商業(yè)住宅、金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE76歸檔資料，核準(zhǔn)通過(guò)。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！歸檔資料，核準(zhǔn)通過(guò)。未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、承建企業(yè)情況 2三、報(bào)告的主要內(nèi)容 3四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4五、報(bào)告編制依據(jù) 5第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 6一、項(xiàng)目建設(shè)背景 6二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 8第三章市場(chǎng)分析 10一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 10二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 11三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 17四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析 19第四章場(chǎng)址的建設(shè)條件 23一、地理位置與用地范圍 23二、場(chǎng)址現(xiàn)狀 23三、場(chǎng)址條件 23第五章規(guī)劃建設(shè)方案 26一、基本原則 26二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 26三、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 27四、規(guī)劃用地范圍及指標(biāo) 27五、建筑設(shè)計(jì)方案 28六、公用工程方案 33第六章環(huán)境保護(hù)和消防 39一、環(huán)境保護(hù) 39二、消防 39第七章建筑節(jié)能與節(jié)水 40第八章建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)及定員 41一、建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu) 41二、勞動(dòng)定員及人員招聘 41三、組織結(jié)構(gòu)圖 42第九章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 43一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 43二、項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 43第十章項(xiàng)目招標(biāo)組織 44一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo) 44二、其他招標(biāo)事項(xiàng) 44第十一章投資估算和資金籌措 45一、投資估算 45二、投資估算說(shuō)明 47三、資金投入計(jì)劃 49四、資金籌措 50第十二章經(jīng)濟(jì)效益分析 51一、分析測(cè)算說(shuō)明 51二、財(cái)務(wù)測(cè)算 52三、財(cái)務(wù)分析 53第十三章結(jié)論與建議 55一、結(jié)論 55二、問(wèn)題及建議 55

附表：附表1：投資計(jì)劃和資金籌措表附表2：收入、稅金及附加估算表附表3：總成本費(fèi)用估算表附表4：折舊費(fèi)用估算表附表5：無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)估算表附表6：損益表附表7：現(xiàn)金流量表附表8：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表9：資產(chǎn)負(fù)債表附圖：附圖1：項(xiàng)目位置示意圖附圖2：項(xiàng)目總平面圖附圖3：住宅標(biāo)準(zhǔn)層附件：附件1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件2：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)PAGE第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱(chēng)**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置及總占地本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)**西路26號(hào)。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車(chē)制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積79218平方米，其中代征道路用地12734平方米，代征綠化用地面積6000平方米，總建設(shè)用地面積為60484平方米，其中住宅用地面積為41000平方米、商業(yè)金融用地面積為16484平方米（四）建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車(chē)庫(kù)、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米,地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場(chǎng)、地下二、三層主要布置有汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)和設(shè)備用房等，建筑面積為托兒所建筑面積為2400平方米本項(xiàng)目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車(chē)位全部委托專(zhuān)業(yè)公司出租經(jīng)營(yíng)。（五）項(xiàng)目進(jìn)度本項(xiàng)目擬于2007年08月開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備、勘探設(shè)計(jì)和工程招標(biāo)等工作，擬于2007年12月開(kāi)始正式進(jìn)行工程建設(shè)，于2009年10月之前完成全部的工程建設(shè)，共26個(gè)月。住宅樓擬由2008年04月開(kāi)始銷(xiāo)售，商業(yè)金融用房擬于2009年11月開(kāi)始出租。（六）總投資估算及資金籌措本項(xiàng)目總投資估算為152225.1萬(wàn)元,其中工程費(fèi)66525.7萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用81328.4萬(wàn)元（其中土地取得費(fèi)75005.0萬(wàn)元），不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4370.9萬(wàn)元。其中78753.2萬(wàn)元擬由北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌解決，占項(xiàng)目總投資的51.73%，住宅銷(xiāo)售回款73471.9萬(wàn)元用于本項(xiàng)目建設(shè)，占項(xiàng)目總投資的48.27%。二、承建企業(yè)情況（一）基本情況項(xiàng)目單位：北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀區(qū)知春路76號(hào)翠宮飯店寫(xiě)字樓十二層C-1注冊(cè)資本：人民幣3000萬(wàn)元單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，法律、行政法規(guī)、國(guó)務(wù)院決定禁止的，不得經(jīng)營(yíng)。北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是經(jīng)過(guò)北京市工商局行政管理局注冊(cè)，于2004年05月成立的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。該公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬全資子公司，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。（二）人員情況北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)擁有職工28名，本科以上學(xué)歷15人，占現(xiàn)有人數(shù)的54%；中級(jí)以上職稱(chēng)12人，占現(xiàn)有人數(shù)的43%。（三）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹楊兆林，男，1970年11月；漢族，中共黨員；1992年7月畢業(yè)于河北省煤炭建筑工程學(xué)院建筑學(xué)專(zhuān)業(yè)（大學(xué)本科）。1992年8月-1997年12月：北京煉焦化學(xué)廠設(shè)計(jì)所、林產(chǎn)工業(yè)設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)部（建筑設(shè)計(jì)師）；1997年12月-2001年1月：北京嘉奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司香港嘉里集團(tuán)（寫(xiě)字樓項(xiàng)目副總指揮）；2001年1月-2001年9月：中實(shí)集團(tuán)中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（前期開(kāi)發(fā)部經(jīng)理）；2001年9月-2002年9月：北京太合日盛房地產(chǎn)公司（規(guī)劃部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、銷(xiāo)售部經(jīng)理、“時(shí)代莊園”項(xiàng)目總指揮）；2002年9月-2003年1月：北京新恒基房地產(chǎn)集團(tuán)（北營(yíng)房項(xiàng)目總經(jīng)理）；2003年1月-2006年8月：北京北化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總監(jiān)、“CBD”東都項(xiàng)目總策劃）；2006年8月-2007年1月：北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（資源開(kāi)發(fā)部副經(jīng)理）；2007年1月至今：北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（總經(jīng)理）。楊兆林從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的管理工作，曾主持過(guò)北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京國(guó)賓花園和時(shí)代莊園等多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、工程管理和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等工作。主持過(guò)CBD東都的開(kāi)發(fā)，包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、產(chǎn)品規(guī)劃定位、合作及招商談判、項(xiàng)目策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣等多個(gè)環(huán)節(jié)的工作。2005年榮獲萬(wàn)房網(wǎng)北京十大精英操盤(pán)手的稱(chēng)號(hào)。三、報(bào)告的主要內(nèi)容本報(bào)告研究的主要內(nèi)容有：項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、市場(chǎng)需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估算、財(cái)務(wù)分析及資金籌措等。