商業(yè)住宅、金融、托幼建設(shè)項目可行性報告

**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目可行性研究報告PAGE76歸檔資料，核準通過。未經(jīng)允許，請勿外傳！歸檔資料，核準通過。未經(jīng)允許，請勿外傳！目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、承建企業(yè)情況 2三、報告的主要內(nèi)容 3四、技術(shù)經(jīng)濟指標 4五、報告編制依據(jù) 5第二章項目建設(shè)背景及必要性 6一、項目建設(shè)背景 6二、項目建設(shè)必要性 8第三章市場分析 10一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析 10二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測 11三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 17四、本項目市場分析 19第四章場址的建設(shè)條件 23一、地理位置與用地范圍 23二、場址現(xiàn)狀 23三、場址條件 23第五章規(guī)劃建設(shè)方案 26一、基本原則 26二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 26三、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 27四、規(guī)劃用地范圍及指標 27五、建筑設(shè)計方案 28六、公用工程方案 33第六章環(huán)境保護和消防 39一、環(huán)境保護 39二、消防 39第七章建筑節(jié)能與節(jié)水 40第八章建設(shè)單位組織機構(gòu)及定員 41一、建設(shè)單位組織機構(gòu) 41二、勞動定員及人員招聘 41三、組織結(jié)構(gòu)圖 42第九章建設(shè)實施進度 43一、項目實施進度安排 43二、項目進度橫道圖 43第十章項目招標組織 44一、項目設(shè)計招標 44二、其他招標事項 44第十一章投資估算和資金籌措 45一、投資估算 45二、投資估算說明 47三、資金投入計劃 49四、資金籌措 50第十二章經(jīng)濟效益分析 51一、分析測算說明 51二、財務(wù)測算 52三、財務(wù)分析 53第十三章結(jié)論與建議 55一、結(jié)論 55二、問題及建議 55

附表：附表1：投資計劃和資金籌措表附表2：收入、稅金及附加估算表附表3：總成本費用估算表附表4：折舊費用估算表附表5：無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表附表6：損益表附表7：現(xiàn)金流量表附表8：資金來源與運用表附表9：資產(chǎn)負債表附圖：附圖1：項目位置示意圖附圖2：項目總平面圖附圖3：住宅標準層附件：附件1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附件2：規(guī)劃意見書PAGE第一章總論一、項目概況（一）項目名稱**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目（二）開發(fā)企業(yè)北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目位置及總占地本項目位于北京市豐臺區(qū)**西路26號。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。項目規(guī)劃總用地面積79218平方米，其中代征道路用地12734平方米，代征綠化用地面積6000平方米，總建設(shè)用地面積為60484平方米，其中住宅用地面積為41000平方米、商業(yè)金融用地面積為16484平方米（四）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項目建設(shè)內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米,地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為托兒所建筑面積為2400平方米本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。（五）項目進度本項目擬于2007年08月開始進行項目的前期準備、勘探設(shè)計和工程招標等工作，擬于2007年12月開始正式進行工程建設(shè)，于2009年10月之前完成全部的工程建設(shè)，共26個月。住宅樓擬由2008年04月開始銷售，商業(yè)金融用房擬于2009年11月開始出租。（六）總投資估算及資金籌措本項目總投資估算為152225.1萬元,其中工程費66525.7萬元，工程建設(shè)其他費用81328.4萬元（其中土地取得費75005.0萬元），不可預(yù)見費4370.9萬元。其中78753.2萬元擬由北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決，占項目總投資的51.73%，住宅銷售回款73471.9萬元用于本項目建設(shè)，占項目總投資的48.27%。二、承建企業(yè)情況（一）基本情況項目單位：北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀區(qū)知春路76號翠宮飯店寫字樓十二層C-1注冊資本：人民幣3000萬元單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定禁止的，不得經(jīng)營。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)過北京市工商局行政管理局注冊，于2004年05月成立的綜合性開發(fā)企業(yè)。該公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬全資子公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。（二）人員情況北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)擁有職工28名，本科以上學(xué)歷15人，占現(xiàn)有人數(shù)的54%；中級以上職稱12人，占現(xiàn)有人數(shù)的43%。（三）項目負責(zé)人介紹楊兆林，男，1970年11月；漢族，中共黨員；1992年7月畢業(yè)于河北省煤炭建筑工程學(xué)院建筑學(xué)專業(yè)（大學(xué)本科）。1992年8月-1997年12月：北京煉焦化學(xué)廠設(shè)計所、林產(chǎn)工業(yè)設(shè)計研究院設(shè)計部（建筑設(shè)計師）；1997年12月-2001年1月：北京嘉奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香港嘉里集團（寫字樓項目副總指揮）；2001年1月-2001年9月：中實集團中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（前期開發(fā)部經(jīng)理）；2001年9月-2002年9月：北京太合日盛房地產(chǎn)公司（規(guī)劃部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、“時代莊園”項目總指揮）；2002年9月-2003年1月：北京新恒基房地產(chǎn)集團（北營房項目總經(jīng)理）；2003年1月-2006年8月：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（市場開發(fā)總監(jiān)、“CBD”東都項目總策劃）；2006年8月-2007年1月：北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（資源開發(fā)部副經(jīng)理）；2007年1月至今：北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（總經(jīng)理）。楊兆林從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，主要負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的管理工作，曾主持過北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京國賓花園和時代莊園等多個項目的規(guī)劃設(shè)計、項目策劃、工程管理和市場營銷等工作。主持過CBD東都的開發(fā)，包括項目前期準備、產(chǎn)品規(guī)劃定位、合作及招商談判、項目策劃、市場營銷推廣等多個環(huán)節(jié)的工作。2005年榮獲萬房網(wǎng)北京十大精英操盤手的稱號。三、報告的主要內(nèi)容本報告研究的主要內(nèi)容有：項目建設(shè)的背景和必要性、市場需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估算、財務(wù)分析及資金籌措等。