房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場課件

模塊3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析與市場分析本模塊主要任務(wù)任務(wù)1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析任務(wù)2房地產(chǎn)市場分析任務(wù)1房地產(chǎn)投資環(huán)境分析導(dǎo)入：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策思考：從上述資料中你是如何認(rèn)識投資環(huán)境的？上述資料中影響投資活動的因素屬于哪一種？除此之外，你認(rèn)為投資環(huán)境中還有哪些因素對投資活動會造成影響？試舉例說明相關(guān)知識3.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征3.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類3.1.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容3.1.4房地產(chǎn)投資分析的方法3.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征1、投資環(huán)境的含義：狹義和廣義狹義：指自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境廣義：影響投資活動過程的外部的各種情況和條件的總和。包括政治法律、經(jīng)濟(jì)、自然、社會文化等各種要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。3.1.1房地產(chǎn)投資環(huán)境的含義及特征2.投資環(huán)境的特征差異性—地域差異；不同的部門、行業(yè)、項目；時間差異系統(tǒng)性—投資環(huán)境是由眾多因素構(gòu)成的復(fù)合體動態(tài)性—動態(tài)平衡的開放系統(tǒng)主導(dǎo)性—一個或幾個要素居于主導(dǎo)地位區(qū)域性—地區(qū)之間自然、地理、社會經(jīng)濟(jì)等特點不同3.1.2房地產(chǎn)投資環(huán)境的分類3.1.2.1按表現(xiàn)形態(tài)分類1、硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件，自然和基礎(chǔ)設(shè)施2、軟環(huán)境：影響項目投資的各種政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化條件3.1.2.2按層次分類1、宏觀投資環(huán)境：國家投資環(huán)境2、中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境3、微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境3.1.2.3按研究角度分類1、地區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境3.1.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容一般涵蓋六大類：政治因素法律因素經(jīng)濟(jì)因素自然環(huán)境因素社會文化因素基礎(chǔ)設(shè)施因素政治因素政治制度政局的穩(wěn)定性政策的連續(xù)性政府管理服務(wù)水平是否存在戰(zhàn)爭風(fēng)險法律因素法律的完整性法制的穩(wěn)定性執(zhí)法的公正性經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——國民生產(chǎn)總值、國民收入、國民經(jīng)濟(jì)增長率；消費總額、消費結(jié)構(gòu)、居民收入、存款、物價、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)周期等市場環(huán)境——市場狀況、供給、需求、購買力、同類樓盤的分布狀況及競爭狀況及競爭對手、市場價格水平及走勢財務(wù)環(huán)境——資金、成本、利潤、稅收等資源環(huán)境——人力、土地、原材料及能力等自然環(huán)境條件地理條件——地質(zhì)地貌、自然風(fēng)光、氣候條件、環(huán)境質(zhì)量、綠化等地理位置——交通便捷程度社會文化環(huán)境公民受教育程度宗教風(fēng)俗習(xí)慣社會心理道德價值觀文化傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施因素城市能源系統(tǒng)——煤氣、電力等城市水資源和供水排水系統(tǒng)城市交通運輸系統(tǒng)城市郵電通信系統(tǒng)城市生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)——環(huán)衛(wèi)、園林綠化城市防災(zāi)系統(tǒng)——消防系統(tǒng)、防洪系統(tǒng)、抗震及防地沉系統(tǒng)、人防備戰(zhàn)系統(tǒng)等生活配套及商務(wù)設(shè)施生活配套——超市、商場、飯店、娛樂場所、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等商務(wù)設(shè)施——商圈3.1.4房地產(chǎn)投資分析的方法冷熱對比法等級尺度法道氏評估法多因素和關(guān)鍵因素評價法SWOT分析法3.1足.4.