房地產開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序

房地產開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序長沙賽為爾房地產銷售代理有限公司0第一部分房地產開發(fā)基本常識

一、房地產投資的概念廣義概念：房地產投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：僅指房地產開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權開始，經過規(guī)劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，通過銷售或租賃轉讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預期收益目標的活動過程。房地產投資活動的經濟實質——實現(xiàn)資金的增值。1二、房地產投資類型

1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產開發(fā)或購買房地產，并直接參與有關的投資經營管理。間接投資：投資者將資金投入與房地產有關的金融產品，但不直接參與有關的投資經營管理。2、按投資的經濟內容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產經營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務投資

2三、房地產開發(fā)投資的特點

由于房地產本身所具有的物理和經濟特征，房地產開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點：商品性營利性投資數(shù)額大投資周期長對專業(yè)知識和管理經驗具有高度依賴性市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性與金融及法律密切相關受政策的影響較大影響投資的風險因素多

3四、決定房地產開發(fā)投資的基本要素收益指投資產生的回報成本對未來的預期

4五、房地產開發(fā)投資應遵循的原則遵守社會利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風險的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時機適宜原則便易操作原則

5六、影響房地產開發(fā)投資效果的風險因素

（共6大類26種）政治風險戰(zhàn)爭長時間的暴亂、群眾性運動國家政局變化臺灣海峽局勢變化政策風險土地政策金融政策稅收政策地方性的政策規(guī)定變化房地產制度變革產業(yè)政策社會風險區(qū)域經濟的不平衡發(fā)展總體規(guī)劃改變技術風險設計及施工技術規(guī)范變化異常工程地質變化規(guī)劃技術指標改變經濟風險土地成本變化商品房市場價格整體波動政策性的費用變化城市整體經濟以及居民收入水平變化工程造價異常波動房地產租賃市場變化企業(yè)資金供應計劃的變化金融政策及證券市場變化自然風險地震、海嘯、臺風火災極端惡劣天氣6七、房地產的三級市場架構1、房地產一級市場—土地出讓市場是指國家將城市土地的使用權，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。是所有者與經營者的縱向流通市場。主要特點：市場建立在城市土地國有制的基礎上，交易過程不變更土地所有權，只是對其使用權進行交易。國家直接調控壟斷經營。明確規(guī)定各類用地的使用性質和年限。土地出讓價格的實質是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等四種。

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房地產三級市場架構（續(xù)）2、房地產二級市場—房地產轉讓市場或開發(fā)經營市場是已經取得土地使用權的開發(fā)經營者與房地產使用者之間進行橫向交易轉讓的市場。主要特點：房地產商品流通由經營向使用消費平行轉移，可以說是由房地產開發(fā)向房地產消費使用的轉移。交易的商品是房地產的統(tǒng)一體，即房屋產權與土地使用權。經營者須經資質審批，商品的銷售實行“預售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價定向銷售外，交易完全市場化，不受國家壟斷或政策控制。交易完成的時間比較長，涉及的經濟法律關系多。8

房地產三級市場架構（續(xù)）3、房地產三級市場—房地產再轉讓市場是房地產消費者之間進行房地產商品再轉讓的市場，屬于調劑余缺、從新配置的市場。主要特點：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權或房屋所有權及其房屋所占有和使用的土地使用權一并在市場上轉讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達到一定的條件才可獲準轉讓。9八、與房地產開發(fā)相關的技術經濟指標和規(guī)范規(guī)定一、主要技術經濟指標1、規(guī)劃用地面積：指經過批準的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。2、建設用地面積：可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應提供給城市道路或其他公共設施使用的土地面積。

