房地產基金產品設計

房地產

基金產品設計章節(jié)第一章房地產基金背景第二章房地產基金定義第三章房地產開發(fā)商融資結構第四章私募房地產基金品種第五章房地產基金團隊具備的要素第一章

房地產基金背景

◆房地產基金簡介

美國是世界上最早成立房地產投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對健全的國家,20世紀60年代,為解決房地產投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強、流動性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產專業(yè)機構管理的房地產投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進行房地產投資。隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規(guī)模的不斷擴大,當前房地產基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個大中城市的房產經(jīng)營活動中。房地產投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產兩大行業(yè)的紐帶。

美國房地產投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對較少,約占30%。

第一章

房地產基金背景有效性◆國內房地產現(xiàn)狀第一章

房地產基金背景在經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國樓市開始進入產業(yè)結合金融、資本為王的時代。房地產基金開始加入了這個資本游戲。由于國家對房地產市場的調控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產基金作為房企有益資金補充來源，找到了滋生的沃土。業(yè)內人士表示，種種跡象表明，房地產基金開始由純債權試圖轉向股權，且不滿足于純債權的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產開發(fā)整個流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調控背景下，房地產行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢已越來越明顯，未來房地產行業(yè)必將形成“地產加金融”組合模式。開發(fā)商攜手基金才能第一章

房地產基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區(qū)管委會三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。資料顯示，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮(zhèn)等。事實上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權向“股加債”或純股權的模式轉變。近期，濱江集團與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產基金——普特元騰股權投資基金首次合作，以16.55億元競得杭州市余政儲出(2012)48、49號兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權合作的方式以各50%的比例成立項目公司開發(fā)項目。濱江集團表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負擔，同時也進一步拓寬公司融資途徑。預計未來公司還將進一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項目。什么是房地產基金房地產投資基金是從事房地產的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經(jīng)營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。第二章

房地產基金概念

以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者之所以不采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資，是因為房地產投資基金具有流動性高、變現(xiàn)能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規(guī)范的特點，具有“單個投資制度”所無與倫比的制度優(yōu)勢。房地產基金的優(yōu)勢第二章

房地產基金概念房地產開發(fā)商資金需求線路圖第三章

房地產融資結構國內銀行貸款第三章

房地產融資結構房地產貸款是指與房產或地產的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。盡管對于房地產開發(fā)商來說，貸款受到國家宏觀政策，特別是利率政策的影響很大，但是就目前來說，開發(fā)商們的資金大部分還是來自于國內商業(yè)銀行貸款。不過是有的直接貸款得到，有的則是間接貸款得到。根據(jù)對目前房地產市場的經(jīng)營狀況分析，短期內房地產融資以銀行為主導的模式仍不會改變。一般來說，國內銀行貸給開發(fā)商的款項主要是信用貸款和擔保貸款。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產累計新增貸款共1.26萬億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章

房地產融資結構國內宏觀調控收緊銀行對房地產商的貸款，使得合資或外資房地產商轉向外資銀行貸款，而外資銀行也迅速趁虛而入，以低利率搶占市場。但目前而言，外資貸款和外商直接投資資金加在一起，僅占房地產公司資金來源很小的一部分。上市融資理論上講，公開上市是昀佳途徑，因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。但是，房地產企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，如要求設立滿3年，有昀近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務和管理層近3年未變等。上市曾是房地產企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。在我國，大部分房地產企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。房地產企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)而言，買(借)殼上市進行融資是十分不錯的融資渠道。第三章

房地產融資結構第三章

房地產融資結構2012年全球共有425家企業(yè)上市，合計總融資823.43億美元，平均每家企業(yè)融資1.94億美元。其中，中國企業(yè)共有201家上市，總融資額為263.27億美元，占全球上市數(shù)量的47.3%和總融資額的32.0%。發(fā)行債券第三章

房地產融資結構公司債券相對于股權融資有發(fā)行程序相對簡單，融資資金用途限制比較少等特點。在西方成熟的資本市場中，通過發(fā)行公司債券募集資金已成為企業(yè)籌資的主要手段。房地產信托第三章

房地產融資結構在銀行信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產融資方式。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。中國的房地產信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，2012年全年房地產信托產品發(fā)行數(shù)量達648只，募集資金總額為1531億元，和2011年相比出現(xiàn)大幅下降。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產信托發(fā)行數(shù)量為984只，總規(guī)模為2728億元。投資基金第三章

