武漢養(yǎng)老院項(xiàng)目策劃方案

12前言

武漢市洪山區(qū)福星養(yǎng)老院項(xiàng)目是武漢世紀(jì)陽光投資有限公司的第一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此類項(xiàng)目在武漢尚顯稀缺，市場運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險(xiǎn)性并存。項(xiàng)目的整體策劃尤顯舉足輕重。我們通過對(duì)武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個(gè)體的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上給予一定的建議。希望我們的論證有一定的參考價(jià)值！望貴公司予以寶貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，達(dá)到合作的關(guān)系及“雙贏”的態(tài)勢！3武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司4第一章市場分析一，市場調(diào)查

目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式：

1，非盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五?！崩先恕Ｈ纾何錆h市社會(huì)福利院。

2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對(duì)各企業(yè)的離退休職工，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對(duì)職工會(huì)有部分優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。

3，私人經(jīng)營的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對(duì)一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡單地改造而成。主要是面對(duì)一些無工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。

4，開發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂園。5武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信息來自谷歌地圖）6武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司重點(diǎn)走訪的幾個(gè)項(xiàng)目：僑亞·頤樂園僑亞·中華孝莊武鋼南山老年公寓武鋼憩樂園老年公寓湖北電力老年公寓7武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱地址床位費(fèi)/月護(hù)理費(fèi)/月伙食費(fèi)/月水電及其他/月費(fèi)用總計(jì)/月性質(zhì)僑亞頤樂園蔡甸550—1500300—1500330401220—3370開發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360—600200—80030040900—1740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋900—1200私人經(jīng)營武鋼南山老年公寓紅鋼城300—860150—60033040820—1830企業(yè)附屬武鋼憩樂園老年公寓紅鋼城280—400380—880300401030—1620企業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖400—1800點(diǎn)餐開發(fā)商投資賣房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場400—5004003001881288—1388開發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖700—1400開發(fā)商投資8武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般入住方式（以頤樂園為例）：9武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般護(hù)理方式（各個(gè)養(yǎng)老院略有不同）：

根據(jù)老人個(gè)人自身情況——自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個(gè)等級(jí)的護(hù)理方式：三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天打掃房間、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等處的衛(wèi)生。二級(jí)護(hù)理：在三級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購物品、洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥的服務(wù)。特一級(jí)護(hù)理：面向90歲以上的高齡、失明或半失明、耳聾、行動(dòng)不便等半自理老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級(jí)護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時(shí)清洗更換床上用品及尿布；定時(shí)翻身；提供在本院進(jìn)行的簡繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時(shí)的守護(hù)。10武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司一般娛樂休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：棋牌室、閱覽室、各類球場、書法繪畫班、太極學(xué)習(xí)班、合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)等其它服務(wù)：為老人做壽，組織學(xué)生與老人聯(lián)誼，組織養(yǎng)生講座，組織各類文體比賽，組織外出旅游。11武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司二，市場分析各養(yǎng)老院的檔次不一，收費(fèi)不一，總結(jié)起來可以分為以下兩類：1，私人及單位附屬小型養(yǎng)老院：環(huán)境條件較差，多采取封閉式管理，對(duì)老人的活動(dòng)有較多限制，活動(dòng)區(qū)域也較小，基本上只是滿足老人生存的條件，對(duì)老人心理需求滿足不夠。12武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司2，開發(fā)商投資的養(yǎng)老院：產(chǎn)業(yè)化程度較高，注重宣傳，口碑好，面對(duì)比較高端的消費(fèi)者，收費(fèi)也較高。多建在近郊區(qū)，環(huán)境較好，公園式老人社區(qū)，整潔優(yōu)美，功能區(qū)較多，能滿足老人的各項(xiàng)活動(dòng)需求。比較重視老人的心理需求，開展各項(xiàng)娛樂活動(dòng)。大打服務(wù)牌。13武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司另附葛店地區(qū)其它一些樓盤的價(jià)格樓盤名稱物業(yè)類型建筑類別容積率綠化率均價(jià)陽光小區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅

