房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)

2023/5/16房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程

培訓(xùn)課件2014年3月目錄Contents一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費(fèi)五、土地前期及競(jìng)拍工作流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本流程1PART由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等）。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。5、土地開(kāi)發(fā)方案修改1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)2、以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開(kāi)發(fā)單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門(mén)辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專(zhuān)業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收10、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地

申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設(shè)用地委托釘樁申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)初審會(huì)通過(guò)。13、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門(mén)，帶領(lǐng)行政主管部門(mén)的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。14、主管部門(mén)實(shí)地勘察

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。15、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審17、辦理土地出讓審批

土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。18、舉行土地出讓活動(dòng)（招拍掛）

三級(jí)會(huì)議：1、分管土地副市長(zhǎng)土管會(huì)2、市長(zhǎng)土管會(huì)3、書(shū)記土管會(huì)19、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同20、交付土地出讓金21、辦理國(guó)有土地使用證按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)國(guó)有土地使用證。關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)2PART土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。建設(shè)用地使用權(quán)的定義及取得方式建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家或者集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄕ信膾?、協(xié)議出讓?zhuān)﹪?guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地租賃必須三納入三招拍三掛出三讓國(guó)三有土三地范三圍1）供三應(yīng)商三業(yè)、三旅游三、娛三樂(lè)和三商品三住宅三等各三類(lèi)經(jīng)三營(yíng)性三用地三以及三有競(jìng)?cè)隣?zhēng)要三求的三工業(yè)三用地三；2）其三他土三地供三地計(jì)三劃公三布后三同一三宗地三有兩三個(gè)或三者兩三個(gè)以三上意三向用三地者三的；3）劃三撥土三地使三用權(quán)三改變?nèi)猛救秶?guó)有三土地三劃撥三決定三書(shū)》或法三律、三法規(guī)三、行三政規(guī)三定等三明確三應(yīng)當(dāng)三收回三土地三使用三權(quán)，三實(shí)行三招標(biāo)三拍賣(mài)三掛牌三出讓三的；4）劃三撥土三地使三用權(quán)三轉(zhuǎn)讓三，《國(guó)有三土地三劃撥三決定三書(shū)》或法三律、三法規(guī)三、行三政規(guī)三定等三明確三應(yīng)當(dāng)三收回三土地三使用三權(quán)，三實(shí)行三招標(biāo)三拍賣(mài)三掛牌三出讓三的5）出三讓土三地使三用權(quán)三改變?nèi)猛救?，《?guó)有三土地三使用三權(quán)出三讓合三同》約定三或法三律、三法規(guī)三、行三政規(guī)三定等三明確三應(yīng)當(dāng)三收回三土地三使用三權(quán)，三實(shí)行三招標(biāo)三拍賣(mài)三掛牌三出讓三的；6）法三律、三法規(guī)三、行三政規(guī)三定明三確應(yīng)三當(dāng)招三標(biāo)拍三賣(mài)掛三牌出三讓的三其他三情形建設(shè)三用地三使用三權(quán)出三讓的三主體三是市三、縣三人民三政府目前三我國(guó)三體制三內(nèi)，三設(shè)區(qū)三的市三的區(qū)三一級(jí)三土地三部門(mén)三都稱(chēng)三為分三局，三不具三有獨(dú)三立行三使三權(quán)力三的職三能，三屬于三受市三局委三托，三而縣三級(jí)土三地部三門(mén)可三以獨(dú)三立行三使。三開(kāi)發(fā)三區(qū)管三委會(huì)三無(wú)權(quán)三作為三出讓三方訂三立國(guó)三有土三地使三用權(quán)三出讓三合同三。建設(shè)三用地三審批三的權(quán)三限。土三地管三理法三律規(guī)三定，三任何三單位三和個(gè)三人搞三建設(shè)三需要三用地三的，三必須三依法三申請(qǐng)三使用三國(guó)有三土地三。在3種情三況下三，經(jīng)三批準(zhǔn)三，可三以用三集體三土地三，無(wú)三需辦三理土三地征三收手三續(xù)：①農(nóng)三村集三體經(jīng)三濟(jì)組三織興三辦企三業(yè)；②鄉(xiāng)三鎮(zhèn)村三公共三設(shè)施三和公三益事三業(yè)建三設(shè)；③村三民建三設(shè)住三宅。商三品住三宅小三區(qū)項(xiàng)三目，三必須三使用三國(guó)有三土地三，不三得占三用集三體土三地。三小產(chǎn)三權(quán)房三問(wèn)題三。土地三使用三權(quán)出三讓的三客體三不是三土地三本身三，而三是對(duì)三土地三一定三期限三的使三用權(quán)居三住用三地七三十年工三業(yè)用三地五三十年辦公三用地三五十三年教三育、三科技三、文三化、三衛(wèi)生三、體三育用三地五三十年酒三店、三商業(yè)三、旅三游、三娛樂(lè)三用地三四十三年綜三合或三者其三他用三地五三十年“商三品住三宅項(xiàng)三目”三對(duì)宗三地出三讓面三積的三限制商品三住宅三用地三的宗三地出三讓面三積，三小城三市（三鎮(zhèn)）三不超三過(guò)7公頃三（10三5畝）三，中三等城三市不三超過(guò)14公頃三（21三0畝）三，大三城市三不能三超過(guò)20公頃三（30三0畝）三。什么三是行三政劃三撥用三地？三答：三土地三使用三權(quán)劃三撥，三是指三縣級(jí)三以上三人民三政府三依法三批準(zhǔn)三，在三土地三使用三者繳三納補(bǔ)三償、三安置三等費(fèi)三用后三將該三幅土三地交三付其三使用三，或三者將三土地三使用三權(quán)無(wú)三償交三付給三土地三使用三者使三用的三行為三。嚴(yán)格三限制三以劃三撥方三式設(shè)三立建三設(shè)用三地使三用權(quán)三?！锻恋厝芾砣ā返?4條規(guī)三定，三建設(shè)三單位三使用三國(guó)有三土地三，應(yīng)三當(dāng)以三出讓三等有三償使三用方三式取三得；三但是三，下三列建三設(shè)用三地，三經(jīng)縣三級(jí)以三上人三民政三府依三法批三準(zhǔn)，三可以三以劃三撥方三式取三得：三（1）國(guó)三家機(jī)三關(guān)用三地和三軍事三用地三；（2）城三市基三礎(chǔ)設(shè)三施用三地和三公益三事業(yè)三用地三；（3）國(guó)三家重三點(diǎn)扶三持的三能源三、交三通、三水利三等基三礎(chǔ)設(shè)三施用三地；三（4）法三律、三行政三法規(guī)三規(guī)定三的其三他用三地。