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總用地面積平方米79218.0建設(shè)用地面積平方米60484.0代征道路用地面積平方米12734.0代征綠化用地面積平方米6000.02建設(shè)用地面積平方米60484.0道路用地面積平方米7459.2綠化用地面積平方米19460.02總建筑面積平方米210117.02.1地上建筑面積平方米154400.0住宅用房地上建筑面積平方米102500.0含底商建筑面積6640平方米商業(yè)用房地上建筑面積平方米49500.0托兒所地上建筑面積平方米2400.02.2地下建筑面積平方米55717.0住宅用房地下建筑面積平方米27574.0商業(yè)用房地下建筑面積平方米28143.03容積率住宅用地容積率2.5商業(yè)用房容積率3.0托兒所容積率0.84綠化率%32.175住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1115.06機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位數(shù)位1593.0住宅用房位1115.0其中地上停車(chē)位446位,地下停車(chē)位669位商業(yè)用房位478.0其中地上停車(chē)位153位,地下停車(chē)位325位7層數(shù)住宅用房層數(shù)層13-18商業(yè)用房層數(shù)層5-148建設(shè)周期月26.09項(xiàng)目總投資萬(wàn)元152225.1工程費(fèi)萬(wàn)元66525.7工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元81328.4其中土地取得費(fèi)75005.0萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元4370.910每平方米建筑面積工程投資住宅用房元/平方米2640.8商業(yè)用房元/平方米3542.511項(xiàng)目總投資萬(wàn)元152225.1自有資金萬(wàn)元78753.2銷(xiāo)售回款萬(wàn)元73471.912銷(xiāo)售費(fèi)率%413營(yíng)業(yè)稅率%514城市維護(hù)建設(shè)稅%715教育費(fèi)附加%316所得稅率%2517盈余公積金公益金%1518稅后年均利潤(rùn)11571.720財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率%1221全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3603.522全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13.023投資回收期年7.84五、報(bào)告編制依據(jù)1．北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出[合]字（2007）第0006號(hào)；2．北京市規(guī)劃委員會(huì)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)”（2006規(guī)意選字0171號(hào)）；3.北京北旅汽車(chē)制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議；4．項(xiàng)目法人單位提供的其它相關(guān)資料。PAGE第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。近年來(lái)，隨著國(guó)家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力逐步釋放，對(duì)房地產(chǎn)投資需求日益增長(zhǎng)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)**西路，由北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目用地原為北京市北旅汽車(chē)制造有限公司的國(guó)有劃撥工業(yè)用地。2006年10月經(jīng)北京市土地整理儲(chǔ)備中心整理上市，進(jìn)入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過(guò)招投標(biāo)中標(biāo)，獲得本項(xiàng)目的獨(dú)立投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔(dān)地鐵沿線(xiàn)的資源開(kāi)發(fā)、共享和綜合利用。本項(xiàng)目位于北京南城三、四環(huán)之間，中軸路西側(cè)。項(xiàng)目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬(wàn)客隆超市和蘇寧電器商店；在項(xiàng)目所在地周邊還有遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤(rùn)家園、星河城等2005年以后開(kāi)發(fā)的多個(gè)住宅小區(qū)。同時(shí)即將建設(shè)的地鐵十一號(hào)線(xiàn)和地鐵十號(hào)線(xiàn)將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線(xiàn)路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。從本項(xiàng)目所在地15分鐘即可到達(dá)木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項(xiàng)目距天安門(mén)10公里左右、距北京西站和首都機(jī)場(chǎng)約10公里和45公里，與陶然亭公園和天壇公園均在5公里范圍內(nèi)。項(xiàng)目位置圖依據(jù)咨詢(xún)方案和初步調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施主要依托馬家堡東路及石榴莊路項(xiàng)目用地現(xiàn)狀2006年12月，根據(jù)北京市國(guó)土資源局《中標(biāo)通知書(shū)》要求，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（后變更為北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）與北京市國(guó)土資源局、北京北旅汽車(chē)制造有限公司分別簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京地出【合】字（2007）第0006號(hào)）和《北京北旅汽車(chē)制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，此后即著手進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)工作。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進(jìn)程城市是國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟(jì)建設(shè)相互協(xié)調(diào)。北京是我國(guó)政治、文化的樞紐，更應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強(qiáng)城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)。本項(xiàng)目所在的北京南部地區(qū)，是目前北京市城市建設(shè)和政策導(dǎo)向的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，隨著本項(xiàng)目和周邊規(guī)模社區(qū)的陸續(xù)建成，將進(jìn)一步加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。另一方面，中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)土地的需求量也越來(lái)越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。本項(xiàng)目根據(jù)政府規(guī)劃部門(mén)要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。所以本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善環(huán)境、集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項(xiàng)目提供了有利的競(jìng)爭(zhēng)條件推動(dòng)目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國(guó)的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居民從沒(méi)有住房升級(jí)到有住房，從小住房升級(jí)到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累的成果帶來(lái)的住房升級(jí)換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。從上世紀(jì)末開(kāi)始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷(xiāo)售速度也一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。而在購(gòu)置房屋的過(guò)程中，其交通配套、居住環(huán)境和房?jī)r(jià)等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的因素之一。本項(xiàng)目所在地西距地鐵馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號(hào)線(xiàn)的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境，必將成為吸引消費(fèi)者的有利條件。居住環(huán)境也是購(gòu)房者考慮的重要因素。隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，到2005年末，豐臺(tái)區(qū)常住人口156.8萬(wàn)人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達(dá)30萬(wàn)人以上，區(qū)域住宅總量已突破800萬(wàn)平方米，還吸引了大量外來(lái)流動(dòng)人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度正在逐步提升。旺盛的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，各類(lèi)教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力，這也成為吸引消費(fèi)者的有利條件之一。

第三章市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析從2006年初到2007年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)如圖3-1所示。2007年3月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.22，比2月份下降0.56點(diǎn)，同比下降0.24點(diǎn)。圖3-1 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為101.47，比2月份上升0.03點(diǎn)，同比下降0.16點(diǎn)。一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3544億元，同比增長(zhǎng)26.9%。完成商品住宅投資2462億元，增長(zhǎng)30.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資88億元，增長(zhǎng)41.6%。資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為99.92，比2月份下降0.28點(diǎn)，同比下降3.58點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7125億元，同比增長(zhǎng)26.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1761億元，增長(zhǎng)20.9%；企業(yè)自籌資金2495億元，增長(zhǎng)23.2%；利用外資131億元，增長(zhǎng)1.54倍。土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為91.42，比2月份下降1.67點(diǎn)，同比下降12.61點(diǎn)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積5306萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.4%。房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為104.08，比2月份上升0.58點(diǎn)，同比下降1.30點(diǎn)。