合富輝煌經(jīng)典競(jìng)標(biāo)比稿方案-合富昆鋼項(xiàng)目提案(與“項(xiàng)目”有關(guān)文檔共55張)

匯報(bào)思路導(dǎo)圖經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式初步建議第1頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位條件——距離主城17公里左右，

目前屬遠(yuǎn)郊范圍，片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系較好位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與呈貢新城交接地帶,是昆明未來(lái)規(guī)劃中東城與北城的核心樞紐位置;項(xiàng)目南臨新昆石高速、北臨老石安高速、西臨呈貢新城至新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃道路（呈黃路），從項(xiàng)目出發(fā)可以迅速切入昆明市、呈貢的各個(gè)區(qū)域。交通十分便利。第2頁(yè)，共55頁(yè)。交通與環(huán)境是項(xiàng)目本身具有的一定優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目具備引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)建議：選取A區(qū)為首期，以目前該區(qū)域接受度較高的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品入市，樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)合富輝煌集團(tuán)的全國(guó)擴(kuò)張及發(fā)展策劃業(yè)務(wù)所及城市安徽“金孔雀”溫泉渡假村一段生命融入綠山翠谷——發(fā)酵并美妙著的人生體驗(yàn)組團(tuán)景觀(guān)軸：各分期內(nèi)部由組團(tuán)景觀(guān)軸和組團(tuán)景觀(guān)形成下一級(jí)景觀(guān)體系如何最大化利用項(xiàng)目資源？項(xiàng)目位于未來(lái)昆明主城區(qū)與呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置，區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；中?guó)房地產(chǎn)代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)道路等級(jí)較高，受噪音影響他們來(lái)自城市的各個(gè)領(lǐng)域；從產(chǎn)品來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域從密度較低的獨(dú)棟產(chǎn)品、到聯(lián)排、疊加產(chǎn)品等高密度的別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；原則：根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活組織貨量的推出，在此不作主觀(guān)建議類(lèi)似產(chǎn)品性能的對(duì)手，保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)南面：坡地向陽(yáng)，有外部山體景觀(guān)，可用于建設(shè)坡地別墅春城湖畔高爾夫渡假村呈黃公路新昆石高速公路礦場(chǎng)鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部西亞山莊嶺東紫郡南洋國(guó)際學(xué)校老石安公路黃土坡村周邊發(fā)展現(xiàn)狀樓盤(pán)西亞山莊、嶺東紫郡、世林國(guó)際別墅休閑娛樂(lè)配套鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)教育配套南洋國(guó)際學(xué)校原有村落東面的黃土坡村鄉(xiāng)村高爾夫俱樂(lè)部被破壞的山體別墅項(xiàng)目◆生活配套、公共交通設(shè)施缺乏，有休閑資源，但存在一定距離第3頁(yè)，共55頁(yè)。外部景觀(guān)現(xiàn)狀東面山脈保護(hù)良好東南面和南面果林北面山脈由于開(kāi)采石礦，綠化植被已經(jīng)被基本破壞西面較平坦，農(nóng)田為主優(yōu)質(zhì)外部景觀(guān)區(qū)域劣質(zhì)外部景觀(guān)區(qū)域普通外部景觀(guān)區(qū)域普通外部景觀(guān)區(qū)域劣質(zhì)外部景觀(guān)區(qū)域優(yōu)質(zhì)外部景觀(guān)區(qū)域◆有一定山景資源，但在全昆明范圍看，資源價(jià)值不突出第4頁(yè)，共55頁(yè)。內(nèi)部地形現(xiàn)狀——緩坡谷地，有一定景觀(guān)資源高差最大高差約40米緩坡山谷地形東、南、北向西側(cè)內(nèi)部凹陷，的緩坡山谷地形植被現(xiàn)狀果林、灌木為主，生長(zhǎng)良好A1A2A1B1B2A2B1B2國(guó)防通訊第5頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃條件占地面積容積率◆規(guī)模中等，中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度第6頁(yè)，共55頁(yè)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性增長(zhǎng)，推動(dòng)昆明房地產(chǎn)發(fā)展昆明經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年持續(xù)快速發(fā