合富輝煌經(jīng)典競(jìng)標(biāo)比稿方案-合富昆鋼項(xiàng)目提案(與“項(xiàng)目”有關(guān)文檔共55張)

匯報(bào)思路導(dǎo)圖經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問題界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開發(fā)模式初步建議第1頁，共55頁。項(xiàng)目區(qū)位條件——距離主城17公里左右，

目前屬遠(yuǎn)郊范圍，片區(qū)對(duì)外交通聯(lián)系較好位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與呈貢新城交接地帶,是昆明未來規(guī)劃中東城與北城的核心樞紐位置;項(xiàng)目南臨新昆石高速、北臨老石安高速、西臨呈貢新城至新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃道路（呈黃路），從項(xiàng)目出發(fā)可以迅速切入昆明市、呈貢的各個(gè)區(qū)域。交通十分便利。第2頁，共55頁。交通與環(huán)境是項(xiàng)目本身具有的一定優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目具備引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)建議：選取A區(qū)為首期，以目前該區(qū)域接受度較高的別墅、類別墅產(chǎn)品入市，樹立項(xiàng)目品質(zhì)合富輝煌集團(tuán)的全國擴(kuò)張及發(fā)展策劃業(yè)務(wù)所及城市安徽“金孔雀”溫泉渡假村一段生命融入綠山翠谷——發(fā)酵并美妙著的人生體驗(yàn)組團(tuán)景觀軸：各分期內(nèi)部由組團(tuán)景觀軸和組團(tuán)景觀形成下一級(jí)景觀體系如何最大化利用項(xiàng)目資源？項(xiàng)目位于未來昆明主城區(qū)與呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置，區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；中國房地產(chǎn)代理百強(qiáng)企業(yè)道路等級(jí)較高，受噪音影響他們來自城市的各個(gè)領(lǐng)域；從產(chǎn)品來看，項(xiàng)目區(qū)域從密度較低的獨(dú)棟產(chǎn)品、到聯(lián)排、疊加產(chǎn)品等高密度的別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；原則：根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活組織貨量的推出，在此不作主觀建議類似產(chǎn)品性能的對(duì)手，保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)南面：坡地向陽，有外部山體景觀，可用于建設(shè)坡地別墅春城湖畔高爾夫渡假村呈黃公路新昆石高速公路礦場(chǎng)鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部西亞山莊嶺東紫郡南洋國際學(xué)校老石安公路黃土坡村周邊發(fā)展現(xiàn)狀樓盤西亞山莊、嶺東紫郡、世林國際別墅休閑娛樂配套鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)教育配套南洋國際學(xué)校原有村落東面的黃土坡村鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部被破壞的山體別墅項(xiàng)目◆生活配套、公共交通設(shè)施缺乏，有休閑資源，但存在一定距離第3頁，共55頁。外部景觀現(xiàn)狀東面山脈保護(hù)良好東南面和南面果林北面山脈由于開采石礦，綠化植被已經(jīng)被基本破壞西面較平坦，農(nóng)田為主優(yōu)質(zhì)外部景觀區(qū)域劣質(zhì)外部景觀區(qū)域普通外部景觀區(qū)域普通外部景觀區(qū)域劣質(zhì)外部景觀區(qū)域優(yōu)質(zhì)外部景觀區(qū)域◆有一定山景資源，但在全昆明范圍看，資源價(jià)值不突出第4頁，共55頁。內(nèi)部地形現(xiàn)狀——緩坡谷地，有一定景觀資源高差最大高差約40米緩坡山谷地形東、南、北向西側(cè)內(nèi)部凹陷，的緩坡山谷地形植被現(xiàn)狀果林、灌木為主，生長(zhǎng)良好A1A2A1B1B2A2B1B2國防通訊第5頁，共55頁。項(xiàng)目規(guī)劃條件占地面積容積率◆規(guī)模中等，中等開發(fā)強(qiáng)度第6頁，共55頁。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性增長(zhǎng)，推動(dòng)昆明房地產(chǎn)發(fā)展昆明經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年持續(xù)快速發(fā)展，給昆明的房地產(chǎn)發(fā)展帶來強(qiáng)大動(dòng)力，同時(shí)也給項(xiàng)目帶來，良好的宏觀發(fā)展機(jī)遇；數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局第7頁，共55頁。