都1冷際熱對比威法依據(jù)：19滾68爹年，纖美國介利特尖法克溪和班圈廷兩碎位學(xué)翼者對給美國樣和加使拿大岸等國詠工商離業(yè)人陷士的丸調(diào)查粒，在似《國嚴(yán)際商惠業(yè)安煮排的漆概念胸構(gòu)架丸》中她提出慨了對仇投資蘭環(huán)境損分析祖的冷趁熱因墨素法盛?；究椒ǎ簭耐顿Y葡者和投斬資國的幻玉立場出侵發(fā)，選博定諸投優(yōu)資環(huán)境程因素，救具此對秋目標(biāo)國呀家逐一埋進(jìn)行評州估并將下之由“熱”至“冷”依次遙排列狼，熱使國表門示投巧資環(huán)衣境優(yōu)嶼良；愧冷國急表示糧投資賀環(huán)境冰欠佳斗；3.1侄.4.攜1冷蕉熱對比掛法具體過顧程：把投臂資環(huán)婆境分紙為七游大因郊素：政治寄穩(wěn)定慮性；市初場機(jī)叨會；頭經(jīng)濟(jì)刑發(fā)展稱及成債就；擴(kuò)文化辨一體中化；眉法律攏阻礙撕；實同質(zhì)阻育礙和邪地理板及文切化差筍距。特性：是最代早提毀出的辟投資友環(huán)境領(lǐng)分析蛇方法用，側(cè)重廊于對生投資單環(huán)境屈的宏袋觀因新素考夠察，玩對微級觀因水素考僵慮的殊少。雖然在奸因素的甚選擇及芝評判上涂有失系敢統(tǒng)性，左但為環(huán)憲境分析茄的方法筒的形成圖和完善檢奠定了撇基礎(chǔ)?！盁帷蓖硎就独^資環(huán)境旦優(yōu)良,追“冷”摔表示投機(jī)資環(huán)境眠欠佳.3.鴿1.燃4.朋2比等級們尺度遷法依據(jù)：19喊69枕年，端美國辛學(xué)者血斯托雕伯發(fā)疏表了春《如僻何分湖析國慕外投龍資氣揀候》遲，提煩出了掠投資俊環(huán)境頭的等肚級尺持度分裝析法故。過程：將投歲資環(huán)票境分痛為八蠅大因倘素：資本抽旋回限制裕度；外吧國股權(quán)喘比例；打?qū)ν馍虘K的管制勻和歧視扯程度；爬貨幣穩(wěn)外定性；案政治穩(wěn)槍定性；智給予關(guān)太稅保護(hù)粘的意愿擺；當(dāng)?shù)負(fù)苜Y本的?？晒┏躺讯?；近暢五年的禁通貨膨傻脹率高捉低。又把蓮八大金因素鐵分為塊4-推7個吐子因裝素，炮根據(jù)束個因腸素和匠子因閃素對恨投資腿環(huán)境疾的影表響程貫度，頌定出賄從最弊差到束最好閑的各遞種情盾況的跌分類口標(biāo)準(zhǔn)辛，好愈的情灘況評惕分為桂12慈、1艷4、隨20貫分不麥等。風(fēng)最差疑情況編為0正、2者、4統(tǒng)分不穿等，種按各火種情芳況打新分，盜綜合巷后得摩出投擱資環(huán)槐境總諷分：掘8-董10朋0分菜，分痛數(shù)越渡高，鞭投資現(xiàn)環(huán)境臂越好津。3.1蹦.4.枝2等棕級尺度揪法優(yōu)缺點覺：指標(biāo)趨辱向于具蒼體，因閣素趨向脖于量化槳。但考塵核的是棗東道國異對外資夫的優(yōu)惠限條件及膛吸引外再資的能喇力，并泥沒有考癥慮項目何所在地毯的具體期環(huán)境條撕件，有近其局限返性。3.1傾.4.呼3道演氏評估顛法依據(jù)：美國幫道氏紫化學(xué)碰公司戀根據(jù)挑自己忠在海外投舒資的經(jīng)驗階提出的。方法：把海外炭投資風(fēng)組險分為勤：競爭日風(fēng)險和淚環(huán)境風(fēng)介險。道氏公天司把影左響投資戰(zhàn)環(huán)境的庸因素按淹其形成抓的原因四和作用饒范圍分嘆為兩部纖分。1、旅企業(yè)海從事殃生產(chǎn)想經(jīng)營潔的業(yè)飛務(wù)條盞件；2、可胸能引起暮這些條肉件變化飾的主要喬壓力；3.1帥.4.臉3道世氏評估延法過程：評估偶影響躬企業(yè)蘋業(yè)務(wù)歇條件傭的諸漲因素夾；評估宮引起的變化表的主臭要壓貫力因爽素；在前蓋述兩傍步的墾基礎(chǔ)緊上，蓋進(jìn)行兼有利歸因素舉和假睡設(shè)條賽件的帖匯總粥，從域中指遵出8區(qū)-1蓮0個掘在某永個國寫家的嗚某個鐘項目憤能獲腳得成去功的特關(guān)鍵帶因素菠；在確環(huán)定個疾關(guān)鍵質(zhì)因素活及其僅假設(shè)礎(chǔ)條件科后，洲提出冊4套筆項目載預(yù)測丟方案督：第一殺套方榨案：怖根據(jù)悄未來異7年應(yīng)中各嶺關(guān)鍵典因素“最寒可能毛”的變化豆而提出氧的預(yù)測擋方案；第二擠套方蘇案：襪假設(shè)脅各關(guān)遣鍵因路素的壞變化滑比預(yù)技期的掃好，英提出“樂觀”預(yù)測遍方案。第三套腳方案：忙假設(shè)個亡關(guān)鍵因惡素的變盒化比預(yù)夠期的差六，提出挪‘悲觀’的預(yù)賭測方案拜。第四套巧方案：報各關(guān)鍵址因素變椅化最壞捉，可能胸導(dǎo)致公陷司“遭刊災(zāi)”的預(yù)測囑方案。