城市房地產(chǎn)管理法規(guī)

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)房地產(chǎn)拆遷房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)拆遷

王紅倩李棟案例簡(jiǎn)要介紹拆

起訴

2001年3月，上海欣德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)鄭女土住地實(shí)施老鎮(zhèn)改造(拆遷期限自2001年3月6日至2001年12月31日)，鄭女士的有證樓房建筑面積為458平方米，另有爭(zhēng)議的平房建筑面積為62平方米。案情回放案情回放

欣德公司與鄭女士就拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商了兩次后，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)裁決與強(qiáng)制執(zhí)行程序的情況下．于2003年3月11日夜趁鄭女士及家人不在時(shí)，強(qiáng)行將其房屋拆除，并將鄭女士家中40余件物品搬走，至今下落不明。

在此狀況下，鄭女士依法起訴，要求欣德公司支付拆遷房屋面積基價(jià)補(bǔ)償款、房屋貼價(jià)款、房屋估價(jià)款、附著物補(bǔ)償款等共計(jì)人民幣100多萬(wàn)元。

案情回放

審理

原告的代理律師在法庭辯論中提出：第一，被告欣德公司在超過(guò)拆遷期限，且又未向區(qū)、市房地局申請(qǐng)延長(zhǎng)拆遷期限的情況下，擅自將原告鄭女士的房屋強(qiáng)行拆除，并將房屋內(nèi)40余件物品搬走，不符合法律規(guī)定

案例分析案例分析

第二，原告鄭女士住地屬松江區(qū)二級(jí)地區(qū)，鄭女士房屋每平方米建筑面積基價(jià)和補(bǔ)償價(jià)應(yīng)為1550元，而不是欣德公司給出的每平方米800多元。

案例分析第三根據(jù)原告鄭女士向法院提供的證據(jù)，同一拆遷基地的被拆遷戶(hù)(近鄰)季某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價(jià)和補(bǔ)貼價(jià)為1474元；被拆遷戶(hù)(近鄰)周某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價(jià)和補(bǔ)貼價(jià)更高達(dá)2267元。結(jié)果

據(jù)此，鄭女士請(qǐng)求法院判決被告充分參照季某、周某的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償

經(jīng)法院調(diào)解欣德公司表示同意支付原告鄭女士房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)88萬(wàn)元，并承擔(dān)案件受理費(fèi)12000元。

案例分析分析★欣德公司在超過(guò)拆遷期限，未申請(qǐng)延長(zhǎng)拆遷期限的情況下，擅自強(qiáng)拆除法律規(guī)定房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，且被征收人不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是欣德公司在未申請(qǐng)的情況下擅自強(qiáng)拆?！镅a(bǔ)償方案未做到公平公正 首先征收土地的單位應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償。其次對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。最后被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任位和個(gè)人不得干預(yù)。魏成林

謝正成房地產(chǎn)交易案情回放2007年3月24日，原告寧某與被告邱某簽訂合同，被告妻子參與了磋商，原告以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被告位于南山區(qū)的房產(chǎn)一套。

案例簡(jiǎn)要介紹原告：寧某被告：邱某案情回放

違約條款規(guī)定：★如一方遲延履行合同，每日按合同價(jià)的萬(wàn)分之五支付違約金;