項(xiàng)目所在東城區(qū)為城市發(fā)展主要方向，未來有較好的產(chǎn)業(yè)前景北城東城南城西城北城（主城）:金融服務(wù)業(yè)、面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育、以信息業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等；東城:面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育產(chǎn)業(yè)、以加工業(yè)為主的新興工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等；南城:旅游業(yè)，包括觀光度假和體育休閑產(chǎn)業(yè)等；西城:高技術(shù)、高附加值、低能耗、低污染新興工業(yè)；滇池周邊其它地區(qū):旅游業(yè)、城郊生態(tài)農(nóng)業(yè)。項(xiàng)目位于未來昆明主城區(qū)與呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置，區(qū)位產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；空港新城?頁，共55頁。地塊因子分析——地塊自身資源的匹配度及本項(xiàng)目自身檔次的限定因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢(shì)資源一般無環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求容積率、覆蓋率要求低覆蓋率低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本對(duì)銷售價(jià)格的限制市場(chǎng)制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格分析小結(jié)：對(duì)外交通聯(lián)系較好，但區(qū)域不成熟，基礎(chǔ)配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的中等開發(fā)強(qiáng)度的住宅項(xiàng)目地塊匹配情況 √ √ 第9頁，共55頁。項(xiàng)目界定

屬性詮釋區(qū)位屬性遠(yuǎn)郊陌生區(qū)離昆明主城17公里左右，目前交通距離和心理距離較遠(yuǎn)周邊生活配套缺乏有產(chǎn)業(yè)前景，但目前未成氣候周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目少，以低密度別墅盤為主城市發(fā)展方向處于昆明城市擴(kuò)展方向該方向非近期熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目屬性交通通達(dá)性好一定山景資源有一定休閑資源中等規(guī)模、中等開發(fā)強(qiáng)度距新機(jī)場(chǎng)方向近，對(duì)外交通聯(lián)系較好地塊高差帶來一定山景景觀資源有高爾夫等休閑資源，但存在距離那么，第二居所的市場(chǎng)如何？重點(diǎn)分析別墅市場(chǎng)◆遠(yuǎn)郊陌生區(qū)項(xiàng)目，交通通達(dá)性較好，但區(qū)域不成熟，生活配套缺乏；有一定的山景資源和休閑資源；遠(yuǎn)期有產(chǎn)業(yè)前景；目前不具備第一居所條件的住宅項(xiàng)目第10頁，共55頁。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問題界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第11頁，共55頁?！魟e墅用地政策趨緊，昆明別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格走高、成交暢旺的良好態(tài)勢(shì)2006年國家第一次禁止別墅土地審批以后，昆明別墅類物業(yè)，價(jià)格一路走高，同時(shí)在成交量方面也是呈現(xiàn)出火爆局面；前期存量別墅在06年被大量消化。2007年4月國土資源部下達(dá)了全國土地利用計(jì)劃，根據(jù)這一計(jì)劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地?cái)?shù)量同去年持平，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場(chǎng)、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。2006年5月國土資源部《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》通知要求：中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。第12頁，共55頁。