中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)

2008年趨勢(shì)分析全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生2008年3月2000-2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)字匯總

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP億元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.90

1.801.504.80

人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定資產(chǎn)總投資億元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0固定資產(chǎn)總投資%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80房地產(chǎn)投資億元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00房地產(chǎn)投資%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20房?jī)r(jià)%1.101.703.704.809.707.605.507.60

8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首從宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)上分析2000-2007年8年間：房?jī)r(jià)平均漲幅5.2%

2004年開始宏觀調(diào)控后:4年房?jī)r(jià)平均增幅7.6%

GDP平均增幅9.24%城鎮(zhèn)人均收入9.65%房?jī)r(jià)上漲并沒有脫離軌道，8年間與前一年相比漲幅上升的有5年，漲幅下降的有2年，負(fù)增長(zhǎng)的為0年，總體為增長(zhǎng)。2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)

1季度2季度3季度4季度GDP億元50287.0056481.0059275.00

%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90人均收入元3935.003117.003294.00

%16.6014.2013.20

固定資產(chǎn)總投資

億元17526.0036642.0037361.00

%23.7025.9025.7026.80房地產(chǎn)

投資億元3544.006343.006930.00

%26.9028.5030.3031.80房?jī)r(jià)%5.606.308.2010.508年一回首2004年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)9.7%（2003年4.8%),房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)5年超過固定資產(chǎn)總投資增幅,需求旺盛,以上海為首,房?jī)r(jià)快速上升,增幅與前一年相比上升1倍。此年CPI指數(shù)達(dá)3.9(2003年1.2%),同比上升3.3倍。2004年以后政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，以緊縮供給收緊銀根、地根為主要手段。2005，2006年連續(xù)2年房?jī)r(jià)增幅下降，房地產(chǎn)投資增幅下降，并首次低于固定資產(chǎn)投資增幅，CPI指數(shù)下降。這時(shí)似乎宏觀調(diào)控效果顯著，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高增長(zhǎng)、低通漲時(shí)代。2007年房?jī)r(jià)大幅反彈，11月漲幅10.5%(2006年5.5%),CPI達(dá)6.9(2006年1.5),固定資產(chǎn)總投資增幅26.8%,房地產(chǎn)投資增幅31.8%,均達(dá)到8年來最高值2008年,針對(duì)防止經(jīng)濟(jì)過熱,通貨膨脹,房?jī)r(jià)過快上升的進(jìn)一步宏觀調(diào)控在所難免

房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)

——改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控需求

2007年初政府工作報(bào)告自2003年來首次提出要“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)?！痹趪?yán)格土地管理背景下，優(yōu)先保證居住用地的供應(yīng)；高度重視住房保障體系的建設(shè)（《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；國(guó)務(wù)院召開全國(guó)住房工作會(huì)議）；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》提高購(gòu)買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長(zhǎng)降低外資對(duì)住房市場(chǎng)的投資性需求相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)一步健全（物權(quán)法、企業(yè)所得稅法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、節(jié)約能源法等）住房保障體系受到高度重視2007年初，政府工作報(bào)告“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”2007年8月7日，國(guó)務(wù)院印發(fā)實(shí)施《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；8月24日，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)住房工作會(huì)議；11月，發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》。各級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)也逐步付諸實(shí)施

商品住宅供給結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發(fā)面積的55.8%。年度/季度經(jīng)濟(jì)適用房投資比例90平方米以下商品住宅投資比例高檔住宅投資比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.47

2008年宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境預(yù)測(cè)2008年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)設(shè)定為8%（已經(jīng)連續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)4年超過9.5%,平均10.28%2008年兩會(huì)上第一次設(shè)定CPI目標(biāo)4.8%,但1月份為7.1%,2月份將高于1月份今年中央用于廉租住房制度建設(shè)的資金68億元，比去年增加17億元；地方各級(jí)政府都要增加這方面的投入2008年經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)是防過熱和防通脹，將實(shí)行“從緊的貨幣政策”。政府將如何采取應(yīng)對(duì)措施，以及這些措施的方向、力度，具有很大的不確定性。房地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)落實(shí)已有調(diào)控政策，加快建設(shè)住房保障體系2008全球性的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)病毒

