物業(yè)管理房屋交付流程全攻略

房屋交付流程全攻略毛離交房抗還有一年多基，可能有朋餡友會說還早犧呢，不過既罩然看到了，約就貼出來供渡大家參考，按早就早棚吧。。。。行。。喬一、棵通知茶開發(fā)商絕取得新建商瞇品房房地產(chǎn)輝權(quán)證后，應(yīng)軍以書面形式刺通知購房者儉在約定時間痛內(nèi)對房屋進(jìn)受行驗收交接構(gòu)。疏在約定壽的時間地點嶺內(nèi)，開發(fā)商奶會核驗業(yè)主欠材料；業(yè)主沫領(lǐng)取《竣工外驗收備案表究》、《房屋胃土地測繪技圖術(shù)報告書》減、《住宅質(zhì)斤量保證書》扒和《住宅使賊用說明書》翻并由開發(fā)商閣加以說明；呈業(yè)主交納剩怠余房款；業(yè)忘主領(lǐng)取鑰匙戚并簽署《住酬宅鑰匙收到降書》。切購房者混應(yīng)根據(jù)購房榮合同約定的寄標(biāo)準(zhǔn)自己或角者請專業(yè)驗愧房者，對房租屋工程質(zhì)量翻及配套設(shè)施擾一一進(jìn)行驗獅收，并做好乞記錄，同時舒，不要忽視裳對房屋產(chǎn)權(quán)釣是否清晰進(jìn)遵行核驗。喇收樓要案驗?zāi)男﹥?nèi)容泄？女--面圓積、電氣、奶屋面、地面符、裝修、結(jié)窩構(gòu)、外墻一紫個都不能少部購房面積平從房屋噸交接的實踐霧來看，由于麥對商品房銷潛售面積的計陸算方法不甚燙了解，多數(shù)黑購房者只注現(xiàn)重對房屋結(jié)釘構(gòu)、裝修質(zhì)吧量的驗收，與而忽視對房怪屋面積的核售實。實際上責(zé)，房屋面積肢的大小不僅蠢影響到最終打產(chǎn)權(quán)，而且誤涉及房價，無對購房者的積經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)柿生直接影響約。所以核查南所購房屋的租銷售面積也葵是房屋驗收廣工作中的一李個重要環(huán)節(jié)鹿，應(yīng)當(dāng)引起詠購房者的高英度重視。應(yīng)慈該依據(jù)建設(shè)蓮部最新頒布曠實施的《商陰品房銷售面原積計算及公添用建筑面積惠分?jǐn)傄?guī)則（縣試行）》，麥對購房面積肯進(jìn)行計算。電氣暢1、電廚氣線路安裝亦應(yīng)平整、牢寬固、順直，撥過墻應(yīng)有導(dǎo)爐管。導(dǎo)管連團(tuán)接必須緊密嫌，鋁導(dǎo)線連傭接不得采用芳絞接或綁接凡。采用管子臟配線時，連絞接點必須緊鼻密、可靠，介使管路在結(jié)盛構(gòu)上和電氣絮連成整體并盟有可靠的接盆地；舊2、應(yīng)拳按套（單元哲）安裝電表尊或預(yù)留表位界，并有接地凍裝置；囑3、照校明器具等低淺壓電器安裝等支架必須牢累固，部件齊挽全，接觸良裹好，位置正父確；販4、各聾種避雷裝置嗎的所有連接穴點必須牢固念可靠；詢5、電雄梯應(yīng)能準(zhǔn)確旁啟動運行、抬選層、平層刻、停層，曳企引機(jī)的噪聲轟和震動聲不糠得超過規(guī)定散值。制動器炕、限速器、仙報警器及其寄他安全設(shè)備柳應(yīng)動作靈敏霉可靠；裳6、對霞電視信號有壤屏蔽影響的露住宅，電視射信號微弱或羽高層建筑遮即擋及反射波預(yù)復(fù)雜地區(qū)的柴住宅，應(yīng)設(shè)懂置電視共用狠天線；踐7、配限置有空調(diào)機(jī)朋、洗衣機(jī)、差電冰箱、電滿子熱水器、濕電子燃?xì)庠钪㈦娮颖O(jiān)控稻報警系統(tǒng)的交高級住宅，靈應(yīng)檢查所配騎電器設(shè)備能增否正常運行通，各類管線禽是否安全可階靠；順8、配緩置有的始住宅，應(yīng)檢廈查線路贏是否如期開石通，接聽效藏果是否和諧天，費用打是否已經(jīng)清郵繳完畢。灑另外還要驗跨水、衛(wèi)、消猛防、配套設(shè)潤施等設(shè)備。屋面兆1、各搭類屋面均需研排水暢通，瞞無積水、不清滲漏；堆2、平帆屋面應(yīng)有隔主熱保溫措施油，三層以上盲房屋在公用環(huán)部位應(yīng)設(shè)置震屋面檢修孔紀(jì)；圾3、陽騰臺和三層以神上房屋的屋皇面應(yīng)有組織聽排水，出水違口、檐溝、墊落水管應(yīng)安秩裝牢固，接樣口平密，不贊滲漏。地面蛋1、面幫層與基層必嗓須粘結(jié)牢固術(shù)，不空鼓，厘整體平面平取整，不允許輸有裂縫、脫嘴皮和起砂等墨缺陷。塊料哨面層（如柚慌木地板）應(yīng)色表面平整、搬接縫均勻順率直，無缺棱面掉角；從2、衛(wèi)爸生間、陽臺冊、盥洗間地練面與相鄰地背面的相對標(biāo)英高應(yīng)符合設(shè)刺計要求，不謙應(yīng)有積水，坑不允許倒泛搶水和滲漏；挨3、木客樓地面應(yīng)平欄整牢固，接盲縫密合。嚷步驟三糞：提供《住緣宅質(zhì)量保證槽書》和《住轉(zhuǎn)宅使用說明齊書》慶《住宅啄質(zhì)量保證書殿》是開發(fā)商投對銷售的商懲品住宅承擔(dān)蘇質(zhì)量責(zé)任的駝法律文件，項可以作為商圈品房預(yù)、出圣售合同的補(bǔ)匹充約定，與奉合同具有同不等效力。區(qū)四、翼簽署房屋交探接書封購房者過對房屋及其哄產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢涼驗，認(rèn)為符少合合同約定潤條件的，應(yīng)結(jié)與開發(fā)商簽約訂房屋交接漲書。氏簽交房墳合同需要什獄么證明和開澡發(fā)商簽交房蘿合同時，開廟發(fā)商應(yīng)出具寶什么質(zhì)量證尖明？菜an業(yè)邁主應(yīng)該查閱華《單位工程狀竣工驗收證婦明》、《工中程竣工驗收觸備案表》、胸《質(zhì)量保證猜書》、《使軍用說明書》福及房屋面積猛測量的最終封法律文書。根驗收毛搞坯房的標(biāo)準(zhǔn)棄：寒膚●躺全部外飾面多，包括陽臺完、雨罩的外液飾面應(yīng)按設(shè)菌計文件完成回裝修工程。俯被●逝公用部位、僚公共設(shè)施、溉各種管道(另給、排、雨踢水、暖、熱著)、電氣設(shè)悄備(配電箱掠、柜、盤、略插座、開關(guān)惰、燈具等)恨等都應(yīng)按設(shè)牛計文件完成云全部裝修，振并按規(guī)定完預(yù)成各種測試濫項目。舉短●綁各種管道還蒙應(yīng)進(jìn)行通水深、試壓、通糠球試驗和暖縱氣熱工調(diào)試凱等驗收工作溫。態(tài)映●暖屋面工程項膊目進(jìn)行蓄水款、淋水試驗快。膊墻●炮戶門以內(nèi)各井房間采用預(yù)過制樓板或現(xiàn)姥澆板頂棚的徒，應(yīng)做到不肌抹灰、用膩綠子找平，達(dá)玩到板縫密實信、無裂縫，濫接搓平順無突錯臺，表面瓦平整、色澤胡基本均勻、故線角順直。持戶門以內(nèi)各家房間基層地躁面混凝土應(yīng)雷做到表面平辦整、壓實，文達(dá)到粘結(jié)牢宋固、無裂縫未。暗祖●井有防水要求造的房間地面皂應(yīng)嚴(yán)格按照棉防水層、保逮護(hù)層的建筑熊要求來規(guī)劃說，在驗收時霸應(yīng)進(jìn)行兩次嚴(yán)蓄水試驗，耍做到無滲漏略。拔梨●濟(jì)地漏與泛水塘坡度符合設(shè)鍛計要求，達(dá)旨到不倒泛水徒，結(jié)合處嚴(yán)跌密平順，無彎滲漏。奇抽●妙各種房間水顧泥地面基層類標(biāo)高，應(yīng)考芽慮預(yù)留再裝雞修時的高度悄尺寸要求.執(zhí)收房流所程：索要染“勢兩書一表躲索要趨“螞兩書一表懷”況：向開發(fā)商吵索要《住宅票質(zhì)量保證書獅》和《住宅腹使用說明書宵》，以便日超后出現(xiàn)質(zhì)量炊問題時按約齒維修。童《住宅刮質(zhì)量保證書仁》是開發(fā)商牽針對房屋質(zhì)憤量及保修期歐限、范圍作止出的承諾。貿(mào)而《住宅使搖用說明書》夜則是針對房偽屋設(shè)計、施慣工及驗收中向的具體技術(shù)貼指標(biāo)，如抗汽震指數(shù)、墻磁體結(jié)構(gòu)類型面等作出的相帶關(guān)說明。目輪前我國的房井地產(chǎn)業(yè)在《裁住宅質(zhì)量保弊證書》和《鋤住宅使用說兔明書》上已抄形成大體統(tǒng)憑一的規(guī)范，陵問題比較少句；而目前問踢題比較多的鮮主要是《竣猴工驗收備案潤表》?？习凑沼袘M關(guān)規(guī)定，《濃竣工驗收備招案表》上的幻每一項都必拴須報主管部龍門備案。您艱驗房時不能選只看開發(fā)商列有沒有這張哨《備案表》警，同時一定土要仔細(xì)察看昂各個分項有椒沒有都備案郵，例如消防價設(shè)施等?！遁斂⒐を炇諅湎癜副怼穼Ψ扛舻禺a(chǎn)商有著致嚴(yán)格的約束黎作用，只要嫁將項目送交上主管部門備禁案后，發(fā)展芬商就必須對肥樓盤終生負(fù)周責(zé)，出了問雖題，如果是漫發(fā)展商的過癥失，可以追柱究其責(zé)任。斥收房注型意事項膠最近一沉段時間，北窮京發(fā)生了幾挺起較嚴(yán)重的稈業(yè)主和物業(yè)騾公司的糾紛裝，甚至造成略人身傷害，凍其主要原因驚就在于開發(fā)骨商和業(yè)主之都間在商品房謀質(zhì)量及配套伏設(shè)施問題上特沒有得到較伍好的解決。背這既影響了染業(yè)主的切身血利益，也影騾響了物業(yè)公責(zé)司的經(jīng)營。風(fēng)那么，作為擠購房人(商信品房的買受搞人)和開發(fā)滑商之間在購釣房過程中如掩何不發(fā)生或捷少發(fā)生糾紛翅呢？律師在關(guān)此提醒，購仿房人一定要徐簽訂《商品川房買賣合同跑》，要把開歡發(fā)商發(fā)布的謠商品房銷售伐廣告和宣傳徒資料所明示巴的事項在合灑同中加以約滅定。此外，劈在開發(fā)商交泥房時還應(yīng)注受意以下問題玩：痰1.要索看交付給你嬸的商品房和需合同簽訂的僻要購買的商鍵品房是否一相致，其結(jié)構(gòu)兵是否和原設(shè)可計圖相同。諒房屋面積是扒否經(jīng)過房地播產(chǎn)部門實際尖測量，與合濾同簽訂面積街是否有差異打。餐2.要紐看所購商品駐房整棟樓的難《北京市建欠設(shè)工程竣工釘驗收備案表唐》，有此表逐方能說明該培棟樓已經(jīng)有蘿關(guān)部門驗收丘合格。慣3.要序和開發(fā)商共風(fēng)同對所購商殲品房進(jìn)行驗增收交接工作國。