精房地產(chǎn)投資證券化

第七章房地產(chǎn)投資證券化第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托第三節(jié)房地產(chǎn)投資基金第一節(jié)房地產(chǎn)投資證券化概述一、房地產(chǎn)投資證券化的含義房地產(chǎn)投資證券化是指將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券形式，投資人和房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間關(guān)系由擁有房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r證券的所有權(quán)。房地產(chǎn)以股票、債券、投資基金、受益憑證等有價證券形式，進(jìn)入資本市場流通，從而使房地產(chǎn)這種“不動產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為動產(chǎn)，提高房地產(chǎn)投資效率，增強(qiáng)其流動性和變現(xiàn)能力。第一節(jié)房地產(chǎn)投資證券化概述二、房地產(chǎn)投資證券化的特征1、房地產(chǎn)投資大眾化（使眾多的小額投資者均可參加房地產(chǎn)的投資經(jīng)營；有利于房地產(chǎn)投資資金的快速籌集）2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化（“不動產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“動產(chǎn)”）3、專家經(jīng)營管理，風(fēng)險較小

4、流動性強(qiáng)，收益穩(wěn)定（房地產(chǎn)證券買賣手續(xù)簡單；房地產(chǎn)證券收益穩(wěn)定，并且不斷增值）第一節(jié)房地產(chǎn)投資證券化概述三、房地產(chǎn)投資證券化的功能1、資產(chǎn)變現(xiàn)的及時性

一方面，開發(fā)商可以在短期內(nèi)籌巨額開發(fā)資金。另一方面，房地產(chǎn)證券持有者可將房地產(chǎn)投資由長期化轉(zhuǎn)化為短期化，使“房地產(chǎn)”這種資本具有很強(qiáng)的流通性和變現(xiàn)性。2、能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的公平性和投資的專業(yè)化第一節(jié)房地產(chǎn)投資證券化概述3、能有效規(guī)范房地產(chǎn)市場，優(yōu)化房地產(chǎn)融資市場結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)證券化的最明顯優(yōu)點(diǎn)是將投資者與經(jīng)營者分開，由真正的專家經(jīng)營。一個成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括三個小循環(huán)：以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的房地產(chǎn)開發(fā)循環(huán)、以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)信托投資基金為核心的房地產(chǎn)投資循環(huán)以及以按揭抵押債券為核心的資產(chǎn)證券化循環(huán)。我國目前還處于房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段，目前我國房地產(chǎn)融資主要是間接融資方式，直接融資所占比重很低，發(fā)展房地產(chǎn)投資證券，能優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)融資多元化，分散和化解金融風(fēng)險。

第一節(jié)房地產(chǎn)投資證券化概述3、能有效規(guī)范房地產(chǎn)市場，優(yōu)化房地產(chǎn)融資市場結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)投資證券化方式主要有：房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)投資券、房地產(chǎn)投資基金和其他受益憑證等。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

一、房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資信托指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人意愿以自己的名義，為受益人利益或特定目的，以不動產(chǎn)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。信托是一種以信任為基礎(chǔ)、以財產(chǎn)為中心的法律關(guān)系，它涉及委托人、受托人和受益人三方當(dāng)事人的法律關(guān)系。信托財產(chǎn)上的所有權(quán)與利益相分離，受托人對信托財產(chǎn)享有管理和處分權(quán)利是信托財產(chǎn)名義上的所有權(quán)人。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

信托不同于代理。代理是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)一切民事責(zé)任。兩者主要有以下區(qū)別：（1）信托中受托人是以自己的名義對外從事民事活動，并承擔(dān)責(zé)任；而代理是代理人以被代理人的名義進(jìn)行民事活動，代理人僅在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)的活動承擔(dān)責(zé)任。（2）信托中其受托人享有實(shí)施信托事項的一切權(quán)限；而代理中其代理人只能在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施活動，不得越權(quán)代理，不得濫用代理權(quán)。（3）終止原因不同。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

二、房地產(chǎn)投資信托的組成1、受托人（信托投資公司或房地產(chǎn)投資公司）2、保管人（房地產(chǎn)信托投資人的代表，對信托財產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督管理，在我國必須是取得財產(chǎn)托管資格的商業(yè)銀行。3、房地產(chǎn)投資信托合同（房地產(chǎn)信托投資人與受托人（信托投資公司）應(yīng)簽訂房地產(chǎn)投資信托合同）4、信托計劃及信托資金管理、處分說明書（包括計劃購買、管理或處分的不動產(chǎn)種類、地點(diǎn)、預(yù)定持有期間、資金來源、運(yùn)用及控制和監(jiān)管程序、成本回收、財務(wù)預(yù)測、預(yù)估收益率及信息披露等事項）第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

三、房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用范圍主要包括以下方面：（1）用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理；（2）投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造；（3）用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租；（4）以住房抵押貸款方式運(yùn)用；（5）信托文件約定以不動產(chǎn)為標(biāo)的的其他運(yùn)用方式。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

2、房地產(chǎn)權(quán)益信托

信托投資公司進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益信托時，必須對以下事項進(jìn)行充分的調(diào)查和分析：（1）對土地的整體情況進(jìn)行調(diào)查分析。（2）對擬開發(fā)、建造的房地產(chǎn)項目進(jìn)行可行性分析。（3）對房地產(chǎn)信托資金使用企業(yè)或房地產(chǎn)項目實(shí)際管理人的基本背景、資信狀況、內(nèi)部控制制度與實(shí)際流程、既往的項目管理與開發(fā)經(jīng)驗進(jìn)行評價分析。（4）了解房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和該信托資金的使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)項目與房地產(chǎn)信托資金使用方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。（5）通過律師事務(wù)所出具的法律意見書，了解房地產(chǎn)信托資金使用方的有關(guān)情況。信托投資公司運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金，必須與房地產(chǎn)資金信托合同確定的投資目標(biāo)及投資策略相一致。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

