房地產(chǎn)公司項目銷售營銷策劃方案

匯辰置業(yè)·東城御景項目營銷策劃方案報告需要解決的三大問題>>怎么賣？營銷節(jié)奏如何鋪排？營銷渠道如何開展？營銷方案如何實施？解決問題WHAT誰是我們的核心客戶？對應產(chǎn)品主張是什么？賣給誰？分析問題WHO賣什么？項目形象如何確立和拔高？本案具有什么特質與特點？核心價值主張是什么？提出問題WHY我們要達成的三大目標>>實現(xiàn)項目整體銷售目標的達成－－完成預期銷售任務實現(xiàn)項目形象氣質的整體拔高并持續(xù)超越－－樹立區(qū)域標桿，開發(fā)區(qū)首席純正英倫社區(qū)實現(xiàn)多元化的營銷互動與利潤遞進式超越－－利潤最大化，價值最大化，項目品牌效益最大化報告整體思路與3W策略路徑：1.營銷目標和任務3.競爭對手分析（我們的營銷重點）1.產(chǎn)品剖析1、項目解讀建議2、SWOT分析3、核心價值2.市場定位3.客戶分析分析問題總體策略1、活動營銷2、體驗營銷3、傳播營銷4、推廣預算銷售攻略展示攻略推廣攻略1、宣傳策略2、價格策略3、推售策略（節(jié)奏）解決問題渠道宣傳WHY為什么營銷推廣思路營銷執(zhí)行WHO是誰WHAT做什么2.市場現(xiàn)狀分析（我們的戰(zhàn)場）一、WHY之項目目標分析：實現(xiàn)本案銷售價格項目銷量（節(jié)奏把控）產(chǎn)品形象（樹立品質）（利潤點的最大化）靠怎樣的產(chǎn)品和概念留住客戶？如何保證我們的產(chǎn)品絕對好？（產(chǎn)品創(chuàng)新）怎樣的展示才能留住客戶？最直接思維方式的進入

——基于理性的感性二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角1、宏觀政策之“國十條”與“國五條”（政策出臺背景）本輪房價快速增長的原因地方政府兩面性通脹預期加速信貸投放過量市場供給不足二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角2、宏觀政策之加息（對樓市的影響）加息影響借貸資金成本上升、銀行存款利率上升、流動性收緊開發(fā)商需求者加快銷售回籠資金主動跟進首套需求改善需求保值型需求加息初期價格平穩(wěn)多次加息后跌初期對不同檔次物業(yè)影響會有不同購買力較弱暫時觀望購買力較強，初期受影響小初期受影響小通常要到加息周期的后期，房價開始明顯下降資金緊張資金較寬松單純從加息對樓市的影響來看，主要是通過調節(jié)開發(fā)商的資金成本，來促進供應、降低需求，從而使供求關系發(fā)生改變、降低房價；但從加息的實質影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、作用累加后房價開始明顯下降。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角3、市場走向201004—08政策頻出媒體炒作形成觀望成交量萎縮201009—12價格略降，成交量低糜，市場供應減少201101—06政策松動，量價上漲房價高企調控出臺成交量、價回落開發(fā)商投資熱情遇冷供需失衡價格反彈二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：主城區(qū)城東板塊城北學區(qū)板塊城南政務板塊月亮島板塊傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，目前城市規(guī)劃主要的發(fā)展方向，在原工業(yè)開發(fā)區(qū)基礎上形成規(guī)模經(jīng)濟園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動城市發(fā)展；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，發(fā)展不成熟，板塊價值沒有被挖掘；城市新興的行政商務核心區(qū)；后續(xù)優(yōu)質地塊供應減少，主要集中在新市政府東側目前城中村區(qū)域；六安市房地產(chǎn)形象、品質、價格標桿區(qū)域；依托學區(qū)發(fā)展起來的房地產(chǎn)板塊；

住宅土地供應基本飽和，后續(xù)供應以非住宅用地為主；客戶比較分散，有條件的為孩子上學的六安市區(qū)家庭為主。城市視角市民觀點：“現(xiàn)在的六安開始東擴了”城市發(fā)展熱點將發(fā)生轉移，城南、城北學區(qū)板塊價值正在透支。城市的規(guī)劃熱點仍在離主城區(qū)較近的月亮島板塊、城北學區(qū)板塊，更容易牽引城區(qū)客戶。隨著城市化進程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)

濟圈的橋頭堡，是六安未來的重要

發(fā)展方向。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角六安房地產(chǎn)市場概況——量價齊升縱觀2010年年內六安樓市均價走勢，1-6月，六安樓市基本上呈現(xiàn)出一輪上漲趨勢，7月宅銷量升高的同時，宅均價顯著回落至3377元/㎡，此后宅銷量連續(xù)3個月呈現(xiàn)出快速上漲趨勢，9-11月隨著宅銷量的持續(xù)上行，宅均價連續(xù)出現(xiàn)小幅回落，但仍連續(xù)三月保持在3900元/㎡的高位運行。從2010年年內走勢來看，六安樓市受調控政策影響較小，4月中旬一次調控政策出臺后，在之后的5月份六安樓市宅銷量仍然保持在千套以上的高位，6-8月宅銷量出現(xiàn)波動，而自8月跌至年內低谷512套之后，宅銷量呈現(xiàn)出一路上行的趨勢，在11月沖高至1591套，超過3月的1455套，再次刷新年內月度成交高點。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角合肥六安巢湖構建省會經(jīng)濟圈，圈內各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘.打造省會“旅游圈”建跨區(qū)域“經(jīng)濟特區(qū)”“合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會經(jīng)濟圈規(guī)劃,合肥經(jīng)濟圈力爭成為安徽省省經(jīng)濟最具活力、輻射力最強的核心增長區(qū)域。今后一個時期，作為安徽省會的合肥，將進一步成長為安徽的增長極，對周邊地區(qū)的極化效應繼續(xù)加大。六安在融入合肥城市圈過程中:一方面要積極敢當配角，引入合肥高層次商業(yè)要素推進自身的發(fā)展另一方面要努力減少合肥影響力擴展過程中對六安城市商圈的擠壓效應，努力通過形成特色高效的城市商業(yè)增強對周邊地區(qū)的吸引力。隨著城市化進程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很大。相當面積的老城區(qū)尚未改造，由于當?shù)氐耐鈦砣丝诓欢嗉拜椛淠芰τ邢?，現(xiàn)有房源基本靠當?shù)鼐用裣?/3房源為拆遷戶購買，舊城改造為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強勁的推動力。2005年至2010年，六安市凈增城市人口20萬人，每年平均增長4萬人以上。以2005年底人均住房面積22.4平方米算，每年要增加88萬平方米住宅，商品房剛性需求強勁。房地產(chǎn)發(fā)展前景預測——剛需主導六安市目前農村外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)的比重據(jù)統(tǒng)計約為30％左右，此因素必然給房地產(chǎn)市場帶來更大的需求；城鎮(zhèn)居民可支配收入不斷提高，居民住房購買能力不斷提高也為房市發(fā)展提供了有力支撐。城市視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)：■全國十大最具投資價值開發(fā)區(qū)、全國百佳科學發(fā)展示范區(qū)、安徽省十佳開發(fā)區(qū)；■園區(qū)控制面積43平方公里，規(guī)劃面積24.8平方公里,建成區(qū)面積18平方公里；■功能定位為“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園和新城區(qū)”；■城市“東拓南進”戰(zhàn)略核心，融入省會經(jīng)濟圈門戶；■主要企業(yè)有：華潤啤酒、星瑞齒輪、藍翔玻業(yè)、索伊電器、華源制藥、電子三十八所；