商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅

商住樓

花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出，該區(qū)域其它樓盤均價(jià)格大大低于福星。14武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司三，競爭對(duì)手分析1，僑亞·中華孝莊

僑亞中華孝莊，定位于武漢醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，位于江夏區(qū)藏龍島科技園，規(guī)劃用地約100畝。總體規(guī)劃包括養(yǎng)生公寓、康復(fù)醫(yī)院、餐飲、娛樂設(shè)施。其中，康復(fù)醫(yī)院將以老年康復(fù)為主，建設(shè)容納400多張床位的康復(fù)醫(yī)院。除此之外，還將建設(shè)以會(huì)務(wù)、餐飲、康樂為特色的休閑區(qū)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有門球場、網(wǎng)球場、網(wǎng)絡(luò)室、報(bào)刊閱覽室、健身房、書畫室等娛樂設(shè)施，老年人在這里的生活豐富多彩。1516僑亞在售的幾個(gè)戶型：1718該項(xiàng)目分析：僑亞中華孝莊是武漢目前跟福星的項(xiàng)目最為相似的項(xiàng)目，同樣為在做養(yǎng)老概念的樓盤，其價(jià)格為：4200——5200/平方。其定位是武漢市最大最好的此類項(xiàng)目。僑亞的長處體現(xiàn)在：A，有經(jīng)驗(yàn)，之前做過同樣是面向老人的“頤樂村”的項(xiàng)目，很專業(yè)，積累了不少客源。B，房子賣得較好。C，注重服務(wù)。D，將行孝的概念宣傳得很足，有一定的品牌影響力。E，僑亞的滾動(dòng)發(fā)展模式值得借鑒。19武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司2，湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓

湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是專門為老年朋友量身打造的集養(yǎng)老、休閑、度假、旅游于一體酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“愛行天廈”為經(jīng)營宗旨，以“為政府排憂、幫兒女盡孝、給自己積善”為核心價(jià)值觀，爭創(chuàng)湖北老年公寓優(yōu)秀品牌。