太平板塊滇池板塊金殿板塊果林板塊市場(chǎng)格局最新的板塊也是后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊；均價(jià)7750元/m2近3年供貨量：109套代表樓盤：西山別墅高端樓盤和超大型樓盤居多的板塊，現(xiàn)在也是市場(chǎng)最熱板塊；均價(jià)6481元/m2;近3年供貨量：5040套代表。樓盤：世博生態(tài)城，野鴨湖。起步最早,已經(jīng)形成成熟的高端居住氛圍;已經(jīng)從原來的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?近3年供貨量：3354套代表樓盤:滇池高爾夫；均價(jià)8612元/m2即滇池板塊之后形成的新板塊；發(fā)展速度較慢是市場(chǎng)熱度較低的板塊；均價(jià)5422元/m2近3年供貨量：680套代表樓盤：嶺東紫郡◆項(xiàng)目所處的果林板塊目前屬非熱點(diǎn)區(qū)域，供貨量少，價(jià)格低第13頁，共55頁。太平板塊滇池板塊金殿板塊果林板塊別墅市場(chǎng)格局板塊名稱自然資源交通狀況配套成熟度與老城區(qū)的距離形象檔次滇池板塊滇池、西山好高近高金殿板塊金殿水庫、金殿國家森林公園好中近高果林板塊果林水庫中低遠(yuǎn)中太平板塊西山、自然植被中低遠(yuǎn)中◆項(xiàng)目所在的果林板塊都與金殿板塊和滇池板塊存在一定差距，項(xiàng)目所在板塊與太平板塊處于同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間第14頁，共55頁?？崭坌鲁潜背菛|城南城西城空港新城太平距離18公里距離30公里距離50公里板塊對(duì)比太平板塊果林板塊區(qū)域交通離主城距離與果林板塊相當(dāng)，但距新機(jī)場(chǎng)和呈貢新城的距離較遠(yuǎn)項(xiàng)目所在的果林板塊離未來新城的位置,與新機(jī)場(chǎng)的位置都要優(yōu)于太平板塊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)太平板塊的產(chǎn)業(yè)還屬于概念規(guī)劃階段，在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)提供支撐項(xiàng)目板塊處于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與呈貢新城的交接位置，已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成一定的產(chǎn)業(yè)人群后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)太平板塊整個(gè)規(guī)劃面積就達(dá)到97500畝（65平方公里），后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力十分巨大，將會(huì)給昆明的別墅市場(chǎng)形成巨大沖擊經(jīng)開區(qū)發(fā)整個(gè)住宅開發(fā)面積在13493畝左右，只占到整個(gè)經(jīng)開區(qū)總面積的16%，區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備量較少，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力主要會(huì)來自于外部板塊的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀太平板塊將走的是高起點(diǎn)、高品質(zhì)的路線。項(xiàng)目板塊業(yè)已具備成熟的開發(fā)條件，項(xiàng)目已經(jīng)搶占了市場(chǎng)先機(jī)太平板塊資源優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)起點(diǎn)高于果林板塊，果林板塊則仍有交通優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)后發(fā)優(yōu)勢(shì)第15頁，共55頁。區(qū)域內(nèi)樓盤產(chǎn)品價(jià)低、質(zhì)次，本項(xiàng)目具備突破區(qū)域產(chǎn)品水平，引領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)樓盤名稱開盤時(shí)間占地面積（畝）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型銷售均價(jià)現(xiàn)在銷售率開發(fā)商西亞山莊2003年282526660.28獨(dú)棟4000售完

