房地產地塊價值判斷和拿地實操技能

地塊價值判斷和拿地實操技能如果一個房地產項目成功開發(fā)的標準分是100分的話，精準的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是70分。

一、宏觀經濟分析與預測

2016年中國樓市經歷了驚心動魄、跌宕起伏的過程。

2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產市場逐步進入上升的周期。1-4月：房地產市場出現井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，在4月份之后呈現回落調整的跡象，5-9月：自7月尤其是8月份以來形勢迅猛逆轉，房地產市場出現過熱，面臨著區(qū)域進一步擴散和熱點地區(qū)瘋狂和失控的風險。10-12月：隨著一線城市從嚴調控的推進，以及9、10月份熱點二線城市房地產調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象。2016年9月30日北上廣深限購限貸政策庫存明顯消化，二線城市庫存消化快于一線城市

價格開始同比上升，一線城市漲幅比二線城市明顯二三線城市限購限貸和限售政策（2017年4月）1、本市戶籍限購2套新建商品房2、非本市戶籍購買首套房需繳納1年社保和個稅，購買第二套新建商品住房需繳納2年社?；騻€稅。3、非本市戶籍本科以上或初級以上職稱，購買首套新建商品住房需繳納半年社?；騻€稅4、限售：新購住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。貸款比例：貸款第一套首付要求30%，第二套首付40%2016年房地產市場特征2.1.熱點城市房價增幅從大幅增長到環(huán)比回落2.2.投資投機需求由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場2.3.開發(fā)投資增幅由快升到緩落再略有反彈2.4.熱點城市樓市由恐慌瘋狂恢復理性和冷靜2.5.住房供求空間錯配持續(xù)加劇近年來政策導向和調控路徑房價持續(xù)上漲的四大根本性因素2001年加入世貿，中國經濟的飛速發(fā)展----購買力中國的城市化進程----購買需求人民幣超發(fā)----價格和價值國際經濟形勢，特別是金融市場的影響----價格波動的外圍因素█2005年房價下跌：流動性過剩，土地和信貸的急剎車

----主動█2008年房價下跌：全球金融危機----被動█2011年房價下跌：歐美量化寬松，我國限購限貸限價

----主動█2014年房價下跌：QE退出，三限解除，去庫存

----被動█2016年房價先漲后跌：美元加息暫緩，重啟限購限貸

----主動█2017年房價（？）：美元加息開始，強調房屋使用屬性

----主動？被動？比較過去四次房價下跌看2017的產業(yè)周期點二、地塊投資的開發(fā)策略和開發(fā)模式131、從投資回收速度看：長線模式和短線模式2、從產品類別看：單一產品模式和組合產品模式3、從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式；4、從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式5、從經營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式6、從商業(yè)類別來看，有產業(yè)地產、城市運營開發(fā)模式、特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式、旅游地產開發(fā)模式、養(yǎng)老產業(yè)開發(fā)模式。

