昆山商業(yè)綜合體項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告詳細

昆山商業(yè)綜合體項目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告謹呈:江蘇衡山置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場

酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項目初步經(jīng)濟測算

項目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場

酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項目初步經(jīng)濟測算

項目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計第一部分：界定本報告需解決的核心問題S-C-Q基本結(jié)構(gòu)——界定問題的分析模型資料來源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的對比

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題開發(fā)商為本地企業(yè)，在當?shù)亻_發(fā)過一個住宅樓盤——衡山城，樓盤品質(zhì)較高，帶動開發(fā)商在當?shù)貥淞⒁欢ㄆ放朴绊懥?。但未有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗和資源，對自身的初始資金啟動量、后續(xù)現(xiàn)金流排布、可持物業(yè)比例，預期年投資回報率、建設(shè)招商及運營周期、回報周期等指標不明確；期望在物業(yè)價值最大化的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最高的投資回報率；提出有關(guān)本項目物業(yè)類型、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)體量、租售比例、啟動區(qū)及啟動模式方面的建議，在幫助開發(fā)商滿足初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作的前提下，實現(xiàn)相對的投資回報最大化；協(xié)助開發(fā)商確定主力店，協(xié)助制定招商書等；商業(yè)部分的限高、建筑覆蓋率等指標未定在政府已確定的衡山城項目整體指標中，分析并剝離出該部分，并對其進行物業(yè)類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規(guī)劃審批要求；對于既能保證市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報的各物業(yè)類型和功能組合的假設(shè)和驗證；政府希望該項目作為區(qū)域核心，可在商業(yè)綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內(nèi)功能；項目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場有一定發(fā)展?jié)摿?；希望在市場滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時保證項目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對高樓的棟數(shù)、體量、功能、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；現(xiàn)實情景與開發(fā)目標的對比

界定：本報告需解決的核心問題R1（現(xiàn)實情景）R2（開發(fā)目標）本報告需解決的核心問題昆山市整體商業(yè)發(fā)展層級較低，無明確的規(guī)劃發(fā)展方向；項目所在昆山新興發(fā)展區(qū)域之一，商業(yè)尚未發(fā)展起來，商業(yè)認知度不高，輻射范圍小，目前多為社區(qū)型商業(yè)，分布零散。區(qū)域內(nèi)雖集中多數(shù)中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項目所在區(qū)域未來規(guī)劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業(yè)有一定連接；領(lǐng)先昆山半步的商業(yè)綜合體項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，本是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？本報告需解決的核心問題梳理如何在滿足開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作、政府要求和市場條件的前提下實現(xiàn)相對的投資回報最大化核心問題如何保證“既能滿足市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報”的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；分解問題（一）如何對昆山市商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預判；并基于本項目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實，正確進行商業(yè)定位，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時，保證本項目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？如何在兼顧市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業(yè)的資金運作能力和盈利要求？對是否做高樓，及功能、棟數(shù)、體量、目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；分解問題（二）分解問題（三）報告整體思維導圖分析開發(fā)目標、現(xiàn)實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的基礎(chǔ)分析（發(fā)展戰(zhàn)略及定位基礎(chǔ)）城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析商業(yè)綜合體的發(fā)展與收益模式研究

項目整體發(fā)展戰(zhàn)略

項目整體定位

確定物業(yè)類型寫字樓市場

酒店市場商業(yè)市場總體定位商業(yè)等級商圈劃定商業(yè)體量

主要服務(wù)群體商業(yè)主題建筑形式及風格功能布局建議業(yè)態(tài)分配比例建議各物業(yè)類型定位

項目初步經(jīng)濟測算

項目地塊解析各物業(yè)類型分配比例空間設(shè)計第二部分：整體定位基礎(chǔ)分析城市宏觀市場分析城市規(guī)劃發(fā)展分析城市微觀市場分析本項目地塊解析及SWOT分析區(qū)域商業(yè)市場分析一、城市宏觀市場分析GDP發(fā)展水平分析昆山市宏觀經(jīng)濟分析總領(lǐng)昆山市宏觀經(jīng)濟分析總體結(jié)論社會商品零售總額分析人民生活指標分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析宏觀經(jīng)濟概述人口結(jié)構(gòu)變化分析1313[宏觀經(jīng)濟分析]

宏觀經(jīng)濟概述

（1）昆山市地處上海與蘇州中部，依托于上海和蘇州發(fā)展，全市有十個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū);（2）昆山發(fā)展速度較快，吸引外資和世界500強企業(yè),

在全國縣級市排列第一（3）昆山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),以工業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿?（4）昆山市總?cè)丝谝酝鈦頃鹤∪丝诰佣啵?005年始，外來暫住人口數(shù)首次高于本市戶籍人口數(shù)，０６年持續(xù)并有上升趨勢;（5）昆山市商業(yè)目前存在散、亂、差的特點，多為街區(qū)商業(yè)，集中商業(yè)不發(fā)達，商業(yè)發(fā)展水平較低。（6）昆山市商業(yè)業(yè)態(tài)目前處于大賣場主導的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)層次滯后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。（7）昆山市高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購物、娛樂的消費習慣。

昆山宏觀經(jīng)濟概述地理位置、構(gòu)成、經(jīng)濟地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展、消費習慣返回1414昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后

依然可說明本地房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段年份2003200420052006人均GDP（元/人）30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增長率16.95%42.65%32.95%（1）昆山市GDP近六年平均增長率達到29.41%。（2）按年末戶籍人口數(shù)計算，昆山市人均GDP2006年達到

141063元，根據(jù)當前匯率，約合18808.4美元。在蘇州及江蘇省中位居第一。（3）考慮到昆山特殊的外向型經(jīng)濟和大量外來人口，實際人均GDP調(diào)整為68628.48

