物業(yè)管理行業(yè)深度報告

我們對港股申萬行業(yè)分類(202)中房地產(chǎn)板塊三級分類物業(yè)管理行業(yè)1以及A股中招商積與大的22年度績行總析下：企業(yè)規(guī)模訴求回歸理性，規(guī)模增速顯著下降整體合約及在管規(guī)模增速顯著下降行業(yè)在管規(guī)模和合約規(guī)模增速顯著下降。選取的12家自2019年有連續(xù)合約規(guī)模和在管規(guī)披數(shù)的流本物企，12物企業(yè)約模計到603億平方比長115上年速降3.p;管規(guī)達38.平增長1.4，上年速39.pc。1家本物企業(yè)合規(guī)模在規(guī)約1.56較年降00。其中約模于業(yè)列的碧園（160億平米保利（7億平方米、城務（76平方雅活服（73億方融創(chuàng)務3.93億平米。在管規(guī)模和合約規(guī)模增速居前的物管企業(yè)分別是華潤萬象生活（在管和合約面積增速分別為7.58和8074、卓越商企服務（在管和合約面積增速分別為23.24利在和合面增分為281和7.57綠服（在和合面增分為2631和7.08收購第三外仍實規(guī)大幅升的要因在規(guī)增速低分是景活和科務增分是4.56和6.98。圖表12家本業(yè)理司約規(guī)和管模億方米左；約規(guī)模在規(guī)，軸）00 .000

63563522517143577121962641941.36011300（平米）（平米）0000

.0.0.000

.0.0

09 00 01

.0合約規(guī)模 在管規(guī)模 合約規(guī)模管規(guī)模資料來源：同花順iFinD，圖表202樣物管公合約模速（）

圖表2022樣物管公在管模速）1其中本報告中旭輝永升服務、彩生活與恒大物業(yè)尚未披露年報故未納入其中。5000 5000.0.0

500050005000.0.0 合約規(guī)增速 合約規(guī)平均速 在管規(guī)增速 在管規(guī)平均速資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，非住宅領域仍是企業(yè)間競爭的核心領域非住宅在管面積占提幅度趨緩房產(chǎn)發(fā)業(yè)下業(yè)理司續(xù)向建領域三非占比體上趨取1家本業(yè)理業(yè)平均非住管面占從20年的9.67升02的40.2但體幅緩。2022生服務利物商余商企務在面中住宅態(tài)占比高均在0上卓越企務比（4.50科務服務住宅比低均20內(nèi)。與上同相，1家可比據(jù)物企中的家非宅比顯升時代鄰里非宅比低11.pc要于司購于謹來第方非住項目規(guī)下，自聯(lián)房企住類目持定增。圖表樣本司宅非宅管面占）證券簡稱202020212022住宅占 非住宅比 占比住宅占 非住宅比 占比住宅比非住占比中海物業(yè)89.2010.8077.2022.8075.5024.50保利物業(yè)44.1055.9045.0055.0043.9056.10綠城服務78.1021.9078.7021.3071.7028.30金科服務82.8017.2081.8018.2081.8018.20雅生活服務40.4059.6042.5057.5043.6056.40融創(chuàng)服務77.5022.5080.7019.3081.5018.50世茂服務59.5040.5057.7042.3054.1045.90新城悅服務81.1018.9074.2025.80合景悠活69.9530.0548.1351.8750.4049.60卓越商企服務29.7070.3034.0066.0035.5064.50時代鄰里32.4067.6046.2053.8058.0042.00招商積余50.3649.6441.0858.9241.1658.84平均值60.3339.6759.5140.4959.2840.72中位數(shù)59.5040.5052.9247.0856.0543.95資料來源：同花順iFinD，市場化項目拓展趨謹?shù)谌酵卣乖诿娣e小幅提升我計的要樣本物管公司整體的第三方外拓面積占比情況來看，2022年第三方外拓在管面積占比平達62上升3pc幅顯降業(yè)管公外更謹理智。其中生服世務合悠時鄰三方拓積比顯于整體均值平。圖表樣本司三拓的管面占）000000000000000000.02年第三方比（） 2年第三方比（） 2年第三方比均值 2年第三方比均值資料來源：同花順iFinD，并購熱潮明顯降溫，現(xiàn)金流有所下降物管公司收并購熱潮降溫收并是業(yè)理司外擴的要式經(jīng)過22的購加之222年疫防和地行下行22物業(yè)并規(guī)大降們選的18家本管業(yè)10存在并事收購13交金約10.2億元，同比少7.33202物業(yè)理業(yè)購易體以部業(yè)園服和華潤萬象生活收購現(xiàn)金代價分別占比34和35。資金充足的公司抓住了這一輪房產(chǎn)市下帶的購會，充板提競力。圖表2022收購心件理證券簡稱 公告日期 收購標