四套謊方案悠提出背后，混請專值家對槍各方添案可由能出象現(xiàn)的候概率廊進(jìn)行敵預(yù)測惹，為如決策屋提供活參考倡。3.1眨.4.顛4多因倘素和關(guān)鳥鍵因素蕩評價法依據(jù)爛：香港翁大學(xué)草的閔航建蜀喉教授申提出雕。1.青多因周素分逐析法又稱侍為體蜓制評吊價法算，從子政治河體制出、法纏律體擴(kuò)制和恭經(jīng)濟(jì)棵體制號對外賣國投靈資者嘉投資沃風(fēng)險年的影甜響出亭發(fā)，管將影近響投磚資環(huán)呆境的盒因素泊分為上十一回類，題在按質(zhì)五級遠(yuǎn)分別羽計算我。先對馳各類屢因素博的子私因素廢作出瞞綜合則評價鐵，按盡此對帽該類超因素門作出廢優(yōu)、貼良、夜中、液可、略差的鞏判定刷。最賤后按櫻公式翻計算慎：投資割環(huán)境孩總分暗=∑況Wi(5旁ai+壤4bi劣+3c創(chuàng)i+2撕di+藥ei)其中晚:w蠶i:恨第i閉類因唯素的除權(quán)重譽(yù)；ai、誰bi、喝ci、蛋di、昌ei:畏第i類殃因素被斷評為優(yōu)談、良、掌中、可奶、差的劉比率投資環(huán)賞境總分稠在1-亮5之間混，越接訴近5，尋說明投銷資環(huán)境鐵越好。多因素餡分析方粥法影響因素子因素權(quán)數(shù)政治政治穩(wěn)定性、國有化可能性、當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策；0.15經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長率、物價水平；0.10財務(wù)資本與利潤外調(diào)；對外匯率；集資與借資的可能性；0.15市場市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點；輔助機(jī)構(gòu)；地理位置；0.10基礎(chǔ)設(shè)施國際通訊設(shè)備；交通與運輸；外部條件0.05技術(shù)條件科技水平；勞動生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套設(shè)施等；0.10法制商法；勞工法；專利法等各項法律健全度；執(zhí)行情況0.10行政效率機(jī)構(gòu)設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等；0.05文化當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣；對外企的信任與合作程度；0.05競爭競爭對手的強(qiáng)弱等0.103.兼1.株4.惹4多愧因素齊和關(guān)顛鍵因棗素評標(biāo)價法2.書關(guān)鍵須因素末法針對廈多因針?biāo)胤炙嘉龇ò椭皇且螌δ硰匾坏仳渽^(qū)的需投資宵環(huán)境透進(jìn)行賤一般唇性分巴析,蹦沒有執(zhí)對各配類投礎(chǔ)資動流機(jī)進(jìn)嗚行分根析.攏又提儀出了碰關(guān)鍵戰(zhàn)因素橋法,從影六響投槽資環(huán)嗚境的上一般道因素之中,姨找出代影響料投資予動機(jī)府實現(xiàn)翠的關(guān)嚷鍵因柴素。然后根豈據(jù)這些葵選出的犁關(guān)鍵因杯素采用怎多因素舒分析的蠻方法進(jìn)即行評價吐。例如編：影刑響投絡(luò)資環(huán)最境的察關(guān)鍵渣因素降低成雨本：適萍合當(dāng)?shù)卣x工資水牽平的勞貍動生產(chǎn)主率；土襖地費用瘡；原材域料價格傘；運輸答成本發(fā)展當(dāng)宇地市場費：市場怕規(guī)模；窄營銷輔撈助機(jī)構(gòu)吸；文化而環(huán)境；憑地理位培置；運之輸?shù)?；描通信條北件獲得原無材料：水資源；抓當(dāng)?shù)刎浥K幣匯率默；當(dāng)?shù)芈淹ㄘ浥蛐蠲浡?；叫運輸條泄件；風(fēng)險分蹄散：政炮治穩(wěn)定淚性；國嶄有化可罰能性；島貨幣匯敗率；通洪貨膨脹晉率追隨競乓爭者：詳市場規(guī)祝模；地辦理位置壇；法制艱建設(shè)獲得福當(dāng)?shù)卮涞纳惝a(chǎn)和械管理克技術(shù)擦：科刪技發(fā)漸展水扁平；匠勞動熟生產(chǎn)演率；例如：規(guī)我國開驅(qū)發(fā)建設(shè)懂的普通桿住宅投驚資項目盯，1、聽重點爹因素嘩：權(quán)委數(shù)[扔0.婆6]市場云環(huán)境處中的殲購買型能力更，市善場容瞞量，鑼供應(yīng)謎量等收；財務(wù)環(huán)括境中的階項目融蛾資可能灣性；融徹資成本委，稅費雄負(fù)擔(dān)等自然愉環(huán)境翻中的巾地理關(guān)位置穴，風(fēng)材景地釘貌，基礎(chǔ)設(shè)課施條件拍中的電許力、通死訊、給逼排水、霸交通等汗；2、一滿般因素灰：權(quán)數(shù)龜[0.輝3]經(jīng)濟(jì)環(huán)藏境中的簡消費結(jié)堵構(gòu)、居危民收入鉛、物價蒜指數(shù)；資源贊環(huán)境爹中的拉勞動辛力資偏源條助件、譯原材那料供驕應(yīng)等聚；3、次皮要因素改，權(quán)數(shù)腹[0.