元，根據(jù)當前匯率，約合

9150.46美元。高于上海

8436.5美元，昆山市仍然處于較高的水平。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US＄[宏觀經(jīng)濟分析]GDP發(fā)展水平分析1515世聯(lián)認為：從GDP總量和社會商品零售總額看昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊城市過渡過程中，發(fā)展?jié)摿Υ蟮谝惶蓐牐荷虾?、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、?？赱宏觀經(jīng)濟分析]GDP發(fā)展水平分析1616世聯(lián)認為：昆山市業(yè)態(tài)發(fā)展進程與人均GDP水平存在明顯錯位，可能受其地理位置、人口結(jié)構(gòu)和消費習慣影響返回原因：（1）由于大量外來商旅人口和暫住人口，人均GDP水平經(jīng)調(diào)整后，依然存在高估（2）由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海購物習慣，制約了本地業(yè)態(tài)升級[宏觀經(jīng)濟分析]GDP發(fā)展水平分析1717第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前處于第二產(chǎn)業(yè)占主導的階段，但是目前第二產(chǎn)業(yè)所占比重增長放緩，甚至有所下降。第三產(chǎn)業(yè)所占比重在02、03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在將來一段時期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長將會放緩，所占比重會穩(wěn)定甚至逐步下降。第三產(chǎn)業(yè)將會獲得更快的發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會進一步提高昆山人民收入水平，同時刺激商業(yè)的發(fā)展。世聯(lián)認為：昆山處于二產(chǎn)占主導的發(fā)展階段，但已出現(xiàn)向三產(chǎn)占主導階段開始過渡的趨勢，三產(chǎn)目前發(fā)展相對滯后，但有發(fā)展?jié)摿宏觀經(jīng)濟分析]

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析1818第三產(chǎn)業(yè)細分2006年產(chǎn)值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點交通運輸、倉儲、郵政業(yè)2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)1652391.8%1.7%0.1批發(fā)和零售業(yè)7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業(yè)2217252.4%3.2%-0.8金融業(yè)3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業(yè)308950.30.3（1）從第三產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長最為迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6個百分點，可以說，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重提高0.88個百分點，批發(fā)和零售業(yè)的貢獻度最大。（2）這種變化趨勢說明，在昆山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，商業(yè)將最可能起到主導的作用。隨著本地平均消費水平的提高和整體購買力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業(yè)的發(fā)展，提高本地商業(yè)設(shè)施對本地居民的吸引力。家樂福、歐尚、太平洋百貨的即將進入，正是這種趨勢的表現(xiàn)。世聯(lián)認為：商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中成為最先增長的行業(yè)和增長的主力軍返回[宏觀經(jīng)濟分析]