四、技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位指標備注1總用地面積平方米79218.0建設(shè)用地面積平方米60484.0代征道路用地面積平方米12734.0代征綠化用地面積平方米6000.02建設(shè)用地面積平方米60484.0道路用地面積平方米7459.2綠化用地面積平方米19460.02總建筑面積平方米210117.02.1地上建筑面積平方米154400.0住宅用房地上建筑面積平方米102500.0含底商建筑面積6640平方米商業(yè)用房地上建筑面積平方米49500.0托兒所地上建筑面積平方米2400.02.2地下建筑面積平方米55717.0住宅用房地下建筑面積平方米27574.0商業(yè)用房地下建筑面積平方米28143.03容積率住宅用地容積率2.5商業(yè)用房容積率3.0托兒所容積率0.84綠化率%32.175住宅戶數(shù)戶1115.06機動車停車泊位數(shù)位1593.0住宅用房位1115.0其中地上停車位446位,地下停車位669位商業(yè)用房位478.0其中地上停車位153位,地下停車位325位7層數(shù)住宅用房層數(shù)層13-18商業(yè)用房層數(shù)層5-148建設(shè)周期月26.09項目總投資萬元152225.1工程費萬元66525.7工程建設(shè)其他費萬元81328.4其中土地取得費75005.0萬元不可預(yù)見費萬元4370.910每平方米建筑面積工程投資住宅用房元/平方米2640.8商業(yè)用房元/平方米3542.511項目總投資萬元152225.1自有資金萬元78753.2銷售回款萬元73471.912銷售費率%413營業(yè)稅率%514城市維護建設(shè)稅%715教育費附加%316所得稅率%2517盈余公積金公益金%1518稅后年均利潤11571.720財務(wù)基準收益率%1221全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3603.522全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%13.023投資回收期年7.84五、報告編制依據(jù)1．北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出[合]字（2007）第0006號；2．北京市規(guī)劃委員會“規(guī)劃意見書”（2006規(guī)意選字0171號）；3.北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目用地企業(yè)搬遷補償協(xié)議；4．項目法人單位提供的其它相關(guān)資料。PAGE第二章項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場潛力逐步釋放，對房地產(chǎn)投資需求日益增長，北京市房地產(chǎn)市場交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長、房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。本項目位于北京市豐臺區(qū)**西路，由北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。項目用地原為北京市北旅汽車制造有限公司的國有劃撥工業(yè)用地。2006年10月經(jīng)北京市土地整理儲備中心整理上市，進入土地二級開發(fā)市場。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過招投標中標，獲得本項目的獨立投資、建設(shè)和經(jīng)營使用權(quán)。北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔(dān)地鐵沿線的資源開發(fā)、共享和綜合利用。本項目位于北京南城三、四環(huán)之間，中軸路西側(cè)。項目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬客隆超市和蘇寧電器商店；在項目所在地周邊還有遠洋自然、西馬金潤家園、星河城等2005年以后開發(fā)的多個住宅小區(qū)。同時即將建設(shè)的地鐵十一號線和地鐵十號線將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。從本項目所在地15分鐘即可到達木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項目距天安門10公里左右、距北京西站和首都機場約10公里和45公里，與陶然亭公園和天壇公園均在5公里范圍內(nèi)。項目位置圖依據(jù)咨詢方案和初步調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施主要依托馬家堡東路及石榴莊路項目用地現(xiàn)狀2006年12月，根據(jù)北京市國土資源局《中標通知書》要求，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（后變更為北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與北京市國土資源局、北京北旅汽車制造有限公司分別簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京地出【合】字（2007）第0006號）和《北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目用地企業(yè)搬遷補償協(xié)議》，此后即著手進行本項目的建設(shè)開發(fā)工作。二、項目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進程城市是國家政治、經(jīng)濟、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟建設(shè)相互協(xié)調(diào)。北京是我國政治、文化的樞紐，更應(yīng)當注意保護生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)。本項目所在的北京南部地區(qū)，是目前北京市城市建設(shè)和政策導(dǎo)向的重點開發(fā)區(qū)域，隨著本項目和周邊規(guī)模社區(qū)的陸續(xù)建成，將進一步加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。另一方面，中國的基本國情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對土地的需求量也越來越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。本項目根據(jù)政府規(guī)劃部門要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。所以本項目的建設(shè)對于完善環(huán)境、集約利用土地，使得項目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項目提供了有利的競爭條件推動目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房，從小住房升級到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進程的加快和中國經(jīng)濟多年積累的成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。從上世紀末開始，北京市居民消費水平持續(xù)增長，住宅商品房銷售速度也一直保持增長趨勢，房地產(chǎn)市場越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房價等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。交通配套是購房者最為關(guān)注的因素之一。本項目所在地西距地鐵馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境，必將成為吸引消費者的有利條件。居住環(huán)境也是購房者考慮的重要因素。隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復(fù)興和擴張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，到2005年末，豐臺區(qū)常住人口156.8萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達30萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破800萬平方米，還吸引了大量外來流動人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場認知度正在逐步提升。旺盛的消費需求。本項目周邊1公里范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，購物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力，這也成為吸引消費者的有利條件之一。

第三章市場分析一、全國房地產(chǎn)市場狀況分析從2006年初到2007年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢如圖3-1所示。2007年3月份，“國房景氣指數(shù)”為101.22，比2月份下降0.56點，同比下降0.24點。圖3-1 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101.47，比2月份上升0.03點，同比下降0.16點。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3544億元，同比增長26.9%。完成商品住宅投資2462億元，增長30.4%。其中，經(jīng)濟適用住房投資88億元，增長41.6%。資金來源分類指數(shù)為99.92，比2月份下降0.28點，同比下降3.58點。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7125億元，同比增長26.3%。其中，國內(nèi)貸款1761億元，增長20.9%；企業(yè)自籌資金2495億元，增長23.2%；利用外資131億元，增長1.54倍。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為91.42，比2月份下降1.67點，同比下降12.61點。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積5306萬平方米，同比增長0.4%。房屋施工面積分類指數(shù)為104.08，比2月份上升0.58點，同比下降1.30點。一季度，房屋施工面積12.44億平方米，同比增長20.7%。