價并對象的客立觀合理價謙格或價值逢的方法。斗假設(shè)開發(fā)脾適用于具纖有投資開佛發(fā)或再開代發(fā)潛力的亡房地產(chǎn)的繪估價。運面用此方法品應(yīng)把握待陶開發(fā)房地綠產(chǎn)在投資娘開發(fā)前后盟的狀態(tài)，陽以及投資者開發(fā)后的葵房地產(chǎn)的鋸經(jīng)營方式面。預(yù)測開猴發(fā)完成后據(jù)的房地產(chǎn)拜價值，宜被采用市場哨比較法，石并應(yīng)考慮套類似房地既產(chǎn)價格的肚未來變動擠趨勢。運仿用假設(shè)開榆發(fā)法估價即必須考慮楊資金的時扁間價值。俗在實際操曲作中宜采有用現(xiàn)的方徒法；難以謠采用折現(xiàn)浸的方法時嬌，可采用恭計算利息里的方法。賴這一方法姓較適用于奸土地地塊團的估價，半根據(jù)現(xiàn)時斤的一般建撥筑成本和壇建成后房富地產(chǎn)的售哈價來確定柜地塊的價周格。螺第五是基饑準(zhǔn)地價葛系數(shù)湖修正法，情基準(zhǔn)地價阻和標(biāo)定（美準(zhǔn)）地價侍由市價格記主管部門斗會同市土墻地管理部小門等有關(guān)月部門擬定塑，經(jīng)市人校民政府批乏準(zhǔn)后，定秀期向社會卻公布，乎在政府確將定公布了壤基準(zhǔn)地價非的地區(qū)，烈由估價對柔象所處地腦段的基準(zhǔn)蹄地價調(diào)整巾得出估價穴對象宗地么價格的方呢法。阿運用基準(zhǔn)煌地價修正間法評估宗冤地價格時唯，應(yīng)按當(dāng)忘地對基準(zhǔn)隙地價的有癥關(guān)規(guī)定執(zhí)扣行?；鶞?zhǔn)拍地價是城弦鎮(zhèn)內(nèi)一定垮時期的不麻同土地區(qū)辟域或級別序的不同用船途的土地褲使用權(quán)單攤位面積平租均價格。葡標(biāo)定（準(zhǔn)霧）地價是撥以基準(zhǔn)地柿價為基礎(chǔ)每確定的標(biāo)籌準(zhǔn)宗地在票正常土地采市場和正般常經(jīng)營管豎理條件下輸某一期日般的土地使聰用權(quán)價格稀。膽6云.給課題：成嘴本法進行貢地價測算落成本法是巖指求取估香價對象在落估價時點跌的重置價卻格或重建堂價格，扣獲除折舊，資以估算估別價對象的員客觀合理螺價格或價凍值的方法俯。策由于土地梯在生地開蛛發(fā)成熟地舍時，使用意權(quán)尚未出芹讓，折舊纏也無從談括起，因此受土地的建驢造成本加盤上適當(dāng)?shù)乃?，就雷可以?gòu)成騙地塊的最食低出讓價搭格了。吊對單一的穩(wěn)地塊而言揚，由于所亂花費的成斯本只能歸捐屬于單一桶的對象，頓因此計算各成本很簡炕單，同時邀地塊的出繭讓價格與搏其所直接占耗費的成笑本有著必鼻然的聯(lián)系彩，由于是剪單一所以湯地塊其它聚情況如衣土地用途分、且等級序、地理位惜置等也都戲是事先確濁定的室；擱但如果是莖大面積開竹發(fā)的話，淚某一地塊惠的出讓價柏格則與其奧所直接耗延費成本沒爸有必然的串聯(lián)系，售皂價高的可瞇能成本很嗽低，反之園亦然，因候為地塊的渾出讓價格源還與朱土地用途遷、種土地等級限、墨土地效益謙、關(guān)市場情況興、土地地付理位置、喉交通情況轟、周圍的使綠化環(huán)境般等等因素艘有著密切鏟的關(guān)系；類因此這時盆候如果為蛛了確定地羅塊出讓價挎格而去計塔算每一塊倚地塊的成瘋本就沒有狼多大的意營義了。但夢是如果從知財務(wù)角度請上為了核王算成本，街去計算每翠一塊地塊良