3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項目總用地面積的比率（％）。5、容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項目范圍內各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。10主要技術經濟指標（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。11主要技術經濟指標（續(xù)）13、住宅建筑層數(shù)的劃分標準：建筑設計規(guī)范規(guī)定－《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：低層住宅：一層至三層；多層住宅：四層至六層；中高層住宅：七層至九層；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定：多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設有商業(yè)服務網點的住宅）；高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設有商業(yè)網點的住宅）；其中：二類高層：十層至十八層的普通住宅；一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習慣叫法小高層：十層至十八層的住宅；大高層：十九層及十九層以上的住宅；12主要技術經濟指標（續(xù)）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單元式住宅：由多個住宅單元拼接而成，每個單元均設有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內、外廊進入各套住宅，且至少有一套住房的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設有套內樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。13主要技術經濟指標（續(xù)）15、面積指標建筑面積:具備上蓋且結構牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等。使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產權面積：系指權屬人（或稱產權人）依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。銷售面積：包括房屋套內建筑面積和應分攤的共有建筑面積組成。套內面積：由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺應計算的面積組成。共有建筑面積：指各權屬人共同占有或共同使用的建筑面積。

14（二）各類住宅主要技術規(guī)范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結構、消防、民防等技術規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項目開發(fā)方案時應慎重。15

各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1

公共部位設計類別多層A(≤6層)多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面。可設非封閉樓梯間，但樓梯間應通至屋頂平臺；當分戶門為乙級防火門或設封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設簡易噴淋時可設非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應設封閉樓梯間。樓梯間應天然采光和自然通風，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應設連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設置連通的陽臺或凹廊。當每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設1個防煙樓梯間時，可不設連廊。單元式住宅可只設1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應設置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應直接開向前室；前室設簡易噴淋時，允許2戶，前室設自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應設防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應設兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應設2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應設2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設置電梯。應設電梯每單元應不少于2臺，單元式住宅每單元只設1臺時，應設連廊。每單元電梯應不少于2臺消防電梯不要求設置消防電梯塔式住宅應設消防電梯應設消防電梯應設消防電梯16各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內宜設消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應設環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應在適中位置設置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應小于4米。建筑物應設有連通街道和內院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足5米≤車道內側距住宅外墻≤12米。登高面應靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內應設有樓梯間的出口；登高面一側不宜布置裙房，當布置裙房時應滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內的外墻為不設門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。17各類住池宅主要少規(guī)范要歷求比較奴分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負荷供電（單回路）二級負荷供電(電網雙回路或一回電網供電加自備發(fā)電機)一級負荷供電（電網雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內6層以下可不設室內消防給水設施。7~9層應設室內消火栓給水系統(tǒng)。底層設置的商業(yè)網點宜設置自動噴淋。應設室內消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應設置自動噴淋。室內應設2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應設火災自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應滿足兩路市政進水，確有困難時可設一路進水。應滿足兩路市政進水。結構框架或磚混結構，框架結構框架或短肢剪力墻結構框架或框架剪力墻結構，結構抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結構或剪力墻結構，結構抗震等級為二級。結構抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。18第二部城分臥房地產陰項目開僚發(fā)全程漁運作程允序19房地產截開發(fā)商則在每一效個房地亞產項目便中均經認歷投資疊、開發(fā)振和建設舞三個過自程項目本建設小過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項目開艦發(fā)過程項目糧投資喬過程投資過擾程開發(fā)胞過程建設掩過程經營目干標：通曉過投資挺活動來藍獲取投猾資收益沙，實現(xiàn)綠現(xiàn)金回棕收風險延控制平：投否資決柔策、昂項目派監(jiān)控運作暴方式蠻：通撐過土茂地投風資產固生投廉資收惜益而招行使旨重大酒決策奴以及銳監(jiān)控皆權力經營秧目標托：通縣過對頑項目儀開發(fā)滅全過孩程的柿經營凡管理斑活動項獲取注開發(fā)蹤蝶利潤風險嫩控制燃：項則目定段位、睡項目族管理運作息方式泥：通鵝過對滅項目常開發(fā)夾日常市的管點理行師使相歷應的監(jiān)權利鋸與責篇任決策弦拿地炕階段規(guī)劃玻設計條階段項目施換工階段銷售經服務緒階段經營卻目標茫：按行工期挑保證割工程閉質量馳、安隊全前競提下丸以最杠小成氣本完盡成工譯程建曲設風險控值制：成乎本管理姨、工程吸進度、與合同簽渣訂運作方摟式：充拿分使用議外協(xié)單獲位，通沉過總包沾管理方茄式行使疫施工組差織職能戰(zhàn)略投壘資技能房地濤產開店發(fā)技游能施工建喊設技能532所需揚技能績效比嗽重結合墨這三羨個過奏程的挑自然命嵌套鍬關系套，可怒形成投項目光的三隙級管顆理體送系。金對應旬到房閱地產廢組織偶框架滋即可奶形成缺房地磚產企傍業(yè)的腰典型客三級耕管理敞體系決策拿地階段規(guī)劃設計階段銷售服倚務階段市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施核工階段招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程畏監(jiān)控過程題監(jiān)控投資汪方案設計圖兄紙集團城市公司項目殘部招標投標招標投標招標投標招標投標物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產稿開發(fā)的規(guī)本質：暖整合房地濕產項荷目開嫩發(fā)的呢全過扯程一續(xù)般要漫經過筑以下脅五個所階段甩：1、項目徒確立階恒段2、項撈目前蹲期階并段3、項目協(xié)實施階齡段—工程屠施工望和產巴品銷各售。4、項緒目驗叢收交表付階鴿段5、收尾傅階段具體墓內容哈詳見《房地產籍項目開道發(fā)全程狠運作程納序圖》22房地萍產項霸目開譜發(fā)全奮程運切作程曬序圖菌－123房地產神項目開和發(fā)全程幕運作程誘序圖－1房地冒產項靈目開丙發(fā)全棟程運體作程色序圖盒－224房地產乓項目開蘆發(fā)全程果運作程矛序圖－325第三默部分螞房年地產警項目斧開發(fā)蛛成本勇及開防發(fā)周透期一、撇項目碰開發(fā)佳成本忍費用牧構成碌及其協(xié)資金全投入刪特點房地產守開發(fā)項冤目的成電本和費好用構成吵復雜、戚變化因楊素多、擠不確定勺性大，縮慧不同類門型的開薄發(fā)項目傘，由于兆選擇不宇同的建市筑類型額、層數(shù)骨和結構漫，建筑奮裝飾標中準、機傭電設備濟和配套記設施配誕置標準連以及工松程地質萍狀況不跪同等等鉗，在開渴發(fā)成本階和費用撞方面都脂存在一敞定的差顯異。在廟此難以隙籠統(tǒng)的襪談論項閘目具體喂的成本包和費用彼標準，胸僅就一拼般房地指產開發(fā)宜項目通昌常的成律本和費君用構成捆以及相臺關的資醫(yī)金投入圾特點作夢一些簡焰要的說似明。26開發(fā)項之目主要殊成本與捏費用構背成一覽悔表開發(fā)直接成本土地成本應繳土地出讓金征地及拆遷安置補償費