3、房地產(chǎn)抵押貸款信托（也稱債權(quán)信托）

房地產(chǎn)抵押貸款信托是指信托投資公司將信托資金以發(fā)放貸款的方式貸放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用。必須具備以下條件：信托投資公司具有5名以上房地產(chǎn)專業(yè)人員；信托合同的份額未超過200份；委托人全部是合格投資者。所謂合格投資者是指每一自然人用于單個信托計劃的自有資金不少于100萬元或每一法人不少于500萬元；且具備一定的金融、投資知識及經(jīng)驗，具有較高的風(fēng)險承受能力。

第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

3、房地產(chǎn)抵押貸款信托（也稱債權(quán)信托）

關(guān)于抵押貸款信托的規(guī)定：2005年9月國家銀監(jiān)會《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》規(guī)定：新開辦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)符合國家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（“四證”）的項目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)項目資本金比例不低于35％。

第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

4、不受合同份數(shù)限制（200份以上）的房地產(chǎn)信托投資信托投資公司開辦不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)事先取得中國銀監(jiān)會的業(yè)務(wù)許可，并具備下列條件：（1）公司凈資產(chǎn)不低于人民幣5億元；（2）從事信托業(yè)務(wù)的員工占員工總數(shù)的三分之二以上，其中具有房地產(chǎn)專業(yè)知識和背景的信托經(jīng)理不少于4人；（3）具備完善的一系列制度和規(guī)程，且執(zhí)行良好；（4）董事會應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的包括有外部人士參加風(fēng)險控制委員會，并由外部人士擔(dān)任主席的審計委員會；（5）過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的60%以上；（6）過去兩年辦理的信托業(yè)務(wù)中，沒有損害委托人或受益人利益的不良記錄；（7）公司已累計發(fā)行房地產(chǎn)集合信托計劃3次以上，且信托計劃已經(jīng)結(jié)束并實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計劃，其存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元。募集期限為1個月，自該計劃批準(zhǔn)之日起計算。募集期限內(nèi)，信托投資公司募集的資金超過5億元的，該信托即告成立。否則，該信托不能成立，信托投資公司必須自行承擔(dān)推介費(fèi)用，并于15日內(nèi)將已募集的資金加計銀行同期存款利息返還投資人。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

四、房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險管理1、應(yīng)建立完善公司治理機(jī)制、操作流程和風(fēng)險控制機(jī)制。2、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資專戶（為每個信托項目設(shè)立資金賬戶和受益人賬戶，并在保管人處開立單獨(dú)信托資金專戶）3、房地產(chǎn)抵押貸款信托的風(fēng)險防范主要包括以下方面：

（1）以土地使用證或房產(chǎn)抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)。以信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的，應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并形成書面報告。（2）利用專業(yè)的評估公司對項目的建設(shè)周期、資金運(yùn)用及整體效益、項目存在的相關(guān)限制及其影響等作出詳盡分析，建立多方監(jiān)管賬戶，信托投資公司和借款人共同簽章并經(jīng)保管人審核后才可劃出資金，嚴(yán)禁挪用貸款。（3）對承貸企業(yè)的項目收入采取全封閉運(yùn)行的管理模式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營收益的監(jiān)控，要求銷售回款只能劃入保管人處所開設(shè)的信托資金專戶，防止挪用銷售回款。第二節(jié)房地產(chǎn)投資信托

4、房地產(chǎn)權(quán)益信托的風(fēng)險防范

（1）以自己名義代表投資人介入所參股房地產(chǎn)企業(yè)的治理，為受益人的利益謹(jǐn)慎管理信托資金；（2）及時辦理所涉及的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變更手續(xù)或信托登記手續(xù)；

（3）對控股或?qū)儆陉P(guān)聯(lián)方關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在評價自身房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗與能力的基礎(chǔ)上，依法聘請外部專業(yè)機(jī)構(gòu)參與管理。例7-1海協(xié)信托·天福綠洲、天福人家綜合商住小區(qū)開發(fā)項目集合資金信托計劃信托計劃規(guī)模不超過人民幣1億元，起點(diǎn)為20萬元，年收益率不低于4.8%，期限為2.5年。擔(dān)保措施為：（1）土地使用權(quán)抵押：借款人以“天福綠洲、天福人家綜合商住小區(qū)”土地使用權(quán)抵押給受托人作為償還貸款的擔(dān)保，并辦理抵押登記，抵押率為46%。（2）股權(quán)質(zhì)押：借款人以其主要股東持有的74.15%股權(quán)質(zhì)押給受托人。（3）樓盤折價拍賣、轉(zhuǎn)讓：如借款人無力如期償還借款，則兩小區(qū)住宅樓、商務(wù)樓、停車場均折價拍賣（折價率為60%）或轉(zhuǎn)讓，本計劃的投資者依據(jù)合同金額的大小享有優(yōu)先收益權(quán)。發(fā)行期：2004年7月15日至2004年8月15日。例7-1的案例分析：

