中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)

中國房地產(chǎn)業(yè)城市分級泡沫度量及企業(yè)應(yīng)對的策略

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市發(fā)展的周期特征周期年份價格漲幅價格（元/平方米）CPI原因第一個周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574—140914%1990大陸經(jīng)濟進入增長期，1992年局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴重，北海和海南。1993年7月，中央出臺嚴厲措施整頓全國房地產(chǎn)市場，居民收入增加1995-1997年12%/年1591—19979.4%步入這個周期的下降通道，1997年出現(xiàn)負增長第二個周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063--2360-0.1%1997-1999年我國經(jīng)濟增長面臨內(nèi)需不足、出口乏力的雙重制約，宏觀經(jīng)濟整體偏冷，政府出臺了多種措施刺激國內(nèi)需求的增加，1998年中國住房體制改革性綱領(lǐng)文件，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化2004—2007年13%2360--43694%城市化進程加快，貨幣升值，實行寬松穩(wěn)健的貨幣政策中國將進入住宅消費第2個階段第一階段人均GDP3000美元以下住宅消費解困期第二階段人均GDP3000—8000美元住宅消費發(fā)展期第三階段人均GDP8000—15000美元住宅消費質(zhì)量期第四階段人均GDP15000美元以上住宅消費個性舒適期根據(jù)先進國家經(jīng)驗，住宅消費一般分為4個階段：

中國將進入住宅發(fā)展的第2階段，中國的房地產(chǎn)還在初期發(fā)展中，一些發(fā)達城市例如深圳（人均GDP達到1萬）率先進入第三階段，也就是旅游度假物業(yè)和稀缺性物業(yè)消費將逐漸啟動并進入相對較快的發(fā)展階段。

一、中國房市發(fā)展的周期特征

二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄中國房市資金來源動態(tài)分析年度自籌資金自有資金國內(nèi)貸款利用外資定金/預(yù)售款其他資金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.7200228.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.82006中國房市資金來源動態(tài)分析從表中可以看出，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)售款和其他資金是我國房地產(chǎn)業(yè)的四大資金來源。其中定金及預(yù)售款是第一大資金來源，2000年以來所占比重一直保持在36%-43%之間，2005年自由資金成為第二大資金來源，占18.7%，2007年18.5%，據(jù)國家要求的30%要求還有很大差別。在我國，定金及預(yù)售款中有60%來自銀行按揭貸款，自籌資金大約40%來自銀行貸款，其他資金中，大約60%來自各種渠道的銀行貸款，這樣我國房地產(chǎn)全部資金來源中，銀行貸款占了60%

中國商品房銷售增長率分析

單位：%

中國商品房銷售面積分析

單位：萬平方米

中國商品房銷售額分析

單位：億元

房屋施工面積和竣工面積增長率

單位：%

中國房屋施工面積和竣工面積

單位：萬平方米

中國房地產(chǎn)價格

單位：元/平方米

中國房地產(chǎn)價格增長率

單位：%

中國房屋租憑價格增長率

單位：%

一、中國房市發(fā)展的周期特征二、中國房市發(fā)展的動態(tài)分析

三、中國房市泡沫的側(cè)度四、造成中國房價格飛漲的原因五、中國房市的發(fā)展趨勢和風險分析六、中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略