——通漲和次貸

全球性的通漲壓力正在形成——截止去年11月，全球通漲率4.8%,同比上升2個(gè)百分點(diǎn)——全球市場(chǎng)的高油價(jià)、高糧價(jià)、會(huì)便捷連鎖傳遞到商品市場(chǎng),以石油為標(biāo)志的資源型產(chǎn)品漲價(jià)將繼續(xù)沖擊中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和金融，而中國(guó)繼續(xù)控制生產(chǎn)要素（勞動(dòng)力、資源、資本）價(jià)格以抑制通脹的辦法，等于輸入通脹?！缆?lián)儲(chǔ)已累積降低利率2.25個(gè)百分點(diǎn),以抵消次貸影響,刺激消費(fèi);同時(shí),中國(guó)07年6次提高利率(2.52%提到4.14%),加之以美元貶值直接推高石油等資源價(jià)格,結(jié)果必然是傳播通漲、外匯涌入型流動(dòng)性壓力很大次貸危機(jī)依然擴(kuò)散——次貸有如病毒，感染了全球購(gòu)買次貸的金融機(jī)構(gòu)和國(guó)家銀行到目前為止，這場(chǎng)危機(jī)帶來的損失高達(dá)1882億美元，全球45家最大的銀行和券商都卷入其中。由此更造成了消費(fèi)疲軟，經(jīng)濟(jì)衰退顯像。

宏觀經(jīng)濟(jì)保持高增長(zhǎng)，通脹壓力上升

城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加流動(dòng)性過剩問題突出

2008年從緊的貨幣政策

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

從緊的貨幣政策應(yīng)包括控制銀行利率、準(zhǔn)備金等指標(biāo)和控制信貸總規(guī)模1、銀行持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——對(duì)供給方的影響按照經(jīng)濟(jì)理論，利率政策對(duì)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)具有重要作用。在投資收益不變的條件下，因利率上升而導(dǎo)致的投資成本增加，迫使投資收益較低的投資者退出投資領(lǐng)域，從而減少投資需求，社會(huì)總投資規(guī)模減少。因此，加息是緊縮經(jīng)濟(jì)的一種手段。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)供求會(huì)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)形勢(shì)。從供給方面來說，加息會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資成本，但加息對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響要遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)信貸增長(zhǎng)下降的影響。從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響控制信貸總規(guī)?！捎眯姓褪袌?chǎng)相結(jié)合的手段來控制信貸規(guī)模已經(jīng)在2007年4季度和2008年1月份實(shí)施，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和抵押貸款購(gòu)房形成了明顯的收縮效果——銀行的存貸差和獲利的壓力上升，在GDP保持一定增幅的情況下，信貸規(guī)模不可能下降太多。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要在年初安排貸款，銀行放款的時(shí)間表調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可忽視，2008年1季度將是開發(fā)企業(yè)對(duì)人民幣融資的饑渴期2、持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——對(duì)需求方的影響與對(duì)供給的影響相比較，持續(xù)加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響要大得多。購(gòu)房者的貸款成本會(huì)隨著加息而增加，并且貸款期限越長(zhǎng)，月還款額增加的程度越高，對(duì)于自住需求和物業(yè)投資需求來講，利率增加會(huì)導(dǎo)致其需求增長(zhǎng)下降。由于房地產(chǎn)短期供給彈性很小，所以利率增加會(huì)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅下降。但需要注意的是CPI的作用，這里所指的利率應(yīng)該是實(shí)際利率，即扣除了通貨膨脹影響之后的利率水平。從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

2004年起我國(guó)進(jìn)入了加息周期

2007年CPI平均4.8,

2008年1月份CPI高達(dá)7.1持續(xù)加息及CPI對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅與實(shí)際利率呈反向變化

——CPI增速高過利率增速，房?jī)r(jià)呈上升態(tài)勢(shì)

2008年負(fù)利率和流動(dòng)性過剩繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲負(fù)利率的現(xiàn)實(shí)短期內(nèi)難以改變，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流動(dòng)性過剩對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的上漲仍有助推作用中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的結(jié)構(gòu)失衡問題，是經(jīng)濟(jì)深層次結(jié)構(gòu)性矛盾的綜合體現(xiàn)，流動(dòng)性過剩局面還難以在短期內(nèi)根本改變。同時(shí)，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)整體仍將保持較快速度增長(zhǎng)，這些因素對(duì)2008年資產(chǎn)價(jià)格的上漲仍有助推作用。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，2006年同比上漲5.5%；2007年同比增長(zhǎng)7.6%。而今年1月份，同比上漲11.3%。2008年初貨幣狀況盡管新政策已經(jīng)出臺(tái)，由于巨大的慣性，貨幣流動(dòng)性過剩的矛盾并沒有立即得到緩解。截止2008年1月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額28.67萬億元，同比增幅17.53%。1月份貸款增加8036億元，同比增加2373億元，創(chuàng)歷史新高。其中，居民貸款增加1355億元。貨幣供應(yīng)量（M2）增速為18.94%，比12月份高2.2個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，社會(huì)上的錢不僅沒有明顯減少，反而還在繼續(xù)增加。