整體鳥瞰圖六安人民醫(yī)院東院區(qū)鳳凰花園會館經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為城市“東拓南進”戰(zhàn)略部署的主要發(fā)展方向，企業(yè)重多，市場消費潛力大，新城區(qū)定位，商品住宅開發(fā)設必將迎來大的發(fā)展機遇。第一批市政設施基本完成，第二批配套建設正在規(guī)劃跟進，城東新區(qū)將進入加速發(fā)展階段。城東的未來是最生態(tài)、最具活力的城區(qū)；一個精英匯聚并不斷成長的“創(chuàng)業(yè)之城”、“活力之城”。二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：樓盤名稱概況在售房源價格優(yōu)惠未來供應上東·陽光城占地面積約3.9萬㎡，總建筑面積達10萬㎡。共規(guī)劃14棟樓，住宅8棟多層、5棟小高層；公寓1棟18層高層公寓。在售9#小高層128㎡，129㎡，130㎡。和45平米和32平米的單身公寓，9號樓基本銷售結束3600元/㎡簽約優(yōu)惠1萬元；一個平方40元優(yōu)惠11月初開盤一棟住宅一品尚都總占地面積7.45萬㎡，總建筑面積15.46萬㎡，共有17棟樓，居住戶數(shù)1300戶。其中高層九棟，小高層六棟，另有兩棟多層為安置房。對外銷售的主要是高層和小高層。在售復式130-200㎡，以及32㎡的單身公寓。均價3500元/㎡(大套)一次性9.8折按揭9.9折暫時沒有開盤計劃新加坡御苑總建筑面積30萬㎡，規(guī)劃有數(shù)十棟多層、小高層、高層等海派建筑，以及綜合辦公樓、國際公寓和SHOPPINGMALL集中式商業(yè)等。社區(qū)內2800㎡的國際雙語幼兒園、2000㎡的露天羽毛球場及社區(qū)組團運動廣場、4000㎡的多功能大型會所、30000㎡購物中心在售23#小高層140㎡，還有1、6、7、10層，四室兩廳兩衛(wèi)均價3300元/㎡無優(yōu)惠2011年1、2月份推出六棟多層，80-110/㎡新城春天新城春天由沿街主題商業(yè)風情街，三星級酒店、幼兒園、九年一貫制學校，超市、菜市場、會所等配套設施，使小區(qū)內部圍合完整，生活便利，形成了集教育、購物、活動、休憩、生活為一體的動感空間?？偨ㄖ娣e約26萬平米。項目目前在前期預約中85—125平方米兩房與三房，各50%左右。價格未定價格策略目前未定預計2011年元月份推售城東板塊代表樓盤——先入為主區(qū)域視角二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角樓盤名稱總建面(萬㎡)已售量未來供應量貨量(萬㎡)多層(萬㎡)高層(含小高層)別墅(萬㎡)新加坡御苑30104160白鷺雅苑1060.63.40紅葉·花園洋房153.15480一品尚都166.809.20香榭花城16120.81.80.29金城家園64.501.50三元山莊14.200014.6香溪庭園4.62.3002.3新城春天2603230遠大·幸福里14.702.512.20觀瀾國際3000300逸城楓景120660

總貨量194.544.7520.9111.117.19未來六安房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場——東城戰(zhàn)火2011即將新入市項目二、WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角綜合分析：①從區(qū)位發(fā)展現(xiàn)狀來看，城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)濟圈的橋頭堡，是六安未來的重要發(fā)展方向，區(qū)域整體樓盤供應量龐大，品質多以中檔路線為主；②整體銷售以期房為主，新增項目比例呈增大之勢；③板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，由于板塊臨近開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)員工亦占較大比例，在購置目的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，改善型需求占較小比例。④從板塊統(tǒng)計量來看，東部現(xiàn)有及規(guī)劃開發(fā)量已近200萬㎡，儼然成為六安樓市繼政務區(qū)、主城區(qū)板塊后下一個重量級板塊!后續(xù)的供應比重呈遞增的態(tài)勢。其中，多層及花園洋房產(chǎn)品供應較少，僅20余萬平米，小高層、高層產(chǎn)品放量達到110萬平米；項目未來的供應結構將發(fā)生根本性變化，主要集中在高層、小高層。三、WHY之競爭對手分析：白露雅苑新加坡御苑香榭花城大尉觀瀾國際逸城風景上東陽光城紅葉花園洋房遠大幸福里一品尚都新城春天本案項目未來面臨著強勢的市場競爭已售項目待售項目城東板塊以安豐路至經(jīng)三路為界，是項目的集中區(qū)域，未來和本案形成正面競爭的項目除新城春天以外，都在經(jīng)三路以西，相對本案離市區(qū)更近，消費者心理距離強與本案，而新城春天也與本案占有同樣的地理位置。代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構成一品尚都小高層、高層1房31-39㎡、兩房98㎡、三房113㎡、四房142㎡目前均價：3600元/㎡09年價格2600元/㎡09年8月8日開盤，月均50套霍邱、壽縣等周邊縣為主，部分開發(fā)區(qū)職工紅葉花園洋房小高層、5+1花園洋房兩房80-100㎡、三房130㎡（標準層），五房195㎡（地下層約65㎡）、六房195㎡（頂層復式）現(xiàn)售均價4500元/㎡區(qū)域價格標桿5月16日推出40余套，當天成交50%企事業(yè)單位管理人員（60%）、生意人（30%）、外地置業(yè)者（10%）新加坡御苑多層、小高層、高層85-140平米，產(chǎn)品以中大戶型為主目前均價3300元/㎡目前推出兩棟小高層，月均售60套鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群以及周邊廠區(qū)客群為主三、WHY之競爭對手分析：城市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，周邊配套不完善，價格相對其它板塊而言相對較低，但上漲較快，產(chǎn)品類型趨于豐富，品質有較大程度提升產(chǎn)品設計有待加強，附加價值不、高，幾乎無贈送面積，戶型無亮點；價格增長較快：我們項目去年價格2600，現(xiàn)在已經(jīng)賣到3600了。

區(qū)域形象標桿一品尚都花園洋房區(qū)域價格標桿新加坡御苑區(qū)域品質標桿項目產(chǎn)品線較豐富，以5+1花園洋房為主，后期有中小戶型高層住宅推出；客群主要以市區(qū)企事業(yè)單位管理人員為主，約60%，生意人也占到很大部分。產(chǎn)品線主要以中大戶型為主，中規(guī)中矩，沒有太多亮點；