其中，住宅施工面積9.63億平方米，增長21.4%；辦公樓施工面積5196萬平方米，增長16.3%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1.42億平方米，增長11.9%。商品房空置面積分類指數(shù)為103.54，比2月份下降1.11點，同比上升9.73點。截止到3月底，全國商品房空置面積為12617萬平方米，同比增長2.7%。其中，空置商品住宅6900萬平方米，下降1.2%。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測（一）土地供應(yīng)計劃2007年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地供應(yīng)計劃指標城八區(qū)適當向朝陽、海淀、豐臺傾斜，遠郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。基礎(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運、鐵路、公路等重大建設(shè)項目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程”、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目。工礦倉儲用地，除了確?，F(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟類項目用地，嚴禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項目?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運、中央及駐京部隊、市屬重點項目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于90平方米的住房面積不得少于70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場、滑雪場用地。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展狀況2006年國家陸續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、“限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。2006年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積10483.5萬平方米，比05年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房）2607.6萬平方米，其中商品住宅2205萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房）2159億元，其中商品住宅1626.3億元。商品房空置面積1039.7萬平方米，比2005年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空置494.1萬平方米，減少305.6萬平方米。北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。2001年至2006年累計完成投資額7693.9億元；2006年房屋施工面積達到14069.2萬平方米，比2001年增長1.7倍；2001年至2006年房屋竣工面積累計21972.6萬平方米，六年間平均每年竣工房屋3662.1萬平方米。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。2001年至2006年北京市處于營業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)逐年增加，2001年僅為1005家，到2006年，已達到了2958家。2007年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。2007年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比2006年第四季度提升5.7點。盈利景氣指數(shù)達到115.9，比上年四季度提升18.6點，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運行的態(tài)勢。（三）居民消費水平狀況隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費水平得到了較大的提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2006年，全國居民消費價格比2005年上漲1.5%，其中用于居住的消費增長為4.7%,位居首位。（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測過去的2006年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與2005年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表3-1所示。表3-1 房地產(chǎn)價格指數(shù)

指

標2006年2005年房屋銷售價格指數(shù)108.8106.9商品房108.6106.6其中：住宅109.6107.1

其中：普通住宅111.2108.2

高檔住宅106.5106.3二手房109.8109.4其中：住宅109.8109.7房屋租賃價格指數(shù)102.9102.4

其中：住宅104.4103.1土地交易價格指數(shù)105.2103.82007年，在國家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟實現(xiàn)了平穩(wěn)開局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個：一是拆遷帶來的被動需求。二是投資性需求日益膨脹，國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而食品、醫(yī)療、教育等費用大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革，無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據(jù)麥肯錫2005年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。三是人民幣升值是支持國際資金青睞我國房地產(chǎn)市場的另一個主要因素。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。另一方面，在北京還有很多獨特的消費群體，使得對北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。第一，北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國的政治中心，中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性社團群組織以及其內(nèi)部職能機構(gòu)都在北京，再加上北京市級的同類機構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費力也比較強。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構(gòu)。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。不僅如此，許多省級政府的廳局機構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機構(gòu)。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習(xí)慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從IT精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費力是極強的。第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。北京的高校多、研究機構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費水平都很高。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。以上都對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢“**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務(wù)附加值，積極有效地進行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。本項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項目地上總建筑面積約16萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項目配套需要來確定。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：建設(shè)中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫?zāi)铣?。通過這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟核心，CBD地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。通過沿線周邊的地產(chǎn)開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實現(xiàn)。