前期綜合知識開發(fā)與建設(shè)

前期綜合知識(開發(fā)與建設(shè)類)三、開發(fā)與建設(shè)類61、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會計(jì)人員；（三）有按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)；（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。62、如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。

主管部門對《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。63、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。64、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。65、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。67、是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)。68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？

答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。72、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號、《房地產(chǎn)證》證號。

廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明，不得有悖社會良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。74、對售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。75、對未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。76、在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)廣告對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。久7茂8注、對房地逮產(chǎn)廣告中傲所承諾的庸內(nèi)容，購搞房人是否崖有權(quán)要求賤在購房合把同中約定樹？淺

昂宵答：房地贈產(chǎn)開發(fā)企歲業(yè)、房地皺產(chǎn)中介服月務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)鉗布的商品響房銷售廣列告和宣傳世資料所明向示的事項(xiàng)才，當(dāng)事人勻應(yīng)當(dāng)在商鞭品房買賣她合同中約絕定?？?建9巴、對房地溫產(chǎn)廣告中殊的各種排補(bǔ)名、獎勵色等內(nèi)容，牽有哪些規(guī)啦定之？誦

罪牛答：預(yù)售硬商品房廣禿告中出現(xiàn)舍各種評獎駕、排名、禾國家或省睜示范工程進(jìn)等稱號的壟，必須符棒合國家有件關(guān)法律、散法規(guī)的規(guī)友定，并明未示評獎機(jī)旱關(guān)、獎勵趙種類、有坊效年份。直對列入實(shí)栽施計(jì)劃但婚未經(jīng)驗(yàn)收陵獲得獎勵煎稱號的，罪不得使用籠該稱號。脂8滾0拖、發(fā)展商烏銷售商品鉆房有哪些服方式平？晝

累導(dǎo)答：房地店產(chǎn)開發(fā)企偽業(yè)可以自模行銷售商持品房，也剖可以委托惡房地產(chǎn)中暖介服務(wù)機(jī)僑構(gòu)銷售商崖品房。撈8業(yè)1狼、發(fā)展商砍不得采取慨哪些方式授銷售商品競房徒？畫

蜜逼答：房地食產(chǎn)開發(fā)企尊業(yè)不得采渣取返本銷衰售或者變齊相返本銷率售的方式做銷售商品盡房；不得削采取售后趣包租或者余變相售后謎包租的方途式銷售未姥竣工商品壇房。商品賞住宅按套藍(lán)銷售，不白得分割拆欄零銷售。揉8窯2糧、銷售代程理委托書翼包含哪些三內(nèi)容賺？扮

燒推答：由委已托人出具太給代理人容的委托書惡應(yīng)當(dāng)載明攝委托期限獨(dú)、委托權(quán)稼限以及委參托人和被豪委托人的刪權(quán)利、義縣務(wù)。室8跟3董、在發(fā)展吊商處購房艦時(shí)，發(fā)展旗商應(yīng)當(dāng)明神示那些事指項(xiàng)旋？理

福具答：（一體）開發(fā)資珍質(zhì)和營業(yè)差執(zhí)照；（孟二）商品修房預(yù)售許雙可證及經(jīng)始批準(zhǔn)銷售駕的平面圖碼、立面圖林；（三）文項(xiàng)目開發(fā)閥進(jìn)度和竣慰工交付使芬用時(shí)間；止（四）項(xiàng)堂目及其配商套設(shè)施的領(lǐng)平面示意將圖；（五橫）商品房與的結(jié)構(gòu)類井型、戶型漆、裝修標(biāo)完準(zhǔn)；公共眨和公用建高筑面積的僅分?jǐn)偡椒ù埃唬┇F預(yù)售商品集房的價(jià)格柿和付款辦無法；（七掌）商品房拘預(yù)售的專盜用賬戶；浩（八）物絮業(yè)管理事掀項(xiàng)；（九悠）法律、法法規(guī)規(guī)定蘿的其他事估項(xiàng)揪。思

殺吧在訂立商椅品房買賣課合同之前葬，房地產(chǎn)沒開發(fā)企業(yè)位還應(yīng)當(dāng)向收買受人明雀示《商品戚房銷售管驗(yàn)理辦法》蹲和《商品代房買賣合供同示范文訊本》；預(yù)攻售商品房皆的，還必動須明示《探城市商品發(fā)房預(yù)售管策理辦法》抗。繁8浮4大、發(fā)展商方應(yīng)當(dāng)提供夢哪些文件哨以供買方霞查閱、復(fù)什印或摘抄尼？猛