這是一項逼細(xì)致工作，啊如果購房人糾不懂工程質(zhì)倆量等相關(guān)知四識，最好找賽懂工程的朋們友來共同完親成，以便及備時發(fā)現(xiàn)問題近。有《北京掃市建設(shè)工程聽竣工驗收備話案表》說明乓整棟樓是合進(jìn)格的，但不怖意味著購房耐人所購買的隸這套房沒有擺質(zhì)量問題。筒4.要乎向開發(fā)商索戀要《質(zhì)量保累證書》和《志住宅使用說喜明書》，以稀便日后出現(xiàn)燥質(zhì)量問題按檢約要求維修賄。真那么，橋業(yè)主如發(fā)現(xiàn)建購買的商品欺房有質(zhì)量問掛題能不能退擺房呢？如果辨購買人和開膜發(fā)商在退房厲問題上不能匙達(dá)成一致，掛那么按照《共商品房銷售躁管理辦法》舅的規(guī)定只有掉以下四種情化況可以退房旺：一是套型型與設(shè)計圖紙始不一致；二威是開發(fā)商擅暈自變更規(guī)劃宵設(shè)計；三是關(guān)面積誤差絕使對值超過3笑%；四是商藝品房確屬主踏體結(jié)構(gòu)不合粉格。具備上厲述條件之一膏，如果開發(fā)隨商不同意退娃房，購房人酒可向有管轄頓權(quán)的人民法爺院起訴，要梳求開發(fā)商退脆房；如果不厘具備上述條狹件，出現(xiàn)質(zhì)泉量問題只能鋤要求開發(fā)商娛維修，因此反造成損失的敞由開發(fā)商賠煩償。玻辦理入爪住的注意問及題：間專家，亡您好！我馬根上就要拿到議新房的鑰匙左了，聽人說厲，在收房時奮要特別小心石，不能輕易受簽字，不能鈴輕易交錢。言是這樣嗎？陰當(dāng)收到入住去通知單時，絹該怎么準(zhǔn)備幻？要特別請豈一位律師嗎憤？謝謝不吝為賜教！叛李律師緊答：袍對所購劣商品房進(jìn)行蓬驗收主要應(yīng)火注意以下幾孕點：唇第一、且詳細(xì)檢查房眠屋質(zhì)量，包槽括墻壁、門割窗、陽臺等根部位有無開閃裂現(xiàn)象；貌第二、違核對買賣合倡同上注明的腥設(shè)施、設(shè)備哀等是否有遺乳漏，品牌、覆數(shù)量是否相誠符；棋第三、漿檢查水、電搖、天然氣、著上下水管道甩等是否開通份和能否正常鼻使用；治第四、君檢查是否有鹽規(guī)劃、設(shè)計溫變更或小區(qū)被縮水等問題圖；府第五、山檢查相關(guān)質(zhì)邀量問題及室于內(nèi)有害氣體者超標(biāo)等問題跡；檢第六、原對發(fā)現(xiàn)的問職題要在驗樓甲單上予以注鼻明，如果確響實屬于不能陳收樓的，要億詳細(xì)寫明不拉予收樓的原固因并要求開嘩發(fā)商簽字、逝蓋章。龍索要兩飽書一表抗向開發(fā)抽商索要《住屯宅質(zhì)量保證沃書》和《住傘宅使用說明囑書》，以便震日后出現(xiàn)質(zhì)監(jiān)量問題時按談約維修。敗《住宅售質(zhì)量保證書鋤》是開發(fā)商化針對房屋質(zhì)物量及保修期需限、范圍作添出的承諾。聲而《住宅使亦用說明書》成則是針對房滅屋設(shè)計、施絹工及驗收中輔的具體技術(shù)晚指標(biāo)，如抗版震指數(shù)、墻貧體結(jié)構(gòu)類型叨等作出的相滋關(guān)說明。目捕前我國的房挖地產(chǎn)業(yè)在《戀住宅質(zhì)量保志證書》和《鋸住宅使用說惱明書》上已受形成大體統(tǒng)誼一的規(guī)范，漠問題比較少慶；而目前問朝題比較多的區(qū)主要是《竣矛工驗收備案旬表》。減按照有刺關(guān)規(guī)定，《改竣工驗收備雕案表》上的經(jīng)每一項都必怒須報主管部騙門備案。您雕驗房時不能犯只看開發(fā)商穿有沒有這張倒《備案表》垃，同時一定聚要仔細(xì)察看棕各個分項有睬沒有都備案矛，例如消防尤設(shè)施等。《殼竣工驗收備挎案表》對房眾地產(chǎn)商有著等嚴(yán)格的約束文作用，只要附將項目送交泥主管部門備尤案后，發(fā)展附商就必須對差樓盤終生負(fù)糖責(zé)，出了問進(jìn)題，如果是污發(fā)展商的過伶失，可以追亂究其責(zé)任。征簽收《鵲房屋驗收單仰》丹在您查輸看了房產(chǎn)后遵并準(zhǔn)備簽收臣《房屋驗收蘆單》之前，禾您一定先簽做訂《物業(yè)管準(zhǔn)理公約》，仁做一個事先鎖約定，避免井日后起糾紛企。您要清楚吼以后所要交騰納的物業(yè)管疤理費到底由棍哪些方面構(gòu)乞成，清潔費拉、保安費、夫綠化費怎么使核定，做到完明明白白。繡同時，考察去一下您的小蒸區(qū)物業(yè)管理穴公司的資質(zhì)翁，是否具備采您要求的管污理標(biāo)準(zhǔn)。搜其后，遍還要了解您海所買的物業(yè)軋公攤面積有創(chuàng)多少，您要披讓開發(fā)商出益具北京市房屢屋土地管理鍬局或區(qū)局直越屬測繪隊出鉤具的《竣工粉實測表》，水做到心知肚勸明。在基本紛程序全部完煙成之后，您抽就可以簽收躺《房屋驗收議單》了。風(fēng)交易過嘆程中需交費蔽用傍1、印國花稅：房價嶄款的萬分之雜五啟申辦產(chǎn)背權(quán)證過程中剪需交費用階1、登解記費：每建器筑平方米0盲.3元;雀2、房泡屋所有權(quán)證閉工本費：4愛元本盤3、印桶花稅：5元通件丑4、契躺稅：普通住影宅繳納房價陣款的1.5沒%；(注：換別墅、度假廣村以及第建誤筑平方米價紗格超過上年飽度商品住房稿平均價格一匆倍以上的為單高檔住宅，綢不享受此稅圍率，仍按3咳%繳納)押5、住秒宅公用部分良共有設(shè)備維鉛修基金：購輩房款的2%仗入住過些程中需交費撈用窩1、物線業(yè)管理費及月供暖費：供吐暖費18-衡30元平米版供暖季(注騎：入住時已蟲到采暖季節(jié)叉需繳納供暖兼費，不到采屯暖季節(jié)，則悲無須繳納)秘辦理按揭揭須繳納的沃費用裳1、律終師費：貸款孟額的0.3店%?；?、保朗險費：財險時保險費=總梳房款年費率控年限系數(shù)。禽保費一次性辛交。蔑建行采炊用太平洋保級險公司，年斧費率一般為瓜0.056值%；奉工行采擊用華泰保險犧公司，年費陶率為0.0痰56%：劣建行總監(jiān)行，中信采效用人民保險棚公司，年費仿率為0.0侄45%。托辦理公姜積金需繳納吸費用返1、評節(jié)估費：評估料價格100毀萬以下部分扒收取評估結(jié)煌果的0.5攀%，以上部開分0.25揪%。開2、保味險費：財險淺：保險費=杯貸款額年費寧率年限系數(shù)羞綜合險寨：保險費=斃貸款人年限應(yīng)對應(yīng)系數(shù)貸早款額物業(yè)費債根據(jù)國己家計委、建傅設(shè)部頒布的挑《城市住宅想小區(qū)物業(yè)管乓理服務(wù)收費名暫行辦法》久，住宅小區(qū)俊物業(yè)管理費歡的成本構(gòu)成工包括以下項咐目：(1)唐管理服務(wù)人此員的工資和刃按規(guī)定提取縫的福利費；獵(2)公共敘設(shè)施、設(shè)備淚日常運行、臘維護(hù)及保養(yǎng)含費；(3)亭綠化管理費列；(4)清咳潔衛(wèi)生費；冬(5)保安頓費；(6)虜辦公費；(宮7)物業(yè)管第理單位固定說資產(chǎn)折舊費竊；(8)法把定稅費。此站外，物業(yè)管灰理費中還應(yīng)肝包括物業(yè)管鳳理公司的利電潤。對于高既檔住宅小區(qū)優(yōu)的物業(yè)管理秧，成本中可撞以增加保險餅費。朽與我國賭基本價格制遼度轉(zhuǎn)換相適產(chǎn)應(yīng)，按照定墾價主體和形冤成途徑不同策，物業(yè)管理掘收費實行市廚場調(diào)節(jié)價、給政府指導(dǎo)價化、政府定價姓三種定價方獅式。巡收房前擴(kuò)應(yīng)做好的準(zhǔn)呀備工作街1、驗浩房被當(dāng)開發(fā)浴商通知你進(jìn)毫行試驗房時迅，準(zhǔn)備好電垂筒（清水房啦無照明，局反部難以看清畫）、長棍子殼（鐵的最好棄、短了有些竿地方夠不著樸）、卷尺、止紙筆、粉筆旨。級A、在投大門口首先嫩觀察大門（騾就是防盜門圖）的外觀完店好程度，是隆否有掉漆、濫破損、污漬考；艙B、用運鑰匙開關(guān)門櫻，檢查門的丹閉合是否嚴(yán)斑密、開關(guān)是僑否輕松、密刻封條是否完遙整、子母門齊還要注意子仔門的閉合和盼開關(guān)；傍C、門團(tuán)的配件是否弓齊全，如貓鑰眼、門鈴、澡門鈴電池蓋部；挑一般貓類眼要裝修好傲后物業(yè)才發(fā)啞放（某些小擠區(qū)是這樣，澡曉月一般都添直接裝在門坑上）跟D、進(jìn)蛇屋后仔細(xì)檢富查墻面和地夠面是否有裂鐘縫，若有就芬用粉筆進(jìn)行掩標(biāo)注；抹E、用蜜電筒仔細(xì)察諒看屋頂陰角賽，特別是衛(wèi)直生間和廚房半以及2個陽炊臺的落水管浸接縫處，看闊有無滲水和醉裂縫；吃F、注做意衛(wèi)生間的指防水，曉月涉一般都做了飲閉水測試（籍就是堵住下隆水口，關(guān)水否看防水是否奸完好，是否盤有滲漏現(xiàn)象誤），如果沒串有做閉水必添須要求物管澤補(bǔ)做（防水劃一般都是做云樓上的，只尤要不滲漏到聞你家就是好縣的）；藏G、用良長棍子逐一雖敲打墻面，渠查看是否有筋“憲空鼓詳”順（專業(yè)術(shù)語災(zāi)），一般現(xiàn)蘇在都是框架權(quán)式房屋結(jié)構(gòu)仁，即所有墻布面都是最后冷筑建，因此賤特別是接近僅天花的頂部敵往往有空洞焰現(xiàn)象（即里朱面沒有磚體勒，這是很嚴(yán)梁重的工程隱信患，要求物尼業(yè)鑿開墻面者補(bǔ)齊），用狀粉筆標(biāo)注；瓣H、查諸看塑鋼門窗帝外觀是否有志破損、玻璃催是否完好、巷扣件是否完芝好、密封膠悟條是否嚴(yán)密節(jié)、推拉是否移順滑、開關(guān)繡是否良好；脂I、檢階查陽光窗頂場部是否有滲挺雨，陽光窗勸外現(xiàn)在都無紀(jì)遮雨板，如西果安裝不嚴(yán)荷密，頂部往霜往會出現(xiàn)滲茅雨，用電筒序仔細(xì)察看或夫者看窗頂是有否有雨漬；窗J、檢洞查生活陽臺英和主陽臺的爭欄桿是否完云好，有無變竹形，外墻磚激是否完好，趁有無脫落；赤K、查龜看室內(nèi)所有冊預(yù)埋管道（存主要是自來僑水、溫泉水孩、治飲水）認(rèn)是否有墨線監(jiān)標(biāo)注，若無逐，要求物業(yè)哪標(biāo)注（一般負(fù)接房裝修時由務(wù)也會提供器市內(nèi)管線圖節(jié)，以免泥水餅施工時不小牌心鑿破）；初L、檢蟲查直飲水、腰天然氣表的撓配件是否齊哀全完好，開孩關(guān)是否良好突（有些指引材水龍頭有損島壞、我的天積然氣表就差更一個氣嘴-架-連接表和嘆氣管的）；租M、如益果有條件廚河房也最好做灘個潑水實驗固；還有陽臺撫欄板的臺面食是否有個向現(xiàn)外的排水坡先度（曉月長壓老--DQ宅33372公5提示）榆；熔N、現(xiàn)漂場測量一下崖房屋的內(nèi)空誼尺寸，空間竿高度，可以禽大致計算一損下房屋的套肢內(nèi)面積，公厚式如下：顛商品房桃銷售面積＝頑套內(nèi)建筑面磁積十分?jǐn)偟拇夜媒ㄖ嫣确e診套內(nèi)建杰筑面積=套閑內(nèi)使用面積剖+套內(nèi)墻體柏面積+陽臺度建筑面積億收房的廊基本常識窄〖膛①闊套內(nèi)墻體面浩積：商品房脫各套內(nèi)使用上空間周圍的斑維護(hù)或承重棒墻體，分為辨共用墻及非縣共用墻兩種巖。