房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核

房地產(chǎn)開發(fā)全流程運營計劃管理考核2內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理3在關(guān)注公司目標的完成中，最多的往往是進度說法一：或者我們不能按時完成進度、或者我們雖然完成了進度，但是用日夜趕工換來的、或者我們雖然按時完工了，可是留下了很多隱患說法二：在進度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進度為什么房地產(chǎn)企業(yè)會關(guān)注進度？---進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題由于建設(shè)工期的拖長，房地產(chǎn)投資機會風險加大進度時間，決定管理費和財務(wù)費用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測算低于15%的不考慮拿地，萬科測算要求16％以上，龍湖測算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計劃管理是管理人員的必備工具產(chǎn)品做得好又如何，錯過了最佳的出貨時間點，項目不只是失敗而已6進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理土地獲取7進度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問題—提速帶來的價值■內(nèi)部收益率提高5個百分點，銷售凈利率提高0.7個百分點■集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個百分點■同等資金峰值條件下，集團平均開發(fā)規(guī)?？商岣?0%■項目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個月帶來的收益8然而，單純的計劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。。。。。。9所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理世茂運營中心：綜合計劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進度計劃和證照管理）、流程管理、知識管理龍湖：最早提出運營概念之一的企業(yè)萬科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運營管理崗更多中小企業(yè)開始關(guān)注運營。。。。。。10所以，更多的企業(yè)開始關(guān)注綜合運營管理

計劃管理體系－計劃管理

管理型運營體系－營運績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－信息與知識管理－流程管理

專業(yè)型運營體系－投資決策管理－運營績效管理－運營計劃管理－階段成果管理－關(guān)鍵決策管理－資金預(yù)算管理－目標成本管理－信息與知識管理－流程管理1411內(nèi)容房地產(chǎn)計劃運營概述影響快速運營的關(guān)鍵因素計劃運營體系的整體思路如何進行有效的計劃管理12影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項目管理模式----決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性----是否高效合理的主流程、部門間接口是否清晰、作業(yè)標準是否明確決定工作的質(zhì)量；計劃運營體系產(chǎn)品與管理的標準化程度項目本身的因素----政府關(guān)系、項目自然條件和主動性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績導(dǎo)向的文化與有無清晰的責任機制13案例：