本項目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。除此以外，項目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項目周邊。四、本項目市場分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認可度。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價值流動提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強。截至2005年底，豐臺區(qū)常住人口達到156.8萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供30萬常住人口，消費潛力驚人。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項目約30個，圍繞在本項目周圍已形成800萬平米住宅總量。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復(fù)興和擴張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。（二）土地供應(yīng)在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。本項目通過招投標中標已取得土地使用權(quán)，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。（三）生活配套設(shè)施情況項目周邊1公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，項目隔馬家堡東路東側(cè)為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。（四）周邊住宅類樓盤分析通過對本地塊周邊典型樓盤進行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點是：價格上揚迅速，銷售周期較短。2004年至2006年10月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了20%。具體情況如下：2004年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期）、晨新園、康緣居等10多個樓盤，主要價位集中在4500元以下。2005年隨著北京市城市開發(fā)的重點開始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房價整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當時開盤的遠洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2期）等樓盤售價集中在5500元/平米至6500元/平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了7000元/平米的售價。2006年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。2006年年初開盤的遠洋自然2期、瑞麗江畔尾盤、星河城3期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達到了8000元/平米的左右。其中星河城3期的售價更是突破了9000元/平米。遠洋自然、西馬·金潤家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵4號線、規(guī)劃中的地鐵11號線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實施，帶動了整個區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。另外一方面，本項目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點項目，成為本項目主要的亮點之一。（五）商業(yè)類樓盤分析2006年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴張，2006年第四季度空置率同比下降0.5個百分點。2007年全年預(yù)計將超過100萬平米。仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時一些原本2006年10月份完工的項目將會延遲到次年3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴張自己的業(yè)務(wù)。2007年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍?！庇捎谝恍懽謽琼椖垦舆t了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入WTO后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為2006年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對本樓盤需求群體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強。（六）風(fēng)險分析成本風(fēng)險：由于土地成本已超過項目綜合成本的40%以上，所以本項目必須嚴格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價相關(guān)聯(lián)、銷售費用又與市場實現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項目成敗的重要因素。價格風(fēng)險：本項目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟適用房及多個中檔項目，還有近十萬平方米的商業(yè)面積，所以各個方面的競爭都非常激烈，價格競爭首當其沖，雖然產(chǎn)品差異使價格高低可以有所不同，但房價始終還是購房人最注重的事情。目前市場最大的風(fēng)險依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球18個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限；而且政府對房地產(chǎn)市場進行嚴厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴重影響到實際產(chǎn)出或者金融安全。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢上看，政策調(diào)控風(fēng)險對本項目影響不大。

第四章場址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)**西路26號。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。二、場址現(xiàn)狀項目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平”，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖），南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約250棵，多數(shù)胸徑在30公分以下。三、場址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。地勢略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標高29～33m，地形坡降小于1/1000，屬沖積平原的地貌類型。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級階地上。2．氣候條件本項目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。據(jù)北京市氣象局近30年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為-9.4℃，年極端最低溫度為-27.4℃；年平均最高溫度為30.8℃，年極端最高溫度為40.6℃。北京地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、夏季主導(dǎo)風(fēng)向為南風(fēng)。年最大風(fēng)速約22米/秒，七月份最大風(fēng)速約（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為8度。（三）地質(zhì)水文情況本項目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在75m～150m之間。第四系堆積物互相交錯，連續(xù)性差，無明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度20～30m。（四）交通條件本項目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約1公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號線馬家堡西路站500米；北側(cè)距南三環(huán)約1.5公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號線馬家堡東路站，而地鐵十一號線項目所在地距首都機場約45公里、北京西站10公里、天安門10公里、陶然亭公園和天壇公園5公里。（五）市政設(shè)施條件1．供水項目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600管線及石榴莊路DN300管線作為場址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為0.18MPa；根據(jù)相關(guān)文件，本項目規(guī)劃日用水量300噸/日。