200巡壽8年住姜房需染求增編長(zhǎng)的余變化拋是影袍響房干價(jià)走墊勢(shì)的角主要朋因素受20邊07年房地伏產(chǎn)企業(yè)夜購(gòu)置土收地面積月大幅度裝增加以野及商品茫房屋新魔開工面后積較快坑增長(zhǎng)的田影響，200殃8年商該品房置屋供掌給仍冊(cè)會(huì)穩(wěn)愈定增獵加。鮮因此狂，住運(yùn)房需稠求增這長(zhǎng)的帶變化乖是影贊響20父08年房?jī)r(jià)測(cè)走勢(shì)的耽主要因摧素，而沫住房需鄉(xiāng)豐求增長(zhǎng)艷的變化漿主要取習(xí)決于宏限觀經(jīng)濟(jì)阿和政策您環(huán)境的恨影響。人口衰年齡搶結(jié)構(gòu)頭和城慎鎮(zhèn)化花是支妙撐我級(jí)國(guó)住第房需失求增繩長(zhǎng)的蛇長(zhǎng)期仇因素奧，但增短期球內(nèi)不旗是促片使房誓價(jià)加蒙速上吳漲的宮主要?jiǎng)≡蚋鶕?jù)國(guó)孔家統(tǒng)計(jì)陷局的抽降樣調(diào)查餃數(shù)據(jù)分刑析，25-賭45歲群體輕是購(gòu)買炕住宅的畢主要群倍體。20仿00鏟-2序02請(qǐng)0年，我宗國(guó)人口盡年齡結(jié)緣瑞構(gòu)中25-盆45歲群體術(shù)所占的肆比重最睡大，其辨中200騾0-2堤010年35脅-4氧5歲群紫體比雅重最膽大，201午0-2蘇020年25孩-3銷5歲群定體比廚重上歸升為催最高茶。近庫年人鈔口年陣齡結(jié)員構(gòu)以35絡(luò)-4透5歲人蝴口數(shù)棗量最薄多，受但相寶對(duì)20映04年前喬并沒花有出拍現(xiàn)大伙幅變旗動(dòng)年度GDP增長(zhǎng)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口增加（萬人）199610.0％30.5％213019979.3％31.9％214519987.8％33.4％215919997.6％34.8％214020008.4％36.2％215820018.3％37.7％215820029.1％39.1％2148200310.0％40.5％2164200410.1％41.8％1907200510.4％43.0％1929200611.1％43.9％149420夾04年，我傻國(guó)城鎮(zhèn)嚼住宅空晨屋率為3.撤26鐵%，20崇07年則柿降為2.鑄81歉%，三答年來35個(gè)大捉中城的市中槍多數(shù)語城市鈴存量乞住宅問的空行屋率篩均有說所下旬降，干說明渠我國(guó)腳城鎮(zhèn)茶住宅稱的使爆用率得有所俯提高桂，20描04年以來染我國(guó)城緩鎮(zhèn)住宅濱市場(chǎng)的澤發(fā)展主刑要滿足鑼的是城齡鎮(zhèn)居民臂對(duì)住宅到的剛性雅需求和予改善性搞需求的齒增長(zhǎng)。長(zhǎng)期志來看嘆，經(jīng)弄濟(jì)增蓮長(zhǎng)、裙城市襪化進(jìn)顆程、娃人口身結(jié)構(gòu)歸等維賞持住貞房需綿求增損長(zhǎng)的陡因素慮仍將廢持續(xù)泄。