客觀原因背后的因素案例：某項目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項目A區(qū)別墅去年12月開始招標，基礎(chǔ)形式（設(shè)計定）鉆孔樁3月份初施工單位進場施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計建議盡量不改，成本會增加60%，但由于無法施工，經(jīng)成控部門同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時間，成控才同意）4月份已經(jīng)開始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無法進行人工開挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來就改成鋼管樁（設(shè)計要重新出施工圖，用了1個月的時間），招標又用了1個月的時間7月份開始進場，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開挖后土質(zhì)達不到設(shè)計要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒有確定最終的施工方案，6月份開始討論方案，反復(fù)試用鋼護筒、水泥管護筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進場繼續(xù)開挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達不到預(yù)想效果本來今年希望今年年底達到預(yù)售條件，但由于以上問題，也只能拖到明年開售，竣工也只能到明年年底。14從萬科均好中加速所看到的－難的不是快，而是又快又好案例：萬科“在均好中加速”15我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會效率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計工程管理營銷管理客戶服務(wù)業(yè)務(wù)主流程及子流程操作指導(dǎo)及表格概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工過程配合主流程:一級子流程:二級流程:行政財務(wù)ＩＴ主流程決定總體效率部門流程決定協(xié)同效率作業(yè)標準決定工作質(zhì)量16首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專業(yè)集成流程圖17建設(shè)工程施工許可證方案報建營銷設(shè)計項目成本工程可行性研究報告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)計產(chǎn)品建議書規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖設(shè)計工程總包招標施工圖報建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進度銷售開盤項目聽證會市場定位國有土地使用權(quán)證開工銷售許可證第二階段:開發(fā)決策？月技術(shù)決策？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實施？月生產(chǎn)施工？月總周期？月自有資金銀行貸款18某公司示范區(qū)加速19其次努關(guān)注托業(yè)務(wù)您流程桶的協(xié)頭調(diào)性販，這典是影書響流易程效族率的母第二吵個關(guān)旬鍵因洪素很多高時候保，我債們只譽關(guān)注沸業(yè)務(wù)鎮(zhèn)流程刻的審和批順豆序，慌往往迷忽略寬業(yè)務(wù)海流程輝間的你協(xié)調(diào)蛋性20案例：升某項目挑標高錯油誤的產(chǎn)叢生和業(yè)淘務(wù)流程漿的關(guān)注誤點場地雜豎向袖標高所設(shè)計原因念分析:土建設(shè)襲計、市怨政設(shè)計繩與景觀擱設(shè)計系祝三個不聯(lián)同的單迅位，分屆別完成峰后施工司以最后游的景觀跡設(shè)計為雙依據(jù)進也行控制種標高。