2．雨水項目所在地北側(cè)馬草河，雨水可通過市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。3．污水項目所在地北側(cè)的石榴莊路鋪設(shè)有DN800的污水管線，可將本項目產(chǎn)生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門污水處理廠。小紅門污水處理廠處理能力為60萬噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項目新增污水排放量要求。4．供電項目所在地外電源引自李窯110KV變電站，采用雙回YJY-3×300型電纜供電；10KV電纜從李窯變電站引出，沿**西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項目場址周圍。5．供氣本項目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設(shè)有DN500的中壓天然氣管線和DN200~DN300的低壓天然氣管線。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿足項目用燃氣需求。6．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計算機網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項目通訊和電信需求。PAGE第五章規(guī)劃建設(shè)方案一、基本原則1．以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。２．符合項目定位。3．充分考慮將來物業(yè)管理的便利性。4．方便項目營銷。二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1．國家標準《智能建筑設(shè)計標準》GB/T50314-2006。2．國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93。3．國家標準《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005。4．國家標準《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-95。5．國家標準《低壓配電設(shè)計規(guī)范》GB50054-95。6．國家標準《建筑照明設(shè)計標準》GB50034-2004。7．國家標準《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95。8．國家標準《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006。9．國家標準《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019-2003。10．國家標準《建筑中水設(shè)計規(guī)范》GB50336-2002。11．國家標準《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005。12．行業(yè)標準《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-98。13．北京市地方標準《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ11-602-2006。14．北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DBJ01-621-2005。15．《北京市新建設(shè)改建居住公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標》。16．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書附件（選址），2006年規(guī)意選字0171號。17．國家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范及北京市有關(guān)規(guī)定。三、規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強本住宅小區(qū)的個性及特色塑造，加強居住小區(qū)的識別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標式的商業(yè)建筑。3．結(jié)合規(guī)劃用地的特點，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點，為住戶以及周邊地區(qū)營造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。4．規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計三者完美結(jié)合，將建筑融入自然流暢的景觀之中，對特定區(qū)域（廣場、花園、綠地等）采用普通的、相似的鋪裝作背景，將隱藏的托兒所融入整體的景觀中，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的朝向、通風(fēng)采光和開闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境滲透到住戶的家中，創(chuàng)造有品味的建筑，使其具有良好的賣相。5．充分考慮小區(qū)的定位、客戶群的居住及生活習(xí)慣，強調(diào)戶型的通好性，戶型設(shè)計的緊湊、實用，提高戶型的實用率及靈活性，以適應(yīng)市場的要求；同時將小區(qū)定位在有品味的、精致的、中檔生活型的住宅區(qū)。四、規(guī)劃用地范圍及指標本項目東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。規(guī)劃總用地面積為79218平方米，總建設(shè)用地面積為60484平方米，其中：居住用地41000平方米，商業(yè)金融用地序號項目單位指標1總用地面積平方米792182總建設(shè)用地面積平方米60484居住用地平方米41000商業(yè)金融用地平方米16484教育科研（托幼）用地平方米30003代征公共用地面積18734代征道路用地平方米12734綠化用地平方米60004容積率≤商業(yè)金融≤3.0住宅≤2.5托幼≤0.85建筑控制規(guī)模商業(yè)金融平方米≤49500住宅平方米≤102500托幼平方米≤24006建筑控制高度商業(yè)金融米≤60住宅米≤60托幼米≤127綠地率≥30%8停車泊位商業(yè)金融平方米機動車≧65輛／萬平方米，自行車≧200輛／萬平方米住宅平方米機動車≧1輛／戶，自行車≧2輛／戶；五、建筑設(shè)計方案（一）總平面布局及交通流線本項目總平面布置在設(shè)計上滿足總體規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求，力求功能分區(qū)明確合理、交通便利互不干擾，協(xié)調(diào)好不同分區(qū)、不同時間段、不同性質(zhì)的人、車流之間的關(guān)系，營造一個功能完備、設(shè)施齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、具有可識別性的南部時尚生活區(qū)。在區(qū)域布置時因地制宜利用地形特點、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì)建筑的環(huán)境空間，以分別適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營、生活居住、商務(wù)辦公、人員集散等行為要求。交通組織實行嚴格的人車分流，在小區(qū)的邊緣設(shè)置地上停車以及地下車庫的出入口，汽車不進入到小區(qū)內(nèi)部地上區(qū)域。高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車場連接，方便住戶到達停車場，盡可能減少車流和人流的交叉。同時，利用環(huán)境暗示的方法多重限速，將車流對社區(qū)系統(tǒng)的穿越干擾減少，以此來保證整個步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性，體現(xiàn)“以人為本”的精神。詳見總平面布置圖。根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》，該項目建筑主體北側(cè)退用地紅線10米，東側(cè)退用地紅線10米，按規(guī)劃要求，在代征綠地及托幼用地西側(cè)設(shè)一條12米寬的規(guī)劃路，以便與南側(cè)規(guī)劃路連通。住宅部分在石榴莊路上開設(shè)兩個機動車出入口，其中一個為消防應(yīng)急車道入口。小區(qū)地下汽車庫入口位于南側(cè)住宅樓的東南側(cè)，地下汽車庫出口位于南側(cè)住宅樓西北側(cè)，兩出入口均設(shè)于住宅區(qū)外圍，有效實現(xiàn)人車分流。北側(cè)住宅沿街設(shè)兩層底商，出入口均設(shè)于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開。商業(yè)部分在石榴莊路上開設(shè)一機動車入口，在馬家堡東路設(shè)一機動車出口，即可滿足平時去地下車庫車行要求，又可滿足消防應(yīng)急車道要求。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上1～5層為商業(yè)，8～14層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車及設(shè)備用房。規(guī)劃未來與城市地鐵實現(xiàn)無縫連接。地上均設(shè)置環(huán)形消防車道，滿足消防要求。（二）綠化、道路與景觀設(shè)計綠化設(shè)計注重環(huán)境，采用綠地上擺建筑的手法。綠地上開辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點、線、綠化網(wǎng)絡(luò)。