20醫(yī)08年維裝持住年房需注求增曬長(zhǎng)的怠因素挺仍將臺(tái)持續(xù)房?jī)r(jià)漲抄幅下降江的可能陣性很大20撕07年持秤續(xù)加懶息和9月末央伏行提高駕購(gòu)買非志首套住取房的貸練款首付惹款比例糾和貸款偵利率，罰截至到11月已有東政策效狂果顯現(xiàn)豈，20閱08年從惰緊貨因幣政剖策將雄抑制暑住房涉需求罷增長(zhǎng)貸款額20年還款30年還款首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）20萬元99.0339.0110.5379.125萬元123.8423.7138.1473.930萬元148.5508.4165.7568.635萬元173.3593.2193.3663.440萬元198.0677.9220.9758.245萬元222.8762.6248.6853.050萬元247.5847.4276.2947.755萬元272.3932.1303.81042.560萬元297.11016.9331.41137.365萬元321.81101.6359.01232.070萬元346.61186.3386.71326.8房?jī)r(jià)漲偶幅下降耽的可能聲性很大受200明7年房損地產(chǎn)淘企業(yè)灑購(gòu)置枝土地虹面積透大幅閉度增驗(yàn)加以飾及商研品房悅屋新收開工旗面積要較快強(qiáng)增長(zhǎng)米的影翠響，20訴08年商品悼房屋供拆給仍會(huì)提穩(wěn)定增隔加預(yù)計(jì)200乘8年的蠢房?jī)r(jià)醋走勢(shì)銹取決號(hào)于宏決觀經(jīng)燦濟(jì)和洽政策踩環(huán)境梳的變沾化。廟如果200決8年宏觀忽經(jīng)濟(jì)繼懂續(xù)保持神平穩(wěn)較肝快增長(zhǎng)昆，全國(guó)斥房?jī)r(jià)變載化不會(huì)釋出現(xiàn)大仇幅波動(dòng)責(zé)，但在聽從緊的碌貨幣政啄策影響環(huán)下，全儀年房?jī)r(jià)墓?jié)q幅下設(shè)降的可席能性很姻大。房地綱產(chǎn)企般業(yè)的抹準(zhǔn)備勞和回摧應(yīng)開發(fā)企支業(yè)將千谷方百計(jì)會(huì)維持現(xiàn)稠有市場(chǎng)話的可持啦續(xù)性——土地?fù)幔?0差07年土地嘗價(jià)格上顯漲，使嫌成本提里高，要宇保住企貧業(yè)的利下潤(rùn)，20稼08年的艷房?jī)r(jià)悄難以船下降級(jí)；——20湯07年企業(yè)上的已得疊利潤(rùn)支吩持了200姐8年的房鞋價(jià)水平——長(zhǎng)遠(yuǎn)合的住蛛房需議求是丈剛性尚的，感企業(yè)師仍然暴愿意“抗住”當(dāng)前鍬的“從緊”——宏觀經(jīng)粒濟(jì)形勢(shì)盾存在不坦確定性值，機(jī)遇載、機(jī)會(huì)摔和挑戰(zhàn)癥共存200匹8年宏瓶觀經(jīng)猴濟(jì)的改不可熊預(yù)見晝性如果CPI指數(shù)朗繼續(xù)鄰上升?！€(wěn)為減澆少負(fù)曉利率州，銀奇行可肢能繼竊續(xù)上胸調(diào)利崗率（線但上旁調(diào)空目間有穴限）私→有普住房妨支付筑能力枯的居吐民會(huì)申選擇員儲(chǔ)蓄齒搬家感（購(gòu)霞房或拋其它齡資產(chǎn)咱性投愁資）鼻→北政府子繼續(xù)槽嚴(yán)控慨投資粒性購(gòu)習(xí)房→促支付敵能力擋差的安居民京將推城遲購(gòu)達(dá)房，宮此時(shí)掩房地擦產(chǎn)市林場(chǎng)進(jìn)糠一步桐兩極將分化前，房充地產(chǎn)奶市場(chǎng)遇交易忘量下套降的憶膠著丹狀況甜會(huì)持私續(xù)→含政府和推出破的政確策性獨(dú)住房波將會(huì)曲起到皆穩(wěn)定宰作用撲。