樣共用墻壞指商品房各斥套之間分隔姓墻、套與公算用建筑空間明之間的分隔經(jīng)墻以及外墻墳（包括山墻撒）。共用墻營墻體水平投膨影面積的一傳半計入套內(nèi)提墻體面積。青紗②圾陽臺建筑面伯積，按國家滔現(xiàn)行《建筑萍面積計算規(guī)派則》進(jìn)行計猛算。像1.封彎閉式的陽臺恭，按其外圍壞水平投影面的積計算建筑猜面積；福2.挑霉陽臺（底陽谷臺）按其底熟板水平投影違面積的一半豪計算建筑面趟積；譽(yù)3.凹書陽臺按其凈梯面積（含擋斑板墻墻體面恨積〕的一半箏計算建筑面傲積；飾4.半蠻挑半凹陽臺驢，挑出部分勞按其底板水丹平投影面積飼的一半計算屯建筑面積，鄰凹進(jìn)部分按荷其凈面積的鋒一半計算建慢筑面積。磚第③承建設(shè)部《關(guān)鋼于認(rèn)真貫徹苗執(zhí)行〈房產(chǎn)艱測繪規(guī)范〉邊加強(qiáng)房產(chǎn)測塔繪管理的通蔥知》（建住長房[200妻0]166漲號）有明確眼規(guī)定〗沫O、檢予查室內(nèi)的清耗潔，有些清灰水房由于管年理不善、往悠往很多惡心慕的垃圾，嘿掩嘿，就不需兵要意一列舉魯了吧！水P、所聯(lián)有檢查的結(jié)柔果，一定要診做好記錄并絞備份，同時捆要求物業(yè)斧“俱限期第”惰整改，并將考整改結(jié)果電說話通知你，嫩接房時再一喇一核實是否弊已經(jīng)整改到憑位。遞2、接摟房闊接房時蘿，須繳納5延通費（我也獨曾經(jīng)咨詢過奪，國家都有崇規(guī)定不準(zhǔn)交摟5通了，但挑是好像不得母行，上了j們s的當(dāng)了-餅-哦不是說宗斑竹喲）、猛辦理住戶卡返、所以純素①腔帶錢（信懶用卡也行，絲遇到停電就薪只有繳現(xiàn)金別了，呵呵！畜廢話）；贏若②詞常住人口賤5寸彩照每彼人2張（把排爸爸媽媽、夾姐姐哥哥、鞏孩子統(tǒng)統(tǒng)帶黎去吧，反正傭不要錢，以愈后大家出入林小區(qū)就不會鋪被保安阻攔揪了，嘻嘻）秋；麗蝶③只業(yè)主（若鞋是2人）身方份證復(fù)印件悟各2份（現(xiàn)核場復(fù)印也行父，不過我們釀接房時復(fù)印漸機(jī)掛了，5菌555，最欄好多帶幾張馳，因為曉月雀和建行聯(lián)辦泳，業(yè)主可以握辦一張建行修的信用卡，繼便于交物管糞費、水電費蓬之類的）；嚷速④等前期買房闖時的發(fā)票或蒼收據(jù)（如首逮期款等）、唱按揭合同、閱購房合同；珠悲⑤煌當(dāng)然還要紫帶人，誰？拌就是買房的陳人三，如果沒是2個人的遼名字，2個住人都要到，玩好按手印什潔么的，不過約回頭也可以落補(bǔ)，就怕物闊管刁難你。卷線⑥脆其它好像品不帶什么了濃，噢，如遇蔑下雨天帶傘賣?。。。?！吐！??！誰？旁誰用香蕉皮態(tài)扔我？龍A、如歲果核實已經(jīng)奔整改完畢，乎就可以進(jìn)行或接房了；扯B、簽箱訂業(yè)主臨時酷公約、住戶投手冊、交鑰講匙（如果門幅有普通鑰匙軟、房主鑰匙如之分，請妥亭善保管，一勻般普通鑰匙塑2把，便于寒裝修期間工史人和業(yè)主到奶場，房主鑰凱匙6把，一旦旦使用房主指鑰匙則普通隊鑰匙將立即牢失去效力不躬能開門，在慚裝修期間請稈不要使用房冒主鑰匙，省植得裝修好以峰后再換鎖，扯嗚咽一般會貼再三告誡的捧；如果只是迫普通門則沒瞇有鑰匙區(qū)分舒，裝修好以稼后建議更換武鎖心，費用帶30元付乒美心公扇司上門服務(wù)忙。據(jù)說曉月嘆有些樓是普北通鑰匙，海糞悅居有普通夕和房主鑰匙搏之別）榆C、領(lǐng)貧取贈品（我無們是一個電堆熱水壺，小茂的，賓館燒慶開水那種，湯質(zhì)量很一般插，足以見曉末月的吝嗇）冒、水卡（智知能水表專用稼）、信箱鑰棕匙、兩書（佛房屋質(zhì)量保烘證書和房屋冷使用說明書司，是在一起銹的不要以為置是2本喲）尼、防盜門的幻保險（美心有送的），好商像沒有了，饅不記得了暴D、哦爽，最重要的騰是要開發(fā)票昂，房屋全款壁喲，幾十萬威的銀子一下敵子就變成一數(shù)張紙飛飛了遷，5555貿(mào)5殖E、檢蒜查水電氣的辜開通情況，森一般電是通遲的、氣需要侍裝修完畢通走知物業(yè)讓天小然氣公司來嘆開通，水需版要自己先買憂（管內(nèi)有部診分，是物業(yè)煩輸入的便于異水管試壓和避做閉水測試暴，購買10晝0元左右基岔本上裝修都虜夠了，大房疊子當(dāng)然要多啞買點，在長林江大橋南橋勺頭隧道旁的源水廠購買，妖也可以讓物堪業(yè)代買，不渾過每月好像貼只有2天代崗買，接房時壯物業(yè)會介紹海的），直飲捏水總開關(guān)在撇廚房，隨時菊可以試通水室沒有，溫泉抽水也是一樣河的，你問閉穗路和網(wǎng)絡(luò)？綠倒！麻煩你半抱一個電視網(wǎng)去試吧。毒注意：科曉月出現(xiàn)了惕用戶水卡和呆水表不符的罵現(xiàn)象，我朋凱友就遇到了鑼，也就是說柳你買了水后桑，最好請物梅管派人來給滅你輸入，一泳般人也不會灘，否則出現(xiàn)析你買了10扶0塊錢輸?shù)街思业谋砩夏倘チ司秃苈楸蹮┝恕Ｇ、再噴次測量，這哈一步可能會扁在最前面，網(wǎng)因為房屋實絲際面積可能閥和購房合同耐產(chǎn)生出入，向多退少補(bǔ)，免你事先測量呀了心里才有付數(shù)，海悅居這1、4單元棄的2號戶型秧好像面積多斤了，需要業(yè)態(tài)主補(bǔ)錢（我板朋友就補(bǔ)了草幾百塊）址收房之隊收費篇拴如果說親在很多項目取中，入住糾奮紛的發(fā)生存鎖在百分之百倍必然性，那慰導(dǎo)火索之一美往往就是收得費，雜七雜選八，入住前道業(yè)主掏的錢倡少則二三萬震，多則四五扣萬，且規(guī)定捆不交費就不勾給鑰匙。洪問題1促：契稅及代撐辦費巷《中華警人民共和國仙契稅暫行條塊例》第八條綢規(guī)定：契稅放的納稅義務(wù)志發(fā)生時間，貫為納稅人簽技訂土地、房某屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移魔合同的當(dāng)天奧，或者納稅猜人取得其他畫具有土地、丟房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)蘇移合同性質(zhì)碧憑證的當(dāng)天夾。契稅是業(yè)燙主取得產(chǎn)權(quán)足證時向國家膊交的稅。貫開發(fā)商享讓購房人提毅前交納契稅過的原因為：山開發(fā)商在客訴戶貸款過程濟(jì)中，承擔(dān)了市全額全程或腦階段性擔(dān)保雁，開發(fā)商想亦盡早擺脫自悄己的風(fēng)險，客當(dāng)然，也不局排除有些開停發(fā)商占用資知金的可能性雁。音所以，類除非業(yè)主認(rèn)灘可，否則開維發(fā)商無權(quán)強(qiáng)怎迫購房人提牽前交納，更銜無權(quán)強(qiáng)行代技辦。捏如果業(yè)購主委托開發(fā)憤商辦理，因歉為辦理過程罪中有勞務(wù)支至出，故一般申開發(fā)商要向須業(yè)主收取一塘定的代辦費拋，當(dāng)然，選隨擇權(quán)在業(yè)主疑，但開發(fā)商考要有提供相侍關(guān)資料的義瀉務(wù)。擇不過，大在實際工作禿中，如果開妙發(fā)商一家一紅家辦理，就則會給征收部磚門帶來很多做麻煩，所以犯一般都是開陡發(fā)商代業(yè)主鏡集體辦理。建議：落開發(fā)商那在具備條件砌辦理立契過支戶手續(xù)前的鎮(zhèn)一定時間段首，通知客戶垂集中來交錢么。戶代辦費沃不宜超過1而000元。悲客戶也球可委托第三錘方如律師事暖務(wù)所來辦理鵲。生問題2贏：公共維修籮基金稈此項基示金不同于物燈業(yè)管理費，讀只用于住宅慢共用部位、缸共用設(shè)施設(shè)回備保修期滿粥后的大修、慮更新、改造柳。透《關(guān)于舉歸集住宅共符用部位、共展用設(shè)施設(shè)備歇維修基金的鋪通知》要求篩，凡本市行字政區(qū)域內(nèi)新娛建商品住宅挑的購買人應(yīng)敲交納公有住安宅共用部位抗、共用設(shè)施貌設(shè)備維修基泳金。在辦理臣立契過戶手庫續(xù)時，按購呢房款的2%叉足額交納。手《通知》還折規(guī)定，此基行金向市或區(qū)猛縣小區(qū)管理襖辦公室交納合，由其代管現(xiàn)，小區(qū)成立狀管委會后，呼小區(qū)辦將其椅移交管委會游或經(jīng)管委會扭同意交由物萍業(yè)企業(yè)代管磁。管委會成燦立前，基金杠使用由開發(fā)心商或物業(yè)公剪司提出使用宗計劃，經(jīng)房邊地局審核后考劃撥；管委邀會成立后，卸維修基金的弄使用由物業(yè)始企業(yè)提出年算度使用計劃感，經(jīng)管委會巧審定后實施馳。所維修基桶金可以由業(yè)悼主自己交納貌，業(yè)主也可個委托開發(fā)企這業(yè)代收，那軟為什么有些撓開發(fā)商一定足要在入住前載強(qiáng)行收取此感基金呢？安因為有善部分購房人貸并不急于辦撓理產(chǎn)權(quán)證，是也就不急于祖交納此基金逐，這樣，當(dāng)價房屋在保修敬期后需要進(jìn)緒行大修、更豬新、改造時示，沒有交納忌此基金的業(yè)料主就會沾已乘交基金業(yè)主列的便宜，這宿是不公平的閃。當(dāng)然，也演不排除部分狂開發(fā)商占用什資金的可能副。建議：戀交納基淡金后，市或陡區(qū)縣小區(qū)辦種會當(dāng)場開具省財政局的專露用發(fā)票，并鬧開始計活期編利息。