環(huán)境小品的設(shè)計注重文化的內(nèi)涵以及與小區(qū)整體風(fēng)格的統(tǒng)一；結(jié)合穿越小區(qū)中的街道，讓公眾能欣賞到小區(qū)的建筑和環(huán)境的文化氛圍，并能置身其中，由于該項目場地內(nèi)兩地塊之間有城市綠地，因此該小區(qū)的綠化景觀設(shè)計力求做到形散而神不散，地塊間有主線貫通。每個地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但又通過帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設(shè)計將它們統(tǒng)一，并在最大的地塊城市綠地上形成高潮點，向西綿延到住宅狹長的花園中，向東南則迭落至商業(yè)的后庭院內(nèi)的下沉廣場中，向南則與幼兒園相連接，形成景觀上的統(tǒng)一。小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計注重對景觀的處理，力求達到移步換景，同時又要考慮方便住戶。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為7米，雙幅路面，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為4米，第三級為宅間小路，分別進入各住宅，路面寬為2米。住宅部分地上布置停車場，地下設(shè)地下車庫；商業(yè)部分以地下停車為主，住宅與商業(yè)部分的兩層地下停車場有機的連接在一起。（三）建筑技術(shù)經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃要求，本項目初步建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表。建筑技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項目單位指標備注總建筑面積平方米210117地上建筑面積平方米154400住宅用房地上建筑面積平方米102500含底商建筑面積6640平方米商業(yè)用房地上建筑面積平方米49500托兒所地上建筑面積平方米24003層，11.9米地下建筑面積平方米55717住宅用房地下建筑面積平方米27574商業(yè)用房地下建筑面積平方米28143容積率住宅用地容積率2.5商業(yè)用房容積率3托兒所容積率0.8綠化率%32.2住宅戶數(shù)戶1115道路平方米7459機動車停車泊位數(shù)位1593住宅用房位1115其中地上停車位446位,地下停車位669位商業(yè)用房位478其中地上停車位153位,地下停車位325位層數(shù)住宅用房層數(shù)層13-1843～59.55米；商業(yè)用房層數(shù)層5-145～14層，27.5～60米。（四）建筑平面立面設(shè)計該項目分為住宅樓、幼兒園及商業(yè)金融樓，其中住宅地上部分分為北側(cè)六棟塔樓及底商，南側(cè)七棟南北向板樓，住宅部分地下室連成一個整體。北側(cè)布置有6棟13～18層的住宅樓，一、二層主要功能為住宅配套底商及住宅入口，住宅部分結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，底商采用框架結(jié)構(gòu)；三～十八層為住宅，每個單元4至6戶，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。南側(cè)住宅樓結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)為13～18層，共有7棟，每個單元4至6戶，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。戶型設(shè)計以中小戶型為主，力求緊湊、實用，合理組織戶內(nèi)流線，合理分區(qū)，通過設(shè)置集中管道井、綜合布線、設(shè)多層窗及在樓板埋設(shè)冷熱水管等技術(shù)手段，實現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，擬做恒溫恒濕節(jié)能住宅，采用的主要技術(shù)為：⑴天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)，⑵置換新風(fēng)系統(tǒng)，⑶外遮陽系統(tǒng)。住宅共計1115戶，戶型配比詳見下表：戶型XSSMLXLXS1XS2S1S2M1M2M3M4套內(nèi)使用面積31.8836.8744.6251.6761.971.7769.2566.9971.3386.92套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積）35.5242.449.9659.6669.3679.9280.0278.0983.37100.29套型建筑面積（包括公共區(qū)域建筑面積）39.9447.6856.1867.0977.9989.8789.9887.8193.75112.78戶型數(shù)量55601106050042038210112115170508210112戶型配比4.93%5.38%9.87%5.38%4.48%0.00%37.67%3.41%18.83%10.04%10.31%15.25%45.56%18.83%10.04%需求戶型配比10.00%15.00%45.00%20.00%10.00%大小戶型配比71.12%28.88%總戶數(shù)1115總百分比100.00%商業(yè)樓主要功能為大型集中商業(yè)及辦公。商業(yè)賣場從地下一層至五層設(shè)四部自動扶梯、兩部客梯、八部疏散樓梯，可滿足疏散要求。商業(yè)樓通過層層退臺的方式營造出多處商業(yè)室外空間。商業(yè)地下一層為商業(yè)，通過多部自動扶梯和樓梯與地下商業(yè)相連通。在立面設(shè)計中，應(yīng)用可呼吸式的外墻構(gòu)造節(jié)能而且環(huán)保。沿街角設(shè)置的商業(yè)建筑，體量龐大，為了減小對街區(qū)的壓抑感，將高起角樓分設(shè)兩頭，相映成趣，以各自夸張的造型形成和諧的對比，給街角帶來開闊的視野。五層裙房以流線形的體量、轉(zhuǎn)折、彎曲，營造舒緩、柔和的沿街景觀。層層出挑變化的體量帶來空間上的豐富變化。面向內(nèi)庭院的層層迭落可有效地減弱建筑體量對內(nèi)院的壓迫感。在商業(yè)建筑的表皮處理上，方案以彩色玻璃鋁板、金屬編織了一種夢幻、時尚的肌理效果，營造強烈的商業(yè)氛圍和十足的現(xiàn)代感。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計1．自然條件風(fēng)雪荷載參數(shù)基本風(fēng)壓地面粗糙度基本雪壓w0=0.50kN/m2c類s0=0.40kN/m22．基礎(chǔ)形式本工程基礎(chǔ)形式采用板式筏基，按變形控制的原則進行本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計，特別應(yīng)注意的是本項目住宅部分地下室是一個大底盤。3．結(jié)構(gòu)選型⑴住宅樓標準層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，北側(cè)住宅首、二層底商采用框架結(jié)構(gòu)。地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。地上平面超長部分均設(shè)變形縫。⑵幼兒園采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用8.48m×8.48m標準柱網(wǎng)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。4．抗震設(shè)計本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防類別為丙類。（六）無障礙設(shè)計標準執(zhí)行《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》“JGJ50-2001”本項目住宅樓和商業(yè)部分主要出入口均設(shè)寬1.5米坡度1：12的殘疾人坡道，首層設(shè)置殘疾人專用廁位，豎向交通由無障礙電梯解決，走廊凈寬1.5米，門開啟凈寬不小于0.8米（七）裝飾裝修住宅樓內(nèi)部均采用涂料墻面，門廳采用大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面，大門采用感應(yīng)卡智能電子門，各戶采用防盜門，鋁合金窗。商業(yè)金融樓內(nèi)部均采用涂料墻面，大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關(guān)的管線的出入戶條件。2．給水系統(tǒng)本工程生活給水最大日用水量為1423m3/日，其中住宅用水為685m3/日，商業(yè)用水為238m3/日，其余住宅部分按住宅用水考慮單獨計量。住宅部分每層依據(jù)戶型情況設(shè)置若干水表井。內(nèi)設(shè)分戶水表；底層車庫、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨計量，3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶內(nèi)燃氣或電熱水器供應(yīng)，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺盆下設(shè)小型電熱水器供應(yīng)洗手盆用熱水，飲用水采用分層設(shè)置電熱水器供應(yīng)開水。4．中水處理及供應(yīng)依照規(guī)范要求及北京市相關(guān)規(guī)定設(shè)置中水回收及回用系統(tǒng)，并依據(jù)水量平衡關(guān)系確定中水回收及供應(yīng)范圍。初步測算中水可回收水量為349m3/日，回用水量為314m3/日。