流動(dòng)性床過剩問護(hù)題短期碰難以控蘆制→減叢少出口煎從而降陸低外匯漿儲(chǔ)備→麥解決就錘業(yè)問題儲(chǔ)、調(diào)整雀產(chǎn)業(yè)結(jié)溪構(gòu)，但變一時(shí)難疼以奏效滴→GDP增長(zhǎng)率懇下降→趙失業(yè)率熊上升→燙尋找新伏的內(nèi)需拼→普通主住房長(zhǎng)綿期看好璃。人民幣伶升值預(yù)柜期已經(jīng)吃顯現(xiàn)→采升值導(dǎo)莖致國(guó)際估資本滲先入套利紡→投資第股市、風(fēng)樓市→饅資產(chǎn)價(jià)貧格上漲每→牛市導(dǎo)繼續(xù)→桿房?jī)r(jià)上須升→CPI難以調(diào)疏控→經(jīng)澇濟(jì)硬著徹陸。20字08年全閑國(guó)房限價(jià)走拿勢(shì)有略兩種四可能20茅08年，疑根據(jù)穩(wěn)我國(guó)男宏觀標(biāo)經(jīng)濟(jì)肌和政鄰策形劈燕勢(shì)發(fā)劃展的泰不確鉤定性料，房真價(jià)走籍勢(shì)有品兩種鐵可能滔：第一甘，20辛08年如豬果國(guó)房誠(chéng)內(nèi)負(fù)越利率桿的現(xiàn)真實(shí)持?jǐn)嚴(yán)m(xù)存龜在，桑流動(dòng)豪性過錫剩對(duì)它資產(chǎn)慨價(jià)格忌的上的漲仍還有助急推作鉆用。20鑰08年，銜如果熟在緊司縮貨挺幣政躲策和案小幅喝升值訓(xùn)的匯吳率政喚策組李合下豈，貿(mào)而易順玩差過久大問螺題難避以在澆短期攤內(nèi)緩枕解，季流動(dòng)悶性過弄剩和悼通脹桿將在徑較長(zhǎng)灣時(shí)期袖內(nèi)存客在，樣負(fù)利滴率的令持續(xù)靜將繼漿續(xù)刺辰激住疤房需筒求的贏增長(zhǎng)不，助傷推200致8年房?jī)r(jià)雅上漲，詢但受從輝緊貨幣槍政策的運(yùn)影響，擴(kuò)房?jī)r(jià)漲承幅將會(huì)殿有所減神緩。第二，20認(rèn)08年美國(guó)酒經(jīng)濟(jì)進(jìn)尋入衰退座的可能嗽性很大既，世界柏經(jīng)濟(jì)也座將受到客較大影匠響，如擱果在國(guó)搬內(nèi)通脹兔壓力下奧，采取疏緊縮貨誰幣政策嶺和快速允升值的說匯率政呼策組合該，出口激增速很喜可能迅盈速下降緩，內(nèi)需騾增長(zhǎng)乏圖力，經(jīng)求濟(jì)將可績(jī)能出現(xiàn)探較大的腦向下調(diào)誓整，對(duì)濃收入增喘長(zhǎng)和就件業(yè)將產(chǎn)刪生較大煙影響，項(xiàng)住房需使求增長(zhǎng)橫下降，旺嚴(yán)重的催話，房刺價(jià)將會(huì)勻出現(xiàn)向校下波動(dòng)串的走勢(shì)槐。200捉8年房地剝產(chǎn)業(yè)提膠醒并購(gòu)將悲是大勢(shì)茂所趨痰回顧200餐7，有孩兩點(diǎn)弱最值宇得關(guān)傅注。——土地羊購(gòu)置托價(jià)格秧上升產(chǎn)幅度占大都威在10訊%以上激。去校年買辮的地丟，今慘年必象須開卵發(fā)，岸今年止不開使發(fā)，柴明年腳政府葬收，遞即使姑是你李高價(jià)誼買的激地，棕也必?fù)ы毜美玳_發(fā)肢。——生產(chǎn)共資料瞇成本溫上升能，“蘆油價(jià)捐在上翠升，聽已經(jīng)舉突破市了100美元林。中得國(guó)股貿(mào)市也狡是震甚蕩下驕跌，羊雪災(zāi)爹以后畜，電慕價(jià)，尊煤價(jià)妥，水行價(jià)都為面臨峰提高矮。材柜料成藍(lán)本、滔土地搬成本爺以及愈農(nóng)民元工工晶資等拆都要斑上升炸，也榜就是郊意味綢著房步地產(chǎn)抖開發(fā)盜的成友本不酒可避瞎免的母將要猜上升寒?！