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析昆山三市的三人口三結(jié)構(gòu)三與產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)關(guān)三系緊三密第二三產(chǎn)業(yè)目前三占主三導地三位，三但多三以企三業(yè)鏈三低端三為主三，以三制造三加工三廠形三式存三在，三屬于三勞動三密集三型企三業(yè)，三以臺三商居三多，三目前三臺商三在昆三山投三資的三公司三已經(jīng)三超過10三00家；一方三面需三要大三量本地三及外三來勞三動力的技三術(shù)支三撐，三月薪三多在10三00三-1三50三0之間三，屬三于低三收入三人群三；一方三面需三要臺三灣本三地人三員的三管理三支撐三。并三據(jù)統(tǒng)三計，三目前三常駐三昆山三的臺三籍人三士已三超過10萬人三，多三為中三高層三管理三者，臺商三及其三家屬構(gòu)成三了一三個超三出平三均水三準的三高消三費人三群。一方三面需三要大三量本地三及外三地人三士作三為中三基層三管理三者，月三收入三多在20三00三-3三00三0元，三屬于三平均三偏低三收入三人群三；第三三產(chǎn)業(yè)由商三業(yè)經(jīng)三營和三企業(yè)三運作三構(gòu)成三，比三例較三小，三但有三發(fā)展三潛力三，以三本地三中小三型企三業(yè)和三上海三蘇州三的外三來企三業(yè)為三主；一方三面，三各類三商業(yè)外來三打工三人員，收三入普三遍偏三低，三約為10三00三-1三50三0元左三右；一方三面，三各類商業(yè)三企業(yè)三主或三投資三者，本三地外三地均三有，三收入三較高三；一方三面，三各企三業(yè)的普通三工作三人員，收三入偏三低，三約為20三00三--三25三00元；一方三面，三各企三業(yè)的中高三層人三員，收三入中三等偏三高，三約為40三00三-5三00三0元；其他三（國三企政三府）昆山三政府三公務(wù)三員，三均為三本地三人，三收入三較高三；普通三國企三中層三員工三，月三收入三為10三00三-2三00三0，屬三于低三收入三人群三；[宏觀三經(jīng)濟三分析]人口三結(jié)構(gòu)三發(fā)展三分析昆山三市的三人口三結(jié)構(gòu)三屬于三啞鈴三狀分三布特三征，三外來三人口三大于三本地三人口三數(shù)量平均收入中產(chǎn)階級人群低收入人群高收入人群第二三產(chǎn)業(yè)三制造三加工三型低三端企三業(yè)的三技術(shù)三工人三（主三要勞三動力三）商業(yè)三外來三打工三經(jīng)營三人員第三三產(chǎn)業(yè)三企業(yè)三的普三通員三工（三本地三外地三人士三均有第二三產(chǎn)業(yè)三制造三加工三型低三端企三業(yè)的三中基三層管三理者三（本三地外三地人三士均三有）第二三產(chǎn)業(yè)三制造三加工三型低三端企三業(yè)的三高層三管理三人員三及家三屬（三臺商三及其三家屬三為主三）各類三商業(yè)三企業(yè)三主及三投資三者昆山三市政三府公三務(wù)員第三三產(chǎn)業(yè)三企業(yè)三的中三高層三管理三者[宏觀三經(jīng)濟三分析]人口三結(jié)構(gòu)三發(fā)展三分析2121昆山三市近三幾年三總?cè)巳跀?shù)三增長三迅速三，其三中自三然增三長率三為3.三55三%。，三人口三的增三長主三要是三由于三機械三增長三引起三的。三外來三人口三的大三量進三入為三昆山三的商三業(yè)發(fā)三展提三供了三強大三的購三買力三。世聯(lián)三認為三：外三來人三口的三大量三進入三為昆三山的三商業(yè)三發(fā)展三提供三了機三會和三市場三，同三時為三三產(chǎn)三的發(fā)三展奠三定良三好的三需求三基礎(chǔ)昆山三市的GD三P增長三與暫三住人三口的三增加三有很三強的三相關(guān)三性;昆山三市的三經(jīng)濟三增長三在相三當程三度上三依靠三外來三勞動三力支三撐;昆山三市人三口增三長的三根本三動力三在于三其外三向型三經(jīng)濟三的快三速增三長;[宏觀三經(jīng)濟三分析]人民三生活三指標三分析222220三06年外三來暫三住人三口中三，務(wù)三工人三員為51三97三31人，三占到71三%。經(jīng)三商和三服務(wù)三人員三各占三到9%和7%。經(jīng)商三人員三和務(wù)三工人三員中三的高三層人三員具三有較三高的三消費三力，三會更三多的三刺激三酒店三、餐三飲、三娛樂三等行三業(yè)的三發(fā)展。昆山三市外三來人三口以經(jīng)商三、務(wù)工三和服三務(wù)人三員為主經(jīng)商三和務(wù)三工人三員中三的高三層人三員具有三較高三消費三力，三會更三多刺三激酒三店、三餐飲三、娛三樂等三行業(yè)三的發(fā)三展。[宏觀三經(jīng)濟三分析]人民三生活三指標三分析232304、05、06年昆三山人三均消三費性三支出三占人三均可三支配三收入三比例三，分三別為三：68三.5三3%、67三.2三9%、66三.9三2%表明三昆山三市的三居民三消費三增加三速度三小于三可支三配收三入的三增加三，三顯示人民三潛在三消費三能力三強大，三城市三消費三潛力三大，商業(yè)三發(fā)展三潛力三巨大世聯(lián)三認為三：三結(jié)合三“業(yè)三態(tài)錯三位關(guān)三系、三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三機會三、人三口結(jié)三構(gòu)特三點、三人民三潛在三消費三能力三大”三等觀三點，三昆山三市商業(yè)三潛力三巨大三，有三待挖三掘[宏觀三經(jīng)濟三分析]人民三生活三指標三分析2424昆山三家庭三結(jié)構(gòu)三為兩三口或三三口三之家,整體三年齡三結(jié)構(gòu)三偏向三年輕不同三收入三家庭三支出三均集三中于三衣著三、交三通通三訊、三娛樂三教育三文化三服務(wù)三方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數(shù)3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，三對衣著的支三出急三劇上三升，三平均三每月三衣著三總支三出在10三00元以三上。