一季度，房屋施工面積12.44億平方米，同比增長(zhǎng)20.7%。其中，住宅施工面積9.63億平方米，增長(zhǎng)21.4%；辦公樓施工面積5196萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積1.42億平方米，增長(zhǎng)11.9%。商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)為103.54，比2月份下降1.11點(diǎn)，同比上升9.73點(diǎn)。截止到3月底，全國(guó)商品房空置面積為12617萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.7%。其中，空置商品住宅6900萬(wàn)平方米，下降1.2%。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)（一）土地供應(yīng)計(jì)劃2007年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類(lèi)規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進(jìn)中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)城八區(qū)適當(dāng)向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)傾斜，遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。基礎(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運(yùn)、鐵路、公路等重大建設(shè)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程”、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，除了確?，F(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類(lèi)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運(yùn)、中央及駐京部隊(duì)、市屬重點(diǎn)項(xiàng)目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶(hù)型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于90平方米的住房面積不得少于70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場(chǎng)等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習(xí)場(chǎng)、滑雪場(chǎng)用地。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2006年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、“限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。2006年度，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：商品房施工面積10483.5萬(wàn)平方米，比05年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬(wàn)平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬(wàn)平方米，下降22.8%。全市商品房銷(xiāo)售面積（含現(xiàn)房和期房）2607.6萬(wàn)平方米，其中商品住宅2205萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額（含現(xiàn)房和期房）2159億元，其中商品住宅1626.3億元。商品房空置面積1039.7萬(wàn)平方米，比2005年末減少334.5萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置494.1萬(wàn)平方米，減少305.6萬(wàn)平方米。北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)較快發(fā)展的推動(dòng)下，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2001年至2006年累計(jì)完成投資額7693.9億元；2006年房屋施工面積達(dá)到14069.2萬(wàn)平方米，比2001年增長(zhǎng)1.7倍；2001年至2006年房屋竣工面積累計(jì)21972.6萬(wàn)平方米，六年間平均每年竣工房屋3662.1萬(wàn)平方米。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步建立起來(lái)的，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從慢到快的發(fā)展過(guò)程。2001年至2006年北京市處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加，2001年僅為1005家，到2006年，已達(dá)到了2958家。2007年一季度，土地開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開(kāi)工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷(xiāo)售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。但是，由于空置面積銷(xiāo)售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。2007年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比2006年第四季度提升5.7點(diǎn)。盈利景氣指數(shù)達(dá)到115.9，比上年四季度提升18.6點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。（三）居民消費(fèi)水平狀況隨著國(guó)家的不斷發(fā)展，全國(guó)居民整體消費(fèi)水平得到了較大的提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2006年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比2005年上漲1.5%，其中用于居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為4.7%,位居首位。（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)過(guò)去的2006年，北京市商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上漲，與2005年相比房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)如表3-1所示。表3-1 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

指

標(biāo)2006年2005年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)108.8106.9商品房108.6106.6其中：住宅109.6107.1

其中：普通住宅111.2108.2

高檔住宅106.5106.3二手房109.8109.4其中：住宅109.8109.7房屋租賃價(jià)格指數(shù)102.9102.4

其中：住宅104.4103.1土地交易價(jià)格指數(shù)105.2103.82007年，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開(kāi)局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個(gè)：一是拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求。二是投資性需求日益膨脹，國(guó)內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)生活存在的不確定性深存擔(dān)憂(yōu)；而食品、醫(yī)療、教育等費(fèi)用大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革，無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。據(jù)麥肯錫2005年一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查結(jié)果看，超過(guò)一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。三是人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素。因?yàn)槿毡竞晚n國(guó)的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場(chǎng)都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國(guó)際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。第一，北京擁有全國(guó)最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國(guó)的政治中心，中共中央、國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大、全國(guó)政協(xié)、中央軍委、全國(guó)性社團(tuán)群組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類(lèi)機(jī)構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級(jí)別、職稱(chēng)、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費(fèi)力也比較強(qiáng)。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。幾乎每個(gè)省、市級(jí)地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購(gòu)置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價(jià)位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。各個(gè)國(guó)家的大使館都設(shè)在北京，許多國(guó)際機(jī)構(gòu)，如亞洲開(kāi)發(fā)銀行、福利基金會(huì)等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國(guó)公司將自己在亞太地區(qū)或中國(guó)的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機(jī)構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國(guó)家形象、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等原因，他們?cè)诿娣e、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從IT精英到金融高管；這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費(fèi)力是極強(qiáng)的。第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。北京的高校多、研究機(jī)構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費(fèi)充足，可用于自己支配的費(fèi)用數(shù)額巨大。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購(gòu)房購(gòu)車(chē)。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購(gòu)房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來(lái)到北京定居。以上都對(duì)北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國(guó)各地房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的顯著區(qū)別。