只要膊開發(fā)商能很愿快拿回相關(guān)援發(fā)票，其在背入住前收取齒還是有一定眉合理性的?？紗栴}3常：裝修暗××遭費紡裝修管痰理費、裝修寧押金、裝修派工人制證費砌關(guān)于是探否收裝修管忙理費、押金窄和裝修工人賤制證費的問富題，爭議最喘大。剪一方面估，國家和北汽京市均沒有頌明確規(guī)定，退有些業(yè)主向來有關(guān)部門咨訴詢，往往回斜答還是亂收箭費；另一方押面，裝修過提程中存在較剝大安全隱患娘，私拆承重前墻、堵塞下互水管道、施運工擾民、裝豆修人員隨意逐進(jìn)出造成治忌安混亂等問呀題都會對小騎區(qū)公共利益麥造成損害，湖用電梯運水取泥、沙子也省會對公共部弊位造成磨損卸。物業(yè)管理盆公司在此過眉程中確實要婦投入人力物純力進(jìn)行管理棟和約束。嚼據(jù)了解嚇，建設(shè)部、殲北京市目前霸正制定有關(guān)災(zāi)裝修管理辦華法，準(zhǔn)備對穿目前混亂的熔市場加以規(guī)華范。建議：胸專業(yè)人系士認(rèn)為，以唉上收費雖然遠(yuǎn)存在一定合個理性，但許烤多小區(qū)動輒礦幾千元的管坡理費或以各沈種名義扣押侄金的情況卻炎是不妥的。贏一般一掘套房子的管敞理費以一二么百元左右為家宜。眠押金根耍據(jù)物業(yè)檔次哲，普通住宅僅在一二千元裕左右，高檔侍住宅在一萬員元左右為宜撫，而且無特就殊情況應(yīng)全辰部退還。翠制證費練5元、10嬸元，收個成純本費即可。翁裝修垃久圾清理費按?！侗本┦芯赢嬜⌒^(qū)物業(yè)克收費暫行辦燒法》，即1舍96號文件衰規(guī)定為20巨元／自然間店，如果有小余區(qū)核算成本絹非要收幾百斧元，業(yè)主有敞權(quán)選擇不用扶其清理。帆問題4申：物業(yè)費雜一年物訂業(yè)管理費、旬物業(yè)管理費攜和水電保證早金趣北京市切房地局小區(qū)儲辦曾發(fā)布過屯《關(guān)于禁止叉收取多年物給業(yè)管理費的拼通知》。其哨中規(guī)定，禁囑止收取一年窮以上物業(yè)管送理費。也就林是說，只要床收到一年以滋下，就不違打反規(guī)定。而宴且考慮到頻董繁收取物業(yè)吩管理費一是枕部分業(yè)主經(jīng)淹常不在家，獻(xiàn)二是會浪費梨人力物力。若從這個角度給講，提前收航取物業(yè)管理糧費有其合理歷性。貴物業(yè)管趨理費保證金詞一般發(fā)生在清高檔住宅，顧因其高檔住跳宅行業(yè)一般鴉習(xí)慣一個月悉或三個月一茫交，而高檔址住宅住戶又絕經(jīng)常不在國傾內(nèi)或本地，筋故采用3個幅月保證金方悲式。要強(qiáng)調(diào)慧的是，物業(yè)帖管理保證金絡(luò)也好、水電辨保證金也好駁，如何運作座應(yīng)該看購房攪時所簽《住表宅使用管理未維修公約》眼(以下簡稱鳳《公約》)貼中如何約定斑，只是現(xiàn)在毛開發(fā)商一般催都在辦理入兵住時才讓業(yè)塞主簽署《公自約》，業(yè)主革并沒有選擇貪權(quán)。建議：疤普通小態(tài)區(qū)交一年以多下物業(yè)費并證不違規(guī)；循保證金忘要看《公約輝》約定，如左無約定，收太取還應(yīng)征得攪業(yè)主同意。剖問題5芬：停車費礦對于停識車費，目前墾北京市只是越在196號箭文中規(guī)定，查普通小區(qū)地氧面車位每月診為150元紐／個。而地經(jīng)下車庫、機(jī)斤械停車庫則棗要實行市場祖價，開發(fā)商槳應(yīng)在購房時惡在《公約》丟中明示?？墒д駟栴}4柄中所講的，臨《公約》一升般都在入住嗚時才簽，也毯就沒有了協(xié)闊商的空間。溉至于小攻區(qū)臨時停車蔑，目前并無徐明確規(guī)定，埋應(yīng)由小區(qū)物林業(yè)管理委員喊會決定，物濁管會成立前勺，收費標(biāo)準(zhǔn)偷也不能高于榨1元／4小逗時的社會停化車場標(biāo)準(zhǔn)，槳并應(yīng)出具正夸式發(fā)票。脆目前，害市政管、物糧價局不久將秩出臺停車收運費規(guī)范，小沙區(qū)道路也在地規(guī)范之中。建議：梨普通小喪區(qū)地面車位胃每月為15下0元／個。乎地下、咸機(jī)械車庫實鵲行市場價，猾應(yīng)基本等同問于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)斯。圣問題6殃：面積測繪澆費郊面積測鵝繪費收取原嘗則為誰委托山，誰付費，滲購房合同已立規(guī)定開發(fā)商捎向購房人提經(jīng)供面積測量傘數(shù)據(jù)的義務(wù)碗，故此費用姑應(yīng)由開發(fā)商沫交納。建議：難購一手范商品房應(yīng)由裁開發(fā)商交納甲。竭收房之勇面積篇蝦暖“演失之一米，距損失千計就”慧。應(yīng)該說，歡再也沒有比員面積更讓購泰房人揪心的臟了，可許多逃小區(qū)的糾紛推也都因面積鬧而起。某對實測他面積有異議齊這種情升況有的只是視購房人的主救觀感覺。誤駛差是如何產(chǎn)饑生的呢？耀首先，罩從圖紙到現(xiàn)怠房存在誤差勢環(huán)節(jié)。秒其次，瀉根據(jù)圖紙得械來的預(yù)測面規(guī)積和現(xiàn)房實炸測面積之間與存在誤差。智當(dāng)然，京一個重要原渠因是開發(fā)商拜在施工過程糊中修改圖紙傾，會造成預(yù)想測與實測面揉積存在較大缺差異。合同椅中對于公攤西部位的說明伏又過于簡單慎，更讓業(yè)主妄產(chǎn)生懷疑。臥另外，辯誤差的產(chǎn)生聰小部分原因做還是測量法鐮規(guī)的不完善百造成的?？蕬魞?nèi)面燙積減少、公怎攤面積加大扇是近來面積黎縮水的主要抽表現(xiàn)，即面慰積總誤差并彈未超過合同抄規(guī)定的3%誠的范圍，但吹增加面積均毀多在公攤上您。這種情況結(jié)如果只發(fā)生餓在部分戶型航，尚屬正常場；如果普遍占存在，則測謎量錯誤和開跡發(fā)商修改圖兵紙的可能性衰都會存在。建議：攤1.專世業(yè)人士稱，梨因為測量過牧程漫長、計稀算復(fù)雜，業(yè)么主參與測量想的可能性不術(shù)大。為增強(qiáng)仿透明性，開蓮發(fā)商應(yīng)有公著攤部位的詳丙細(xì)資料供業(yè)蛛主查閱。交2.如幸果購房人確殲實有證據(jù)感叮覺戶內(nèi)面積煌小，可向房陸地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主至管部門申請避復(fù)查，要求燙原測量單位為復(fù)測，還可炒向上級測繪貧主管部門申賺請復(fù)查?；锸諛前斯醇毱古仪蚺驇?、堂廚房、陽臺絞地面的糟“逮去水和”始是否順暢很梢重要。專業(yè)勇的師傅收樓板當(dāng)然標(biāo)準(zhǔn)一漫套套，什么殃平整度、傾戶斜度、接縫膚寬度，等等把。光專業(yè)術(shù)兄語就聽得你斗“喪暈菜聾”習(xí)。拿乒乓球繳這一帳“巷土法糠”滾就方便簡單洪了。先把乒哀乓球放在地膽面，若乒乓千球順勢滾到辟地漏處，那榨就very桃good湖了；輕推一易下也能過去斬的，也可收洲貨；要是乒跡乓球到處亂縫跑，甚至倒誤著走，當(dāng)然揪不收貨了。姻試驗時，記箭住應(yīng)從多個貸方向考察。正至于地面是拼否平整，接相縫是否太寬蜓，灰縫是否推飽滿，這些卸技術(shù)性不高間的細(xì)節(jié)，一屠般人都懂看弱。里同時，笑乒乓球還能柄檢查窗臺是嬌否水平，如岔今流行飄窗全臺，窗臺又燃大又漂亮，飯但內(nèi)窗臺一騙定要平，乒謎乓球若在上恥面滾動的話均，即不合格艇。塌形“可人濟(jì)”雕字鋁梯梁扛把梯妹子去收樓，誓好似很夸張斯，但細(xì)想，團(tuán)驗樓時需要且爬高檢查的紐地方真不少軟：天花板有荷無空鼓，空料調(diào)插座，柜釣頂，藏在廚局廁天花里的篇給、排水管紙，都需要檢駝查?；瘖y鏡徒驗收木蔬門時，大多章數(shù)業(yè)主只是傲檢查門的開潮合是否順當(dāng)碌，鎖的質(zhì)量友，門框、面部板的手工等科，但門扇的豐底邊卻很難粱驗得到。這箱時候，化妝皇鏡就大顯身多手了。把鏡裹子平放在門填扇底下，底疤下的情況就己可用這狐“權(quán)第三只眼奪”誦看得清清楚君楚了：有沒解刷油漆，有笛沒貼飾面板奉，質(zhì)量如何售，是否平整咱？全部遁形嘉。其實門逼扇的底板也搶很重要，特縣別是廁所、智廚房、陽臺纖這些潮濕的桐地方，門扇扣底板沒封好遺則容易滲水華，門易發(fā)黑迎、變形。徐插頁式燭文件夾常收樓時沿，發(fā)展商要宅移交的票據(jù)趣、證書、資剖料一大摞：但房產(chǎn)證、納暢稅單據(jù)、各譯種收樓費用散的憑證、各花種產(chǎn)品的保嫂修卡、入住污手冊、物管桌合同、押金內(nèi)收據(jù)蓬……血這些資料一南定要妥善放餃好，遺失了渠其中一份也扔很麻煩。販買個4耍0頁以上的青插頁式文件越夾則很妥當(dāng)廢。收一份文上件放好一份龜，簽收單正擁好當(dāng)資料目很錄。收完樓貼，所有資料賺都齊了，自斬家房子的偉“濫檔案奔”摸也建立起來荒了，要拿什妥么，在文件究夾里翻翻就階找到，整齊事清楚，一目隙了然。礦泉水響收樓時勵帶著的礦泉瓜水喝完后，居瓶子千萬不誦要扔，它也席是一樣重要穗的驗樓工具少呢。檢查廁敞所、廚房、快陽臺的地面際有無坑坑洼俗洼，去水是匹否順暢，潑梯上大量的水菌便知道，礦巾泉水瓶子的圈用處就在這江了。這道抖“祖工序脖”惹可放到最后趟進(jìn)行，待其抄他各項都驗績完了，用礦雄泉水瓶接水各，潑灑到地唱上，稍等片狡刻，哪里積館水就表明哪碑里的地磚鋪坐得不平、或危去水坡度做符得不夠。五備忘貼徐紙構(gòu)驗樓時呈，業(yè)主多多津少少會發(fā)現(xiàn)偏需要修繕的貴地方，除了漫認(rèn)真填寫維換修單外，業(yè)德主還應(yīng)在出弱現(xiàn)問題的地接方貼上備忘誰貼紙，具體攪說明問題所驅(qū)在，方便發(fā)斗展商的維修技工人現(xiàn)場檢椒修。業(yè)主做悉得細(xì)致一些斃，與發(fā)展商脫反復(fù)爭論的恨機(jī)會可能會蛇少一些，矛哥盾和摩擦自釣然也就更少彩。因此，要槳做精明、通刺氣的好業(yè)主停，收樓時別券忘了帶貼紙藝。小錘截主要用請于檢查空鼓燕，如天花、認(rèn)地板、窗臺襪、陽臺、瓷臂片，等等。棚用小錘仔細(xì)陽敲擊需檢查疤處，不過應(yīng)蘭拿捏好力度評，否則驗樓蛇可能變成拆托樓了。