什么三是拍三賣(mài)出三讓土三地使三用權(quán)三？答：三拍賣(mài)三出讓三土地三使用三權(quán)，三是指三在指三定的三時(shí)間三、公三開(kāi)場(chǎng)三合，三在土三地管三理部三門(mén)授三權(quán)的三拍賣(mài)三主持三人的三主持三下，三競(jìng)投三者按三規(guī)定三的方三式應(yīng)三價(jià)，三由出三價(jià)最三高者三獲得三土地三使用三權(quán)的三行為三。什么三是招三標(biāo)出三讓土三地使三用權(quán)三？答：三招標(biāo)三出讓三土地三使用三權(quán)，三是指三由土三地管三理部三門(mén)公三開(kāi)招三標(biāo)或三邀請(qǐng)三符合三條件三的投三標(biāo)人三投標(biāo)三，經(jīng)三評(píng)標(biāo)三后確三定的三中標(biāo)三人取三得土三地使三用權(quán)三的行三為。什么三是土三地的三掛牌三交易三？（三可轉(zhuǎn)三入拍三賣(mài)程三序）答：三土地三的掛三牌交三易，三即在三一定三期限三內(nèi)將三土地三交易三條件三在土三地交三易機(jī)三構(gòu)進(jìn)三行公三告，三并接三受交三易申三請(qǐng)的三行為三。三土地三使用三權(quán)公三開(kāi)掛三牌交三易的三，應(yīng)三公告三最低三交易三價(jià)和三其他三交易三條件三。公三告期三限不三少于30日。三公三告期三限屆三滿(mǎn)，三按照三以下三規(guī)定三確定三能否三成交三：（三一）三若在三規(guī)定三期限三內(nèi)只三有一三個(gè)申三請(qǐng)人三，且三報(bào)價(jià)三高于三最低三交易三價(jià)，三并符三合其三它交三易條三件的三，則三此次三交易三成交三；（三二）三在規(guī)三定期三限內(nèi)三有二三個(gè)以三上申三請(qǐng)人三的，三允許三多次三報(bào)價(jià)三，土三地使三用權(quán)三應(yīng)由三出價(jià)三高者三獲得三。報(bào)三價(jià)相三同的三，由三在先三報(bào)價(jià)三者獲三得；三（三三）三在規(guī)三定的三最后三期限三內(nèi)（三如1小時(shí)三）如三有二三個(gè)以三上申三請(qǐng)人三并愿三意再三行出三價(jià)，三則轉(zhuǎn)三入拍三賣(mài)程三序。土地三轉(zhuǎn)用三（征三收）三相關(guān)三流程3PA三RT土地三法設(shè)三定了三農(nóng)用三地轉(zhuǎn)三用、三土地三征收三審批三兩項(xiàng)三審批三事項(xiàng)農(nóng)用三地或三未利三用地三轉(zhuǎn)用三審批三－－三將農(nóng)三用地三或未三利用三地變?nèi)秊榻ㄈO(shè)用三地。三即批三準(zhǔn)改三變土三地用三途。農(nóng)用三地轉(zhuǎn)三用是三指將三土地三利用三現(xiàn)狀三調(diào)查三確定三的農(nóng)三用地三按照三土地三利用三總體三規(guī)劃三、土三地利三用年三度計(jì)三劃以三及國(guó)三家規(guī)三定的三批準(zhǔn)三權(quán)限三報(bào)批三后轉(zhuǎn)三為建三設(shè)用三地的三行為三。農(nóng)用三地轉(zhuǎn)三用分三為國(guó)三有農(nóng)三用地三轉(zhuǎn)用三和集三體農(nóng)三用地三轉(zhuǎn)用三兩種三類(lèi)型三。土地三征收三審批三－－三將集三體土三地變?nèi)秊閲?guó)三有土三地。征收三土地三是國(guó)三家為三了社三會(huì)公三共利三益的三需要三，依三照法三定程三序?qū)⑷r(nóng)民三的土三地轉(zhuǎn)三變?yōu)槿龂?guó)有三土地三，并三依法三給予三被征三收土三地的三農(nóng)民三集體三和個(gè)三人合三理補(bǔ)三償和三妥善三安置三的行三為。征收三土地三是一三種國(guó)三家行三為，三具有三強(qiáng)制三性。具體三審批三權(quán)限①轉(zhuǎn)三用審三批和三土地三征收三審批三的權(quán)三限，三在國(guó)三務(wù)院三和省三級(jí)政三府兩三級(jí)，三市、三縣沒(méi)三有審三批權(quán)三；②需三要征三收基三本農(nóng)三田的三，無(wú)三論占三多少三，必三須報(bào)三國(guó)務(wù)三院批三；③建三設(shè)需三要征三收基三本農(nóng)三田以三外的三耕地三超過(guò)35公頃三的，三國(guó)務(wù)三院批三；不三足35公頃三的，三省級(jí)三政府三批；④征三收其三他土三地超三過(guò)70公頃三的，三國(guó)務(wù)三院批三；不三足70公頃三的，三省政三府批三。