雪1]社會嫁環(huán)境誰中的琴社會馬秩序慈、社困會信宅譽(yù)；文化乏環(huán)境絹中的紙文化左傳統(tǒng)斷、教魂育水哭準(zhǔn)；環(huán)境宗因素莖的類籌型及岔權(quán)數(shù)備確定紫后，絞按照菠多因倍素法歐的計器算公早式，陷計算蜻該投頭資項餅?zāi)康目掏顿Y高環(huán)境刪總分謹(jǐn)，進(jìn)撤行評坊價。3.雷1.踐4.借5面SW生OT酒分析SWO坑T分析興思路宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營決策SWOT說明：S為企業(yè)上內(nèi)部鼓環(huán)境諒的優(yōu)勢，W為企業(yè)打內(nèi)部液環(huán)境傅的劣勢，O為企業(yè)圖外部坦環(huán)境師的機(jī)會，T為企業(yè)招外部驚環(huán)境宰的威脅。四種內(nèi)萬外因素唐的組合S＋T＝可規(guī)避風(fēng)險點S＋O＝機(jī)會點W＋O＝可借力機(jī)會點W＋T＝風(fēng)險點機(jī)會即可進(jìn)取的市場空間，包括市場空白、市場供給不足、市場供給缺陷以及憑實力競爭入市。關(guān)鍵是抓住機(jī)會，及早出擊。外部環(huán)境不利，潛藏風(fēng)險，但企業(yè)處于有利狀態(tài)，風(fēng)險尚可規(guī)避。此時應(yīng)以企業(yè)優(yōu)勢點為基礎(chǔ)，進(jìn)行經(jīng)營方向改革。

外部環(huán)境產(chǎn)生了機(jī)會，但企業(yè)處于劣勢，所謂有心無力，機(jī)會在身邊卻無法掌握。關(guān)鍵是抓住機(jī)會，借力進(jìn)取。自身資金不足，還要去做市場上已飽和的項目，市場風(fēng)險大，自身回避風(fēng)險的能力差，決策失誤可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)。

說明央：投木資環(huán)健境的資評價奪標(biāo)準(zhǔn)1、綁安全葡性，2、盈娛利性，3、饒服務(wù)撫的完術(shù)善性猶，4、封優(yōu)惠摧性。實訓(xùn)請針對啊學(xué)校周然邊或你壓熟悉的婦一住宅準(zhǔn)投資項客目，試鑄編制該密住宅投誦資環(huán)境么分析的倒簡要提購綱并進(jìn)響行投資胞環(huán)境分田析。任務(wù)擴(kuò)2咽房也地產(chǎn)掀投資拾市場寄分析導(dǎo)入物：廣東撞房產(chǎn)匹大鱷煎北上叮沈陽隨著部廣州困等地倦難再敞批出揭超大哲型的懶房地府產(chǎn)項惕目，茅粵地脖產(chǎn)商夠紛紛堆選擇踢北上梨。多本個曾葬在廣熔州番僻禹華屬南板塊’造竿城運動嬌’中有齒過輝煌拆的大集值團(tuán)，包淋括碧桂拆園、香江慈集團(tuán)謊、恒院大集程團(tuán)、公香港虎恒基遠(yuǎn)兆業(yè)震集團(tuán)票等，閱紛紛落戶沈?qū)氷柹虮币残聟^(qū)開歐發(fā)超大葉型房地津產(chǎn)項目與。其中時，碧桂蒸園在方沈陽租的投水資總輛額預(yù)漏計達(dá)斯13歐0億波元。終根據(jù)鈴碧桂、你園與抄沈北脂新區(qū)只簽署賴的開嫌發(fā)合弊同，的該集雜團(tuán)將箏用三年的悟時間教，在答沈北寇新區(qū)液開發(fā)紫建設(shè)染兩個牽大型讀生態(tài)啊社區(qū)，項柏目投資阿總額達(dá)堅130面億元。石除了碧鮮桂園，腎另外三特家大末型地枝產(chǎn)集倉團(tuán)恒倍大集咱團(tuán)、睜雅居共樂和紋香江善集團(tuán)也都嘉與沈村陽達(dá)區(qū)成了襖合作丙意向找。如遭恒大士集團(tuán)悠將在紹沈陽兩個區(qū)記投資百遮億元修撥建五星頓級酒店論、商務(wù)戴中心、更文化體碰育設(shè)歌施和捏住宅反等；環(huán)香江柄集團(tuán)泉將在彈沈陽謎細(xì)河衫經(jīng)濟(jì)區(qū)和沈置北新區(qū)煎投資開鍬發(fā)工業(yè)勞園區(qū)和見綜合地卷產(chǎn)項目知。廣東房堂產(chǎn)大鱷豬之所以法選擇北似上沈陽宇，一個全重要的蜂原因是因脹為沈陽休沈北新掛區(qū)是繼芹上海浦線東新區(qū)蝕、天津尊渤海新區(qū)重、鄭州匆鄭東新貌區(qū)之后撓，獲國有務(wù)院批害準(zhǔn)成立輛的第四個姥國家級蘋新區(qū)。桑沈陽沈犁北新區(qū)劈燕能吸引烈多個廣汪東地產(chǎn)商樣北上投到巨資“舉造城”賠，其對直開發(fā)商喇多方面破的優(yōu)惠政饑策是服關(guān)鍵掛因素孟。沈庭陽市帥政府度已賦佳予沈刃北新見區(qū)十大優(yōu)喉惠政趕策，鏡包括植享有葛市級耕經(jīng)濟(jì)開管理娃權(quán)、楊部分起城市新區(qū)在陜執(zhí)行國恥家、省骨、市對斥入?yún)^(qū)項悲目優(yōu)惠濁政策的翠同時，凡還在媽土地株、稅悲收、和財政飾獎勵臂、金瀉融扶雜持等牙政策方面此給予蠻優(yōu)惠卡。另燦外，慚沈陽泥市政鍋府積幣極的老招商達(dá)態(tài)度也是吸丹引外資哲的重要潔原因之演一。在濕今年年唐初沈陽們赴香港的灘招商活困動中，該香港恒辰基兆業(yè)獲集團(tuán)董浪事局主倉席李兆異基就帖是當(dāng)鑒場拍石板沈反陽兩緩個大冤型項慚目，及一個金是在沈陽規(guī)米劃建設(shè)仆占地1婚0萬平償米，高弄達(dá)30悅0米的亮國際金憑融大廈昌；另大一個毛是在獎沈北世新區(qū)上建設(shè)枝40晃萬平淹米高預(yù)檔住蔥宅生活區(qū)錢。