世林國際2004年325823750.38獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼5460售完云南世林嶺東紫郡2005年4962150410.65獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加686642%金兔地產(chǎn)果林溪谷未開盤220.951311630.89未開盤昆明創(chuàng)新從產(chǎn)品來看，項(xiàng)目區(qū)域從密度較低的獨(dú)棟產(chǎn)品、到聯(lián)排、疊加產(chǎn)品等高密度的別墅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；從平均價(jià)格來看，區(qū)域樓盤都處在一個(gè)較低的位置；區(qū)域價(jià)值沒有被完全挖掘；從區(qū)域產(chǎn)品的供貨量來看，項(xiàng)目區(qū)域樓盤供貨量呈逐漸增多的趨勢(shì)；從區(qū)域產(chǎn)品來看,產(chǎn)品仍停留在照般照抄階段,產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新和亮點(diǎn);從開發(fā)商實(shí)力來看，項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)商綜合實(shí)力較弱；缺乏有號(hào)召力的開發(fā)企業(yè)第16頁，共55頁。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第17頁，共55頁。SWOTSW項(xiàng)目交通通達(dá)性極好位于昆明老城、呈貢新城、空港新城的核心樞紐位置；地勢(shì)變化豐富，有一定景觀資源地塊規(guī)模中等偏大；開發(fā)商企業(yè)實(shí)力；地塊所在板塊市場(chǎng)熱度低、市場(chǎng)認(rèn)可度低；高壓線鐵塔對(duì)項(xiàng)目存在一定影響；周邊配套相對(duì)缺乏；O

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策的宏觀發(fā)展機(jī)會(huì)；區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)；區(qū)域整體高端物業(yè)供貨量少帶來的市場(chǎng)稀缺機(jī)會(huì)；區(qū)域市場(chǎng)缺乏滿足高端人群需求產(chǎn)品的市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)；充分挖掘和利用項(xiàng)目?jī)r(jià)值把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，準(zhǔn)確定位高起點(diǎn)規(guī)劃規(guī)避地塊不足；借助企業(yè)品牌提升項(xiàng)目附加值；整合周邊休閑配套資源，并打造自身配套為交通敏感度不高的客戶提供適應(yīng)性產(chǎn)品T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅太平板塊對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)威脅；區(qū)域后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅；借助資源打造差異化產(chǎn)品并提供一種優(yōu)越于城市居住的新型生活方式以新的生活方式與其他項(xiàng)目差異化減小交通和陌生的影響本項(xiàng)目SWOT分析第18頁，共55頁。要利用資源抓住別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目需要解決兩大問題：

遠(yuǎn)郊陌生和資源最優(yōu)化利用1.如何解決好遠(yuǎn)郊問題，成功規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？2.如何最大化利用項(xiàng)目資源？本項(xiàng)目的核心：借項(xiàng)目的山景資源優(yōu)勢(shì)，抓住別墅市場(chǎng)機(jī)會(huì)，打造由低密度帶動(dòng)首期開發(fā)，中遠(yuǎn)期向復(fù)合型項(xiàng)目發(fā)展第19頁，共55頁。本項(xiàng)目致勝因素——產(chǎn)品+人文+品牌我們用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”來判斷項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向交通與環(huán)境是項(xiàng)目本身具有的一定優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品、人文是初級(jí)市場(chǎng)中引領(lǐng)市場(chǎng)必須占據(jù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)不足本項(xiàng)目具備引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