土地其他成本契稅

前期費用開發(fā)方案企劃費基礎設施配套費臨時設施費勘察設計費報批及其他雜費

工程建造成本主體工程主體建安工程機電設備安裝工程

配套設施工程費電力供水煤氣電話、電視安防及智能化設施雨污水及道路園林綠化景觀工程

質監(jiān)及監(jiān)理費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費

其他成本不可預見費物業(yè)公共維修基金財務費用期間費用項目管理費銷售費用

27開發(fā)浮項目詳主要道成本荷費用巖的資華金投屬入特起點表1成本及費用項目資金投入特點土地購置成本應繳土地出讓金按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置補償費根據拆遷進度付款，一般應在施工圖設計前（地質勘探需要）完成拆遷。土地其他成本主要是土地溢價或按合同規(guī)定應付給轉讓方的其他款項，按合同約定付款。契稅在辦理“土地證”前，按應繳土地出讓金的3%計繳。前期費用開發(fā)方案企劃費一般在開發(fā)初期進行方案設計前進行，約為銷售收入的1‰~2‰，付款多為分期?？辈煸O計費設計費：簽合同付20％，方案約占30％～40%，初步設計完付至50％，完成施工圖付至90%，留10%作配合費，在竣工時付完。勘察費發(fā)生在方案后施工圖設計前。臨時設施費圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前1~2個月完成。報批及其他雜費主要是審批規(guī)費，費用一般不高，根據審批進度，一般在開工前支付完?；A設施配套費一般在辦理《工程規(guī)劃許可證》時繳交。28開發(fā)姜項目石主要蜜成本孔費用價的資薯金投育入特飛點表2成本及費用項目資金投入特點工程建造成本主體工程主體建安工程不同項目的差異比較大，另列說明。機電設備安裝工程訂貨付15%～30%，到貨付至70%，安裝合格后付至95％，留5%保修金。電梯：供貨期2～3個月，設備安裝期40～60天,但土建配合期較長，一般在竣工前4~6個月到貨；發(fā)電機：供貨期20～30天，設備安裝期15～30天。配套

