中國宏觀經(jīng)濟政策形勢與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

中國宏觀經(jīng)濟政策形勢與房地產(chǎn)

行業(yè)發(fā)展趨勢分析

主講人：何孝星教授、博導

廈門大學中國民營企業(yè)投資與資本運作研究中心主任

ChinaCenterForPrivateEnterpriseInvestmentResearch

課程背景-----2014,中國經(jīng)濟到了極其重要的關(guān)口：經(jīng)濟、政治、軍事、社會多重矛盾重疊交錯，挑戰(zhàn)并考驗著我們的智慧。全球金融危機影響遠未結(jié)束；中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展正經(jīng)受檢驗；傳統(tǒng)發(fā)展模式已難以為繼；改革正向深水區(qū)邁進。講座要點----金融危機何時了？-----對始于2008全球金融危機與經(jīng)濟大周期間本質(zhì)聯(lián)系的剖析及其發(fā)展與演化走勢預測；中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已到盡頭？------從世界房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律看中國房地產(chǎn)業(yè)生命周期、黃金發(fā)展期及其走勢預測；中國經(jīng)濟是否可持續(xù)發(fā)展？-----中國經(jīng)濟面臨的嚴峻風險與轉(zhuǎn)型的迫切性；金融經(jīng)濟新政與中國經(jīng)濟未來；重大經(jīng)濟政策走向預測；中國經(jīng)濟發(fā)展前景：機會與危機并存。

------中國企業(yè)家們：你們準備好了嗎？一、金融危機何時了-----對始于2008全球金融危機與經(jīng)濟大周期間本質(zhì)聯(lián)系的剖析及其發(fā)展與演化走勢預測1、2008全球金融危機本質(zhì)是經(jīng)濟周期使然

1）全球?qū)鹑谖C的原因與背景討論——

定性之爭——金融風波、金融風暴、信用危機、金融危機、經(jīng)濟危機；

原因之爭——十大學說：房地產(chǎn)泡沫說；金融衍生品泛濫說；金融監(jiān)管失控說；通貨膨脹說；貨幣政策失誤說；財政政策失誤說；消費過度說；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡說；兩級分化說；經(jīng)濟周期說。2）金融危機本質(zhì)是經(jīng)濟周期使然本輪危機是1997—1998亞洲金融危機的延續(xù)（既是一個朱格拉周期的節(jié)點，同時又是一個“康德拉季耶夫周期”的始點）；十年后(2008)的全球金融危機本質(zhì)上是經(jīng)濟長周期的結(jié)果！2、發(fā)展與演化走勢預測：

2008------2018:世界各國均無法跳出的10年痛苦掙扎與磨合期！3、全球金融危機與經(jīng)濟長周期：分析：兩次金融危機的根源均來自長周期危機“三種周期”體系：第一種短周期或稱“基欽周期”，每個周期歷時約40個月左右。第二種中周期或稱“朱格拉周期”，每個周期歷時約10年左右；第三種長周期或稱“康德拉季耶夫周期”，每個周期約50年左右；短周期-------基欽周期約瑟夫·基欽（1923，美國）在《經(jīng)濟因素中的周期與傾向》文章中首次提出了資本主義的短周期，人們亦稱之為“基欽周期”?；鶜J周期是一種以庫存變動為主要觀察指標來評價經(jīng)濟周期的方法。追逐利潤的投資沖動導致產(chǎn)能高速增長，同時導致工資的增長遠低于產(chǎn)能的增長，于是社會供給能力逐漸超過社會購買力，導致銷售不暢、存貨積累、利潤率下降，最終引發(fā)蕭條，大量廠商收縮乃至破產(chǎn)，靠銷毀多余的產(chǎn)能來恢復供需平衡。

從下圖中可以看出，在80年代以前，美國的經(jīng)濟發(fā)展存在明顯的短周期（大約為4年一次）波動。但是在80年代以后，這種波動變得周期更長，更不明顯。圖為戰(zhàn)后美國真實GDP的年增長率數(shù)據(jù)，圖中藍色粗線為增長率波動的平衡位置，藍色細線則刻畫了增長率的波動范圍。中周期-------朱格拉周期

1862年法國醫(yī)生、經(jīng)濟學家朱格拉在《論法國、英國和美國的商業(yè)危機以及發(fā)生周期》一書中首次提出：市場經(jīng)濟存在著9-10年的周期波動。這種中等長度的經(jīng)濟周期后來被稱為“朱格拉周期”。朱格拉周期又稱為“投資”周期，是因為其所觀察經(jīng)濟周期主要是由企業(yè)經(jīng)營性資本支出的變化引起的，一般從企業(yè)設備投資占GDP的比例看出。注意，這里企業(yè)經(jīng)營性資本支出的口徑一般是不包括住宅投資。馬克思也曾指出：“大工業(yè)中最有決定意義的部門的固定資本，平均大約10年左右就需要實行更新，固定資本的這個平均的生命周期，是決定資本主義經(jīng)濟周期的一個重要因素”。80年代至今美國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”80年代至今我國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”80年代至今我國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”80年代至今我國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”80年代至今我國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”80年代至今我國經(jīng)歷的三個“朱格拉周期”“康德拉季耶夫周期”——長波理論