★遲延履行超過(guò)十日，另一方可以解除合同，并可要求違約方按合同價(jià)的20%支付違約金。

合同簽訂后，原告依約交付定金20000元。案情回放該房產(chǎn)屬于農(nóng)村集體土地上建的村民住宅(即所謂綠本房)，房產(chǎn)證上載明產(chǎn)權(quán)屬被告及其妻子。2007年8月22日，被告取得紅本房產(chǎn)證，房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)歸被告。被告收取定金后，向原告發(fā)函，稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)該房不合法，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;其妻不同意出售該房。故表示不再履行該合同。原告收函后，停止了支付購(gòu)房款行為。后經(jīng)多次催促不果，訴至法院。被告答辯一買(mǎi)賣(mài)合同違法二妻子不同意出售三原告違約案件審鼠理法院傅審理脹意見(jiàn)雙方釋簽訂坡買(mǎi)賣(mài)狀合同疲時(shí)明保知該造房的汁現(xiàn)狀鳥(niǎo)，尤或其是代明知理該房樸正在拘辦理疫“綠轉(zhuǎn)紅”手漸續(xù)。暈作為皆預(yù)備描性合早同，吵雙方?jīng)r無(wú)異少于約歇定了往合同選成立濁的條插件，評(píng)即當(dāng)“識(shí)綠轉(zhuǎn)被紅”師完成牧后，礎(chǔ)再正竹式進(jìn)鑼行轉(zhuǎn)遍讓。這監(jiān)種附鹽條件珠的合雜同時(shí)義合同土法允許的。再次置，合同法袍的基本原扇則是盡量棋保證合同旬成立并有草效，以最擦大限度地燃維護(hù)交易那安全。有關(guān)共有波財(cái)產(chǎn)滑處理的問(wèn)呆題，原告提射交了證食人證言燭、錄音仁資料等帆證據(jù)，鵲證明被四告妻子參與隨了雙帆方多她次磋候商。故盡燭管被告盾妻子未悟在合同添上簽字賤，其也銅應(yīng)受合殲同的約兩束。法院吊審理斧意見(jiàn)合同飲違約綱責(zé)任拐的確浪定問(wèn)題。一般情輔況下，稻合同約鎮(zhèn)定了雙威方履行融義務(wù)的時(shí)間和順序，對(duì)于愚時(shí)間在月前的義冤務(wù)，尤凱其是順俊序在前蟲(chóng)的義務(wù)臣，應(yīng)該紅先履行充在這種根情況下勝，負(fù)有愛(ài)先履行萌義務(wù)的鑄一方應(yīng)葛承擔(dān)違幼約責(zé)任法院洋審理沾意見(jiàn)深圳市露南山區(qū)惑人民法粘院經(jīng)審濤理，作鍛出(200私8)深南法民倡三初字第35號(hào)民事判析決書(shū)，認(rèn)輕定買(mǎi)賣(mài)蝦合同申有效，被美告違纏約，件向原躍告支趣付遲廁延履現(xiàn)行違樹(shù)約金550升00元。案例圈分析審理結(jié)果案件田審理我國(guó)法律診規(guī)定宅基仰地屬集體所有,農(nóng)民對(duì)宅厚基地只有使用權(quán),沒(méi)有擠所有荒權(quán),宅基地熔不能流蠶轉(zhuǎn);因?yàn)槲g房屋燒是宅象基地評(píng)的地奧上附鍛著物,農(nóng)村備房屋隸買(mǎi)賣(mài)愧沒(méi)有候經(jīng)過(guò)集體審越批同意,違反了法烘律規(guī)定。一該趨房屋買(mǎi)名賣(mài)合同沖違法，對(duì)是無(wú)效屬合同。被告答辯案件烈審理房地產(chǎn)村管理法果第三十頸四條明道確規(guī)定碧：共有的房地產(chǎn)基，未經(jīng)其他化共有茄人書(shū)墊面同扛意，不得鳴轉(zhuǎn)讓?zhuān)粰?quán)屬有爭(zhēng)蘇議的，不爸得轉(zhuǎn)讓。所以址被告閉未經(jīng)霜其妻摧子同費(fèi)意私尾自簽騾訂合帝同，押轉(zhuǎn)讓暴該地蹄產(chǎn)，切不符敲合法劇律規(guī)屬定。折該責(zé)悅?cè)螒?yīng)蠻由被笛告承惜擔(dān)。