房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

2制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》一、資產(chǎn)類物資采購(gòu)采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存設(shè)備庫(kù)存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會(huì)計(jì)核算科目：3內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定三、成本核算的內(nèi)容四、房屋開發(fā)成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的條件二、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：取得土地使用權(quán)支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。5（二）核算時(shí)間跨度長(zhǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度長(zhǎng)。（三）滾動(dòng)開發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)、一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項(xiàng)目、不同期開發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項(xiàng)目、按樓盤等進(jìn)行成本核算增加了難度。6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者?？砂匆韵聨追N方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象：（一）以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同項(xiàng)目開發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。8成本核算對(duì)象的確定原則：1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。9三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納的有關(guān)稅費(fèi)。問題：土地使用稅能計(jì)入嗎？2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。10113．前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)）。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。125．建筑安裝工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。6．公共配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。137．開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款費(fèi)用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也不應(yīng)列此科目。14（二）開發(fā)成本核算的賬戶主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)用”。1．“開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費(fèi)用和月末分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費(fèi)用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。按開發(fā)項(xiàng)目的種類設(shè)置明細(xì)，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細(xì)賬下按成本計(jì)算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)，按成本項(xiàng)目設(shè)置專欄，進(jìn)行明細(xì)核算。專欄包括：土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。152．“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。

(三)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用本科目核算企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。16

2．銷售費(fèi)用

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。173．財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)等。為購(gòu)建開發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。1819四、房思屋開發(fā)擋成本的是核算房屋章開發(fā)姐是房己地產(chǎn)伏開發(fā)藏企業(yè)召的主辛要經(jīng)椅營(yíng)業(yè)朽務(wù)之畜一。丙其開餃發(fā)經(jīng)健營(yíng)的越房屋殃按性孟質(zhì)和昂用途甜分為玻四種悠：1.為銷喜售開冠發(fā)的拋商品尋房；2.為出租穴而開發(fā)貞的經(jīng)營(yíng)判房（出井租房）黎；3.為安風(fēng)置被歲拆遷脆居民綿周轉(zhuǎn)腦使用料而開腸發(fā)的昌周轉(zhuǎn)拍房；4.受其壯他單皂位委摔托代站為開血發(fā)建皮設(shè)的戀代建泄房。這些房神屋的開沸發(fā)成本挑在核算叢方法上辯大致相職同，但津仍需要“開發(fā)成鋤本——房屋唯開發(fā)”賬戶下刮分別設(shè)織置四種庫(kù)房屋的趨明細(xì)賬飲，并按負(fù)工程名擇稱設(shè)賬倚頁(yè)進(jìn)行幣核算。20成本丙費(fèi)用手的歸怎集與粥分配斯方法全：國(guó)稅傘發(fā)〔2結(jié)00羞9〕菜31號(hào)：第二寇十九勇條企業(yè)獵開發(fā)鬧、建凳造的軟開發(fā)故產(chǎn)品皆應(yīng)按鏡制造疾成本派法進(jìn)羨行計(jì)胞量與御核算。其中拐，應(yīng)計(jì)舉入開護(hù)發(fā)產(chǎn)昆品成壯本中梳的費(fèi)拘用屬墨于直接湖成本念和能吧夠分功清成乒本對(duì)拿象的迫間接跪成本，直接攤計(jì)入成儲(chǔ)本對(duì)象逐，共同辭成本繞和不掃能分輕清負(fù)后擔(dān)對(duì)朝象的漂間接塑成本，應(yīng)按努受益的奏原則和能配比的康原則分儉配至各走成本對(duì)除象，具體分鹿配方法晶可按以評(píng)下規(guī)定欲選擇其居一：21（一）續(xù)占地面酸積法。指按已啟動(dòng)工開油發(fā)成本桿對(duì)象占況地面積俘占開發(fā)火用地總俯面積的持比例進(jìn)持行分配經(jīng)。1.一次婦性開辦發(fā)的，按搖某一紅成本解對(duì)象糕占地莖面積蛛占全為部成匪本對(duì)宴象占猜地總匯面積謎的比稻例進(jìn)賊行分沖配。2.分期開累發(fā)的，首先按泛本期全戀部成本羽對(duì)象占強(qiáng)地面積泄占開發(fā)狗用地總丑面積的焰比例進(jìn)兇行分配會(huì)，然后肆再按某售一成本禿對(duì)象占枕地面積從占期內(nèi)蜻全部成摔本對(duì)象項(xiàng)占地總勢(shì)面積的繁比例進(jìn)桂行分配藏。22（二）呀建筑面潮積法。指按已騾動(dòng)工開診發(fā)成本夾對(duì)象建沖筑面積依占開發(fā)廟用地總賺建筑面申積的比倚例進(jìn)行他分配。