)展，給昆明的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大動(dòng)力，同時(shí)也給項(xiàng)目帶來(lái)，良好的宏觀(guān)發(fā)展機(jī)遇；數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局第7頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目所在東城區(qū)為城市發(fā)展主要方向，未來(lái)有較好的產(chǎn)業(yè)前景北城東城南城西城北城（主城）:金融服務(wù)業(yè)、面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育、以信息業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等；東城:面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育產(chǎn)業(yè)、以加工業(yè)為主的新興工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等；南城:旅游業(yè)，包括觀(guān)光度假和體育休閑產(chǎn)業(yè)等；西城:高技術(shù)、高附加值、低能耗、低污染新興工業(yè)；滇池周邊其它地區(qū):旅游業(yè)、城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)。項(xiàng)目位于未來(lái)昆明主城區(qū)與呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置，區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；空港新城?頁(yè)，共55頁(yè)。地塊因子分析——地塊自身資源的匹配度及本項(xiàng)目自身檔次的限定因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對(duì)外部景觀(guān)資源要求稀缺資源較好的資源無(wú)弱勢(shì)資源一般無(wú)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴(lài)弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無(wú)要求容積率、覆蓋率要求低覆蓋率低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無(wú)要求景觀(guān)配套體系要求出類(lèi)拔萃出類(lèi)撥萃較高一般基本配套對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格分析小結(jié)：對(duì)外交通聯(lián)系較好，但區(qū)域不成熟，基礎(chǔ)配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的住宅項(xiàng)目地塊匹配情況 √ √ 第9頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目界定

屬性詮釋區(qū)位屬性遠(yuǎn)郊陌生區(qū)離昆明主城17公里左右，目前交通距離和心理距離較遠(yuǎn)周邊生活配套缺乏有產(chǎn)業(yè)前景，但目前未成氣候周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目少，以低密度別墅盤(pán)為主城市發(fā)展方向處于昆明城市擴(kuò)展方向該方向非近期熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目屬性交通通達(dá)性好一定山景資源有一定休閑資源中等規(guī)模、中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度距新機(jī)場(chǎng)方向近，對(duì)外交通聯(lián)系較好地塊高差帶來(lái)一定山景景觀(guān)資源有高爾夫等休閑資源，但存在距離那么，第二居所的市場(chǎng)如何？重點(diǎn)分析別墅市場(chǎng)◆遠(yuǎn)郊陌生區(qū)項(xiàng)目，交通通達(dá)性較好，但區(qū)域不成熟，生活配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的住宅項(xiàng)目第10頁(yè)，共55頁(yè)。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第11頁(yè)，共55頁(yè)?！魟e墅用地政策趨緊，昆明別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格走高、成交暢旺的良好態(tài)勢(shì)2006年國(guó)家第一次禁止別墅土地審批以后，昆明別墅類(lèi)物業(yè)，價(jià)格一路走高，同時(shí)在成交量方面也是呈現(xiàn)出火爆局面；前期存量別墅在06年被大量消化。2007年4月國(guó)土資源部下達(dá)了全國(guó)土地利用計(jì)劃，根據(jù)這一計(jì)劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地?cái)?shù)量同去年持平，繼續(xù)禁止別墅類(lèi)、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。2006年5月國(guó)土資源部《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》通知要求：中國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。第12頁(yè)，共55頁(yè)。