房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程三

建風(fēng)集團遼濱企業(yè)工程

知識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程

建風(fēng)集團

開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準(zhǔn)備階段三、項目建設(shè)階段四、項目銷售及售后服務(wù)階段一、項目立項階段

申領(lǐng)項目《選址意見書》及《項目立項批文》申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知等文件投資機會研究申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.1投資機會研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)1.2申領(lǐng)項目《選址意見書》

及《項目立項批文》《選址意見書》是項目進行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是由計劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設(shè)計條件通知等文件被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊伍和設(shè)計單位通過招標(biāo)選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設(shè)計單位進行建筑設(shè)計2.2申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》《建設(shè)工程許可證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關(guān)證書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計劃↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證2.4做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整?.5選擇監(jiān)理單位通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項目管理工作）2.6選擇承包單位通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件↓編制標(biāo)書↓向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通告↓對承包企業(yè)的資格進行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同三、項目建設(shè)階段組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》項目的竣工驗收3.1組織承汗包商進槍場1、組瓣織監(jiān)蒜理單頸位進叛行監(jiān)土理2、組滿織業(yè)拉主負(fù)孫責(zé)供觸應(yīng)的調(diào)材料翠、設(shè)寸備訂笛貨3.羽2加強墨開發(fā)脅項目化工程逢管理室與監(jiān)配控1、配峰合承嚴(yán)包商笛做好份各項偵工作2、按刃時提遠(yuǎn)供施峰工現(xiàn)塑場，艱完成假場地委的“港七通犬一平部”3、及梨時提義供以員約定愚數(shù)量房誠的圖帳紙，漿組織電以約困定的米由開似發(fā)商義負(fù)責(zé)勒訂購謎的材學(xué)料設(shè)傘備及尼時進懼場。4、協(xié)助憂承包商梅做好接迎受驗查搏工作5、對項席目的投鞏資、進戒度和施閃工質(zhì)量伴進行監(jiān)配控。6、進豎行合墊同管艷理7、有效條地協(xié)調(diào)欠參與項市目單位江的關(guān)系首。3.洪3申領(lǐng)《商品箱房預(yù)副售許題可證》到房地拾產(chǎn)市場伙管理部碧門申請忠；應(yīng)具筋備條辟件：建設(shè)項德目各種薯批準(zhǔn)手效續(xù)齊備必，且已償確定竣趁工交付繡使用日墻期；一般勻規(guī)定平已完距成建漿設(shè)項半目投家資的25%或已性完成怨單體丘項目廊的主攜體結(jié)備構(gòu)（品即結(jié)隊構(gòu)封跨頂）麗（不椒同地籠區(qū)有連所不躍同）蜓；已確定您預(yù)售的噸監(jiān)管機鴉構(gòu)和監(jiān)擋管方案已制定荷房屋使填用維修皆公約應(yīng)提交已的材料尸：開發(fā)翠商的予營業(yè)就執(zhí)照救，建轎設(shè)項赴目的副投資掏立項用、規(guī)死劃、芒用地賭和施趨工等逮批準(zhǔn)丘文件舅或證緞件。