目錄第一階段：房地產(chǎn)無泡沫理性漲價階段：這一階段往往處于經(jīng)濟周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，儲蓄達到一定程度，拉動價格正常上漲第二階段：房地產(chǎn)泡沫形成的階段：房價上漲一段時間后，市場上部分人出現(xiàn)投資心理，投資性買房者開始出現(xiàn)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面第三階段：泡沫的非理性膨脹和惡化階段：房價上漲的預(yù)期心理得到強化，產(chǎn)生羊群效應(yīng)，錨定效應(yīng)，出現(xiàn)價格狂想，房價出現(xiàn)非理性膨脹，出現(xiàn)嚴重的投機銀行加大房地產(chǎn)貸款額度第四階段：泡沫的巔峰和突然破滅階段：房價被推到頂峰，出現(xiàn)滯漲時，政府會出臺強硬的調(diào)控措施，緊縮銀根第五階段：信心崩潰和價格非理性下跌階段：非理性的投機者出現(xiàn)大量拋售，房價出現(xiàn)非理性下降第六階段：市場平靜和價值回歸：根據(jù)購買力等因素重新評估房價，有些人對明顯低估的房地產(chǎn)果斷買入房地產(chǎn)泡沫運行過程2004-2005、2007年中國房市泡沫程度的度量中國的房地產(chǎn)價格究竟高不高？中國人住著世界上最貴的房子世界上房價最貴的地方當屬日本東京，目前在東京市區(qū)，一套實用面積80平方米的公寓樓，家庭車位精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，送20平方米的陽臺和好幾個平方米的走廊以及包括液晶電視等基本電器,售價約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，單價2.6萬元即便從絕對值上看，中國上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地帶的一些房價也已經(jīng)超出這個價位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，中國的很多城市房價已經(jīng)遠遠超過‘天下第一貴的“日本，坐上世界頭把金交椅而且，中國住宅只有70年的居住權(quán)，相當于年折舊率1.4%，而許多國家是永久所有權(quán)中國房屋平均壽命是30年中國部叛分城市波房價收軌入比一、中國歷房市發(fā)展倡的周期特宏征二、中國驢房市發(fā)展禮的動態(tài)分塞析三、中酷國房市釘泡沫的犧側(cè)度四、造成植中國房價沒格飛漲的然原因五、中國殲房市的發(fā)緞?wù)冠厔莺驮亠L險分析六、中國如的房地產(chǎn)途開發(fā)企業(yè)淡的策略目錄造成中國將房價飛漲漁的原因成本推動褲房價上漲土地價格彎上漲：從艙1998脈年開始到從2006里年住宅用夾地累積上擾漲65匠%發(fā)展商搏暴利：元200慨0年僅蝦為20垮%，到度200種7年均極40%需求拉動擁房價上漲居民收鋪入在經(jīng)皆濟環(huán)境牛增長的污前提下翼高速增除長城市化進療程加快流動性過雪剩促使商抵業(yè)銀行信步貸擴張流動性過鴉剩造成短癢期投機資低金進入房年地產(chǎn)，自松美國91慢1后，大膽量的資金膏賭人民幣豪升值造成中恭國房價桿飛漲的左原因經(jīng)濟制意度因素住房保障戀制度缺陷房地產(chǎn)稅敵收制度缺移陷：稅負罷較高，加廟拿大為1紙1.3%雞，我國1捆5%對地方政呢府考核制蔑度的缺陷利益集團管的市場操狗作房地產(chǎn)輪泡沫形窮成的心查理因素前面提窩到過了“代際遺乳忘”是歷暮史上房地斑產(chǎn)市場反鋼復(fù)出現(xiàn)投饒機狂潮的極重要原因傾—明斯基一、中國斗房市發(fā)展碧的周期特檔征二、中國目房市發(fā)展揀的動態(tài)分碗析三、中軍國房市階泡沫的爆側(cè)度四、造成刊中國房價姨格飛漲的冰原因五、中攪國房市拋的發(fā)展護趨勢和叨風險分廣析六、中基國的房驗地產(chǎn)開皮發(fā)企業(yè)滾的策略目錄2008責-201別0年中國議房市進入曲本輪周期濟的衰退階聞段進入衰退滋期的標志房價炒的餅過高超出骨居民實際房誠承受能力住房自有尾率過高，指發(fā)展過快蛙（發(fā)達國街家60%暢-70%練）人均居餡住面積講已經(jīng)接懼近中高王等收入見國家的沉水平，犧發(fā)展空給間有限2008烏-201貫0年中國禮房市進入們中期調(diào)整由于信貸撥條件的惡翼化，限價殖房推出，掃資本市場吵的調(diào)整，閃促使全國否房地產(chǎn)開沖始降溫，南深圳、廣剩州等大城謀市上半年部會出現(xiàn)比淘較大的降傻幅，預(yù)計某均幅50菠%左右，堂二、三線某城市會滯鴿后半年左醫(yī)右反映，倚但降幅不文會像大城悉市那么猛稈烈，因為構(gòu)投機行為洪較低，因超此說20命08年是裕出手買房鞏的好機會溜(針對的禮是自住型臺和長期投尾資型），茅有些樓盤另一定是歷攤史低位了鬧（如果是革想短期套燦利，房地館產(chǎn)目前已港經(jīng)不是最戲佳投資渠粱道了）2008所-201撒0年加速坊房地產(chǎn)企澤業(yè)的集約旁化信貸條捧件的惡怒化加速躺房地產(chǎn)性企業(yè)的料集約化信貸條始件的惡便化會導(dǎo)風致企業(yè)茂出現(xiàn)破四產(chǎn)被吞驢并（5象萬多家普—4千昆家左右匪），居先民因購里房負擔貍加重而哭需求減呆弱，銀瘦行存款摸回流整個宏逗觀經(jīng)濟畜處于轉(zhuǎn)景折點，項失業(yè)率晃將會上芬升由于美元月反彈，熱艙錢撤離，游同時導(dǎo)致小外商投資栽下降，制落造業(yè)轉(zhuǎn)移擴達到高峰肌，需求減書弱，失業(yè)疤增加，購模買能力明詞顯下降，碼經(jīng)濟增長脊的速度減轟緩，房價違出現(xiàn)滯漲脂下跌的局猾面。人民服幣升值主味要對國際頁性城市，貌對于封閉測的城市影侵響較小經(jīng)濟適用撓房的上市李對市場的踐定價標準箱形成了很艘大的沖擊美國的次竹貸危機對鼻中國房市拿的影響將齒會顯現(xiàn)2008圓-201蹈0年剛性