诟邇r(jià)愧土地之芽上，成棚本在不獵斷增加廚，國(guó)家辱在宏觀耽調(diào)控，蹤蝶而市場(chǎng)杯又多變員，開發(fā)你商的利狹潤(rùn)空間因被壓縮槳。就業(yè)貧形勢(shì)護(hù)與通耀漲——大城看市生矩活成紫本提翻高，礎(chǔ)就業(yè)宅者流惠向中唐小城叉市——更多篩的農(nóng)聽民流漫向中異小城春市——因制造兩業(yè)在人馬民幣升鑰值和通臣漲的壓纏力下難象以大幅魯提高工揭資，就長(zhǎng)業(yè)人員頑由制造衡業(yè)流向探服務(wù)業(yè)對(duì)策：08房企扎新發(fā)默展新斥機(jī)制原來既川有的一克套盈利辛模式未狂必再適休應(yīng)新的摟市場(chǎng)形即勢(shì)，新些形勢(shì)下糖必須要矛有新的剖發(fā)展模原式，產(chǎn)犯業(yè)也惟作有如此惑才能真鎖正實(shí)現(xiàn)頃升級(jí)?！榜R云鬧現(xiàn)象”氏的挑戰(zhàn)鞭與啟發(fā)——草根與常中小企喝業(yè)——8年前途以50萬元資沿金在杭舒州民宅咐創(chuàng)立，烏目前比逃爾.蓋次慣說他干將是問下一禾個(gè)比算爾.蓋次——中小詳企業(yè)胖全球繡性商嘩業(yè)價(jià)屯值B2鐵B在地什產(chǎn)中裕如何尿體現(xiàn)——內(nèi)生琴具有外的創(chuàng)牽新基最因，核可復(fù)滾制、淚可傳槍承，頌即可固持續(xù)筍發(fā)展——在整毒合市箭場(chǎng)的獄基礎(chǔ)拜上要督具備芬整合蛛人力陜、科趕技、省產(chǎn)業(yè)帶化、換環(huán)境愛資源灰的能紀(jì)力企業(yè)的淘進(jìn)化與熱效益經(jīng)營(yíng)勞秤動(dòng)力——粗放型孟，效益確受限制經(jīng)營(yíng)買資本——效益成玩倍增加經(jīng)營(yíng)技灘術(shù)——集約該型發(fā)匠展，耐效益把長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)智討慧——知識(shí)經(jīng)弄濟(jì)時(shí)代噸，效益柱？不可近估量幕！預(yù)測(cè)：200位8是自住孤者的春葛天200拒7年的提房?jī)r(jià)物上漲狗確實(shí)播是過蔥分了蹈，因建此當(dāng)呼前局消部房魄價(jià)上愉漲過號(hào)快的豬地區(qū)登房?jī)r(jià)銜回歸霉理性污是正廊常的粘。從200氣0-2自007年看來奶，除了20黨04和200核7年以外滴，其他月年份房丸價(jià)上漲駕比較平設(shè)穩(wěn)。房聲地產(chǎn)行攤業(yè)與GDP、人均綢可持續(xù)提收入相何比漲幅他仍低。200厭8年如瘡果中挨國(guó)經(jīng)梨濟(jì)運(yùn)慘行無累大的鍛變化撓，中月國(guó)房鉗地產(chǎn)葉發(fā)展國(guó)總的創(chuàng)趨勢(shì)殖是沒酸有變彼化的好。200堂8年國(guó)敲家政抄策導(dǎo)繭向大番力向塵普通笑自住勁性住花宅傾貪斜，近對(duì)投補(bǔ)資性膚住房奔控制逮，前此幾年砌開始震建設(shè)跡的經(jīng)富濟(jì)適莫用房幫等今泳年都統(tǒng)將發(fā)粉揮作冊(cè)用按照國(guó)打家統(tǒng)計(jì)售局預(yù)測(cè)狀，20秧08年中挑國(guó)GDP增長(zhǎng)縣有望吉達(dá)10矛.5捏%，這掠是第謹(jǐn)十個(gè)輸五年椒計(jì)劃跟的平?jīng)r均值舒。在風(fēng)此基硬礎(chǔ)上摔，全碼國(guó)樓俱市仍銀會(huì)繼莖續(xù)平航穩(wěn)增衛(wèi)長(zhǎng)。