該信托計劃是一個房地產(chǎn)信托投資計劃，房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力在于其高收益性以及回收期相對較短，但它的高風(fēng)險如何規(guī)避、控制？房地產(chǎn)信托投資計劃的風(fēng)險成為信托投資計劃各當(dāng)事人所關(guān)注的焦點(diǎn)。該項目中，同時采用了土地使用權(quán)抵押、股權(quán)質(zhì)押、樓盤折價拍賣、轉(zhuǎn)讓等風(fēng)險控制措施。幾乎每一個房地產(chǎn)信托計劃均會采取土地抵押的風(fēng)險控制措施，即由被投資方用相關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，并進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記；采用股權(quán)質(zhì)押的擔(dān)保方式在房地產(chǎn)項目中也是比較常見的。例7-2北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃：2002年，北京國際信托投資公司發(fā)行北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托計劃，發(fā)行規(guī)模6億元，期限5年，預(yù)期收益率4.8%，單筆信托最小規(guī)模5萬元。以貸款方式貸放給北京土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心，用于CBD土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，并輔助進(jìn)行資本市場投資和資金市場運(yùn)作。擔(dān)保方式為一級土地開發(fā)的直接凈收益、財政支持。案例分析：土地儲備信托中，通常以政府投資企業(yè)擔(dān)保、地方財政擔(dān)?；蛘邇渫馏w抵押等作為主要風(fēng)險控制措施，以政府財政預(yù)算、儲備土地轉(zhuǎn)讓收入等作為資金償還來源。北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）土地開發(fā)項目資金信托以土地收益權(quán)、政府財政為擔(dān)保方式。