設施工程費電力、供水簽施工合同后進場施工前付清全款。電力：一般在竣工之前的4~6個月簽合同并進場。供水：在外腳手架拆除后立即進場施工，一般在竣工之前的2~3個月進行。煤氣簽施工合同時付30%，進場前付至70％，通氣前付30％，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。電話、電視安裝一般在竣工之前的2~4個月進行。電話免費、有線電視簽合同時付全款。安防及智能化安裝一般在竣工之前的2~4個月進行，按進度付款。雨污水及道路在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。園林綠化景觀一般在室外管線和道路完成后立即進場施工，按進度付款。質檢及監(jiān)理費質量監(jiān)督費一般為監(jiān)理費的10%在開工前繳交，監(jiān)理費按進度付款，常規(guī)為季付。29開發(fā)項府目主要蒼成本費般用的資歡金投入鄙特點表3成本及費用項目資金投入特點其他成本物業(yè)維修基金按工程總造價的2%在綜合驗收前繳交。不可預見費相對集中在拆遷、基礎工程，設計施工強制性規(guī)范變化，建材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。財務費用利息及籌資費用，據實發(fā)生。期間費用項目管理費即時發(fā)生，應結合開發(fā)進度和人員到位情況合理安排。銷售費用即時發(fā)生，應結合銷售進度合理安排。30房地產壁開發(fā)項剩目主要沃經營稅著費表營業(yè)稅按商品房銷售收入（實際到賬額）的5％計算，按月計繳。附加稅城市維護建設稅按營業(yè)稅的7％計算，隨營業(yè)稅繳交。教育費附加按營業(yè)稅的3％計算，隨營業(yè)稅繳交。地方教育費附加按營業(yè)稅的1％計算，隨營業(yè)稅繳交。印花稅按合同金額的0.3‰計算。土地增值稅目前我市尚未正式開征。企業(yè)所得稅目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的15％），按月在繳納營業(yè)稅的同時預征所得稅，項目開發(fā)結束后再據實征稅的辦法。交易規(guī)費合同鑒證費住宅3元/M2，店面12元/M2，車庫（位）7元/M2或200元/位（無面積）。由開發(fā)商繳交。契稅按總房價的3％，普通住宅按總房價的1.5％計算。由買受人繳交。印花稅、土地登記費、房屋登記費、權證工本費：住宅185元/宗起、店面或車庫255元/宗起。由買受人繳交。31二、椒項目明開發(fā)盯周期房地產駱開發(fā)項展目開發(fā)蓋運作過與程涉及置的政府執(zhí)審批部鋒門和審劑批事項山多，各排地的地助方性法鏈規(guī)、審河批環(huán)節(jié)匪、審批樹時限不腳盡相同美；不同米開發(fā)地摟點的地嫩質情況構變化比搏較大，賓不同建疑筑類別見在設計索和施工剃技術規(guī)虛范方面吊差異比非較大，詢不同地間區(qū)在技剪術規(guī)范烘要求和炸施工限屠制條件脊方面也山存在一御定的差輔異，加號之開發(fā)會商實力壇、管理烤經驗和累項目建乎造標準物的不同槍，這些皆因素都絕直接影狡響著項寨目的開鐮發(fā)周期菌。因此屆，對項劫目的開約發(fā)周期亦不能一重慨而論漂，應根臣據各項母目的實嘴際情況棒進行具蟻體的分擊析和評驢判。32房地題產項宮目開濫發(fā)工定期分哭析表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設計20~30天初步設計30~45天地質勘探20~30天施工圖設計60~90天報批及其他45~90天臨時設施及施工招標30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程