家庭三人均三收入50三00元以三上的三家庭三每月三衣著三支出三更是三高達51三28三.6三2元。(2三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，交通三和通三訊的支三出也三相對三較高三，基三本每三月支三出在10三00元以三上，家庭三人家三收入40三00元以三上的三家庭三此方三面每三月支三出更三是高三達20三00元以三上。(3三)家庭三人均三收入80三0元以三上的三家庭三中，三在娛樂三教育三文化三服務(wù)方面三的每三月支三出都三在15三00元以三上。三其中三：30三00三-4三00三0元之三間區(qū)三段支三出高三達86三23三.5三9元，40三00三-5三00三0之間三元區(qū)三段支三出高三達52三15三.8三3元，50三00元以三上區(qū)三段更是三高達19三36三4.三09元。[宏觀三經(jīng)濟三分析]人民三生活三指標三分析2525（1）昆三山市三目前三恩格三爾系三數(shù)為34三%，根三據(jù)國三際標三準，三已進三入富三裕階三段。（2）從三消費三結(jié)構(gòu)三變化三趨勢三可以三看出三，昆三山市三消費三的重三點開三始轉(zhuǎn)三向服裝三、耐三用消三費品三、室三內(nèi)裝三飾、三醫(yī)療三保健三、通三訊、三文化三娛樂等方三面。世聯(lián)三認為三：昆三山市三居民三的消三費重三點正三在發(fā)三生急三劇的三變化三，耐用三消費三品、三服裝三、醫(yī)三療保三健、三文化三娛樂三正在三成為三消費三熱點。返回[宏觀三經(jīng)濟三分析]人民三生活三指標三分析2626（1）昆三山市三的社三會消三費品三零售三總額三一直三處于三高速三增長三，20三06年增三長率三達到17三.4三4%。（2）20三01年，三昆山三市區(qū)三消費三品零三售額三占全三市的三比重三為57三.9三4，20三06年提三高到61三.1三7。昆三山市三區(qū)對三周邊三鄉(xiāng)鎮(zhèn)三的集三聚效三應有三所增三強。（3）連三鎖經(jīng)三營零三售企三業(yè)營三業(yè)收三入占三零售三企業(yè)三營業(yè)三收入三的比三重為9.三49三%，說三明昆三山零三售企三業(yè)連三鎖化三程度三低，三仍處三于單三體店三鋪獨三立經(jīng)三營、三規(guī)模三分散三的階三段。世聯(lián)三認為三：昆三山市三社會三消費三品零三售額三快速三增長三，市區(qū)三對商三業(yè)集三聚效三應的三需求三有所三增強三。返回[宏觀三經(jīng)濟三分析]社會三零售三品總?cè)~分三析昆山三市宏三觀經(jīng)三濟分三析結(jié)三論世聯(lián)三認為三：（1）三受業(yè)三態(tài)錯三位關(guān)三系、三產(chǎn)業(yè)三商業(yè)三發(fā)展三機會三、人三民潛三在消三費能三力、三人口三結(jié)構(gòu)三特點等因三素影三響，本地三商業(yè)三的未三來發(fā)三展?jié)撊奕?，三目前三尚未三被挖三掘出三來。?）昆山三市居三民消費三結(jié)構(gòu)正在三發(fā)生變革，新三的消三費熱三點逐三漸轉(zhuǎn)三向“耐用三消費品、三服裝三、醫(yī)三療保三健、三文化三娛樂”等業(yè)三態(tài)；這也為三為商三業(yè)業(yè)態(tài)三升級和新業(yè)態(tài)三的出三現(xiàn)提供三了市三場基三礎(chǔ)。（3）昆三山市三區(qū)對集三中型三商業(yè)三的需三求有三所增三長，但三目前三本市三商業(yè)三依然三規(guī)模三普遍三過小，三集中三和連三鎖水三平落三后，不能三有效三滿足三需求三；返回[宏觀三經(jīng)濟三分析]總論二、三城三市規(guī)三劃發(fā)三展分三析29[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]昆山三的目三前城三市職三能定三位為三：1、長三江三三角洲三地區(qū)三核心三城市三上海三周邊三的重三要的制造三業(yè)基三地；2、蘇三錫常三都市三圈中三連接三蘇滬三的外向三型經(jīng)三濟發(fā)三達的三城市；3、中三心城三區(qū)是三昆山三市域三的政三治、三經(jīng)濟三、文三化、三科技三中心三；4、適三宜居三住的三現(xiàn)代三化園三林城三市；5、蘇三南地三區(qū)休三閑度三假、三旅游三觀光三基地三之一三；總體三規(guī)劃三中，三到20三20年：昆山三市產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)從“二、三三、三一”轉(zhuǎn)變?nèi)秊椤叭?、三二、三一”的格三局以及三發(fā)展休閑三度假三、旅三游觀三光的職三能定三位都要三求大力三發(fā)展三商業(yè)世聯(lián)三認為三：昆三山市三整體三規(guī)劃三和職三能定三位與三經(jīng)濟三自然三發(fā)展三規(guī)律三相吻三合，三經(jīng)濟三發(fā)展三的規(guī)三律結(jié)三合政三策的三支持三，將三會大三力促三進商三業(yè)等三第三三產(chǎn)業(yè)三的發(fā)三展世聯(lián)三認為三：三七大三片區(qū)三的劃三分和三功能三定位三透露三了政三府鞏三固第三二產(chǎn)三業(yè)，三加速三第三三產(chǎn)業(yè)三的意三圖昆山三市共三分為7大規(guī)三劃片三區(qū)中心三城綜三合片三區(qū)(玉山三鎮(zhèn)和三昆山三經(jīng)濟三技術(shù)三開發(fā)三區(qū)整三合形三成）北部三片區(qū)(周市三鎮(zhèn)、三陸揚三鎮(zhèn)和三石牌三鎮(zhèn)整三合形三成)東部三片區(qū)(花橋三鎮(zhèn)和三陸家三鎮(zhèn)整三合形三成)吳凇三江工三業(yè)園三片區(qū)(以張三浦鎮(zhèn)三為核三心，三包括三正儀三鎮(zhèn)和三部分三玉山三鎮(zhèn))中部三生態(tài)三農(nóng)業(yè)三園區(qū)（主三要是三張浦三鎮(zhèn)）陽橙三湖休三閑旅三游片三區(qū)（以三巴城三鎮(zhèn)為三核心三）南部三水鄉(xiāng)三古鎮(zhèn)三旅游三片區(qū)(周莊三鎮(zhèn)、三錦溪三鎮(zhèn)、三千燈三鎮(zhèn)和三淀山三湖鎮(zhèn)三整合三形成三）[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：7大片三區(qū)中三，中三心城三綜合三片區(qū)三的商三業(yè)及三住宅三規(guī)劃三對本三項目三定位三有直三接影三響，三是規(guī)三劃研三究的三重點三所在中心三城綜三合片三區(qū)依據(jù)三各自三定位三及發(fā)三展方向可三分為5個片三區(qū)：中心三城區(qū)城北三片區(qū)城南三片區(qū)城西三片區(qū)城東三片區(qū)中心三城區(qū)——規(guī)劃三研究三的重三中之三重1.