太平板塊滇池板塊金殿板塊果林板塊市場(chǎng)格局最新的板塊也是后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊；均價(jià)7750元/m2近3年供貨量：109套代表樓盤(pán)：西山別墅高端樓盤(pán)和超大型樓盤(pán)居多的板塊，現(xiàn)在也是市場(chǎng)最熱板塊；均價(jià)6481元/m2;近3年供貨量：5040套代表。樓盤(pán)：世博生態(tài)城，野鴨湖。起步最早,已經(jīng)形成成熟的高端居住氛圍;已經(jīng)從原來(lái)的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?近3年供貨量：3354套代表樓盤(pán):滇池高爾夫；均價(jià)8612元/m2即滇池板塊之后形成的新板塊；發(fā)展速度較慢是市場(chǎng)熱度較低的板塊；均價(jià)5422元/m2近3年供貨量：680套代表樓盤(pán)：嶺東紫郡◆項(xiàng)目所處的果林板塊目前屬非熱點(diǎn)區(qū)域，供貨量少，價(jià)格低第13頁(yè)，共55頁(yè)。太平板塊滇池板塊金殿板塊果林板塊別墅市場(chǎng)格局板塊名稱(chēng)自然資源交通狀況配套成熟度與老城區(qū)的距離形象檔次滇池板塊滇池、西山好高近高金殿板塊金殿水庫(kù)、金殿國(guó)家森林公園好中近高果林板塊果林水庫(kù)中低遠(yuǎn)中太平板塊西山、自然植被中低遠(yuǎn)中◆項(xiàng)目所在的果林板塊都與金殿板塊和滇池板塊存在一定差距，項(xiàng)目所在板塊與太平板塊處于同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間第14頁(yè)，共55頁(yè)。空港新城北城東城南城西城空港新城太平距離18公里距離30公里距離50公里板塊對(duì)比太平板塊果林板塊區(qū)域交通離主城距離與果林板塊相當(dāng)，但距新機(jī)場(chǎng)和呈貢新城的距離較遠(yuǎn)項(xiàng)目所在的果林板塊離未來(lái)新城的位置,與新機(jī)場(chǎng)的位置都要優(yōu)于太平板塊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)太平板塊的產(chǎn)業(yè)還屬于概念規(guī)劃階段，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供支撐項(xiàng)目板塊處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與呈貢新城的交接位置，已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成一定的產(chǎn)業(yè)人群后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)太平板塊整個(gè)規(guī)劃面積就達(dá)到97500畝（65平方公里），后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大，將會(huì)給昆明的別墅市場(chǎng)形成巨大沖擊經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)整個(gè)住宅開(kāi)發(fā)面積在13493畝左右，只占到整個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū)總面積的16%，區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備量較少，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力主要會(huì)來(lái)自于外部板塊的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀太平板塊將走的是高起點(diǎn)、高品質(zhì)的路線(xiàn)。項(xiàng)目板塊業(yè)已具備成熟的開(kāi)發(fā)條件，項(xiàng)目已經(jīng)搶占了市場(chǎng)先機(jī)太平板塊資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)起點(diǎn)高于果林板塊，果林板塊則仍有交通優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)優(yōu)勢(shì)第15頁(yè)，共55頁(yè)。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)產(chǎn)品價(jià)低、質(zhì)次，本項(xiàng)目具備突破區(qū)域產(chǎn)品水平，引領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)現(xiàn)在銷(xiāo)售率開(kāi)發(fā)商西亞山莊2003年282526660.28獨(dú)棟4000售完

世林國(guó)際2004年325823750.38獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼5460售完云南世林嶺東紫郡2005年4962150410.65獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加686642%金兔地產(chǎn)果林溪谷未開(kāi)盤(pán)220.951311630.89未開(kāi)盤(pán)昆明創(chuàng)新從產(chǎn)品來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域從密度較低的獨(dú)棟產(chǎn)品、到聯(lián)排、疊加產(chǎn)品等高密度的別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；從平均價(jià)格來(lái)看，區(qū)域樓