施工基礎工程砼基礎：20~30天

；

樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結構工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設施工程60~180天收尾階段產權證辦理及財務清算三個月～半年33報建爛流程規(guī)劃要棵點批復土地證肺辦理項目公津司設立項目雙立項建設丟用地勇規(guī)劃陡許可妥證前期報香建工作環(huán)境掠評估土地使紀用證書項目柳開發(fā)會前準準備建筑工圖程規(guī)劃晚許可證單體審輸查、建跌筑工程兄規(guī)劃許強可證管線、素排許可桂證總平膚設計兔報審開工前受手續(xù)辦革理34施工許姑可證余泥、種噪音排疏放許可夜間劣連續(xù)界施工窮許可建設螺期間僚辦理消防妖、人符防專腦項審延查竣工己驗收蹄備案專項腔驗收預售許虧可證建設紡完成35中華人康民共和衛(wèi)國城鄉(xiāng)幟規(guī)劃法燒于200示8年1月1日實紋施，向下面躁基本虧上是悉按照最報建古先后姿順序淺來說稍。1規(guī)劃要煮點批復醉階段孝、土地持證、建厲設用地踢規(guī)劃許參可證是率進行房地兼產開渾發(fā)的前提.簡單的澇說一下雨，規(guī)劃繩要點批駕復由規(guī)揮劃部門遷頒發(fā)，棵確定土磁地使用掉強度指眠標的法獅律依據奔，重要逃指標：示容積率海、建筑則密度、島覆蓋率闊等，另勞外會對青停車位錦配置、娘東西南噸北退讓獨等要求魚、建筑景分類、三用地性饒質及面展積上限晚。建設勺用地規(guī)歷劃許可體證由規(guī)族劃部門越頒發(fā)，寬核定土侮地用途眼及用地幅界線的飄法律依儉據。土地證混由國土蠟部門頒激發(fā)，土游地權屬談證明，命載明了耽土地用蘆途及使偽用期限慣。一般麗來說，挑一塊地掏，必須典要由規(guī)追劃部門桑核定規(guī)絹劃要點珍，國土壓部門必穩(wěn)須依據尾規(guī)劃部扇門核定謝的土地槐功能及衰土地使任用強度居，才能肢計算出玩土地出御讓金，肉在土地市證上載發(fā)明土地煎用途及壯年限。36新城帆鄉(xiāng)規(guī)殺劃法振第三鞭十八憤條：笛城市城、鎮(zhèn)擾規(guī)劃私區(qū)內途以出棵讓方鎖式提撒供國岔有土除地使盯用權割的國兵有土惱地使善用權鄭出讓展前，謎城市薄、縣辟人民銜政府搜城鄉(xiāng)萄規(guī)劃陪主管裁部門員應當準依據貸控制凈性詳牙細規(guī)掩劃，陜提出易出讓煩地塊通的位返置、靈使用籃性質更、開擾發(fā)強圖度等而規(guī)劃軟條件士，作寨為國鞠有土徑地使剃用權催出讓繞合同遺的組行成部頌分。小未確柱定規(guī)江劃條眉件的澇地塊柄，不威得出乓讓國蛙有土鑰地使史用權于。營業(yè)島性用鍛地原復則上瞇須經新過招弱拍掛息程序妙以出微讓方心式進媽入市跨場，雕簽訂棋國有微土地文使用沫權出吊讓合浴同后設辦理恩國土殼使用慣證。狗建設廈單位減應持怎建設披項目如的批振準或瞧備案迅文件鮮和國贊有土吉地使洋用權姿出讓素合同宰，向錘城市尼、縣促人民繩政府鼓城鄉(xiāng)癢規(guī)劃揭主管抬部門巴領取獄建設如用地狹規(guī)劃冰許可阿證。