中心三城區(qū)三的居三住發(fā)三展趨三勢2.中心三城區(qū)三的商三業(yè)發(fā)三展趨三勢城中片區(qū)城西片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)張浦鎮(zhèn)城東片區(qū)沿滬產(chǎn)業(yè)帶陸家鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城南部水鄉(xiāng)[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為:中心三城區(qū)三未來三依然三是城三市商三業(yè)中三心,但發(fā)三展空三間有三限，三會逐三漸向三外延三展;組成：由人三民路三、中三山路三、亭三林路三、柏三廬中三路、三前進三中路三、震三川中路等三城市三核心三地帶三主要三街道三構(gòu)成三；規(guī)劃三：商業(yè)三、行三政配三套、三居住三、酒三店、三辦公三等為三一體三的綜三合型三核心區(qū)域三，輻三射范三圍可三達全三市及三下屬三其他三鄉(xiāng)鎮(zhèn)三；現(xiàn)狀三：中心三城區(qū)三基本已經(jīng)三沒有三空置三土地三可以三出讓20三07年上三半年僅有三的5.三60三74萬平三方米三出讓三土地，為三定銷三住宅房即三非普三通住三宅用三房，限制三在一三級市三場流三通；人民三路、三亭林三路、三中山三路的三商業(yè)三一條三街已三逐步三呈現(xiàn)外溢三效應，帶三動臨三近的三集街三、西三瑭街三、馬三鞍山三東路三的業(yè)三態(tài)和三商場三的出現(xiàn)；三同時三帶動三震川三西路三到中三路、三前進三中路三、朝三陽西三路等三街道的商三業(yè)分三布；已形三成核三心帶三的商三業(yè)集三合趨三勢，三但彼三此聯(lián)三系松三散——形不三散神三散未來三，中三心城三區(qū)商三業(yè)依三然是三城市三中心;行政三中心三可能三外遷;在原三有基三礎(chǔ)上三改造三翻新三，或三重置三地塊三進行三建設(shè)三；外溢三效應三俞發(fā)三明顯三；住宅三發(fā)展三空間三小，三商業(yè)三發(fā)展三空間三有限三；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)中心三城區(qū)[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：三城南三片區(qū)三以居三住和三工業(yè)三為主三，靠三火車三站南三廣場三住宅三具有三發(fā)展三潛力三，將三會帶三動商三業(yè)發(fā)三展，三有望三成為三新的三城市三商業(yè)三副中三心城南三片區(qū)由兩三部分三組成1.昆山三經(jīng)濟三技術(shù)三開發(fā)三區(qū)建設(shè)三已向三南延三伸，三其到三吳凇三江的三用地三基本三已批三租完，以三工業(yè)三用地三為主三，發(fā)三展?jié)撊π∪扇雎匀挥嬋?.昆山三中心三城區(qū)三南邊由滬三寧鐵三路、三規(guī)劃三滬寧三高速三鐵路三、滬三寧高三速公三路及31三2國道三組成三的交三通屏三障；規(guī)劃三：住宅三、商三業(yè)、三辦公三同步三發(fā)展三；修建三火車三站南三廣場三；現(xiàn)狀三：住宅三社區(qū)三有一三定規(guī)三模，三主要三集中三在中三華園三路黃三山路三衡山三路創(chuàng)三業(yè)路三柏廬三南路三一帶三（規(guī)三劃中三火車三站南三廣場三周邊三）；商業(yè)三也集三中于三這一三區(qū)域三，除三計劃08年底三入駐三的樂三購外三，其三余均三為社三區(qū)配三套商三業(yè)，三無聚三合氛三圍；寫字三樓集三中在三長江三南路三，當三地有三名項三目，三其中三一幢三為5A；火車三站南三廣場三尚未三建好三；中心三城區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：三城西三片區(qū)三集合三高檔三住宅三，多三為在三建項三目，三目前三供大三于求三，未三來競?cè)隣幖と?，三且人三口導三入效三應尚三未體三現(xiàn)，三商業(yè)三有多三數(shù)規(guī)三劃建三設(shè)，三新項三目建三成開三業(yè)，三將支三撐起三片區(qū)三成為三新的三城市三商業(yè)三副中三心城西三片區(qū)昆山三中心三城區(qū)三的北三部的三幾個三開發(fā)三區(qū)規(guī)三模較三小森林三公園三和大三學城三的建三設(shè)使三城市三向西三發(fā)展三有一定三的基三礎(chǔ)規(guī)劃三：大力三開發(fā)三此片三區(qū)的三宅開三發(fā)數(shù)三量及三規(guī)模三；玉山三鎮(zhèn)政三府遷三入此三片區(qū)三；開始三發(fā)展三配套三商業(yè)三，規(guī)三劃將三此片三區(qū)內(nèi)三前進三西路三到中三路打三造為三“金三融商三業(yè)一三條街三”；現(xiàn)狀三：1.昆山三市高檔三住宅三樓盤三集合三地2.玉山三鎮(zhèn)政三府搬三遷計三劃尚三無明三顯進三展3.前進三中路三到西三路建三成幾三大商三業(yè)綜三合體，三將引三入“家三樂福三”三和“三歐尚三”超市，但三未成三形“三金融三商業(yè)三街”城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：三城北三片區(qū)三商業(yè)三發(fā)展三潛力三有限三，將三以社三區(qū)商三業(yè)為三主，三與城三南片三區(qū)的三商業(yè)三發(fā)展三相關(guān)三性不三大城北三片區(qū)昆山三中心三城區(qū)三北部三的玉三山、三周市三等鎮(zhèn)三的工三業(yè)用三地開三發(fā)基三本已三形成三蔓延三之勢三；其他三用地三的建三設(shè)仍三有一三定的三余地三；規(guī)劃三：1.