項目整體規(guī)劃以及園林景觀優(yōu)越，超越區(qū)域其它項目；比較注重品質，所以整體社區(qū)品質是非常好的。三、WHY之競爭對門手分析：打好競際爭的兩冷大戰(zhàn)役本項目新城從春天正面曬戰(zhàn)束役西面貞戰(zhàn)肆役觀瀾留國際遠大幸超福里逸城扮風景三、WH翅Y之競爭對隱手分析邪：PK新城春汗天占地21萬平方米綠化率41%容積率2.0產(chǎn)品多層、小高層、高層戶型85-93㎡兩房、120㎡三房銷售狀況一期1月18日開盤，推出房源252套，當天銷售249套幾乎售罄。價格均價：3980元/㎡強調和迎睦的生嘴活“環(huán)筋境”+親情轎式街耳區(qū)“慈配套禾”項目習內有欣沿街況主題爪商業(yè)治風情版街，膚三星開級酒胞店、漲幼兒乎園、架九年繪一貫良制學省校，怪超市摘、菜鄰市場魄、會善所等憐配套鮮設施堪，使拔小區(qū)得內部貸圍合油完整權，生噸活便鏈利，形成了店集教育喊、購物慰、活動雀、休憩泥、生活惰為一體稈的動感可空間。主題膜定位為：和洗睦365，親情迷式街區(qū)三、WHY之競爭對芒手分析冶：PK遠大黃幸福黃里面積13萬m2綠化率46%容積率2.0產(chǎn)品多層、小高層、高層銷售情況春節(jié)后售樓處開始接待價格未定主打背“區(qū)選位”+“品質爺”訴繭求，迷塑造孤“和逼諧鄰害里·幸?；矆@”的材項目形那象推廣主拔題：在組幸福里秒開始幸利福遠大匠?幸牽福里風位于饞六安沃市城守東經(jīng)乞濟技賤術開刮發(fā)區(qū)岸，皖綢西東然路原塑40豎3醫(yī)汪院的匠東側濾，是城示東新想?yún)^(qū)高賞尚居花住區(qū)墊域。墓項目憤建筑圣風格難為簡奪約現(xiàn)固代，融少合多屠層、陷小高縮慧層、新景觀社高層屠的混最業(yè)態(tài)堪居住籮模式章，同表時配侄套有豎商業(yè)林街區(qū)督和社惑區(qū)配洞套，予保障冠社區(qū)穿活力探。節(jié)后沃正式尼銷售俯，具妻體時雹間待秤定三、WH鑰Y之競爭對所手分析松：PK大尉觀恥瀾國際占地26萬M2綠化率40%容積率2.8產(chǎn)品小高層、高層戶型酒店式公寓、平層、躍層戶型銷售情況2011年即將入市主題都定位采：城陡之中有央翠┃29萬方恢教弘國際嗎名邸1）宣劍傳造南勢——高度決寇定位置站在城佛市運營喊的高度打造六那安國際刑人居新俱標桿項目高贈端形象相占位2）產(chǎn)品股優(yōu)勢塑睜造形象殲高度改寫城輔市品質亦居住格很局價值慢訴求恨支撐財點：開發(fā)區(qū)墊板塊高夢尚住宅冠區(qū)文化棋、娛塊樂、愿公園集，自便然居肌住區(qū)項目挑高端籍形象托品質品質+生態(tài)，吧在大量艙同質化串產(chǎn)品競消爭下以貌絕對高煉端脫穎復而出。三、WH院Y之競爭侮對手分析：PK逸城風化景面積7萬m2綠化率35.2%容積率1.7產(chǎn)品多層、小高層戶型80多㎡兩房和100㎡左右三房銷售情況臨時售樓處已開始接待，由于工程施工原因，現(xiàn)暫停接待，估計2011年年中銷售。價格待定主打“蟲多層品們質+中式文因化”價撞值，提順及區(qū)位才價值不將項凱目融入撇到城東評板塊，鬧由于位鹿處安豐行路，離飲主城區(qū)核較近，榮采用主西動中心汗化的模觀式。項目持住宅雅總規(guī)寒劃戶教數(shù)892套，規(guī)凍劃戶型蚊十多種雖，主力中戶型為80多兩乘房和100左右嬌三房壁，由17棟多知層、6棟高耐層、3棟洋請房和1棟幼漠兒園看組成豆。社孝區(qū)商先業(yè)配吳套160釀00㎡。景觀豐客富，250酬00㎡綠化景慨觀。三、WHY之競爭憶對手分析：競爭府分析各項輕目在忙競爭券中其棋核心晴競爭歷力缺槍失，盤“生彩態(tài)+環(huán)境蝴”為角競爭肝對手需所共院享核心競爭力PK本項目勝出要素新城春天觀瀾國際遠大幸福里逸城風景品質+生態(tài)區(qū)位+品質產(chǎn)品+文化環(huán)境+配套環(huán)境、生態(tài)是共享資源品質區(qū)位產(chǎn)品配套本項目底除去區(qū)衛(wèi)域內各逮項目的郊共享資驅源以外股，關鍵是謊如何差屆異化定賓位？如姻何避免板同質化馬競爭？售如何脫擴穎而出毫？WHO？我們是誰？四、WHO之產(chǎn)品爭剖析：項目倘解讀娘：基巨礎數(shù)茄據(jù)地塊主要經(jīng)濟指標土地凈面積41773.9平米用地性質住宅（含部分配套商業(yè)）容積率≤2.2綠地率不小于35%建筑高度地上不大于100米，地下不大于10米停車位機動車位不少于700個，非機動車位不小于1200個出口位置主入口設在經(jīng)五路，沿皖西大道只允許人行出入口配套要求物管用房、會所、社區(qū)衛(wèi)生服務中心，文化活動室皖西大道蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路地塊總體較為方正，總地塊東西長約334米、南北長約303米項目地塊一：南北呈長方形狀，其中南北長約303米，東西長約165米地塊地勢較為平整，地塊形狀規(guī)則，比較適宜規(guī)劃布局334米303米165米地塊一地塊二地塊內部現(xiàn)狀本案地塊周邊現(xiàn)狀項目光解讀獻：項晌目特復點四、WHO之產(chǎn)口品剖表析：項目規(guī)供劃：1、社區(qū)梯住宅為6層住久宅及17關+1層住宅鞏及17束+1層公第寓。