申領灰規(guī)劃因許可伐證須羽備文侵件：丑立項敵文件框、環(huán)況評、愧土地罷使用煉證書士等372項目公于司設立艘、立項鄭、環(huán)境葡評估、超資質這四酬項幾池乎是盛每一摩個項逼目要愛開始鞋的時都候必艱須要易搞的剖東西姥。非覺常的莊社會候主義才特色符。不學過這別里也預有些哀東西先很有遣趣，膚與法元律的賀關系樸也比覺較大院，比綁如設搬立項壁目公垂司。這里要梨注意一目下，母獲公司拍叔到土地楊，轉到好其全資著設立的鋼項目公減司名下披，按我躺國法律拼，不屬兆于交易姥。因此刮，房地緩產公司細可以任鋸意設置乖項目子牌公司，返房子賣音完后再椅把它實滅體上消萍滅，只氏留下一霉個殼。椅這種操鐘作模式漢沒什么巨法律風逼險可言短，非常遵的經濟診實用，斤因此現(xiàn)母在國稍摧微有點蛇規(guī)模的愈房地產想公司都漿這么干藥。立項忘，主梅管部趁門為爪當?shù)厝邪l(fā)展刻與改艘革委胞員會枝。這凳個東沸西純呆粹是中計劃雜經濟瀉時代但留下權的產爆物，績立項虛主要奴考察嚼的項常目的晚投資康額及區(qū)可行蝕性。疫需準評備的觀文件日：公彈司營燦業(yè)執(zhí)攏照、友稅務差登記奧、環(huán)爸評、際可研省等。淋可行良性研找究報酷告是爺政府未參考吸的一出個重導要文變件，翅當然密。立寄項與如其他牢程序肌的先信后關僑系那胡更是佛異常拳隨便款的事抓情。自譬如挑最近水國家雁的政揭策，送要求旁先把幣環(huán)境艘評估眉搞了鴿再回截頭來賣立項是。這以是基讀于加揭強環(huán)胃境保硬護促錢進可櫻持續(xù)貓發(fā)展嘴的考瓜慮。餃但在慨很多堅地方蔑，環(huán)碰評的濤一項抬主要質前提蘇材料榮就是薄立項土批文張。立性不了儲項根癢本做膝不了演環(huán)評倚。具驚體情荒況在棕分別盼對待毒。383總平練面審嚷查階評段這個階潑段各地邪的叫法全不一樣夢，聽得氧比較多薄的叫抵“修熄建性詳微細規(guī)劃役審查債”這歌個階段屆就是審羽查小區(qū)甩的總平日面規(guī)劃肆圖紙，跳審查建蜜筑物布愉置、每座棟單體灶建筑高然度、各逮棟單體萄建筑之冬間間隔榮、間距妥，日照搏是否合菊規(guī)，總督容積率裁，建筑筆密度，纖消防規(guī)艷范（大宏部分城漆市的規(guī)灑劃部門樹會召開縣評審）篩。消敞防通道猜的設置殘，高層臂建筑四借周必須巷設立環(huán)那形消防業(yè)車道?；趯徔偲侥媸钦蹅€開發(fā)賠報建過體程中較灰復雜的搶過程，勸這個過膽程一般爬都要2、3個月筒。4管線綜泡合審查彎、排水浴許可證艱管線綜塔合審查豈是規(guī)劃燙部門的魚專業(yè)審啊查內容走之一，管線方綜合寫是啥通？包升括三首大項割：小爛區(qū)給課排水凝管線針、強邁電線貝路、挖弱電乳線路格。給肆排水饅就是唯怎么園引自雕來水躺進小朋區(qū)，丸然后資怎么慢把生鴉活污血水和洲雨水黃排出仍小區(qū)謀；強勉電就笛是生嗽活用城電，桑線路鴿從哪襖里進爭，怎紅么上啞樓，叉怎么尼進門指；弱唇電的帝內容卷就多茂了什歷么有勞線電墳視線過、各烈類通端訊線宇路、得網線歸、內按部監(jiān)傍控線盲路，男等等烈等等雖，很每多。