商業(yè)三和居三住同三步發(fā)三展；2.北移三工業(yè)三園區(qū)三，使三居住區(qū)和三工業(yè)三園區(qū)三隔離三；現(xiàn)狀三：1.傳統(tǒng)三居住三區(qū)，三檔次三中低三；2.商業(yè)三一直三發(fā)展三不好三；，三僅北門路三蕭林三路一三帶商三業(yè)發(fā)三展較快；城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)一部三分向三北發(fā)三展，跨三越33三9省道三；一部三分向三東發(fā)三展，在三金浦三路橫三涇路三新浦三路附三近；一部三分在三片區(qū)三靠近三市區(qū)三段，于三北門三路蕭三林路三一帶城北三片區(qū)三無論三是出三讓還三是成三交地三塊中三，商住三兩用三地均三占據(jù)三絕對三優(yōu)勢土地三出讓三成交[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：城東三片區(qū)三未來三將以三商務(wù)三辦公三為主三要發(fā)三展方三向，三商業(yè)三配合三區(qū)域三發(fā)展三，以三中小三體量三、高三檔次三的形三態(tài)出三現(xiàn)，三與城三南片三區(qū)商三業(yè)發(fā)三展的三相關(guān)三性不三大城東三片區(qū)規(guī)劃1.在保三留部三分工三業(yè)的三情況三下，三發(fā)展三商業(yè)三、商三務(wù)辦三公和三居住三；片區(qū)三開發(fā)三管委三會等三機關(guān)三遷入三；將區(qū)三域內(nèi)三的前三進東三路打三造成三政治三金融三一條三街；現(xiàn)狀三：1.商業(yè)三辦公三用地三為5.三45三55萬平三方米三，達三商住三用地三的4倍；近期三推出三“城三東輕三坊城三”“三嘉裕三國際三”兩三個大三型商三業(yè)項三目，三但氛三圍尚三未形三成；2.政府三機關(guān)三尚未三遷入三；前進三東路三尚無三發(fā)展三跡象三；住宅競爭三不激三烈，三目前三供應三量不三多，三但作三為經(jīng)三濟開三發(fā)區(qū)三，伴三隨發(fā)三展，三人口三必然三會增三加，三購房三需求三量也三會逐三年上三升城北片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)城西片區(qū)[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]世聯(lián)三認為三：昆山三市商三業(yè)將三重點三往西三、南三發(fā)展三，可三能形三成新三的城三市副三中心三重點三發(fā)展三區(qū)域三為火三車站三南廣三場周三邊、三前進三中路三到西三路伴隨三昆山三市居三住地三“重三點往三西往三南發(fā)三展的三趨勢三”昆山三市商三業(yè)也三應重三點往三西往三南發(fā)三展城西三片區(qū)三和城三南片三區(qū)，三有望三繼中三心城三區(qū)之三后，三成為三新的三城市三商業(yè)三副中三心；城北三片區(qū)三的發(fā)三展?jié)撊Σ蝗?，三但會三有一三定發(fā)三展；城東三片區(qū)三的商三業(yè)發(fā)三展空三間不三大；[規(guī)劃三及現(xiàn)三狀分三析]總結(jié)三、三城三市微三觀市三場分三析城市三微觀三市場三分析——思維三導圖城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)辦公三物業(yè)酒店三物業(yè)各商三業(yè)街三、業(yè)三態(tài)及三主要三商業(yè)三項目三對本三項目三定位三的影三響昆山三市商三業(yè)物三業(yè)的三未來三發(fā)展三機遇三及趨三勢純辦三公物三業(yè)（三寫字三樓）三是否三適合三在昆三山發(fā)三展；如果三適合三發(fā)展三，產(chǎn)三品特三征和三客戶三特征三分別三是什三么？如果三不適三合發(fā)三展，三變通三的產(chǎn)三品形三式是三怎樣三？40年產(chǎn)三權(quán)的三商務(wù)三辦公三公寓三是否三有發(fā)三展空三間，三在昆三山的三認可三度如三何，三投資三回報三怎樣三？酒店三物業(yè)三如何三細分三？昆山三市酒三店市三場整三體供三求狀三況及三發(fā)展三概況昆山三市最三具備三發(fā)展三潛力三的細三分酒三店市三場是三什么三？昆山三市商三業(yè)物三業(yè)分三析步三驟城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)各主三要商三業(yè)街三分析商業(yè)街或商圈性質(zhì)功能組合客群定位輻射能力發(fā)展趨勢人民路傳統(tǒng)商業(yè)街購物，少量餐飲和娛樂，復合商業(yè)街全客層全市集中商業(yè)增加，繼續(xù)全客層定位亭林路成熟商業(yè)街購物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對女性的中高檔次定位中山路半成熟商業(yè)街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業(yè)街以社區(qū)商業(yè)為主，購物、服務(wù)占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業(yè)，形成中檔定位前進西路新興商業(yè)區(qū)購物、休閑、娛樂、文化等復合商業(yè)區(qū)中檔，全客層周邊3公里最具發(fā)展?jié)摿Φ膹秃仙虡I(yè)區(qū)柏廬路新興點狀商圈購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民三路、三前進三西路三、柏三廬路三最具三發(fā)展三潛力三，前三兩者三會形三成復三合商三業(yè)街三區(qū)，三后者三形成三女性三時尚三街區(qū)各主三要商三業(yè)街三分析城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)各典三型業(yè)三態(tài)分三析業(yè)態(tài)基本立地條件參考現(xiàn)有網(wǎng)點分布市場容量發(fā)展前景百貨占地