關(guān)于土嘴地儲備餓信托的波風(fēng)險問策題：（1）土憑地儲幅備貸懂款通究常的束還款榆來源廳是未俱來土汁地的母轉(zhuǎn)讓燙收入慚。一舒般來搬看，段它最滾直接譯的風(fēng)釋險控慢制措名施是里以所福儲備畜土地南進(jìn)行翼抵押孩。但裁是在勸儲備喝土地抗的規(guī)漏劃尚廊未出武來之軋前，奸其用偽地性熄質(zhì)、縣使用想年限據(jù)、容甜積率凱等重案要指看標(biāo)處發(fā)于未副確定催狀態(tài)繁。因勤此，樸對將吳所儲嚷備的創(chuàng)土地耗難以春做出酸客觀程的價衫值評庭估。（2）政舌府財攏政擔(dān)留保也啊存在剩較大長的風(fēng)故險。尺首先搜，《擔(dān)保承法》嚴(yán)禁各時級地方淋政府和歲政府部堵門對規(guī)醬定之外貼的貸款賴和其他課債務(wù)，拳提供任新何形式覺的擔(dān)保制或者是嘆變相擔(dān)量保；其侄次，土劍地儲備但信托在屯缺乏有兆效監(jiān)督卸和制約透的條件桶下，出散讓土地首所取得扶的收入燃往往被亦挪用或乞者用以開彌補(bǔ)地朝方財政廉赤字，相而不能如及時返錫還土地怪儲備機(jī)沃構(gòu)用以宿償還貸超款，使植得土地兔儲備機(jī)暴構(gòu)無法覺按期還棒本付息引。（3）土地階儲備到此土地出離讓需要隊的時間馬較長，雷使土地襯儲備信淚托的風(fēng)壞險加大巴。第二節(jié)古房地恐產(chǎn)投資許信托五、坐我國遵房地撞產(chǎn)投絡(luò)資信啄托發(fā)幼展（一）抬我國房煙地產(chǎn)投銅資信托巡壽發(fā)展概貪況200岸2年，登信托翻開始飛介入膠房地龍產(chǎn)業(yè)泥，共議募集驢資金19.戲56億元嗎。20田03年共磨發(fā)行頭信托切產(chǎn)品26腿8個，你資金吼規(guī)模倡為229曬.7億元塌，其房誠中房鞏地產(chǎn)跟資金納規(guī)模續(xù)約為60億元。20桿04年房嫁地產(chǎn)爸信托枯產(chǎn)品94個，閥資金星規(guī)模毛為12鹽9.東5億元。200艷5年房地晚產(chǎn)信托盡產(chǎn)品11的5個，言資金撫規(guī)模叔為14帽3.藍(lán)41億元初。房敗地產(chǎn)嗚投資剖信托漢產(chǎn)品洋中，帽土地吵儲備崇信托素因有禿政府予信用沉背景雪發(fā)展寶較快像。僅200等6年前10個月全宣國共有9個信未托公浮司發(fā)頓行了13個土庫地儲舉備信涼托計用劃，曠涉及速的信捆托資每金規(guī)芝模達(dá)45腎.8億元，肢平均規(guī)馳模約為3.5鋤2億元同。在潮發(fā)行錯的這13個土地輸儲備信需托計劃申中，期窮限最長歌的為5年，句最短鄰的為1年，平給均期限廳為2.2身5年。第二稼節(jié)互房地螺產(chǎn)投遙資信貞托（二招）我匪國房叛地產(chǎn)箭投資獨(dú)信托殼發(fā)展倆的原姓因及沈特征1、我國衰房地產(chǎn)面投資信磚托發(fā)展管的原因胳（1）國家虹對房地矛產(chǎn)業(yè)的賺宏觀調(diào)奴控，嚴(yán)抹格房地?fù)癞a(chǎn)信貸燒條件和祥控制房亭地產(chǎn)信乞貸規(guī)模親，20皇03年的駱“121號文偽件”朽提高換房地裂產(chǎn)開蔑發(fā)項削目資濤本金屠，即仰由20撿%提高閱至35靠%；提高綁商業(yè)銀直行存款辰準(zhǔn)備金寸比率等牢。（2）房設(shè)地產(chǎn)編市場否運(yùn)作搬較為貓成熟喪，收竿益較壓高，弄并得風(fēng)到持煉續(xù)快循速發(fā)秘展。第二節(jié)各房地菠產(chǎn)投資聽信托2、我臟國房氣地產(chǎn)反投資狂信托幫的基非本特蓬征縮慧（1）收益娃率比其嬸他領(lǐng)域走的信托槐投資的碎收益高鄰。以200世4年為梳例，固信托此投資慕在房狀地產(chǎn)豈、基軌礎(chǔ)設(shè)邪施、做其他娘實(shí)業(yè)奪、銀躁行業(yè)歸、證旬券業(yè)炊等領(lǐng)以域的劫年收楚益率鞠分別邊為5%、4.茄71津%、4.矩89螺%、3.8脫%和4.講1%，房地伸產(chǎn)信托振投資的就收益最萄高；20暖05年房地瘋產(chǎn)投資添信托的產(chǎn)年收益碧率為5.1閉7%，也貢是所具有領(lǐng)采域收旬益最堵高的春。（2）海外悠地產(chǎn)基襪金的份鉆額逐年甜增長，轟發(fā)展較刊快。200監(jiān)3年摩根要士丹利睜進(jìn)入中堤國房地懲產(chǎn)市場互；200饒4年美林澤集團(tuán)、輸美國雷堆曼兄弟尸、洛克棟菲勒澳回大利亞茄麥格里撕銀行等的進(jìn)入中蜓國；20茫05年，劍入華配地產(chǎn)井基金密機(jī)構(gòu)100多家語，資繞金達(dá)28億美元社，占約15鋤%的份伸額。護(hù)它們溝主要呀是與授國內(nèi)先房地正產(chǎn)企蠶業(yè)進(jìn)訊行合投作合是資開雁發(fā)，溪進(jìn)行軌股權(quán)掙投資芝。第二天節(jié)匙房地寬產(chǎn)投觀資信競托2、我份國房膽地產(chǎn)勵投資冬信托芹的基爹本特銅征（3）房先地產(chǎn)德信托冠投資鐮平均奏規(guī)模閥小，普信托庸期限爛較缺夜。以20同05年12月的房連地產(chǎn)信細(xì)托投資衛(wèi)來看，付房地產(chǎn)歇的信托調(diào)計劃14個，資牽金規(guī)模16仇.6宿5億元，在分別占會當(dāng)月信旁托投資丹的22.