個(gè)旅答：在新聞版《深圳極市房地產(chǎn)燕賣買合同秧（預(yù)售）蛇》中已約漿定，賣方干應(yīng)向買方懼提供查閱堡、復(fù)印、往摘抄以下蝦文件的便敘利：（一雜）賣方與職深圳市規(guī)壯劃與國土殊資源局簽敞訂的深地多合字混（釋哭）犯傳號《土地牢使用權(quán)出穗讓合同書滋》從及濤綿號補(bǔ)充協(xié)信議或者《塔房地產(chǎn)證公》；（二成）《房地糕產(chǎn)預(yù)售許怖可證》、驢《建設(shè)工冒程規(guī)劃許地可證》及劈《施工許肚可證》；尚（三）主勝管部門批俱準(zhǔn)的總平吐面圖、立撐面圖、樓覆層平面圖遙、分戶平粘面圖及房帳屋面積測慚繪報(bào)告。胸8算5間、對已預(yù)醋售的商品餐房，發(fā)展暢商是否可船以設(shè)定他價(jià)項(xiàng)權(quán)迫？渴

踐句答：已預(yù)們售的商品辛房項(xiàng)目竣摔工驗(yàn)收合訊格交付使覽用前，預(yù)屬售人不得初用該商品兔房項(xiàng)目及脾其土地使泉用權(quán)設(shè)定絲他項(xiàng)權(quán)。攀違反此規(guī)捐定，用已鉗預(yù)售的商寇品房項(xiàng)目示及其土地義使用權(quán)設(shè)筑定他項(xiàng)權(quán)墨的，其設(shè)逝定無效。蠟由此造成拍損失的，憑由預(yù)售人亞承擔(dān)沸。燭8廣6推、對已預(yù)朋售的房地捕產(chǎn)，發(fā)展狼商是否可智以抵押該鴿房地產(chǎn)達(dá)？罩

英量答：房地叛產(chǎn)開發(fā)商潔不得抵押福已預(yù)售的音房地產(chǎn)。圈8澡7擱、購房預(yù)銷定款性質(zhì)懂的費(fèi)用可領(lǐng)以退還嗎定？噸

劣功答：不符測合商品房集銷售條件輛的，房地閉產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)業(yè)不得銷寇售商品房漠，不得向軟買受人收拉取任何預(yù)看訂款性質(zhì)睡的費(fèi)用農(nóng)。唯

俯餓符合商品夜房銷售條臥件的，房攝地產(chǎn)開發(fā)春企業(yè)在訂地立商品房散買賣合同饞之前向買蘇受人收取瓜預(yù)訂款性扯質(zhì)費(fèi)用的改，訂立商次品房買賣殺合同時(shí)，股所收費(fèi)用躁應(yīng)當(dāng)?shù)肿鳚O房價(jià)款；再當(dāng)事人未蘿能訂立商貓品房買賣統(tǒng)合同的，角房地產(chǎn)開蓮發(fā)企業(yè)應(yīng)餡當(dāng)向買受狡人返還所做收費(fèi)用；趣當(dāng)事人之趟間另有約擊定的，從茄其約定。黃8早8堵、在什么畝情況下，態(tài)房地產(chǎn)開渾發(fā)項(xiàng)目可鮮以交付使斗用傷？穗

閱公答：房地夏產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)劉目竣工，亮經(jīng)驗(yàn)收合悲格后，方漫可交付使豎用；未經(jīng)舊驗(yàn)收或者交驗(yàn)收不合叨格的，不朋得交付使柜用雖。夠絮

痛降房地產(chǎn)開秘發(fā)項(xiàng)目完幫工后，房宅地產(chǎn)開發(fā)燃企業(yè)應(yīng)當(dāng)累提請規(guī)劃災(zāi)、消防、治環(huán)保、質(zhì)忽量技術(shù)監(jiān)比督、城建晨檔案、燃姑氣和民房含等有關(guān)主氣管部門進(jìn)劇行專項(xiàng)驗(yàn)亂收，并按體專項(xiàng)驗(yàn)收促部門提出鄉(xiāng)的意見整嫩改完畢，疲取得合格關(guān)證明文件魚或準(zhǔn)許使悅用文件，棄并組織設(shè)循計(jì)、施工眾和監(jiān)理等殲單位進(jìn)行半竣工驗(yàn)收洋。遺8帶9鬼、在交付完時(shí)，與樣段板房不一結(jié)致時(shí)該如飯何處理媽？松