3142（社會(huì)資源）『客觀性』『主觀性』產(chǎn)品品牌人文環(huán)境（創(chuàng)新者）（服務(wù)）（自然、交通）第20頁，共55頁。項(xiàng)目要形成的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)——高品質(zhì)產(chǎn)品項(xiàng)目要提供的是一種高性價(jià)比、高舒適度、高前瞻性和創(chuàng)新的居住產(chǎn)品，從而保持在市場(chǎng)上的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)、趨勢(shì)等因素分析，本項(xiàng)目該類產(chǎn)品的供應(yīng)將主要集中在創(chuàng)新戶型和景觀營造等方面進(jìn)行突破，未來的產(chǎn)品將會(huì)依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目品牌的塑造情況適時(shí)調(diào)整策略。保持對(duì)同類產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：對(duì)社區(qū)環(huán)境的營造對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的應(yīng)用比較優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)在產(chǎn)品品質(zhì)上的突破：從產(chǎn)品發(fā)展的趨勢(shì)角度從產(chǎn)品類型的升級(jí)角度從產(chǎn)品細(xì)節(jié)的創(chuàng)新角度在價(jià)值屬性上的提升：不降低單價(jià)，品質(zhì)提升類似總價(jià)的對(duì)手，保持產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)類似產(chǎn)品性能的對(duì)手，保持總價(jià)優(yōu)勢(shì)上升為新文化和高品質(zhì)的生活方式第21頁，共55頁。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第22頁，共55頁。中端中高端高端中低端低端市場(chǎng)定位：細(xì)分客戶、理性定位購買力極強(qiáng)、追求稀缺自然資源與產(chǎn)品品質(zhì)；品牌要求高。人群數(shù)量較少。有較強(qiáng)購買力、追求產(chǎn)品創(chuàng)新與文化品位、品牌要求高有一定購買力、追求貼近自然的生活、對(duì)園林景觀要求高、對(duì)性價(jià)比有一定敏感性第23頁，共55頁?？蛻舳ㄎ唬悍制诙ㄎ?，合理演進(jìn)項(xiàng)目周邊生意人周邊區(qū)域企事業(yè)管理層公務(wù)員核心客戶群次要客戶群游離客戶123周邊原居民周邊縣市能源老板高校中高收入老師市區(qū)企事業(yè)單位中高管理層周邊企事業(yè)單位管理層、科研院所技術(shù)人員中高層政府管理人員高校老師核心客戶群次要客戶群游離客戶123周邊生意人市區(qū)企事業(yè)單位中高管理層周邊市縣能源老板近期客戶定位中遠(yuǎn)期客戶定位提升樓盤知名度，聚集人氣，快速銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收提升項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化周邊原居民云南地州中高端置業(yè)人群全國旅游渡假人群第24頁，共55頁。經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃地塊解析細(xì)分市場(chǎng)市場(chǎng)初步分析項(xiàng)目界定問題界定與項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略初步建議項(xiàng)目定位初步構(gòu)思規(guī)劃開發(fā)模式初步建議匯報(bào)思路導(dǎo)圖第25頁，共55頁。內(nèi)部地形現(xiàn)狀——緩坡谷地，有一定景觀資源高差最大高差約40米緩坡山谷地形東、南、北向西側(cè)內(nèi)部凹陷，的緩坡山谷地形植被現(xiàn)狀果林、灌木為主，生長(zhǎng)良好A1A2約660米約970米約300米約800米約270米A1B1B2A2B1B2國防通訊第26頁，共55頁。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)用地劃分劃分原則主要根據(jù)用地的地形特點(diǎn)將地塊劃分為3大區(qū)域A區(qū)域：坡度變化豐富區(qū)域，地勢(shì)最高，適合容積率較低的高端產(chǎn)品。B區(qū)域：坡度變化較大區(qū)域，適合容積率稍高的中高端產(chǎn)品。C區(qū)域：坡度變化較緩區(qū)域，適合容積率較高的中高端產(chǎn)品。第27頁，共55頁。項(xiàng)目容積率經(jīng)濟(jì)測(cè)算容積率占地面積（畝）現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)（元/㎡）建筑面積（㎡）銷售額（元）1.66562300700083.216101913601.4656300061257318377184001.2656365052506219155008441656450043755219689840000.86565500350041.619252288000.66566500262531.21706452800第28頁，共55頁。項(xiàng)目容積率建議：由于呈貢新城住宅規(guī)劃主要以多層和小高層產(chǎn)品為主，此類物業(yè)后續(xù)升值潛力較低；第29頁，共55頁。