董58%和23.療12%，信返托產(chǎn)咬品的癢平均口規(guī)模削為118鵲93萬元，伍平均信任托期限漸為2.通07年。皆從總伴體上古分析蓬，房彩地產(chǎn)喊信托渣投資絞平均輛規(guī)模簽小，抬信托腸期限些一般穴在1.刪5—課2年左右腦。（4）運(yùn)作沾模式單房誠一，多計以貸款哨形式運(yùn)冠作。由減于在我握國房地敬產(chǎn)信托嬌投資受20妖0份信托排契約、瀉每份最私低不得蠟低于5萬元的威限制，載房地產(chǎn)查信托投理資全部寺是私募覽性質(zhì)的括，并且95%是針對塑單一房硬地產(chǎn)項娃目的；養(yǎng)同時信若托投資借公司基領(lǐng)本上將集信托資喇金以貸吵款方式示貸款給蝴房地產(chǎn)球商使用址，以抵熟押貸款喬為主。第二節(jié)濃房地墨產(chǎn)投資灰信托（三）奸我國房栽地產(chǎn)投撇資信托律發(fā)展趨取勢我國田房地董產(chǎn)投道資信構(gòu)托的模發(fā)展弊趨勢腐可以引歸納社為以示下三嘆點(diǎn)：冰（1）房地傲產(chǎn)投資暫信托是初未來房朝地產(chǎn)開辭發(fā)融資哭的一種濱重要方須式；腔（2）房地叉產(chǎn)投資棒信托將把從私募或性轉(zhuǎn)向咐公募性乖，并向鏈產(chǎn)業(yè)投楚資基金刑發(fā)展；注（3）權(quán)可益性婚房地桐產(chǎn)投考資信辛托將貼是主遵要運(yùn)蛛作模敘式。第三節(jié)姐房地妻產(chǎn)投資性基金一、岔房地步產(chǎn)投旦資基聞金的摩內(nèi)涵良及類顯型（一）爺房地產(chǎn)悲投資基殖金的內(nèi)犬涵房地產(chǎn)不投資基候金，就賢是通過感發(fā)行基憐金券，遭籌集社李會資金森，進(jìn)行軋組合投繩資，主滅要投資啄在房地摧產(chǎn)上和垂房地產(chǎn)鳴股票債務(wù)券上，按然后將懷投資收竿益分配乳給基金賞券持有吳者的一巨種規(guī)范拘化的集憲合投資選制度。房地產(chǎn)吊投資基合金在80年代土發(fā)展蜻迅速客，并嫁成為夕發(fā)達(dá)承國家伍重要享的房現(xiàn)地產(chǎn)然投資榜籌資費(fèi)渠道遞。比冒如美冷國的及不動陡產(chǎn)投才資信雁托（RE恰IT彈s—月—R泛ea掛l攏Es裝ta侄te慮I撞nv側(cè)es傻tm惹en為t蜘Tr拉us旅ts）、蹲加拿比大怡癢東太鴉平洋環(huán)地產(chǎn)蟻股信偶托基摩金等嘗就屬屆于這剖類。第三節(jié)撈房地?zé)a(chǎn)投資維基金（二訴）房香地產(chǎn)唯投資壁基金您的類仔型1、按房跡地產(chǎn)投浸資基金圍的組織禽劃分拆（1）公司胡型基金坡（又稱軟共同基咱金），擾是指由者發(fā)起人集組建基只金公司享，并向刊社會公喘開發(fā)行王股票或桑受益憑效證的方吵式來籌簡集資金宵，投資爬者購買疊基金股待票或受投益憑證出，即成距為該公宋司的股污東，憑匙受益憑計證分享貢紅利。貞主要特壇點(diǎn)有：①其形垃態(tài)是股錯份公司屆，其業(yè)細(xì)務(wù)集中硬于從事棵證券投樣資信托躍。②共菠同基金許設(shè)有董份事會和鴿股東大根會?；嘟鹳Y產(chǎn)群由公司駱?biāo)?，豆投資者而則是該仁公司的壩股東。尋③共同特基金一某般設(shè)有添基金經(jīng)郊理人和名托管人宗?；鹱鹘?jīng)理人狂負(fù)責(zé)基帶金資產(chǎn)緒的投資焦管理，揉托管人光則負(fù)責(zé)賀對基金手經(jīng)理人幕的投資巷活動進(jìn)書行監(jiān)督東。第三雞節(jié)天房地苗產(chǎn)投精資基鍛金（二慎）房籍地產(chǎn)仙投資映基金陪的類赤型1、按賭房地娛產(chǎn)投敏資基掠金的仇組織液劃分是（2）契脊約型岸基金助，也偏叫單講位信葬托基持金。柱是指苦專門勞的投序資機(jī)爐構(gòu)（終大多管數(shù)是渠金融樹機(jī)構(gòu)達(dá)）共溫同出柱資組盾建一存家基心金管抵理公吉司，蓮基金名管理陶公司高作為袋委托漫人通果過與尊受托手人（暢即基拴金保拐管公賀司）菊簽訂慎“信途托契導(dǎo)約”名的形添式發(fā)游行受車益憑勢證，會吸收煌社會她上的款閑散線資金伸。這均種基呈金是煙最為度流行葵的一甘種。月英國姨、日隊本、侮新加漢坡等保國以許及香蠟港、稻臺灣加地區(qū)供大多勾數(shù)都嬌是契狹約型效基金燦。第三節(jié)迅房地常產(chǎn)投資并基金契約型妖基金的唱特點(diǎn)：移①單位貧信托基施金是根棟據(jù)“信駱托契約糟”而組削建一家過經(jīng)理公止司。在耍組織結(jié)貞構(gòu)上，尖一般不蓮設(shè)董事黨會。并扮指定一單家證券訴公司或輝承銷公籮司代為勞辦理基躍金單位點(diǎn)持有證援的發(fā)行垂、買賣享、轉(zhuǎn)讓烘、交易項、利潤頓分配、致收益及顧本金償藏還等。制②受托礙人接受驢基金經(jīng)劇理公司男的委托倍，并且搏以信托禾公司的侄名義為厲基金注邪冊和開核立戶頭臭?；鹦淤~戶獨(dú)隱立于基本金保管勵公司的排賬戶。契約嗽型基鳳金有焰其優(yōu)嫌點(diǎn)：跟第勞一，間經(jīng)營革與保爆管分否開，甲經(jīng)理逃公司懇與保汁管機(jī)抵構(gòu)可滾以互半相監(jiān)菠督。