三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)“**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無(wú)縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個(gè)不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項(xiàng)目地上總建筑面積約16萬(wàn)平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車(chē)站無(wú)縫連接及滿(mǎn)足項(xiàng)目配套需要來(lái)確定。本項(xiàng)目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：地鐵四號(hào)線(xiàn)、十一號(hào)線(xiàn)與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：建設(shè)中的地鐵四號(hào)線(xiàn)，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線(xiàn)，東西橫貫?zāi)铣?。通過(guò)這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來(lái)。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價(jià)值。通過(guò)沿線(xiàn)周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。本地塊西距地鐵四號(hào)線(xiàn)馬家堡西路站500米，北依地鐵十一號(hào)線(xiàn)的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢(shì)需要通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)的認(rèn)知與重視在項(xiàng)目的整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中逐步實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線(xiàn)路和高速經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊。四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較早，且五環(huán)以?xún)?nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。近年隨著整體區(qū)域價(jià)值的提升，銷(xiāo)售價(jià)格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場(chǎng)認(rèn)可度。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開(kāi)發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。截至2005年底，豐臺(tái)區(qū)常住人口達(dá)到156.8萬(wàn)人，本區(qū)域大型居住板塊提供30萬(wàn)常住人口，消費(fèi)潛力驚人。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項(xiàng)目約30個(gè)，圍繞在本項(xiàng)目周?chē)研纬?00萬(wàn)平米住宅總量。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。（二）土地供應(yīng)在北京未來(lái)幾年內(nèi)的潛在住宅類(lèi)用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。但在目前市場(chǎng)條件下，其中大部分拆遷難度相對(duì)較大，土地價(jià)格相對(duì)較高。本項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)中標(biāo)已取得土地使用權(quán)，項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。（三）生活配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊1公里的范圍內(nèi)，各類(lèi)教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬(wàn)客隆超市，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸開(kāi)始形成。（四）周邊住宅類(lèi)樓盤(pán)分析通過(guò)對(duì)本地塊周邊典型樓盤(pán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點(diǎn)是：價(jià)格上揚(yáng)迅速，銷(xiāo)售周期較短。2004年至2006年10月底，本區(qū)域居住類(lèi)樓盤(pán)的平均年漲幅超過(guò)了20%。具體情況如下：2004年以前，本區(qū)域開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有怡然家園、城南嘉園（一期）、晨新園、康緣居等10多個(gè)樓盤(pán)，主要價(jià)位集中在4500元以下。2005年隨著北京市城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線(xiàn)的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)始整體上漲。當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2期）等樓盤(pán)售價(jià)集中在5500元/平米至6500元/平米之間，其中地鐵四號(hào)線(xiàn)石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計(jì)、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了7000元/平米的售價(jià)。2006年，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號(hào)線(xiàn)通車(chē)時(shí)間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來(lái)經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。2006年年初開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋自然2期、瑞麗江畔尾盤(pán)、星河城3期、楓南世嘉在經(jīng)過(guò)半年的漲幅后，達(dá)到了8000元/平米的左右。其中星河城3期的售價(jià)更是突破了9000元/平米。遠(yuǎn)洋自然、西馬·金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵4號(hào)線(xiàn)、規(guī)劃中的地鐵11號(hào)線(xiàn)和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來(lái)的購(gòu)房者會(huì)對(duì)本區(qū)域樓市形成強(qiáng)大的支持，使本區(qū)域房?jī)r(jià)的上升形成較大空間。另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無(wú)縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。（五）商業(yè)類(lèi)樓盤(pán)分析2006年的市場(chǎng)需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，2006年第四季度空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年全年預(yù)計(jì)將超過(guò)100萬(wàn)平米。仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時(shí)一些原本2006年10月份完工的項(xiàng)目將會(huì)延遲到次年3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。2007年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長(zhǎng)三倍?！庇捎谝恍?xiě)字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級(jí)寫(xiě)字樓由于沒(méi)有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入WTO后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為2006年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。相對(duì)開(kāi)發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場(chǎng)來(lái)講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤(pán)的商業(yè)配套基本上為面對(duì)本樓盤(pán)需求群體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。（六）風(fēng)險(xiǎn)分析成本風(fēng)險(xiǎn)：由于土地成本已超過(guò)項(xiàng)目綜合成本的40%以上，所以本項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制建設(shè)成本、管理成本及銷(xiāo)售費(fèi)用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價(jià)相關(guān)聯(lián)、銷(xiāo)售費(fèi)用又與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項(xiàng)目成敗的重要因素。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房及多個(gè)中檔項(xiàng)目，還有近十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，所以各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價(jià)格高低可以有所不同，但房?jī)r(jià)始終還是購(gòu)房人最注重的事情。目前市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)依然來(lái)自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲(chǔ)的研究結(jié)果看，全球18個(gè)主要工業(yè)化國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動(dòng)，實(shí)際房?jī)r(jià)受到的影響有限；而且政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會(huì)在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。