漂一套房篩子里的插座砌通常有幾十棚個，事前帶牧支電筆逐個板檢測電路是攝否暢通，總位比入住以后掛發(fā)現(xiàn)某個插未座不通電，惕再鑿墻挖孔顧的省心。森下雨后猴7-9天為以最佳收房時賢間叢買房本呈是件高興的殿事兒，但現(xiàn)羅在許多人購?fù)夥亢缶桶l(fā)現(xiàn)咳了諸多隱患慕，這主要是捆因為在收房富時沒用心。搬秦律師指出殃，收房實際薦上是業(yè)主和手開發(fā)商雙方擇合同履行重醉要部分。雖核然在簽訂合吩同里有一系應(yīng)列事宜，如均交付、辦理追所有權(quán)證、南保證房屋維魯修、物業(yè)管靜理等問題，三但收房在其黃中是非常重逐要的環(huán)節(jié)。慕3月26日矛下午深在本報8層劣的會議室里陳，知名房產(chǎn)墻律師秦兵做役客丑“慧華夏周末講貍堂磁”巾，就許多讀容者關(guān)心的收惱房問題為5森0多位學(xué)員光傳授收房經(jīng)喘。自此，進(jìn)“鎮(zhèn)華夏周末講達(dá)堂舟”血系列活動也品正式展開。園招數(shù)主動簽板訂質(zhì)量協(xié)定慰由于從20福01年以后掏政府對建筑柏樓盤實施備升案制度，在愚樓盤建成后猴，只需要通季過設(shè)計、勘績察、設(shè)計、無施工和監(jiān)理救單位這5方第認(rèn)可，然后剖交由北京市刊工程質(zhì)量監(jiān)降督站準(zhǔn)許備樣案。但僅此約5項，并不香意味著真正駐符合建設(shè)部道頒布的強(qiáng)制根性規(guī)范。也聽就是說，竣擴(kuò)工驗收并不興等于整個建摘筑工程合格樓。籃用戶不即能等到手續(xù)鎮(zhèn)都辦完后再擠去看房子，損而是在此之聽前看房，這嶺是至關(guān)重要修的。秦律師訪強(qiáng)調(diào)，業(yè)主袖最好與開發(fā)蹲商簽訂一個誕有關(guān)房屋質(zhì)育量的協(xié)定。斗如果業(yè)猛主辦完手續(xù)祥再看房，開叢發(fā)商則要求招業(yè)主簽訂房重屋交接單，組雙方簽字后戲開發(fā)商就認(rèn)負(fù)定忌“某你已經(jīng)認(rèn)為拴房屋沒有質(zhì)傲量問題了豐”債，一旦此后繼房屋真的出茄現(xiàn)問題，在屠法院訴訟當(dāng)爸中這也成為拐了對開發(fā)商應(yīng)有利的憑證基。腥招數(shù)大抓雨過后再收費房目前，房喚屋存在彼“貴裂絞”埋跡的現(xiàn)象十賊分普遍。在笨講課中，秦伙律師給業(yè)主漿們出了一招稠，收房的最槐佳時間應(yīng)該架是下過大雨盆之后的7－寸9天，因為砌下雨后房屋歸如果出現(xiàn)漏栗水情況，將禾在一個星期認(rèn)左右滲透樓秧層。這樣業(yè)聲主容易發(fā)現(xiàn)由。財招數(shù)親頭自盯牢面積音測量一般的售，業(yè)主買房蔥時開發(fā)商會谷提供一個實頑測表，注明沉了樓層建設(shè)項面積、公攤觸面積、陽臺歉面積多少等等，但它卻是賀不符合法律恒規(guī)定的。什仗么才是真正曠的實測面積盛表呢？它必博須標(biāo)明樓盤印的具體位置孫，整個樓層戀的功能分布噸，以及每個狼角落的長、酬寬尺寸要詳動細(xì)標(biāo)明，這旦樣的實測表傍才能讓業(yè)主份隨時核對房抱屋大小。趣秦律師功說，如果你掛感覺房屋尺吹寸不正確，借可以在市場賺上買到《房剖產(chǎn)測量規(guī)范辭》，并依據(jù)念規(guī)范讓有關(guān)伸部門進(jìn)行檢妹測。在所有綠的測量有了后結(jié)果后，業(yè)廟主才算得到陷了一份真正螞的房屋實測娘技術(shù)報告。樸招數(shù)集氣體收房好處番多秦兵強(qiáng)調(diào)潛，收房過程啟中第一位的膜就是質(zhì)量問雜題，如果質(zhì)況量不好，那窄可能持續(xù)相罵當(dāng)長的時間活，如果一旦版出現(xiàn)質(zhì)量問錄題，業(yè)主自符身無法入住囑外，甚至想鐮轉(zhuǎn)賣也很困逆難。碼吳盲先生花了2層60萬在位費于小西天臨轎街買了一套岡外觀頗美的繭房子，可一垃搬進(jìn)去就發(fā)秘現(xiàn)內(nèi)在存在暫諸多質(zhì)量問禽題，業(yè)主想演以180萬顯轉(zhuǎn)賣出去，坡至今無人問殿津。浙當(dāng)你發(fā)宵現(xiàn)自己掉進(jìn)程了一個購房強(qiáng)陷阱，不愿供入住，這時捉候你可要小拳心了，因為偏開發(fā)商可能宏反過來向業(yè)徐主追究責(zé)任府，所以千萬君別一個人與峽開發(fā)商較勁兄，吃虧的只累能是自己。港秦律師在這夠里又給業(yè)主犁支了妙招，可他認(rèn)為，個隊人進(jìn)行訴訟基的維護(hù)成本肆很高，很少環(huán)有成功的個臟人案例。最那好的途徑是筒業(yè)主們組織濕起來，進(jìn)行婦集體收房。沾集體收婆房比個人訴收訟的成功率捏要高得多。爆秦律師解釋拴說，首先大四家先成立代捕表小組，共普同簽訂集體寄收房協(xié)議，街由代表與開張發(fā)商進(jìn)行協(xié)巖商，爭取先太查看認(rèn)為最讓容易發(fā)生質(zhì)繼量問題的房慈屋。如果業(yè)嶼主們認(rèn)為每株套房屋都需殘要查看，那肯再由代表與殘開發(fā)商協(xié)商壤集體看房，胸一般的，只昌有業(yè)主集體拐組織才可能獻(xiàn)看到房。腸招數(shù)滯悶留二三小時營秦律師還提米醒業(yè)主，收撒房時盡量在侮自己的房屋嶼里滯留二三滔個小時，仔傾細(xì)檢查，否典則極容易造釣成日后的問減題。有的業(yè)兄主在入住后犁才發(fā)現(xiàn)問題著，找到開發(fā)就商后，開發(fā)她商僅進(jìn)行了海簡單的處理奧，問題無法斬得到根本的擋解決，３年伯之內(nèi)都沒辦姥法裝修。瓜秦兵律孩師答讀者問細(xì)問：如棍果開發(fā)商不抱向稅務(wù)局轉(zhuǎn)襯交業(yè)主的公耕共維修基金白和契稅，怎燃么辦？索答：將躬公共維修基婦金和契稅交殿給開發(fā)商，藝是業(yè)主的一帥種委托行為蜓，根據(jù)合同此法的規(guī)定，馳業(yè)主對開發(fā)喇商的委托行孔為是可以隨串時撤銷的。浩但有的鮮開發(fā)商卻熱怪衷于收這部注分錢，因為脊有的小項目絡(luò)公司會直接慌拿了錢走人亂，而不轉(zhuǎn)交腥給稅務(wù)局。糠因此一旦出肚現(xiàn)問題，業(yè)銀主可以找稅絞務(wù)局進(jìn)行處別理，因為開右發(fā)商的行為粥已經(jīng)涉及到穿代行稅務(wù)局戰(zhàn)職責(zé)的情況撫，可按照《厚稅收征收管鄉(xiāng)理法》進(jìn)行康處罰。需問：開詳發(fā)商沒有按輪期交房，并嬸以市政府行治政干預(yù)、政絡(luò)府政策影響勁為借口，該咳怎么辦？跡答：開右發(fā)商所說的牌借口不屬于堆合同中所指家的免責(zé)范圍秋，他必須承床擔(dān)責(zé)任。雅問：目妥前大都是房厚產(chǎn)局下屬的步實測大隊出襖具實測報告吹，給業(yè)主一貢個簡單的報類告，僅有如歐總面積、分掠攤系數(shù)等內(nèi)交容，如果業(yè)嶄主需要更詳蝦細(xì)地了解情歇況，大隊是用否有義務(wù)提錫供材料？貸答：沒椒錯。這是由計國家《房產(chǎn)燒測量規(guī)范》偉規(guī)定的，如洲果業(yè)主需要電，實測大隊漲必須有責(zé)任戒提供情況。蘋收樓日涉應(yīng)帶裝備押1、帶閉有日期顯示布功能的相機(jī)努一部，以便氧拍下有問題均之處作為憑判證。精2、紙派筆，即時記憲下發(fā)現(xiàn)的問描題。產(chǎn)3、易賭貼便條一疊脈，寫下問題陣所在及維修岡意見，貼在稼出現(xiàn)問題的景地方，以便顯維修人員查均找。氣4、扁材型三插頭小岸電器一個（洋如電吹風(fēng)、庸電須創(chuàng)等）支，插入屋內(nèi)繭各個電源插堂座檢查電源勺是否已全部相接通。靜6、售榴樓說明書，共邊看邊對照券著廚房、浴嫂室等附送的孔設(shè)備是否合燃符發(fā)展商當(dāng)儀初的承諾。禿7、請彩有收樓經(jīng)驗森的朋友同行弊，幫助提供羅意見，發(fā)現(xiàn)沖問題。型收房十角五招盟1招：嘗看營“島備案墓”秩留迅“率兩書鐵”滑新房入廟住前，業(yè)主般應(yīng)看到該項延目有關(guān)備案題文書的復(fù)印挺件，以便確盾認(rèn)該項目是挪合法建筑；蹤同時，應(yīng)得拳到開發(fā)商提述供的《住宅冷質(zhì)量保修書休》和《住宅哀使用說明書卵》。范2招：溝衛(wèi)生間不滲絲不存茅檢查衛(wèi)僵生間地面是第否滲漏，可惰以用塑料袋脂裝滿沙子放隱在地漏上，特然后在衛(wèi)生亞間蓄一些水餐，24小時索后，到對應(yīng)泛的下層衛(wèi)生牌間，看其頂次部是否有滲傾漏。這個檢全測最好與上遇層住戶同時亞進(jìn)行，這樣逗既可檢測自齊家衛(wèi)生間的擠地面是否滲判漏，也可檢陪測自家衛(wèi)生伸間的頂部是挎否滲漏。普檢查衛(wèi)暫生間地面是登否存水，也壇是先在衛(wèi)生菜間蓄一些水磨，然后放水節(jié)，看地面是糠否有積水現(xiàn)如象。合格的壞地面不應(yīng)有財積水存在，蜜因為安裝地捎漏處是衛(wèi)生復(fù)間最低處。咐但是，毛坯賣房除外，因激為地漏周圍畝留出了一定揀的后期鋪裝筑地面的高度護(hù)。被4招：航輕敲各面聽拘空裂佩墻面的日抹灰、地面照裝飾面層及鈴其他裝飾面鞏層是否存在鍋空裂現(xiàn)象，胡只要用小錘吐輕輕一敲便縱知。若聽到蒙“皺空空勸”畫的聲音，就訴是各面層與盤墻(地)面重接觸有縫隙悔，需要返工咐；若聽到沉把悶的碰擊聲含，則表明它酒們接觸良好捉。恨5招：列頂層住戶查攪滲雨貌如果買幕的是頂層，暮一定要查看剃各個房屋的挖頂面有無雨誓水滲漏的痕夸跡。因為按頁照建筑施工龍要求，所交若工的房屋要眼么經(jīng)過兩場浙大雨的池“滿考驗待”危，要么施工碌方在監(jiān)理單拿位的監(jiān)督下熔進(jìn)行過雨淋蔥實驗。金6招：幼陽臺裂縫危珍險大仰一般而滋言，墻面的擴(kuò)裂縫大多不擺是結(jié)構(gòu)裂縫碗，影響美觀偏，但危險性莫不大。房屋教的結(jié)構(gòu)問題西常出現(xiàn)在陽遣臺，萬一發(fā)陣現(xiàn)房間與陽留臺的連接處惕有裂縫，很笨有可能是陽晚臺斷裂的先壁兆，一定要京立即通知相正關(guān)單位。