2、在過用地辣中，安設計鏈沿線葬環(huán)形掀小區(qū)奪主干奮道，孤將地羽塊分歪成幾命個部照分，文中間有位置東為核眼心景邪觀區(qū)胳，城繡市道衛(wèi)路沿鏈線，隆布置忍沿街慚商業(yè)據(jù)及配菠套公蕩建，慚較好公的活技躍商利業(yè)氛候圍。膛同時吊分區(qū)緩明確趴，管氧理方倘便，頭人流耍之間與干擾純小。3、在經(jīng)幅五路上素，設置術小區(qū)的浮主處入墊口。引錄入住區(qū)曠的“林嘩蔭大道眉”及車街行干道著將住區(qū)宵分為南莊北兩個況組團，拍位于兩勸個組團薦分界線盼上設有閱“中心續(xù)廣場”色和中心焰綠化成躺為組團擇邊緣上胸的點狀雹區(qū)域。撿居住區(qū)嘴主入口探，生活脹及商業(yè)盜配套設恨置在南新北向城減市支路居上。4、居柴住總辦戶數(shù)填為816戶。產(chǎn)品特紅點：公寓耳、多客層及岔高層覺住宅嶼相得司益彰置，加織上社咽區(qū)商萄業(yè)，侮可充欺分滿的足客淘戶需是求；建筑飽特點何：英倫侮風格萌建筑勇群，覽成為確區(qū)域違一道共風景標線；戶型設悟計：高層股為89平米，皂多層為10急8平米論和12綠7平米化，公剪寓為89平米憐；公羞寓與自高層虛的面腰積會您產(chǎn)生左沖突鼻。四、WH爺O之產(chǎn)品鄭剖析：項目解不讀：項郵目特點金皖西大酒店的入駐，加上南側億豐與國際汽車城的人氣，大大提高了沿皖西大道商業(yè)的人流聚集由于項目主入口設在經(jīng)五路上，在皖西大道上建設單體公寓，可以彌補項目在主干道上昭示性的不足，并且公寓產(chǎn)品能夠提升項目整體物業(yè)檔次，增加客群范圍，與北側內商相互帶動。沿經(jīng)五路設計兩層底商，非主干道，且對面無其他商業(yè)呼應，商業(yè)氛圍較差，但主入口建在此側，可拉動部分人流，減輕消化壓力。項目中心景觀的設計循規(guī)蹈矩，做到戶戶有景，但稍顯簡單，缺乏變化四、WHO之產(chǎn)揀品剖匠析：SWO誦T分析S項目摩優(yōu)勢地處城征市主交預通動脈翁，交通渣便捷；地塊方嫂正平坦菠易于規(guī)搜劃布局您；近規(guī)劃架中的生眼態(tài)園和污淠河支直流，景權觀資源施豐富；近坐擁凍白鷺淡洲公健園和似金領佩歡樂僚世界燙，感怖受國罰際時芬尚和暑綠色盾生態(tài)餃生活懂；英倫夾風格芬建筑染，區(qū)燥域獨看樹一復幟，占多層滋生活杏增強辯項目怨活力。四、WHO之產(chǎn)品濕剖析：SW驅OT分析W項目鄙劣勢所在區(qū)管域在大危眾的心霞理還較曲偏僻，閘是六安灰東大門踩，但非體主城生撤活圈；被工巡壽廠、閘裝飾你城等耐大型爛人群廢集聚轟地圍迎繞，機周邊隙人員浪混雜呈；目前項狐目所在治位置周尊邊生活減配套缺高乏；產(chǎn)品外明立面運辯用英倫蜓風格，熱但局部隔不夠純談正，還幟可改進秧；項目體律量在區(qū)辯域中沒輛有優(yōu)勢墓，與多掘種物業(yè)廟類型之堵間的矛舉盾，戶柏型沖突。O項目坊機會政府騎“東烤拓”呢核心間戰(zhàn)略鄭，區(qū)東域發(fā)胃展?jié)撔α捭~大；隨著六神安納入違“皖江牌城市帶庫”的發(fā)損展建設裹，將使售得城市裝外來人酒群的艇剛性需軍求持續(xù)尾走高，嘆給本案溜帶來更避多市場播空間；建筑風易格，核柔心價值何推廣的膀差異化峰將提高藍競爭優(yōu)刻勢；四、WH掌O之產(chǎn)品赴剖析：SWO繳T分析四、WHO之產(chǎn)品飽剖析：SW捷OT分析T項目煤威脅未來企市場弱同質際化嚴稻重，布市場鮮放量廊較大；經(jīng)濟驢開發(fā)于區(qū)地炊塊較蔥多，娃潛在辟競爭冤對手酸，情汗況不仍明晰寄；市場孟新政斯影響猴，客先戶近泉階段泰觀望鑼濃厚艘，未衡來連緣瑞續(xù)政援策影蘆響不城明；四、WHO之產(chǎn)品廳剖析：臭產(chǎn)品建盼議項目外立面從多層上看，為歐式英倫風格，此立面風格在區(qū)域中將獨樹一幟，擁有面顯得差異化，并且能體現(xiàn)出項目的高品質。但沿街高層建筑的立面略現(xiàn)普通，英倫風格體現(xiàn)稍顯不足，這樣在區(qū)域內與其他產(chǎn)品對比中差異化則不足。一品尚都外立面剛：可將五外立展面色夢調改脅變得尸更深士一些奮，在這樓頂尺加上灰更多休的英句倫元叮素四、WHO之產(chǎn)芬品剖翻析：虜產(chǎn)品濟建議英國淹從中傻世紀報向文塞藝復聲興過乳渡時盼期的辭建筑奴風格恥是外滿形對銜稱柱閥式取壩得控遞制地車位，痕水平駐分劃吐加強心，外堂形簡旅潔，估窗子花寬大臟，窗圍同墻跳根窄帶，幾訂乎只濫剩下圖一個醫(yī)壁柱速的寬樓度，憐外形炭上仍階然保吉留塔柴樓、梁雉堞星，體另形凸召凹起勺伏簡。外立仆面：四、WHO之產(chǎn)炭品剖悶析：毛產(chǎn)品長建議玫瑰銀紳城凈約40萬㎡英傾倫風情澇社區(qū)，曠容積率:2畏.6倒6，綠料化率:43袖%規(guī)劃貿有聯(lián)尤排別梅墅、謀空中鞋別墅倍、酒乓店式公公寓政、高朗層公臺寓、幻玉商鋪銹等產(chǎn)肚品?？蠌秃细判偷奈浯蟊P哄氣度舒，多擦元化朽的建鹽筑類技型莫，小淡區(qū)景制觀以夫“玫表瑰”作“英可倫文悉化”雅為主涉線，餓著力呀塑造成浪漫想旖旎太的英垂倫風膨情。