經(jīng)驗蜘及教久訓(xùn)：各專憂業(yè)設(shè)敗計提裹前介材入是憂好事口，但故各自蠢完成鋼后須善進行看綜合偵豎向奧設(shè)計善匯總未。繪刊制綜剃合豎容向設(shè)抬計圖衡并進巡壽行嚴暑格的簡綜合乏評審動。如何得避免破？21如何確居保業(yè)務(wù)桂流程完再成節(jié)點塌的質(zhì)量滿，這也貸是影響延流程效語率的重韻要原因插之一由于時溪間比較浙緊和人勇員熟練孝程度等片原因，睛節(jié)點質(zhì)煮量達不呀到要求諷返工而喝導(dǎo)致流通程效率棉降低成尺為了影釣響流程習效率的勿主要因縣素22能否配快速透決策曉和在專合適點的時數(shù)間決矮策是礙快速間運營休的關(guān)羞鍵23內(nèi)容房地產(chǎn)混計劃運績營概述影響快疑速運營貴的關(guān)鍵湯因素計劃報運營晌體系追的整舉體思掏路如何進議行有效紗的計劃內(nèi)管理24計劃運損營管理冊的架構(gòu)--本-誰來管戰(zhàn)略型藝集團總烤部—萬科25計劃博運營停管理奏的架效構(gòu)---誰來爹管地區(qū)PMO型—龍湖26計劃運腎營管理拋的架構(gòu)--嘉-誰來各管權(quán)威覽推動躁型—金地27計劃運絮營管理竭的架構(gòu)---誰來管職能型--中小筒企業(yè)總經(jīng)理財務(wù)副總財務(wù)管理部運營發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計副總設(shè)計管理部工程管理部董事長營銷管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會計核算稅務(wù)籌劃審計監(jiān)察財務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報批報建項目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶服務(wù)營銷策劃產(chǎn)品定位銷售管理高層部門主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計景觀施工成本管理計劃運營資產(chǎn)運營部資產(chǎn)管理招商運營產(chǎn)品研究市場研究市場策劃品牌管理營銷副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?8目的另：1、及時應(yīng)和充分注掌握集廣團所屬紛項目的受動態(tài)運蛛行狀況芹；2、及早棗判斷公件司及項俗目運行冰的風險抵和影響裳，提前貓做出相口關(guān)預(yù)警逼和應(yīng)對楚策略；2、有礦效提孤高公仔司資衫金、店資產(chǎn)否的運苗行效惜率；4、為汗集團根的績臘效考女核提成供依棍據(jù)5、推含進業(yè)拔務(wù)流笛程的為實施撐，提緣瑞高集屆團精舍細化致管理頌水平時。管理繭對象虹：針對集仁團下屬坐的所有馬項目管理方刺式：以目咬標管銷理為準工具歡，以貸動態(tài)澇監(jiān)控饞手段隱，并愈通過毫結(jié)果暗評價味體系認，有組效將紡運營濃管控驕納入淋績效惜考核睡體系被，使懷得整匆體的秩管控成方案四有據(jù)批、有覆察、子有效悼。計劃澡運營溫管理懇的架疫構(gòu)---如何擺管(整體端思路宮）29一體之化運顏營的躁概念系統(tǒng)利的一池體化一體蟻化的健運營徐管理味是一效個完窩整的吸系統(tǒng)嫌，包營含目患標設(shè)英定、幻玉過程露監(jiān)控土、結(jié)堅果評什估，綠形成事一個PDC吳A的有盜效循采環(huán)體通系；專業(yè)眠的一知體化一體即化的眨運營泳管理羅涵蓋更了項預(yù)目運幻玉營管黎理的的各個而重要嘆專業(yè)壺環(huán)節(jié)膝，保痕證集籌團對蠅各項賴目動祖態(tài)監(jiān)畢控的附全面陽性和昏科學(xué)部性，稀并且亭能夠協(xié)通過島報表流管理廈系統(tǒng)享地反音映項份目的終重要私經(jīng)營紡指標朋；管理的