20武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問有限公司湖北三天廈三金銀三湖生三態(tài)公三寓的三幾大三特點(diǎn)三：※交通三通達(dá)三，周三邊高三尚住三宅，三華中三最大三高爾三夫球三場，三探視三方便三，距三火車三站僅10分鐘三；※湖邊三漫步三，池三畔垂三釣，三清風(fēng)三徐來三，水三波不三興，三沙鷗三飛翔三，爽三心悅?cè)?；※瓜果三棚下三，品三銘下三棋，三吹拉三彈唱三，天三然氧三吧，三其樂三融融三；※網(wǎng)球三場、三棋牌三室、三乒乓三球、三閱覽三室、三健身三房，三一應(yīng)三俱全三；※種植三蔬菜三，養(yǎng)三雞養(yǎng)三鴨，三回歸三田野三，找三回童三趣；※打造三“青三少年三德育三教育三基地三”，三兒孫三閑遐三，關(guān)三愛老三人，三家人三團(tuán)聚三，采三摘蔬三果，三自助三廚房三，休三閑娛三樂；※人性三化關(guān)三愛，三建立三老年三人綜三合檔三案，三光榮三的歷三史，三錄相三剪輯三，百三年之三后歷三歷在三目；※互聯(lián)三互動(dòng)三，推三動(dòng)移三動(dòng)式三休閑三養(yǎng)老三武漢三中心三基地三；※定期三為老三人體三檢，三配置三專門三營養(yǎng)三師，三服務(wù)三周到三，培三訓(xùn)上三崗，三就近三看病三，設(shè)三計(jì)老三人養(yǎng)三老方三式。該項(xiàng)三目分三析：湖北三天廈三金銀三湖生三態(tài)公三寓是三打生三態(tài)牌三的老三年公三寓，三其收三費(fèi)價(jià)三格并三不高三，中三等水三平，三但其三服務(wù)三的細(xì)三化值三得借三鑒，三比如三為老三人建三立綜三合檔三案，三種植三蔬菜三，養(yǎng)三雞養(yǎng)三鴨三這些三都是三很有三特色三的服三務(wù)。21武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司22第二三章三項(xiàng)三目分三析一，三項(xiàng)目三概況23武漢三市洪三山區(qū)三福星三養(yǎng)老三院院三規(guī)劃三占地三面積30三0畝（三已征三用12三0畝，三規(guī)劃三預(yù)留18三0畝為三開發(fā)三備用三），三總投三資5億元三，共三分兩三期建三成。三第一三期工三程已三于20三09年3月28日破三土動(dòng)三工。三一期三工程三占地三面積12三0畝，三建筑三面積12萬平三方米三，床三位30三00張，三投資2億元三，建三成后三的福三星養(yǎng)三老院三將是三湖北三省內(nèi)三最大三的一三家面三向社三會(huì)提三供全三方位三養(yǎng)老三服務(wù)三的大三型綜三合性三經(jīng)營三養(yǎng)老三服務(wù)三機(jī)構(gòu)三。擬建三的洪三山區(qū)三養(yǎng)老三院地三處洪三山區(qū)三左嶺三鎮(zhèn)泉三井村三，其三用地三位于三高新三大道三以北三約10三0米，三左廟三公路三以西三，西三側(cè)為三余頭三山，三東側(cè)三為吳三家灣三橋。三項(xiàng)目三用地三距城三市外三環(huán)線三約5公里三，距三東湖三高新三現(xiàn)代三服務(wù)三中心三約11公里三，距三魯巷三城市三副中三心約21公里三。2425整個(gè)三項(xiàng)目三的規(guī)三劃目三標(biāo)是三：以三老年三生活三安享三愜意三舒適三為宗三旨，三通過三規(guī)劃三建設(shè)三，將三洪山三區(qū)福三星養(yǎng)三老院三建設(shè)三成設(shè)三施齊三全、三環(huán)境三怡人三、尺三度親三切、三服務(wù)三完善三的休三養(yǎng)型三舒適三型養(yǎng)三老院三。其規(guī)三劃策三略為三：1)整體三構(gòu)思三的策三略根據(jù)三未來三用地三拓展三方向三和養(yǎng)三老院三的特三性要三求，三整合三各項(xiàng)三功能三，精三心組三織用三地布三局，三合理三安排三開發(fā)三時(shí)序三，創(chuàng)三建舒三適、三溫馨三的生三活環(huán)三境。2）適三度超三前的三策略按照三養(yǎng)老三院的三發(fā)展三趨勢三，對(duì)三道路三和硬三件設(shè)三施配三置有三一定三的超三前性三，同三時(shí)，三配合三院區(qū)三內(nèi)醫(yī)三院、三健身三娛樂三、文三化教三育、三圖書三資料三、購三物中三心、三銀行三等設(shè)三施的三提升三，使三養(yǎng)老三院建三設(shè)具三有現(xiàn)三代化三水平三。3）環(huán)三境景三觀策三略注重三保護(hù)三和營三造良三好的三自然三生態(tài)三環(huán)境三，堅(jiān)三持生三態(tài)優(yōu)三先，三保護(hù)三地域三生態(tài)三特設(shè)三，運(yùn)三用城三市設(shè)三計(jì)的三手法三，結(jié)三合現(xiàn)三有水三塘，三防護(hù)三綠地三等自三然環(huán)三境，三精心三組織三人工三景觀三，形三成自三然環(huán)三境與三院區(qū)三空間三協(xié)調(diào)三共生三的特三色景三觀。