案例輛借鑒悠：四、WH專O之產(chǎn)品攀剖析：敢產(chǎn)品建栽議景觀滲建議匆：由于桑本項揪目的圓景觀青雖然曉做到流了樓傭樓有常綠化垃，但靠景觀妙面不沸大，保略顯堆單調疼，建議疾開發(fā)典商可乖以在保景觀琴小品方及設沙施上膠多做肝文章防，即躲點綴汗了園刷林又嚴體現(xiàn)碑出開屠發(fā)商再的細績心獨冤特。鑒于目亭標客戶雹對小區(qū)花內部景痰觀的關碑注較高賓，建議躬在小區(qū)各規(guī)劃主刮題景觀端，從園叫林成本表考慮，掃挖掘概教念，槌提球景致頸，實實僅在在高阻些樓間天綠化，差安裝休跌息與健斗身設施侮。同時管，目噸前項上目暫歇無重物要外某力可酷借，沒而期瘋房銷哄售的關就是皂預期培、愿鴨景，寒我司餅建議牛一期參建設浴景觀卡先行嗓，以搭體驗辨式營輪銷推蓬動客閉戶，鵲提升罷目標辜客戶賴心里利價格受。四、WH呢O之產(chǎn)品碌剖析：巧產(chǎn)品建脂議景觀建烏議：戶型調拴整建議1之戶臺型A問題2問題1問題1：過道過長，過道浪費面積較大問題2：陽臺造成臥室內部直角，極不易戶型內部布置四、WH簡O之產(chǎn)提品剖壟析：跡產(chǎn)品敗建議1#2#7#10#11#調整2調整1調整1：將臥室與客廳左右對調，使過道、客廳、餐廳連成整體，既避免了空間浪費，也使得客廳通透、寬敞調整2：增加陽臺長度，避免陽臺造成室內的角落戶型魂調整召建議1之戶型A整改意痛見四、WHO之產(chǎn)品孩剖析：吃產(chǎn)品建咳議戶型掃調整刷建議2之高層掀電梯調麥整四、WH孤O之產(chǎn)品埋剖析：性產(chǎn)品建務議問題1問題：電梯井、過道使用功能單一，造成面積浪費，戶型公攤大3#6#9#14#12#調整1防火隔離門調整：將電梯口朝過道，使得電梯口與過道合二為一；水電井布置在兩邊。四、WH燙O之產(chǎn)距品剖莊析：虎產(chǎn)品害建議戶型調白整建議2之高茶層電炒梯調唐整四、WHO之產(chǎn)品良剖析：就產(chǎn)品建失議戶型芽調整愚建議3之公究寓產(chǎn)恐品根據(jù)我乓司前期喇對六安貓市場及鑒城東板厘塊不同效類型物味業(yè)的分鐘析得出騰，以同落體量的列住宅、竄寫字樓必、公寓表項目做懇比較，寫字樓趙物業(yè)的窗去化速字度約為開普通住蜻宅的兩地倍，而公寓項商目普遍厘去化速續(xù)度高于鎖普通住宅杠，約為統(tǒng)普通杰住宅名的0.仿8倍。銷售價顫格上，蓄寫字樓知作為商付業(yè)物業(yè)蛇，多位匠于六安峽市地段第較好的處區(qū)域，牌價格相曠對也略丹高于普皆通住宅番，約為匹普通住葡宅的倍眉；而公傲寓類物裂業(yè)由于擇普遍戶陷型設計急較差、貴規(guī)劃受籌局限因壤素較大純，其銷姨售價格漸也與住活宅類物柔業(yè)基本臭持平。綜合思考慮醋本案插所處靈區(qū)域魄住宅宜市場劉及商陜務辦劈燕公現(xiàn)辣狀，印預期摟以寫佳字樓醬對外當推廣亂不但遍難以糠實現(xiàn)輩較高弦利潤司，且睛會整訊體降遭低項偵目銷果售回僑款速育度，號因此幫，我你司建慚議此就部分貨產(chǎn)品男仍以頃公寓栽規(guī)劃代推出蟻，但貿在現(xiàn)粗有的弱戶型葵基礎檔上需越略做顫調整含。四、WH壞O之產(chǎn)編品剖織析：狐產(chǎn)品改建議戶型餅調整距建議3之公寓還產(chǎn)品問題1問題2問題2公寓戶型面積在89-101之間，與住宅產(chǎn)生同質化，公寓的總價與投資優(yōu)勢體現(xiàn)不出電梯井設計增加公寓公攤，可同高層建議一樣去化四、WHO之產(chǎn)品共剖析：絲式產(chǎn)品建猜議戶型調慰整建議3之公急寓產(chǎn)析品1、戶嚷型面鄉(xiāng)豐積段像調整敗，以40平方用左右綠一房超、70平方厚左右凡兩房為主積要產(chǎn)近品。蠅小面煤積公壟寓在鏈銷售復速度糖上將仁高于宗普通概住宅鏟產(chǎn)品輛。其婦次，纖由于揮面積碌小，纏總價擺少，海因此煤單價努上實思際可隸突破水普通同住宅純的銷導售價搶格。2、產(chǎn)品纖推廣上以精裝至修產(chǎn)品恒拔高項腹目形象，作毒為六勤安市棋場上販新型位的精括裝產(chǎn)酷品，孔也給算推廣員中加擊入了蒙宣傳竄的噱衣頭，蠢有利錯于提池升公粘司及專項目摧的品刷牌，裂在實害際后柏期的珠銷售廟中，陜通過刃精裝峰與毛輝坯的蛇價差碎引導飼客戶疑選擇持毛坯鋤產(chǎn)品倍。公寓戶醋型整改鬼建議：四、WH濃O之產(chǎn)品縮慧剖析：伍產(chǎn)品建適議戶型航調整任建議3之公寓鈴產(chǎn)品公寓戶拐型參考熔：戶型扛設計榮思路:南面做肯朝南戶鐵型，兩律端的做嗚東西向摔，用東希西向的振進深消賭化北向糊的面積衣，剩余微的部分辣用作公越共樓體墨和電梯格。優(yōu)點：罩第一戶至型可以勝做?。坏诙煽鸵员苊飧C朝北的像房源?？陀^存清在賣點區(qū)位價板值、景半觀價值孫、投資翼價值配套脖價值需、產(chǎn)朽品價圾值、惠交通德價值主觀營搞造賣點售前/售中/售后服束務價值顯性祥賣點隱性贏賣點核心價露值主張代言區(qū)右域未來撈復興的康人居新乓標準前沿銳規(guī)劃喪設計傾，國術際生辦活理蠢念國際包化品民質居電住區(qū)四、WH嘗O之產(chǎn)品梁剖析：棍核心價靈值項目蔥核心悅價值糾主張姻：項目望賣點懷整合費：四、WHO之產(chǎn)品尸剖析：碎核心價誦值路網(wǎng)通達配套完善，便利生活領地交通通達性高品質生活價值經(jīng)開區(qū)近10萬平米英倫風格物業(yè)白鷺洲、歡樂世界近在咫尺片區(qū)升值潛力巨大景觀資源屬共享戶戶觀景，引領生態(tài)居住、品質生活多層板樓，面積合理，附加值高公寓、住宅并存，有效把握前期客戶個性產(chǎn)品組合，切合市場國際化品質綜合吩思考對于本芹案，我石們認為惹要做的乘有一、臭一個幅目的差，構建鋼一個賭超越濫常規(guī)鍛化的室品牌二、腥兩個穴目標擁；建立伴市場浙人群最基數(shù)泊，建紹立強悼大的揀品牌慨形象澤。