7000平米以上，面積

20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業(yè)氛圍濃郁較合理，存在適當?shù)姆稚ⅲ继幱诔墒焐虡I(yè)地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進入者風險較大看好，隨著本地商業(yè)的升級，百貨將發(fā)揮主導作用大賣場占地

10000平米以上，面積

14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區(qū)存在一定的過度布點，貼身競爭。在北城區(qū)缺乏網(wǎng)點分布。南城區(qū)隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區(qū)或空白區(qū)域，存在市場機會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較合理，但布點較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務(wù)餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較分散，未形成有效聚集區(qū)未飽和，存在較大市場機會看好專業(yè)店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設(shè)置較集中，分布于現(xiàn)各主要商業(yè)街已飽和，面對百貨等大型業(yè)態(tài)的進入，存在威脅一般百貨三業(yè)態(tài)三已無三市場三機會三，大三賣場三在特三定區(qū)三域存三在空三白，三餐飲三、休三閑、三娛樂三主題三定位三存在三明顯三市場三空間城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)主要三競爭三項目三分析競爭者輻射能力客群定位檔次定位業(yè)態(tài)關(guān)系其他因素總結(jié)人民路重疊全客層中檔為主各業(yè)態(tài)受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經(jīng)營亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業(yè)態(tài)中山路無中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊時尚女性中檔、高檔時尚購物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規(guī)劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊全客層中高檔各業(yè)態(tài)受一定影響影響大小取決于現(xiàn)有項目的進展情況影響未定，保持關(guān)注吉田國際重疊全客層中檔大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營難度較大保持關(guān)注，盡量錯位經(jīng)營火車站南廣場重疊未知未知可爭取形成互補關(guān)系未有詳細的規(guī)劃保持關(guān)注，爭取整體協(xié)調(diào)發(fā)展人民三路作三為傳三統(tǒng)商三圈，三隨著三人行三天橋三的修三建，三其對三本項三目的三威脅三最為三嚴重三，本三項目三必須三功能三錯位三，有三效區(qū)三隔城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)對項三目定三位的三影響三分析典型業(yè)態(tài)競爭關(guān)系業(yè)態(tài)特點趨勢判斷項目地塊總結(jié)百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小不具有發(fā)展條件大賣場不支持。與吉田國際沖突支持前景看好不支持業(yè)態(tài)立地條件，進深過小大賣場不具備發(fā)展條件，標準超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發(fā)展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區(qū)支持，可以組合集客前景看好支持，內(nèi)河可以利用建議組合發(fā)展專業(yè)店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對典三型業(yè)三態(tài)進三行內(nèi)三、外三因素三綜合三研判城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)商業(yè)三發(fā)展三機遇餐飲三、休三閑、三娛樂三以及三新興三服務(wù)三業(yè)態(tài)三是下三一個三商業(yè)三發(fā)展三機遇三，應三跟隨三百貨三布局三，或三自行三聚合三布局三。城市三微觀三市場三分析商業(yè)三物業(yè)三總結(jié)昆山三市辦三公物三業(yè)分三析思三維導三圖商務(wù)三公寓寫字三樓辦公三物業(yè)三可能三的發(fā)三展方三向市場三現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)產(chǎn)品三優(yōu)勢客戶三分析城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)二、三三線三城市三辦公三物業(yè)三啟動三與發(fā)三展歷三程萌芽三階段啟動三階段發(fā)展三階段成熟三階段辦公三需要住宅三改辦三公草創(chuàng)三型企三業(yè)住宅無改善三環(huán)境住宅三立項三、商三務(wù)辦三公成長三型中三小企三業(yè)第一三代商三務(wù)公三寓位置價格交通使用三成本動因表現(xiàn)三形式產(chǎn)品三特征入駐三公司三特征客戶三關(guān)注三點追求三形象純商三務(wù)形三象迅速三發(fā)展三的中三小企三業(yè)初具三規(guī)模三的企三業(yè)純寫三字樓三開始三出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)三氛圍需求三多樣三化多樣三化各種三類型三企業(yè)寫字三樓與三新一三代商三務(wù)公三寓并三存地段服務(wù)軟環(huán)三境健康三、風三景世聯(lián)三研究寫字三樓OR商務(wù)三公寓三？城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三決定三辦公三物業(yè)三的發(fā)三展產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三是決三定一三個城三市辦三公物三業(yè)發(fā)三展狀三況的三最根三本原三因第三三產(chǎn)業(yè)三不發(fā)三達，對三中高三檔辦公三物業(yè)三的需三求就三越小中小三型企三業(yè)越三多，三對商三住樓三等中三低檔三辦公三物業(yè)三的需三求就三越大昆山三以第三二產(chǎn)三業(yè)為三主導三，對三高檔三寫字三樓市三場帶三動不三強，三對中三低檔三辦公三物業(yè)三有較三好的三拉動三作用昆山三歷年三三產(chǎn)三結(jié)構(gòu)三（19三78三-2三00三5）數(shù)據(jù)三來源三：昆三山統(tǒng)三計年三鑒20三05，20三05年昆三山市三經(jīng)濟三和社三會發(fā)三展情三況20三04年，三昆山三公路三貨運三總量41三06萬噸三，涉三及個三體經(jīng)三濟29三89家貨物三周轉(zhuǎn)三量26三.8億萬三噸公三里，三涉及三個體三經(jīng)濟16三.6萬戶第二三產(chǎn)業(yè)昆山三第三三產(chǎn)業(yè)三主要三是貿(mào)三易物三流行三業(yè)20三04年昆三山私三營工三業(yè)企三業(yè)98三2家，三產(chǎn)值24三3.三3億元三；平三均產(chǎn)三值24三80萬城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)第三三產(chǎn)業(yè)三總量三反映三昆山三寫字三樓整三體容三量處三于較三低水三平，三經(jīng)驗三值反三映昆三山寫三字樓三市場三相對三于整三體房三地產(chǎn)三市場三處于三較低三水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低昆山=4三0/三50三00三=0三.8三%昆山20三06年第三三產(chǎn)三業(yè)GD三P總值28三9.三07億元三，寫三字樓三整體三容量三處于三較低三水平城市寫字樓發(fā)展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產(chǎn)業(yè)GDP(億元)R城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)5050第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山三的產(chǎn)三業(yè)結(jié)三構(gòu)不三支持三高檔三純寫三字樓三的發(fā)三展(1三)第二三產(chǎn)業(yè)三是昆三山的三主導三產(chǎn)業(yè)，近三幾年三增長三放緩三。第三三產(chǎn)三業(yè)比三重在02、03年下三降之三后，三近年三開始三緩慢三增長三。(2三)在短三期內(nèi)三，第三二產(chǎn)三業(yè)的三增長三仍將三維持三，所三占比三重保三持穩(wěn)三定。三第三三產(chǎn)業(yè)三在政三府的三倡導三下可三能會三獲得三一定三的發(fā)三展。(3三)昆山三在近5年內(nèi)三，仍三屬于三工業(yè)三型城三市，三外資三企業(yè)三以及三本地三企業(yè)三中以三第二三產(chǎn)業(yè)三為主三。不三能支三撐純?nèi)龑懽秩龢堑娜_發(fā)三。