1.一次壯性開刷發(fā)的，按航某一吵成本浩對(duì)象緞建筑救面積服占全歌部成目本對(duì)晉象建賣筑面觸積的蠻比例困進(jìn)行疊分配拋。2.分期披開發(fā)衰的，首貍先按撐期內(nèi)勵(lì)成本喚對(duì)象占建筑橡面積伯占開黎發(fā)用泛地計(jì)在劃建奔筑面族積的傲比例歇進(jìn)行螺分配撐，然饅后再德按某茶一成表本對(duì)抄象建質(zhì)筑面受積占兩期內(nèi)榨成本評(píng)對(duì)象沒總建蜓筑面柱積的計(jì)比例久進(jìn)行夸分配胡。（三姿）直傲接成奪本法壩。指按期助內(nèi)某一樂成本對(duì)辰象的直即接開發(fā)預(yù)成本占孔期內(nèi)全略部成本協(xié)對(duì)象直汗接開發(fā)緒成本的朋比例進(jìn)稼行分配盯。（四釀）預(yù)惠算造暑價(jià)法熔。指按期叼內(nèi)某一當(dāng)成本對(duì)姥象預(yù)算雨造價(jià)占前期內(nèi)全皇部成本冊(cè)對(duì)象預(yù)休算造價(jià)及的比例叢進(jìn)行分漸配。23第三十積條企緣瑞業(yè)下列望成本應(yīng)按以下烤方法進(jìn)聰行分配：（一）跑土地成座本，一般司按占地面銹積法進(jìn)行灶分配豈。如后果確嬌需結(jié)吃合其美他方求法進(jìn)廉行分絡(luò)配的,應(yīng)商稅付務(wù)機(jī)關(guān)哨同意。土地役開發(fā)歐同時(shí)令連結(jié)絞房地豎產(chǎn)開雄發(fā)的,屬于等一次鍋性取尺得土針地分絮期開頸發(fā)房莊地產(chǎn)嫩的情鑰況,其土地閃開發(fā)成杰本經(jīng)商予稅務(wù)機(jī)請(qǐng)關(guān)同意較后可先屈按土地隨整體預(yù)談算成本歪進(jìn)行分在配,待土地販整體開崗發(fā)完畢帥再行調(diào)賭整。（二）搭單獨(dú)作閃為過渡定性成本慢對(duì)象核逆算的公霜共配套億設(shè)施開至發(fā)成本,應(yīng)按建池筑面俱積法進(jìn)行分柱配。(三)借款燭費(fèi)用主屬于超不同泛成本熱對(duì)象付共同勉負(fù)擔(dān)搜的，俘按直區(qū)接成悼本法榨或按預(yù)算造等價(jià)法進(jìn)行分彈配。（四民）其慘他成快本項(xiàng)根目的撤分配促法由衡企業(yè)缺自行惱確定輪。24（一）毒房屋開月發(fā)成本俯費(fèi)用的課歸集1．土先地征南用及外拆遷賣補(bǔ)償軍費(fèi)凡能分閱清負(fù)擔(dān)愧對(duì)象的蔽，可直銀接計(jì)入稅房屋開紐奉發(fā)成本兆；凡不能密分清負(fù)為擔(dān)對(duì)象啞，或開番發(fā)綜合止性建設(shè)溜場(chǎng)地既路為建造速商品房挺之用，頭又對(duì)外討銷售或秒有償轉(zhuǎn)船讓的，吼先計(jì)入“開發(fā)成傍本——土地胳開發(fā)”，待土皮地開發(fā)侍完成投春放使用盟時(shí)，再層按占用毅土地面襪積比例海分配轉(zhuǎn)“開發(fā)接成本——房屋舍開發(fā)”。25例：?jiǎn)峒追磕X地產(chǎn)宣開發(fā)染公司屆于200旦9年5月在碧斗水園開腿發(fā)一塊撈土地，浪占地面緞積400津00㎡。開陜發(fā)完造成后殘準(zhǔn)備基將其加中的300頓00㎡對(duì)外轉(zhuǎn)徑讓，其防余的10種00塊0㎡企業(yè)自腸行開發(fā)摔商品房勒。假設(shè)土侄地開發(fā)廁過程中走只發(fā)生逆了如下之業(yè)務(wù)：①支付棗土地出紗讓金250淘000常00元，作強(qiáng)會(huì)計(jì)分懶錄如下簡(jiǎn)：借：開將發(fā)成本—土地—碧水享園(土地征灶用及拆迎遷費(fèi))2斧500鏈000岔0貸：艙銀行娛存款250馳000溪00②支付駝拆遷勝補(bǔ)償咬費(fèi)550躁000答0元，岔作會(huì)域計(jì)分咐錄如秧下：借：開拒發(fā)成本—土地—碧水狂園(土地榨征用到及拆遲遷費(fèi))5具500膠000貸：與銀行哨存款5恭50撕00特0026③支付順勘察燙設(shè)計(jì)柴費(fèi)210婚000元，作待會(huì)計(jì)分發(fā)錄如下手：借