抹第二員，財愁務(wù)獨(dú)豪立。松經(jīng)理村公司唇在保更管機(jī)馳構(gòu)有駱獨(dú)立誰的基坐金賬壟戶，誘不與逃經(jīng)理殃公司拜和保愈管機(jī)虎構(gòu)的降財產(chǎn)亦相混繩，也求不受殺保管咸機(jī)構(gòu)吼經(jīng)營嘩狀況晶的影欄響。幅第三奧，利撲潤充傭分歸街于受踏益人吸，投近資者蘿利益歪得到緊保障虛。第三節(jié)陷房地崇產(chǎn)投資寨基金2、按基疤金的受殲益憑證議可否贖必回或追若加劃分（1）封誕閉型毅基金夢是指蛾發(fā)行記在外鍬的基方金單諷位份堂額是牢固定旅的，自發(fā)行繼期滿尋后基存金就晃封閉硬起來斜，在示設(shè)定壘的期招限內(nèi)興不能購追加相發(fā)行較受益盡憑證利，也痕不能虎贖回亡而只俘能在稻市場著轉(zhuǎn)讓至。（2）開放臉型基金趁是指基夸金管理區(qū)公司在比設(shè)立基局金時，惰發(fā)行的將基金單拳位總量車不固定量，基金惱總額亦工不封頂戴，可根鵲據(jù)實(shí)際啦情況追棟加發(fā)行渡受益憑卻證，投校資者可天以隨時陷購買基拖金，經(jīng)健理管理巡壽公司也碼可以隨宮時贖回訴基金。第三節(jié)允房地蟲產(chǎn)投資才基金封閉桌型基比金和膛開放越型基名金的哨區(qū)別貿(mào)：開第一盤，基虎金單撿位發(fā)旋行的噸數(shù)量卷限制都不同朱。第二眨，基筒金的油買賣恐方式停不同脫。封圖閉型苗基金絡(luò)在第民一次英發(fā)行孫結(jié)束怕后，轟投資字者不賀能贖聰回，喘只能固在二蕩級市頂場進(jìn)猜行競戀價交房誠易。矛而開寇放型搞基金彎在第屯一次賓發(fā)行名結(jié)束卷后，偽投資竿者可菜將基蕩金賣業(yè)給基繼金經(jīng)司理人教贖回炊現(xiàn)金晨，不牌需要顫在二跟級市獸場進(jìn)漸行買滾賣，水買賣校不需總要證們?nèi)?jīng)爺紀(jì)商貴。第三，咸兩者買張賣價格惰有所不什同：封輕閉型基芳金的買育賣價格煉受市場仁供求因鹿素的影乓響，進(jìn)數(shù)行競價消買賣，渴可能出膏現(xiàn)低于話或高于毒票面面屠值的情凳況。而另開放型召基金的賤買賣價煙格不受丙市場供弄求關(guān)系斜的影響紙，基金包賣出價判格是根遞據(jù)單位劫資產(chǎn)凈陣值加上扔一定比慢例的發(fā)榨行費(fèi)，寨基金買藝入價就著是基金龍單位的懸資產(chǎn)凈房誠值。第三節(jié)燙房地漸產(chǎn)投資拉基金在一定個條件下鞏，封閉槍型基金曲也可以伶轉(zhuǎn)變?yōu)樵_放型約基金。非通常封形閉型基糠金上市3年后，圖在下列做兩種情冤況下，銜可轉(zhuǎn)化皆為開放功型基金劑。一是售經(jīng)一定寺數(shù)量的方投資者制提議，欣經(jīng)理人括和信托臘人決議逐，三方僅同意終撤止基金碰上市，催改為開倡放型基穿金；另示一種是焰基金市嚼價連續(xù)是兩個月歸低于資毛產(chǎn)凈值20%以上節(jié)，由跳基金認(rèn)經(jīng)理噴人主母持召華開持沃有人朵大會顏，以秧資產(chǎn)投凈值爬為買伴賣價疤格，蠢改為甘開放印型基御金。蘭一般偵來說嬸，封蒸閉型愈基金笑大多助是在猜證券稿市場尸發(fā)展環(huán)程度緊較低背時采治用；馳而開差放型訓(xùn)基金下是證異券市渡場發(fā)糾展程剩度高吩時采辦用。明比如包美國汽、日坑本、稈英國齊等國便家及槐我國辱臺灣淹、香凈港地某區(qū)開監(jiān)放型故基金槳占的披比重溫相當(dāng)半大。第三節(jié)什房地游產(chǎn)投資夫基金3、按基睜金投資水的目的學(xué)劃分乓（1）權(quán)益鉤型基金賠，是完悄全參與筋房地產(chǎn)耍的開發(fā)晉與投資懼，并與顆投資人府分享其信投資所便得，即乘將所籌記集的資山金開發(fā)有或購買藏房地產(chǎn)忽，待房偷地產(chǎn)出點(diǎn)售后，怠將所得舒收益分湊配給投往資人。（2）抵押躺型基金茄，是將伯募集的挎資金，川以金融盛中介的煤身份貸墨給不動致產(chǎn)開發(fā)嗎經(jīng)營者司，并以控其不動墳產(chǎn)為抵避押，將炸貸款利墨息分配測給投資改者。（3）混健合型批基金秩，即巧以購屋買房床地產(chǎn)嚴(yán)和融唯通資攤金為堂目的夠，一滾般是信以信忽托投當(dāng)資的拔方式潑，參管與房西地產(chǎn)捏開發(fā)扁經(jīng)營準(zhǔn)者的冠投資描活動磁，其衡收益咱高于呆貸款廊方式饞，除簽了利世息收釋益以殺外，朵還可浩以分仍享房訓(xùn)地產(chǎn)憐開發(fā)沸經(jīng)營將利潤笑。第三節(jié)廣房地核產(chǎn)投資欲基金房地產(chǎn)慕投資基功金跟我吊國傳統(tǒng)蜻的基金齡無論在請內(nèi)涵上屢，還是耀在外延培上都有陽很大的惹差異。秤傳統(tǒng)意是義上的愈基金（學(xué)如福利培基金、董獎勵基肢金、保走險基金查、償債渴基金等捷），這以些專門面基金一艘般不用唇作再投觀資。房圍地產(chǎn)投丑資基金曾跟住房討公積金健、住房倘基金在工性質(zhì)上翅也不相資同，后師者屬于裳一種強(qiáng)蜂制性儲率蓄，主艙要用于哭居民個脅人購房撈、建房勺和修房禾等，以竄滿足居概住需求殖，是一比種住房術(shù)消費(fèi)投羞資。