在廣膀東地尺區(qū)發(fā)地展成攻熟并母在近灘幾年蓄大力各拓展材全國市場的定粵地產(chǎn)侍商，敏慶銳地察醉覺了這遞一基本辮環(huán)境的區(qū)變化，臨領(lǐng)先稅以一看步進(jìn)眉駐這劇個開赴發(fā)新逃區(qū)，荒為企摟業(yè)的乘發(fā)展奠定了嘩良好的充基礎(chǔ)。相關(guān)知雄識3.正2.厚1房原地產(chǎn)液投資不市場囑分析鍬的含怪義3.2搜.2房國地產(chǎn)投輝資市場伶分析的使意義3.2骨.3房期地產(chǎn)投舌資市場診分析的失內(nèi)容3.2瓶.1房墨地產(chǎn)投平資市場誕分析的膛含義房地免產(chǎn)市之場分趴析是船通過麥信息莖將房功地產(chǎn)盆市場倉的參測與者景與房比地產(chǎn)耍市場慎聯(lián)系卵起來戒的一清種活找動，撈即通沸過房兄地產(chǎn)瘋市場妖信息梯的收艇集、使分析碑和加圈工處衛(wèi)理，互尋找態(tài)其內(nèi)棗在的句規(guī)律盈和含芽義，安預(yù)測仗市場毫未來鋸的發(fā)若展趨杏勢，趨用以情幫助潤房地蛾產(chǎn)市竊場的葵參與暢者掌絮握市押場動爺態(tài)，造把握紅市場占機(jī)會弟或調(diào)去整其熄市場許行為浪，從鄰而使尖投資沸者的殲市場福預(yù)期鞏盡可驕能靠共近實礦際結(jié)奔果。3.2駛.2房譯地產(chǎn)投連資市場腥分析的閥意義1、脊運用畏科學(xué)涌方法慈對市父場調(diào)羨查的賭資料刺進(jìn)行喉詳盡火分析刻是確福保投駐資目乞標(biāo)實吧現(xiàn)的罵基礎(chǔ)烘。2、崗歷史購的教嘉訓(xùn)：獅決策管的失蕉誤使曬項目竿損失疤巨大倆。3、未市場絞分析掌具有碧以下弓作用鏈：A、掌驗握市場繪變化的著態(tài)勢；B、有庫利于作量好投資呀?jīng)Q策；C、為廉房地產(chǎn)局價格確鳥定和營藝銷策略維的制定面提供基博礎(chǔ)和依吃據(jù)。房地秋產(chǎn)投灰資市拉場分正析的盲依據(jù)1．娘房地供產(chǎn)市襯場供鞏給方血面的歷信息2．房避地產(chǎn)市如場需求芳方面的剝信息（1枯）房棋地產(chǎn)諸市場算需求毯總量耳方面示的信客息。辯如：報現(xiàn)有煤人口件數(shù)量止、使聯(lián)用中拒的房貪地產(chǎn)壟數(shù)量橡、空畜置量倡信息具；現(xiàn)華實和奮潛在社的房算地產(chǎn)鞭需求舌量等（2藏）房名地產(chǎn)堆市場名需求鵲傾向乎方面手的信美息。（3）弱房地產(chǎn)港市場需瀉求客戶齊特征方至面的信致息。（4）醫(yī)房地產(chǎn)儀市場需西求未來痰趨勢方弊面的信階息。房地產(chǎn)窩投資市嫂場分析曾的依據(jù)3．房堵地產(chǎn)供語求關(guān)系熱方面的壟信息房地鑼產(chǎn)投謠資市吊場供才求關(guān)婦系方疫面的汪信息秘大致殿包括砍：（1概）供歷求關(guān)變系狀面況方刷面的鋤信息碎，如飼：供豬給量稅的缺則口程強(qiáng)度或洞空置吧率、遙空置慌量，詞價格調(diào)上漲稱或下逃跌幅千度及專比率懲，成撫交量伶與需欠求量屑，市桃場吸冊納能茂力與透速度刷等。（2屠）供肝求關(guān)襖系未返來趨孩勢方朗面的蹲信息保，如乞政策辱法規(guī)曬信息擁，房木地產(chǎn)釋稅收留信息蹄，城家市建盟設(shè)與老發(fā)展摟規(guī)劃押信息樂，城性市化巴狀況上及其批趨勢換方面猾的信鍛息，選產(chǎn)業(yè)應(yīng)發(fā)展廣及其速趨勢狠方面警的信薦息，站GD概P及室其增監(jiān)長率蓋方面遙的信額息，帝通貨本膨脹諷率、友利率吉水平香、獲橡取貸滴款的鏟可能灘性方診面的情信息填，城顛市經(jīng)最濟(jì)結(jié)治構(gòu)、恭產(chǎn)業(yè)碗結(jié)構(gòu)真、消歌費結(jié)畢構(gòu)和千消費堵水平闖方面衛(wèi)的信光息，草房地踏產(chǎn)投度資收承益率血及房私地產(chǎn)痰開發(fā)鮮利潤乒率變血化的軋信息認(rèn)等。4．房被地產(chǎn)投堆資項目潮方面的沿信息3.拔2.土3房仿地產(chǎn)涌投資藏市場櫻分析些的內(nèi)跳容.1肆.市穴場分漲析的雨三個螺層面城市刑房地敞產(chǎn)市撒場分賓析區(qū)域雄房地唐產(chǎn)市溫場分勝析房地產(chǎn)第項目市炎場分析3.質(zhì)2.高3房翠地產(chǎn)澆投資渾市場薯分析謝的內(nèi)駛?cè)?2犧.房沙地產(chǎn)靜市場數(shù)分析到的內(nèi)朱容房地影產(chǎn)市帆場供聽給分冤析—搜—供迫給總臉量、周供給危結(jié)構(gòu)煩、供男給預(yù)搜測房地菊產(chǎn)市護(hù)場需婚求分抓析—娘—需栗求總竭量、碧需求欲客戶點分析房地產(chǎn)愁市場供但求關(guān)系董分析—岸—供求饒缺口房地產(chǎn)恢市場競舍爭分析旬——競牢爭對手騙和競爭抓項目房地汁產(chǎn)投創(chuàng)資市欲場分竹析的廟注意該事項1．秒房地套產(chǎn)投壓資市售場分諒析要嚼有明封確的漿思路2．至房地輕產(chǎn)投挺資市聞場分擋析要失根據(jù)中分析鵲目的杰確定世研究紋內(nèi)容服和角另度3．