26武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司公共三服務(wù)三設(shè)施規(guī)劃三在主三要道三路沿三街集三中設(shè)三置公三建和三服務(wù)三設(shè)施三，由三南至三北布三置醫(yī)三院、三綜合三服務(wù)三樓、三老年三大學(xué)三、招三待所三、后三勤服三務(wù)樓三等。三集中三設(shè)于三養(yǎng)老三院東三側(cè)中三部人三行入三口處三有利三于引三進(jìn)超三市、三郵局三之類三的服三務(wù)項(xiàng)三目，三為院三區(qū)的三商業(yè)三、服三務(wù)業(yè)三提供三了必三要的三場所三。綜三合服三務(wù)樓三與招三待所三在建三筑形三態(tài)上三以建三筑群三為主三，形三成了三全方三位多三功能三的公三共服三務(wù)體三系。27武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司二，三項(xiàng)目SW三OT分析機(jī)會(huì)1，人三口結(jié)三構(gòu)老三齡化三愈來三愈明三顯，三老年三公寓三的市三場需三求量三大。2，武三漢市三的老三年公三寓的三產(chǎn)業(yè)三化程三度不三高，三服務(wù)三跟不三上，三缺乏三大規(guī)三模、三高端三精品三老年三公寓三，缺三乏相三應(yīng)的三品牌三。優(yōu)勢1，有三政府三的補(bǔ)三貼2，規(guī)三模大3，地三價(jià)便三宜4，周三邊景三色空三氣較三好，三適合三養(yǎng)生三養(yǎng)老三。28武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司劣勢1，地三處偏三僻，三周邊三配套三設(shè)施三嚴(yán)重三不足三。2，項(xiàng)三目定三位、三定價(jià)三均太三高，三市場三消費(fèi)三力恐三有不三足。威脅1，同三行競?cè)隣帉?duì)三手的三威脅三：目三前武三漢市三的盈三利的三福利三院及三非盈三利的三老年三公寓三大大三小小三有一三百所三。且三大部三分大三型企三業(yè)都三有自三己的三養(yǎng)老三公寓三，對(duì)三自己三的職三工會(huì)三有部三分優(yōu)三惠，三難以三爭取三到其三離退三休的三職工三。2，傳三統(tǒng)養(yǎng)三老觀三念的三威脅三：中三國“三養(yǎng)兒三防老三”、三“三三、四三代同三堂”三的觀三念和三家庭三組合三依然三是社三會(huì)的三主流三。老三人入三住敬三老院三或老三年公三寓的三意愿三不高三。3，高三端消三費(fèi)者三的難三以爭三?。喝龑?duì)于三高端三消費(fèi)三者來三說，三其養(yǎng)三老的三選擇三途徑三非常三多樣三化：三可以三請專三人上三門看三護(hù)；三可以三進(jìn)療三養(yǎng)院三等。三養(yǎng)老三院這三一形三式本三身缺三乏吸三引力三。4，該三區(qū)域三附近三樓盤三價(jià)格三遠(yuǎn)遠(yuǎn)三低于三該項(xiàng)三目。29武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司30第三三章三項(xiàng)三目定三位一，三項(xiàng)目三定位三思考貴公三司有三把福三星養(yǎng)三老院三打造三成武三漢最三高端三的精三品養(yǎng)三老機(jī)三構(gòu)的三意向三，售三價(jià)預(yù)三估在50三00元每三平方三米左三右，三非購三房式三入院三各項(xiàng)三費(fèi)用三預(yù)估三在80三00每人三每月三左右三。我三公司三認(rèn)為三這樣三的高三端定三位風(fēng)三險(xiǎn)較三大，三恐市三場難三以消三化，三戰(zhàn)線三拉得三較長三，資三金難三以快三速回三籠。三作為三貴公三司的三第一三個(gè)項(xiàng)三目，三建議三還是三以穩(wěn)三求勝三。所三以我三公司三本著三市場三需求三的客三觀分三析，三建議三貴公三司對(duì)三項(xiàng)目三的定三位再三做科三學(xué)的三商榷三。我三們提三供的三參考三意見三是從三中端三做起三，兼三顧高三端，三前期三做好三宣傳三，開三盤后三做好三服務(wù)三把養(yǎng)三老品三牌做三響后三再轉(zhuǎn)三型至三專業(yè)三高端三。二，三市場三定位三：中高三端市三場三，三品牌三定位三：做養(yǎng)三老公三寓中三的名三牌。四，三價(jià)格三定位售價(jià)三：40三00三—5三00三0/平方三米。非買三房式三入院三費(fèi)用三：15三00三—4三00三0/每人三每月31武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司五，三消費(fèi)三者定三位購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)動(dòng)機(jī)主導(dǎo)型社會(huì)精英階層中高市場主流，市場領(lǐng)頭羊，核心客戶群體。35-75歲私企法人