工程施瓣工進度華計劃。一般規(guī)夜定投入圣開發(fā)建暖設(shè)的資頭金已達隱工程建罩設(shè)總投完資的25香%以上的矛證明材嘉料。商品房橋的預(yù)售熱方案，圣方案應(yīng)拍說明商拌品房位齊置、裝偶修標(biāo)準(zhǔn)泊、交付膏使用日鋪期、預(yù)事售總面洽積和交匯付使用史后的物梁業(yè)管理及等內(nèi)容斗；應(yīng)附獲有商品喜房預(yù)售井總平面及圖。3.賴4項目劃的竣遞工驗銅收建設(shè)伴工程尼竣工趣驗收送應(yīng)當(dāng)輸具備疾下列蘆條件腰：完成膚建設(shè)棚工程垂全部枕設(shè)計扎和合冠同約東定的嬌各項侮內(nèi)容遍，達煙到使需用要勿求；有完整縫的技術(shù)檔案襖和施單工管書理資世料；有工程共使用的均主要建妹筑材料訴、建筑遍構(gòu)配件跪和設(shè)備傘的進場葵試驗報購告；有勘杰察、這設(shè)計爛、施伏工、廊工程抽監(jiān)理唐單位南、建拋設(shè)單盟位分喊別簽芽署的績質(zhì)量鐵合格緞文件感；有施應(yīng)工單疫位簽偷署的顫工程葵保修胞書。鉤不襖符合雷上述鍬條件囑的工條程，演建設(shè)即單位戰(zhàn)不得果組織起工程辭的竣掌工驗鄉(xiāng)豐收。3.4項目咳的竣漠工驗叨收應(yīng)提謀交材壩料：項目息開工汗報告聞、竣但工報達告、首分部桂分項品工程鳴技術(shù)筒人員趁名單糖、圖聽紙會腔審及齡交底礦記錄罵、設(shè)貓計變亦更通斷知、害技術(shù)掛變更煤核定雀單、脹工程鴉質(zhì)量閃事故從調(diào)查干處理受資料超、測抽量放榨線資凝料、索材料占構(gòu)件熊設(shè)備街合格井證明肝、試琴驗檢繩驗報毯告、享隱蔽造工程垂驗收絹記錄視、施錢工日矩志、泄竣工蹈圖、錘質(zhì)量賄檢驗艷評定存資料敬、竣濟工驗依收資爛料等四、跌項目言銷售居及售狐后服聚務(wù)階襪段辦理豆竣工歇后的津產(chǎn)權(quán)遼登記部手續(xù)申領(lǐng)《柄商品房勵銷售許澤可證》與物業(yè)疼公司簽毯訂物業(yè)但委托管拳理合同提交相察關(guān)材料與用嬌戶簽粥訂商吊品房窄銷售土合同劣或租嗚賃合評同做好物抄業(yè)管理張工作4.皇1辦理竣慶工后的揭產(chǎn)權(quán)登賠記手續(xù)新房屢竣工裕后3個月糾內(nèi)申請云辦理菠所有培權(quán)登普記；登記咽時需絞提交露建設(shè)玩許可忽證和糞建筑課圖紙礎(chǔ)等資及料；4.2申領(lǐng)《商品房靠銷售許議可證》向主教管部典門交劫驗主稱要的掏證明黃文件敬及相舍關(guān)資暗料（獅如：諒項目斑批文晌、規(guī)斜劃紅徒線圖貫、土犧地權(quán)申屬證雹明文測件、扮建設(shè)嬸用地吐規(guī)劃鋤許可計證、伙建設(shè)巴工程拘規(guī)劃賀許可霸證、洗房屋值竣工維驗收倚資料毒及平置面圖躍、價礦格申態(tài)請表示等。4.間3與物業(yè)鋪公司簽膏訂物業(yè)胃委托管家理合同物業(yè)國管理洋服務(wù)是物業(yè)競管理閑企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)咳權(quán)人、使用人肥委托，以有店償方式促對物業(yè)甚項目進祝行日常因維護、貓修繕與海整治等棋服務(wù)。4.4提交理相關(guān)求材料開發(fā)灑企業(yè)推將物滑業(yè)交銜付物挽業(yè)管汁理公慈司接炮管時片，應(yīng)蹲提交爆以下西資料貸：房潛屋建沿設(shè)的除各項肉批準(zhǔn)鴨文件休、竣等工總儉平面毒圖、校房屋糧及配烘套基丈礎(chǔ)設(shè)扔施、障設(shè)備醋的竣棕工圖阿，地拔下管順道網(wǎng)偉圖及豈其他稅必要附資料4.滔5與用戶形簽訂商威品房銷雅售合同輝或租賃蠅合同購買碼人應(yīng)霉當(dāng)自短銷售趴合同傍簽訂狹日起粱，一損般規(guī)精定90天內(nèi)辦理攀土地走使用顛權(quán)和兇房屋閑所有警權(quán)登跌記手患續(xù)。(具體應(yīng)框根據(jù)當(dāng)披地情況趙而定)4.員6做好那物業(yè)掀管理次工作包括館管理共和服色務(wù)兩杰方面投：管理謝：掌歪握物抖業(yè)的粱變動醒、使千用狀攪況、米使房贈屋設(shè)惹備和叉配套賢設(shè)施島及時最得到條修復(fù)麥、更用新、研保養(yǎng)責(zé)；服務(wù)溪：以蚊充分栽保障盼產(chǎn)權(quán)丘所有腦人、持居住問者和言使用糟人的百各種猶