：色開發(fā)冠成本——土地——碧水園(前期稿工程樓費(fèi))真21準(zhǔn)00饑00貸：銀測(cè)行存款210鐵000④支付繼土石家方費(fèi)霞用55曬00歷00昨0元，藥作會(huì)凡計(jì)分紗錄如覆下：借：開疼發(fā)成本——土地——碧水園(前期淡工程糕費(fèi))5及50液00骨00貸：?jiǎn)°y行果存款550費(fèi)000片0⑤由某施葵工企業(yè)駛承包的質(zhì)地下管豎道安裝的工程已現(xiàn)竣工，召應(yīng)支付話價(jià)款150佛000陜0元：借：套開發(fā)鳴成本——土地——碧水廉園(基礎(chǔ)設(shè)謊施費(fèi))15限000腎00貸：應(yīng)燥付賬款——X施工招企業(yè)15娘00乎00膛027⑥9月末欣，碧鋤水園謠土地淘開發(fā)勵(lì)工程怨完工萄。假設(shè)“開發(fā)奇成本——土地獎(jiǎng)開發(fā)——碧水園”賬戶歸紙集的開摔發(fā)總成罰本為37剛71莫00掃00元，窩則單死位土秤地開盼發(fā)成聚本為942離.75元／把㎡。裳其中瞧自用綁的100份00㎡土地尚止未投入右使用，填其余300霉00㎡已全脊部轉(zhuǎn)漢讓，也月終萌結(jié)轉(zhuǎn)智本塊照土地?cái)R的開館發(fā)成橫本。作會(huì)額計(jì)分校錄如奶下：借：開擴(kuò)發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水盯園)打94腔27艙50發(fā)0主營(yíng)業(yè)冶務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)愈讓成本282萬(wàn)825巴00貸：開透發(fā)成本——土地——碧水晉園37米71萍00睛0028續(xù)前境例：若自太用的10虎00壁0㎡土地惕在開接發(fā)完激成后陳立即械投入桌房屋順開發(fā)仇工程竄的建如設(shè)中戀。則企甩業(yè)可輕采用粱下面芽方法希結(jié)轉(zhuǎn)擾土地鵲開發(fā)舍成本饅：借：膜開發(fā)際成本—房屋—碧水蒸園(土地征澡用及拆菠遷費(fèi))嗓76屬25抱00戚0—碧水園(前期工鋒程費(fèi))羞14乓27鮮50娛0—碧水碑園(基礎(chǔ)晚設(shè)施覺費(fèi))扇3蕩75歇00減0貸：史開發(fā)改產(chǎn)品—土地—碧水倍園(土地襪征用亡及拆籃遷費(fèi))7釘625四000—碧水鹽園(前期工消程費(fèi))撲14鏈27抽50安0—碧水園(基礎(chǔ)攤設(shè)施奔費(fèi))旦375常000292．前上期工芒程和駁基礎(chǔ)援設(shè)施寄費(fèi)凡能分稠清負(fù)擔(dān)段對(duì)象的料，直接低計(jì)入房恨屋開發(fā)質(zhì)成本；應(yīng)由餓兩個(gè)希以上涼房屋鑰開發(fā)拔項(xiàng)目淘負(fù)擔(dān)歲，且掩發(fā)生予時(shí)分漠不清稈負(fù)擔(dān)競(jìng)對(duì)象窗的，忌應(yīng)按想一定垃標(biāo)準(zhǔn)巧分配泳后，炎分別民計(jì)入優(yōu)房屋右開發(fā)鼓項(xiàng)目甲的成買本。例：以亭銀行存甘款支付紫商品房蠅開發(fā)的艘水文地碰質(zhì)勘察肢費(fèi)、規(guī)幼劃設(shè)計(jì)招費(fèi)等50萬(wàn)元筆。作寺如下斑會(huì)計(jì)門分錄笑：借：開辮發(fā)成本—房屋開如發(fā)—碧水園—前期啞工程獲費(fèi)50萬(wàn)貸：銀頓行存款50萬(wàn)303．建遞筑安源裝工此程費(fèi)采用出拆包方式監(jiān)施工的素，應(yīng)憐根據(jù)承扭包企業(yè)獎(jiǎng)提交的“工程價(jià)嶺款結(jié)算峽單”所列應(yīng)玻付工程隱款計(jì)入“開發(fā)成辜本——房屋石開發(fā)”的相應(yīng)盞成本項(xiàng)俱目中。企業(yè)在挨房地產(chǎn)擁開發(fā)過何程中領(lǐng)世用的設(shè)散備，附標(biāo)屬于工抹程實(shí)體腎的，應(yīng)形根據(jù)附筑屬對(duì)象莊，于設(shè)杯備發(fā)出號(hào)交付安付裝時(shí)，圣按其實(shí)頁(yè)成本計(jì)玩入“開發(fā)成疼本——房屋篇開發(fā)”的相應(yīng)即成本項(xiàng)憐目中。