二是房屋失系夫妻應(yīng)共同財(cái)佩產(chǎn)，妻尊子一方豆不同意載出售，貢買(mǎi)賣(mài)合參同不成飼立案件欣審理房地產(chǎn)殊管理法健第三十均九條規(guī)您定：以出讓炸方式取漏得土地歇使用權(quán)堪的，轉(zhuǎn)闖讓房地前產(chǎn)時(shí)，缸應(yīng)當(dāng)符受合“按照出寧讓合同洽約定支付全迅部土地讀使用權(quán)纏出讓金，并采取得土地以使用攀權(quán)證逮書(shū)”。所以絕原告停偏止支付命房款的神行為不專(zhuān)妥。三原告攀收到被告膨不履行合露同的書(shū)函腦后，停止突了支付購(gòu)忙房款行為。房地產(chǎn)挽權(quán)屬王浩閻錦塑君崔永逐國(guó)原告疫：張某被告：房管撫局案情包回放窗：20知03年4月張某購(gòu)買(mǎi)一門(mén)盤(pán)市房，并暗于20宜04年10月辦橡理了垂產(chǎn)權(quán)如證，濟(jì)出租撤給王某。后王某憐將張某的王產(chǎn)權(quán)證調(diào)鹽包，并自稱(chēng)房搞屋產(chǎn)權(quán)別人，在報(bào)紙胡上發(fā)布售訂房信息。案例簡(jiǎn)趣要介紹案情回放第三幅人在報(bào)稍紙上紹看到魄該房弊的售純房廣瘡告，沒(méi)于20猴04年11月25日與王某達(dá)成冒購(gòu)房愿協(xié)議閃，并努于2004年11月29日單方持芳購(gòu)房協(xié)議張、房屋產(chǎn)漠權(quán)證及假冒的旱產(chǎn)權(quán)人姿身份證（偽秩造的旺身份肌證文乞字信匙息與域產(chǎn)權(quán)形人真語(yǔ)身份賤證的愚信息晌一致顆，頭戒像換勞成了憐王某嗎）等撥手續(xù)轎，到園該市房產(chǎn)管陷理局辦理了鋸過(guò)戶(hù)手提續(xù)。案情叢回放房東：張某包租承租人：王某房管局第三人轉(zhuǎn)賣(mài)？偽造證件過(guò)戶(hù)控告三方證詞原告張某訴稱(chēng)：抗被告沒(méi)有疊審查扁清楚當(dāng)事人身技份狀況就扎辦理過(guò)戶(hù)登記瓜，屬審查不紗嚴(yán)，訴請(qǐng)法南院判決撤桿銷(xiāo)被告為呢第三人頒道發(fā)的房屋謀產(chǎn)權(quán)證。被告房管局辯稱(chēng)：姿其在辦項(xiàng)理轉(zhuǎn)移登記中，根琴據(jù)《城市氏房屋顯權(quán)屬慣登記刺管理的辦法》的規(guī)定京對(duì)買(mǎi)賣(mài)嚼雙方的甜身份證攀號(hào)碼、凳自然情解況及產(chǎn)遲權(quán)證進(jìn)覺(jué)行審查棄后認(rèn)為組是真實(shí)早的，符旋合辦理戰(zhàn)變更條盤(pán)件。至祖于身份姜證圖像煌由于客渡觀原因南會(huì)出現(xiàn)金差異是含正常的恢，不能遠(yuǎn)以此認(rèn)捎為轉(zhuǎn)移巖登記行為違堤法。請(qǐng)部求法院蜜駁回原版告的訴錢(qián)訟請(qǐng)求待。第三方辯稱(chēng)鞭：其婚是在釣報(bào)紙篇上看起到的衣賣(mài)房坑信息蜻，與潑賣(mài)主撈簽訂離購(gòu)房掩協(xié)議素，協(xié)議伐經(jīng)公族證處燒公證，雙方共支同持有效柿證件到市件房管局。依法登記稼過(guò)戶(hù)，取筋得了房屋必所有權(quán)，原作告以帽被騙排為由蓮，要本求被醉告撤卡銷(xiāo)對(duì)誓自己晌頒發(fā)距的房錦屋所復(fù)有權(quán)午證是村無(wú)理棍的。三方珠辯詞核心問(wèn)題房子蔬到底設(shè)歸誰(shuí)膨？案件審理法院越經(jīng)審爐理后廁認(rèn)為洪，依版據(jù)《城市房屋術(shù)權(quán)屬登記被管理辦法》第二十七剩條規(guī)定：朝“登記機(jī)朱關(guān)應(yīng)對(duì)權(quán)替利人（申派請(qǐng)人）的俗申請(qǐng)進(jìn)行朋審查。凡蹄權(quán)屬清楚蓄、產(chǎn)權(quán)來(lái)藝源資料齊膜全的，初針始登記、治轉(zhuǎn)移登記減、變更登找記、他項(xiàng)級(jí)權(quán)利登記竄應(yīng)當(dāng)在受憑理登記后常的30日內(nèi)核菌準(zhǔn)登記啄，并頒趙發(fā)房屋嶺權(quán)屬證車(chē)書(shū)。”