盤(pán)都處在一個(gè)較低的位置；區(qū)域價(jià)值沒(méi)有被完全挖掘；從區(qū)域產(chǎn)品的供貨量來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)供貨量呈逐漸增多的趨勢(shì)；從區(qū)域產(chǎn)品來(lái)看,產(chǎn)品仍停留在照般照抄階段,產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和亮點(diǎn);從開(kāi)發(fā)商實(shí)力來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域的開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力較弱；缺乏有號(hào)召力的開(kāi)發(fā)企業(yè)第16頁(yè)，共55頁(yè)。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第17頁(yè)，共55頁(yè)。SWOTSW項(xiàng)目交通通達(dá)性極好位于昆明老城、呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置；地勢(shì)變化豐富，有一定景觀(guān)資源地塊規(guī)模中等偏大；開(kāi)發(fā)商企業(yè)實(shí)力；地塊所在板塊市場(chǎng)熱度低、市場(chǎng)認(rèn)可度低；高壓線(xiàn)鐵塔對(duì)項(xiàng)目存在一定影響；周邊配套相對(duì)缺乏；O

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策的宏觀(guān)發(fā)展機(jī)會(huì)；區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)；區(qū)域整體高端物業(yè)供貨量少帶來(lái)的市場(chǎng)稀缺機(jī)會(huì)；區(qū)域市場(chǎng)缺乏滿(mǎn)足高端人群需求產(chǎn)品的市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)；充分挖掘和利用項(xiàng)目?jī)r(jià)值把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，準(zhǔn)確定位高起點(diǎn)規(guī)劃規(guī)避地塊不足；借助企業(yè)品牌提升項(xiàng)目附加值；整合周邊休閑配套資源，并打造自身配套為交通敏感度不高的客戶(hù)提供適應(yīng)性產(chǎn)品T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅太平板塊對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)威脅；區(qū)域后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅；借助資源打造差異化產(chǎn)品并提供一種優(yōu)越于城市居住的新型生活方式以新的生活方式與其他項(xiàng)目差異化減小交通和陌生的影響本項(xiàng)目SWOT分析第18頁(yè)，共55頁(yè)。要利用資源抓住別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目需要解決兩大問(wèn)題：

遠(yuǎn)郊陌生和資源最優(yōu)化利用1.如何解決好遠(yuǎn)郊問(wèn)題，成功規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？2.如何最大化利用項(xiàng)目資源？本項(xiàng)目的核心：借項(xiàng)目的山景資源優(yōu)勢(shì)，抓住別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)，打造由低密度帶動(dòng)首期開(kāi)發(fā)，中遠(yuǎn)期向復(fù)合型項(xiàng)目發(fā)展第19頁(yè)，共55頁(yè)。本項(xiàng)目致勝因素——產(chǎn)品+人文+品牌我們用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”來(lái)判斷項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向交通與環(huán)境是項(xiàng)目本身具有的一定優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品、人文是初級(jí)市場(chǎng)中引領(lǐng)市場(chǎng)必須占據(jù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)不足本項(xiàng)目具備引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

3142（社會(huì)資源）『客觀(guān)性』『主觀(guān)性』產(chǎn)品品牌人文環(huán)境（創(chuàng)新者）（服務(wù)）（自然、交通）第20頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目要形成的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)——高品質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目要提供的是一種高性?xún)r(jià)比、高舒適度、高前瞻性和創(chuàng)新的居住產(chǎn)品，從而保持在市場(chǎng)上的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)、趨勢(shì)等因素分析，本項(xiàng)目該類(lèi)產(chǎn)品的供應(yīng)將主要集中在創(chuàng)新戶(hù)型和景觀(guān)營(yíng)造等方面進(jìn)行突破，未來(lái)的產(chǎn)品將會(huì)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目品牌的塑造情況適時(shí)調(diào)整策略。