峰7招：運保溫不好墻擠滴水賓冬天，汁房間里的墻戒面如果有結(jié)蔽露現(xiàn)象(類樹似夏天冰鎮(zhèn)盾的瓶啤，在姓室溫下外瓶檢壁出現(xiàn)的水穗滴)，這個弱墻面的保溫徑層肯定有問篩題。啞8招：驕大開龍頭查怒漏堵通上下水恭管道有無滲軍、漏、堵現(xiàn)嬌象，打開水革龍頭便知，嫩需要注意的茫是，盡可能勝讓水流大一刃點、急一點幫，一來看看闖水壓，二來遇試試排水速宅度。堪9招：元暖氣支管有輩坡度忍暖氣供似、回水支管酷不是水平安惡放的，供水蠟支管連接進(jìn)僵水管的那端章要高于連接機(jī)散熱器的那拆端，回水支馬管的兩端高償度正好相反縱，這個坡度之與兩根支管別的長度成正欺比，一般每縫米相差1%糠。升10招辣：供暖管道舍要套管舊供暖管嗓道穿墻及穿柿過樓板應(yīng)設(shè)驅(qū)套管(在管落道與墻面或窯樓板交接處加，給管道再擋套上一小截腹管子)，地冤面的套管應(yīng)童高出地面2緞-3厘米很，地面為初織裝修的，應(yīng)殼高出地面毒5厘米呢。其作用是匆防止供暖管軍道熱脹冷縮久后拱裂墻面凝和樓板。愈11招皮：拉閘斷電伙不可少熱電閘及腥電表在戶外球的，應(yīng)檢查第其是否能控辨制室內(nèi)的燈惠具及室內(nèi)各繳插座，方法塘是拉閘后戶啟內(nèi)是否完全狂斷電；戶內(nèi)木有分閘的，座也應(yīng)同樣分碌別檢查各個馬分閘是否完拜全控制各分搜支線路。餅12招汽：保險插座失護(hù)幼童蠢為防止肺幼童把手指血頭伸進(jìn)插座戰(zhàn)孔中，距離雖地面丙30厘米功高的插座都尾必須帶保險哄裝置。稿13招訂：衛(wèi)生間插裳座規(guī)矩多漲衛(wèi)生間嫁內(nèi)的電源插稅座應(yīng)是防潮洗插座并有防熱濺措施思噴衛(wèi)生間的照具明燈座必須誠是磁口安全睛燈座攔改洗手盆的上數(shù)方不應(yīng)有插傲座。饑14招水：廚衛(wèi)緊鄰有通風(fēng)道恨廚房、襯衛(wèi)生間應(yīng)與晨通風(fēng)道就近栗安排，這樣唐有利于異味煩、廢氣等氣輩體的迅速排輩出，保持室鍵內(nèi)空氣的清誠潔。疲15招是：開關(guān)接口刻拉一拉優(yōu)檢查一叉下開關(guān)、插尚座的牢固程寶度，尤其別只忘了打開電慰話、電視的無線路接口，喂用力拉一拉版，看是否虛刪設(shè)。貝關(guān)于收矩房程序的注麻意事項塔1、檢數(shù)查所有插座全沒有電眾筆的朋友可身以拿個充電氣器和一個三晉相接頭的排燦插。充電器樸可以檢查兩杯相插座，三臘相接頭的排自插可以檢查亂三相插座。鏟2、檢亂查所有窗戶積檢查玻遲璃玻璃不能丑有疤痕，我船們所買的每凈一件都是商深品，要仔細(xì)倍檢查，否則勿吃虧的是自接己。不要以稠為那么大的凡一塊玻璃上任有個小小的阿疤痕無所謂割，想想如果拘你是在買一暴面鏡子，有跟疤痕的鏡子榮你肯定不要倦。示檢查窗符紗好多紗窗財上的窗紗都某是破的，或番者上面有很漸大的劃痕。茅檢查窗萄戶開啟時是旺否碰墻墻面碼很容易毀壞葛3、檢棄查線，珠寬帶接口天湊倫的線雀和寬帶面板童質(zhì)量不好，帽而且要看是填否固定牢靠津！賊4、檢套查暖氣片、導(dǎo)陽臺護(hù)欄是舟否牢固達(dá)5、檢應(yīng)查每一個燈園和開關(guān)恒6、檢盆查每一個水汪龍頭屯7、收哄房要查驗《裝竣工備案驗乘收表》的原罰件和《房屋辯面積實測表腹》，否則一傷旦接鑰匙，好再提面積問旬題就晚了，腰在司法實踐獨中，以收房姨時未提異議零，視同購房馳人事實接房青放棄對面積闖爭議的權(quán)利渣8、收弓房注意窗戶酷合頁和水抗管，毛病不矮少這快樂收赴房正當(dāng)維權(quán)舞編者按愚：承諾縮水到、工程有瑕閥疵、收費不栗合理未……財近年來，福吵州樓市因維煮權(quán)而產(chǎn)生的蔥糾紛并不少糕見。其中，唯又以收房時污的糾紛最讓毀購房者頭疼寺。因此，每販到交房，開絨發(fā)商總是如稀臨大敵，購攏房者也是小吵心翼翼。戴“‘苗嫁習(xí)’脈的也緊張，傲‘游娶葛’莫的也緊張，餐喜事搞成了紅煩勞事。攻”則這已成了樓房市的一個怪存現(xiàn)象。鏟正由于幸此，購房者悉的維權(quán)意識駛?cè)找娂訌?qiáng)，玻許多人經(jīng)常傘求助于網(wǎng)絡(luò)晚上的播“變收房寶典拍”皆。但記者發(fā)標(biāo)現(xiàn)，其實由寫于存在地區(qū)慎差異，一些漿網(wǎng)絡(luò)的信息分并非通用，此甚至還有不銹少內(nèi)容是錯閃誤的。盡信諒網(wǎng)絡(luò)，反而早可能導(dǎo)致一加些不必要的晉糾紛。而個花別業(yè)主維權(quán)潮不當(dāng)導(dǎo)致的陪糾紛甚至也固損害了業(yè)主列群體的利益康。臟為此，薪本周，記者嗓專程請教了仆福州的有關(guān)仇專家，對一摟些容易出現(xiàn)惱分歧的注意夾事項進(jìn)行了辱采訪，以期死為消費者在蝴收房時有理出有力有度地聽正當(dāng)維權(quán)提河供一些參考蟲。我們的口伐號是快樂災(zāi)收房，正當(dāng)郵維權(quán)感收房要懂看四份文件慧.一般來講閥，在交房時喊，首先必須康水通、電通賓、路通、電翠梯正常運行貨。同時按照塑福建省建設(shè)育廳的相關(guān)規(guī)告定，開發(fā)商泉在交房時要渾向業(yè)主提交辰《福建省房興屋建筑工程艱竣工驗收報廚告》、《建洪筑工程消防除驗收意見書鑼》、《住宅扒質(zhì)量保證書咱》和《住宅價使用說明書傾》四份文件媽。襪群“俯合格證書棒”取并不存在畝誤區(qū)：劫交房時，開款發(fā)商要提供眉《建筑工程躍竣工驗收合差格證書》和喂《消防驗收耐合格證書》宏。方正解：濫《建筑工程揭竣工驗收合域格證書》和研《消防驗收暗合格證書》烈并不存在。登說明：神《福建省房衡屋建筑工程庸竣工驗收報援告》包括工塑程的基本情斑況，勘察、錘設(shè)計、施工撇、監(jiān)理單位插意見并加蓋孩這些單位的媽公章。報告怨內(nèi)不提供政攻府有關(guān)部門用加蓋的公章炎，這是因為糧政府部門職綱能發(fā)生轉(zhuǎn)變歉，質(zhì)檢站對讀監(jiān)理、施工嚇單位進(jìn)行資版質(zhì)審定，確燦保施工、監(jiān)準(zhǔn)理到位。釋《建筑彩工程消防驗扎收意見書》崗則必須加蓋枝福州市公安積消防支隊公動章，樓盤消殿防驗收若不竹合格消防支味隊不會為其干簽發(fā)意見書頸。雖然意見男書內(nèi)一般還倆會提到樓盤菠消防仍可完筐善的環(huán)節(jié)，世但多“遍仍可完善枝”幕并不意味著去消防驗收不讀合格，購房歲者無需過分壓擔(dān)心。荷綜合驗僻收仍須時日養(yǎng)誤區(qū)：率交房時，開悔發(fā)商要提供拔《竣工驗收芝備案表》和鄙《面積實測榜表》。羨正解：值正如上條所宮言，目前福綠州開發(fā)商在考交房時向業(yè)案主提供的文卵件并不包含鵲《竣工驗收脅備案表》和括《面積實測化表》兩項。帳到目前為止甘，福建也尚內(nèi)無明確文件盯規(guī)定在交房龜時開發(fā)商必餅須提供這兩亡份文件。日說明：重福州市目前察交付的基本張上都是毛坯舞房，一般在謀預(yù)售合同中糧都是約定交呀房時單體竣演工驗收合格揚。單體竣工置驗收合格，饒開發(fā)商即可遮向業(yè)主交房勤。捆綜合驗鋤收包括單體鎮(zhèn)工程、綠化匙、規(guī)劃、環(huán)查保、人防、畝消防等全方憑位的驗收。寨商品房交付將日后180腔天或365廉天內(nèi)，開發(fā)侵商需要完成著各項目的驗披收報備手續(xù)環(huán)并辦理產(chǎn)權(quán)畢總登記。綜瓣合驗收合格苗后，開發(fā)商周方可獲得《存竣工驗收備凡案表》，并鏈具備辦理產(chǎn)喝權(quán)條件。根鑰據(jù)福州市現(xiàn)獅行的政府職茂能部門驗收年程序，最少柱要在交房日遲后180天墾內(nèi)才具備辦碰理產(chǎn)權(quán)證條高件。要到辦短理產(chǎn)權(quán)證時良才能提供《呼竣工驗收備勻案表》和《雹面積實測表摔》，并根據(jù)只經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門賤核實的實測深面積進(jìn)行房盤款的多還少蛋補(bǔ)。術(shù)自測面投積大可不必小誤區(qū)：練交房時，業(yè)薯主有必要自援帶尺子，丈初量房屋的長轎寬，計算房桶屋面積是否左與合同銷售缸面積一致。照正解：央在辦理產(chǎn)權(quán)鳴登記時，開切發(fā)商將提供仍《面積實測斷表》，面積努實測表是由姨有資質(zhì)的面互積測繪單位章根據(jù)竣工圖豬在現(xiàn)場精確遭測繪，并由寇房地產(chǎn)交易樂登記中心圖積幅核定科最圈終核定的，飄具備權(quán)威性極和科學(xué)性。可說明：超尺子測量誤怒差太大，同習(xí)時尺子也無襖法測量隔墻君的長寬，實但際上檢測單濫位進(jìn)行檢測玉都使用專業(yè)暫的激光檢測村器，用尺子攀丈量根本無總法得出準(zhǔn)確鋤的房屋面積愚。萄在拿到蠅《面積實測君表》、辦理王產(chǎn)權(quán)證前，會發(fā)現(xiàn)與合同營銷售面積有擁出入，可與在開發(fā)商交涉點。面積誤差茶比絕對值在搏3％以內(nèi)（更含3％）的惠，據(jù)實結(jié)算胃房價款。產(chǎn)敏權(quán)登記面積關(guān)大于合同約倡定面積時，秒面積誤差比異在3％以內(nèi)屋（含3％）顆部分的房價偷款由購房者來補(bǔ)足；超出界3％部分的徐房價款由房外地產(chǎn)開發(fā)企塑業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)壇權(quán)歸購房者楊。產(chǎn)權(quán)登記朗面積小于合尤同約定面積梁時，面積誤斑差比絕對值襪在3％以內(nèi)覺（含3％）本部分的房價克款由房地產(chǎn)棕開發(fā)企業(yè)返懸還購房者；充絕對值超出騎3％部分的蒼房價款由房耕地產(chǎn)開發(fā)企唇業(yè)雙倍返還傻購房者。君驗房要掃判大病小病買一些對傻建筑質(zhì)量本立身并無大礙盡、而且屬于熱開發(fā)建設(shè)過新程中很難避炸免的問題，置叫做建筑通刊病。業(yè)主在腎交房驗收的今時候要懂得似判斷是大病拒還是通病，藏擦亮眼睛收技房。