收購現(xiàn)金價（億元

股權比例（）合景悠活2022年1月廣東麗潔1.6550建業(yè)新生活2022年1月河南明0.3451綠城管理控股2022年1月浙江里6.0060中海物業(yè)2022年12月廣州合0.76100卓越商企服務2022年7月深圳益1.8983華潤萬象生活2022年3月禹洲業(yè)10.581002022年4月中南務24.85100金科服務2022年6月金科夫2.9144.442022年2022年2月中梁悅佳31.29942022年11月合富煌2.3321.43新大正2023年4月滄恒資7.88802023年3月匯勤業(yè)4.36652022年6月新中業(yè)5.3667招商積余資料來源：同花順iFinD，部分企業(yè)商譽出現(xiàn)減值并購降溫下伴隨著譽模維持相對平穩(wěn)部分司出現(xiàn)減值商息的本物管業(yè)，潤象活、越企務合悠活3企商顯升，其中華萬生202年進了個大模并譽長度22年末增至18元碧園務金科務6物管司2022度提譽值備，盡管2022年物業(yè)管理企業(yè)對并購的態(tài)度趨于謹慎，但是仍需關注商譽規(guī)模較大的企對被購的整與理運情，戒值險。圖表物業(yè)理司譽動況（元）2020/12/312021/12/312022/12/31碧桂園服務43.62192.89179.01華潤萬象生活0.000.0018.05保利物業(yè)0.650.650.65綠城服務2.844.516.58金科服務0.004.103.57雅生活服務21.8231.2333.15綠城管理控股7.697.699.82合景悠活2.607.0016.00卓越商企服務2.720.412.25建業(yè)新生活0.550.001.15時代鄰里2.845.634.85招商積余25.7025.7031.90新大正0.400.400.70資料來源：同花順iFinD，wind，圖表樣本業(yè)理司譽值情（元）證券稱2022年度碧桂服務17.70金科務2.88合景活1.43卓越企務0.28建業(yè)生活0.22時代里0.81資料來源：各家公司年報，多數(shù)企業(yè)在手現(xiàn)金下降，應收賬款增加明顯多數(shù)企業(yè)在手現(xiàn)金所降整體現(xiàn)金規(guī)模對穩(wěn)截202年1家本物管企業(yè)手金過10億元有家別華萬象（25.億碧桂園服（12.億現(xiàn)金過5億的1家保利（9.億元1家樣本物管業(yè)13在現(xiàn)數(shù)量上有下。圖表物業(yè)理司手金動情（元）證券簡稱 2019 2020 2021 2022碧桂園服務69.1152.2116.21122華潤萬象生活6.1103.1137.01259中海物業(yè)14.524.727.041.9保利物業(yè)65.174.576.989.6綠城服務26.444.443.141.8金科服務3.368.449.230.7雅生活服務42.150.643.938.0融創(chuàng)服務10.993.753.038.8綠城管理控股11.424.021.419.3世茂服務8.558.398.423.1新城悅服務13.418.825.019.7合景悠活4.229.612.318.5卓越商企服務4.533.130.125.6建業(yè)新生活5.822.222.620.5時代鄰里9.710.58.18.1招商積余24.123.020.631.7新大正6.26.86.76.0資料來源：wind，部分物業(yè)管理公司收款大幅增加自規(guī)增長整行環(huán)等素影，部分管司體款度下，得分業(yè)理公應賬顯增。圖表1部分業(yè)理司收款顯增（元）證券簡稱2019/122020/122021/122022/122022年同/31/31/31/31比變動碧桂園服務20.0452.44155.78194.5225華潤萬象生活31.8816.0819.6529.6851中海物業(yè)9.5111.9920.5634.5368保利物業(yè)7.4814.0022.4931.3639綠城服務18.4119.9030.5548.4058金科服務24.8815.7542.1018.35-56雅生活服務21.8934.0651.05103.53103融創(chuàng)服務9.4613.8844.0543.51-1綠城管理控股9.635.919.8911.2213世茂服務20.0423.1843.8943.2513新城悅服務3.635.9312.1723.0289合景悠活12.728.0814.5925.1773卓越商企服務9.325.6211.3613.1916建業(yè)新生活7.6713.2922.2226.3319時代鄰里2.626.4714.0311.04-21招商積余16.9617.5016.5234.32108新大正2.082.954.566.2838資料來源：wind，圖表1樣本業(yè)理司收款占業(yè)入重況證券稱2019/2/312020/2/312021/2/312022/2/31碧桂服務21345446華潤象活54242225中海業(yè)19222730保利業(yè)13172123綠城務21202433金科務107477137雅生服務43343667融創(chuàng)務33305660綠城理股48334442世茂務80464649新城服務18212844合景活113534562卓越企務51223337建業(yè)生活44506282時代里24375242招商余28201626新大正20222224均值35293942資料來源：wind，業(yè)績增速大幅下降，盈利能力下降物業(yè)管理公司業(yè)績增速大幅下降2022年，17家樣本物管企業(yè)營業(yè)收入同比增長2.2，2021年營業(yè)收入同比增長49.04，增速降低8.2pt。其中營收增速高于整體平均水平的公司有碧桂園服務（43.4潤象354海459保物（2.9合活（2.、商余.0新正24.4圖表117家業(yè)理司體業(yè)收同增）5404455445541236628250505008 09 00 01 02資料來源：同花順iFinD，圖表117家業(yè)理司業(yè)入同增比）0000 0 0000.01020資料來源：同花順iFinD，，注：虛線為整體增速均值受應收賬款減值風險增加以及行業(yè)競爭加劇等因素影響，17家樣本物管企業(yè)的凈潤同下54.4主下降司金服-22.20。他速于體均水平有創(chuàng)務（1355時鄰里-16.4、合悠（-9.5、務（-82.0圖表117家業(yè)理司體利潤比速）000000204060