前蘇聯(lián)學者康德拉季耶夫?qū)τ?、法、美等資本主義國家18世紀末到20世紀初100多年的批發(fā)價格水平、利率、工資、對外貿(mào)易等36個系列統(tǒng)計項目的加工分析，發(fā)現(xiàn)普遍存在為期50年左右的經(jīng)濟波動周期，也被稱為“產(chǎn)業(yè)”周期或長周期。在50年左右的周期中，存在四個時期：經(jīng)濟見底、小幅回升、爆發(fā)性高速增長、經(jīng)濟大幅下滑?？档吕疽蛘J為該周期是資本主義市場經(jīng)濟實質(zhì)的反映因此，無論是技術(shù)的變化和應用、戰(zhàn)爭和革命、新國家被納入世界經(jīng)濟體系等看似偶然的因素都是這種內(nèi)生周期變化的一種顯現(xiàn)。美國股市本輪長周期走勢圖美國股市本輪長周期走勢圖回顧：歷史上的四次長周期波動(1)“長波”I——從大約1783年到1842年，是所謂“產(chǎn)業(yè)革命時期”，這個周期的基本特征是手工制造或工場制造的蒸汽機逐步推廣到一切工業(yè)部門和工業(yè)國家。(2)“長波”II——從1842年到1897年，是所謂“蒸汽和鋼鐵時代”或“鐵路化時代”，其特征是機器制造的蒸汽機成為主要的動力機，并得到普及。(3)“長波”IlI——從1897年到二戰(zhàn)后，是所謂“電氣、化學和汽車時代”，其特征是電動機和內(nèi)燃機在一切工業(yè)部門中的普遍應用。2023/4/27（4）“長波”Ⅳ——：從二戰(zhàn)后開始的數(shù)字革命到二十世紀末互聯(lián)網(wǎng)進入電子信息時代產(chǎn)生了新經(jīng)濟，再到08年爆發(fā)金融危機。這個長波的特征就是產(chǎn)生以信息技術(shù)為代表的所謂的信息新經(jīng)濟，特別是到了上世紀末產(chǎn)生電子商務信息網(wǎng)絡，整整支持了50多年的經(jīng)濟增長。

————本次金融危機預示新長波開始2023/4/27從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度上來說，此次全球金融危機正是在信息產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟增長引擎結(jié)束后，缺乏新的引擎產(chǎn)業(yè)跟進，形成產(chǎn)業(yè)空洞的背景下，在高科技時期形成巨額剩余的資本開始流向房地產(chǎn)業(yè)（注：今天中國經(jīng)濟衰退與房地產(chǎn)業(yè)的亢奮似乎與此情形有某種契合之處），再加上在美國政府長期實行低利率和放松金融管制的條件下，由金融投資家與房地產(chǎn)商合謀演繹出了支撐美國經(jīng)濟增長的畸形引擎產(chǎn)業(yè)——在金融創(chuàng)新下催發(fā)的虛擬產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。因此，后金融危機時期全球在消除虛擬經(jīng)濟泡沫的同時必將同時推進新產(chǎn)業(yè)增長引擎的構(gòu)建，同時意味著新一輪的產(chǎn)業(yè)投資即將開始！

2023/4/274、美國面對金融危機的產(chǎn)業(yè)變革方向后金融危機時期美國的“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”：

白宮經(jīng)濟委員會主任拉里·薩默斯“最清晰的表述”：美國必須成為以出口為導向、而不是以消費為基礎(chǔ)的經(jīng)濟體，必須依靠真正的工程技術(shù)、而不是金融巫術(shù)。奧巴馬新政的改革邏輯：美國在對金融業(yè)止血并穩(wěn)定了汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)之后，必須找到一個能夠形成較長產(chǎn)業(yè)鏈并能提供巨大就業(yè)空間的超級產(chǎn)業(yè)，作為實體經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。2023/4/27奧巴馬已經(jīng)啟動了以能源為主導的跨越式、跨產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)革命和新產(chǎn)業(yè)革命，美國已將能源產(chǎn)業(yè)（特別是清潔能源）作為其經(jīng)濟復興的核心。在未來10年內(nèi)將美國用于進口石油的錢逐步轉(zhuǎn)向建造太陽能電站、風力電站和地熱電站等可再生能源產(chǎn)業(yè)，再造美國富有競爭力的能源產(chǎn)業(yè)，同時增加就業(yè)機會。實現(xiàn)這個能源體系的置換意味著美國工業(yè)和裝備業(yè)體系的脫胎換骨。

2023/4/27美國正在加緊布局，通過對其通達全國的電網(wǎng)的智能化改造以及建造所謂的超導電網(wǎng)，來完成再造美國能源產(chǎn)業(yè)的目標。目前，奧巴馬經(jīng)濟振興計劃中的大規(guī)模改造聯(lián)邦政府辦公設施、提高其節(jié)能水平，大規(guī)模投資公路、橋梁等基礎(chǔ)設施建設以及在美國各地推廣普及先進的寬帶，都將與智能電網(wǎng)相聯(lián)系。5、其他國家謀求新經(jīng)濟增長的舉措日本2009年出臺的《未來開拓戰(zhàn)略》提出，日本要建成世界第一的環(huán)保節(jié)能國家，并在太陽能發(fā)電、蓄電池、燃料電池、綠色家電等低碳技術(shù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場上確保所占份額第一。具體舉措包括：太陽能發(fā)電及節(jié)能世界第一計劃，實現(xiàn)環(huán)保型汽車的世界最快普及，以低碳交通為核心建設下一代城市等。2009年7月，英國公布《英國低碳轉(zhuǎn)型計劃》，被認為是英國正式的“低碳經(jīng)濟”國家戰(zhàn)略計劃。當前，英國在低碳領(lǐng)域的科技部署主要包括低碳能源、低碳汽車、能效等。2023/4/272009年，德國聯(lián)邦政府在可再生能源技術(shù)領(lǐng)域的研發(fā)投入已經(jīng)占德國全部能源研發(fā)投入的60%。同時，作為汽車制造和出口大國，德國希望依靠技術(shù)創(chuàng)新來引領(lǐng)以電動汽車為代表的“可持續(xù)交通”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，占領(lǐng)世界汽車制造業(yè)和交通運輸業(yè)的市場制高點。