⑤國(guó)三有未三利用三地只三轉(zhuǎn)不三征的三審批三由省三級(jí)規(guī)三定（三條例三）。相關(guān)三稅費(fèi)4PA三RT地價(jià)三款（三土地三出讓三金）土地三成本=土地三取得三費(fèi)+土地三開(kāi)發(fā)三費(fèi)+利息+土地三增值三收益三，其三中土三地取三得費(fèi)三包括三征地三費(fèi)即三三項(xiàng)三補(bǔ)償三費(fèi)（三土地三補(bǔ)償三費(fèi)、三安置三補(bǔ)助三費(fèi)、三青苗三和附三著物三補(bǔ)償三費(fèi)）三；各三類(lèi)稅三費(fèi)（三耕地三占用三稅、三耕地三開(kāi)墾三費(fèi)、三征地三管理三費(fèi)、三以及三地級(jí)三城市三收取三的新三菜地三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三基金三）；三新增三建設(shè)三用地三有償三使用三。開(kāi)發(fā)三商支三付的三地價(jià)=征地三拆遷三費(fèi)+城市三配套三基礎(chǔ)三設(shè)施三建設(shè)三成本+土地三純收三益（三土地三一級(jí)三開(kāi)發(fā)三公司三分成三）集體三土地三征用三時(shí)拆三遷安三置各三項(xiàng)費(fèi)三用：1、三房屋三拆遷三補(bǔ)償三費(fèi)2、搬三家補(bǔ)三助費(fèi)3、提三前搬三家獎(jiǎng)三勵(lì)費(fèi)4、臨三時(shí)安三置補(bǔ)三助費(fèi)三（周三轉(zhuǎn)費(fèi)三）5、停三產(chǎn)停三業(yè)綜三合補(bǔ)三助費(fèi)6、房三屋拆三遷服三務(wù)費(fèi)土地三前期三及競(jìng)?cè)墓と髁魅?PA三RT《廈門(mén)三市國(guó)三有土三地公三開(kāi)招三標(biāo)拍三賣(mài)掛三牌出三讓前三期工三作標(biāo)三準(zhǔn)(試行)》廈府三辦〔2三00三7〕三13三1號(hào)二三○○三七年三六月三八日出讓三市級(jí)三儲(chǔ)備三用地三的工三作由三市土三總作三為前三期工三作責(zé)三任單三位，三承擔(dān)三相應(yīng)三的具三體工三作；三出讓三區(qū)級(jí)三儲(chǔ)備三用地三的工三作由三各區(qū)三政府三作為三前期三工作三責(zé)任三單位三，并三指定三區(qū)屬三機(jī)構(gòu)三承擔(dān)三具體三工作三。按照三“雙三月8日加9月8日成三交土三地”三和年三度土三地出三讓計(jì)三劃、三年度三土地三出讓三收支三預(yù)算三的要三求，三市國(guó)三土房三產(chǎn)局三等部三門(mén)安三排每三批次三擬出三讓項(xiàng)三目競(jìng)買(mǎi)三申請(qǐng)三要求三提交三資料提交三時(shí)間三：公三示期三內(nèi)，三具體三以政三府要三求時(shí)三間為三準(zhǔn)提交三資料三清單（1）填三寫(xiě)完三整的三競(jìng)買(mǎi)三申請(qǐng)三書(shū)；（2）由三聯(lián)合三申請(qǐng)三各方三共同三簽署三的聯(lián)三合競(jìng)?cè)I(mǎi)承三諾書(shū)三；（3）聯(lián)三合各三方法三定代三表人三或負(fù)三責(zé)人三的有三效身三份證三明文三件；（4）法三定代三表人三或負(fù)三責(zé)人三委托三他人三代為三參加三競(jìng)買(mǎi)三活動(dòng)三的，三應(yīng)提三交授三權(quán)委三托書(shū)三及委三托代三理人三的有三效身三份證三明文三件；（5）填三寫(xiě)完三整的三競(jìng)買(mǎi)三保證三金支三付承三諾書(shū)三；（6）銀三行出三具的三資信三證明;（7）競(jìng)?cè)I(mǎi)保三證金三繳交三銀行三受理三聯(lián)（三原件三）或三其它三有效三憑證三；（8）填三寫(xiě)完三整的三國(guó)有三建設(shè)三用地三使用三權(quán)出三讓價(jià)三款支三付承三諾書(shū)三；（9）境三外（三含港三澳臺(tái)三）申三請(qǐng)人三與境三內(nèi)申三請(qǐng)人三聯(lián)合三競(jìng)買(mǎi)三應(yīng)填三寫(xiě)完三整的三境外三（含三港澳三臺(tái)）三申請(qǐng)三人與三境內(nèi)三申請(qǐng)三