另外，妨在驗房過程謝中要注意方齒式、方法，泥以避免損傷拼建筑，或與誼鄰里之間產(chǎn)悔生不必要的鋒糾紛。以下紛是業(yè)主在驗戀房過程中需蘇要注意的幾肉個事項。恩驗空鼓鮮莫用大郎頭鄙誤區(qū)：霜業(yè)主在驗房你時一般會運斤用大的錘子吼或者是鋼筋遇敲打墻壁或太地面，檢查現(xiàn)是否存在空交鼓。粘正解：標(biāo)空鼓往往是磁施工方為搶遠(yuǎn)工期，磚未持濕透便抹水海泥沙漿層，兵磚吸水過快博而造成的。曠因此，空鼓翁處不受力、起不能懸掛重別物。檢查空搬鼓，必須采暴用專業(yè)的建躍筑小錘或者出請建筑質(zhì)量饞檢測所的專艙業(yè)人士檢測主。工具使用挺不當(dāng)，容易確破壞墻面、對地面，造成焦不必要的損碧失。繭另外，?！秶医ㄖG地面工程施圍工質(zhì)量驗收括規(guī)范GB5旬0209－次2002》橫規(guī)定，空鼓譜面積小于4靠00平方厘脈米，且每自傅然間（標(biāo)準(zhǔn)貝間）不多于杠兩處可忽略謝不計。復(fù)閉水實散驗?zāi)嫛拜d水漫金山畏”短誤區(qū)：擊交房時，業(yè)技主對房子進(jìn)慧行閉水實驗貨，往往會進(jìn)帖行糟“請水漫金山?！扁徥降膶嶒灒貙⒎孔庸酀M咱水。另外為孩了檢驗天花放板是否漏水混，業(yè)主還會管跑到樓上一梁家進(jìn)行閉水器實驗。劈正解：猜按照有關(guān)規(guī)般定，業(yè)主進(jìn)蝴行閉水實驗緒水位應(yīng)控制泥在連2厘米晶以下，開發(fā)朋商只需負(fù)責(zé)鍵對衛(wèi)生間、榮廚房進(jìn)行防脈水處理，而留客廳、陽臺棗、臥室并沒偉有強(qiáng)制性要界求。另外，踩業(yè)主交房驗房收時只需對快自己的樓層陳負(fù)責(zé)，更應(yīng)印注意對自己替的樓層負(fù)責(zé)稻。如果樓上尖房子未裝修腐發(fā)生滲漏，零由開發(fā)商負(fù)莊責(zé)；如果是鎖裝修之后發(fā)區(qū)生滲漏，就罵要看開發(fā)商采是否經(jīng)過檢芒測，如果檢且測合格就表通明滲漏是由丈樓上業(yè)主不搭當(dāng)裝修造成剛，由樓上業(yè)抹主負(fù)責(zé)。絮層高不左同于凈高單誤區(qū)：隔業(yè)主在交房獵檢驗時往往絹會自帶尺子組丈量層高，凝得出的結(jié)論榮往往是層高本要低于開發(fā)子商承諾的高倚度。暴正解：撇要分清層高冰和凈高兩個專概念。業(yè)主舅用尺子丈量鬧的只能得到屑房子的凈高柄，但實際上元目前開發(fā)商晴標(biāo)明的往往桿是層高。層亮高含樓板的器厚度80～必100毫米越，以及找平蠶層30～5材0毫米。因叢此，一般開俗發(fā)商標(biāo)明陶3米載的層高實際幣上只有2．宰85米氧左右的凈高陶，業(yè)主在丈咐量時需增加忽0．揉15米嫁左右再與合緞同標(biāo)明的層乘高對照。錢樓盤常敬見變臉術(shù)猴交房時牌，購房者務(wù)肌必帶上合同其前往交房，謊并仔細(xì)對照振合同有關(guān)約朗定檢查開發(fā)怖商是否符合坊交房條件。贊如遇到現(xiàn)實哀情況與合同縮約定不符，畝可以實行正匹當(dāng)維權(quán)，要雞求開發(fā)商解動釋或提請有橡關(guān)部門仲裁黨。以下有幾刮種常見的樓高盤范“撐變臉聯(lián)”品術(shù)：燦鋼化玻拔璃陽臺變普叉通欄桿：開正發(fā)商一般會雅在宣傳中表四示會使用鋼慣化玻璃作為終陽臺的護(hù)欄煙，但交房時哄，業(yè)主經(jīng)常臂會發(fā)現(xiàn)鋼化蘭玻璃竟變成帶了欄桿?？济齐娔葑兗{“狀民云”肺牌電梯：開噸發(fā)商經(jīng)常會琴對業(yè)主表示喉將采用某某璃名牌電梯，稠保證業(yè)主的脫舒適，但業(yè)齊主入住之后警，會發(fā)現(xiàn)所貼謂的名牌電出梯變成了普班通的依“率民協(xié)”李牌電梯。糞外墻變測臉：開發(fā)商齊一般會在業(yè)歉主很難注意悔到的外墻上貸動動手腳。遣比如，之前鈔承諾使用面嫩磚的可能會怒使用涂料；接而使用涂料張的也可能會場把之前承諾征使用進(jìn)口涂測料轉(zhuǎn)成使用鑼國產(chǎn)涂料。綠建筑裂征縫也有不同調(diào)誤區(qū)：隙業(yè)主在交房絞驗收時一般討都會發(fā)現(xiàn)房側(cè)子地面或者狂墻面出現(xiàn)一焰些裂縫，就若認(rèn)為房子質(zhì)隊量有問題。編正解：萄一些小裂縫烏屬于建筑通疑病。建筑裂孟縫實際上分伴為三種，溫嗚度裂縫、施鳴工裂縫、結(jié)慮構(gòu)性裂縫，虜小的溫度裂伙縫和施工裂固縫對房子影唱響不大，發(fā)殖現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂越紋才表示房輛子出現(xiàn)重大敘質(zhì)量問題。丘業(yè)主發(fā)偷現(xiàn)裂縫可以旱先判斷是哪風(fēng)種裂縫，或飛者請熟悉建胡筑施工方面絞的朋友判斷狂。如果實在優(yōu)判斷不清，氧可委托建筑懷質(zhì)量檢測部翁門進(jìn)行鑒定吩。鑒定結(jié)果急如果說明是瓶結(jié)構(gòu)性裂縫嬌可向開發(fā)商鏟索賠，如果格是其他裂縫感可以要求開吧發(fā)商進(jìn)行修脹補(bǔ)。擱收房時層要注意房屋廈的保修期用新房的每保修期是從辣何時起算很哄多人會回答吼：除“槳從交付之日匹起算胖”蒼。這種解答笑雖然也對，亡但不夠準(zhǔn)確度全面，說對另的原因是：惹建設(shè)部的《隱商品房銷售斥管理辦法》櫻第三十三條眠確實寫了：續(xù)“薄房地產(chǎn)開發(fā)鵝企業(yè)應(yīng)當(dāng)對錯所售商品房沾承擔(dān)質(zhì)量保智修責(zé)任。當(dāng)據(jù)事人應(yīng)當(dāng)在丘合同中就保封修范圍、保清修期限、保暖修責(zé)任等內(nèi)貓容做出約定柿。保修期從系交付之日起扣計算。曲”敞說不夠準(zhǔn)確史全面的原因燃是：這里沒紙有具體講明偶保修期的長美短，而是由莫當(dāng)事人約定辜，期房交付育時的保修期槳和現(xiàn)房的保俘修期很可能芝會出現(xiàn)差異臨，購房人往精往被搞得糊饞里糊涂。南房屋的賽保修期不像姜一般動產(chǎn)商味品，可以簡章單地定為購煙買后的1年梅、3年或5邀年。我們?nèi)绲枪粢庖幌峦病渡唐贩夸N求售管理辦法亂》第三十三數(shù)條后面一句謊話：果“下商品住宅的謙保修期限不菠得低于建設(shè)佳工程承包單派位向房地產(chǎn)撲商出具的質(zhì)炭量保修書約屋定保修期的爆存續(xù)期；存中續(xù)期少于《盯規(guī)定》中確氧定的最低保株修期限的，腿保修期不得織低于《規(guī)定齡》中確定的錄最低保修期恢限。略”服就會發(fā)現(xiàn)房頂?shù)禺a(chǎn)商雖然舊對購房人負(fù)瞇有保修責(zé)任療，但實際真娛正承擔(dān)保修訪工作的是建斧設(shè)工程承包龜單位，保修增期是以建設(shè)版工程承包單笨位對房地產(chǎn)躬商承諾的時眨間為基礎(chǔ)的析。該條里說幫的《規(guī)定》洋，是《商品賠房銷售管理鏟辦法》第三敗十二條注明侵的《商品住謝宅實行住宅住質(zhì)量保證書恩和住宅使用以說明書制度已的規(guī)定》，垃而該《規(guī)定躲》第六條講咐明：扛“綢國家對住宅鉆工程質(zhì)量保劈修期另有規(guī)瘋定的，保修芹期限按照國蘿家規(guī)定執(zhí)行垮。舍”順?biāo)晕覀冄兄痪勘Ｐ奁谶€源是要回到國振務(wù)院的《建撥筑工程質(zhì)量等管理條例》黨。質(zhì)國務(wù)院堵的《建筑工命程質(zhì)量管理想條例》第四慣十條規(guī)定：冠“汁在正常使用遮條件下，建完設(shè)工程的最饞低保修期限掌為：株(一)戶基礎(chǔ)設(shè)施工湯程、房屋建閑筑的地基基稅礎(chǔ)工程和主戀體結(jié)構(gòu)工程顏，為設(shè)計文龍件規(guī)定的該蓬工程的合理核使用年限；阿(筆者注：悔該年限可能青會達(dá)到樓宇惑的使用年限盲。)友(二)缺屋面防水工豎程、有防水理要求的衛(wèi)生很間、房間和靠外墻面的防躲滲漏，為5蔽年；斷(三)績供熱與供冷葉系統(tǒng)，為2略個采暖期、刪供冷期；攤(四)哲電氣管線、蝕給排水管道騰、設(shè)備安裝恩和裝修工程欄，為2年。歐其他項水目的保修期窄限由發(fā)包方雙與承包方約宗定。燃建設(shè)工循程的保修期餐，自竣工驗草收合格之日復(fù)起計算。歲”脊因此，辮筆者認(rèn)為說粘：普“坊建設(shè)工程的矮保修期，自籃竣工驗收合向格之日起計宏算進(jìn)”衰更為準(zhǔn)確。習(xí)即使房地產(chǎn)關(guān)商和購房人具約定保修期秩從交付使用摸日起算，他崗們很可能會帝減去房屋竣唐工驗收合格苦到交付之間略的時間，買詞尾房或現(xiàn)房獸的購房人，嶺收房時一定秘要注意保修式期的時限，然避免錯過保志修時間。同橫時購房人也仇要注意委托彈房地產(chǎn)商或裂物業(yè)公司代嫁繳的公共維干修基金有沒路有被挪用，灘在房屋交付想的前幾年通胸常不會發(fā)生瘋需要動用公跪共維修基金汁對房屋進(jìn)行穿大、中修。途業(yè)主收蕉房四條緊急損應(yīng)對策略抱執(zhí)■另策略一應(yīng)候?qū)σ?guī)劃設(shè)計附變更墾對于規(guī)丟劃、設(shè)計變像更問題，業(yè)牌主除可按照施合同約定與懷賣房人交涉久外，還可就迫規(guī)劃的變更嚷（如綠地、豆會所的減少擱，樓層的增滑加，配套設(shè)推施的改變等且）對規(guī)劃部特門提起行政溉復(fù)議或行政貨訴訟。棍慈■譜策略二應(yīng)噸對開發(fā)商單棚方擬訂補(bǔ)充懼協(xié)議跪?qū)τ谌胛沧r，以簽雹訂補(bǔ)充協(xié)議敢作為辦理入是住前提的做予法，應(yīng)該說彈沒有法律依孕據(jù)及合同依聾據(jù)的，業(yè)主獵完全可以拒茫絕簽訂任何塊自己認(rèn)為不烤公平的協(xié)議紅或相關(guān)文件若，開發(fā)商或鐵物業(yè)公司不權(quán)得以此阻撓木業(yè)主入住。閉除雙方另有鋒約定外，業(yè)匹主沒有義務(wù)怎在收樓時簽越訂任何補(bǔ)充逢協(xié)議，尤其赤是沒有義務(wù)義簽訂由一方所擬訂的而“家不平等條約窯”息。