這些廁東西外設計貧協(xié)調辛的部他門包囑括市竿政、押供電驕、供肆水、乖通訊伐等多雹部門末的協(xié)濁調及僻資料辯查詢廚。395單體花審查夜、建絹筑工降程規(guī)脊劃許碰可證就是總暢平面規(guī)透劃的基植礎上，公落實單摘體建筑醬的設計絡方案。勒建設工易程規(guī)劃究許可證盆是有關描建設工誦程符合喪城市規(guī)按劃要求鞋的法律憑證，是漢建設抽單位促建設醫(yī)工程項的法含律憑粉證，值是建腿設活族動中雖接受息監(jiān)督嫌檢查丘時的遵法定后依據竹。（沖沒有怪此證熔的建葵設單岔位，勢其工雨程建前筑是使違章蠅建筑胖，不兆能領去取房裹地產權屬證件給。）建設工紡程類都建設工快程規(guī)劃里許可證胖申報文阻件：①《建設工鐵程規(guī)劃棕許可證》申請表1份，并到加蓋申請兄人印章②有關計溝劃批準奇文件、珍設計條榨件或規(guī)鞭劃方案涉審批意飛見③土地使求用權屬證件很及附圖④1/5州00或1/塘10凱00地形圖嚼兩份，秩地形圖遵上應由協(xié)設計單議位用HB鉛筆標胳明下列煌內容：繪建筑基菊地用地漆界限、建筑船物外輪寄廓及層塔數(shù)、新速建建筑沈物與基耀地用地改界限、弱道路規(guī)劃紅勝線及相雀關控迅制線沸、相速鄰建悲筑物備間距喜尺寸潤軸線陣標號制；(作圖江格式釋見《報送真建筑抹工程銹設計遺方案角、建掌設工堤程規(guī)烏劃許朗可證賭地形后圖示溜意圖》)；⑤符合慨出圖標溜準并加搶蓋建筑典設計單宜位設計指出圖章軋的1/5鏈00或1/方10閘00總平面盟設計圖蛙兩份。40⑥建少筑施子工圖葛一套薪，圖紙須加蓋捉設計單漢位圖章組；⑦分班層面積跳表(應按欺國家往有關遣建筑巨面積規(guī)定計算)；⑦分編層面齊積表(應按尤國家齡有關領建筑吐面積桃規(guī)定坑計算)⑧建筑工堅程預算書⑨相循關單咱位部顧門審秤核意限見⑩日照分析文別件一份點（可選釘）規(guī)劃部呈門要求槍的其他碑資料6消防桌和人捎防專芬項審草查辦理執(zhí)消防倒報建勒需提幅供資邊料：汗建設線工程鹿消防年審核覺申報恭表、秩圖紙障（總蜓平面糟、立聲面、瓶剖面膽、平窄面分銜布）墨、規(guī)補劃紅票線圖短。人防思報檢保資料水：報逮建項房誠目總鹿平面過圖，私人防主工程對單體齡設計介建筑捉平面鋼圖、亭一層吧建筑駱平面鉗圖和禾建筑吹剖面共圖（擁一式蟲三份墨），嚷施工銷圖設頂計（充建、遵結、艱風、順水、恢電）摘（一致式三腳份）零。41消防報頁建、人巾防報建伏基本規(guī)瓦范：12層以綢上要循設置黃專門獄的消坑防電僑梯，17層以上砍設置剪掩刀樓梯裂，這些訴強制性項規(guī)范已行經是鐵躬律。個您人沒見末過有開屋發(fā)商能皂繞得過玩這些強倍制性規(guī)洋范的即癥使能繞性過去將譜會獲得鈴巨大的超回報，適譬如減誤少一套括樓梯，亡那是多旗么好的難事情啊賽，但是擠基本上俗沒人敢帖去辦。贈起碼我魂不敢。里個人日舊后的職艇業(yè)生涯的中，也軍不敢。人防工損程是非漿常神經暗的一樣慮中國特鼻色的東禮西。不杠知道這準個東西喂算啥。怒真要有島空襲了兼絕對不殊會呆在昂高層建局筑的地礎下室里抗，91凱1那棟大遭樓就是胞前車之測見。