管路設(shè)置同給水系統(tǒng)。中水處理站5．排水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)依建筑功能采用內(nèi)排水方式設(shè)置，然后接入市政雨水管線。污水最大日排水量為1138m6．消防給水系統(tǒng)住宅及配套公建統(tǒng)一設(shè)置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，商業(yè)部分設(shè)自動噴淋系統(tǒng)，地下室設(shè)集中消防給水泵房及消防水池。系統(tǒng)設(shè)置依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)置。（1）消火栓系統(tǒng)本項目建筑群屬于二類民用建筑，耐火等級不低于二級，室外消火栓用水量一次滅火用水量為20升/秒。室內(nèi)消防用水量25升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間2.0小時；消防水泵參數(shù)30升/秒，95米，1用1備；設(shè)消防穩(wěn)壓裝置1套。（2）自動噴水滅火系統(tǒng)一次火災(zāi)消防用水量（建筑物室內(nèi)）為：消防用水量28L/s，火災(zāi)延續(xù)時間按1.0小時。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池425立方米。消防水泵參數(shù)：28L/s，H=50m，1用1備，配套供應(yīng)。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18立方米。設(shè)消防穩(wěn)壓裝置1套。（二）暖通工程1．范圍本項目包括地下各層及地上各單體建筑的采暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置，防煙樓梯間及其前室、消防電梯合用前室、商業(yè)部分的防排煙系統(tǒng)等。2、室外計算參數(shù)：(1)夏季：空調(diào)計算干球溫度：33.2°空調(diào)計算濕球溫度：26.4(2)冬季：空調(diào)計算干球溫度：-12空調(diào)計算相對濕度：45%采暖計算干球溫度：-93．室內(nèi)設(shè)計參數(shù)溫度：20℃（冬季）～26濕度：40%（冬季）～60%（夏季）新風(fēng)：30m3/人·小時～60m4．各建筑物暖通初步方案本項目住宅設(shè)計為恒溫恒濕低能耗舒適性建筑?？照{(diào)系統(tǒng)采用天然氣直燃機組供應(yīng)。住宅及商業(yè)共用一處動力換熱站，設(shè)于商業(yè)地下二層，面積約800m住宅風(fēng)機房設(shè)于各住宅樓屋頂，商業(yè)風(fēng)機房設(shè)于商業(yè)樓各層；住宅部分末端設(shè)備方案采用天棚輻射采暖制冷加置換式新風(fēng)系統(tǒng)。商業(yè)為一般公共建筑.空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備方案為組合式空調(diào)機組和新風(fēng)加風(fēng)機盤管系統(tǒng)。5．通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)地下車庫、設(shè)備機房、變配電室、衛(wèi)生間、廚房等均設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)；地下車庫設(shè)置了機械送排（兼排煙）風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。平時低速運行，火災(zāi)時高速排煙運行。衛(wèi)生間設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)，每間衛(wèi)生間設(shè)吊頂排風(fēng)扇排至排風(fēng)豎井。排風(fēng)量10次/h。排風(fēng)道采用具有防回流功能風(fēng)道，加防火閥。防排煙系統(tǒng)的設(shè)置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的要求設(shè)置。本項目暖通系統(tǒng)采用集散型直接數(shù)字式自動控制系統(tǒng)，包括空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)的控制。（三）電氣工程1．范圍電氣工程范圍包括：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)等。2．供電系統(tǒng)本項目為Ⅰ類高層民用建筑。本工程用電負荷按其性質(zhì)可分為：一級負荷：消防系統(tǒng)（包括消防值班室內(nèi)消防控制設(shè)備、消防電梯、防火卷簾門、防排煙風(fēng)機）；安防控制系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊系統(tǒng)；通信設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)機房；應(yīng)急及疏散照明；重要設(shè)備機房內(nèi)照明、障礙標志燈等。二級負荷：客梯電力等。三級負荷：上述一、二級之外的其他負荷。本項目供電工程由市政高壓電網(wǎng)引來兩路10kV高壓電源，10kV變配電所設(shè)在地下設(shè)備機房。兩路高壓電源同時工作，互為備用?？紤]供電半徑,負荷密度,使用性質(zhì)及地方相關(guān)要求,共設(shè)二個自管變電室及二個小區(qū)配電室,二個自管分別供商業(yè)金融及住宅商業(yè)幼兒園,二個小區(qū)配電室設(shè)于住宅中心。本工程總用電負荷指標按：住宅50W/m2;商業(yè)100W/m2估算，初步選用5臺環(huán)氧澆注干式變壓器，變壓器的負載率70%。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設(shè)二臺2000KVA，二臺1250KVA住宅底商設(shè)二臺1000KVA住宅部分擬設(shè)一臺1000KVA，二臺630KVA（最終由供電局確定）3．配電設(shè)計本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線制TN-S系統(tǒng)。低壓配出線采用放射式與干線式相結(jié)合的方式，對于大容量設(shè)備及一級負荷將由各變電所內(nèi)低壓配電柜直接放射配電至其配電箱。一級負荷將采用雙電源供電，并在其末端（設(shè)備機房內(nèi)或本層電氣豎井內(nèi)）的配電箱自動切換。其他負荷則采用干線式的配電方案。4．照明設(shè)計（1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關(guān)標準執(zhí)行。照明光源及燈具選擇的一般原則是高效、節(jié)能，并注意各部分對顯色性的要求。商業(yè)、大廳等部分的燈具應(yīng)跟建筑裝修相互配合，選用熒光燈、筒燈或花燈、金屬鹵化物燈及白熾燈等，光源分別采用高效顯色指數(shù)的熒光燈管和電子鎮(zhèn)流器。各設(shè)備用房內(nèi)選用一般熒光燈具或配照型點光源燈具。（2）照明方式照明方式分為一般照明、局部照明、應(yīng)急照明和疏散照明。設(shè)置應(yīng)急照明的場所：消防控制中心、弱電設(shè)備房、各設(shè)備機房、大廳、走廊、樓梯間、電梯前室等。設(shè)置疏散照明的場所：走廊、樓梯間、大廳、疏散出口及人員密集的場所等。這些等均帶蓄電池，應(yīng)急時間≥600min。（四）弱電工程弱電工程范圍包括：有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和通信機總和布線系統(tǒng)。1．有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)采用分配分支基本模式，由前端設(shè)備、干線、放大器、分支支配器、支線及用戶終端等組成。系統(tǒng)采用860MHz鄰頻雙向傳輸，用戶電平要求68±4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級以上。有線電視信號源由室外城市有線電視網(wǎng)引至地下一層電視機房。機房內(nèi)設(shè)有光端機、放大器、信號混合器、分支分配器等設(shè)備。電視機房前端設(shè)備預(yù)留節(jié)目輸出端，供甲方自辦節(jié)目輸入。2．安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)由視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、視屏監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫（場）管理系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)等組成。安全防范監(jiān)控室與首層消防控制室合用，負責(zé)本工程的安全防范控制，安全防范控制室對所有報警裝置及視頻攝像機進行監(jiān)控。安全防范監(jiān)控室內(nèi)設(shè)有中心主機、監(jiān)視器、錄像裝置、門禁控制主機、操作鍵盤等。本工程各出入口、地下車庫、商業(yè)收銀臺、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)等場所設(shè)監(jiān)視攝像機。住宅部分設(shè)可視對講系統(tǒng)。3．通信及綜合布線系統(tǒng)在地下部分分別設(shè)置信息中心設(shè)備機房、數(shù)字程控電話交換機系統(tǒng)、通信系統(tǒng)總配線設(shè)備機房、通信設(shè)備接入機房、弱電間（電信間）及其他智能化系統(tǒng)設(shè)備機房，負責(zé)本項目的智能化管理。綜合布線系統(tǒng)按下列五個部分進行設(shè)計：工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、干線子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。