禁被告在匹登記審炎查時(shí)，礦僅限于控形式性織審查，脅致使身趙份證圖敵像上的酷差異未猶能發(fā)現(xiàn)盟，認(rèn)定虧被告登邊記時(shí)行為審請(qǐng)查認(rèn)定資鞠料不真，判決撤銷(xiāo)頒發(fā)蘭給第三人的房產(chǎn)該證。法律房產(chǎn)登右記機(jī)關(guān)住在辦理樸房屋轉(zhuǎn)叫移登記如時(shí)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容《城市房屋多權(quán)屬登記曲管理辦法》：第十七條胳：“申請(qǐng)璃轉(zhuǎn)移登記火，權(quán)利人掏應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬定證書(shū)以及鴉相關(guān)環(huán)的合同、訊協(xié)議、備證明等文件”第二十恒七條：張“登記收機(jī)關(guān)應(yīng)眨當(dāng)對(duì)權(quán)欠利人（撤申請(qǐng)人鉗）的申行請(qǐng)進(jìn)行煩審查。追凡權(quán)屬清視楚、產(chǎn)勤權(quán)來(lái)源堂資料齊衫全的，初蜻始登記量、轉(zhuǎn)移法登記、舍變更登醒記、他柿項(xiàng)權(quán)利規(guī)登記應(yīng)棗當(dāng)在受捉理登記雜后的30日內(nèi)核準(zhǔn)丸登記，并芝頒發(fā)房屋租權(quán)屬證書(shū)尊”案件分析1.辦理人是獨(dú)否是申請(qǐng)像人（你權(quán)利三人）春本人或其合法代理人鈔？通過(guò)查選驗(yàn)身份種證明文狼件和委墾托代理寸文件等厘資料確疤定，包們括運(yùn)用綠常規(guī)技寧術(shù)手段頸鑒別身辨份證明尚文件和牢委托代安理文件慕等資料曠的真?zhèn)巍?.轉(zhuǎn)移付登記講是否用是申請(qǐng)人（泉權(quán)利人）的真實(shí)意思?jí)谋硎颈?？通過(guò)合同禁、協(xié)議和輸有申請(qǐng)人奔（權(quán)利人念）本人或涉其合法代稅理人簽字關(guān)認(rèn)可的申附請(qǐng)書(shū)（表絕）確定。案件分佩析3.房屋豎權(quán)屬是否清患楚？是畝否符合膝轉(zhuǎn)移登伙記條件逗？通過(guò)鑒別匯產(chǎn)權(quán)證真腔偽、查詢(xún)放查封、之抵押及其葡它限制權(quán)筒利登記情進(jìn)況以及相懶關(guān)證芹明材料等心加以確定牛。4．規(guī)定的降申請(qǐng)要件是否齊備臺(tái)？案例中仁，房產(chǎn)切登記機(jī)方關(guān)就上立述審查脈內(nèi)容進(jìn)疤行了審逢查，但狐案例中欺登記機(jī)唉關(guān)限于蹲技術(shù)手榨段和登欣記成本句，未能帽鑒別出煤當(dāng)事人溝身份證闖的真?zhèn)纬?，沒(méi)有巧發(fā)現(xiàn)出高賣(mài)人系區(qū)假冒權(quán)諒利人的敵事實(shí)，致使礙登記屋的事諸實(shí)依存據(jù)不語(yǔ)真實(shí)，使得錫案例中虎的登記執(zhí)被撤銷(xiāo)淋。最新法律即法規(guī)實(shí)踐中助登記錯(cuò)悄誤的發(fā)幫生主要槐有兩種情況：一怕是登記機(jī)鑒構(gòu)工作人斬員疏忽岸、過(guò)朗失等透原因造成億錯(cuò)誤昨應(yīng)由獵登記煌機(jī)關(guān)票承擔(dān)司賠償鐘責(zé)任呀；二知是登計(jì)記申般請(qǐng)人屈等采惡2007年10月1日新實(shí)施的《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！钡怯洐C(jī)關(guān)乎應(yīng)審查要件禁是否駐齊備淹；對(duì)房屋關(guān)權(quán)屬狀匆況的真實(shí)性及是貝否存突在權(quán)斯利限擴(kuò)制和旁權(quán)利棄負(fù)擔(dān)扒進(jìn)行愿審查生；辦繡理登茄記的賭依據(jù)是否蘿符合蚊法定陶成立蓄要件璃；審穩(wěn)查各終要件珍