在上世紀末，我國逐步融入了信息新經(jīng)濟浪潮，但是信息產(chǎn)業(yè)在我國仍處于發(fā)展的起步期，對生產(chǎn)力的推動作用還未充分展現(xiàn)。歐美國家經(jīng)歷金融危機，努力尋找新經(jīng)濟增長點將在未來引發(fā)在信息新經(jīng)濟基礎(chǔ)上的新產(chǎn)業(yè)革命，對我國來說是個全新的命題。

總體來說，我國在后金融危機時期，正處于上一次產(chǎn)業(yè)革命還未完全利用，而下一次產(chǎn)業(yè)投資和新增長點又呼之欲出的年代。借助著尚未開啟的龐大內(nèi)需市場，我國未來的產(chǎn)業(yè)投資的巨大機遇期已經(jīng)顯現(xiàn)??！2023/4/276、我國的經(jīng)濟周期和產(chǎn)業(yè)投資前景2010年10月18日出臺的《國務院關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》中給出了未來戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標。到2015年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)形成健康發(fā)展、協(xié)調(diào)推進的基本格局，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的推動作用顯著增強，增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重力爭達到8%左右。到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重力爭達到15%左右，吸納、帶動就業(yè)能力顯著提高。目前戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)僅占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重僅為3%左右，這一目標意味著五年后新興產(chǎn)業(yè)增加值將較目前增長1.67倍，十年后將較目前增長4倍。發(fā)展模式上的轉(zhuǎn)變：高耗能不可持續(xù)轉(zhuǎn)向低碳經(jīng)濟7、我國后金融危機時期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新興產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整：以信息技術(shù)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級和新興戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)發(fā)展2023/4/278、中國后金融危機時期的新興產(chǎn)業(yè)投資五大方向，七大產(chǎn)業(yè)

2009年11月3日，溫家寶總理在《讓科技引領(lǐng)中國可持續(xù)發(fā)展》的講話中指出了中國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的選擇標準和方向，并特別指出，高度重視新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展、著力突破傳感網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵技術(shù)、加快新型材料的科技攻關(guān)、運用生命科學推動農(nóng)業(yè)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及空間的探索與利用。國家發(fā)改委已經(jīng)確定，在“十二五”規(guī)劃編制中，將新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的編制作為重點，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、戰(zhàn)略重點和重大舉措也需要隨之確定。這些新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)包括新能源、節(jié)能環(huán)保、電動汽車、新材料、新醫(yī)藥、生物育種和信息產(chǎn)業(yè)。2023/4/279、全球產(chǎn)業(yè)變革和發(fā)展方向總結(jié)縱觀全球各個國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新政策，可以看出每個國家都在其原有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、科技發(fā)展基礎(chǔ)上，推進未來可能成為其戰(zhàn)略制高點的產(chǎn)業(yè)變革。總結(jié)這些變革主要內(nèi)容，主要包括了以下四點：第一，以再生能源、清潔能源為核心的新能源革命。第二，以健康醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)為主的生物產(chǎn)業(yè)革命。第三，繼續(xù)推進和深化上個世紀以來的信息產(chǎn)業(yè)革命。第四，以低耗為基礎(chǔ)，文化創(chuàng)意引領(lǐng)的生活方式革命。2023/4/27二、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已到盡頭？-----從世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律看中國房地產(chǎn)業(yè)生命周期、黃金發(fā)展期及其走勢預測1、世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律1、世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個產(chǎn)業(yè)生命周期，即房地產(chǎn)業(yè)隨著人均GDP達到不同的階段有一個從興起、成長、成熟到衰退的產(chǎn)業(yè)生命周期；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個黃金發(fā)展時期，即人均GDP達到1000美元，房地產(chǎn)業(yè)有一個長達15-30年的黃金發(fā)展時期；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大驅(qū)動定律（或說空間），即一個國家的三大發(fā)展變革：GDP的快速增長、城市化的加速進行、消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，均會拉動房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展；房地產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展的相應趨勢：隨著人們生活水平的提高對房地產(chǎn)服務業(yè)（主要是房地產(chǎn)中介業(yè)）的需求逐步變得高級、專業(yè)和規(guī)模巨大。2、房地產(chǎn)業(yè)生命周期與黃金發(fā)展期第1階段：房地產(chǎn)業(yè)的興起階段當人均GDP達到800-1000美元時，一個國家和地區(qū)房地產(chǎn)進入興起階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進入高速增長期，但發(fā)展比較混亂，風險最大。第2階段：房地產(chǎn)業(yè)的成長階段當人均GDP在1000-8000美元，一個國家地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進入成長階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進入快速上升期，發(fā)展?jié)摿薮螅l(fā)展速度很快，發(fā)展風險適度。第3階段：房地產(chǎn)業(yè)的成熟階段當人均GDP在8000-13000美元之間，一個國家和地區(qū)房地產(chǎn)進入成熟階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進入平穩(wěn)發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿τ邢?，發(fā)展速度平穩(wěn)，風險很小。第4階段：房地產(chǎn)業(yè)的衰退階段當人均GDP在13000美元以上時，一個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將進入衰退階段。在這個時期，房地產(chǎn)業(yè)成為夕陽產(chǎn)業(yè)，大量的企業(yè)撤出這個領(lǐng)域，利潤低，發(fā)展不景氣。（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期從美國、日本、法國、新加坡、韓國等國家房地產(chǎn)業(yè)進入成長階段的發(fā)展情況看，當人均GDP達到1000-8000美元的階段內(nèi)，一個國家房地產(chǎn)業(yè)將有一個長達15-30年的黃金發(fā)展時期（見表）。表1：各國房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展期間房地產(chǎn)業(yè)和GDP的增長率國家人均GDP1000-8000美元經(jīng)歷的年數(shù)及起止年份期間GDP的平均增長率期間房地產(chǎn)業(yè)的平均增長率美國34年（1942-1976年）3.5%4.6%日本13年（1965-1978年）8.1%10.1%新加坡16年（1971-1987年）7.6%11.2%法國15年（1962-1977年）5.9%11.3%韓國17年（1977-1994年）9.1%12.3%（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大拓展