每戶設(shè)置一個綜合布線箱，在住宅樓根據(jù)戶型不同每戶分別預(yù)留2-4條外線電話和1-2條數(shù)據(jù)信息進線至綜合布線箱，待住戶入住后再根據(jù)使用情況進行戶內(nèi)終端的敷設(shè)。商業(yè)部分按2點/50m2布置信息點，辦公部分按2點/10m2布置信息點。信息插座每個語音或數(shù)據(jù)點到樓層配線架的接線均采用超5類屏蔽雙絞線。（五）火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)（1）防護等級：本工程為一類防火建筑。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的防護等級按一級設(shè)置。（2）系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；電梯運行監(jiān)視控制系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。（3）消防控制室設(shè)在首層。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報警控制器、消防聯(lián)動控制臺、應(yīng)急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT顯示器、打印機、電梯運行監(jiān)控盤及消防專用電話總機、UPS電源設(shè)備等。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報警的外線電話。（4）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)本工程為控制中心報警系統(tǒng)，對整個小區(qū)的火災(zāi)信號和消防設(shè)備進行監(jiān)視和控制。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場所設(shè)置感煙探測器。在每個防火分區(qū)的主要出入口等處設(shè)置手動報警按鈕。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕。本工程設(shè)漏電火災(zāi)報警系統(tǒng)。（六）生活熱源本項目小區(qū)生活熱源使用天然氣，由市政天然氣管道接入。現(xiàn)有DN500中壓天燃氣管線作為采直燃機氣源線；DN200-DN300低壓天燃氣管線可作為生活炊事熱水等氣源。日用天然氣指標可參考下表：序號建筑物名稱單位日用天然氣量（m3）1住宅部分每戶0.670.892商業(yè)部分有餐廳每座位0.460.53無餐廳3托幼部分全托每人0.100.12日托每人0.040.06（七）防雷與接地根據(jù)國際《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》中的分類標準，本建筑屬第二類防雷建筑物，按此類建筑物的防雷要求進行防雷設(shè)計。原則上利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。

第六章環(huán)境保護和消防一、環(huán)境保護略。二、消防本項目根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2006）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；住宅樓消防系統(tǒng)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在項目建筑設(shè)計和施工中應(yīng)采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項目建設(shè)施工中，加強施工安全管理，嚴肅施工紀律，杜絕違章施工，加強施工電器設(shè)備的檢查養(yǎng)護，及易燃建筑材料的保管，設(shè)置專職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。2．本項目為一類防火建筑?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)的防護等級按一級設(shè)置。消防系統(tǒng)由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)、電梯運行監(jiān)視控制系統(tǒng)和應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地組成。3．消防控制室設(shè)在首層。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報警控制器、消防聯(lián)動控制臺、應(yīng)急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT顯示器、打印機、電梯運行監(jiān)控盤及消防專用電話總機、UPS電源設(shè)備等。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報警的外線電話。4．本項目設(shè)控制中心報警系統(tǒng)，對整個小區(qū)的火災(zāi)信號和消防設(shè)備進行監(jiān)視和控制。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場所設(shè)置感煙探測器。在每個防火分區(qū)的主要出入口等處設(shè)置手動報警按鈕。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕。5．根據(jù)設(shè)計規(guī)范，各層均設(shè)置室內(nèi)消火栓自動噴水消防系統(tǒng)，且均為高壓制，每個系統(tǒng)各設(shè)主泵一臺，備用泵一臺。建筑最高層屋頂設(shè)置水箱供生活及消防用水。在建筑內(nèi)適當位置布置手提式干粉滅火器、推車式滅火器。

第七章建筑節(jié)能與節(jié)水為貫徹執(zhí)行節(jié)約資源和保護環(huán)境的國家技術(shù)經(jīng)濟政策，在統(tǒng)籌考慮項目建筑物全壽命周期內(nèi)，既要滿足建筑功能的需要，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，還要充分達到建筑節(jié)能與節(jié)水的要求。本項目將采用多項措施以降低能源消耗與水資源的消耗。1．本項目建筑將按照北方節(jié)能型建筑的要求，選擇節(jié)能型建筑材料；2．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗；3．供熱將采用集中采暖供熱方式；4.將耗能低、效率高作為機電設(shè)備選型的重要指標；5．項目內(nèi)道路、公共建筑將采用新型高效節(jié)能光源，降低照明用電量；6．住宅樓設(shè)計應(yīng)符合《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）北京地區(qū)實施細則》（DBJ01-602-97）要求；7.商業(yè)樓設(shè)計應(yīng)符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）。第八章建設(shè)單位組織機構(gòu)及定員一、建設(shè)單位組織機構(gòu)本項目由北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)完成。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。公司下設(shè)前期開發(fā)部、規(guī)劃工程部、市場銷售部、財務(wù)部、辦公室、概預(yù)算成本部等?？偨?jīng)理的職責(zé)是執(zhí)行董事會會議的各項決議，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營管理工作。前期開發(fā)部：負責(zé)建設(shè)項目的前期開發(fā)工作、征地拆遷等。規(guī)劃工程部：負責(zé)建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工程施工、技術(shù)、質(zhì)量。市場銷售部：負責(zé)公司以及項目的宣傳和銷售活動。財務(wù)部：負責(zé)公司的融資、財務(wù)管理、成本管理、會計核算、會計監(jiān)督等工作，并參與公司重要經(jīng)濟活動分析與決策。辦公室：負責(zé)公司行政管理、人力資源管理、文秘、會務(wù)、信息、檔案、公關(guān)、宣傳和企業(yè)文化建設(shè)等工作。概預(yù)算成本部：負責(zé)項目概預(yù)算以及合同管理和審核。組織機構(gòu)圖如下。二、勞動定員及人員招聘北京惠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)擁有職工28名，本科以上學(xué)歷15人，占現(xiàn)有人數(shù)的54%；中級以上職稱12人，占現(xiàn)有人數(shù)的43%。公司設(shè)總經(jīng)理一人，負責(zé)公司的日常經(jīng)營管理工作。總經(jīng)理由董事會聘請，任期三年，經(jīng)董事會決定，可以連任。各部門設(shè)部門經(jīng)理1人，副經(jīng)理根據(jù)情況設(shè)若干名，協(xié)助部門經(jīng)理處理部門事務(wù)。各部門經(jīng)理和副經(jīng)理由公司人事部選拔聘用，報公司董事會批準。根據(jù)本項目實際進展情況，各部門工作人員由公司人事部會同各部門負責(zé)人通過社會招聘解決。公司職工的、招聘、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，按照《中華人民共和國勞動法》及其實施辦法研究制定方案，由公司和公司工會組織集體或與職工個別訂立的勞動合同加以規(guī)定。勞動合同訂立后，報當?shù)貏趧庸芾聿块T備案。概預(yù)算成本部董事會市場銷售部部前期開發(fā)部規(guī)劃工程部