█課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)策略是什么，我們偏好的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點開發(fā)策略和開發(fā)模式的選擇產業(yè)地產開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式三、市場橡分析和鄙地塊評蔥估房地產當市場分鼻析的步渠驟第一步紐奉：市場或區(qū)域界堂定這里所歪指的區(qū)家域是中趁觀房地自產市場噸分析的塊基本單它位，具花有完整望的房地支產市場奧特征的潛范圍，頭一般以拆行政區(qū)遲劃來劃至分。第二步眼：區(qū)域光經濟環(huán)哪境和市購場分析考察戲整個鳥區(qū)域六經濟要環(huán)境敏，判腥斷區(qū)話域房吧地產悠市場在處于呈何種等發(fā)展鋒階段津，找算到影越響房胖地產腫市場練變化錫的主像要因煎素，膀對區(qū)鑰域房霉地產漸發(fā)展乞前景題進行殺預測傲。第三戀步：線專業(yè)約市場卻分析按物業(yè)填類型進美行市場宣細分，森對各專營業(yè)市場次的供給絡和需求怠進行對襖比預測凈，從而囑揭示各績專業(yè)市跪場的需胡求潛力定及分布阿狀況。第四鬧步：堂項目沙市場朽分析根據對近市場潛認力、競駱爭對手姻及目標?？蛻舻膬煞治稣曳档巾椖侩u的機會語點、預把估項目助的市場惜占有率召。房地濃產市熄場分慰析的潛方法區(qū)域滲經濟字環(huán)境鍛分析區(qū)域房元地產市扒場分析對當地森經濟環(huán)纏境中決截定所有聽類型房體地產供飯給和需桐求的基寒本因素樹進行分逢析，對稿過去變礦化趨勢茅進行判馳斷，預咱測未來朗的發(fā)展怨前景。區(qū)域主經濟怒環(huán)境生和市蠟場分遭析：斗基本童內容數據來該源各地方睬統(tǒng)計年曠鑒、統(tǒng)晚計公報壟、經濟牲發(fā)展月鏈報、地瓜方經濟巨信息網吩、地方膀政府網頌站、中斷房指數褲、國房汁指數、乳地方房管地產年膠鑒土地化、規(guī)切劃部貼門的傾政府帆官員貴訪談規(guī)劃、印房地產桿等專業(yè)霞人士訪內談區(qū)域沒經濟救環(huán)境畜分析1、總質量指捷標：GDP、人口賞、人均GDP、固拘定資玻產投閃資、淺新批斑三資鉛企業(yè)賭人數病、接蛾待入奶境旅守游人雅數等2、結構熟指標：判產業(yè)結予構及布即局、就灘業(yè)人口添結構3、水平射指標：迎人均收菠入水平挎、消費棚水平、均人均居檢住面積揭、住宅吸消費支蒜出水平4、城市妹經濟發(fā)村展計劃釋、產業(yè)晶規(guī)劃、芳城市總的體規(guī)劃區(qū)域房昂地產市班場分析1、投資西：開發(fā)忍投資額2、土地禁開發(fā)：油土地開督發(fā)投資享、開發(fā)柏面積、軍土地出征讓金3、商品滅房開發(fā)漢：施工仔面積、濃竣工面允積、年抄開發(fā)量4、銷售淺：銷售能額、銷閑售面積制、價格動、空置牲量、吸歡納量5、房順地產異景氣震指數莫、價川格指徒數房地產墻市場分飄析的方罷法區(qū)域經債濟環(huán)境香和市場參分析：荒基本資丙料的獲崗得對每一拴個可能裕影響項刷目競爭戒性能的米特征一腰一進行寄分析和尋評價。法律威特性貝：土真地使甚用權汗年限更、規(guī)漁劃條惕件、猴建筑衫標準……經濟特纖性：價每格、付察款方式……自然特榮性：地歉塊面積偉、形狀陷、高度名、景觀縣、區(qū)位……關聯扯性：廣通達功性、賭可視戚性項目自攤身資源妥條件分須析競爭蓋對手議分析目標鑄客戶于分析現有、妹潛在競仍爭項目怒的競爭膝特點、棵市場反北應目標雞客戶誘的數巴量、碰收入箭水平錯、家享庭結梅構、稠消費抓偏好逃、生岸活方靈式、穿心理夠特征說、行響為模唯式找出項問目的目威標客戶目標崇客戶轟置業(yè)醉的需岡求與筑心理屢訴求找出項峽目面對梳競爭市潛場的機舊會點房地兼產市恒場分蟻析的眼方法溫：微屠觀層因面市場分析和地塊她評估1.區(qū)域皇市場分析---功-市場訊調研棕任務組書2.競爭笑樓盤分析--脖--樓盤潔調查恩表3.市場分淹析要解銅決的主蜜要問題廟：專案唉市場調冶研的指引4.地塊分歡析--興--抬--制--宗地社寒會條件繩調查表--掘-宗地自絮然條件苦調查表4.相關政娘策評價--么-房地至產政草策法癢規(guī)調距研表四、地青塊投岔資的撐決策窩核心柿：產及品規(guī)部劃產品規(guī)劃應該紐奉實現鋼土地公利用的最大竹利益化產品規(guī)估劃首先愛要立足暗于規(guī)劃拉條件產品規(guī)什劃和企食業(yè)自身遠的產品檔密切相飛關產品規(guī)劃和評自身企譽業(yè)的運乞營能力密切抵相關產品香規(guī)劃喂也和脂企業(yè)澤的自孩身銷售能力密罪切相關█實戰(zhàn)操闖練：強射排方法孝的介紹包和實踐強排方問案案鉆例分鹿析某項棚目基梯本條冰件容積率牢：0.9搭9總用地松面積：201包636㎡建筑筋面積女：24萬㎡恨，其念中計道容面悶積：19考.9業(yè)5萬㎡建筑密循度：0.防20綠地范率：30%產品配置一粥覽表（方芒案一球）物業(yè)類型占地面積容積率地上建面/地下建面預期單價元/平方米預期總價獨棟別墅700000.2517500200003.5億聯排別墅316360.7 22000150003.3億疊加別墅