宴雀答：房地楊產(chǎn)開發(fā)企盟業(yè)銷售商連品房時(shí)設(shè)款置樣板房踩的，應(yīng)當(dāng)講說明實(shí)際墓交付的商格品房質(zhì)量碗、設(shè)備及蜻裝修與樣習(xí)板房是否宋一致；未用作說明的程，實(shí)際交蛋付的商品欺房應(yīng)當(dāng)與志樣板房一他致，不一慨致的，按要合同違約撒處理。攻9撤0腥、未經(jīng)驗(yàn)侵收或驗(yàn)收跑不合格就縣交付使用標(biāo)的，開發(fā)肚商該承擔(dān)城什么責(zé)任狠？服

歐可答：房地點(diǎn)產(chǎn)開發(fā)企災(zāi)業(yè)將未組擊織竣工驗(yàn)航收、驗(yàn)收屠不合格或段者對不合知格按合格嬸驗(yàn)收的商己品房擅自笨交付使用欣的，按照還《建設(shè)工償程質(zhì)量管畢理?xiàng)l例》救的規(guī)定處許罰。煎9盯1裳、在房屋固交付時(shí)，滴發(fā)展商應(yīng)召提交哪些慧文件弦？仙

澡灰答：在房嶄屋交付時(shí)謹(jǐn)，房地產(chǎn)巡開發(fā)企業(yè)碎應(yīng)當(dāng)根據(jù)邊《商品住塊宅實(shí)行質(zhì)風(fēng)量保證書耽和住宅使飄用說明書邁制度的規(guī)指定》，向爺買受人提猛供《住宅均質(zhì)量保證寒書》、《套住宅使用疤說明書》你。朗9凍2隨、在房屋融交付使用蜂后，在質(zhì)慚量保修方蹤面有哪些惕規(guī)定咱？固

龜那答：房地著產(chǎn)開發(fā)企飯業(yè)應(yīng)當(dāng)對爪所售商品敏房承擔(dān)質(zhì)承量保修責(zé)爭任。當(dāng)事扎人應(yīng)當(dāng)在奇合同中就隊(duì)保修范圍禮、保修期醋限、保修鈔責(zé)任等內(nèi)辟容做出約廊定。保修撈期從交付恢之日起計(jì)紫算齊。袋

慶嶄商品住宅昨的保修期那限不得低美于建設(shè)工祝程承包單尸位向建設(shè)屈單位出具腸的質(zhì)量保害修書約定陷保修期的蜓存續(xù)期；毫存續(xù)期少慧于《商品木住宅實(shí)行墓質(zhì)量保證浩書和住宅堪使用說明塵書制度的趴規(guī)定》（阿以下簡稱陡《規(guī)定》香）中確定正的最低保藍(lán)修期限的喘，保修期阻不得低于穗《規(guī)定》際中確定的豐最低保修借期限弦。閑

白貢非住宅商投品房的保誦修期限不魄得低于建毯設(shè)工程承蓬包單位向溜建設(shè)單位思出具的質(zhì)撿量保修書慌約定保修場期的存續(xù)熟期謊。輩

新牛在保修期逗限內(nèi)發(fā)生喬的屬于保攻修范圍的研質(zhì)量問題毯，房地產(chǎn)變開發(fā)企業(yè)裹應(yīng)當(dāng)履行云保修義務(wù)執(zhí)，并對造茅成的損失沾承擔(dān)賠償榴責(zé)任。因?yàn)┎豢煽沽κ杌蛘呤褂庙槻划?dāng)造成遺的損壞，越房地產(chǎn)開鐘發(fā)企業(yè)不盜承擔(dān)責(zé)任愿。黑9混3晶、商品房貌延期交付采的，轉(zhuǎn)讓胳人應(yīng)當(dāng)承俊擔(dān)什么責(zé)競?cè)位?？?/p>

恭筑答：因轉(zhuǎn)軋讓人的過艷錯(cuò)，不能講按約定的牌時(shí)間交付知房地產(chǎn)的亞，轉(zhuǎn)讓人配應(yīng)當(dāng)支付浙違約金。統(tǒng)違約金數(shù)戰(zhàn)額在房地挺產(chǎn)買賣合通同中有約猜定的，從遮合同約定搬；未約定儲的，為延晉期交付房仆地產(chǎn)期間梯的指導(dǎo)租固金。造成辟受讓人損亭失的，轉(zhuǎn)惑讓人除支酸付違約金咽外，還應(yīng)善當(dāng)負(fù)賠償辱責(zé)任串。噸

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把魄答：屬于高房地產(chǎn)開僅發(fā)項(xiàng)目的蕉在建工程啄的轉(zhuǎn)讓需炎符合下列菠條件：（擠一）偵土地使用禽權(quán)已經(jīng)依框法登記，子取得房地在產(chǎn)權(quán)利證殃書；（二愿）取得建劈筑許可