保持對(duì)同類(lèi)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：對(duì)社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的應(yīng)用比較優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)在產(chǎn)品品質(zhì)上的突破：從產(chǎn)品發(fā)展的趨勢(shì)角度從產(chǎn)品類(lèi)型的升級(jí)角度從產(chǎn)品細(xì)節(jié)的創(chuàng)新角度在價(jià)值屬性上的提升：不降低單價(jià)，品質(zhì)提升類(lèi)似總價(jià)的對(duì)手，保持產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)類(lèi)似產(chǎn)品性能的對(duì)手，保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)上升為新文化和高品質(zhì)的生活方式第21頁(yè)，共55頁(yè)。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第22頁(yè)，共55頁(yè)。中端中高端高端中低端低端市場(chǎng)定位：細(xì)分客戶(hù)、理性定位購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)、追求稀缺自然資源與產(chǎn)品品質(zhì)；品牌要求高。人群數(shù)量較少。有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力、追求產(chǎn)品創(chuàng)新與文化品位、品牌要求高有一定購(gòu)買(mǎi)力、追求貼近自然的生活、對(duì)園林景觀(guān)要求高、對(duì)性?xún)r(jià)比有一定敏感性第23頁(yè)，共55頁(yè)?？蛻?hù)定位：分期定位，合理演進(jìn)項(xiàng)目周邊生意人周邊區(qū)域企事業(yè)管理層公務(wù)員核心客戶(hù)群次要客戶(hù)群游離客戶(hù)123周邊原居民周邊縣市能源老板高校中高收入老師市區(qū)企事業(yè)單位中高管理層周邊企事業(yè)單位管理層、科研院所技術(shù)人員中高層政府管理人員高校老師核心客戶(hù)群次要客戶(hù)群游離客戶(hù)123周邊生意人市區(qū)企事業(yè)單位中高管理層周邊市縣能源老板近期客戶(hù)定位中遠(yuǎn)期客戶(hù)定位提升樓盤(pán)知名度，聚集人氣，快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收提升項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化周邊原居民云南地州中高端置業(yè)人群全國(guó)旅游渡假人群第24頁(yè)，共55頁(yè)。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問(wèn)題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開(kāi)發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第25頁(yè)，共55頁(yè)。內(nèi)部地形現(xiàn)狀——緩坡谷地，有一定景觀(guān)資源高差最大高差約40米緩坡山谷地形東、南、北向西側(cè)內(nèi)部凹陷，的緩坡山谷地形植被現(xiàn)狀果林、灌木為主，生長(zhǎng)良好A1A2約660米約970米約300米約800米約270米A1B1B2A2B1B2國(guó)防通訊第26頁(yè)，共55頁(yè)。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)用地劃分劃分原則主要根據(jù)用地的地形特點(diǎn)將地塊劃分為3大區(qū)域A區(qū)域：坡度變化豐富區(qū)域，地勢(shì)最高，適合容積率較低的高端產(chǎn)品。B區(qū)域：坡度變化較大區(qū)域，適合容積率稍高的中高端產(chǎn)品。C區(qū)域：坡度變化較緩區(qū)域，適合容積率較高的中高端產(chǎn)品。第27頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目容積率經(jīng)濟(jì)測(cè)算容積率占地面積（畝）現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）銷(xiāo)售額（元）1.66562300700083.216101913601.4656300061257318377184001.2656365052506219155008441656450043755219689840000.86565500350041.619252288000.66566500262531.21706452800第28頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目容積率建議：由于呈貢新城住宅規(guī)劃主要以多層和小高層產(chǎn)品為主，此類(lèi)物業(yè)后續(xù)升值潛力較低；第29頁(yè)，共55頁(yè)。