而飯房地產(chǎn)用投資基訪金，主荒要是指閃共同基賀金和單售位信托拿基金，賊即專門義的投資遙機(jī)構(gòu)通擊過發(fā)行壺受益憑揉證或入天股憑證善的方式情，將社秒會上的鎖閑散資仁金集中嬸起來，乘交由專世業(yè)人士谷進(jìn)行經(jīng)劇營、管薄理，分健散投資包于特定蛙的房地創(chuàng)產(chǎn)上，多投資者怖按投資柔比例分夕享投資駕收益。第三薯節(jié)笛房地血產(chǎn)投志資基炸金二、房突地產(chǎn)投繩資基金強(qiáng)的構(gòu)成房地中產(chǎn)投抄資基釋金是韻以信站托契離約為胸基礎(chǔ)短，其究構(gòu)成牛應(yīng)包夾括五番個要隔素：汽投資匹人（宣基金董受益駕人）震、基拔金經(jīng)秋理人慮（基膨金管賣理公朱司）屯、基滴金托紛管人吐（基櫻金保驕管機(jī)抵構(gòu)，灘一般典是商醬業(yè)銀參行）揚(yáng)、基禁金代丹理人培（證吧券公鴿司）蛇以及福投資只顧問濕。第三節(jié)朋房地忍產(chǎn)投資賺基金三、咬基金饞的設(shè)撕立設(shè)立丘基金朵，除疲報經(jīng)蟲主管出機(jī)關(guān)肉批準(zhǔn)食，基勁金經(jīng)唇理人抵具備繳發(fā)行勢資格技和條終件外汽，還喬必制諒定一按系列歲的文袋件。妙這些根文件宇主要肝包括刻：基桐金章亮程、已基金外信托酬契約待、基漲金募萌股明坦書。第三追節(jié)源房地涌產(chǎn)投筍資基沙金四、基由金的發(fā)田行與交巡壽易（一四）基演金單皮位與死基金隱單位刑持有敏證一般茫來說堂，經(jīng)鈴理人望將初逐次計晴劃發(fā)睛行的持基金醉總額駐等額柜分割仆成若尋干個勤單位升，每救一份艇額就皮是一劉個基渣金單捆位。扯基金蓋單位燭持有談證，田是由反經(jīng)理摔人和陽信托扶人共熄同簽主發(fā)給宴基金鹿投資毫者的蛛受益科憑證曲，是呈投資副者對鑄信托掠資產(chǎn)受擁有斯所有通權(quán)的咬證明亮。它扁是一煮種無涌面額棄的有愚價證中券，形它確舊定投喘資者止的權(quán)類利。械基金繡單位監(jiān)持有宰證可信以轉(zhuǎn)攝讓、插買賣黨，也驅(qū)可以飽繼承購、贈觸與。第三始節(jié)鞏房地土產(chǎn)投鼠資基牧金四、距基金拿的發(fā)盤行與立交易（二）蠻基金的滴發(fā)行幣初次留發(fā)行主吐要有兩友種方式粉：定向閥發(fā)行和犬公開發(fā)蠟行。采取定乓向發(fā)行記方式，膊經(jīng)理人僅發(fā)行的稱基金單克位除由匪基金公杠司發(fā)起帝人認(rèn)購勸外，其漢余基金梅單位不慶能向社弱會公眾箭公開發(fā)運(yùn)行，但壯可以向吩其他法惹人發(fā)行竟一部分識基金單蹦位，經(jīng)常批準(zhǔn)也悼可以向葵基金管廳理公司油內(nèi)部職籠工發(fā)行棄部分基耀金單位合。采取公勉開發(fā)行材方式，動經(jīng)理人壟發(fā)行的銅基金單乳位除由刑基金管馳理公司羽發(fā)起人嚷認(rèn)購（10%以上遣）外側(cè)，其疫余基漫金單披位應(yīng)絹向社爹會公鴨眾公耳開發(fā)戲行。耳基金福管理放公司爹所購勒買的摘基金遣份額暈，不卸得上啊市轉(zhuǎn)法讓，鳳基金舞清盤擔(dān)前，攪經(jīng)理謹(jǐn)人持浩有基比金的閱余額象也不可得低念于這坡一比蠻例，蟻以體詞現(xiàn)投嫩資人荷與經(jīng)匹理人株風(fēng)險圈共擔(dān)錫的原黎則。第三薯節(jié)巾房地請產(chǎn)投墓資基淹金四、基后金的發(fā)訊行與交世易（二遼）基艦金的情發(fā)行栗基金撓的首叢次發(fā)著行價宿格，郊就是概發(fā)行簡總值組除以單發(fā)行棍份額雙的比乳值，枝再加鋪上一煤定比較例（訴約3%委—5謹(jǐn)%）的漁首次壘購買話費(fèi)（乏即發(fā)倒行費(fèi)鋼）。封閉坡型基罰金，胖在發(fā)汪行時孔，要菜規(guī)定白發(fā)行堅價格廈、發(fā)得行對容象、薯最低芒認(rèn)購蚊額度佩，還煮要規(guī)鹽定發(fā)鎖行總測額及殺發(fā)行夕期限朋。只努要認(rèn)鼠購達(dá)善到發(fā)父行總津額或平總額從達(dá)到額核準(zhǔn)景規(guī)?？?0%以上窯，基稅金就塔進(jìn)行類封閉濾，不裹得再宏接受籃認(rèn)購振申請柔，不撈得再天增發(fā)衣基金陷份額瞧?；鶕Ы鸢l(fā)叛行期憑一般躍為一沾個月鋪。發(fā)隸行期滾滿，狗未能牽成立堪的基濃金，顏由經(jīng)消理人組向投擴(kuò)資人炭退回毫所籌配資金億，并頁支付恒同期假活期旬存款喜利息宗，所付發(fā)行險的有詢關(guān)費(fèi)趨用由辣經(jīng)理岡人承墨擔(dān)。開放型菜基金，擦在發(fā)行西時，發(fā)帖行總額則是變動上的，但竄在首次絕發(fā)行時拖，基金床經(jīng)理人耍也設(shè)定趟了該基漸金的發(fā)償行總額故和發(fā)行竟期限，與基金資濫產(chǎn)也隨澆投資人御的贖回快時增時渡減。第三節(jié)竟房地辛產(chǎn)投資構(gòu)基金四、占基金馳的發(fā)褲行與賺交易（三）逢基金的武交易封閉婦型基各金正討式成得立3個月積后，起基金田經(jīng)理著公司狹申請濁基金教在證刪券交尖易所膠上市程。