8500花園洋房600001.27200065004.68億小高層公寓400002.28800060005.28億計容總建面

199500

16.76億產品捎配置直一覽忘表（方案二損）物業(yè)類型占地面積容積率地上建面/地下建面預期單價元/平方米預期總價類獨棟1088780.5544502000010.89億聯排別墅00

0150000疊加別墅00

085000花園洋房931221.5614553065009.46億計容總建面202000

199500

20.35億五、地塊商投資的秤決策依造據：財濫務分析地塊投資猾的決蘿策依孟據：蠢財務分析1.房地系產項扒目投面資與項成本而構成2.房地找產項鉆目的避收入禮估算3.房地鑄產項臭目現緞金流斑量表4.房地朱產投針資收塔益分歪析:項目由的靜蜂態(tài)投僵資和序動態(tài)測算5.敏感性使分析█實頂戰(zhàn)操期練：仗項目訂的可手行性滑報告妻的編都制項目進鹽度計劃癥橫道圖

項目進度計劃橫道圖

階段工程活動2016年2017年2018年

季度3412341234

設計與計劃土地款支付取得土地證

建筑方案設計

地質勘探

施工圖設計

施工規(guī)劃請照

三通一平

基礎工程

主體結構

設備安裝

粉飾工程

公建配套

驗收竣工交付使用

銷售期

項目現詠金流程尚表投資管稻理標準刷化模板項目建嘆議書項目初步評定估報告項目可行性報告六、土封地市逼場三、疏出讓芝方式樓的適裕用范墾圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協議1經營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競爭要求的工業(yè)用地；1經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制四、振招標唉、拍換賣、序掛牌懲的異畏同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求七、房地杰產企業(yè)董的拿地剪方式39招拍擱掛介倦紹土地轉象讓介紹股權轉亮讓介紹合作騙經營介紹土地合作臺（企催業(yè)與就企業(yè)低、政漁府與竄企業(yè)妙）一、倦二級聯敵動概念地產虹（旅寧游、吸公園謙、酒圣店、嘆商業(yè)跳等配夢開發(fā)奶用地）委托束代建嫂介紹房地雪產企雜業(yè)拿福地方式五個模陜式十六轉種方式401）大牽連萬徐達的跨模式2）萬科的模凍式3）綠俊地的模律式4.）企業(yè)勾地丈技巧鹽、門印檻條偷件設析置█實戰(zhàn)操失練：什倆么是我栽們企業(yè)距拿地條新件的最球佳方式？品牌房禮企的各肚種獨門牽絕技及雙其拿地科策略勾地概念土地在桌正式掛向牌出讓黃前，由甚單位或憐個人對差感興趣妙的土地蠟向政府遍表明意翅向并出仁價，如狹果申請?zhí)m人資格悄符合條劇件且其懂所提出劍的報價幟符合政檔府預期艘，政府宮再以“均招拍掛灘”方式美公開出撫讓該宗搖土地。進入“糞招拍掛接”階段阻，如有錦人競價盛，則價算高者得熄；而一但旦無人墾競價，隨申請方握應當參余加該宗標地的招蹤蝶標拍賣凍掛牌出桂讓活動虧，且報艘價不得板低于其貝承諾的鼓土地價稱格，其頭用意就濁是防止灰土地流工拍和賤蒙賣。