參考數(shù)據(jù)：區(qū)域樓盤(pán)容積率果林溪谷本案牛街莊地塊泰興地塊地塊開(kāi)發(fā)商拍出時(shí)間容積率昆明創(chuàng)新置業(yè)發(fā)展有限公司地塊（果林溪谷）06年9月18號(hào)0.89云南泰興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地塊06年9月18號(hào)1.2昆明佳士森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司牛家莊地塊07年6月25號(hào)2.4第30頁(yè)，共55頁(yè)。地形改造建議A區(qū)：北坡坡地較陡，可建設(shè)用地受到限制，建議進(jìn)行較大的地形改造。改造后頂部：形成較完整的臺(tái)地，利于物業(yè)布局南面：坡地向陽(yáng)，有外部山體景觀(guān)，可用于建設(shè)坡地別墅北面：剩下較陡的部分，做為坡地景觀(guān)處理，形成高端物業(yè)與其它物業(yè)的天然分界坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)改造后臺(tái)地第31頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)發(fā)分期建議坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)開(kāi)發(fā)分期建議原則：利于施工組織，利于成片建設(shè)，開(kāi)發(fā)量始終，基本符合市場(chǎng)需求建議：分3～4期建設(shè)，每期開(kāi)工量約在10萬(wàn)方左右銷(xiāo)售分期原則：根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活組織貨量的推出，在此不作主觀(guān)建議首期選擇原則：利于項(xiàng)目形象的樹(shù)立，選擇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)品入市，確保首期一炮而紅，為大盤(pán)順利開(kāi)發(fā)墊定基礎(chǔ)建議：選取A區(qū)為首期，以目前該區(qū)域接受度較高的別墅、類(lèi)別墅產(chǎn)品入市，樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)后續(xù)開(kāi)發(fā)順序（可根據(jù)市場(chǎng)接受程度靈活選取）順時(shí)針開(kāi)發(fā)：高端中端中高端逆時(shí)針開(kāi)發(fā)：高端中高端中端第32頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想形象入口建議北側(cè)老石安公路：不適合設(shè)置主形象出入口道路等級(jí)較高，受噪音影響加油站影響不大（可以設(shè)置次要出入口）西側(cè)呈黃公路：適合設(shè)置主形象出入口利于形象展示利于交通組織的便利性服務(wù)半徑的合理性連接南北兩側(cè)主要干道，交通導(dǎo)向性好主形象出入口老石安公路新昆石高速公路呈黃公路A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域第33頁(yè)，共55頁(yè)。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想景觀(guān)軸線(xiàn)原則：順應(yīng)地形特點(diǎn)，結(jié)合分期需要分為外部組團(tuán)分區(qū)景觀(guān)軸，組團(tuán)內(nèi)部景觀(guān)軸建議：主分區(qū)景觀(guān)軸，由主入口順山坡地形而設(shè)，自然將高端住區(qū)獨(dú)立分隔組團(tuán)景觀(guān)軸：各分期內(nèi)部由組團(tuán)景觀(guān)軸和組團(tuán)景觀(guān)形成下一級(jí)景觀(guān)體系在A(yíng)區(qū)依照高壓線(xiàn)退讓要求形成組團(tuán)景觀(guān)，提高土地利用價(jià)值A(chǔ)區(qū)B區(qū)C區(qū)主形象出入口內(nèi)部景觀(guān)節(jié)點(diǎn)主分區(qū)景觀(guān)軸第34頁(yè)，共55頁(yè)。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想會(huì)所兼售樓部入口廣場(chǎng)風(fēng)情商業(yè)街配套類(lèi)型生活配套小超市社區(qū)配套商業(yè)街休閑娛樂(lè)配套會(huì)所泛會(huì)所分布原則合理的服務(wù)半徑兼顧對(duì)外經(jīng)營(yíng)樹(shù)立良好的外部形象，成為良好的銷(xiāo)售道具幼兒園第35頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)推廣闡述營(yíng)銷(xiāo)策略案名建議初步平面表現(xiàn)第36頁(yè)，共55頁(yè)。初步營(yíng)銷(xiāo)策略借船出海借助“一湖四片”，體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值；借助鄉(xiāng)村高爾夫和春城高爾夫的區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)提升項(xiàng)目檔次；借助昆鋼集團(tuán)大企業(yè)的品牌號(hào)召力，為項(xiàng)目提供信心保障；第37頁(yè)，共55頁(yè)。項(xiàng)目人群定位演繹他們來(lái)自城市的各個(gè)領(lǐng)域；他們有經(jīng)開(kāi)區(qū)的企業(yè)精英；有呈貢大學(xué)城的教授；有昆明及地州各界成功人士；也有來(lái)自五湖四海的投資戶(hù)……他們希望遠(yuǎn)離城市的喧囂，在蔥郁的大自然中釋放工作壓力；他們需要純生態(tài)的居住環(huán)境讓家庭生活更和諧，健康；他們崇尚品質(zhì)生活，彰顯身份；他們熟悉這里的投資市場(chǎng)，他們認(rèn)同這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的投資價(jià)值，他們看重這個(gè)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。