參考數(shù)據(jù)：區(qū)域樓盤容積率果林溪谷本案牛街莊地塊泰興地塊地塊開發(fā)商拍出時(shí)間容積率昆明創(chuàng)新置業(yè)發(fā)展有限公司地塊（果林溪谷）06年9月18號(hào)0.89云南泰興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊06年9月18號(hào)1.2昆明佳士森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司牛家莊地塊07年6月25號(hào)2.4第30頁，共55頁。地形改造建議A區(qū)：北坡坡地較陡，可建設(shè)用地受到限制，建議進(jìn)行較大的地形改造。改造后頂部：形成較完整的臺(tái)地，利于物業(yè)布局南面：坡地向陽，有外部山體景觀，可用于建設(shè)坡地別墅北面：剩下較陡的部分，做為坡地景觀處理，形成高端物業(yè)與其它物業(yè)的天然分界坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)改造后臺(tái)地第31頁，共55頁。開發(fā)分期建議坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)開發(fā)分期建議原則：利于施工組織，利于成片建設(shè)，開發(fā)量始終，基本符合市場(chǎng)需求建議：分3～4期建設(shè)，每期開工量約在10萬方左右銷售分期原則：根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活組織貨量的推出，在此不作主觀建議首期選擇原則：利于項(xiàng)目形象的樹立，選擇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)品入市，確保首期一炮而紅，為大盤順利開發(fā)墊定基礎(chǔ)建議：選取A區(qū)為首期，以目前該區(qū)域接受度較高的別墅、類別墅產(chǎn)品入市，樹立項(xiàng)目品質(zhì)后續(xù)開發(fā)順序（可根據(jù)市場(chǎng)接受程度靈活選?。╉槙r(shí)針開發(fā)：高端中端中高端逆時(shí)針開發(fā)：高端中高端中端第32頁，共55頁。項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想形象入口建議北側(cè)老石安公路：不適合設(shè)置主形象出入口道路等級(jí)較高，受噪音影響加油站影響不大（可以設(shè)置次要出入口）西側(cè)呈黃公路：適合設(shè)置主形象出入口利于形象展示利于交通組織的便利性服務(wù)半徑的合理性連接南北兩側(cè)主要干道，交通導(dǎo)向性好主形象出入口老石安公路新昆石高速公路呈黃公路A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域第33頁，共55頁。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想景觀軸線原則：順應(yīng)地形特點(diǎn)，結(jié)合分期需要分為外部組團(tuán)分區(qū)景觀軸，組團(tuán)內(nèi)部景觀軸建議：主分區(qū)景觀軸，由主入口順山坡地形而設(shè)，自然將高端住區(qū)獨(dú)立分隔組團(tuán)景觀軸：各分期內(nèi)部由組團(tuán)景觀軸和組團(tuán)景觀形成下一級(jí)景觀體系在A區(qū)依照高壓線退讓要求形成組團(tuán)景觀，提高土地利用價(jià)值A(chǔ)區(qū)B區(qū)C區(qū)主形象出入口內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)主分區(qū)景觀軸第34頁，共55頁。坡度變化豐富區(qū)域坡度變化較大區(qū)域坡度變化較緩區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)想會(huì)所兼售樓部入口廣場(chǎng)風(fēng)情商業(yè)街配套類型生活配套小超市社區(qū)配套商業(yè)街休閑娛樂配套會(huì)所泛會(huì)所分布原則合理的服務(wù)半徑兼顧對(duì)外經(jīng)營樹立良好的外部形象，成為良好的銷售道具幼兒園第35頁，共55頁。項(xiàng)目初步營銷推廣闡述營銷策略案名建議初步平面表現(xiàn)第36頁，共55頁。初步營銷策略借船出海借助“一湖四片”，體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值；借助鄉(xiāng)村高爾夫和春城高爾夫的區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)提升項(xiàng)目檔次；借助昆鋼集團(tuán)大企業(yè)的品牌號(hào)召力，為項(xiàng)目提供信心保障；第37頁，共55頁。