房地產融資結構投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，投資房地產企業(yè)為投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理的組織制度。2012年房地產基金規(guī)模預計將超2000億元。并購是全部或部分受讓房地產公司股權，相應獲得房地產公司名下財產的所有權，包括其開發(fā)的房地產項目。公司收購不同于單純的項目轉讓，除公司擁有項目的合法性需要關注外，房地產公司已成立以收購公司方式獲得項目開發(fā)權的可行性。并購融資指在企業(yè)擬收購其他企業(yè)進行結構調整和資產重組時，以被收購企業(yè)資產和未來收益做抵押，從金融機構（銀行、證券公司、投資基金等）籌集資金的活動，一般借入金額為總金額的70%，其余為自有資金。這種方式杠桿率高，十分適合資金不足又急于發(fā)展的企業(yè)。對于開發(fā)企業(yè)，用優(yōu)質物業(yè)置換被收購的劣質物業(yè)，通過系統(tǒng)化的資本運作提升物業(yè)，會取得顯著的經(jīng)濟效益。第三章

房地產融資結構并購融資合作開發(fā)房地產合作開發(fā)是指具有土地使用權、開發(fā)資質、建設資金等要素的不同當事人之間共同出資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利益的合作建房行為，是一種房地產開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。這種合作方式不限于一方出地、另一方出資，也可以雙方共同出地出資。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風險，實現(xiàn)商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設的可持續(xù)發(fā)展。在確?？毓桑ń^對或相對）的條件下成立項目公司，開發(fā)商同意把項目開發(fā)權無條件的轉移到項目公司名下，開發(fā)經(jīng)營行為以項目公司為核心運轉。出資方是項目投資方，項目公司是項目的開發(fā)商。合作方包括大型房地產開發(fā)或運營商、大型零售商、有向房地產擴張意圖的戰(zhàn)略投資商或開發(fā)型的國際地產基金等。聯(lián)合開發(fā)的法律關系比較復雜，司法實踐中認定不一，在合作過程中對于合作方式、責權利、股權安排、治理結構等各方面要約定清楚。第三章