銜一體化一體化的的運營繩管理通判過與考膛核的有爺效鏈接復(fù)，運營夸管理將琴納入公洲司績效享考核體收系，使吸得運營劉管理和革人力資目源形成煌良好的黎互動，鵝實現(xiàn)的架管理的宗一體化津，使得撈運營管史理有效趕可控；30通過稈目標激規(guī)劃期、過馳程監(jiān)寇控、因結(jié)果忽評價英緊密兇整合怒，形輩成一跪套全傅面科咽學(xué)的創(chuàng)管控攔體系運營目佩標設(shè)定計劃哀管理成果勢管理決策管望理目標富規(guī)劃過程匪監(jiān)控結(jié)果躲評價項目評估成本管屢理資金預(yù)逆算管理———乳—知識鄉(xiāng)豐管理———持———裳—信息報現(xiàn)表管理——絕—31目標舊管理內(nèi)是保置證公挑司目蚊標實條現(xiàn)的猴全程仰工具收益姐目標進度沈目標成本目貞標成果跟來蹤表計劃抹跟蹤助表動態(tài)盟成本見表滾動抹資金韻計劃賓表季度晉評估年度逢評估項目繭周期包評估目標設(shè)妙定運營監(jiān)勸控結(jié)果戒評估通過表羅單對目湯標及成裁果進行檢跟蹤設(shè)計灶基于海關(guān)鍵普目標陰的評斷估體虜系，優(yōu)化評夫估結(jié)果欠的應(yīng)用元方式32運營莊目標隸設(shè)定聰為明滾確了賓項目便開發(fā)夕的方疏向項目運層營目標戰(zhàn)略目鞭標品牌目腥標經(jīng)營目步標進度所目標土地名、合淡作方議及可售持續(xù)治發(fā)展具體對粉項目開固發(fā)周期球等的要眉求品牌承公擔在細籍分市場西地位的棗責任對現(xiàn)犯金流敗和利魚潤的棋取舍求和要角求等33過程跪監(jiān)控喚包含絨計劃昆管理印、成筍本管倘理、拴資金傘管理店、知捏識信霜息管求理四凈條主盼線計劃管則理（計劃縮慧編制及迎跟蹤監(jiān)參督、動農(nóng)態(tài)調(diào)整時）成果管約理（關(guān)鍵雞成果管戒理）決策管風理（決策革會議管消理）成本臨管理（目支標成閱本、賀動態(tài)協(xié)成本裝管理坑）資金預(yù)碗算管理（預(yù)略算編板制及巾滾動糞資金砍計劃精）——我——知識管賤理———昨—計劃管點理線成本管血理線知識匯信息部線———信息孕報表夸管理-——嘗-資金管庭理線34基于WBS的計劃容運營管膠理思路計劃管澆理指導(dǎo)擔思想：勢基于業(yè)賄務(wù)活動忠分析，總以目標割結(jié)果位糟導(dǎo)向WBS分析計劃管理成果管理決策管理基于WBS的計爐劃運副營管大理：邏輯摩嚴密扯：依靠慢一套勿嚴謹偵的分而析方釘法，而不增是靠烈“經(jīng)動驗”熄收集劃；系統(tǒng)缸解決痰：基于一坦個內(nèi)核貿(mào)構(gòu)建項津目計劃阻運營管理般的各個賢體系，條以保證永各個體繼系的系統(tǒng)掀性和匹領(lǐng)配性個性字定制：基蟲于上斬述兩器個個握條件垃，才謙可以保呼證“訂針對斗公司穿個性刮，量每身定斗制，并且符火合行業(yè)朱規(guī)律”葛；35四大對要素脹的設(shè)顏定是飲計劃仆運營盼管理丟的核魔心（流哲程總城圖）梳理項單目從獲酒取到竣英工交付折過程中仰關(guān)鍵活動環(huán)產(chǎn)節(jié)，通螞過合理匆搭接和帝工作前襯置，提高了矮項目開圍發(fā)的總預(yù)體效率冒；（提畢煉企業(yè)覆初蓋企睛業(yè)全拒業(yè)務(wù)略的流鍋程清擱單）流程史策劃計劃管商理設(shè)定施關(guān)鍵朝活動依環(huán)節(jié)社的標論準工揭期，吃提高票項目柏管理計帶劃的疾可控莖及可賽實施艷性，急同時纏通過耽標準感工期設(shè)定鉛，也便重于多項捷目及異雷地項目非管控變慨得有效滅；計劃管萄理計劃可管理通過關(guān)眉鍵活動截環(huán)節(jié)的歪成果標德準統(tǒng)一哈化，評啞價運營獨質(zhì)量集，標像志階域段完權(quán)成，情提高舒會議旁決策負效率，閥積累哨管理牽經(jīng)驗朱；關(guān)鍵活部動環(huán)節(jié)甩的成果司決策方告式標準捆化，明結(jié)確決策層復(fù)級，降木低決策兔風險，健提高側(cè)轟決策效恒率成果管峰理決策會圣議管理關(guān)聯(lián)攝任務(wù)工作周斗期確認方唐式輸出倚成果36一體濃化運穩(wěn)營管鑒理體帶系搭頂建思叔路37根據(jù)籍企業(yè)筍需求芽及關(guān)顆注點涂，一遲般將缺項目冒開發(fā)毒階段狡劃分豈為5-視8個STE按P1劃分盛項目依開發(fā)掌階段某標桿長企業(yè)劃漁分方案問：1、土統(tǒng)地投汽資分逐析階吉段；2、項目網(wǎng)啟動階棟段；3、方案關(guān)設(shè)計及應(yīng)初設(shè)指口導(dǎo)階段遠；4、初設(shè)意驗算及智施工圖喝指導(dǎo)階敵段；5、施工物準備階膊段；6、營噸銷開脅盤階嚼段；7、竣工核交房階恰段；8、項目春后評估法階段；38根據(jù)嗓企業(yè)雕項目士特點詳建立禾分級堆計劃竭管理煮體系39里程碑浸節(jié)點計區(qū)劃項目開的發(fā)及產(chǎn)漂品化1.項目獲號取2.項目鳥策劃5.項目者銷售3.項目舊設(shè)計4.工程雨建設(shè)6.產(chǎn)品杜交付立項可研石報告項目取襯得項目算定位規(guī)劃埋方案單體鍛方案初步臭設(shè)計施工圖攝設(shè)計總包/監(jiān)理開工達預(yù)戲售條都件結(jié)構(gòu)封假頂竣工集中獻入住開盤拓展報建營銷設(shè)計工程采購客服成本運營40沒有標寄準的項慮目節(jié)點翻，但應(yīng)柳該有設(shè)只置的思痕路原則醉和工具項目1級節(jié)賓點項目守里程季碑依據(jù)公廉司/項目疤特點燈的關(guān)禽鍵活為動進度——過程控賴制點投資/財務(wù)/資金產(chǎn)品品扒質(zhì)客戶導(dǎo)毒向管理精第細化41某標桿掃企業(yè)12里程旁碑42需要冶創(chuàng)造者哪些績價值捆活動43增加晃的項盟目節(jié)踩點，弓體現(xiàn)射了項浙目管琴理或摘公司酬管理超的“慎需求念”和拍“思彎想”44計劃乖的拆侮分案決例45設(shè)定標膝準工期46計劃冬監(jiān)控狹與計靜劃預(yù)少警是隆計劃懼執(zhí)行采的保灑證47通過閃明確雀節(jié)點蠅的前幻玉置節(jié)且點、揭后置項節(jié)點歌為編焦制流消程總哲圖提翼供依祖據(jù)ST蓬EP隙3編制項沉目開發(fā)叔流程總潔圖48流程淹總圖還示意49關(guān)鍵劑成果負總圖憲示意ST件EP雅4根據(jù)項斃目開發(fā)榴計劃梳角理重要遺節(jié)點的幅關(guān)鍵成兵果50龍湖卡節(jié)點渠成果偵管理禍體系51項目成元果管理迫是運營盤管理的晴主要內(nèi)掌容52項目成亂果管理犁是運營模管理的猜主要內(nèi)遞容53關(guān)鍵嫩決策侍會議迎示意STE載P5根據(jù)勞關(guān)鍵孕成果槽規(guī)劃愁項目廳決策息會議幟體系54內(nèi)容房地戰(zhàn)產(chǎn)計受劃運犁營概紹述影響強快速闖運營結(jié)的關(guān)妖鍵因抱素計劃運前營體系蜘的整體箭思路如何進邁行有效穩(wěn)的計劃降管理房地產(chǎn)嘆企業(yè)的吵三級計疊劃管理詞體系56房地產(chǎn)垃企業(yè)項愈目管理夫的三級岔計劃管俘理體系公司謠年度惡經(jīng)營夠目標項目搖關(guān)鍵損節(jié)點睛計劃項目現(xiàn)投金流計鞋劃配套工晝程計劃一級計劃營銷推純廣計劃轉(zhuǎn)施工旁進度控私制計劃承建商找、材料墾進場計紅劃摟用慘圖、樣財板確認虎計劃承建養(yǎng)商、禁材料韻分判命計劃出圖莫、樣圓板封妄樣計皺劃售樓竄賣場婦計劃各專業(yè)葬部門計碧劃需要的消其它計恢劃（比如：精溝裝修）二級計劃三級計劃3~5年戰(zhàn)士略人力然資源坊配置報建計和劃57施工營銷撒推廣始計劃計劃公司短年度統(tǒng)經(jīng)營討目標項目關(guān)椅鍵節(jié)點良計劃項目現(xiàn)艇金流計減劃一級計劃承建商蕉、材料圓分判計廟劃售樓集賣場晉計劃各專二級計劃三級計劃項目預(yù)總體漢開發(fā)盜計劃這剖析雀以及學(xué)建議1.項目涌關(guān)鍵導(dǎo)節(jié)點簽計劃管行業(yè)痛現(xiàn)狀釘分析2.房地產(chǎn)樸項目總鵝體開發(fā)收計劃編漁制要求3.編制建爛議案例4.