企整個(gè)剩固定搶資產(chǎn)惰投資跡規(guī)模年和增漆速不小會(huì)有原太大到變化論。如最果有景太大姓變化滑，國(guó)吹民經(jīng)吐濟(jì)將吸會(huì)出峽現(xiàn)其綠他問起題，設(shè)這些英問題然可能頌比房課地產(chǎn)融的問刊題更婆大一缸些。美國(guó)的揮50+裳工程最近螞在美府國(guó)參禿加一烏場(chǎng)論更壇，紋就發(fā)炊現(xiàn)雖喪然美錯(cuò)國(guó)房脹地產(chǎn)叢當(dāng)前劣遇到僚了危屠機(jī)，利但他蔥們談敢論更聲多的蝕不是以悲觀雷發(fā)泄度，而膏是住埋宅中茅新的哨增長(zhǎng)吳模式徑，并稻且推巷出了壞一個(gè)于“50償+”的市而場(chǎng)模原式。鞏所謂悟“50+駝”，就存是50歲以賣上的謙人購(gòu)德房。池因?yàn)槭吃瓉磔^的次憤級(jí)貸替的購(gòu)嬌者主爹要是渡低收庸入群械，那蕩么他蕉們現(xiàn)漫在就腎不僅步關(guān)注35歲以上槽的白領(lǐng)戚群更注磚重50歲以廟上的新中老赤年群霉。白貞領(lǐng)購(gòu)鵝房是榆一般岸是35到45歲，筋到了50歲以破上就嶄是50+。“繁這部書分群杜體非里常有凈購(gòu)房胞實(shí)力撿，起陡動(dòng)這仔塊50+的市場(chǎng)博，我感羞覺就是年在挽救續(xù)整個(gè)次霸級(jí)貸的寺危機(jī)。緞這對(duì)我艱們中國(guó)蘿房地產(chǎn)損市場(chǎng)應(yīng)塑該有啟糕發(fā)?，F(xiàn)躺在有很傅多中國(guó)假人也在濫研究養(yǎng)炭老房問世題，這攀就是新漠形勢(shì)下商房地產(chǎn)那市場(chǎng)的扇新增長(zhǎng)爆點(diǎn)之一像。無論器市場(chǎng)粉怎樣犯，我平們都路不應(yīng)天該怨鍬天尤綿人，刊今天麻說拐勁點(diǎn)，歌明天丹就甩歉賣，鍵這對(duì)隊(duì)行業(yè)盛沒有狀什么仆好處嘗。更享加理型性一爺些，艙多些自思考晚，重址點(diǎn)研充究些莊新的會(huì)增長(zhǎng)挽點(diǎn)，幸這可吉能才饞是當(dāng)馳前房變產(chǎn)企認(rèn)業(yè)最諒應(yīng)該甘去做迫的事洗情。美國(guó)棟50不+住曾房這已哪經(jīng)成仆為房軌地產(chǎn)條行業(yè)不發(fā)展成最快晚的領(lǐng)垮域，妖遍及少數(shù)百膛萬的泄嬰兒果潮時(shí)見期出悄生的謹(jǐn)人群攔、空蜻巢老洲人、梅提前氏退休條老人拌、活敗躍年瓦長(zhǎng)者奧以及餓年邁歌老者脅。在20暫05年，且超過37挑0萬名嬰遣兒潮時(shí)串期出生促的人群迅年齡達(dá)購(gòu)到了55歲以牧上，木符合豈前往潑有年前齡限照制小盯區(qū)居燙住的維條件娃。到20接12年，將岡會(huì)有1億多惑美國(guó)橡人年擱過半斃百。200竄4年，50歲以上晃老年人秀的住宅危資產(chǎn)總灑額為9萬億美灑元購(gòu)買辰者亞洲亞太程地區(qū)迅的發(fā)剃展前參景——世界上珠大多數(shù)被老年人鉗將安家城在亞太區(qū)地區(qū)——住20西05年3.0狀4億人杠年過60——2佩050年10億人番年過60回歸文的居侄民——海外華幼人330萬——海外隆菲律尿賓人40俊0萬——海外日軋本人10艷0萬——海外粉越南篇人150萬這些列海外希人口武將會(huì)蹲各自逆返回伏家鄉(xiāng)瘦，他橡們?？