真禾要被炸嫂了樓，承呆在地喬下室里林絕對活余埋掉。正呵呵，閃開個玩逼笑。7節(jié)能審肚查、施半工圖審趙查在領蜜取建設頭工程規(guī)消劃許可旅證之后貓，設計縣公司在箏建筑施撲工圖的唇基礎上繳再次細陣化，完蔥成結構孟施工圖儀、水電巷施工圖露等等全獄部施工帽圖及結孩構計算斜書等，前完成節(jié)鋪能設計磁，做一鹿個節(jié)能蜜計算書掩，就可斬以開始販這兩項蛾審查了監(jiān)。428余泥斥排放閑許可蔬、噪吹音排斧放許胞可、漸夜間邪連續(xù)債施工新許可9質量憑監(jiān)督摩、安勒全監(jiān)浙督質量捎監(jiān)督弊站和石安全顆監(jiān)督夫站都跪是建虧設部遇門下畝屬機葉構。辮拿施貌工許溜可證拐之前撕，必陷須得根去兩怨個站最審批輸手續(xù)嶺?，F(xiàn)槳實的鄙操作禾中，姐但凡燦涉及堤到檢柄測的賊就由齒質監(jiān)糠辦；蔽不需農要檢直測，礙一般筑用肉笛眼就洪能發(fā)貧現(xiàn)毛烏病的保就屬抽于安競監(jiān)的掉職責說。由押于質阿監(jiān)搞隆檢測禾，比尚如樁捆荷載嘉檢測削、水葵泥檢但測，稀這些渣東西偶，都非是收司費項沾目。10施工盞招投匯標、所監(jiān)理能報建11施工泊許可井證為了加史強對建薪筑活動登的監(jiān)督疊管理，孟維護建句筑市場捆秩序，內保證建洪筑工程據的質量色和安全議，根據《中華袍人民旦共和謎國建惜筑法》、《建筑工榴程施工蹄許可管子理辦法》等法律艘、法規(guī)藝規(guī)定，19翼99年12月1日起在鈴全國施溝行建筑夸工程施城工許可牢證制度單。申請的斗準備：（1）施工夠場地已膝基本具掌備施工娃條件；（2）已煎經辦活理該古建筑蓮工程坑用地帝批準億手續(xù)城；（3）在刪城市罵規(guī)劃繁區(qū)的監(jiān)建筑雄工程病，已重經取漆得規(guī)途劃許敘可證吐；43（4）需要土拆遷的辨，其拆刊遷進度腥符合施乓工要求摟；（5）已行經確驕定建批筑施魚工企累業(yè)；（6）有叨滿足普相關陡設計跌規(guī)范廳要求蝴的施遣工圖驅紙；（7）已在己質量監(jiān)忠督主管建部門及仗安全監(jiān)高督主管眼部門辦購理相應躲的質量廁、安全抗監(jiān)督注犯冊手續(xù)由；（8）建設卵資金已樹經落實嫁，工期扔不足1年的劇，到糖位資編金不執(zhí)得少拋于工階程合溫同價饅款的50％；工許期超過1年的，柏到位資尖金不得括少于工仙程合同求價款的30％。12放線染、驗歐線這個袖就簡巡壽單的蟲說一千說吧妄。圖份紙審博核通輔過之暫后，端要把譯圖紙?zhí)锷系奈慕ㄖ镂镌邳c實地才上落晴實一稱個具企體的拖位置剩，這未是個劉技術勉活，這要測勝量，歐定坐權標。挖這個身活就版叫放稅線。熱放線抵一般河是規(guī)絮劃部毒門的輕測繪朝機構刊，正齡式放舒線的權前提倆是領極取了斬施工款許可刪證。掘放線漲后，診測繪非院會件發(fā)出疏一份郵放線京冊。度工鉤程提唯前施尊工，虧違章裳施工藥的場廢合，誕都需銳要做侍通這坊個測脾繪院神的工誦作。廢讓他導提前呼來做增放線唇。44放線完豆畢，施債工單位擱照著這付