在不同善管控模傲式下的建說議3~丹5年戰(zhàn)略人力資陶源配置5820教10黨.1厲0版權(quán)賭所有盼不軟得拷卸貝項目枝關(guān)鍵噸節(jié)點愛計劃羨行業(yè)謙現(xiàn)狀:在行業(yè)乖中，各險個房地興產(chǎn)企業(yè)工因經(jīng)營滅差異、匹背景區(qū)唱別、階遵段不同司等原因握，對于羊房地產(chǎn)劉項目關(guān)搖鍵節(jié)點毫計劃的劣定義和脖控制關(guān)吉注點不合盡相同覽，有營設(shè)銷導(dǎo)向銅型、有憤法務(wù)導(dǎo)繡向、有鴨承建導(dǎo)溉向等，愧各企業(yè)旱也難以養(yǎng)統(tǒng)一，績因為項脹目關(guān)鍵貝節(jié)點計麻劃體現(xiàn)沿的是一廈個企業(yè)翅的經(jīng)營頂思想。項目關(guān)擴鍵節(jié)點崖計劃行屑業(yè)現(xiàn)狀及分析59以營銷頃為導(dǎo)向昨的計劃飼管理安技排1.土地使稠用證2.交地3.方案4.初步設(shè)蕩計5.施工埋圖設(shè)兩計6.開工7.售樓處泉、樣板剪房區(qū)開鑒放8.預(yù)售希許可琴證9.開盤10廚.完成銷芝售額45％11虹.完成銷跨售額70％12爬.完成載銷售真額95％13.景觀謎施工煉進場14構(gòu).竣工15.交房16.交房95％房地產(chǎn)捐企業(yè)以策營銷為歸導(dǎo)向的朝項目關(guān)優(yōu)鍵節(jié)點姨計劃案修例60龍湖：帝集團關(guān)盛注的關(guān)苗鍵節(jié)點14個關(guān)鍵斜節(jié)點：（1）取得宣國土使富用權(quán)證（2）交糟地（3）完成命方案設(shè)魂計（4）完成郊初步設(shè)吳計（5）完成戴施工圖疏設(shè)計（6）取崖得施援工許績可證（7）項孔目開飄工（8）售竭樓處砍、樣找板區(qū)桂開放棒（9）取得繭預(yù)售許畏可證（10）開鑼盤（11）景觀搜施工進捉場（12）竣脫工備岔案（13）交房（14）交房寺完成率95％不影響巨集團管仗控的14個關(guān)鍵坑節(jié)點，贏地區(qū)公驢司可自摩行調(diào)整挽計劃，壟只需將留結(jié)果抄霜送集團紋運營中脖心；影響痛上述14個節(jié)雙點中畏紅色剖的5個節(jié)蓄點，慨地區(qū)抽總經(jīng)戰(zhàn)理應(yīng)扶進行肚書面妨解釋馬，并矮經(jīng)集榮團總徒裁審消批，仆以引款起關(guān)踩注；剩余9個關(guān)鍵邊節(jié)點的載變化由棵集團運卵營中心境審批；集團只堤考核項班目關(guān)鍵褲節(jié)點的兄按時達樣成率。61房地下產(chǎn)項蛙目關(guān)爭鍵節(jié)贏點計室劃編棋制要娃求建坡議：1.公司經(jīng)唱營資金舊進出關(guān)扶鍵節(jié)點觸（經(jīng)營眾進度）2.項目瞇融資謝節(jié)點疼（比衣如:四證遞）3.考慮各白專業(yè)關(guān)替鍵節(jié)點恰的協(xié)調(diào)目關(guān)系4.重大的押費用節(jié)可點5.上市憤公司剝的財蛾務(wù)節(jié)胸點6.報建法餐律手續(xù)唐關(guān)鍵節(jié)伏點7.集團對臂項目專脊業(yè)管理銜監(jiān)控點8.人力資羊源授權(quán)灶管理節(jié)戴點9.適當?shù)慕駮r候，鄰要考慮箱供方資資源配置項目總蜓體開發(fā)矛計劃體墳現(xiàn)項目妙經(jīng)營思拾想、統(tǒng)裝領(lǐng)項目醋各專業(yè)羊計劃，屠是項目敲進入實僵施階段凝最核心覺的計劃發(fā)。房地產(chǎn)抵項目關(guān)磁鍵節(jié)點鵝計劃編釘制要求62房地括產(chǎn)項脆目總豈體開攜發(fā)計控劃編套制建知議案屆例1.土地確釣權(quán)（項律目第一霧筆付款盯）——完善岸法律益手續(xù)布、重竄大費各用節(jié)雞點2.場地拆角遷完畢——完善法酷律手續(xù)3.項目谷經(jīng)營線實施達策劃娃報告——經(jīng)營監(jiān)星控、專廳業(yè)監(jiān)控捷與公司菌授權(quán)4.概念館性方洋案設(shè)斃計任天務(wù)書——專業(yè)胳節(jié)點5.概念性姐方案設(shè)宮計任務(wù)瓦書集團巾確認——專業(yè)監(jiān)獸控與公關(guān)司授權(quán)6.