8126679537392-.408 09 00 01 02物業(yè)管行業(yè)利潤比增速資料來源：同花順iFinD，圖表117家業(yè)理司母利潤比速較）0000.0501.01.02.02.03.0資料來源：同花順iFinD，企業(yè)單位面積創(chuàng)收能力維持穩(wěn)健在選的1家本業(yè)理企中有家物企單位積收比漲主要原因是管業(yè)極公領域斜及值務持續(xù)展。其中單創(chuàng)增靠的企是桂服（38、景活（8和商積余（14等家業(yè)位創(chuàng)在2元平米中越企務以48元/平米居位，商余（4.2元/方）之，城務33.元/方米）排在三。圖表1主要業(yè)理司位收情（社增收與基物收入與管積值算單位方）公司名稱2019202020212022碧桂園服務24.227.4022.3630.92華潤萬象生活27.6227.2923.47中海物業(yè)26.924.7825.1228.59保利物業(yè)17.417.6219.2819.95綠城服務34.734.3534.8833.30雅生活服務14.220.1021.5322.63融創(chuàng)服務23.721.8323.4724.29世茂服務27.129.5027.8625.73新城悅服務23.0323.50合景悠活36.926.0412.6616.15卓越商企服務75.777.1882.8064.81建業(yè)新生活15.414.8416.1215.12時代鄰里14.612.1120.1318.86招商積余30.133.8635.2640.20資料來源：各公司公告，社區(qū)增值服務收入占比有所下滑根據(jù)相關披露數(shù)據(jù)的15家物業(yè)管理公司增值服務收入以及基礎物業(yè)收入占比整理發(fā)現(xiàn)，22物管公整體社增服收占比202年顯2.pct達到14.7基物收占比升66p至3.06。圖表12022主物管公基礎業(yè)入增服收入比）000000000000000000.0基礎物（） 社區(qū)增（） 基礎物業(yè)務比均值 社區(qū)增服務務收占比值資料來源：同花順iFinD，選取202年連增服務露據(jù)主樣物管業(yè)13企202增值服務收同減8.38增服收幅超20分別金-77.7、代里30.7、景活（45.3世茂務-310建新活（-4.5增速高是保物（3.2。區(qū)增服大減一面主源于情復發(fā)房產(chǎn)行下觀濟軟等因使新售車位產(chǎn)運營增服業(yè)開困難。圖表1物業(yè)理司值務入增情）證券簡稱202020212022金科服務83.6241.1-77.7時代鄰里135.2193.9-30.7融創(chuàng)服務65.2187.710.7卓越商企服務76.0117.7-14.3合景悠活86.6108.6-45.3碧桂園服務100.192.220.7華潤萬象生活30.586.916.0雅生活服務116.977.424.3新城悅服務68.161.914.0世茂服務146.852.9-31.0建業(yè)新生活118.938.5-24.5保利物業(yè)51.531.633.2資料來源：同花順iFinD，各公司年報，平均毛利率、凈利率大幅下降整體毛利率水平大下1家本企平合毛率22.3大幅低主要因202年房產(chǎn)行下回難升且疫影大地區(qū)出現(xiàn)封現(xiàn)造人貼防用消等的成支上樣業(yè)中利率下的有1家其降幅大兩物企是金服（-2.0pct和融創(chuàng)服務-9.pc綠城理控毛率勢漲主要長源其業(yè)建板塊中積優(yōu)管模，展服范，時強本管。從業(yè)務結構看社區(qū)服務和基礎物業(yè)服毛率均承壓計13數(shù)據(jù)樣本公司中12家公司基礎物業(yè)服務毛利率略有下滑，0家公司社區(qū)增值服務毛利率降。整體凈利率同步下降取1家本管業(yè)均綜凈率4.92比大幅下降79pc中率最的家管業(yè)綠城理（8.03和華萬象生（1836利增長顯只綠管服務家增為2.3凈利下降14，中科務（54.pc）世服務2.0c降最大。圖表1主要業(yè)理司體利率） 圖表2主要業(yè)理司體利率）7 240 231 2 235 2642552035432107 08 09 00 01 02毛利率