第四章場(chǎng)址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)**西路26號(hào)。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車(chē)制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。二、場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目用地紅線(xiàn)內(nèi)已完成“三通一平”，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖），南側(cè)紅線(xiàn)上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹(shù)木，約250棵，多數(shù)胸徑在30公分以下。三、場(chǎng)址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項(xiàng)目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。地勢(shì)略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標(biāo)高29～33m，地形坡降小于1/1000，屬?zèng)_積平原的地貌類(lèi)型。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級(jí)階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級(jí)階地上。2．氣候條件本項(xiàng)目的氣候類(lèi)型屬典型的溫帶、半濕潤(rùn)半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。據(jù)北京市氣象局近30年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為-9.4℃，年極端最低溫度為-27.4℃；年平均最高溫度為30.8℃，年極端最高溫度為40.6℃。北京地區(qū)為季風(fēng)區(qū)，冬季以北和西北風(fēng)為主，春、夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)。年最大風(fēng)速約22米/秒，七月份最大風(fēng)速約（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為8度。（三）地質(zhì)水文情況本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在75m～150m之間。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性差，無(wú)明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度20～30m。（四）交通條件本項(xiàng)目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約1公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號(hào)線(xiàn)馬家堡西路站500米；北側(cè)距南三環(huán)約1.5公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號(hào)線(xiàn)馬家堡東路站，而地鐵十一號(hào)線(xiàn)項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場(chǎng)約45公里、北京西站10公里、天安門(mén)10公里、陶然亭公園和天壇公園5公里。（五）市政設(shè)施條件1．供水項(xiàng)目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600管線(xiàn)及石榴莊路DN300管線(xiàn)作為場(chǎng)址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為0.18MPa；根據(jù)相關(guān)文件，本項(xiàng)目規(guī)劃日用水量300噸/日。2．雨水項(xiàng)目所在地北側(cè)馬草河，雨水可通過(guò)市政雨水管線(xiàn)排入馬草河，最終流入涼水河。3．污水項(xiàng)目所在地北側(cè)的石榴莊路鋪設(shè)有DN800的污水管線(xiàn)，可將本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門(mén)污水處理廠。小紅門(mén)污水處理廠處理能力為60萬(wàn)噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿(mǎn)足本項(xiàng)目新增污水排放量要求。4．供電項(xiàng)目所在地外電源引自李窯110KV變電站，采用雙回YJY-3×300型電纜供電；10KV電纜從李窯變電站引出，沿**西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門(mén)路至本項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)?．供氣本項(xiàng)目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設(shè)有DN500的中壓天然氣管線(xiàn)和DN200~DN300的低壓天然氣管線(xiàn)。中壓管線(xiàn)為采暖氣源線(xiàn)，低壓管線(xiàn)可作為生活用氣的氣源?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目用燃?xì)庑枨蟆?．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和有線(xiàn)電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動(dòng)通信、數(shù)字電視已普及，可滿(mǎn)足本項(xiàng)目通訊和電信需求。PAGE第五章規(guī)劃建設(shè)方案一、基本原則1．以人為本，以住戶(hù)的生活舒適方便為本。２．符合項(xiàng)目定位。3．充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的便利性。4．方便項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50314-2006。2．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93。3．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005。4．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95。5．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95。6．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004。7．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95。8．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006。9．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003。10．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50336-2002。11．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005。12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98。13．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ11-602-2006。14．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ01-621-2005。15．《北京市新建設(shè)改建居住公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》。16．北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)附件（選址），2006年規(guī)意選字0171號(hào)。17．國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范及北京市有關(guān)規(guī)定。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿(mǎn)足現(xiàn)代都市生活需要，營(yíng)造一個(gè)與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強(qiáng)本住宅小區(qū)的個(gè)性及特色塑造，加強(qiáng)居住小區(qū)的識(shí)別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標(biāo)式的商業(yè)建筑。3．結(jié)合規(guī)劃用地的特點(diǎn)，采用開(kāi)放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應(yīng)”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣(mài)點(diǎn)，為住戶(hù)以及周邊地區(qū)營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂(lè)環(huán)境氛圍。4．規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計(jì)三者完美結(jié)合，將建筑融入自然流暢的景觀之中，對(duì)特定區(qū)域（廣場(chǎng)、花園、綠地等）采用普通的、相似的鋪裝作背景，將隱藏的托兒所融入整體的景觀中，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的朝向、通風(fēng)采光和開(kāi)闊的視野，讓優(yōu)美的外部環(huán)境滲透到住戶(hù)的家中，創(chuàng)造有品味的建筑，使其具有良好的賣(mài)相。5．充分考慮小區(qū)的定位、客戶(hù)群的居住及生活習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)戶(hù)型的通好性，戶(hù)型設(shè)計(jì)的緊湊、實(shí)用，提高戶(hù)型的實(shí)用率及靈活性，以適應(yīng)市場(chǎng)的要求；同時(shí)將小區(qū)定位在有品味的、精致的、中檔生活型的住宅區(qū)。四、規(guī)劃用地范圍及指標(biāo)本項(xiàng)目東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車(chē)制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。規(guī)劃總用地面積為79218平方米，總建設(shè)用地面積為60484平方米，其中：居住用地41000平方米，商業(yè)金融用地序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地面積平方米792182總建設(shè)用地面積平方米60484居住用地平方米41000商業(yè)金融用地平方米16484教育科研（托幼）用地平方米30003代征公共用地面積18734代征道路用地平方米12734綠化用地平方米60004容積率≤商業(yè)金融≤3.0住宅≤2.5托幼≤0.85建筑控制規(guī)模商業(yè)金融平方米≤49500住宅平方米≤102500托幼平方米≤24006建筑控制高度商業(yè)金融米≤60住宅米≤60托幼米≤127綠地率≥30%8停車(chē)泊位商業(yè)金融平方米機(jī)動(dòng)車(chē)≧65輛／萬(wàn)平方米，自行車(chē)≧200輛／萬(wàn)平方米住宅平方米機(jī)動(dòng)車(chē)≧1輛／戶(hù)，自行車(chē)≧2輛／戶(hù)；五、建筑設(shè)計(jì)方案（一）總平面布局及交通流線(xiàn)本項(xiàng)目總平面布置在設(shè)計(jì)上滿(mǎn)足總體規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及要求，力求功能分區(qū)明確合理、交通便利互不干擾，協(xié)調(diào)好不同分區(qū)、不同時(shí)間段、不同性質(zhì)的人、車(chē)流之間的關(guān)系，營(yíng)造一個(gè)功能完備、設(shè)施齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、具有可識(shí)別性的南部時(shí)尚生活區(qū)。在區(qū)域布置時(shí)因地制宜利用地形特點(diǎn)、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì)建筑的環(huán)境空間，以分別適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、生活居住、商務(wù)辦公、人員集散等行為要求。交通組織實(shí)行嚴(yán)格的人車(chē)分流，在小區(qū)的邊緣設(shè)置地上停車(chē)以及地下車(chē)庫(kù)的出入口，汽車(chē)不進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)部地上區(qū)域。高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車(chē)場(chǎng)連接，方便住戶(hù)到達(dá)停車(chē)場(chǎng)，盡可能減少車(chē)流和人流的交叉。同時(shí)，利用環(huán)境暗示的方法多重限速，將車(chē)流對(duì)社區(qū)系統(tǒng)的穿越干擾減少，以此來(lái)保證整個(gè)步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性，體現(xiàn)“以人為本”的精神。