應(yīng)付陰工程寫款和先預(yù)付句備料伍款、宋工程墊款的清核算：開發(fā)里企業(yè)狗與施金工企近業(yè)有悔關(guān)發(fā)鳥包工棒程款目和預(yù)鉆付備念料款沈的核雷算，效應(yīng)在“應(yīng)付匆賬款——應(yīng)付工冠程款”和“預(yù)付賬總款——預(yù)付承厚包單位哨款”兩個(gè)孝賬戶啊進(jìn)行魯。31例：某肅房地產(chǎn)賓開發(fā)企宮業(yè)發(fā)生窯下述業(yè)枕務(wù)：①某房障地地產(chǎn)就開發(fā)企災(zāi)業(yè)準(zhǔn)備銹開發(fā)一獸項(xiàng)準(zhǔn)備返出售的方房屋建替筑工程坡，按合勉同規(guī)定糧，預(yù)付軋給A承包皺施工惜企業(yè)盯房屋聯(lián)建筑待工程抄款40萬(wàn)元伶，備膏料款20萬(wàn)元。借：預(yù)捎付賬款——A施工蠻企業(yè)600概00洪0貸：銀繞行存款60柴0管00追0②企業(yè)按徐合同規(guī)蹈定撥付大材料一為批給承傾包單位查抵作備喂料款，嘗材料作劫價(jià)8萬(wàn)元。借：津預(yù)付忌賬款——A施工斯企業(yè)80棉000貸：克原材不料80爛0融0032③該項(xiàng)房短屋建筑全工程完各工，A承包施困工企業(yè)跟轉(zhuǎn)來“工程價(jià)盾款結(jié)算日賬單”，應(yīng)結(jié)慘算工程胸款一共96萬(wàn)元。借：令開發(fā)絡(luò)成本—房屋—XX項(xiàng)目（建估筑安圓裝工遞程費(fèi)扎）96評(píng)00療00貸：應(yīng)間付賬款—A施工凡企業(yè)960京000同時(shí)遇將原撈來預(yù)盒付的律賬款羽轉(zhuǎn)入庫(kù)應(yīng)付糕賬款從，以信沖減襖應(yīng)付超的工裂程賬業(yè)款：借：應(yīng)宴付賬款——A施工企允業(yè)680株00孝0貸：預(yù)噴付賬款——A施工企第業(yè)680困00員033庫(kù)存設(shè)昨備的核碎算房地產(chǎn)愚開發(fā)企捏業(yè)的設(shè)尿備，是梢指將來單經(jīng)安裝名后構(gòu)成披房屋或纖有關(guān)配泛套設(shè)施姑實(shí)體的房誠(chéng)有機(jī)組膨成部分青，如各竊種供水島、供電住、通風(fēng)包、通訊育、電梯總、中央不空調(diào)等豪設(shè)備。庫(kù)存設(shè)脫備的核回算應(yīng)設(shè)篇置“庫(kù)存設(shè)唐備”賬戶停。例丑某房賢地產(chǎn)暫開發(fā)汁企業(yè)勞購(gòu)入暮電梯擦一臺(tái)怨，買劣價(jià)(含進(jìn)慰項(xiàng)稅)次80伙0文00黃0元，運(yùn)瞎雜費(fèi)20挎0劑00元，講價(jià)款馳和運(yùn)陣雜費(fèi)豎已用奪銀行筒存款跟支付錦。34①根據(jù)冊(cè)購(gòu)貨嫩發(fā)票輪、銀符行結(jié)普算憑缺證等奇作如吃下分錘錄：借：努物資東采購(gòu)——設(shè)備膊（電裙梯）82跟0均00深0貸：津銀行同存款82惕0余00晃0②電梯南驗(yàn)收誤入庫(kù)借：振庫(kù)存弦設(shè)備—電梯82逼0裁00技0貸：蹦物資尺采購(gòu)——設(shè)備（覆電梯）82政0駛00五0③設(shè)備煉發(fā)出歲交付辱安裝議時(shí)借：開悉發(fā)成本—房屋—XX項(xiàng)目（建販筑安條裝工負(fù)程費(fèi)單）820斥00堅(jiān)0貸：庫(kù)博存設(shè)備—電梯820斷00局0問題:為何與幟材料的臟核算不欲同?35根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅講暫行條巾例實(shí)施街細(xì)則》：第十諷六條納稅芝人提狹供建斗筑業(yè)規(guī)勞務(wù)辭（不恰含裝粘飾勞黎務(wù)）勒的，垂其營(yíng)業(yè)妻額應(yīng)趙當(dāng)包擊括工局程所礦用原滑材料閑、設(shè)備及周其他物扮資和動(dòng)潔力價(jià)款曠在內(nèi)，但不包課括建設(shè)體方提供爬的設(shè)備翼的價(jià)款縮慧。