定律3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三大驅(qū)動定律GDP的快速增長需要房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的支撐城市化加速進行會全面擴大房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間居民消費結(jié)構(gòu)從生存型向享受型轉(zhuǎn)型升級將房地產(chǎn)業(yè)特別住宅業(yè)帶入鼎盛時期1.定律一：GDP的快速增長需要房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的支撐1）驅(qū)動一：GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間表2：人均GDP達到1000美元一些國家和地區(qū)的經(jīng)濟增長情況國家和地區(qū)人均GDP達到1000美元的年份人均GDP達到1000美元后至2002年的年平均速度(%)人均GDP達到1000美元后GDP翻一翻所需的時間（年）新加坡19717.49韓國19776.910中國臺灣19767.310中國香港19716.48馬來西亞19776.412表3：人均GDP1000-8000美元房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重的變化國家人均GDP1000美元時房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例人均GDP8000美元時房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例美國5.6%12%日本6.3%12.8%新加坡5.8%11%法國6.7%9.1%韓國5.9%11.2%2005年末，平安證券研究部曾用1997年以來的數(shù)據(jù)進行簡單的回歸分析，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)投資增幅每下降10%，GDP增長將放緩約1%。平安證券根據(jù)歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1998年至2005年三季度房地產(chǎn)投資與GDP的增幅比值平均值約為2.69，即房地產(chǎn)投資的增長對GDP增長的直接和間接貢獻在2.5左右。所以，維持較高的經(jīng)濟增長速度（如10%），必然內(nèi)在要求房地產(chǎn)業(yè)在未來也將維持在GDP增長幅度的2倍左右，即20％以上。2）驅(qū)動二：城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間2.定律二：城市化加速進行會全面擴大房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時間與空間（1）世界經(jīng)驗表明，當一個國家人均GDP達到1000美元后，城市化率也達到30%時，城市化速度會加快上升，一直要到70%才平穩(wěn)下來。（2）一個國家城市化率從30%到70%的轉(zhuǎn)變一般也需要15--30年左右時間（我國2003年為36%，2012年為52%）。（3）城市化率的大幅度提高意味著國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求空間。城市化與納瑟姆曲線（RayM.Northam，1975）

所有發(fā)達國家的城市化大體上都經(jīng)歷了正弦波似的發(fā)展過程，這是世界城市發(fā)展史的共同規(guī)律，即“納瑟姆曲線”的城市化規(guī)律?！凹{瑟姆曲線”所表示的城市發(fā)展過程分為三個時期：即初期的平緩發(fā)展時期(城鎮(zhèn)化水平在30％以下)；中期勢頭極為迅猛的高速發(fā)展時期(城鎮(zhèn)化水平在30％～70％之間)；后期發(fā)展勢頭再次平緩的成熟時期(城鎮(zhèn)化水平超過70％)。該曲線有兩個拐點：30％～70％。在30％以前，這個國家的工業(yè)化進程開始啟動，由30％～70％的高速發(fā)展階段正是這個國家的工業(yè)化和現(xiàn)代化進程；當該國城鎮(zhèn)化水平達到70％以后，這個國家就基本上進入了現(xiàn)代化社會。圖1納瑟姆曲線－－當城市化率超過30%城市化水平將加速根據(jù)前文的分析，當城市化率達到30%后，一個國家城市化加速進行，一直到城市化率達到70%才停止。完成這個過程一般需要15--30年左右的時間。中國的城市化率1986年為30.6%，2003年為36%，2012年為52%，意味著中國城市化仍然處在“納瑟姆曲線”的加速發(fā)展期。據(jù)估計，到2020年，中國人口將超過15億，城市化水平可達到60%左右；到2030年，中國人口將超過16億，城市化率可達70%以上。從2003-2030年，中國將以加速方式凈增加城市人口共計約7億，按聯(lián)合國世界較發(fā)達國家人口平均住宅面積35平方米計算，期間僅滿足新增城市人口就需新建245億平方米住宅，平均每年新建約9億平方米。中國城市化加速進行的這個20多年，將是中國房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的大好時間，同時也給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。3）驅(qū)動三：居民消費結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間

按照國際貫例——

自2003，中國人均GDP達到1000美元后，中國居民的消費結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型升級階段，從過去的以衣食消費為主，轉(zhuǎn)入以住行消費為主，開始追求享受型消費；自2005，中國許多大中城市人均GDP達到4000美元以上開始，這些城市的住宅消費模式即由傳統(tǒng)居住型向生態(tài)化、人性化、個性化、智能化、信息化的新型產(chǎn)業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)化。這意味著中國中高檔住宅需要將大量增加。這一進程遠未結(jié)束，還將持續(xù)給中國房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。4、結(jié)論與預測：中國房地產(chǎn)業(yè)生命周期與黃金期——中國人均GDP在2003年達到1000美元；2020年達到8000-10000美元；在2030年達到15000-18000美元。