金領(lǐng)購買力強(qiáng)，成交周期短講究面子，偏好名牌，對(duì)形象、服務(wù)要求高贈(zèng)與長輩養(yǎng)老高校、事業(yè)單位、大型企業(yè)離退休高干等高中市場主流，是最直接的消費(fèi)群體，對(duì)項(xiàng)目的口碑宣傳有巨大作用50-75歲高干有較多積蓄，有優(yōu)厚的退休金，重視生活品質(zhì)，物質(zhì)與精神生活并重養(yǎng)老提升型白領(lǐng)技術(shù)階層中高重要客戶群之一，對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有提升和拉動(dòng)力35-55歲企業(yè)中層管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品位的英才階層靠攏，易受媒體影響，要求高品質(zhì)低價(jià)格贈(zèng)與長輩投資跟進(jìn)型生意人階層低高市場追隨者，潛力巨大年齡較寬泛生意人、小私營業(yè)主對(duì)資金的使用謹(jǐn)慎，考慮投資回報(bào)，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，缺乏城市歸屬感。多半是兩口之家，置業(yè)首要考慮升值潛力投資邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的40-55歲考慮投資回報(bào)，有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資32武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司六，三設(shè)計(jì)三建議1，建三筑設(shè)三計(jì)無障三礙通三道設(shè)三計(jì)三防滑三設(shè)計(jì)三走三道扶三手三緊三急求三助設(shè)三備三風(fēng)三雨連三廊三地三暖三低密三度2，景三觀設(shè)三計(jì)高綠三化率三栽三種松三柏等三長青三植物三小雕三塑三古三典風(fēng)三格壁三畫3，配三套設(shè)三施閱覽三室三書三畫室三棋三牌室三球場三健三身設(shè)三施三舞三廳三卡拉ok廳三自三助種三植花三圃、三菜園三超市4，服三務(wù)為老三人建三立有三關(guān)健三康、三愛好三的基三本檔三案；引導(dǎo)三老人三組建三書法三、太三極、三合唱三等文三體團(tuán)三隊(duì)；與學(xué)三校聯(lián)三誼，三開展三老人三和孩三子的三互動(dòng)三活動(dòng)三；對(duì)不三便自三理的三老人三提供三送餐三、清三洗、三打掃三、喂三食等三服務(wù)三；臨終三關(guān)懷三養(yǎng)三生講三座三；與附三近的三醫(yī)院三簽訂三合作三協(xié)議三，方三便老三人就三醫(yī)。33武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司七，三售樓三部選三址選址三：光三谷廣三場人三流量三較多三處。34武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司八，三項(xiàng)目三案名因項(xiàng)三目分三為兩三部分三，一三部分三是區(qū)三的養(yǎng)三老福三利院三，不三在銷三售范三圍之三內(nèi)，三一部三分是三對(duì)外三銷售三部分三?？既龖]到三對(duì)外三銷售三部分三的廣三告宣三傳，三我們?nèi)秊槠淙龜M定三了一三些參三考案三名。參考三案名1，福三星·晚晴三園出自三李商三隱的三“天三意憐三幽草三，人三間重三晚晴三”一三句，三“晚三晴”三指傍三晚時(shí)三的晴三朗天三氣，三喻指三人生三晚年三的輝三煌燦三爛。2，福三星·壽園3，福三星·靜宜三園4，福三星·斂靜三園5，福三星·清樂三園6，福三星·春熙三園35武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司九，三主推三廣告三語參考三廣告三語：1，在三福星三，享三受身三體和三心靈三的雙三重療三養(yǎng)2，在三福星三，優(yōu)三雅地三老去!3，人三間重三晚晴三，情三盡在三福星三！4，享三福在三福星6，老三來福三在福三星7，福三星，三專業(yè)三為老三人36武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司37第四三章三推三廣策三劃一，三推廣三思路因項(xiàng)三目是三做老三年公三寓的三，所三以目三標(biāo)人三群范三圍比三較精三準(zhǔn)。所以三項(xiàng)目三的營三銷推三廣要三采取三雙管三齊下三的策三略。1）、三針對(duì)三目標(biāo)三客戶三進(jìn)行三精確三營銷三。2）、三針對(duì)三其他三客戶三進(jìn)行三大眾三營銷三，38武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司運(yùn)用三各渠三道推三廣力三度概三況渠道效果反饋本項(xiàng)目選擇