364．計(jì)柳入房駕屋開轟發(fā)成雖本的亮公共擊配套篩設(shè)施頑費(fèi)，惠應(yīng)根室據(jù)配什套設(shè)恥施建贏設(shè)的咬不同辯情況爸，采印用不魔同的頌核算球方法昏。（1）若公甘共設(shè)施平是與商逢品房開稱發(fā)同步欣開發(fā)的冒，其開矛發(fā)費(fèi)用右直接計(jì)撇入商品純房開發(fā)厚成本；分不鳥清受境益對(duì)姿象或仁應(yīng)由風(fēng)兩個(gè)地以上尤開發(fā)蚊項(xiàng)目賀共同勇負(fù)擔(dān)植的，磚可先戀通過“開發(fā)濫成本——配套星設(shè)施火開發(fā)”賬戶蓄歸集叨，待幼配套抹設(shè)施椅完成撈后，乎可按險(xiǎn)各開許發(fā)項(xiàng)漢目的堡預(yù)算斗成本堵比例要分配績(jī)，其晨中應(yīng)殺由房擱屋開拐發(fā)成麥本負(fù)點(diǎn)擔(dān)的躲部分勤，結(jié)喬轉(zhuǎn)“開發(fā)哨成本——房屋勾開發(fā)”賬戶。37（2）若公練共設(shè)施累后于商早品房開訴發(fā)企業(yè)潑應(yīng)預(yù)租提開緊發(fā)項(xiàng)臨目應(yīng)里負(fù)擔(dān)熟的公臭共設(shè)雁施費(fèi)民：借記“開發(fā)成奴本——房屋彈開發(fā)”，貸晃記“預(yù)提侍費(fèi)用”實(shí)際發(fā)錢生公共鐘配套設(shè)幫施費(fèi)時(shí)圈：借記“開發(fā)成拌本——配套設(shè)苦施開發(fā)”，貸記“庫(kù)存倦材料”、“應(yīng)付睜賬款”等配套隊(duì)設(shè)施花竣工進(jìn)分配粉實(shí)際厚設(shè)施眼費(fèi)時(shí)意，沖蓄轉(zhuǎn)并蛋結(jié)清“預(yù)提費(fèi)監(jiān)用”。38例：康某開銅發(fā)企啄業(yè)某皮商品邪房開船發(fā)工意程的邪配套左設(shè)施擠后于嗎商品貨房開偵發(fā)工鋒程進(jìn)隨行，側(cè)會(huì)計(jì)抹處理李過程餃如下厭：（1）1至10月按月秀預(yù)提配逼套設(shè)施蹲費(fèi)100梨0萬(wàn)元贏：借：駱開發(fā)亂成本—房屋—XX項(xiàng)目天（公充共配照套設(shè)溫施費(fèi)際）10嬌00貸：預(yù)懷提費(fèi)用—配套餐設(shè)施舍費(fèi)10紋00（2）10月建玻設(shè)配別套設(shè)廣施時(shí)金，發(fā)牙生費(fèi)誰(shuí)用80旁0萬(wàn)元秒：借：開燈發(fā)成本—配套設(shè)影施開發(fā)80志0貸：野銀行習(xí)存款80都039（3）配套霸設(shè)施竣籠工時(shí)：借：預(yù)隱提費(fèi)用—配套設(shè)紀(jì)施費(fèi)80加0貸：?jiǎn)T開發(fā)汪成本—配套設(shè)航施開發(fā)80件0（4）同時(shí)她結(jié)清預(yù)躲提費(fèi)用點(diǎn)：借：預(yù)飾提費(fèi)用—配套濤設(shè)施煮費(fèi)200貸：可開發(fā)抄成本—房屋—XX項(xiàng)目黨（公爛共配追套設(shè)蜓施費(fèi)箱）200405．開發(fā)材間接費(fèi)位用開發(fā)貢間接尋費(fèi)用休是指獵房地鋒產(chǎn)開私發(fā)企尸業(yè)內(nèi)政部獨(dú)淡立核刃算單匆位在殊開發(fā)削現(xiàn)場(chǎng)滲組織芒管理音開發(fā)父產(chǎn)品裹而發(fā)塵生的拴各項(xiàng)山費(fèi)用副。這些瓜費(fèi)用底雖也烏屬于錄直接盟為房豬地產(chǎn)話開發(fā)念而發(fā)裳生的反費(fèi)用梅，但桌它不抖能確槐定其勾為某販項(xiàng)開級(jí)發(fā)產(chǎn)貴品所到應(yīng)負(fù)析擔(dān)，酸因而恭無法暴將它林直接籠記入倚各項(xiàng)椅開發(fā)起產(chǎn)品肺成本槳。為了簡(jiǎn)搏化核算迎手續(xù)，拌將它先梁記入“開發(fā)間壤接費(fèi)用”科目，筒然后按狹照適當(dāng)河分配標(biāo)頂準(zhǔn)，分訪配記入直各項(xiàng)開散發(fā)產(chǎn)品祥成本。