目稅前，盡我國泉大部鴿分基矩金是嘉在證御券交騾易中著心交凱易的愧，只測有少熄部分方在深攻圳、焰上海樓證券示交易翼所上歲市。向若獲乎準(zhǔn)上莊市后妄，投頂資人焰買賣祥基金鉤，可焰通過荷證券碎二級歷市場裹進(jìn)行礙競價喚買賣襯。基桐金份齒額上薯市交表易，童應(yīng)當(dāng)囑符合縣下列吵條件娛：（1）基金泡的募集品符合本鵲法規(guī)定進(jìn)；（2）基高金合緊同期佛限為5年以上信；（3）基楚金募棵集金幼額不伍低于2億元人京民幣；恰（4）基賄金份驅(qū)額持強(qiáng)有人蹄不少墻于一葉千人國；（5）基金膝份額上遺市交易風(fēng)規(guī)則規(guī)勵定的其守他條件株。第三讀節(jié)僅房地榆產(chǎn)投該資基搞金四、基辦金的發(fā)辯行與交摟易（三襲）基閱金的穴交易開放躍型基間金正駐式成響立3個月扇后，猛基金錦經(jīng)理軍人自亞行或內(nèi)委托劈燕證券斑經(jīng)紀(jì)別商開賀設(shè)內(nèi)王部柜趁臺進(jìn)鼓行基販金的畫買賣喂與轉(zhuǎn)敏讓。焰基金葡的賣治出價按格，做等于凡基金億單位錄的資段產(chǎn)凈前值、激首次臉發(fā)行聯(lián)費(fèi)和誘交易段手續(xù)板費(fèi)之掙和，沿這個腐價格間就是屑投資紡人購被買基桿金的慢價格嚼。買滋入價進(jìn)等于悉基金比單位潮資產(chǎn)壺凈值事，通錦常也僻稱贖探回價判，這杠個價浪格就縱是投肥資人請賣出吐基金雞的價那格。第三積節(jié)醒房地狐產(chǎn)投某資基斗金五、投幻玉資基金寫的投資舞限制、氧費(fèi)用與算收益分架配（一塘）投絮資限咽制基金作晝?yōu)橐环N碑投資信耐托工具憤，具有朽特定的悟投資范示圍。經(jīng)漏理人只尸能在信辣托契約飽規(guī)定的削投資范維圍內(nèi)進(jìn)匯行投資適經(jīng)營，遭不能超屯越信托智契約所唐規(guī)定的堡范圍。叔美國、葡日本推肆行房地框產(chǎn)投資淡基金時奧，對投砍資對象糠公布得冠極為詳霉細(xì)。第三節(jié)懲房地鼠產(chǎn)投資胞基金房地煎產(chǎn)投薯資信傲托基鴿金發(fā)盈行條弊件和扁經(jīng)營盆特征米為：（1）由專膛家或受篇托人經(jīng)曲營（2）基而金公紡司的榴財務(wù)恥公開（3）采州取股求票或盼受益竄憑證盯形式夕，可宣上市痕交易（4）至少75%的資劣產(chǎn)必數(shù)須是懶房地嫂產(chǎn)，挎投資袋任何伍一種哄有價刮證券查不得視超過10鉗%（5）至漆少75鼻%的收剝益來李源于噸與房說地產(chǎn)陪有關(guān)鼓的經(jīng)芳營投匆資，20婆%的總貼收益謀可來蠢自于醬股利覽或利需息（6）必須戒將90登%以上丙的稅撇后收碎益分高配給廢投資手者第三節(jié)鵲房地易產(chǎn)投資渣基金房地產(chǎn)盈投資信臥托基金爬（REI轎TS）在美陡國發(fā)展保較快的兆一個重親要原因飄是REI趕TS能享受青稅收優(yōu)螞惠。首槐先，RE酬IT顫S作為作人的熊集合灶不存甩在公粘司稅殘的問萬題；它其次烏，美哨國法茫律規(guī)蹄定，REI倚TS投資族的房盲地產(chǎn)岔資產(chǎn)膽屬于后免稅像資產(chǎn)慌。19易60年，美韻國國會倚就通過洗了議案敵，修訂《國內(nèi)稅崇收法典》，使REI芹TS享有池與共蔥同基望金同鄰樣的搖特殊抖稅收接優(yōu)惠腔待遇弦。只染要投勁資信迎托公幟司的晴收入臭分配懲給受圓益人瘡，投穗資信稍托公館司就淋無需確交稅云。而在謀我國拐現(xiàn)行護(hù)的稅跟收制廣度的窮條件液下，者若RE冬IT熊S沒有相烏對于其饞他房地芒產(chǎn)投資玻的稅收天優(yōu)惠，意其發(fā)展么受到一催定影響糠。第三折節(jié)桌房地恩產(chǎn)投牲資基規(guī)金五、筆投資筋基金烘的投評資限伍制、霞費(fèi)用省與收廊益分違配（二素）基爪金的網(wǎng)費(fèi)用聲基金壇的費(fèi)晌用主朝要分霉為期陣初費(fèi)優(yōu)用、悶期中罪費(fèi)用澆和期黎終費(fèi)假用。涉期初側(cè)費(fèi)用劃是為絲式設(shè)立浩和發(fā)盟行基冬金時捎支付額的費(fèi)新用，吹以及胞與募痕集有見關(guān)的墻其他姻費(fèi)用市。期礎(chǔ)初費(fèi)蜜用（坦即發(fā)狡行費(fèi)魔用）紀(jì)按面跡值的1.5民%—2罩%列入發(fā)離行價格烤，但不訂列入基它金資產(chǎn)撞。期中活費(fèi)用主吳要包括子基金管牌理公司順的管理喪年費(fèi)、容保管公真司的保駱管費(fèi)、吃經(jīng)理人鎮(zhèn)的獎勵遮費(fèi)（即普業(yè)績報離酬）以彩及其他求必須由脖基金管福理公司故負(fù)擔(dān)的贏費(fèi)用?？渲匈M(fèi)筍用提取捎的比例誤因基金團(tuán)品種、劫地區(qū)等城不同而跳有所差骨異。期想終費(fèi)用焰為基金浴清算所曠需費(fèi)用裝，按清介算時實(shí)融際支出柳從基金史資產(chǎn)中萬提取。第三節(jié)杠房地弄產(chǎn)投資浸基金五、存投資皺基金姻的投膊資限五制、則費(fèi)用泄與收胸益分閱配（三麗）基益金的循收益母分配慚基金緊的收候益來什源于殿投資馳房地憶產(chǎn)所吼得收嘗入、宜投資肥房地饑產(chǎn)公前司股裝票、及債券疑所得叮債息裳及紅含利、紋資本施