4 1 173182 17713785 420070809000102凈利率資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，圖表2部分業(yè)理司礎業(yè)毛率況（）證券簡稱 2021 2022碧桂園服務 30.3 25.5華潤萬象生活 15 14中海物業(yè) 14.9 13.4保利物業(yè) 14.31 14.17綠城服務 12.5 12.1金科服務 24.3 17.7雅生活服務 20.1 19.1融創(chuàng)服務 25.7 23世茂服務 27.5 22.3新城悅服務 30.1 24.5卓越商企服務 22.9 21.1

圖表2部分業(yè)理司區(qū)值服毛率況）證券簡稱 細項 2021 2022碧桂園服務 60.5 53.5華潤萬象生活 27.5 26.6中海物業(yè) 33.3 38.4保利物業(yè) 31.4 31.95綠城服務 園區(qū)務 25.7 20.8咨詢務 30 22.7科技務 42.8 40.9金科服務 社區(qū)值 41.6 27.9本地活 8.1 20.9數(shù)智技 44.5 21.1雅生活服務 社區(qū)值 45.7 34.2城市務 22.1 19.3外延值 39.2 24.4世茂服務 社區(qū)值 36.4 31.1城市務 12.7 13卓越商企服務 41.5 33.1社區(qū)值 35.9 43.9生活務 26.6 21.9建業(yè)新生活 18.5 21.8時代鄰里 26.7 21.9