口碑傳播★★★★★★重點(diǎn)現(xiàn)場包裝售樓處★★★★重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★運(yùn)用樓體條幅★不用路牌，路旗★★★全程運(yùn)用媒體報(bào)紙★★★★階段重點(diǎn)戶外廣告★★★★重點(diǎn)電視\電視劇片頭★★不用分眾傳媒★根據(jù)情況考慮雜志★根據(jù)情況考慮DM★★階段重點(diǎn)車體★★★★運(yùn)用客戶俱樂部★★運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、短信★★★階段運(yùn)用

外展、巡展點(diǎn)★★★全程運(yùn)用39武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司二，三推廣三策略（1）DM直投目標(biāo)三人群三聯(lián)系三方式三獲取三：1，醫(yī)三院老三年病三人資三料2，老三年大三學(xué)學(xué)三員資三料3，企三業(yè)離三退休三職工三名冊4，各三銀行VI三P客戶40武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司（2）軟三文推三廣報(bào)紙三、雜三志、三網(wǎng)絡(luò)三軟文三廣告三為主三，硬三廣告三為輔三。軟文三更利三于項(xiàng)三目的三概念三和賣三點(diǎn)的三闡述三，性三價(jià)比三較高三。軟文三可從三以下三幾點(diǎn)三去展三開：1，我三國進(jìn)三入人三口老三齡化三行列三，養(yǎng)三老產(chǎn)三業(yè)的三前景三。2，養(yǎng)三老觀三念的三相對(duì)三于傳三統(tǒng)的三轉(zhuǎn)變?nèi)?，政三府對(duì)三養(yǎng)老三產(chǎn)業(yè)三的重三視4，養(yǎng)三老院三的產(chǎn)三業(yè)模三式5，從三消費(fèi)三者的三角度三去寫三在養(yǎng)三老院三的體三驗(yàn)。6，介三紹養(yǎng)三老院三的臨三終關(guān)三懷、三生態(tài)三養(yǎng)老三、旅三游養(yǎng)三老等三有興三趣點(diǎn)三的服三務(wù)項(xiàng)三目。參考三標(biāo)題三：1，《優(yōu)雅三地老三去是三一種三尊嚴(yán)》2，《送父三母去三養(yǎng)老三院，三孝？三不孝三？》41武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司（3）網(wǎng)三絡(luò)推三廣在搜三狐焦三點(diǎn)房三產(chǎn)、三新浪三樂居三網(wǎng)、三搜房三網(wǎng)等三著名三房產(chǎn)三網(wǎng)上三發(fā)布三樓盤三信息三及軟三文廣三告。42武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司（4）傳三單推三廣選擇三在老三年大三學(xué)門三口、三老人三晨練三處等三老人三集中三的處三所散三發(fā)廣三告?zhèn)魅龁巍?3武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司（5）活三動(dòng)推三廣A，贊三助老三年大三學(xué)藝三術(shù)展三演展贊助三老年三大學(xué)三的書三畫、三攝影三等展三覽，三通過三贊助三，可三以做三些平三面廣三告，三擴(kuò)大三福星三養(yǎng)老三院在三老人三中的三知名三度。B，有三獎(jiǎng)?wù)魅恼魅掌顒?dòng)征集三一些三文章三或照三片用三于福三星的三網(wǎng)站三或周三報(bào)，三定期三擬定三一些三主題三，主三題是三圍繞三老人三生活三或想三法的三。另三開辟三老人三傾訴三專欄三，傾三聽老三人的三心聲三，為三他們?nèi)沤馊膽n三。藉三此以三擴(kuò)大三福星三的知三名度三，體三現(xiàn)福三星的三文化三。參考三：《退休三的日三子》《家有三兒女》《最美三好的三年華》《我是三如何三當(dāng)父/母親三的？》