詳見(jiàn)總平面布置圖。根據(jù)《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》，該項(xiàng)目建筑主體北側(cè)退用地紅線(xiàn)10米，東側(cè)退用地紅線(xiàn)10米，按規(guī)劃要求，在代征綠地及托幼用地西側(cè)設(shè)一條12米寬的規(guī)劃路，以便與南側(cè)規(guī)劃路連通。住宅部分在石榴莊路上開(kāi)設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，其中一個(gè)為消防應(yīng)急車(chē)道入口。小區(qū)地下汽車(chē)庫(kù)入口位于南側(cè)住宅樓的東南側(cè)，地下汽車(chē)庫(kù)出口位于南側(cè)住宅樓西北側(cè)，兩出入口均設(shè)于住宅區(qū)外圍，有效實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。北側(cè)住宅沿街設(shè)兩層底商，出入口均設(shè)于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進(jìn)入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開(kāi)。商業(yè)部分在石榴莊路上開(kāi)設(shè)一機(jī)動(dòng)車(chē)入口，在馬家堡東路設(shè)一機(jī)動(dòng)車(chē)出口，即可滿(mǎn)足平時(shí)去地下車(chē)庫(kù)車(chē)行要求，又可滿(mǎn)足消防應(yīng)急車(chē)道要求。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上1～5層為商業(yè)，8～14層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開(kāi)；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車(chē)及設(shè)備用房。規(guī)劃未來(lái)與城市地鐵實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。地上均設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道，滿(mǎn)足消防要求。（二）綠化、道路與景觀設(shè)計(jì)綠化設(shè)計(jì)注重環(huán)境，采用綠地上擺建筑的手法。綠地上開(kāi)辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線(xiàn)、綠化網(wǎng)絡(luò)。

環(huán)境小品的設(shè)計(jì)注重文化的內(nèi)涵以及與小區(qū)整體風(fēng)格的統(tǒng)一；結(jié)合穿越小區(qū)中的街道，讓公眾能欣賞到小區(qū)的建筑和環(huán)境的文化氛圍，并能置身其中，由于該項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)兩地塊之間有城市綠地，因此該小區(qū)的綠化景觀設(shè)計(jì)力求做到形散而神不散，地塊間有主線(xiàn)貫通。每個(gè)地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但又通過(guò)帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設(shè)計(jì)將它們統(tǒng)一，并在最大的地塊城市綠地上形成高潮點(diǎn)，向西綿延到住宅狹長(zhǎng)的花園中，向東南則迭落至商業(yè)的后庭院內(nèi)的下沉廣場(chǎng)中，向南則與幼兒園相連接，形成景觀上的統(tǒng)一。小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)注重對(duì)景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時(shí)又要考慮方便住戶(hù)。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級(jí)路網(wǎng)：第一級(jí)為小區(qū)級(jí)道路，路面寬為7米，雙幅路面，第二級(jí)為小區(qū)次干道，路面寬為4米，第三級(jí)為宅間小路，分別進(jìn)入各住宅，路面寬為2米。住宅部分地上布置停車(chē)場(chǎng)，地下設(shè)地下車(chē)庫(kù)；商業(yè)部分以地下停車(chē)為主，住宅與商業(yè)部分的兩層地下停車(chē)場(chǎng)有機(jī)的連接在一起。（三）建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目初步建設(shè)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表。建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注總建筑面積平方米210117地上建筑面積平方米154400住宅用房地上建筑面積平方米102500含底商建筑面積6640平方米商業(yè)用房地上建筑面積平方米49500托兒所地上建筑面積平方米24003層，11.9米地下建筑面積平方米55717住宅用房地下建筑面積平方米27574商業(yè)用房地下建筑面積平方米28143容積率住宅用地容積率2.5商業(yè)用房容積率3托兒所容積率0.8綠化率%32.2住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1115道路平方米7459機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位數(shù)位1593住宅用房位1115其中地上停車(chē)位446位,地下停車(chē)位669位商業(yè)用房位478其中地上停車(chē)位153位,地下停車(chē)位325位層數(shù)住宅用房層數(shù)層13-1843～59.55米；商業(yè)用房層數(shù)層5-145～14層，27.5～60米。（四）建筑平面立面設(shè)計(jì)該項(xiàng)目分為住宅樓、幼兒園及商業(yè)金融樓，其中住宅地上部分分為北側(cè)六棟塔樓及底商，南側(cè)七棟南北向板樓，住宅部分地下室連成一個(gè)整體。北側(cè)布置有6棟13～18層的住宅樓，一、二層主要功能為住宅配套底商及住宅入口，住宅部分結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，底商采用框架結(jié)構(gòu)；三～十八層為住宅，每個(gè)單元4至6戶(hù)，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。南側(cè)住宅樓結(jié)構(gòu)形式采用剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)為13～18層，共有7棟，每個(gè)單元4至6戶(hù)，設(shè)一部消防樓梯及兩部電梯。戶(hù)型設(shè)計(jì)以中小戶(hù)型為主，力求緊湊、實(shí)用，合理組織戶(hù)內(nèi)流線(xiàn)，合理分區(qū)，通過(guò)設(shè)置集中管道井、綜合布線(xiàn)、設(shè)多層窗及在樓板埋設(shè)冷熱水管等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)低噪聲、節(jié)能、環(huán)保的舒適居住環(huán)境，擬做恒溫恒濕節(jié)能住宅，采用的主要技術(shù)為：⑴天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)，⑵置換新風(fēng)系統(tǒng)，⑶外遮陽(yáng)系統(tǒng)。住宅共計(jì)1115戶(hù)，戶(hù)型配比詳見(jiàn)下表：戶(hù)型XSSMLXLXS1XS2S1S2M1M2M3M4套內(nèi)使用面積31.8836.8744.6251.6761.971.7769.2566.9971.3386.92套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積）35.5242.449.9659.6669.3679.9280.0278.0983.37100.29套型建筑面積（包括公共區(qū)域建筑面積）39.9447.6856.1867.0977.9989.8789.9887.8193.75112.78戶(hù)型數(shù)量55601106050042038210112115170508210112戶(hù)型配比4.93%5.38%9.87%5.38%4.48%0.00%37.67%3.41%18.83%10.04%10.31%15.25%45.56%18.83%10.04%需求戶(hù)型配比10.00%15.00%45.00%20.00%10.00%大小戶(hù)型配比71.12%28.88%總戶(hù)數(shù)1115總百分比100.00%商業(yè)樓主要功能為大型集中商業(yè)及辦公。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)從地下一層至五層設(shè)四部自動(dòng)扶梯、兩部客梯、八部疏散樓梯，可滿(mǎn)足疏散要求。商業(yè)樓通過(guò)層層退臺(tái)的方式營(yíng)造出多處商業(yè)室外空間。商業(yè)地下一層為商業(yè)，通過(guò)多部自動(dòng)扶梯和樓梯與地下商業(yè)相連通。在立面設(shè)計(jì)中，應(yīng)用可呼吸式的外墻構(gòu)造節(jié)能而且環(huán)保。沿街角設(shè)置的商業(yè)建筑，體量龐大，為了減小對(duì)街區(qū)的壓抑感，將高起角樓分設(shè)兩頭，相映成趣，以各自夸張的造型形成和諧的對(duì)比，給街角帶來(lái)開(kāi)闊的視野。五層裙房以流線(xiàn)形的體量、轉(zhuǎn)折、彎曲，營(yíng)造舒緩、柔和的沿街景觀。層層出挑變化的體量帶來(lái)空間上的豐富變化。面向內(nèi)庭院的層層迭落可有效地減弱建筑體量對(duì)內(nèi)院的壓迫感。在商業(yè)建筑的表皮處理上，方案以彩色玻璃鋁板、金屬編織了一種夢(mèng)幻、時(shí)尚的肌理效果，營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍和十足的現(xiàn)代感。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1．自然條件風(fēng)雪荷載參數(shù)基本風(fēng)壓地面粗糙度基本雪壓w0=0.50kN/m2c類(lèi)s0=0.40kN/m22．基礎(chǔ)形式本工程基礎(chǔ)形式采用板式筏基，按變形控制的原則進(jìn)行本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，特別應(yīng)注意的是本項(xiàng)目住宅部分地下室是一個(gè)大底盤(pán)。3．結(jié)構(gòu)選型⑴住宅樓標(biāo)準(zhǔn)層采用剪力墻結(jié)構(gòu)，北側(cè)住宅首、二層底商采用框架結(jié)構(gòu)。地下室部分采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。地上平面超長(zhǎng)部分均設(shè)變形縫。⑵幼兒園采用框架結(jié)構(gòu)，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。⑶商業(yè)樓采用框架—核心簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)采用8.48m×8.48m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)，外填充墻采用陶粒混凝土砌塊。4．抗震設(shè)計(jì)本工程抗震設(shè)防烈度為8度，抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)。（六）無(wú)障礙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》“JGJ50-2001”本項(xiàng)目住宅樓和商業(yè)部分主要出入口均設(shè)寬1.5米坡度1：12的殘疾人坡道，首層設(shè)置殘疾人專(zhuān)用廁位，豎向交通由無(wú)障礙電梯解決，走廊凈寬1.5米，門(mén)開(kāi)啟凈寬不小于0.8米（七）裝飾裝修住宅樓內(nèi)部均采用涂料墻面，門(mén)廳采用大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面，大門(mén)采用感應(yīng)卡智能電子門(mén)，各戶(hù)采用防盜門(mén)，鋁合金窗。商業(yè)金融樓內(nèi)部均采用涂料墻面，大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項(xiàng)目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關(guān)的管線(xiàn)的出入戶(hù)條件。2．