房地產融資結構萬科贈合作意開發(fā)萬科董熊事長王石宣稱，20驅14年銷您售額喊有望初突破20插00億元。敏從20紀10年實現(xiàn)睡年銷售教額千億階到20也14年突破200堂0億，4年時間朵年銷售頂額翻倍酷的目標涂，需要奪靠合作測開發(fā)的姻模式才歲能得以嬌實現(xiàn)。萬科201宮0年超千叮億銷售脈規(guī)模的黑背后，享是其超扎過六成鼓項目來降自合作饑伙伴的豆共同擔庫當，這落種合作殲開發(fā)模捕式在萬汗科過冬答的20賀12年被再皂次寄予桃厚望，點達141遞2億。第三再章房地產淋融資結旅構房地良產基聯(lián)金類千型第四章私募逝房地據(jù)產基莫金產誰品公司貧型房泰地產里基金公司主型房炸地產柏基金胖是以《公司毫法》為基礎弊設立、笨通過發(fā)震行基金欺單位籌陪集資產并投資抖于房地壘產的基峰金。其覆認購人債和持有票人是基冬金的股東，享有懂股東所拋應享有驚的一切渠利益，釘同時也姥是基金公爸司虧損潤的最夢終承綿擔者疾；其生發(fā)起括人可存以自規(guī)己管蔬理基盡金，核也可瘋以從僅組織炕之外福聘請改基金共管理土公司而進行損基金艷的投資萄管理。契約型享房地產扛基金契約型確房地產角投資基獄金又被猛稱作信托型稻基金，是龍指以信托法為基戶礎，叮根據(jù)抄當事無人各手方訂扭立的信托川契約，由基金發(fā)莖起人發(fā)起返，公開發(fā)太行基金憑句證募集乞投資者箱的資金熱而設立貨的房地尤產投資揀基金。刺其最大滲特點是升基金本頌身不是概一個有法人地位橡的公司。契約越型房地啟產投資辱基金三見方當事晚人分別祖為：基某金受益年人、基金嚴管理鉆人和基劍金信證托人懶。第四斤章私募格房地替產基番金產渴品有限合搬伙型房開地產基飯金有限合浪伙將合伙控人分成布兩類，勞即：有成限合伙者人和普通虹合伙厲人。對畫于有限合斑伙公司而言攀，前富者是落企業(yè)亂的所院有者堤，后插者是企業(yè)的經(jīng)盜營者針。有玩限合梨伙型賊房地運產基策金的凝目的思是獲渠取能承產生欠最大現(xiàn)金流各量的房地哄產，可依能采取象用現(xiàn)金夠買收如益型房穗地產的畢策略。淺投資者島的目的能將決定碎有限合擇伙型房綠地產基催金投資居目的以短及相應祖的策略玻。有限靜合伙型刊房地產下基金的繁集資通錯常有兩捐種形式知：基金艦制和承化諾制。第四弄章私募初房地柔產基趟金產乖品股權銹投資絹合伙陵企業(yè)(有限合卻伙)基金帳結構妥：債啦型私冠募房呆地產素基金第四章私募房提地產基授金產品LP拳-1LP-妖2LP-宿n項目壺公司銀行資金托撈管基金混管理壩公司（GP)開發(fā)商奧或母公拘司土地抵翅押擔保股權投黎資合伙卵企業(yè)(有限合蒙伙)基金結議構：權殘益型私絹募房地泉產基金第四章私募閱房地上產基界金產曾品LP-攜1LP-管2LP葵-n項目公學司銀行資金撥托管基金幟管理哄公司（GP)開發(fā)巴商股權漿回購股權排投資脖合伙紅企業(yè)(有限首合伙)基金仍結構笛：股+債型私織募房地爺產基金第四章私募怨房地藥產基礎金產搶品LP繳-1LP記-2LP-打n項目公牧司銀行資金捕托管基金管稀理公司（GP)開發(fā)商土地抵末押擔保股權稅回購開發(fā)商回母公司股權投申資合伙豪企業(yè)(有限合慕伙)基金結四構：平賠行私募湊房地產默基金第四摸章私募房俗地產基售金產品LP-過1LP-柴2LP-見n項目孫公司銀行資金叔托管基金釀管理尖公司（GP)開發(fā)識商土地抵且押擔保股權回奇購開發(fā)輝商母鵝公司LP-賤1LP討-2LP-產n股權拖投資稈合伙犁企業(yè)(有限合女伙1)股權矮投資泉合伙敲企業(yè)(有限合待伙2)股權禁投資油合伙援企業(yè)(有限正合伙)基金結鋪構：結冰構型私宏募房地樓產基金第四章私募聾房地雀產基蠅金產大品LP-嶺1LP-生2LP-餅n項目究公司銀行資金托居管基金管嫩理公司（GP)開發(fā)坐商土地填抵押擔保股權取回購開發(fā)商昏母公司開發(fā)商況母公司LP股權投貨資合伙陳企業(yè)(有限暴合伙1)第四認章私募房需地產基恨金產品舉例：飼永榮基床金交易號結構舉例由：永級榮基鑰金產姜品第四善章私募房饑地產基右金產品產品設揮計考慮梯要素安全性翠：項目師團隊、嬌項目贏肉利能力孟、抵押曾、擔保收益濫性：條固定毅收益丙、浮剛動收裳益、辛固定固收益+浮動跪收益高于心銀行撲存款歇、信趨托產醒品流動性和：轉讓啟、抵押悼、回購第四豈章私募敬房地奸產基閑金產均品產品刺設計腐考慮民其它氏要素發(fā)行敢對象科：機向構（復財務藝投資些、產莫業(yè)鏈刊整合葛）、兩個人發(fā)行狠規(guī)模扯：2億以酬上發(fā)行樓渠道巨：私攝人銀蔥行、勁財富傭管理者公司舊、協(xié)票會、考證券坑營業(yè)販部、胸會所蹲、商保會、跑會計禍事務跡所、摔律師敲事務紙所發(fā)行濟法律斧文體航設計第四章私募禽房地勿產基悼金產薄品第五峰章優(yōu)秀房蝕地產基蜓金團隊撿具備條復件精通規(guī)：業(yè)隱務+法律鋸法規(guī)+財務第五膜章優(yōu)秀彈房地鳥產基飛金團齊隊具炊備條所件業(yè)務方傳面第五摩章優(yōu)秀燦房地孕產基節(jié)金團練隊具膚備條帶件業(yè)務芬細項序號指標1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號成本項目一、土地費用1

土地綜合價金2

補交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費1可行性研究費2規(guī)劃設計費3勘測費4規(guī)費5三通一平6臨時設施7監(jiān)理費第五章優(yōu)秀膨房地銜產基鍵金團傻隊具侍備條舒件三、建筑安裝工程費（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（三）商業(yè)(獨立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（四）社區(qū)配套1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（五）地下車庫(含設備用房)1土建工程2人防增加費用3安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）4室內裝飾工程5室外裝飾工程6大型設備第五章優(yōu)秀房育地產基例金團隊拉具備條菜件四、基礎設施費1供電工程2供水工程（室外）3發(fā)電機及消音設施4供氣工程5通訊工程6市政工程7園林景觀工程