2016年下半年河北省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成試題

2016年下半年河北省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）1、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險補(bǔ)償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為__。

A．4400元/m2

B．4409元/m2

C．4445元/m2

D．4455元/m22、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率為__。

A．20%

B．14.31%

C．14.69%

D．14.80%3、民事法律關(guān)系的內(nèi)容是指。

A：民事主體間民事權(quán)利義務(wù)所共同指向的對象

B：參加民事法律關(guān)系而享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的人

C：民事主體所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)

D：民事主體所享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以__進(jìn)行估價。

A．保持現(xiàn)狀前提

B．裝修改造前提

C．轉(zhuǎn)換用途前提

D．重新利用前提5、非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價的傭金。

A：5％

B：10％

C：15％

D：20％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、在房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，成本法的測算結(jié)果(在未考慮經(jīng)濟(jì)折舊的情況下)__市場法測算的結(jié)果。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不等于7、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃是由（）來反映的。

A．資金來源與運(yùn)用表

B．損益表

C．資產(chǎn)負(fù)債表

D．現(xiàn)金流量表8、下列關(guān)于城市用地自然條件評價中的水文條件，表述錯誤的是。

A：某些水文條件也可能給城市帶來不利影響

B：江河湖泊等地面水體，可作為城市水源，但不能在稀釋污水方面發(fā)揮作用

C：為防范洪水帶來的影響，在規(guī)劃中應(yīng)處理好用地選擇、總體布局以及堤防工程建設(shè)等方面的問題

D：要區(qū)別城市不同地區(qū)，采用不同的洪水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，有利于土地的充分利用

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實(shí)際價格水平為3600元/m2，預(yù)測值為3630元/m2，修勻常數(shù)為0.65，則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測值為__元/m2。

A．3610.5

B．3619.5

C．3711.5

D．3719.510、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是__。

A．目標(biāo)定價法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．隨行就市定價法

D．認(rèn)知價值定價法

11、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的．【2004年考題】

A：最低價格

B：平均價格

C：出讓地價

D：標(biāo)定地價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12、城市房屋拆遷補(bǔ)償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評估應(yīng)采用的價值類型是。

A：投資價值

B：謹(jǐn)慎價值

C：快速變現(xiàn)值

D：市場價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格13、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是。

表大會及其常務(wù)委員會裁決

C：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，決定在該地方適用部門規(guī)章的規(guī)定

D：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請最高人民法院裁決

E：國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會及其常務(wù)委員會裁決2、對比較實(shí)例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用__。

A．一般物價指數(shù)

B．建筑材料價格指數(shù)

C．房地產(chǎn)價格指數(shù)

D．定額調(diào)整系數(shù)3、綜合驗(yàn)收中的__是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

A．消防驗(yàn)收

B．規(guī)劃驗(yàn)收

C．環(huán)保驗(yàn)收

D．人防驗(yàn)收4、下列有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)表述正確的是（）。

A．城市規(guī)劃區(qū)的土地均為國有土地

B．城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用地必須遵守《城市房地產(chǎn)管理法》

C．城市規(guī)劃區(qū)就是城市市區(qū)

D．城市規(guī)劃區(qū)包括城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要進(jìn)行規(guī)劃控制的區(qū)域

E．城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定5、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，這些文件包括__。

A．營業(yè)執(zhí)照

B．企業(yè)章程和驗(yàn)資證明

C．企業(yè)法定代表人的身份證明

D．專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同

E．企業(yè)納稅證明6、目前我國具有征收土地審批權(quán)的部門有。

A：國務(wù)院

B：國土資源部

C：省級人民政府

D：市級人民政府

E：縣級人民政府7、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項(xiàng)是__。

A．屬地管理原則

B．房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則

C．房地產(chǎn)權(quán)利人只能到房屋所在地的市(縣)房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記

D．房屋的所有權(quán)人和使用人為兩個人8、從房地產(chǎn)投資的對象上來分，投資可以分為。

A：固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資

B：不動產(chǎn)投資和動產(chǎn)投資

C：長期投資和短期投資

D：境內(nèi)投資和境外投資

E：借款合同9、（）指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

A．利息備付率

B．償債備付率

C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．流動比率10、業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括__。

A．土地利用系數(shù)

B．廠房展開面積

C．廠房有效面積與建筑面積比

D．單位面積造價

11、下列關(guān)于工程項(xiàng)目劃分的類型特點(diǎn)，表述正確的是。

A：指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個工程項(xiàng)目的總和

B：建設(shè)項(xiàng)目可由一個或幾個工程項(xiàng)目構(gòu)成

C：工程項(xiàng)目也稱單項(xiàng)工程，是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分

D：高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程

E：通風(fēng)工程屬于單位工程12、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。

A：商業(yè)信用工具

B：消費(fèi)信用工具

C：國際信用工具

D：國家信用工具

E：短期信用工具13、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。

A．選擇專業(yè)化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．大量定制

D．單一市場集中化14、下列關(guān)于地役權(quán)，表述不正確的是。

A：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立

B：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，可以超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限

C：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外

D：地役權(quán)可以單獨(dú)抵押

E：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記15、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用。

A：房地剩余技術(shù)

B：市場剩余技術(shù)

C：土地剩余技術(shù)

D：建筑物剩余技術(shù)

E：自有資金剩余技術(shù)16、某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.317、下列關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的使用，表述錯誤的是__。

A．土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體組織所有

B．地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有

C．由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

D．由其他單位安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人18、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，錯誤的有。

A：拍賣人收取傭金是一種法定行為

B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價6％的傭金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金

D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金

E：收取傭金比例按照同拍賣應(yīng)交價成正比的原則確定19、申請強(qiáng)制拆遷必須提供__。

A．行政強(qiáng)制拆遷申請書

B．仲裁決議書

C．拆遷協(xié)議范本

D．裁決調(diào)解和裁決書

E．被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書20、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括子市場。

A：租賃

B：析產(chǎn)

C：保險

D：作價入股

E：借款合同21、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等。

A：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

B：資產(chǎn)報酬率

C：股東權(quán)益報酬率

D：銷售毛利率

E：銷售凈利率22、__就是要估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。

A．潛在需求評估

B．市場趨勢分析

C．市場規(guī)模分析

D．市場需求預(yù)測23、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對