房貿(mào)地產(chǎn)投唐資市場筒分析要濫把多種腰分析方幻玉法結(jié)合宇起來4．庸房地噸產(chǎn)投銹資市靈場分積析數(shù)炮據(jù)要揭真實副可靠5．房租地產(chǎn)投寨資市場添分析要否避免陷冠入不必火要的誤惡區(qū)房地產(chǎn)寫投資市層場分析尾報告競爭項執(zhí)目的調(diào)飲研報告競爭項麥目的基鐘礎(chǔ)信息鍛資料：續(xù)產(chǎn)品、主價格、驅(qū)廣告、朵銷售執(zhí)紅行、企親業(yè)狀況兄、物業(yè)探管理等樓盤灰調(diào)研農(nóng)總結(jié)棗:優(yōu)種缺點消、本魂項目勻的建裝議房地形產(chǎn)投劇資市晚場分觸析報高告區(qū)域市場場調(diào)研木報告區(qū)域停概況歸：歷載史、協(xié)人文融、交估通、添生活候、區(qū)夕域顯律著特雙征及半未來轟規(guī)劃目標(biāo)卷區(qū)域姜樓盤營情況礎(chǔ)：報告隆結(jié)論糾及建妨議：箭區(qū)域黎的供佛應(yīng)結(jié)合構(gòu)、夕區(qū)域警的需換求結(jié)鈴構(gòu)房地裕產(chǎn)投臘資市斤場分快析報蛇告調(diào)研枯報告渡要求費：實訓(xùn)針對所農(nóng)調(diào)研區(qū)但域，對忽該區(qū)域弄市場進(jìn)得行分析畢并形成芒分析報銜告任務(wù)殊3盡房地灶產(chǎn)市側(cè)場調(diào)尾查與支預(yù)測房地再產(chǎn)市款場調(diào)聰查房地產(chǎn)誕市場調(diào)矛查市場通分析爐分為媽調(diào)查圈和預(yù)淋測。一、呆房地逐產(chǎn)投痛資市營場調(diào)惕查的拉內(nèi)容1、覺房地售產(chǎn)投驚資項換目基棚本情轉(zhuǎn)況調(diào)罷查A、房負(fù)地產(chǎn)投著資項目涼建設(shè)用早地情況緞?wù){(diào)查：B、沒規(guī)劃篇設(shè)計魚方案趟的調(diào)再查；二、屆房地里產(chǎn)投吊資項拐目外薄部環(huán)唱境調(diào)援查住宅需曲求調(diào)查散；當(dāng)?shù)睾劬用褡⊥追繝顩r曠調(diào)查；溉社會購撇買力調(diào)駱查；住灶房消費害水平調(diào)暴查；房認(rèn)價調(diào)查湖；土地范使用情殿況調(diào)查架；住宅透供給量塊調(diào)查；睡金融狀韻況調(diào)查梅；競爭漏情況調(diào)餓查；稅費種饞類及繳財納標(biāo)準(zhǔn)藥調(diào)查；三、房墻地產(chǎn)項誰目內(nèi)部眨條件調(diào)稿查；房地害產(chǎn)市說場調(diào)摔查的趴程序一、忌調(diào)查概準(zhǔn)備身階段1、轉(zhuǎn)確定走調(diào)查婦目標(biāo)詞；2、初雄步情況日調(diào)查；3、制島定調(diào)查孔計劃；4、獸非正壩式調(diào)慨查；二、蘇正式冤調(diào)查1、確腿定資料戒來源；2、確輕定收集漿資料的刃方法；3、脅調(diào)查壘表及傍問卷糟設(shè)計仁；4、抽宋樣設(shè)計辛；5、現(xiàn)吃場實地翅抽樣；三、摩結(jié)果粘分析惡階段1、資拜料編輯咳整理：搞匯總、氏分類、高初審、挑篩選、品統(tǒng)計2、彩調(diào)查戒資料程的綜圾合分漫類：散定量練和定振性分首析四、編糖撰調(diào)查女報告階挖段專門報痛告：內(nèi)嚼容詳盡移明確一般報蹤蝶告：內(nèi)杠容簡單季明了要求：規(guī)態(tài)度客輩觀，內(nèi)焰容真實罷準(zhǔn)確、營簡明扼艷要、重傳點突出搭，文字山洗練，燭要言不址繁，結(jié)久論和建噴議可歸旺納為要屆點，文足后附表駱格及附士件，便隱于閱讀伏和使用女。三、廳房地叨產(chǎn)投瞞資市心場調(diào)桿查的游方法期與技僑術(shù)一、市卵場調(diào)查椒的方法1、詢匠問法：肅訪談、從電話、雪信函、削留置問鼻卷2、煤觀察定法：類直接趴和間赴接觀住察3、森實驗項法：付實驗嘴求證沖法和熄隨機(jī)櫻嘗試它法二、洽房地陪產(chǎn)投柏資市抗場調(diào)藍(lán)查技非術(shù)1、調(diào)肅查表格何的設(shè)計A、仇調(diào)查胳表的喉構(gòu)成末：B、胡問題闊類型值：C、蠅設(shè)計修要求矩：主圈題明扛確；狗重點錢突出猾；設(shè)絞問具障體；轎可接梅受性憑；簡端明扼歐要；榜可分無析性囑。2、藝抽樣踏調(diào)查隨機(jī)男抽樣扔：簡已單隨鳴機(jī)抽蛋樣；誤分層說隨機(jī)灣抽樣嶼；分然群隨包機(jī)抽陣樣非隨臘機(jī)抽郵樣：姨配額頸抽樣雷法；鐘任意猶抽樣拘法；冰判斷慣抽樣戀法。房地巾產(chǎn)投貍資市賞場預(yù)兄測一、片房地膠產(chǎn)市劍場預(yù)驅(qū)測的葡內(nèi)容核：1、宏銅觀經(jīng)濟(jì)芝發(fā)展趨騎勢預(yù)測賓；2、達(dá)產(chǎn)業(yè)乓政策施所帶撞來的匠影響拼之預(yù)率測；3、竭市場偷需求占預(yù)測菌；4、技擾術(shù)發(fā)展乒預(yù)測；5、營嚷銷前景陷預(yù)測；6、犧產(chǎn)品塞供給痕能力加預(yù)測龜；7、蟲市場撿價格姜趨勢牲預(yù)測稼；8、市萌場競爭貼情況預(yù)汽測；二、絹市場遇預(yù)測非的方芬法1、專望家意見溫法——膠德爾菲愁法2、歷毅史引申額法3、曉因果尼預(yù)測宏法專家意狂見法—晴德爾菲訂法專家肚以自步己的術(shù)專業(yè)淡知識帽和經(jīng)帶驗，臘在對器過去你發(fā)生花的事荷件和騰歷史粒信息魚資料旨進(jìn)行泥綜合腦分析平的基權(quán)礎(chǔ)上港，對艘房地輔產(chǎn)未址來可念能出多現(xiàn)的脹各種彩趨勢糾作出雨判斷忌和預(yù)窮測的甲一種膊方法籃。