仆疫M(jìn)到…——度假住冒宅——第二住個(gè)宅——退休蔥住宅國(guó)際開犁發(fā)商為活什么要組進(jìn)入靜這一市霧場(chǎng)呢？開拓拖市場(chǎng)更多的南利潤(rùn)空獄間度假住浸宅——擺脫經(jīng)淋濟(jì)困境——不受經(jīng)蝦濟(jì)低谷歐周期的壁影響——2驢006年銷速售量盾增長(zhǎng)4.時(shí)7%，占據(jù)恩新建與填既有住餐宅市場(chǎng)紹份額的14％20糖06年的平叫均價(jià)位蓬為20萬美也元達(dá)，嬰挎兒潮玻時(shí)期禾出生懸人群襖成為彼最大話的市職場(chǎng)。全世論界嬰腿兒潮呆時(shí)期膛出生熟人群福多達(dá)15墻.5因3億人在世向界范栗圍內(nèi)挖更多詠人在候退休味后有刪更長(zhǎng)蔥的時(shí)句間來辦享受酬生活在190沫0年，70叼%的六旬尚老人仍競(jìng)?cè)焕^續(xù)勢(shì)工作在20友00年，70%年齡躍達(dá)到60歲的絲式工人軟已經(jīng)索退休在200犬4年，世售界平均腰退休年華齡為58歲世界人梳口統(tǒng)計(jì)抗學(xué)資料陣顯示出品人們可就能退休酬得更早60歲退休藝的人:—亞洲≈78富%歐洲72%墨西哥45哥%美國(guó)20%全球倦范圍設(shè)內(nèi)，60歲以上熟的人口荷數(shù)量從200待5年的6.7哈2億摩增加澡到20掏50年的20億?？粘矐浝先四簜兗娢浼姺党驶厮蓚兊哪錾空\(chéng)地，記再搬犬新家50歲以槐上的嗎老齡蘋人口年收洽入達(dá)刷到2萬億美宇元50歲以上僚的老齡捐人口掌控7萬億的紋財(cái)富50歲以上路的老齡塞人口擁有美蟻國(guó)金融慈總資產(chǎn)侵的77%嬰兒垂潮與投回聲艷潮時(shí)規(guī)期嬰兒潮漠時(shí)期在美林國(guó)，江有80蠻00萬人傭口出母生在19咱46年到19受64年之間絨?；芈暢睂r(shí)期出生襖在197唉6年和199編4年之間,估算的挽市場(chǎng)規(guī)瘡模達(dá)到750棄0萬回聲潮嬰兒潮捧時(shí)期出周生人口倍的孩子壤出生了全球叢回聲雁潮出諒生人杜口：22.晌89億現(xiàn)象貓：加超過660萬美取國(guó)人州居住碑在海需外斯一百盜多萬它人住謠在墨導(dǎo)西哥—購(gòu)房者菌歷來都阻是容易某受凍的業(yè)“雪鳥甘”—獲取碎醫(yī)療領(lǐng)保健般的途泡徑研究目騎的目標(biāo)市拌場(chǎng)在哪瘋里？構(gòu)市場(chǎng)類遣型是什工么樣，本規(guī)模有儲(chǔ)多大？繼如何淡實(shí)現(xiàn)收逐入最大抽化，如部何提高辣利率？芬如今洞的購(gòu)買少者:犯4削8歲——度假住畝宅54歲——旅游區(qū)規(guī)住宅63歲——退休住普宅63歲——最高的牧財(cái)產(chǎn)凈捷值57已.6棵5歲——購(gòu)買廢第二劑住房裝的峰中點(diǎn)58.在72歲之后——放手離獲開72扶%的新鍬建的50＋住宅原區(qū)在高粉爾夫球懸場(chǎng)附近研究目患的是否器有一標(biāo)個(gè)市續(xù)場(chǎng)，1萬名活腔躍長(zhǎng)者票將在５遠(yuǎn)至７年習(xí)內(nèi)在墨聚西哥獲安家？存這個(gè)市雞場(chǎng)存在晶嗎？在晨哪？墨西哥琴的市場(chǎng)融占有率捐能達(dá)到從多少？更多的溝目標(biāo)市書場(chǎng)具體凈情況如何遭做才響能推矮動(dòng)市栗場(chǎng)的勉發(fā)展噴？克服地障礙選址融資裝修家摟具80歲以風(fēng)上老睬人的宰住房成市場(chǎng)美國(guó)養(yǎng)管老市場(chǎng)廚的成本