給水系統(tǒng)本工程生活給水最大日用水量為1423m3/日，其中住宅用水為685m3/日，商業(yè)用水為238m3/日，其余住宅部分按住宅用水考慮單獨(dú)計(jì)量。住宅部分每層依據(jù)戶(hù)型情況設(shè)置若干水表井。內(nèi)設(shè)分戶(hù)水表；底層車(chē)庫(kù)、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨(dú)計(jì)量，3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶(hù)內(nèi)燃?xì)饣螂姛崴鞴?yīng)，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺(tái)盆下設(shè)小型電熱水器供應(yīng)洗手盆用熱水，飲用水采用分層設(shè)置電熱水器供應(yīng)開(kāi)水。4．中水處理及供應(yīng)依照規(guī)范要求及北京市相關(guān)規(guī)定設(shè)置中水回收及回用系統(tǒng)，并依據(jù)水量平衡關(guān)系確定中水回收及供應(yīng)范圍。初步測(cè)算中水可回收水量為349m3/日，回用水量為314m3/日。管路設(shè)置同給水系統(tǒng)。中水處理站5．排水系統(tǒng)雨水系統(tǒng)依建筑功能采用內(nèi)排水方式設(shè)置，然后接入市政雨水管線(xiàn)。污水最大日排水量為1138m6．消防給水系統(tǒng)住宅及配套公建統(tǒng)一設(shè)置室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，商業(yè)部分設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，地下室設(shè)集中消防給水泵房及消防水池。系統(tǒng)設(shè)置依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)置。（1）消火栓系統(tǒng)本項(xiàng)目建筑群屬于二類(lèi)民用建筑，耐火等級(jí)不低于二級(jí)，室外消火栓用水量一次滅火用水量為20升/秒。室內(nèi)消防用水量25升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2.0小時(shí)；消防水泵參數(shù)30升/秒，95米，1用1備；設(shè)消防穩(wěn)壓裝置1套。（2）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)一次火災(zāi)消防用水量（建筑物室內(nèi)）為：消防用水量28L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1.0小時(shí)。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池425立方米。消防水泵參數(shù)：28L/s，H=50m，1用1備，配套供應(yīng)。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18立方米。設(shè)消防穩(wěn)壓裝置1套。（二）暖通工程1．范圍本項(xiàng)目包括地下各層及地上各單體建筑的采暖、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置，防煙樓梯間及其前室、消防電梯合用前室、商業(yè)部分的防排煙系統(tǒng)等。2、室外計(jì)算參數(shù)：(1)夏季：空調(diào)計(jì)算干球溫度：33.2°空調(diào)計(jì)算濕球溫度：26.4(2)冬季：空調(diào)計(jì)算干球溫度：-12空調(diào)計(jì)算相對(duì)濕度：45%采暖計(jì)算干球溫度：-93．室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)溫度：20℃（冬季）～26濕度：40%（冬季）～60%（夏季）新風(fēng)：30m3/人·小時(shí)～60m4．各建筑物暖通初步方案本項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)為恒溫恒濕低能耗舒適性建筑?？照{(diào)系統(tǒng)采用天然氣直燃機(jī)組供應(yīng)。住宅及商業(yè)共用一處動(dòng)力換熱站，設(shè)于商業(yè)地下二層，面積約800m住宅風(fēng)機(jī)房設(shè)于各住宅樓屋頂，商業(yè)風(fēng)機(jī)房設(shè)于商業(yè)樓各層；住宅部分末端設(shè)備方案采用天棚輻射采暖制冷加置換式新風(fēng)系統(tǒng)。商業(yè)為一般公共建筑.空調(diào)系統(tǒng)末端設(shè)備方案為組合式空調(diào)機(jī)組和新風(fēng)加風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)。5．通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房、變配電室、衛(wèi)生間、廚房等均設(shè)通風(fēng)系統(tǒng)；地下車(chē)庫(kù)設(shè)置了機(jī)械送排（兼排煙）風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)。平時(shí)低速運(yùn)行，火災(zāi)時(shí)高速排煙運(yùn)行。衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，每間衛(wèi)生間設(shè)吊頂排風(fēng)扇排至排風(fēng)豎井。排風(fēng)量10次/h。排風(fēng)道采用具有防回流功能風(fēng)道，加防火閥。防排煙系統(tǒng)的設(shè)置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中的要求設(shè)置。本項(xiàng)目暖通系統(tǒng)采用集散型直接數(shù)字式自動(dòng)控制系統(tǒng)，包括空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)的控制。（三）電氣工程1．范圍電氣工程范圍包括：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)等。2．供電系統(tǒng)本項(xiàng)目為Ⅰ類(lèi)高層民用建筑。本工程用電負(fù)荷按其性質(zhì)可分為：一級(jí)負(fù)荷：消防系統(tǒng)（包括消防值班室內(nèi)消防控制設(shè)備、消防電梯、防火卷簾門(mén)、防排煙風(fēng)機(jī)）；安防控制系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊系統(tǒng)；通信設(shè)備；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房；應(yīng)急及疏散照明；重要設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)照明、障礙標(biāo)志燈等。二級(jí)負(fù)荷：客梯電力等。三級(jí)負(fù)荷：上述一、二級(jí)之外的其他負(fù)荷。本項(xiàng)目供電工程由市政高壓電網(wǎng)引來(lái)兩路10kV高壓電源，10kV變配電所設(shè)在地下設(shè)備機(jī)房。兩路高壓電源同時(shí)工作，互為備用?？紤]供電半徑,負(fù)荷密度,使用性質(zhì)及地方相關(guān)要求,共設(shè)二個(gè)自管變電室及二個(gè)小區(qū)配電室,二個(gè)自管分別供商業(yè)金融及住宅商業(yè)幼兒園,二個(gè)小區(qū)配電室設(shè)于住宅中心。本工程總用電負(fù)荷指標(biāo)按：住宅50W/m2;商業(yè)100W/m2估算，初步選用5臺(tái)環(huán)氧澆注干式變壓器，變壓器的負(fù)載率70%。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設(shè)二臺(tái)2000KVA，二臺(tái)1250KVA住宅底商設(shè)二臺(tái)1000KVA住宅部分?jǐn)M設(shè)一臺(tái)1000KVA，二臺(tái)630KVA（最終由供電局確定）3．配電設(shè)計(jì)本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線(xiàn)制TN-S系統(tǒng)。低壓配出線(xiàn)采用放射式與干線(xiàn)式相結(jié)合的方式，對(duì)于大容量設(shè)備及一級(jí)負(fù)荷將由各變電所內(nèi)低壓配電柜直接放射配電至其配電箱。一級(jí)負(fù)荷將采用雙電源供電，并在其末端（設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)或本層電氣豎井內(nèi)）的配電箱自動(dòng)切換。其他負(fù)荷則采用干線(xiàn)式的配電方案。4．照明設(shè)計(jì)（1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。照明光源及燈具選擇的一般原則是高效、節(jié)能，并注意各部分對(duì)顯色性的要求。商業(yè)、大廳等部分的燈具應(yīng)跟建筑裝修相互配合，選用熒光燈、筒燈或花燈、金屬鹵化物燈及白熾燈等，光源分別采用高效顯色指數(shù)的熒光燈管和電子鎮(zhèn)流器。各設(shè)備用房?jī)?nèi)選用一般熒光燈具或配照型點(diǎn)光源燈具。（2）照明方式照明方式分為一般照明、局部照明、應(yīng)急照明和疏散照明。設(shè)置應(yīng)急照明的場(chǎng)所：消防控制中心、弱電設(shè)備房、各設(shè)備機(jī)房、大廳、走廊、樓梯間、電梯前室等。設(shè)置疏散照明的場(chǎng)所：走廊、樓梯間、大廳、疏散出口及人員密集的場(chǎng)所等。這些等均帶蓄電池，應(yīng)急時(shí)間≥600min。（四）弱電工程弱電工程范圍包括：有線(xiàn)電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和通信機(jī)總和布線(xiàn)系統(tǒng)。1．有線(xiàn)電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)采用分配分支基本模式，由前端設(shè)備、干線(xiàn)、放大器、分支支配器、支線(xiàn)及用戶(hù)終端等組成。系統(tǒng)采用860MHz鄰頻雙向傳輸，用戶(hù)電平要求68±4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。有線(xiàn)電視信號(hào)源由室外城市有線(xiàn)電視網(wǎng)引至地下一層電視機(jī)房。機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有光端機(jī)、放大器、信號(hào)混合器、分支分配器等設(shè)備。電視機(jī)房前端設(shè)備預(yù)留節(jié)目輸出端，供甲方自辦節(jié)目輸入。2．安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)由視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、視屏監(jiān)控系統(tǒng)、汽車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）管理系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)等組成。安全防范監(jiān)控室與首層消防控制室合用，負(fù)責(zé)本工程的安全防范控制，安全防范控制室對(duì)所有報(bào)警裝置及視頻攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。安全防范監(jiān)控室內(nèi)設(shè)有中心主機(jī)、監(jiān)視器、錄像裝置、門(mén)禁控制主機(jī)、操作鍵盤(pán)等。本工程各出入口、地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)收銀臺(tái)、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)等場(chǎng)所設(shè)監(jiān)視攝像機(jī)。住宅部分設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。3．通信及綜合布線(xiàn)系統(tǒng)在地下部分分別設(shè)置信息中心設(shè)備機(jī)房、數(shù)字程控電話(huà)交換機(jī)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)總配線(xiàn)設(shè)備機(jī)房、通信設(shè)備接入機(jī)房、弱電間（電信間）及其他智能化系統(tǒng)設(shè)備機(jī)房，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的智能化管理。