這識里的池專家燃包括近開發(fā)樹商、漢代理口經(jīng)銷柜商、橫營銷圾顧問攻、房翻地產(chǎn)梯研究牛工作剖者以但及房革地產(chǎn)盈協(xié)會定組織蔬。德爾菲坦法特點1）匿鵲名性。挽采用匿驗名咨詢預(yù)的方式行征求專馳家們的稻意見。蟻這樣，準(zhǔn)參與預(yù)跡測的專投家互補(bǔ)番見面，社消除了伙很多心兼理的影碎響，有悼助于專去家發(fā)表蕉較為客晃觀的意娘見。2）偵反饋幻玉性。徹德爾挪菲發(fā)噴在預(yù)紙測的杜過程罪中，塌一般蹄都要甲進(jìn)行息3～賓5輪掛的征頓詢專價家意攤見。盞預(yù)測鐘機(jī)構(gòu)勺對每羊輪專晉家意演見進(jìn)視行統(tǒng)用計、廟匯總座，提循供給膏專家揉做下籌輪預(yù)正測時仇的參儲考。聽由于創(chuàng)多次狹信息繼交流下，便北于專匙家比憂較分崇析，絲式修正窩意見資，從逼而提濁高預(yù)抱測的群準(zhǔn)確錫度。3）統(tǒng)寒計性。丟對沒輪撤預(yù)測結(jié)亂果都進(jìn)川行定量褲的統(tǒng)計剃處理和掉評價，述從而便琴于科學(xué)員的描述塵這一輪征預(yù)測結(jié)宗果中專惱家們意構(gòu)見的分鉤布情況希和分歧踏所在，暫也便于脈眾多的掘意見中轉(zhuǎn)歸納出短基本的予、一致則的、主萍流的意圾見。歷史引植申法定量預(yù)椒測方法澤的統(tǒng)稱度。包括狀：簡單速平均捷法移動誦平均幟法加權(quán)串移動追平均賄法趨勢徑預(yù)測濃法指數(shù)遠(yuǎn)平滑店法季節(jié)指蹈數(shù)法簡單平禁均法預(yù)測狠值=姿x（鴉平均巾）=的（X1+X2+…忌Xn)/n簡單移撓動平均減法把平屈均的術(shù)項逐筒漸向腳后移嘉動加舉以平馬均，國每項貢平均限的總百項數(shù)勵不變聞。這妙個平唐均數(shù)挽就直掠接作塞為下商期的耗預(yù)測查值。艷平均匆時，味可以扣用簡錯單的天算術(shù)熟平均淹數(shù)，指也可麥以用寨加權(quán)可平均語數(shù)。Xt+1=（每Xt+Xt-熊1+…Xt-衰(n酬-1拼))/n加權(quán)茅移動孩平均捎法Xt+筒1=（nXt+(盛n-歉1)農(nóng)Xt-廢1+…銷Xt-律(n撫-1師))/(熔n+(昏n-1很)+…豪+2+姨1)歷史盯引申獵法例1賽某房地史產(chǎn)公司彼200局3-2濃006姓年的商千品房實怪際銷售足量見表筆，使用毅移動平搬均法預(yù)催測20助07年汪以后的思銷售量摸。年份2003200420052006實際銷售量6700550069007600求趨勢胡直線的撒方程式專是y=斤a+b橫x式中鑼：y顫為預(yù)滑測值叫，x蒙代表六年份伍；a承,b限為待梅定系烤數(shù)運用吳最小奔二乘踩法求供得如星下方便程組逝：令拘此時格，a濁=怨；俘b=趨勢頸預(yù)測救法根據(jù)交過去摩各期編的實設(shè)際數(shù)胞據(jù)，羞分析采其發(fā)什展趨溜勢，攀并假代定今袖后按武該趨悉勢繼槳續(xù)發(fā)柄展，窄從而成測定葛今后芒各期抽的數(shù)庭據(jù)。直線爐趨勢虛方程指數(shù)傭平滑寫法是利邀用預(yù)斗測前予一期柄的實旦際值懂和前趁一期鑼的指愁數(shù)平今滑預(yù)累測值崇進(jìn)行蹤蝶加權(quán)難平均惜來取托得預(yù)池測值惕的方結(jié)法。公式本期預(yù)里測值=α×詳上期續(xù)實際容發(fā)生窮值+孫（1義-柏α鍬）×旬上期證預(yù)餓測值式中糞：α為攀平滑宣指數(shù)億，且代0≤硬α錫≤1當(dāng)α沉=1植時，增預(yù)測準(zhǔn)值=昏上期奇實際嚼發(fā)生嘆值；等α=雪0時，辛預(yù)測值宜=上期櫻預(yù)測值在實各際工餓作中綱，平流滑指暑數(shù)一妖般是糖根據(jù)辦原預(yù)亞測數(shù)喉與實疏際預(yù)漢測數(shù)瞇的差赴異來驗確定園，如導(dǎo)果差患異較包大，喝α貨應(yīng)適片當(dāng)取晃較大閱值（判0.季7～樸0.撤8）榜；如贏果差剖異較鉗小，遭α掃應(yīng)取有較小童值（跡0.間2～鑒0.維3）而。例3餡某房地律產(chǎn)公司蝕200比6年7脂-12素月份的襪實際銷佛售量及寇預(yù)測見俗表，如嘗果設(shè)α閥=0.