中國房地產(chǎn)業(yè)生命周期-----

興起階段：1990-2002；成長階段：2003-2020;成熟階段：

2020-2030;衰退階段:2030之后。上述增長率2013-2020,GDP增速以每年平均7%預測；2021-2030,GDP以每年平均5%預測；（注：7%與5%系為實現(xiàn)“兩個100年夢想”目標提出的期間專家預測值）如果考慮到美元近8年（2005年）以來的貶值因素，上述時間周期還要大大延長。（2005年中國進入?yún)R改。以2005年紐約商品交易所黃金期貨市場交易價每盎司441美元計，至2013.8.1日為1292美元，貶值65%，即使保守按50%計，周期時間表也應改寫如下：中國人均GDP在2003年達到1000美元；2020年達到4000-5000美元；2030年達到7500-9000美元；2040年達到13000-15000；2040年后逐步進入衰退階段。

中國房地產(chǎn)業(yè)生命周期-----

興起階段：1990-2002；成長階段：2003-2030;成熟階段：

2030-2040;衰退階段:2040之后。當前全球擔憂的三大問題：三：中國經(jīng)濟是否可持續(xù)發(fā)展？-----中國經(jīng)濟面臨的嚴峻風險與轉(zhuǎn)型的迫切性1、來自社會、體制層面的三種頑固勢力的阻礙2、產(chǎn)能過剩危機3、投資拉動的發(fā)展模式難以為繼4、“中等收入陷阱”的全部條件與特征一應俱全5、迫在眉睫、一觸即發(fā)的“中國式金融風險”1、來自經(jīng)濟體制層面的三種勢力的阻礙官僚管理體制國有資本壟斷既得利益階層2、產(chǎn)能過剩危機“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整刻不容緩”——習近平2012年自主品牌車產(chǎn)能平均利用率約為58％。風電整機產(chǎn)能過剩率在50％以上，從零部件角度看，鑄件過剩100%以上，齒輪箱過剩100%以上，葉片過剩約為30%以上。光伏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩率約為50%。鋼鐵的過剩率約為20%。鉛冶煉過剩率約為41%。焦炭的過剩率約為33%。電解鋁的過剩率約為33%。水泥的過剩率約為24%。家用空調(diào)行業(yè)產(chǎn)能利用率約為70%以下。。。。。。中外單位GDP能耗比較------08年國際均值的2.2倍；美國的3倍；日本的4倍；英、德、意、法的5倍；09年已然成為全球能源消費第一大國：消耗了相當于22.52億噸石油當量，超過美國的21.7億噸的4%，而GDP恰好是美國的1/2！

------亞太總裁協(xié)會《2010世界新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》3、投資拉動的發(fā)展模式難以為繼——相比10年前，中國今天以投資拉動經(jīng)濟發(fā)展的空間已經(jīng)大大縮窄。

4、中國已具備落入“中等收入陷阱”的條件和特征

1）何謂“中等收入陷阱”

2006年，世界銀行在其《東亞經(jīng)濟發(fā)展報告》首先提出“中等收入陷阱”（Middle

Income

Trap）概念。它是指一個經(jīng)濟體的人均收入達到世界中等水平后，即人均GDP在3000美元——10000美元的階段，由于不能順利實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，導致新的增長動力特別是內(nèi)生動力不足，經(jīng)濟長期停滯不前；同時，快速發(fā)展中積聚的問題集中爆發(fā)，造成貧富分化加劇、社會容易失序、心理容易失衡、產(chǎn)業(yè)升級艱難、城市化進程受阻、社會矛盾凸顯等，由此發(fā)展容易落入“中等收入陷阱”。。2）中等收入陷阱國家的主要表現(xiàn)

陷入“中等收入陷阱”的國家主要表現(xiàn)：收入差距過大;

人力資本積累緩慢，增長模式轉(zhuǎn)型不成功;

金融體系脆弱；勞動力轉(zhuǎn)移困難；民主進程緩慢與腐敗。從世界范圍看，拉美、東南亞一些國家早就是中等收入國家，之后卻陸續(xù)掉進了“陷阱”，至今仍未進入高收入國家行列，有的在中等收入階段滯留時間已長達四五十年。3）中等收入陷阱主要誘因（1）經(jīng)濟原因要素成本迅速上升，投入邊際效益不斷遞減，比較優(yōu)勢正在弱化，傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼。制造業(yè)大而不強，缺少核心競爭力。勞動力成本上升，人口紅利逐漸減弱。過于倚重投資驅(qū)動，環(huán)境壓力增大。需求結(jié)構(gòu)不平衡，居民消費率長期偏低（2）社會原因社會事業(yè)與經(jīng)濟建設不匹配，居民收入增長趕不上GDP增長，民生改善明顯滯后。收入分配失衡，貧富差距拉大。城市發(fā)展貴族化，形成城鄉(xiāng)“新二元結(jié)構(gòu)”。階層固化苗頭顯現(xiàn)，向上流動的路變窄。（3）政治原因

在改革過程中最初的推動者由于從一種改革模式中獲益，成為既得利益群體，可能會退化為下一步改革的阻礙者，因此改革可能會越改越難，甚至停滯不前。

（4）國際原因

發(fā)達國家對發(fā)展中國家的貿(mào)易制裁，

國際上話語權(quán)的缺失也在一定程度上加速發(fā)展中國家落入”中等收入陷阱“。5、可持續(xù)發(fā)展動力何在？

1）人口、外貿(mào)紅利正在消失

2）迫在眉睫、一觸即發(fā)的金融風險

3）經(jīng)濟過度依賴土地升值

1）人口紅利與外貿(mào)紅利正在快速消失隨著近年中國勞動力成本與人民幣升值的大幅攀升，出口產(chǎn)品成本中的勞動力比價優(yōu)勢正在逐步喪失。目前中國工人的工資為：扣除稅收因素與新西蘭持平；泰國的1.7倍；印尼的3.1倍；越南的3.1倍；印度的3.8倍。在高端產(chǎn)業(yè)遭受歐美封殺的同時，中低端產(chǎn)業(yè)正快速向東南亞轉(zhuǎn)移。