勾地峰制源憲于香費港，煙當時究，受身亞洲娃金融家危機燭的沖瓶擊，線香港振的樓戚市泡鳴沫破賞滅，峽樓市約進入擁低迷慨時期磨，香昨港政腎府擔攻心土匆地被循“賤躬賣”由，便糾暫停學了“惡賣地蘋”轉的而采使用“息勾地遭”制嚷度，傻這是注勾地韻在香敢港實各行的舟最初蝕目的斗。如：葉廣東20慣11年實料施的那用地財預申擴請制滔度（弄即“諷勾地腥制度語”）坊，則澆為如肌何保蜘證有臥效供絕給提愧供了旗積極摧思路唉（10%的保證糊金)。八、各附種拿渣地模院式的楊風險一手釣地拿盯地風污險與疑防范1、生按地的丑風險您：無宇法及釋時完擊成甚廢至無脆法完油成搬走遷的匹風險?！景竿坷繘Q某房遷地產懲開發(fā)蟻企業(yè)驕市中個心地吃塊搬嬸遷3年投甩入數體億至龜今完勵成1/3搬遷軋任務燙。風險產炎生原因滾：穩(wěn)定編壓倒一在切，無跑法實施丈強搬；拴征收條討例出臺分，因公塘共利益得才可征鄭收。風險富防范末方法變：（1）盡敘量少描拿或脖者不漸拿生息地；（2）若拿瞇生地，飲建議從幻玉先進行畫集體土屬地一級標開發(fā)，環(huán)而后經占過征地旋后，通雄過招拍減掛拿地攝。一手地脹拿地風螺險與防給范2、政府須暫時無枯土地指泡標引發(fā)梳的風險臭：無法姑及時、溪甚至無錫法取得嘗土地使灰用權影肆響開發(fā)蟲建設風凈險，以斬及先行行建設無貿法取得吊土地使原用權的饅風險?！景咐龁省磕晨h蠶因土地供升值而特征收解賺除出讓獲合同糾俱紛案風險防劣范方法循：（1）約商定指席標落終實期北限，迅并約兩定違趙約責抄任。（2）跟標蹤土腎地指沙標，戰(zhàn)一旦頌有了腰指標根，即掃取得洪土地閉使用魚權，租避免陸挪用核。（3）土和地指狐標未押拿到橫之前梁，盡怠量少撒投入陶。一手地頃拿地風價險與防囑范3、地域綿差異風青險（不扛誠信風皆險）：溝指標無柴法落實攜、優(yōu)惠復政策取掌消、要蟻求補地價【案例信】某縣鈔招商引壟資給予魚優(yōu)惠后搬要求增鈴補地價濟。風險防豪范方法遼：（1）誠謙信度愧差的各地方帖，不暖宜拿奸地；（2）盡黃可能業(yè)取得組有利掀的合辜同約挺定且蓋需要轉盡可繡能細治化。二手地閥拿地風禍險及防誼范1、在建菜工程轉煤讓未達課轉讓條既件無法右過戶取執(zhí)得產證欲的風險。防范方覺法：股要權轉讓蛙方式取貞得土地眠使用權仿；促成癢達到轉幫讓條件壞并在轉猾讓條件朋具備時政及時轉純讓。2、在建挽工程被翅抵押查專封等風深險防范方范法：盡迎職調查膠并設計管安全交覆易方案。3、隱瞞名負債（素包含或頃有債務疾）、虛昏構債務宴、一女筋二嫁的施風險防范崇方法橫：盡津職調嚇查、窮設計延交易壯方案截讓轉偽讓方臭承擔莫并提腳供有倉效可旁實施疤的擔僑保。二手婆地拿戀地風蕩險及畏防范5、受蝴讓方敢無法轉受讓獵股權膠的風椅險產生原贈因：出痕讓合同德中對股炒東有特味別約定廉；股權本被質押隱、查封無、易主火等。防范橋方法肢：盡歇職調片查并畢設計益安全泡交易徑方案。6、稅收梯風險產生原匯因：為令了遏制浙土地使凡用權轉號讓，有墨些地方閣內部規(guī)曾定稅收甘政策，干補交契偵稅、土全地增值端稅，否水則，不院予辦理屠大產證稈。防范方摩法：當迫地國土而部門進綁行調查衛(wèi)，并約拿定后果中承擔。二手地喊拿地風筍險及防柴范7、招派商要您求捆彼綁出孝讓風花險產生原因池：招往商價地低，命政府唇部門疼提出蜻要求業(yè)，達附不到膝則收顛回土咽地使船用權京，或乏者附固帶義民務，赴不履藥行則低收回情土地資使用泥權或丹者受朱讓方掩必須霧承擔。8、閑擦置收晃回風懇險、嶼土地窄升值強征收滲風險建、交督易付盒款手紛續(xù)不混全風