三、睡利益蠶的兩周個方逢面；a.現(xiàn)金流親回款最偽快進而號實現(xiàn)利輛潤最大閃化。b.品牌揚聲望蓄最大意化。我們的倘產(chǎn)品：五、WHO之市裹場定棗位：市場定墻位思考涂：本案允形象子氣質解如何濾確立潑？城市需要什么？我們擁有什么？區(qū)域需要什么？隨著贈六安歉迅猛突的發(fā)柳展，促房地葵產(chǎn)市撒場逐辰步規(guī)院范，突諸多做發(fā)展復商紛榨紛涌洪入，竿城市嚇形象截的已錦經(jīng)逐險步拔刮高，誼而經(jīng)隆開區(qū)草住宅刮產(chǎn)品竭剛剛從功能比型向品貢質型轉牢移，開始賊注重表衡現(xiàn)品質追，各種砍風格概貌念紛紛倦涌入，團但目前裝市場上凡品質純園正的產(chǎn)喜品卻趨領之若騖娛；市場上懲缺少風蝦格純正替的國際游化品質膝居住區(qū)城市需柔要什么區(qū)域誦需要愉什么1.真正鋪的高濁品質窯住宅2.真正的儉健康景遵觀住宅3.真正妻的國師際化勵居所經(jīng)開區(qū)矮板塊，患高端配歷套設施奢享心湖、廢河、奴公園南資源風格純私正的建梁筑群，枯多產(chǎn)品億類型我們擁君有什么尊重自然會所多層美學超越筑公園純正的要英倫風付格人性健康多元大氣宜居距城……街道從我們改的產(chǎn)品困中，我淡們認為匠，訴求豐頂富的內勻在既可撒以打動討內向型談消費群度又可以艙吸引外曾向型富芬人然而櫻我們稅需要嫩一句野口號財，這鵝句口跳號既暖不是律“城市桐向東”，井也不惱是“引以為裁傲”的懸非獨革特性綁標語旗。而是盞一句調更有遺神韻籌的，包表達靈純正狗內涵傅傳播界語。這是命本案搶的關犧鍵，作也是燃一個秘強大枕品牌壯的核懂心。策略闊思考么：五、WH爐O之市場霧定位：我們祝的發(fā)扮現(xiàn)：認真轉品味饅之后建，我絮們發(fā)笛現(xiàn)，膊真正怨強大鴨的品詢牌，玻來自億于一役種精雀神的跳解讀禍?！凹冋笔且环N聚氣勢，摧是一種勾堅定的域自信。同時，姑我們需坑要這樣霉一個概浮念！能夠室展現(xiàn)央東盲城御無景制未來發(fā)展遠靜景！能夠蝕將知東城程御景諸多的習優(yōu)勢涵蓋其蜂中！能夠體財現(xiàn)東駱城御景斥未來成熟的加生活狀歲態(tài)！能夠傳斬達東吸城御景龜這個書英倫建牛筑的理念餡和內愈涵！五、WH巡壽O之市允場定顧位：御品藏紳活·一世繡傳城項目籍形象郵定位輔：純正挽是一飼種追星求的辱精神喇，是騰自身桶產(chǎn)品拖的介災紹，麻是眾岡人所魚追求菌的原匹汁原撤味在未來戚，我們丘將不可嚼避免的扮會參與梨這個市郵場更激程烈的競擁爭。我鑄們希望剝東城御遣景的本謠身就是神自己的喘價值。悅就如同離絕對伏恭特加一壯樣，提嬸起純正奔，人們藏自然的起就會想腥起伏特煩加。同時，死著眼于汁未來，產(chǎn)展望城溫市線，性當純正達的英倫脾建筑成健為家喻碑戶曉的族品牌后風，東城傍御景便濾可以以線較高的擋知名度石快速進荷入城市胖，參與捉當?shù)厥凶鄨龈偁幇?。五、WH慕O之客戶章定位：本項目楚所在的宮東城板購塊，主智要項目技的來源禍為：立肥足經(jīng)開牌區(qū)、面攀向全市售、輻射告周邊的盤。政務區(qū)學區(qū)版塊主城區(qū)版塊城東版塊（各縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）分流客戶分流客戶爭奪、PK我們浙的客喝戶梳津理——無論是姐在六安路首次置晚業(yè)，還槍是多次鉆置業(yè)，缺他們都吧屬于高侮端人群圣，他們培關注項埋目品牌帝和居住悔舒適度妨，家庭頑具有較裕強的經(jīng)祝濟實力朋；根據(jù)外職業(yè)目壤的，將盞其分為氏：首置鄭客戶/居家客躲戶/舒居覽客戶/返鄉(xiāng)照客戶/城際客榮戶。五、WHO之客役戶定店位：全市范圍內普通白領/普通教師/普通公務員中小私營業(yè)主外地工作的六籍返鄉(xiāng)客戶外地六籍中產(chǎn)/眼界開闊/回饋父母五、WH拜O之客膨戶定濫位：項目永客戶盒群特體征：客戶磚特征厘：沉趁穩(wěn)、登有相挎對穩(wěn)音定的偽社交扎圈、腐注重虜禮儀殃道德犁，以幻玉及物誰質財妖富的哪表現(xiàn)置；他們腸思想遮深刻伍，在催舒適塵和高奪品質字的生吩活基湖礎上誰，強將調生吉活的分品質跑感；價值觀栽：精神>物質消費觀魂：產(chǎn)品糧附加>產(chǎn)品生活概觀：運細節(jié)>整體五、WHO之客勉戶定汗位：根據(jù)誦對于透城東存板塊加的客療戶分鮮析：總價類決定廚了主紀力客漁戶群受，總嶄價35粉-4野5萬以摧內，旗公務扁員、破企業(yè)薄高管猛階層怕比例勤較高淡，而羊超過45萬，則位私營企剃業(yè)主占再客戶比置例最高撐；產(chǎn)品的票性格決模定了客鍛戶類型迎，一品局尚都的唇氣質吸蠻引了較青多的年桃輕人，疏而新加填坡御苑壩的客戶索中較多珍為35歲左牧右或套以上喜的客運戶；項目看客戶暮群細哨分：五、WHO之客護戶定番位：本項僅目客侍戶定撐位思饑考——作為六零安高端介項目，街客戶定漢位為城湖市精英赴，具有獅較強的卷經(jīng)濟實草力的人抵群；客戶分豬類：1、核腰心客裝戶：企事業(yè)茂白領，市新區(qū)、竟城東蹦、外緣瑞出返督鄉(xiāng)中弦高級獎管理鬧人員炕，看陸重項歷目環(huán)糊境，侮對價拼格敏垂感；公務穗員，全境市、孔各縣傳、鎮(zhèn)打等，政府枕機關柳職工沿、教射師、少醫(yī)生等；2、重霧要客然戶：政府暑高官，多為乞二次或址以上置刪業(yè)，價膠格抗性取不大；企業(yè)燭高層，認同罷區(qū)域價晶值，有循較強經(jīng)策濟實力咳；私營企帖業(yè)主，對電項目恭知名縫度、像配套驗及檔博次注更重；周邊縣柏城客戶，投腎資為鉆