攔瞧■勾策略三應(yīng)蟻對交房時物爸業(yè)費漲價毛從法律過上來看，如抬果業(yè)主與物兼業(yè)管理公司稱不能就合同殘條款達(dá)成一維致，物業(yè)管樹理合同不能憲簽訂，責(zé)任押應(yīng)主要在開迫發(fā)商一方，扁因為開發(fā)商為沒有按照法醬律規(guī)定，在苗商品房銷售陵時讓業(yè)主與啟其選聘的物幣業(yè)管理企業(yè)胡訂立有關(guān)物師業(yè)管理的協(xié)話議。業(yè)主與機(jī)開發(fā)商之間啦是房屋買賣川關(guān)系，業(yè)主適與物業(yè)管理跌公司之間是縣委托管理關(guān)混系，業(yè)主交辜付了房款，坊開發(fā)商就有備義務(wù)將房屋盛交付給業(yè)主元。陜程■臟策略四應(yīng)桃對辦理入住賠時程序顛倒免至于辦瓜理入住時程您序顛倒的問銷題，業(yè)主應(yīng)禾堅持先驗房溫，后辦理手強(qiáng)續(xù)，并應(yīng)將臉驗房時發(fā)現(xiàn)槍的房屋質(zhì)量礦、室內(nèi)有害果氣體超標(biāo)、滲公攤不公等躬問題書面呈溪遞給開發(fā)商貼并讓其簽收距，以免留下挺后患。右收房入擁住問題之-虹-樓外篇惹問題1懶：我在馬路拐邊噪音閃不理開淚我們的徒樓緊鄰市政勞道路，目前碌又趕上市政桿道路拓寬工腔程，馬路離勇住宅更近了筆。沿街的陽仙臺又都是敞挽開式陽臺，捧居民備受污屬染、噪音的關(guān)困擾。營【刨根架問底】小區(qū)絲周邊道路的培干擾是所有樂小區(qū)都要面換對的問題。投此類問題主恩要通過規(guī)劃井來解決，具爺體方式多樣得，如在臨街崗地段建造商董場、寫字樓去等公共建筑葛，既提高了符土地的利用累價值，又遮悉蔽了后面小執(zhí)區(qū)的環(huán)境噪液音；或者在望道路與住宅勁之間建造綠寫化隔離帶；濁當(dāng)然，也可撕以沿街蓋一注棟又長又高閥的板樓作為綁小區(qū)的屏風(fēng)落，虧了一棟俯，幸福全區(qū)中。而這棟板執(zhí)樓還可以通防過封陽臺、德隔音窗等技脂術(shù)措施將噪嗽音擋在室外朱。嚇【買家全攻略】買樓傳一定先看環(huán)汪境，守著工炎廠的房要留傳心，守著道撞路的房要留收心，守著空咽地的房要留議心。偶就以守疲著道路的房禮來說吧，一造定要弄明白摧旁邊的道路選是城市交通驢干道，還是除小區(qū)內(nèi)部路葬？從城市規(guī)鍛劃角度看，徹道路會不會胸翻建、擴(kuò)建秩或改建？道晝路周邊的停憐車是怎么規(guī)但劃的？道路紐會不會變成播公共停車場述？如果噪音冰問題不可避曬免，那么發(fā)概展商在這方鬧面有什么具趣體措施來減污輕環(huán)境危害繪，在設(shè)計上當(dāng)，是不是將珍一些對安靜副要求比較高漠的房間移到讓了相反位置托？在窗、墻秒等構(gòu)件上有哀沒有什么針帶對性的措施田？戰(zhàn)問題2外：硬地代綠尼地小區(qū)光禿很禿違小區(qū)的播模型綠樹成芹蔭，但是，勇我們住進(jìn)去由都兩三個月喇了，樹沒見派到，院里還嗽在四處鋪磚在，綠地全變潑硬地了。我掩真希望自己穗的社區(qū)生態(tài)陽一點。簽【刨根塌問底】械嚴(yán)格地樸講，硬地本猛身是綠地的距一個組成部罵分。小區(qū)內(nèi)軌如果處處芳減草如茵，就龜沒有人活動圣的空間了。蟻而且，有些堅硬地鋪砌的巧成本還可能令高于植樹種嚇草。其次，騎從北方的氣愉候條件講，逝樓房交付時燒同步實現(xiàn)綠酒化的可能性圾很小。播草蟲通過買草皮扣就可以實現(xiàn)妄，但種樹卻塘有嚴(yán)格的節(jié)想氣限制，種粱樹終究不像濫插木頭那么調(diào)簡單。叫【買家顫攻略】裕買樓時東，別光看效汽果圖、模型旱，爭取問一困下環(huán)境設(shè)計蚊方案到底定儲了沒有。先劈鋪硬地本無坊可厚非，種彈不種樹不妨雀等開春再說語。岡問題3檢：幼兒園妻咳學(xué)校是否要嬸等我抱上孫怠子才開歉小區(qū)的秘幼兒園、學(xué)旋校遲遲不開猛張，先是房晚子沒蓋，傷后是厘老師不來，漂怎么辦？肅【刨根騎問底】始在規(guī)模仁小區(qū)，發(fā)展論商在學(xué)校的霸建設(shè)上決定焦權(quán)有限。按適照規(guī)劃，發(fā)幸展商必須預(yù)雅留教育用地借，而且要完焦善建設(shè)配套趟。但是，具禮體的一些指毛標(biāo)、師資配回套等一系列妹問題，還要方由區(qū)、縣教場委統(tǒng)一安排竹。往【買家名攻略】惰大社區(qū)鍬比小社區(qū)可澆靠，有一二逮期工程已經(jīng)瓜實現(xiàn)的更好岡。當(dāng)然，多詠打聽是必須嚼的。鉗收房入習(xí)住問題之-薪-樓內(nèi)篇斥問題1衣：水暖變電心熱采暖方式日偷梁換柱紋據(jù)業(yè)主鄰反映，雙裕敢花園曾經(jīng)承個諾水暖供暖遺，后發(fā)展商器擅自改為電岔熱膜供暖，皮并宣傳每采倒暖季電熱膜懇使用成本大靠約為12元們／平方米的晴水平。但進(jìn)弦入冬季后，采業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)騎110～1州70平方米票的房子24恢小時用電量啄高達(dá)144賣～230個劈字，那么按敵120天采呆暖計算，一歸年供暖費用總就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超渾過6000涉元，且實際瘋供暖效果并萄不理想，部煩分室溫甚至極達(dá)不到國家圣標(biāo)準(zhǔn)。辭【刨根欲問底】惡1.新給建建筑有個早干燥的過程緞，如果剛一踢入住就面臨港冬季，可能樹會導(dǎo)致熱耗領(lǐng)較大；社區(qū)流入住人氣不竟旺，也會導(dǎo)狐致各戶之間囑的熱傳導(dǎo)。采2.供法暖分戶計量布也帶來了戶邀內(nèi)供暖、公刪攤供暖等新藝的課題，像君地下室、樓逮道等公共部陪分的采暖首角先是必要的肅，但其成本拐如何分?jǐn)偰狂v前還無章可再循。碼3.供員暖本身包括宰兩層含義：怕供熱形式與掠保溫方式。墓供熱形式是限普遍關(guān)注的架問題，目前較出現(xiàn)了許多咳新技術(shù)，但哥是保溫方式蟻非常落后，宮既然供暖分軌戶計量，那澆么保溫就不心僅僅要考慮迷建筑外圍的民保溫，還要而考慮建筑內(nèi)箱部戶與戶之僻間的保溫。浸沒有很完善寫的保溫方式某，才是能耗忍巨大的根本莫原因。而且臘，據(jù)業(yè)主反借映，同一小悔區(qū)，別說保雨溫層的問題鋼，就連最基世本的門窗質(zhì)猜量也存在問駱題。半【就事煌論事】德1.作字為發(fā)展商選蘭用新的技術(shù)深應(yīng)非常審慎大，尤其是住罵宅，一住就吹是70年。豐而中國地域呆遼闊，南北愚向跨多種溫子區(qū)，東西向帶沿海內(nèi)陸縱份深巨大，且腰地形復(fù)雜。板現(xiàn)在，城市紫、城郊的熱女島效應(yīng)也越后來越明顯，顛這些因素都門會導(dǎo)致實驗填室數(shù)據(jù)的不勁可靠性。且艘采用一項新粱的技術(shù)，所喉引發(fā)的不僅詠僅是技術(shù)問鼠題。攝2.業(yè)遣主要求供暖鳥達(dá)到國家標(biāo)貨準(zhǔn)，且費用料應(yīng)維持在一僵個合理的范閣圍，即使新潛采暖方式費仙用與傳統(tǒng)方綠式比稍高，壺也不應(yīng)達(dá)數(shù)攏倍，以致超筆過其承受能耐力，這本身職是合理的。道因為，技術(shù)盞指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)舌指標(biāo)從來都盒是衡量一項懼新技術(shù)最基足本的標(biāo)準(zhǔn)。墓發(fā)展商如果打只算了自己紐的小賬而忽攤略了業(yè)主的惠大賬，那么解日后的糾紛新不可避免。昌【買家泄攻略】怖買房時妨，多點預(yù)見獻(xiàn)。像采暖等領(lǐng)問題，一次潑投入少，后旁期運行成本貴高，所以買領(lǐng)房時，一要瞇多問，二要紗在合同里明江確，三是對寺于新技術(shù)一囑定要刨根問礦底，寧可保揉守點，也別蛙盲目地充當(dāng)憶試驗品。礙問題2棕：門窗遭遇苗移花接木積我們所午住的小區(qū)陽睬臺全封閉，乞但塑鋼門窗姓質(zhì)量低劣，奇門窗嚴(yán)重下豬墜變形，配鑰件一用就壞輝，返修率1果00%，最諒可氣的是，飼配件上我們竄還中了移花口接木之計，忙有的落地門批窗的鋼襯變罵成了木襯；邪塑鋼門窗成膀了塑木門窗委；雙層玻璃爆成了霧水玻鳥璃；紗窗無枕法使用，門眾扇不配紗門控。遼【刨根垃問底】撲1.門祖窗變形，配接件返修率1古00%，肯棉定屬于質(zhì)量醫(yī)問題了；幅2.鋼省襯變木襯未恢必不好，因怎為木襯比熱痛高，所以保乏溫效果好。安但是，把這速一措施放到轟整個事件中娘看，變換的要動機(jī)值得懷籌疑，且質(zhì)量談估計不好把恨握；船3.采局用雙層玻璃慢，本是為了剖保暖，結(jié)果前做成了霧水波玻璃的效果具，其工程質(zhì)萍量可以想見何。但是這個懇現(xiàn)象還是比骨較普遍的，改這也說明傳訴統(tǒng)的工藝需驗要革新，當(dāng)型然，如果發(fā)撓展商多為業(yè)哨主想想，哪鍛怕稍微提點急價，改為雙食層真空玻璃認(rèn)，問題也就飛解決了；舍4.門丟扇不配紗門貞，估計是設(shè)至計缺陷。因母為，這的確廉省不出多少棵錢來。金【買家產(chǎn)攻略】航很多樓熊書里都標(biāo)注騎了建材的情架況，買房時畝對這些細(xì)節(jié)衣不妨多問兩乎句，如果有施可能，還應(yīng)塵在售樓處看促看樣品。速問題3鞭：進(jìn)屋如入閃矮人國剃增加電數(shù)熱膜后，房僻屋的層高達(dá)定不到萍2.7米順，而頂層復(fù)其式結(jié)構(gòu)室內(nèi)難高度不到宇2.5米優(yōu)。評【刨根皇問底】秋1.層父高指的是兩枕個樓層地面響到地面的距邀離；而同一延層內(nèi)屋頂?shù)阶x地面的距離嫁是凈高。按跑照住宅設(shè)計王規(guī)范的要求秤，建議層高哨為誠2.7米琴，目前市場據(jù)上也出現(xiàn)了浸不少稅2.9米面層高的住宅貌，而對于普庸通房間的凈導(dǎo)高，只有下湊限要求。對防于一些特殊環(huán)樓層，如頂戚層，則有特堪殊規(guī)定。如