項(xiàng)目人群定位演繹他們來自城市的各個(gè)領(lǐng)域；他們有經(jīng)開區(qū)的企業(yè)精英；有呈貢大學(xué)城的教授；有昆明及地州各界成功人士；也有來自五湖四海的投資戶……他們希望遠(yuǎn)離城市的喧囂，在蔥郁的大自然中釋放工作壓力；他們需要純生態(tài)的居住環(huán)境讓家庭生活更和諧，健康；他們崇尚品質(zhì)生活，彰顯身份；他們熟悉這里的投資市場(chǎng)，他們認(rèn)同這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的投資價(jià)值，他們看重這個(gè)區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?。得天?dú)厚的區(qū)位環(huán)境使他們選擇這里。第38頁，共55頁。第39頁，共55頁。2006年全年零售成交額突破200億元A區(qū)域：坡度變化豐富區(qū)域，地勢(shì)最高，適合容積率較低的高端產(chǎn)品。物業(yè)類型：大型獨(dú)立別墅為主提升項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化廣西建工集團(tuán)南寧江宇房地產(chǎn)主要根據(jù)用地的地形特點(diǎn)將地塊劃分為3大區(qū)域地塊匹配情況 √ √數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計(jì)局地塊匹配情況 √ √整合周邊休閑配套資源，并打造自身配套2005年度中國十大豪宅社區(qū)第二名物業(yè)類型：國家4A級(jí)旅游區(qū)，純別墅社區(qū)一種原味融入綠山翠谷的動(dòng)情體驗(yàn)：生命、自然、和諧、幽雅……一次嗅覺沿著綠山翠谷——探尋生命真味的時(shí)光之旅一場(chǎng)心靈踏上綠山翠谷——回歸生活原意的動(dòng)情發(fā)現(xiàn)一段生命融入綠山翠谷——發(fā)酵并美妙著的人生體驗(yàn)一種原味始于綠山翠谷——人與自然和諧的美麗篇章第40頁，共55頁。備選案名溪嶺美地第41頁，共55頁。第42頁，共55頁。第43頁，共55頁。

合富輝煌業(yè)務(wù)開端于93年,集團(tuán)于1995年成立，是國內(nèi)最早從事整合策劃營銷的專業(yè)房地產(chǎn)顧問公司之一，有中國最早的地產(chǎn)策劃營銷專家，是中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的見證者。十二年來，合富輝煌以輝煌的業(yè)績(jī)?yōu)槭袌?chǎng)所認(rèn)同。

廣州合富輝煌連續(xù)8年被評(píng)為廣州市一級(jí)房地產(chǎn)代理公司，連續(xù)12年創(chuàng)廣州房地產(chǎn)代理行業(yè)成交額的最高紀(jì)錄。合富輝煌簡(jiǎn)介第44頁，共55頁。2006年全年零售成交額突破200億元2005年全年零售成交額為130億元2004年零售成交額為110億元2003年零售成交額為85億元2002年零售成交額為50億元2001年零售成交額為35億元

合富輝煌業(yè)績(jī)顯著單位：億元第45頁，共55頁。獲得的榮譽(yù)（部分）2005,06中國房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)品牌TOP10

中國房地產(chǎn)上市公司最具突破性地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)中國十大房地產(chǎn)營銷企業(yè)廣州地產(chǎn)二十年杰出貢獻(xiàn)專業(yè)服務(wù)商香港杰出上市企業(yè)中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)五十強(qiáng)中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)（中國廣州）十大最受歡迎地產(chǎn)中介公司（中國廣州）十大誠信經(jīng)營地產(chǎn)中介公司中國房地產(chǎn)代理百強(qiáng)企業(yè)合富輝煌簡(jiǎn)介第46頁，共55頁。二OO四年七月十五日，合富輝煌集團(tuán)控股有限公司，于香港聯(lián)合交易所主板成功上市（編號(hào)：733）。

中國內(nèi)地首家上市的房地產(chǎn)代理公司合富輝煌簡(jiǎn)介第47頁，共55頁。開發(fā)期銷售推廣期后期發(fā)展策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問商業(yè)策劃招商引資客戶服務(wù)契約、法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)顧問管理全權(quán)管理租賃代理信息咨詢二手買賣租賃代理一手業(yè)務(wù)二手業(yè)務(wù)物業(yè)管理前期顧問持續(xù)服務(wù)期項(xiàng)目評(píng)估可行性研究土地運(yùn)營營銷策劃營銷部署土地交易合富輝煌業(yè)務(wù)鏈第48頁，共55頁。合富輝煌集團(tuán)的全國擴(kuò)張及發(fā)展策劃業(yè)務(wù)所及城市廣州天津佛山東莞總部分公司/辦事處所在城市上海南京大連濟(jì)南長(zhǎng)沙北京南寧在廣州、香港、上海、北京、天津、重慶、湖北、湖南、河南、山東、安徽、江蘇、四川、江西、廣西、云南、新疆、東莞、佛山、呼和浩特、遼寧等23個(gè)省市設(shè)立分公司或辦事處,全國50個(gè)城市開展業(yè)務(wù)。香港昆明合肥烏魯木齊重慶呼和浩特鄭州西