身份奔象征輛，從溫縣域侍向城夫市遷財徙；3、偶乘得客覺戶：投資偶客，關注方區(qū)域鎖前景優(yōu)，升棒值潛出力；核心客戶重要客戶偶得客戶在購捕買與潑他們染身份華匹配史的更捏舒適貢、更留有品世質感輔的居輝住空乖間重視涂生活榆的品皆質，徑對環(huán)揉境要仙求較賄高，釀但絕饞對不邀希望呆將很項多時駐間浪誓費在鐵上下析班的曬路上賺，因孫此不湯愿意薦選擇索離工斷作地貫點過牢遠的得地方遞；自備交涉通工具吹，對生堤活配套臣要求不業(yè)太高，捕但一定鄭要求較方近車程撕內配套滲齊全；他們平售時生活位相對緊幻玉張，因百此希望明居住場依所能夠振讓他們理充分放芳松，因晝此有自斧然資源絨的社區(qū)哭能夠令萬他們心寇動；他們抗具有仁較強演的投劍資意獅識，雁關注館片區(qū)流未來冊的發(fā)賓展；他們希勢望體現(xiàn)薄私密性憂與尊貴蓋性，對碗服務和芽細節(jié)非汗常地關乘注；他們希畜望購房格可以用呈于長期叉居住，歪適合一笛家老少漁都在這里里生活蘋；本項慮目主息力客罰戶購鑼房心技理特攀征：五、WHO之客戶糕定位：五、WHO之客戶朵定位：什么樣鉤的客戶私才能屬謹于我們雪項目？與城市她俱進他們，他們畢域業(yè)于各納大高校3—稿5年，有解一定積晉蓄，習牧慣并留戀著這如個城鄙市。他們是爺城市的白領，是企歌業(yè)的梁獻柱，已驅經(jīng)結婚舌或者馬河上結婚緒，都面厘臨著房數(shù)子的問報題。他們在高校獨任教，他血們在季觀察降城市作，在轟傳述賢城市們，他嶼們是道城市穴禮遇詢的先在行者諸。他們花也許策年紀慘不大繞，需蹦要在街六安鴿安家賠；也袖許人登到中啦年，幣需要為孩鎮(zhèn)子或鮮者父紅母置辦草一處栗家業(yè)長。他們是脊外地赴握六工作酷的企業(yè)返高管，經(jīng)常臟性的在灣六安居延住，需擔要一個步固定居駁所。【紳活狡人群－交際停領仕】他們是，本項目腥主流客亦戶特征腎：五、WH徒O之客戶奪定位：他們，是追隨者，是向往者，是擁護者，他們相信匯辰帶來的附加值，相信匯辰開發(fā)的樓盤價值，所以他們在六東首選東城御景；他們，擁有另人矚目的財富資本，擁有智慧和才能，他們矗立在城市的高層，是城市的焦點人物，是事業(yè)的楷模，是推動城市的核心力量。他們，苛求自己的生活品質，渴望生活的創(chuàng)造性，他們拒絕平庸，拒絕重復，渴望自己的圈層生活。個性特微征：對目前挽收入及永生活狀暮態(tài)相對嚷滿足，匆重視家儀庭生活瘋，重視佩生活品芽質，重醋視精神蹤蝶需求，逆注重自薦身及家株庭成員鎮(zhèn)身體健登康狀況收入狀鬼況：可能不夏是最有那錢的那護部分人辭，但也兵屬于成抬功階層壤或走在軋成功路寸上的人興趣愛坐好：喜愛運協(xié)動、戶奏外活動晃、時尚PA您RT婚Y高雅講、睿渾智、撈樂觀緒、自常信、直從容紐奉、內括斂思想及炎行為極規(guī)其成熟烈，能產(chǎn)確生示范電效應享樂主衣義現(xiàn)代撲版詮釋衫：追求怪豐盛人俗生時代的舒精英階描層——上升百階層亂的代燙表[英倫辣品質禮悉居圈層]五、WH圓O之客草戶定截位：WHA歇T？做什尖么？一、WH自AT之項目尊營銷推垃廣總體計策略：基本捉戰(zhàn)略事思路輩：5、利用價格杠桿，中開高走，高調推廣1、正式銷售前，建立項目高端形象，樹立品牌2、通過全方位立體營銷及創(chuàng)新營銷方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟”與“洗腦體驗”齊頭并進，攫取市場份額（事件營銷）4、營銷推廣鎖定目標客戶，多線并行，立體營銷策略一痰：銷售盾組織策驢略—搶時間,搶占宋市場魯份額析，攔沾截對袍手目互標客炸戶的訂市場狡策略策略秘二：幣產(chǎn)品徑領先分、形象領朱先的競悉爭戰(zhàn)治略策略三?。簝r格幅策略—分階段撫展示，健做好項口目的營銷前施置陳設，格深入挖餓掘價值跑，追求價熔值最大衡化的價午格策略開盤期科策略：理性臨入市副，最晚大限歷度消黨化積變累客憂戶，道搶占陶市場昏份額勵，形倚成熱累銷局逼面；關鍵詞渡：市場議份額>價值最獄大化成長期堆策略：隨工養(yǎng)程進拾度和卵現(xiàn)場持展示牽條件五的改昆善，特深入坐挖掘睬項目惑價值域，追敬求價赤值最撇大化至。關鍵仆詞：艦價值畫展示VS價值遮最大票化一、WH弦AT之項株目營俘銷推株廣總陪體策尋略：策略債總綱簽：一、WH谷AT之項仔目營暑銷推擔廣總算體策糖略：產(chǎn)品癢價值鏟論策妖略：項目穴的價棗值，賭第一很是產(chǎn)缸品，缺第二被是產(chǎn)所品，網(wǎng)第三些還是塘產(chǎn)品超，在丟這里每真正仰顯現(xiàn)搭。領袖策甜略：目前各濁樓盤對津合六巢懸、白鷺忽洲公園飄等概念途都有一駐定的借包用，借莊媒體與縮慧其他樓恭盤對區(qū)宮域的炒廢作，以題純正英辰倫社區(qū)筍樹立項費目是真插正高性筑價比高蝦品質住玻宅的概暴念。唯一性局策略：深化打摧造產(chǎn)品繩與配套談，我們匆獨特的易賣點是湊不可復站制的或逆是復制粉也來不寧及的。時勢策和略：注意推變廣時機忙的選擇膏，審時鬼度勢，葉不斷的堪跟蹤相求同潛質涂的對手宗的動向葡，保持膝我們的躬唯一性岡和領袖省性。競爭狼策略疊：項目價渾格策略遼：定價意目標縣假設搏：定價目徒標利潤導佩向銷售講導向競爭挺導向利潤最大化目標利潤快打快跑市場份額穩(wěn)步增長避免競爭挑戰(zhàn)對手領導市場√√√考慮價格因素的前提：市場競爭因素：領跑市場，一騎絕塵？跟隨對手，穩(wěn)扎穩(wěn)打？價格戰(zhàn)，迅速擠垮對手？發(fā)展商目標：利潤最大化？快速回籠資金？銷售持續(xù)增長？二、WHA耽T之項肅目營昆銷執(zhí)拿行：價格影響因素分項權重分項加權比值一品尚都新加坡御園紅葉花園洋房香榭花城區(qū)位地段10%0.010.00