城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)物業(yè)名稱開盤時間項目類型均價嘉裕國際廣場2007年6月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商業(yè)、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業(yè)家2006年11月商業(yè)綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務(wù)廣場2006年5月小高層商務(wù)寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現(xiàn)代廣場2006年12月純寫字樓8500純寫三字樓三很少LO三FT企業(yè)三家是三商務(wù)三公寓三新概三念的三領(lǐng)跑三者昆山三不適三合發(fā)三展純?nèi)龑懽秩龢抢ド饺欠袢m合三發(fā)展三商務(wù)三公寓昆山三市不三適合三發(fā)展三純寫三字樓三，現(xiàn)三有辦三公多三為工三廠自三建樓三、改三造型三舊寫三字樓三和住三宅性三質(zhì)辦三公物三業(yè)，三商務(wù)三公寓三概念三剛起城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)昆山三市辦三公物三業(yè)分三析思三維導三圖商務(wù)三公寓寫字三樓辦公三物業(yè)三可能三的發(fā)三展方三向市場三現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)產(chǎn)品三優(yōu)勢客戶三分析城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)二產(chǎn)三為主三的相三似城三市—東莞1.城市三地位三以及三地理三位置三相似昆山——江蘇三省非三龍頭三城市三，靠三近上三海。三獨立三的經(jīng)三濟體三，以三電子三產(chǎn)品三等加三工業(yè)三為主三。東莞——廣東三省非三龍頭三城市三，靠三近廣三州。三獨立三的經(jīng)三濟體三，以三電子三產(chǎn)品三加工三業(yè)為三主2.產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三相似以第三二產(chǎn)三業(yè)為三主，三第二三產(chǎn)業(yè)三在50三%以上三，第三三產(chǎn)三業(yè)在33三%左右3.經(jīng)濟三總量三相似昆山三20三03三年G三DP43三0.4億元三，2三00三6年三超過93三0億；三東莞20三03年G三DP88三4.三5億三元，三20三04三年超三過1三00三0億城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)東莞三辦公三物業(yè)三市場三在20三03和20三04年之三間出三現(xiàn)跳三躍式三增長20三04年施三工面三積達45三.4三7萬平三米，三比20三03年的29三.6三1萬平三方米三增長三了54％?？罩萌k公三、寫三字樓三面積1.三78萬平三方米04年批三準預三售寫三字樓43三.3三2萬平三方米由于三東莞三經(jīng)濟三規(guī)模三的增三大和三產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三的調(diào)三整升三級，三使得三辦公三物業(yè)三市場三的需三求呈三現(xiàn)階梯三式跳三增。20三04年、20三05年，三東莞三辦公三物業(yè)三年均三消化三量約20萬平三方米跳躍三式增三長東莞三參考三市場三的研三究表三明，三市場三由發(fā)三展初三期進三入高三速發(fā)三展階三段會三面臨三一個三階梯三式跳三增期三。昆山20三06年的GD三P水平三接近三東莞20三04年的三水平三，達三到近10三00億—辦公三物業(yè)三階梯三式跳三增期三的臨三界點城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)酒店寫字三樓商住三樓商住三樓昆山三商住三公寓三項目三案例三分析—L三OF三T企業(yè)三家LO三FT企業(yè)三家物三業(yè)類三型：三酒店三、商三住公三寓,寫字三樓20三07年4月底三入市三，8月底三商住三樓部三分已三經(jīng)售三罄。LO三FT企業(yè)三家作三為昆山三首個三提出三商住三公寓三中LO三FT概念的地三產(chǎn)項三目，三在開三盤之三后，三受到三了市三場的三熱捧三。兩三棟商三住樓三先于三寫字三樓售三完。城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)昆山三商住三地產(chǎn)三項目三案例三分析—L三OF三T企業(yè)三家50三-8三50平米三的自三由分三隔辦三公空三間。挑高4.三5米的三大堂三，豪三華裝三修首創(chuàng)三昆山三市集三約式三辦公三配套三，前三臺接三待、三打字三等辦三公設(shè)三置。企業(yè)三注冊三、商三務(wù)咨三詢、三代訂三機票三等集三約式三商務(wù)三服務(wù)光纖三接入三、無三線上三網(wǎng)；OT三IS電梯把租三金付三給自三己的三產(chǎn)權(quán)三型辦三公物三業(yè)，三專為成長三型公三司量身三打造三。LO三FT企業(yè)三家商三住樓三產(chǎn)品三的自三身優(yōu)三勢9月6日市三調(diào)當三天，三從樓三盤銷三售代三表處三了解三到：三購三買LO三FT企業(yè)三家的三多為三投資三客，三約占75三%左右三。主三要來三自上三海，三蘇州三以及三昆山三本地三。其余三的自三用客三戶多三為昆三山本三地的三中小三型企三業(yè)以三及創(chuàng)三業(yè)型三企業(yè)三。50三-8三50平米三的自三由分三隔辦三公空三間。城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)昆山三二、三三產(chǎn)三業(yè)規(guī)三模增三長導三致辦三公物三業(yè)需三求增三加20三04年昆三山第三三產(chǎn)三業(yè)產(chǎn)三值構(gòu)三成數(shù)據(jù)三來源三：昆三山統(tǒng)三計年三鑒20三0520三01到20三03年昆三山第二三產(chǎn)業(yè)三增長三較快三，主要三得益三于加三工類三企業(yè)三的發(fā)三展，三之后三一直三維持三在68三%的水三平。20三04年昆三山批發(fā)三、倉三儲、三零售三物流以及三咨詢?nèi)惍a(chǎn)三值達到三三產(chǎn)三比例三的50三%多，表三明物三流貿(mào)三易等三行業(yè)三的高三速發(fā)三展。二、三三產(chǎn)三業(yè)規(guī)三模的三快速三增長三拉動三昆山三辦公三物業(yè)三的需三求增三長。第三三產(chǎn)業(yè)三中的三貿(mào)易三物流三產(chǎn)業(yè)三增長三迅速第二三產(chǎn)業(yè)三規(guī)模三穩(wěn)中三有增昆山三辦公三物業(yè)三市場三面臨三階梯三式跳三增期市場三需求三量大三大增三加，三和大三量辦三公物三業(yè)項三目的三入市三印證三了這三一趨三勢LO三FT企業(yè)三家等三項目三的入三市也三可證三明這三一趨三勢城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)辦公三物業(yè)三供應三的缺三失，三致使三住宅三物業(yè)三演化三為商三住樓三，承三擔辦三公物三業(yè)的三功能三，且三部分三實現(xiàn)三了商三住樓三的價三格部分三住宅三商住三比例三達到1;三1以上三。數(shù)據(jù)三來源三：世三聯(lián)分三析辦公三物業(yè)三供應三不足三，住三宅物三業(yè)承三擔辦三公物三業(yè)功三能。中檔住宅演化為商住樓純高檔住宅演化為商住樓名稱物業(yè)性質(zhì)租金/售價商住均價4000元/平米左右商住約0.8元/平米*天，物業(yè)費1元/平米*月住宅轉(zhuǎn)商住0.7元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費住宅轉(zhuǎn)商住0.6-0.8元/平米*天，不含物業(yè)費和暖氣費在住三宅項三目的三沿街三位置三都會三設(shè)置三辦公三物業(yè)三。住宅三物業(yè)三實現(xiàn)三了與三商住三物業(yè)三同樣三的租三金價三格城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)街鋪三類辦三公承三擔部三分辦三公職三能，三辦公三需求三外溢街鋪三類辦三公，主要三客戶三群是三物流三公司三，大三品牌三連鎖三服務(wù)三，咨三詢公三司，三投資三公司三等高三級服三務(wù)業(yè)本質(zhì)三原因三：缺三乏高三品質(zhì)三辦公三樓，三街鋪三滿足三其形三象以三及昭三示性三訴求城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)602006昆山國民生產(chǎn)總值達到1000億，對比相似城市東莞的辦公物業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點2006-07昆山辦公物業(yè)進入跳增期，辦公需求大增辦公物業(yè)的缺乏使得大量客戶外溢昆山缺乏足夠的辦公物業(yè)，辦公物業(yè)客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔了部分辦公物業(yè)的功能LOFT企業(yè)家成為昆山商務(wù)公寓領(lǐng)跑者LOFT企業(yè)家抓住了這一市場契機，推出了LOFT商務(wù)公寓，成為市場的引領(lǐng)者。市場三分析昆山三面臨三辦公三物業(yè)三跳躍三增長三期，三市場三供給三增量三增加三；昆山三市有三較多三辦公三物業(yè)三客戶三的潛三在需三求未三被滿三足；昆山三市未三來辦三公企三業(yè)規(guī)三模將三會進三一步三增加三；市場三上出三現(xiàn)新三型辦三公物三業(yè)項三目，LO三FT企業(yè)三家，三且銷三售狀三況良三好；從市三場層三面和三城市三辦公三物業(yè)三發(fā)展三階段三來看三，昆三山市三仍有三辦公三物業(yè)三空白三點存三在，三且滿足三客戶三需求三的新型三物業(yè)三類型三更有三可能三被接三受城市三微觀三市場三分析辦公三物業(yè)昆山三