如初始登記中，審查土地使用權(quán)正、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收材料等記載的權(quán)利主體是否一致；轉(zhuǎn)移登記中，審查房屋銷(xiāo)售合同中記載的出讓人是否為原始權(quán)人，記載的受讓人是否要辦理的新產(chǎn)權(quán)人等。房地產(chǎn)添中介趙影吳聰房產(chǎn)中碑介“吃差吃?xún)r(jià)”案情回放李先疼生通邪過(guò)物饞業(yè)中敏介看中了縣一套房扮產(chǎn)。房產(chǎn)面積所：37.6膜8平方傭米成交價(jià)柜：24.右8萬(wàn)元首付文：5.怖2萬(wàn)元代理費(fèi)：49凳60元案情回放2010年1月26日，黃李先盾生物斬業(yè)中車(chē)介簽競(jìng)訂了殺一份房屋認(rèn)型購(gòu)合同，約定房綠屋成交價(jià)謹(jǐn)格交付時(shí)鋒間、付款旁方式、違迎約責(zé)任等掘進(jìn)行了明筑確。案情趕回放2010年3月9日，李燭先生到古房地產(chǎn)朋登記中昌心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)了嘗解到板以下票信息屬：物業(yè)宏中介與賣(mài)家成交價(jià):薄23萬(wàn)元物業(yè)中介與買(mǎi)家成交價(jià)適：24.推8萬(wàn)元差價(jià)：1.8萬(wàn)元買(mǎi)家討差貢額款未果流，遂買(mǎi)家與書(shū)中介對(duì)簿公堂粘。案情分礙析原告辯論中介匙存在私欺詐耐行為消費(fèi)者權(quán)小益受保護(hù)案例分析被告辯論1.8萬(wàn)元藏支付燒賣(mài)家浮房屋處的交易稅費(fèi)和中介辣代理希費(fèi)房屋戒出售計(jì)底價(jià)修涉及賣(mài)家利陜益和商業(yè)帝秘密，中諒介無(wú)莊權(quán)披零露案例結(jié)果法院審理認(rèn)遭為物業(yè)暖中介的行為符林合其與原蹲業(yè)主簽訂嘗的合同的歌約定，合法有百據(jù)，所以，福李先生訴蕉稱(chēng)的物業(yè)扒中介隱瞞歉真實(shí)轉(zhuǎn)讓砍價(jià)格、收惕取差價(jià)構(gòu)暈成欺詐的燒理由缺乏依據(jù)，駁回李院先生的訴羨訟請(qǐng)求，犁至此，李先懶生一活審敗灰訴。房產(chǎn)中襲介“吃鴉差價(jià)”濕“潛格規(guī)則”三年不開(kāi)有工，開(kāi)工吃三序年Tha叮nks扣fo布ry忘our蕩at桂ten倍tio鵝n原告辯喜論《城市房地抖產(chǎn)中嫂介服務(wù)張管理賓規(guī)定》第十富四條鏟規(guī)定拜：房瞞地產(chǎn)聯(lián)中介勞服務(wù)莖機(jī)構(gòu)隆必須飲履行斤下列巴義務(wù)址：遵參守自離愿、持公平饞、誠(chéng)實(shí)退信用的原毯則；第二十趁一條規(guī)劃定：房宮地產(chǎn)中這介服務(wù)膽人員在借房地產(chǎn)拋中介活得動(dòng)中不劇得有下蓄列行為聯(lián)：索取診、收受擊委托合優(yōu)同以外蓬的酬金默或其他邪財(cái)物，迫或者利蟲(chóng)用工作梨之便，牟取其他墾不正當(dāng)?shù)脑斃?；原告辯論第二十誰(shuí)三條規(guī)睡定：因蒜房地產(chǎn)扒中介服漢務(wù)人員強(qiáng)過(guò)失，葉給當(dāng)事威人造成經(jīng)濟(jì)損失，由趙所在自中介并服務(wù)餐機(jī)構(gòu)怒承擔(dān)渾賠償弱責(zé)任境。物業(yè)中儲(chǔ)介在居蟲(chóng)間服務(wù)葛過(guò)程中興，隱瞞船事實(shí)糕真相繁，將懼其自微定的巷房屋咳出售襖價(jià)格晚說(shuō)成膜是原減業(yè)主必出售圍的房晚屋價(jià)嘗格，朵存在揚(yáng)欺詐，按照《