0.010.00規(guī)模7%0.000.01

0.000.01交通10%0.010.00

0.000.01生活配套10%0.010.00

0.010.00景觀環(huán)境15%0.000.01

0.000.00戶型平面13%0.000.00

0.010.00物業(yè)管理5%0.000.00

0.010.00噪音5%0.010.00

0.000.01發(fā)展商知名度5%0.000.00

0.010.00建筑立面5%0.000.00

0.000.00交樓\工程5%0.010.01

0.010.01營銷推廣5%0.000.00

0.010.01分項權重合計100%0.050.04

0.070.05各項目價格實現(xiàn)52004800

55004700比較價49404608

51154465參考權重20%30%

40%10%加權平均值3862.9根據(jù)宿各銷紀售階側段的斑實際丸銷售籠進度出，采潮用分徹階段衣展示忠，深際入挖長掘價級值，滋追求鋸利潤棵最大候化，懂以保底證目尖標均頌價的舊實現(xiàn)集。價格填策略世方向殿：方向孩一:啟動區(qū)宏，以380猶0元/平米鉛入市鉛，多鉆層43供00元/平米聚入市想，目荷標價猜格40慚00扁-4幫20轎0元/平米賴；依據(jù)：盤目前城蓋東區(qū)客同戶市場納對于400醉0元/平米忠價格杏是一餡個價稿格心緩理坎?。槐九囗椖磕Ｍ麙炷芤云鰞r格太引領妙的方糊式搶揪占市盆場份亂額。方向二皇：啟動區(qū)肉策略，湯須依據(jù)續(xù)下半年蒜城東區(qū)注項目的鏟市場價封格水平佩；價格急中開脹高走億，遞徹進式翼拉升建議高死層入市諒價格：380辜0元/平米項目價恢格策略堵：二、WHA迎T之項塘目營濁銷執(zhí)朋行：大張旗治鼓宏軟博硬結合捕抓來困周邊客碧戶注意欠力的有聞效推廣鎖定唐目標滋客戶沉，將晃項目按信息拆直接劑傳遞達到虎廣而危告之政的效朋果增魔加客蟻戶認沾知度樹立形菊象、提疫高知名予度和關畝注度增加客鴨戶關注碌度、促怨成成交擴大咬市場悅認知堤面，系提高程知名污度和毯關注旗度擴大項遭目覆蓋椅面，提俯高認知姐途徑挖掘潛叫在購買參需求，輸促進成食交展示妨中心戶外/立柱厘廣告報紙廣蜓告項目論勤壇客戶行宗銷網(wǎng)絡門廣告電視廣滿告鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳虧播電臺廣宋告短信媒體增加妙項目仙知名帶度擴大影于響力，絲式直擊目長標客戶項目宣旨傳策略跟：二、WH散AT之項目配營銷執(zhí)老行：報紙在六禍安房地妙產(chǎn)廣告中具效果一早般，報紙浸媒體晃單一弱，基綱本就牲皖西繪日報終大別荷山晨雀刊一扯家；電視效逝果一般搬，覆蓋渣面較窄夏，且黃鎖金時段漂廣告量竟小、到慕達率不敘集中，電視選重擇：六安電乘視臺都市房兩產(chǎn)報道電臺姥效果翠較好亭，到畫達率襪高，論覆蓋來率高雀，電臺選影擇：六安交通幕廣播俯、六安故事廣熟播六安媒體苗評估甚：二、WH模AT之項目策營銷執(zhí)他行：網(wǎng)站條：網(wǎng)站貧是目航前較申主流終的媒劈燕體，蓋品質慘樓盤紙更是躬注重鄉(xiāng)豐；并家且在乏設計劇發(fā)布境項目膀網(wǎng)站域的同啞時在秧當?shù)厝嶂髁魍чT戶垂發(fā)布妥項目勒階段磚性廣私告；網(wǎng)站王廣告候門戶定選擇疤：六安房地產(chǎn)綿交易網(wǎng)二、WHA紀T之項目襲營銷執(zhí)擴行：戶外物：六安城區(qū)小睜，戶外善廣告牌臭效果非日常明顯糠，也是項珠目推廣跪的主要數(shù)媒介，略皖西路炎、解放爭路、梅回山路、班火車站墓、汽車捐站等沿線泛效果先較好車體位：車體棚實際席效果聽較明淺顯，絮關鍵椒取決糧于路屋線與卵車況霸選擇二、WHA巖T之項目匠營銷執(zhí)子行：比照六安高端項須目營銷息費用標像準，本項目敏營銷費汗用約占援總銷比凍例：0.6堂%—0旁.8%，約21完6萬元—2故88萬元；其中，一期集費用蠅投入魯約占傳費用仿60澆%比奏例，拍約130萬元—1學73萬元；項目辰首次霞開盤擠蓄客方期短羽，形確象導飄入和哭認籌虛基本掘同時位進行飛，因句而營略銷費陰用大枝；一、二次開盤是11年重扭點，消化一枯半的貨決量，營銷巖費用需薪要再次透加大；前三次挖成功銷照售，為樸項目奠該定了市旦場基礎訓，后續(xù)瓦營銷費效用主要邀集中在略熱點挖始掘和客姑戶維護雜，費用爹比例相老對下降帥；注：網(wǎng)以上劈燕費用骨預算內不包灣括售壟樓部簽、樣臂板房舟及示眠范區(qū)博所需里費用炕；形象寇導入一次蓄倡客一次塌銷售二次蓄催客二次走銷售三次幸蓄客持續(xù)銷只售費用投入比例35%25%20神%20%項目渡營銷飽推廣塘費用牙安排貢：二、WHA純T之項根目營桐銷執(zhí)蘿行：1、戶火外媒體蔽攻略（公空中）在六安階皖西路斜、解放養(yǎng)路、梅跡山路、焰火車站錘、汽車絕站及市紛中心等沿線效朵果較好的戶外謝位置發(fā)布倦3-詳4塊垂戶外歡廣告鄰，主穗打企橡業(yè)和攝項目隙形象遠，以蜓后同陪時配抓合各艱節(jié)點延信息藍；每個關輕鍵節(jié)點遍更換內徹容（開膛盤、大豬型活動鞏等）；2、報盆紙媒體遺攻略（睬平面）作為境本項勞目輔歐助的陳宣傳盆窗口鄙，根棚據(jù)階干段性回的推獅廣要講求進拐行平幸面表抹現(xiàn)。報紙媒坦體選擇豪：建議翅只做皖西維日報腰大別概山晨放刊；3、進電視噴媒體尤攻略付（視槐覺）根據(jù)鏈銷售剩的不獻同階清段發(fā)悲布不休同的召內容值，從洗企業(yè)眠形象逐——諷樓盤辟形象淋——踢樓盤甲賣點建議各召個銷售漸期更換徑版本每個關正鍵節(jié)點哈更換內智容（品廈牌導入僑期、開樓盤、大美型活動相等）；時長選性擇3-狠5分鐘也（專欄自），其托他階段牢選擇1皇5秒、邀30秒尾硬廣項目營黃銷推廣媒介選乎擇安排：二、WHA梢T之項嗽目營渴銷執(zhí)紡行：4、電踩臺媒體罵攻略（針聽覺）?根據(jù)銷糊售的不材同階段殼發(fā)布不移同的內輩容，從返企業(yè)形筒象——投樓盤形陰象——暑樓盤賣脅點?建議垂各個驕銷售倆期更標換版儀本?時長選石擇15肝秒、3走0秒硬搭廣5、圍頃墻、道銅旗媒體喂攻略（士形象）?根據(jù)銷寒售的不壁同階段盛發(fā)布不賽同的內哭容，從牲企業(yè)形暑象——糟樓盤形慨象——鉆樓盤賣齊點?建議各象個銷售蛇期更換蜓版本?道旗建視議選擇皖西路朋或者皋鍵城路6、輔遙助媒體籌攻略（斯DM、樹短信等桑）?選擇浴人群伸集中稀區(qū)域權的派頭發(fā)樓錯盤資目料，良售樓盆中心蠻開放腔前、達認籌拔前和譯開盤認前各田派發(fā)少一次憲DM悶單張工，把嘆即售著樓中丑心即三將開賊放、蹦即將肚認籌贈信息裕、即魂將開阻盤信到息、哨樓盤擱情況侄、最熄新動允態(tài)以裹及促難銷信枯息傳幕遞出你去。?在開盤陸前，投禾放3次槽郵政廣堡告夾報深，全方騎位介紹政項目信約息，把曉最新動押態(tài)及促習銷信息士傳遞出眼去。?針對六安（行急業(yè)企剪業(yè)主赤或電獨信、粉移動強、銀起行、氏保險陜等V愚IP費客戶裁）尤節(jié)其是站市中鑄區(qū)中凍高端棉客戶盡短信救群發(fā)征，網(wǎng)桐絡客蘭戶資郊源。二、WHA拋T之項己目營膏銷執(zhí)仔行：營銷片執(zhí)行武策略胳：打好灑三大仁營銷字戰(zhàn)役賽：體驗營男銷，渠纏道行銷另，活動際營銷做足仔四項潑功課什：節(jié)奏窮控制/推售丸控制/價格漲控制/營銷序整合二、WHA溜T之項目就營銷執(zhí)普行：11年營海銷節(jié)份奏總潔體鋪麗排慨：推一期盡兩棟多哨層，兩事棟高層悼住宅推二伙期高黑層及瞞公寓7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月不同包組團嬸，營研銷時日間互告補，呼客戶迫群體戀互相湯拉動售樓處補進場3月品牌入澆市期產(chǎn)品形皆象導入及蓄客糟期VIP認籌下期認籌開盤開盤回強銷然期一期持介續(xù)期二期鐘蓄客健期7月2月4月5月6月8月9月10月11月12月3月認籌開盤銷售目標推盤常量70%基本櫻售罄銷售曬金額殼：1.傻3億（筑２０11年8月－筑２０１1年12月）階段目標銷售節(jié)奏形象預熱期持銷銷售期建立項目品牌形象廣告熱推，賣點群出，建立項目品牌內涵及高度開盤熱銷，維護、深化構建強勢品牌賣點滲透及節(jié)點促銷宣傳方向項目品牌形象媒體選擇蓄客期現(xiàn)場圍墻、戶外、報紙、活動、網(wǎng)絡報刊、戶外、DM、網(wǎng)絡、活動報刊、戶外、活動、電臺、電視、網(wǎng)絡、DM開盤強銷期產(chǎn)品概念客戶行銷深化，品牌價值外延報紙、戶外、網(wǎng)絡、活動二、WH括AT之項咬目營安銷執(zhí)玻行：營銷刮節(jié)奏致總體鍋鋪排猶：銷售實榜施第一階慢段槳入市期時間段屢：201釣1年2月——我20書11年6月中下疊旬；目的：維泊系早斥期探劑訪客蔑戶，佩積累月意向域客戶煩使客及戶對睡項目蘿初步逢認知頌，初愚步試瘡探市引場反樂應。前提薄必備擇條件緊：銷售準栗備：市聯(lián)區(qū)營銷繳中心包愉裝、海稍報印刷豆、銷售匆熱線、車客戶登發(fā)記表、含銷售百河問、銷抽售人員貸（4名）育、工證裝、報名片橡到位工程鈴配合職：工座地圍夫墻涂及刷完萍成綠寬化帶搖土地桐平整猛完畢片，綠驅植村已經(jīng)奮進行鼠植栽激工地何現(xiàn)場屯巨幅銅廣告長牌到慢位宣傳蚊推廣搶：采用海炮報、戶偉外，不腐采用報牧地紙、電壞視等大窯眾媒體均發(fā)布信息；第主美要宣壘傳內悄容為坡新站毛片區(qū)賣點生及開功發(fā)商毫品牌主要活誘動：現(xiàn)場賺售樓造處及飽示范蔑區(qū)公良開――展示品蘭質，提暑升形象關鍵耕工作主：人員招扮聘與培時訓；客戶棗問詢棟接待客戶遣訪談襪及直考郵；媒體發(fā)推廣藏計劃井確定頂；銷售牛物料峰及報迷廣制盯作；內部診認購皇（VI慢P卡銷售拍）方案確定并；現(xiàn)場宣營銷供中心磁及板尺房包作裝方容案確定倍；樹立早純正肌英倫搏社區(qū)大形象銷售實夕施時間卵段：20蘆11年6月——2讓011年7月底；目的：市場導荷入，全監(jiān)面造勢藏，價格帥試探，橋為廣銷售預纖熱，積練累和消雖化誠意還客戶。前提必而備條件濕：銷售許準備哭：折寨頁、瞞戶型破手冊朝、VI脂P卡、VIP權益息書、登認購律協(xié)議白書、解銷控暫文件順、按