營銷方舅案——專業(yè)節(jié)術(shù)點7.營銷方法案集團廈確認——專業(yè)姓監(jiān)控撿與公松司授辯權(quán)8.疫《項目狹投資陡分析洋模型醋（概旁念版猜）》——項目專訂業(yè)風險術(shù)控制、劇專業(yè)監(jiān)復(fù)控與公卸司授權(quán)9.規(guī)劃喜及建煮筑方旦案集仰團確匠認——專業(yè)孫監(jiān)控牛與公咽司授毒權(quán)10花.詳規(guī)批蚊復(fù)——完善法辯律手續(xù)11.建筑用毒地規(guī)劃退許可證——完善法零律手續(xù)12.土地捆證——完善法針律手續(xù)13鉆.建筑洽方案簡征詢氣及批肺復(fù)——完善認法律鄭手續(xù)14.園林景膝觀方案取設(shè)計集暮團確認——專業(yè)監(jiān)訊控與公卻司授權(quán)15.擴初牲征詢循及批貨復(fù)——完善恢法律狗手續(xù)16渣.“示范區(qū)”策劃方堵案集團確若認——專業(yè)崖監(jiān)控睜與公丑司授堪權(quán)17斥.施工圖轎報建、爸會審——專業(yè)節(jié)梁點18.建設(shè)勺工程乒規(guī)劃霸許可漲證——完善法乖律手續(xù)19.簽訂著總承冤包合勞同——專業(yè)監(jiān)違控與公卻司授權(quán)20.建筑模工程催施工匹許可知證——專業(yè)節(jié)糞點21蠢.四證牲取得——融資節(jié)點22.基礎(chǔ)工竹程開工——專業(yè)辟節(jié)點23膝.“示范誓區(qū)”完工開宮放——專業(yè)怪節(jié)點24.預(yù)售參許可拔證辦伏理——完善猜法律拉手續(xù)25獅.開盤——公司謝經(jīng)營愈資金關(guān)恰鍵節(jié)毛點26.完成銷椒售額30％——公司經(jīng)部營資金疏關(guān)鍵節(jié)敬點27覆.完成銷損售額45％——公司說經(jīng)營岔資金磨關(guān)鍵鉆節(jié)點28.完成佳銷售工額70％——公司蠢經(jīng)營句資金捕關(guān)鍵遙節(jié)點29款.完成銷臂售額85％——公司星經(jīng)營粒資金監(jiān)關(guān)鍵忍節(jié)點30拘.主體擺工程諷結(jié)構(gòu)稅完工——重大催費用批節(jié)點31筒.外立面圾落架——重大費煤用節(jié)點32須.市政配什套工程距及室外杜工程——重大膝費用聽節(jié)點33稅.竣工搭備案——完善法浙律手續(xù)34倆.交樓入君伙——專業(yè)抖節(jié)點35.辦理內(nèi)房產(chǎn)設(shè)證——完善法纖律手續(xù)63房地產(chǎn)詠項目總瘦體開發(fā)綢計劃在刃不同管城控模式刑下的精蒼度建議1.2.集團礙公司究控制退區(qū)域罪總部夏，計谷劃控似制節(jié)有點建騙議20～30個；區(qū)域總速部控制槽項目公傘司，計匹劃控制依節(jié)點建輩議45～50個；我們疲的關(guān)甩鍵節(jié)煩點控趣制多酬少個街合適枝？64項目現(xiàn)決金流分艷析計劃店剖析及減建議承建緣瑞商、疤材料湯進場血計劃公司毫年度宋經(jīng)營提目標項目關(guān)觀鍵節(jié)點嫩計劃項目頸現(xiàn)金漂流計恭劃營銷推蘿廣計劃葵施工一級計劃承建束商、歸材料哭分判根計劃售樓賣渠場計劃二級計劃三級計劃1.項目風現(xiàn)金獻流分怠析計都劃行弓業(yè)現(xiàn)封狀：窯此計劃各辜企業(yè)都孩有，但是一蓋般比相較粗糙，敲沒有搶成本眨部門歇、工功程部嫌門參與，辛僅僅勢由財狗務(wù)根嗚據(jù)經(jīng)蕩驗估脹算出來2.建議怠：對華項目族前期垃時間北管理逆、項犧目工程管走理進行愈優(yōu)化，渣有效提粒高資金利用效量率。各專養(yǎng)業(yè)部喜門計潛劃蘋需要劇的其惠它計捉劃3~位5年戰(zhàn)略人力還資源輔配置65公司答年度合經(jīng)營懷目標項目吸關(guān)鍵針節(jié)點屈計劃項目腹現(xiàn)金亂流計其劃配套工醉程計劃一級計劃售樓扣賣場扒計劃各專業(yè)罪部門計淡劃需要的磁其它計織劃二級計劃三級計劃營銷推漫廣計劃掀施工進沿度控制圣計劃就報掛建計劃承建鏟商、再材料蚊進場帥計劃施工評進度朋控制擋計劃聰剖析器及建安議1.施工進兩度控制楊計2.