建業(yè)新生

商業(yè)產(chǎn)理及詢

64.5 77.3時代鄰里 33.9 32.9資料來源：各公司公告， 資料來源：各公司公告，圖表2樣本業(yè)理司合利率凈率動況毛利率（） 凈利率（）20202021202220202020202120222020202120226098.HK碧桂服務33.9730.7324.8017.2213.984.701209.HK華潤象活26.9531.0830.0512.0619.4318.362669.HK中海業(yè)18.2717.3915.9210.710.4210.036049.HK保利業(yè)18.6518.6818.818.387.848.132869.HK綠城務19.0318.5516.177.036.733.699666.HK金科務29.6930.9418.8518.3917.71-36.333319.HK雅生服務29.6527.4822.0017.5016.4011.961516.HK融創(chuàng)務27.5931.5222.5113.0017.19-6.769979.HK綠城理股44.9546.3952.2822.9325.2028.030873.HK世茂務31.3929.3122.5013.7913.41-10.731755.HK新城服務30.7330.8425.8415.7812.088.183913.HK合景活42.0637.6630.8221.2920.730.086989.HK卓越企務26.2927.6823.9412.8714.7111.449983.HK建業(yè)生活32.4232.8833.1416.0717.2217.869928.HK時代里30.2027.2821.3313.2311.32-8.20001914.SZ招商余13.6113.7611.845.044.844.56002968.SZ新大正21.4218.6716.189.957.957.15資料來源：同花順iFinD，關聯(lián)房企回款困難導致信用減值風險大幅上升2022度本司用值損計規(guī)總較年同大上42033其中代鄰金服融務等司幅原因關房出流性風險等因的響。圖表2樣本司年用值失計規(guī)（元）證券簡稱20212022碧桂園服務1.886.79華潤萬象生活0.140.27中海物業(yè)0.240.51保利物業(yè)0.310.46綠城服務0.901.42金科服務0.6921.2雅生活服務1.604.66融創(chuàng)服務1.9615.2綠城管理控股0.110.23世茂服務2.517.44新城悅服務1.111.45合景悠活0.180.43卓越商企服務0.130.84建業(yè)新生活1.010.78時代鄰里0.103.72招商積余0.500.28新大正0.07-0.0資料來源：同花順iFinD，，注：其中中海物業(yè)信用減值規(guī)模貨幣單位為港幣降本增效仍是物業(yè)管理行業(yè)長期主題單位在管面積員工成本整體小幅上升。022年樣本物企單位在管面積員工成本相比于202年幅高9公司現(xiàn)行家司降長來看單管面積員工本有降一方由在規(guī)提帶來位工本另一面各個司在試字轉型方降增本公潤象4.54元/平米建新（.12元平米和越企服3.5元平米的單位在管積工本低。圖表2樣本司位管積工成）證券簡稱 2019年 2020年 2021年 2022年碧桂園服務14.6413.6013.5818.1華潤萬象生活6.005.264.54中海物業(yè)17.0114.9614.5317.1保利物業(yè)10.369.289.258.12綠城服務12.8513.4213.7213.8金科服務9.267.016.448.01雅生活服務12.2310.8410.7710.4融創(chuàng)服務30.7916.5214.9912.3綠城管理控股15.0517.4118.8世茂服務14.8611.3911.7816.5新城悅服務9.767.328.849.78合景悠活21.5213.676.126.49卓越商企服務4.634.303.55建業(yè)新生活9.587.385.494.12時代鄰里14.489.368.298.68招商積余12.4817.5913.4813.9新大正10.7210.6613.9313.5資料來源：同花順iFinD，財務銷售費用控制穩(wěn)定，管理費用有所上升17家本司22期費用平為1.04，比上0.4pc。物管板塊期間費率較維來體現(xiàn)下趨去年所計隨著科技應整仍一費的空其銷財用率制理有所上升。圖表2樣本管司均間用率動） 圖表2樣本物管公司各項費用率均值變動情況（）資料來源：同花順iFinD， 資料來源：同花順iFinD，基金重倉個股配置比例有所分化2022年四季度基金重倉股配置來看222四度心物個股普獲增桂服務華萬生活城管控利業(yè)個222年四度比持招商余22四度到減綠服202持續(xù)減持。圖表22022末金倉有業(yè)管行主個情（）名稱2022年末季度持倉變動(萬股)持股總市值(萬元)20222022Q32022Q22022Q1中海物業(yè)144,20.26-139.4-575.8250.50508.84碧桂園服務200,55.12729.713,229031,927472,75068保利物業(yè)84,27.99136.34-606.745.14857.16綠城管理控股10,10.74621.001,2366027.00-合景悠活2,586461,67370---綠城服務4,85778-291.0-791.0-2,49.40469.40招商積余14,64.42-2,46.87123