中國基尼系數(shù)：長期處于6.1%（1-3%穩(wěn)定；6%危險）

中國城鄉(xiāng)差距：漲薪前3.2，后2.85（3為不可容忍）

2）迫在眉睫、一觸即發(fā)的金融風險（1）銀行壞賬----銀行資產(chǎn)質(zhì)量急劇下降、信貸杠桿功能弱化

注[1]商業(yè)銀行包括大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行和外資銀行；大型商業(yè)銀行包括中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行；股份制商業(yè)銀行包括中信銀行、光大銀行、華夏銀行、廣東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行（現(xiàn)為平安銀行）、招商銀行、上海浦東發(fā)展銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行。2012年前三季度商業(yè)銀行不良貸款率變化情況2012年，以信托、民間借貸等高成本的融資為主的新增社會融資總量為15.76萬億元，同比增長22.9%，創(chuàng)歷史新高。目前房企流行的房地產(chǎn)信托，融資成本普遍達到15％左右，私募資金甚至更高。隨著政府治理銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，銀行遂將不良債務轉(zhuǎn)移到大約60家信托公司。這些信托公司再將這部分債務重新打包成投資產(chǎn)品，賣回給散戶或某一家銀行合作銷售。當前流通的財富管理產(chǎn)品超過2萬款，而五年前只有數(shù)百款。這類工具通常集中于房地產(chǎn)投資。據(jù)惠譽稱，我國銀行業(yè)2012年6月底，財富管理產(chǎn)品負債約為10．4萬億元。這些資產(chǎn)與美國次貸相似，規(guī)模、風險驚人，是中國未來可能爆發(fā)重大金融危機的重大隱患。地方債早已成為了風險隱患點。2011年上半年國務院就安排審計署進行了審計。結(jié)果顯示，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計10萬億元。那么時過兩年，地方債務又增長了多少呢？（據(jù)郎咸平統(tǒng)計，至2013年6月末，中國地方政府各類債務總計高達70萬億，其中：銀行貸款40萬億（基建20萬億，融資平臺20萬億）；社保虧空18萬億；理財產(chǎn)品約7萬億（全國9.8萬億）；BT、BOT合計5萬億。）IMF在2012年末發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定》報告中提出警示：中國銀行業(yè)的不良貸款率可能會攀升至高達8％，而2012年一季度末，該數(shù)值僅0.96％。2012中國企業(yè)負債占GDP比重已達107％，已超OECD（經(jīng)合組織）認定的90％警戒線標準。然而，“新型城鎮(zhèn)化”的提出使得原本已陷入隱憂的地方債務或再次沖動，2013年制造業(yè)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)小幅下滑，但基建投資在穩(wěn)增長過程中仍起到主要作用，其估計城投類債券的規(guī)模仍很可能快速增長，凈發(fā)行規(guī)?？赡艹^8000億。2012年，城投債凈供給或超過了7000億，這些債務主要以市縣級平臺為主，而市場認為，這一輪城鎮(zhèn)化也主要是縣鎮(zhèn)一級，那么規(guī)模繼續(xù)擴大似乎在所難免。這些債務到期在2015年以后集中到來，而今年正迎來償債高峰期，舊債未完新債再添，地方政府債務的壓力越來越大。政府債務審計結(jié)果：2013年六月全國政府性債務總額20.7萬億，其中地方債10.9萬億。據(jù)審計署公布的數(shù)據(jù)，截止至2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務20.70萬億元人民幣?？紤]或有債務后，全國各級政府債務約30.28萬億元，其中地方政府債務余額17.9萬億元。具體構(gòu)成如下：截至2013年6月底，中央政府負有償還責任的債務9.8萬億元，負有擔保責任的債務0.26萬億元，可能承擔一定救助責任的債務2.3萬億元，合計約12.38萬億元。6月底地方政府負有償還責任的債務10.89萬億元，負有擔保責任的債務2.67萬億元，可能承擔一定救助責任的債務4.34萬億元，合計約17.9萬億元?？傮w看，截止至2012年底，全國政府負有償還責任的債務余額與當年GDP（518942億元）的比率為36.74%。考慮或有負債的歷史償還情況看，2012年底全國政府性債務的總負債率為39.43%。債務率方面，截至2012年底，全國政府負有償還責任債務的債務率為105.66%。考慮或有負債后，總債務率為113.41%。華爾街見聞選取審計署報告中的部分內(nèi)容解讀如下：1.中央可能承擔一定救助業(yè)務的債務主要由中國鐵路總公司（原鐵道部）的債務，總額約2.3萬億元。而報告披露截止至2013年6月，中鐵總公司資產(chǎn)總額約4.66萬億元，負債總額2.91萬億元，負債率約62.4%。此前華爾街見聞報道，截至今年9月30日，中國鐵路總公司總資產(chǎn)4.84萬億，負債3.06萬億元，稅后利潤-17億元，資產(chǎn)負債率已快速爬升到62.6%的高位。該數(shù)據(jù)也顯示，鐵路運營目前不堪重負。2.外界最關(guān)心的地方債問題方面，此次加上或有負債在內(nèi)，地方政府總債務約17.9萬億元，并未高于此前20萬億元的預期。審計署在報告中對此次地方債務界定如下：在政府負有擔保責任的債務中，包括了全額撥款事業(yè)單位為其他單位提供擔保形成的債務383.52億元；在政府可能承擔一定救助責任的債務中，包括了地方政府通過國有獨資或控股企業(yè)、自收自支事業(yè)單位等新的舉債主體和通過BT（建設－移交）、融資租賃、墊資施工等新的舉債方式為公益性項目舉借，且由非財政資金償還的債務1.97萬億元。從政府層級分：見表一