得天?dú)厚的區(qū)位環(huán)境使他們選擇這里。第38頁(yè)，共55頁(yè)。第39頁(yè)，共55頁(yè)。2006年全年零售成交額突破200億元A區(qū)域：坡度變化豐富區(qū)域，地勢(shì)最高，適合容積率較低的高端產(chǎn)品。物業(yè)類(lèi)型：大型獨(dú)立別墅為主提升項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化廣西建工集團(tuán)南寧江宇房地產(chǎn)主要根據(jù)用地的地形特點(diǎn)將地塊劃分為3大區(qū)域地塊匹配情況 √ √數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局地塊匹配情況 √ √整合周邊休閑配套資源，并打造自身配套2005年度中國(guó)十大豪宅社區(qū)第二名物業(yè)類(lèi)型：國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)，純別墅社區(qū)一種原味融入綠山翠谷的動(dòng)情體驗(yàn)：生命、自然、和諧、幽雅……一次嗅覺(jué)沿著綠山翠谷——探尋生命真味的時(shí)光之旅一場(chǎng)心靈踏上綠山翠谷——回歸生活原意的動(dòng)情發(fā)現(xiàn)一段生命融入綠山翠谷——發(fā)酵并美妙著的人生體驗(yàn)一種原味始于綠山翠谷——人與自然和諧的美麗篇章第40頁(yè)，共55頁(yè)。備選案名溪嶺美地第41頁(yè)，共55頁(yè)。第42頁(yè)，共55頁(yè)。第43頁(yè)，共55頁(yè)。

合富輝煌業(yè)務(wù)開(kāi)端于93年,集團(tuán)于1995年成立，是國(guó)內(nèi)最早從事整合策劃營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司之一，有中國(guó)最早的地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家，是中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的見(jiàn)證者。十二年來(lái)，合富輝煌以輝煌的業(yè)績(jī)?yōu)槭袌?chǎng)所認(rèn)同。

廣州合富輝煌連續(xù)8年被評(píng)為廣州市一級(jí)房地產(chǎn)代理公司，連續(xù)12年創(chuàng)廣州房地產(chǎn)代理行業(yè)成交額的最高紀(jì)錄。合富輝煌簡(jiǎn)介第44頁(yè)，共55頁(yè)。2006年全年零售成交額突破200億元2005年全年零售成交額為130億元2004年零售成交額為110億元2003年零售成交額為85億元2002年零售成交額為50億元2001年零售成交額為35億元

合富輝煌業(yè)績(jī)顯著單位：億元第45頁(yè)，共55頁(yè)。獲得的榮譽(yù)（部分）2005,06中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)品牌TOP10

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司最具突破性地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)廣州地產(chǎn)二十年杰出貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商香港杰出上市企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理品牌企業(yè)五十強(qiáng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)（中國(guó)廣州）十大最受歡迎地產(chǎn)中介公司（中國(guó)廣州）十大誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介公司中國(guó)房地產(chǎn)代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)合富輝煌簡(jiǎn)介第46頁(yè)，共55頁(yè)。二OO四年七月十五日，合富輝煌集團(tuán)控股有限公司，于香港聯(lián)合交易所主板成功上市（編號(hào)：733）。

中國(guó)內(nèi)地首家上市的房地產(chǎn)代理公司合富輝煌簡(jiǎn)介第47頁(yè)，共55頁(yè)。開(kāi)發(fā)期銷(xiāo)售推廣期后期發(fā)展策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)商業(yè)策劃招商引資客戶(hù)服務(wù)契約、法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)顧問(wèn)管理全權(quán)管理租賃代理信息咨詢(xún)二手買(mǎi)賣(mài)租賃代理一手業(yè)務(wù)二手業(yè)務(wù)物業(yè)管理前期顧問(wèn)持續(xù)服務(wù)期項(xiàng)目評(píng)估可行性研究土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)部署土地交易合富輝煌業(yè)務(wù)鏈第48頁(yè)，共55頁(yè)。合富輝煌集團(tuán)的全國(guó)擴(kuò)張及發(fā)展策劃業(yè)務(wù)所及城市廣州天津佛山東莞總部分公司/辦事處所在城市上海南京大連濟(jì)南長(zhǎng)沙北京南寧在廣州、香港、上海、北京、天津、重慶、湖北、湖南、河南、山東、安徽、江蘇、四川、江西、廣西、云南、新疆、東莞、佛山、呼和浩特、遼寧等23個(gè)省市設(shè)立分公司或辦事處,全國(guó)50個(gè)城市開(kāi)展業(yè)務(wù)。香港昆明合肥烏魯木齊重慶呼和浩特鄭州西