么3,求名200梅7年1索月份銷掩售的預(yù)盆測值月份實際銷售量預(yù)測值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800季節(jié)翅指數(shù)猶法第一王步：耐求出噴歷年羞各季跌度的影平均搏銷售展量第二聞步：津求出搜各季賭度的填季節(jié)考指數(shù)撈，即宴當(dāng)季陸的平要均數(shù)悠占全英年平則均數(shù)賊的百倡分比第三醬步：困根據(jù)啞季節(jié)洽指數(shù)饅和已灘知某頸季度養(yǎng)的實剖際數(shù)抓，預(yù)售測該崗年其愧他各器季度議的數(shù)像據(jù)4、放某房耗地產(chǎn)央公司堆20池02薪年第票一季鵲度至傾20做06烏年第瓶四季洲度實罷際銷串量見唯表，碌如果沃預(yù)測抖20岡07映年的陸銷售鉗量為獸89視20閱0平匆方米盈，求砌預(yù)測悲第3臂、4膛季度們的銷余售量1234合計2002138001870027500175007750020031430019800265001840079000200413100194002450017000740002005157002000028300149008340020061500021400276001850082500合計719009930013440090800396400因果按預(yù)測削法回歸聲分析攪法公式托y=漫a+夜bx式中擠：y押為預(yù)坊測值敏，x債代表裁年份垂，a伏、b立回歸溫系數(shù)例5劍假設(shè)影傍響某房港地產(chǎn)公冰司商品滑房銷售盜額的直絞接因素急是價格弱，20稠07年悼上半年某各月份斗的實際閱銷售額示及價格陸資料見禍表，試屑預(yù)測2擋007敵年7月妹份的商京品房銷項售額月份nyi銷售額（萬元）xi價格（元/平方米）xi2xiyi114015001960021000021501400225002100003100250010000250000411024001210026400051201800144002160006160120025600192000n=6∑yi∑xi∑xi2∑xiyi

780108001042001342000三、悅房地牧產(chǎn)投微資市亮場預(yù)戰(zhàn)測的強(qiáng)工作從程序1、寶確立疏預(yù)測雞目標(biāo)2、擬績訂預(yù)測縱工作計美劃3、收段集和整冶理資料4、岡選擇會預(yù)測捷方法5、的預(yù)測碼分析6、雖預(yù)測系結(jié)果剩評價7、倍編制決預(yù)測瘡報告作業(yè)：距B、兄投資意杰向調(diào)查C、俗周邊煌環(huán)境疑調(diào)查D、身配套喂設(shè)施陳調(diào)查5、世恥上最渡美好棕的事何是：鎮(zhèn)我已需經(jīng)長魯大，征父母導(dǎo)還未閣老;我有能誼力報答潔，父母扣仍然健定康。6、沒什遮么可怕磨的，大狹家都一五樣，在察試探中規(guī)不斷前腎行。7、時縫間就撇像一紀(jì)張網(wǎng)界，你仙撒在纖哪里柜，你歌的收膨獲就青在哪曲里。哨紐扣導(dǎo)第一煤顆就捉扣錯圾了，?？赡銚p扣到澡最后鋪一顆取才發(fā)腔現(xiàn)。蜜有些峰事一丟開始頑就是建錯的硬，可滲只有饅到最面后才柱不得宵不承雨認(rèn)。8、世上輛的事，訓(xùn)只要肯穿用心去垂學(xué)，沒些有一件仇是太晚汪的。要扎始終保遲持敬畏茫之心，椒對陽光北，對美戒，對痛成楚。9、別耕再去姥抱怨況身邊駕人善臘變，肥多懂擇一些夠道理潑，明側(cè)白一往些事壓理，翻畢竟顛每個璃人都窮是越勾活越魚現(xiàn)實任。10、山有去封頂，類還有彼遍岸，慢逮慢長途蒙，終有罰回轉(zhuǎn)，顛余味苦屋澀，終像有回甘泄。11、人殼生就柱像是團(tuán)一個羨馬爾詞可夫啞鏈，菌你的區(qū)未來緊取決郊于你丈當(dāng)下爐正在桶做的餐事，號而無火關(guān)于敵過去霞做完眨的事杜。12、女人激，要么翅有美貌權(quán)，要么累有智慧封，如果豎兩者你探都不占蠶絕對優(yōu)遮勢，那勺你就選淚擇善良因。13、時協(xié)間，秋抓住損了就動是黃投金，膛虛度織了就竹是流棉水。刮理想菠，努需力了贊才叫沈夢想誰，放網(wǎng)棄了錄那只提是妄揀想。余努力喇，雖債然未淋必會氧收獲洪，但尿放棄轎，就驅(qū)一定權(quán)一無織所獲息。14、一嗚個人匆的知真識，跟通過析學(xué)習(xí)化可以醉得到;一個拔人的偷成長屑，就丘必須胡通過念磨練座。若賴是自百己沒逮有盡中力，規(guī)就沒冶有資抗格批井評別氏人不投用心耕。開慮口抱胳怨很姿容易疊，但賽是閉似嘴努濱力的慣人更撒加值溪得尊詞敬。15、如果馳沒有人這為你遮字風(fēng)擋雨桶，那就眨學(xué)會自敢己披荊約斬棘，脾面對一掌切，用俱倔強(qiáng)的機(jī)驕傲，悼活出無軌人能及噴的精彩仁。5、人生鞋每天都汽要笑，暴生活的局下一秒湊發(fā)生什熔么，我祥們誰也稍不知道斑。所以攀，放下血心里的撓糾結(jié)，汽放下腦五中的煩兵惱，放污下生活餡的不愉趟快，活疾在當(dāng)下幻玉。人生劇喜怒哀拜樂，百據(jù)般形態(tài)殃，不如勁在心里虜全部淡繼然處之蜘，輕輕畝一笑，保讓心更蘆自在，恭生命更排恒久。屑積極者佳相信只吳有推動替自己才遇能推動稀世界，梅只要推季動自己蕉就能推旦動世界炸。6、人性深本善，項純?nèi)缜宕缦魉冬摷彔q。欲畫望與情壩緒如風(fēng)殲沙襲擾欠，把原狠本如天遣空曠蔚侄藍(lán)的心類蒙蔽。嚷但我知刮道，每照個人的澤心靈深蔽處，不磨管烏云販密布還測是陰淤皮蒼茫，保但依然電有一道殃彩虹，過亮麗于覆心中某詳處。7、每個謙人的心聾里，都怎藏著一酒個了不斧起的自默己，只貴要你不犧頹廢，指不消極滅，一直能悄悄醞僚釀著樂倒觀，培水養(yǎng)著豁炎達(dá)，堅展持著善道良，只助要在路彩上，就仙沒有到依達(dá)不了飄的遠(yuǎn)方瓣！8、不千要活