44武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司（6）開三盤推三廣開盤三活動(dòng)主題三：享三福在三福星地址三：光三谷廣三場參加三人員三：特三邀嘉三賓、三項(xiàng)目三負(fù)責(zé)三人、三誠意三客戶內(nèi)容三：開三盤前三的宣三傳工三作領(lǐng)導(dǎo)三致辭表演三活動(dòng)有獎(jiǎng)三問答福星三醫(yī)療三人員三提供三免費(fèi)三體驗(yàn)三和健三康指三導(dǎo)服三務(wù)福星三養(yǎng)老三服務(wù)三的宣三傳促銷三方式三：開三盤當(dāng)三天成三交客三戶贈(zèng)三送老三人用三的保三健儀三器45武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司46第五三章三營三銷節(jié)三奏鋪三排銷售節(jié)奏形象期蓄客期開盤強(qiáng)銷持銷期工程進(jìn)度VI、圍墻、導(dǎo)示、銷售物料完成營銷中心到位、展示區(qū)包裝展示、工程符合預(yù)售條件局部實(shí)景園林展示階段目標(biāo)建立項(xiàng)目形象，引起市場關(guān)注客戶充分感知認(rèn)同項(xiàng)目價(jià)值，完成蓄客目標(biāo)客戶充分感受項(xiàng)目的現(xiàn)場氣氛促進(jìn)銷售，積累二期客戶47武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司一，三形象三導(dǎo)入三期全面三啟動(dòng)三項(xiàng)目三前期三準(zhǔn)備三工作三，確三定所三有專三業(yè)配三合單三位，三發(fā)揮三各自三優(yōu)勢三，相三互配三合，三及時(shí)三溝通三，協(xié)三同作三戰(zhàn)，三各盡三其責(zé)三，順三利完三成各三項(xiàng)前三期準(zhǔn)三備工三作。1）硬三件準(zhǔn)三備：A、市三內(nèi)營三銷中三心選三點(diǎn)、三售樓三部包三裝布三置；B、戶三外大三型噴三繪廣三告牌三選址三與發(fā)三布；C、沙三盤制三作、三單體三模型三設(shè)計(jì)三制作三。2）軟三件準(zhǔn)三備：A、確三定本三項(xiàng)目三的專三業(yè)廣三告公三司、三廣告三制作三發(fā)布三公司三與其三他配三合單三位；B、審三定廣三告推三廣方三案；C、確三定VI、主三推廣三告語三；3）時(shí)三間節(jié)三點(diǎn)：A、確三定項(xiàng)三目主三題概三念、三主推三語落三實(shí)時(shí)三間；B、戶三外噴三繪廣三告牌三、戶三外導(dǎo)三示牌三、圍三墻包三裝、三網(wǎng)絡(luò)三、DM等設(shè)三計(jì)方三案定三稿發(fā)三布時(shí)三間；C、樓三書、三會(huì)刊三、折三頁、三戶型三單張三、手三提袋三等相三關(guān)宣三傳物三料設(shè)三計(jì)定三稿時(shí)三間；D、聯(lián)三系并三落實(shí)三網(wǎng)絡(luò)三、DM廣告三制作三與發(fā)三布時(shí)三間。48武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司我公三司設(shè)三計(jì)的三幾個(gè)三參考三小樣三：LO三GO49圍墻50戶外T型牌51武漢三瑞德三行房三地產(chǎn)三投資三顧問三有限三公司二，三認(rèn)籌三蓄客三期經(jīng)過三導(dǎo)入三期的三鋪墊三，項(xiàng)三目已三經(jīng)在三市場三上有三一定三影響三，蓄三客期三就全三力針三對(duì)目三標(biāo)客三戶進(jìn)三行挖三掘，三爭取三更多三目標(biāo)三客戶三，為三開盤三解籌三做充三分準(zhǔn)三備。1）硬三件準(zhǔn)三備：A、現(xiàn)三場售三樓中三心包三裝布三置；B、現(xiàn)三場示三范區(qū)三的包三裝；2）營三銷準(zhǔn)三備：A、協(xié)三議營三銷啟三動(dòng)；B、網(wǎng)三絡(luò)營三銷啟三動(dòng)；C、各三區(qū)