施工夢進度抵控制爹行業(yè)法現(xiàn)狀施工相進度貫控制埋編制私要求3.3~5年戰(zhàn)女略人力膀資源友配置66房地產(chǎn)裝項目施候工進度燃控制計順劃的本貍質(zhì)意義經(jīng)營目慈標行動怒計劃轉(zhuǎn)化?房地產(chǎn)鉆項目施選工進度擺控制計巧劃的本沒質(zhì)意義稱就是：把公司甚的經(jīng)營襯目標轉(zhuǎn)蝴化為工再程管理春的行動確計劃。?這是禁房地麥產(chǎn)工旅程項具目管代理最銷關(guān)鍵帶的計漫劃！67房地產(chǎn)亂項目施帝工進度代控制計斗劃的現(xiàn)政狀分析房地族產(chǎn)項伶目施炸工進籮度控漏制計鳳劃疑問?此計劃城與總包獅施工組凱織設(shè)計惑中提供炎的計劃恩有何區(qū)孝別？為及什么甲魂方要編澤制？此計劃堵由誰編哈制？什傍么時候些編制？此計便劃設(shè)頃置的妙控制感節(jié)點隨多少臺合適婆？由桃什么綱要素瓜決定紀？6820斜10旺.1傍0公司組年度璃經(jīng)營投目標項目總鼻體開發(fā)番計劃項目跟現(xiàn)金肢流計臉劃一級計劃出圖伸、樣狂板封卻樣計同劃售樓燙賣場己計劃各專業(yè)賠部門計蹦劃版權(quán)奪所有糊不盛得拷穿貝需要嫁的其徹它計快劃二級計劃三級計劃承建商巡壽、材料逢分判計悄劃剖析截及建議1.分包簽?zāi)Ｊ脚輰?jīng)嘩營進糕度控原制的沙影響節(jié)后付仍款的必喚要性3~婚5年戰(zhàn)略人力資兄源配置2.承銷商密、材料補分判計傻劃69分包模橋式對經(jīng)殲營進度說控制的號影響承建單櫻位和甲嫩供材料鈔招標計不劃探討：分判越麥細，要教求甲方鋼介入越歉深，經(jīng)諒營進度神的量化匪可能更拐難。分判珍模式送的影存響要爬素：冊公司搭管理足（包鑰括成境本和同工程岡）習糟慣、寧三邊龍工程程度蹲、總躬包選嗓擇、暈供方手資源芒穩(wěn)定扭性、衫當?shù)卦焦┓郊屹Y源步質(zhì)量杠、甲酒方管至理能力配置州等。工程成范圍腹劃分獄探討分判數(shù)但量建議爭。701.2.現(xiàn)金粥流計循劃配套植工程匠計劃出圖、弱樣板封傷樣計劃售樓尾賣場掙計劃各專類業(yè)部辰門計便劃需要上的其寧它計扇劃三級計劃出圖、區(qū)樣板封鋤樣計劃件剖析及聾建議出圖蔑、樣己板封生樣計勤劃需謀要前丹置設(shè)計趴管理須程序秧優(yōu)化承建車商、承材料雀分判隆計劃71施工繁圖出蛙圖與腸樣板太確認嬸計劃摸分析施工糕圖出鄉(xiāng)豐圖與希樣板登確認略計劃施工初圖出陶圖與皂樣板導(dǎo)確認弓計劃若要求葵：施工累圖出編圖與泄樣板供確認穴計劃百隨著鮮設(shè)計乘深入勁，盡盞快不筑斷細號化；二次委款托設(shè)計童和選材旗用料，柿盡量提午前；設(shè)計準部保砍持與租成本丹部、瞞工程賊部的工及時隊溝通倆配合皆；關(guān)于頸施工胡圖階添段具挑體工團作跟深蹤計屢劃，股還要甘細化72房地產(chǎn)保設(shè)計管貧理程序璃優(yōu)化：端設(shè)計前主置、售斃樓賣場蠻爭取時肯間、支優(yōu)持招標濫采購?fù)两〝U初建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計及 定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計施工圖設(shè)計景觀概念方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計設(shè)備選型

實施方案設(shè)計階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設(shè)計管理階段

擴初設(shè)計工程管理

景觀方案設(shè)計銷售示范區(qū)設(shè)計部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑平面73一級計劃承建監(jiān)商出圖西、樣婚板封唐樣計梅劃售樓賣選場計劃各專業(yè)剃部門計吧劃需要的輪其它計確劃二級計劃三級計劃3~乞5年戰(zhàn)略吐公司年頌度經(jīng)營舍目標售樓賣場計米劃剖奧析及付建議1.售樓嶼賣場驗計劃障控制撒的重工要性2.售樓賣