從舉債主體分：融資平臺公司債務總額（考慮或有債務）約7萬億元。見表二

債務來源：其中，考慮或有債務后：銀行貸款約10.1萬億元、債券1.8萬億元、信托融資約1.4萬億元、金融機構(gòu)融資0.33萬億元、融資租賃0.23萬億元。見表三

在報告中，審計署報告肯定了債務資金的投向，不僅較好地保障了地方經(jīng)濟社會發(fā)展的資金需要，推動了民生改善和社會事業(yè)發(fā)展，而且形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大多有經(jīng)營收入作為償債來源。見表五

從償債時間表來看，未來三年地方政府面臨較大的償債壓力：見表六

審計署報告認為地方政府債務增長速度較快；部分地方和行業(yè)債務負擔較重，報告點名全國政府還貸高速公路和取消收費政府還貸二級公路債務余額分別為19422.48億元和4433.86億元，債務償還壓力較大；地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。從政府從舉債主體分：融資平臺公司債務總額（考慮或有債務）約7萬億。截至2013年一季度末中國廣義貨幣（Ｍ2）余額達103.61萬億(8月末已達107萬億)，十年翻六倍，貨幣超發(fā)量世界第一，占到超過全球貨幣供應總量的四分之一。毫不夸張地說，中國已成為全球貨幣存量第一大國。這一數(shù)據(jù)是美國的1．5倍，英國的4．9倍，日本的1．7倍，比整個歐元區(qū)的貨幣供應量多出20多萬億元。這些貨幣大部分是在最近幾年堆砌而成。2000年時，我國Ｍ2余額約為13萬億元，至2008年還未達到50萬億元。而在國際金融危機爆發(fā)之后，自2009年起，貨幣存量每年跨越一個“十萬億”級臺階，在這幾年上演出“狂飆突進”一幕。為此，有人根據(jù)2000與2012貨幣購買力對比變化，認為近10年來中國通脹率約為13-14%之間。一般地說，一個國家所擁有的貨幣，應該與其經(jīng)濟總量大致平衡。我國2012年底廣義貨幣M2余額97.42萬億元，2013年底廣義貨幣M2余額110.65萬億元，同比增長13.7%（即一個經(jīng)濟體內(nèi)的流通中現(xiàn)金、支票存款、儲蓄存款和政府債券的總和，不僅反映現(xiàn)實的購買力（現(xiàn)金＋支票存款），還反映潛在的購買力（儲蓄存款＋政府債券）。2012年中國GDP總量是51.81萬億元，2013按增長7.7%計，達到56.88萬億。有人拿2012年GDP與同時期廣義貨幣M2相比較發(fā)現(xiàn)，中國的廣義貨幣與經(jīng)濟總量的比例高達1.88倍（2013進一步提高到1.95），這意味著目前我國每1.88元人民幣的實際價值只有1元，其中的0.88元基本上是泡沫（這個觀點值得商榷，僅從流動性對應當年產(chǎn)出去分析）。3）中國經(jīng)濟過度依賴土地升值——

一種畸形的土地經(jīng)濟模式：據(jù)統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70％的資金來自銀行貸款。中國從銀行到高利貸，金融業(yè)主要依靠土地升值來維持貸款利息；商品行業(yè)利潤主要來自面向高利貸者和房地產(chǎn)開發(fā)商的商品貿(mào)易；設備供應商依賴地方政府的支付能力，而這也取決于土地銷售；政府部門的收入20％靠的是土地出讓金，地方政府融資平臺貸款的1／4以土地為唯一還款來源。

四、金融經(jīng)濟新政與中國經(jīng)濟未來1、歷史上挽救一國經(jīng)濟的二個可資借鑒的政策案例——美國與日本；2、克強經(jīng)濟學與里根經(jīng)濟學；沒有前途的安倍經(jīng)濟學；3、克強經(jīng)濟學的具體金融經(jīng)濟新政——開放煤炭進口；“營改增”、放開貸款利率、“城鎮(zhèn)化”、對民營資本全面開放6大領(lǐng)域（金融、電力、石油、電信、資源開發(fā)、公用事業(yè)）、建立自由貿(mào)易區(qū)等等。安倍經(jīng)濟學主要內(nèi)容“安倍經(jīng)濟學”（Abenomics）是指日本第96任首相安倍晉三2012年底上臺后加速實施的一系列刺激經(jīng)濟政策，最引人注目的就是寬松貨幣政策，日元匯率開始加速貶值。大膽的貨幣政策、機動的財政政策、刺激民間投資為中心的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)成長戰(zhàn)略是安倍經(jīng)濟學的三個主軸，這三大主軸又被稱之為安倍政權(quán)的三只利箭。安倍經(jīng)濟學的具體政策指向可以總結(jié)為：1，將通脹目標設置為2%；2，促使日元貶值；3，政策利率降為負值；4，無限制實施量化寬松貨幣政策；5，大規(guī)模的公共投資(國土強韌化)；6，日本銀行通過公開市場操作購入建設性國債；7，修改日本銀行法加大政府對央行的發(fā)言權(quán)等。安倍經(jīng)濟學的風險