41開發(fā)瞧間接扭費(fèi)用彩應(yīng)分住設(shè)如屢下明咐細(xì)項(xiàng)蘇目進(jìn)榜行核脂算：（1）工資礎(chǔ)：是指搬開發(fā)企殘業(yè)開發(fā)漲部門或絕工程指資揮部門猜行政、稈技術(shù)、達(dá)經(jīng)濟(jì)、獨(dú)服務(wù)等鉗人員的狡工資、荷獎(jiǎng)金和蔑津貼。（2）福利適費(fèi)：是題指上項(xiàng)吐人員的機(jī)實(shí)際發(fā)已生的職迷工福利召費(fèi)。（3）折舊葉費(fèi)：是傳指開發(fā)茄企業(yè)開比發(fā)部門知或工程摸指揮部巾門使用竊屬于固罵定資產(chǎn)菠的房屋償、設(shè)備嫩、儀器形等提取串的折舊檢費(fèi)。42（4）修臺(tái)理費(fèi)獸：是鍋指開招發(fā)企幼業(yè)開咬發(fā)部餓門或找工程饞指揮面部門撓使用季屬于尸固定頌資產(chǎn)反的房印屋、戰(zhàn)設(shè)備風(fēng)、儀任器等陜發(fā)生鍋的修淺理費(fèi)泄。（5）辦公駕費(fèi)：是望指開發(fā)斷企業(yè)開垃發(fā)部門拜或工程暑指揮部稀門辦公劍用的文猛具、紙掠張、印正刷、郵申電、書暮報(bào)、會(huì)傅議、差蔬旅交通爪、燒水建和集體諷取暖用纖煤等費(fèi)喂用。（6）水態(tài)電費(fèi)溝：是撤指開著發(fā)企廁業(yè)開補(bǔ)發(fā)部弱門或站工程捎指揮剃部門工耗用果的水業(yè)電費(fèi)塑。43（7）勞動(dòng)族保護(hù)費(fèi)問：是指跳用于開蔥發(fā)企業(yè)愁開發(fā)部獻(xiàn)門或工濱程指揮蝦部門職雅工的勞儲(chǔ)動(dòng)保護(hù)虹用品的診購(gòu)置、丸攤銷和調(diào)修理費(fèi)兵，防暑啄飲料、另洗滌肥妻皂等物破品的購(gòu)防置費(fèi)或悼補(bǔ)助費(fèi)鵲，以及痰工地上莫職工洗晌澡、飲寺水的燃自料等。（8）利換息支腿出：孩是指面開發(fā)黃企業(yè)勵(lì)為開怖發(fā)房負(fù)地產(chǎn)速借入猴資金鼓所發(fā)靜生而疑不能己直接理計(jì)入駐某項(xiàng)砌開發(fā)傍成本須的利滔息支畫出及勒相關(guān)拉的手德續(xù)費(fèi)紛，但度應(yīng)沖第減使螺用前離暫存先銀行掛而發(fā)草生的思利息姻收入輸。開禁發(fā)產(chǎn)哄品完粗工以懶后的凡借款怨利息但，應(yīng)炊作為軍財(cái)務(wù)腹費(fèi)用傳，計(jì)襯入當(dāng)萬(wàn)期損紫益。（9）其黎他費(fèi)符用：親是指挺上列懂各項(xiàng)望費(fèi)用遭以外裕的其裝他開脫發(fā)間捏接費(fèi)傍用支科出。44發(fā)生間倚接費(fèi)用壇時(shí)：借：開惑發(fā)間接暈費(fèi)用貸：應(yīng)帥付職工忍薪酬、汪銀行存世款等期末宅結(jié)轉(zhuǎn)桿時(shí)：借：開撤發(fā)成本—房屋—XX項(xiàng)目—開發(fā)兄間接但費(fèi)用貸：開侵發(fā)間接樹費(fèi)用如果開則發(fā)企業(yè)姑不設(shè)置衰現(xiàn)場(chǎng)管助理機(jī)構(gòu)皂而由企攝業(yè)（即幣公司本罩部）定哀期或不截定期地嘗派人到尿開發(fā)現(xiàn)卻場(chǎng)組織沒開發(fā)活熱動(dòng)，其壓所發(fā)生恨的費(fèi)用腔開發(fā)間象接費(fèi)可拾記入企昆業(yè)的管贏理費(fèi)用病。45（二）某房屋開績(jī)發(fā)成本聾的結(jié)轉(zhuǎn)房屋咸開發(fā)走項(xiàng)目得竣工傭驗(yàn)收勞后，馳應(yīng)將潔房屋敘的實(shí)鋪際開膝發(fā)成昌本結(jié)哀轉(zhuǎn)開怨發(fā)產(chǎn)厘品賬害戶。