綜合布線(xiàn)系統(tǒng)按下列五個(gè)部分進(jìn)行設(shè)計(jì)：工作區(qū)子系統(tǒng)、配線(xiàn)子系統(tǒng)、干線(xiàn)子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。每戶(hù)設(shè)置一個(gè)綜合布線(xiàn)箱，在住宅樓根據(jù)戶(hù)型不同每戶(hù)分別預(yù)留2-4條外線(xiàn)電話(huà)和1-2條數(shù)據(jù)信息進(jìn)線(xiàn)至綜合布線(xiàn)箱，待住戶(hù)入住后再根據(jù)使用情況進(jìn)行戶(hù)內(nèi)終端的敷設(shè)。商業(yè)部分按2點(diǎn)/50m2布置信息點(diǎn)，辦公部分按2點(diǎn)/10m2布置信息點(diǎn)。信息插座每個(gè)語(yǔ)音或數(shù)據(jù)點(diǎn)到樓層配線(xiàn)架的接線(xiàn)均采用超5類(lèi)屏蔽雙絞線(xiàn)。（五）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（1）防護(hù)等級(jí)：本工程為一類(lèi)防火建筑?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置。（2）系統(tǒng)組成：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專(zhuān)用電話(huà)系統(tǒng)；電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。（3）消防控制室設(shè)在首層。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、應(yīng)急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT顯示器、打印機(jī)、電梯運(yùn)行監(jiān)控盤(pán)及消防專(zhuān)用電話(huà)總機(jī)、UPS電源設(shè)備等。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報(bào)警的外線(xiàn)電話(huà)。（4）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程為控制中心報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)小區(qū)的火災(zāi)信號(hào)和消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和控制。在辦公室、大廳、商場(chǎng)、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器。在每個(gè)防火分區(qū)的主要出入口等處設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕。本工程設(shè)漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。（六）生活熱源本項(xiàng)目小區(qū)生活熱源使用天然氣，由市政天然氣管道接入?，F(xiàn)有DN500中壓天燃?xì)夤芫€(xiàn)作為采直燃機(jī)氣源線(xiàn)；DN200-DN300低壓天燃?xì)夤芫€(xiàn)可作為生活炊事熱水等氣源。日用天然氣指標(biāo)可參考下表：序號(hào)建筑物名稱(chēng)單位日用天然氣量（m3）1住宅部分每戶(hù)0.670.892商業(yè)部分有餐廳每座位0.460.53無(wú)餐廳3托幼部分全托每人0.100.12日托每人0.040.06（七）防雷與接地根據(jù)國(guó)際《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》中的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，本建筑屬第二類(lèi)防雷建筑物，按此類(lèi)建筑物的防雷要求進(jìn)行防雷設(shè)計(jì)。原則上利用建筑物的金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋作為防雷接地裝置。

第六章環(huán)境保護(hù)和消防一、環(huán)境保護(hù)略。二、消防本項(xiàng)目根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；住宅樓消防系統(tǒng)依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項(xiàng)目建設(shè)施工中，加強(qiáng)施工安全管理，嚴(yán)肅施工紀(jì)律，杜絕違章施工，加強(qiáng)施工電器設(shè)備的檢查養(yǎng)護(hù)，及易燃建筑材料的保管，設(shè)置專(zhuān)職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。2．本項(xiàng)目為一類(lèi)防火建筑?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的防護(hù)等級(jí)按一級(jí)設(shè)置。消防系統(tǒng)由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)、消防專(zhuān)用電話(huà)系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)視控制系統(tǒng)和應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地組成。3．消防控制室設(shè)在首層。消防控制室內(nèi)設(shè)有火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)、應(yīng)急廣播設(shè)備、中央電腦、CRT顯示器、打印機(jī)、電梯運(yùn)行監(jiān)控盤(pán)及消防專(zhuān)用電話(huà)總機(jī)、UPS電源設(shè)備等。消防控制室內(nèi)設(shè)直接報(bào)警的外線(xiàn)電話(huà)。4．本項(xiàng)目設(shè)控制中心報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)小區(qū)的火災(zāi)信號(hào)和消防設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和控制。在辦公室、大廳、商場(chǎng)、走道、樓（電）梯前室、各設(shè)備用房等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器。在每個(gè)防火分區(qū)的主要出入口等處設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕。在消火栓箱內(nèi)設(shè)置消火栓按鈕。5．根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，各層均設(shè)置室內(nèi)消火栓自動(dòng)噴水消防系統(tǒng)，且均為高壓制，每個(gè)系統(tǒng)各設(shè)主泵一臺(tái)，備用泵一臺(tái)。建筑最高層屋頂設(shè)置水箱供生活及消防用水。在建筑內(nèi)適當(dāng)位置布置手提式干粉滅火器、推車(chē)式滅火器。

第七章建筑節(jié)能與節(jié)水為貫徹執(zhí)行節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，在統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目建筑物全壽命周期內(nèi)，既要滿(mǎn)足建筑功能的需要，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，還要充分達(dá)到建筑節(jié)能與節(jié)水的要求。本項(xiàng)目將采用多項(xiàng)措施以降低能源消耗與水資源的消耗。1．本項(xiàng)目建筑將按照北方節(jié)能型建筑的要求，選擇節(jié)能型建筑材料；2．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗；3．供熱將采用集中采暖供熱方式；4.將耗能低、效率高作為機(jī)電設(shè)備選型的重要指標(biāo)；5．項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、公共建筑將采用新型高效節(jié)能光源，降低照明用電量；6．住宅樓設(shè)計(jì)應(yīng)符合《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）北京地區(qū)實(shí)施細(xì)則》（DBJ01-602-97）要求；7.商業(yè)樓設(shè)計(jì)應(yīng)符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）。第八章建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)及定員一、建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)完成。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司下設(shè)前期開(kāi)發(fā)部、規(guī)劃工程部、市場(chǎng)銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、辦公室、概預(yù)算成本部等?？偨?jīng)理的職責(zé)是執(zhí)行董事會(huì)會(huì)議的各項(xiàng)決議，組織領(lǐng)導(dǎo)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。前期開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)工作、征地拆遷等。規(guī)劃工程部：負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工程施工、技術(shù)、質(zhì)量。市場(chǎng)銷(xiāo)售部：負(fù)責(zé)公司以及項(xiàng)目的宣傳和銷(xiāo)售活動(dòng)。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司的融資、財(cái)務(wù)管理、成本管理、會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)監(jiān)督等工作，并參與公司重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析與決策。辦公室：負(fù)責(zé)公司行政管理、人力資源管理、文秘、會(huì)務(wù)、信息、檔案、公關(guān)、宣傳和企業(yè)文化建設(shè)等工作。概預(yù)算成本部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目概預(yù)算以及合同管理和審核。組織機(jī)構(gòu)圖如下。二、勞動(dòng)定員及人員招聘北京惠東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)擁有職工28名，本科以上學(xué)歷15人，占現(xiàn)有人數(shù)的54%；中級(jí)以上職稱(chēng)12人，占現(xiàn)有人數(shù)的43%。公司設(shè)總經(jīng)理一人，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作?？偨?jīng)理由董事會(huì)聘請(qǐng)，任期三年，經(jīng)董事會(huì)決定，可以連任。各部門(mén)設(shè)部門(mén)經(jīng)理1人，副經(jīng)理根據(jù)情況設(shè)若干名，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理處理部門(mén)事務(wù)。各部門(mén)經(jīng)理和副經(jīng)理由公司人事部選拔聘用，報(bào)公司董事會(huì)批準(zhǔn)。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，各部門(mén)工作人員由公司人事部會(huì)同各部門(mén)負(fù)責(zé)人通過(guò)社會(huì)招聘解決。公司職工的、招聘、辭退、工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)、生活福利和獎(jiǎng)懲等事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》及其實(shí)施辦法研究制定方案，由公司和公司工會(huì)組織集體或與職工個(gè)別訂立的勞動(dòng)合同加以規(guī)定。勞動(dòng)合同訂立后，報(bào)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)管理部門(mén)備案。概預(yù)算成本部董事會(huì)市場(chǎng)銷(xiāo)售部部前期開(kāi)發(fā)部規(guī)劃工程部