1、“安倍經(jīng)濟學”帶來的中長期風險之一是日本進口價格提高。日元大幅貶值會導致日本進口價格提高，特別是能源價格的上漲。由于能源、原材料、食品等價格上漲，惡性通脹的危險不能排除。2、“安倍經(jīng)濟學”急于解決的問題是日本的長期通縮。但日本經(jīng)濟還有更多結(jié)構(gòu)性問題等待解決，比如人口老齡化、社保和財政等問題。“結(jié)構(gòu)性問題不是短期的寬松貨幣和積極的財政政策能夠治愈的。

3、安倍經(jīng)濟學難逃國債市場關(guān)。日本目前的政府債務占GDP的比重達到300%以上，是到目前為止全世界所有國家中最高的。此外，日本目前的債務規(guī)模是其政府財政收入的20倍。如果日本成功實現(xiàn)其2%的通脹目標的話，那么未來日本的利率必將會攀升。日本利率只需攀升至2.8%，日本政府在國債利息支付方面就要耗盡其全部財政收入，為此，不得不打算推出的消費稅計劃導致安倍民調(diào)一落千丈，跌至上臺以來的最低點。五、重大政策走向預測十大預測——1、關(guān)于“自貿(mào)區(qū)”2、關(guān)于“金融自由化”3、關(guān)于“利率市場化”及其走勢（建議取締“余額寶”）；4、關(guān)于稅收；5、關(guān)于房地產(chǎn)；6、關(guān)于股市；7、關(guān)于資源品進口；8、關(guān)于反壟斷與反腐；9、關(guān)于全面開放下的民營資本準入；10、關(guān)于金融危機的爆發(fā)與處置預案；附——

一、改革紅利預期強烈海外資金加速涌入中國根據(jù)全球資金追蹤機構(gòu)新興市場投資基金研究公司(EPFR)最新公布的數(shù)據(jù)，2013年11月首周，投資者對美國的投資熱情急速降溫。不僅有逾70億美元從美國股權(quán)基金撤出，從美國高收益?zhèn)烦龅馁Y金也達到11周以來的新高，從美國科技板塊中撤出的資金甚至達到了9年以來的新高。形成對比的是，國際資本回流中國的趨勢愈發(fā)明顯。盡管10月數(shù)據(jù)尚未出爐，但央行數(shù)據(jù)顯示，9月中國金融機構(gòu)外匯占款新增量達1264億元人民幣，與6、7月的負增長形成鮮明對比。另外，國家外匯管理局的銀行結(jié)售匯數(shù)據(jù)也顯示，9月銀行結(jié)售匯順差268億美元，連續(xù)第二個月出現(xiàn)順差，且順差額比8月大幅上升。二、解讀《中國（上海）自貿(mào)區(qū)總體方案》發(fā)布時間：2013-10-20（一）、內(nèi)容簡介：2013年9月29日，在毗鄰長江口的外高橋地帶，全國翹首企盼了多日的中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)終于正式啟動運作。現(xiàn)場共有36家中外企業(yè)(含11家金融機構(gòu))獲頒牌照，其中11家為中外合資、外商獨資企業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋金融、商貿(mào)、文化、通信和跨境電子商務等多個領(lǐng)域....作為中國對外開放的新里程碑，設立上海自貿(mào)區(qū)的意義應視為繼80年代建立深圳特區(qū)、90年代開發(fā)浦東新區(qū)、2000年中國加入WTO之后的又一重要舉措，是中國經(jīng)濟發(fā)展“第二季”的更加主動的對外開放。

（二)、總體方案分析

1、核心：制度創(chuàng)新

9月27日，國務院印發(fā)《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，整體看來，上海自貿(mào)區(qū)建立的核心內(nèi)容是制度創(chuàng)新，而不是之前社會上普遍猜測的政策優(yōu)惠。制度創(chuàng)新方面的主要內(nèi)容包括行政管理制度創(chuàng)新、外商投資管理模式創(chuàng)新、境外投資管理模式創(chuàng)新、金融制度創(chuàng)新、法律制度創(chuàng)新、監(jiān)管服務模式創(chuàng)新以及稅收政策創(chuàng)新等。其中，重點的制度創(chuàng)新內(nèi)容如對外商投資實施負面清單管理模式、對境外投資開辦企業(yè)實行以備案制為主的管理方式等都有十分重要的意義。

2、突破口：負面清單管理

所謂“負面清單”，是指給不開放的行業(yè)和受限制的商業(yè)活動列一個清單，明確告訴對方哪些領(lǐng)域和行業(yè)是限制或禁止外商活動的。那么，只要未列入名單的就是法無禁止皆可為，例如在房地產(chǎn)領(lǐng)域，外資企業(yè)將限制投資土地成片開發(fā)、禁止投資別墅的建設經(jīng)營等。實行以負面清單為核心的外商投資管理模式與目前國內(nèi)行政審批制度改革的方向是一致的，這種政府許可模式的轉(zhuǎn)變理論上會對中國監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)力有所限制。上海市政府日前發(fā)布了《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)外商投資準入特別管理措施（負面清單）》，內(nèi)容長達10頁，列出了金融、房地產(chǎn)、娛樂及媒體等諸多行業(yè)的外資參與限制。這份內(nèi)容廣泛的清單似乎給不少外資企業(yè)當頭澆了一盆冷水，例如自貿(mào)區(qū)內(nèi)一系列領(lǐng)域只限于合資、合作，其中包括石油和天然氣、汽車零部件和飛機維修等。以上事實充分說明，國內(nèi)各部門高層在以什么樣的程度和速度開放封閉行業(yè)這一問題上存在博弈，外資企業(yè)可能并沒有在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有一條暢通無阻的投資渠道。

3、范圍：六大領(lǐng)域開放

上海自貿(mào)區(qū)選擇了金融服務、航運服務、商貿(mào)服務、專業(yè)服務、文化服務以及社會服務等六大領(lǐng)域，實