借：膜開發(fā)欣產(chǎn)品——房屋貸：開遮發(fā)成本——房屋46第二怒節(jié)鐵房地從產(chǎn)開磁發(fā)企更業(yè)營(yíng)許業(yè)收諷入的辛?xí)?jì)裳核算一、稱營(yíng)業(yè)照收入勺確認(rèn)針的條疏件企業(yè)島會(huì)計(jì)弊準(zhǔn)則凈規(guī)定墓的收咸入確跡認(rèn)的立條件跪是——銷售商益品收入澤，應(yīng)當(dāng)庭在下列躍條件均類能滿足津時(shí)予以壤確認(rèn)：（1）企披業(yè)已燭將所累有權(quán)梨上的切主要南風(fēng)險(xiǎn)緒和報(bào)黑酬轉(zhuǎn)存移給扒買方徑；（2）企歲業(yè)既澡沒有晶保留脅通常迷與所后有權(quán)子相聯(lián)壁系的吳繼續(xù)妄管理同權(quán)，裂也沒裳有對(duì)壩已售縱出的袍商品背實(shí)施測(cè)控制籌；（3）與交傳易相關(guān)詳?shù)慕?jīng)濟(jì)潮利益能惑夠流入標(biāo)企業(yè)；（4）相關(guān)柿的收入砍和成本智能夠可倡靠計(jì)量庭。47討論：隱取得預(yù)詢售許可嫁證，與犧客戶簽神訂預(yù)售評(píng)合同并飽收取預(yù)丟收款時(shí)訪能不能千確認(rèn)收趣入實(shí)現(xiàn)希？會(huì)計(jì)實(shí)反務(wù)中，才房地產(chǎn)掉收入的享確認(rèn)應(yīng)相同時(shí)具夸備以下頑條件：1）開糧發(fā)產(chǎn)與品已占竣工孫并經(jīng)秘有關(guān)禽部門滔驗(yàn)收柏合格賄，房匠屋面?zhèn)e業(yè)墨經(jīng)有泄關(guān)部終門測(cè)景定；2）已腥與客饑戶簽營(yíng)訂的槽正式摩房屋槐銷售揉合同均；3）標(biāo)的籍物—房屋術(shù)已經(jīng)呼客戶您驗(yàn)收牛、對(duì)飄房屋踐的結(jié)圈構(gòu)、節(jié)銷售映面積艇及房濁款購(gòu)霸銷雙傷方均斥無異股議，徐并與虹客戶嚇辦妥范了交期付入丑住手柿續(xù)，翠雙方庭均已皆履行醬了合罩同規(guī)畜定的述義務(wù)等。48二、炕主營(yíng)徹業(yè)務(wù)拒收入船的核杜算設(shè)置”杯主營(yíng)業(yè)撓務(wù)收入鋒”科目查來核算舞主營(yíng)業(yè)烤務(wù)收入卷的發(fā)生公和結(jié)轉(zhuǎn)正。按主倘營(yíng)業(yè)來務(wù)收蝦入的齊類別究設(shè)置倦明細(xì)澤科目模，主敵要有血“土惑地轉(zhuǎn)止讓收織入”缺、“響商品健房銷森售收蘆入”塵、“影配套知設(shè)施火銷售社收入州”、屈“代攀建工柄程結(jié)咐算收糊入”朋、“急出租角產(chǎn)品盾租金涂收入撕”等掘。收入茶的確情認(rèn)時(shí)藏間：離參照國(guó)稅發(fā)〔20詠09〕未31號(hào)第6條（一）棋現(xiàn)售方貿(mào)式銷售由于潑有現(xiàn)全房供拒應(yīng)，叮在辦擠妥開痛發(fā)產(chǎn)捷品移搶交手寫續(xù)后彎，即嶼可確避認(rèn)收絡(luò)入。49（二該）預(yù)學(xué)售方闖式銷棋售房地產(chǎn)廊開發(fā)企漫業(yè)開發(fā)虹項(xiàng)目竣工驗(yàn)召收、辦眠妥移交哲手續(xù)前，不論拘是否簽構(gòu)訂正式秘商品房怎銷售合直同，所百收到的便均為預(yù)服售房款繞，一律薯不確認(rèn)鎮(zhèn)收入，短其款項(xiàng)擺記入“秋預(yù)收賬搞款”科暗目。因墓預(yù)收房拴地產(chǎn)款扭而交納融的營(yíng)業(yè)猜稅費(fèi)等落在“應(yīng)益交稅費(fèi)扇一應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅律”等科訂目核算潤(rùn)。開發(fā)項(xiàng)棒目完工逼經(jīng)驗(yàn)收波合格、浮竣工決滲算后，房地抄產(chǎn)開秘發(fā)企削業(yè)按測(cè)照銷互售合車同規(guī)臘定將壞合格子的房肝地產(chǎn)虎產(chǎn)品既移交井給購(gòu)某買方較，辦揀妥移水交手慌續(xù)后赤可以咱確認(rèn)叛銷售兼收入蒜的實(shí)羽現(xiàn)，券借記胳“預(yù)劇收賬稅款”獻(xiàn)、“矛應(yīng)收夕賬款筍”等斯科目備，貸搜記“木主營(yíng)噸業(yè)務(wù)膽收入驗(yàn)”科渾目，口同時(shí)府結(jié)轉(zhuǎn)疾銷售胳成本俊。50例：